Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке в ипотеку


Все, что нужно знать о покупке жилья в новостройке в ипотеку — INMYROOM

Если вы решили брать ипотеку, то сейчас лучшее время для покупки квартиры в кредит. Осенью традиционно происходит бум выгодных предложений. К тому же в рамках программы «Ипотека с государственной поддержкой» банки предлагают очень выгодные ставки. Рассказываем, как еще сэкономить на покупке квартиры в кредит и избежать подводных камней.

1. Оцените свое финансовое положение

Для начала определитесь, какую сумму от общего дохода вы готовы ежемесячно отдавать на погашение кредита. Средний размер ипотеки в России – 1 600 000 рублей. В Москве квадратный метр жилплощади стоит 111 тысяч рублей, а ежемесячный платеж по кредиту составляет 53 тысячи рублей.

Товары для интерьера

Скрыть товары

2. Оформите ипотеку с небольшим ежемесячным платежом

Оптимальными будут ежемесячные платежи, не превышающие 25–30% от общего дохода. Так вы сможете откладывать часть зарплаты на погашение кредита в случае сокращения или увольнения. К тому же вы всегда сможете внести долгосрочный платеж, если появится такая возможность.  

Товары для интерьера

Скрыть товары

3. Берите ипотеку на 15 лет

Небольшой ежемесячный платеж легко сформировать для долгосрочного кредита. Рекомендуемый срок – 15 лет. Дело в том, что при меньшем сроке ежемесячный платеж может ощутимо увеличиться, а при большем – вырастает предоплата по процентам. К примеру, разница между платежами на 20 и 30 лет составляет в среднем 1,5 тысячи рублей.  

Товары для интерьера

Скрыть товары

4. Найдите подходящий банк

За ипотекой лучше обращаться в известные банки, которые самые важные пункты в договоре пишут не мелким шрифтом. Крупнейшие ипотечные банки России – Сбербанк, «ВТБ24», «Газпромбанк», «ДельтаКредит», «Россельхозбанк». Кстати, подавать заявление лучше сразу в несколько банков: так вы сэкономите немало времени в случае отказа.

Товары для интерьера

Скрыть товары

5. Выберите условия по ипотеке

При заключении договора ипотеки особенно важно обратить внимание на разделы про свои обязательства и права банка. Например, по изменению ставки, досрочному прекращению договора и другим малоприятным потенциальным сюрпризам.

Товары для интерьера

Скрыть товары

6. Сократите расходы на ипотеку

Кстати, расходы на ипотеку можно сократить за счет имущественного налогового вычета при покупке недвижимости, включая процент по ипотеке, а также использовать для этих целей материнский капитал. А если ставки по кредитам будут снижаться, вы всегда можете рефинансировать ипотеку под меньший процент.   

Товары для интерьера

Скрыть товары

7. Не забывайте вовремя оплачивать кредит

Просрочка платежа приведет к негативной кредитной истории: потом будет трудно или даже невозможно взять новый кредит. Если вы оказались в сложной финансовой ситуации, можно снизить платеж на некоторое время, но только при согласии банка — процедура называется реструктуризация долга в случае финансовых проблем заемщика.

Товары для интерьера

Скрыть товары

8. Не откладывайте покупку квартиры

Советуем поторопиться со сделкой, если вы планируете покупать квартиру в новостройке с использованием ипотеки. Дело в том, что Минфин объявил о прекращении программы госсубсидирования, поэтому ставки по кредитам увеличатся до 13–14%. А разница между текущими условиями и ставками в размере 13–14% весьма заметна.  

Товары для интерьера

Скрыть товары

9. Уточните детали

И еще один важный момент: 1 января прекращается не прием заявок на программу госсубсидирования, а выдача кредитных средств. С учетом того, что вам нужно время на согласовательные процессы и оформление сделки, обращаться к специалисту лучше как можно раньше.

Товары для интерьера

Скрыть товары

10. Оформите квартиру в собственность

Когда кредит получен и квартира куплена, осталось только оформить ее в собственность. Это не так сложно, как кажется на первый взгляд: главное, собрать все нужные документы и вовремя подать их на рассмотрение. Подробную инструкцию по оформлению квартиры в собственность можно найти здесь.

Товары для интерьера

Скрыть товары

Совет эксперта: какие документы нужны для ипотеки в новостройке

Сегодня и банки, и застройщики прилагают максимум усилий для того, чтобы процесс приобретения квартиры и оформление ипотечного кредита занимал у покупателя как можно меньше времени. Для квартиры в новостройке собрать документы не составит труда.

ПАВЕЛ ТИМОШЕНКО

ЭКСПЕРТ ФСК «Лидер»

Павел Тимошенко – руководитель управления по реализации недвижимости с привлечением ипотеки и субсидий ФСК «Лидер».

Если объект застройщика уже аккредитован в банке, в котором вы планируете брать ипотечный кредит, и покупка квартиры осуществляется на этапе строительства, то есть до оформления собственности, то никаких документов у клиента по объекту и застройщику банк запрашивать не должен. Ведь если объект прошел аккредитацию в банке, это значит, что застройщик уже предоставил полный пакет документов, которые были проверены и одобрены банком. Аккредитация объекта банком, в особенности на ранней стадии строительства – это своего рода подтверждение и гарант надежности как объекта, так и самого застройщика.

Все, что запросит у заемщика банк по такой сделке – это проект договора на приобретение квартиры. Например, в нашей компании даже передача проекта договора происходит без участия клиента – напрямую от сотрудников застройщика в банк.

Если же вы приобретаете квартиру у застройщика в уже построенном доме с оформленным правом собственности по договору купли-продажи, то банк запросит у вас документы и на квартиру, и на застройщика. В крупных компаниях эти документы обычно банку предоставляет также представитель застройщика.

Так что выбор за покупателем, какую квартиру ему приобретать у застройщика: в строящемся или готовом доме. Только имейте в виду: покупая жилье на начальном этапе строительства, вы можете еще и сэкономить, ведь цена на квартиру растет пропорционально готовности дома.

www.inmyroom.ru

ДДУ: на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке

Задайте вопрос эксперту

Статья. 12.04.2016 Версия для печати

По статистике, каждый третий покупатель недвижимости не читает внимательно договор долевого участия, который подписал с застройщиком. Профессиональные участники рынка недвижимости Петербурга и Москвы рассказали, на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке.

Предмет покупки

Первый параметр, который необходимо тщательно изучить, – это, собственно, предмет покупки.

— Самое главное – проверить и перепроверить, что в итоге по договору приобретается. Покупателю необходимо внимательно проанализировать предмет договора, – отмечает директор департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артёмова.

По словам руководителя проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co Евгении Владимировой, один из наиболее значимых пунктов в договоре долевого участия – описание приобретаемой квартиры.

— В ДДУ должен быть прописан строительный адрес объекта, номер квартиры, состояние, в котором сдается жильё – с отделкой или без. И чем более детально указаны характеристики объекта, тем лучше, – подсказывает она.

Кроме того, важно обратить внимание на метраж квартиры. В договоре прописывается проектная площадь, которая может расходиться с реальной, что станет известно уже после сдачи дома в эксплуатацию, подчёркивает эксперт. Поэтому в договоре должно быть написано, что в случае расхождения площади с заявленной застройщик вернёт деньги за недостающие квадраты.

Фиксированная цена

Убедившись, что вы приобретаете именно то, что хотели, необходимо также удостовериться, что цена объекта зафиксирована.

— В договоре должно быть прописано, что цена может измениться только в случае выявления расхождения с фактической площадью после обмера БТИ до ввода дома в эксплуатацию, – комментирует старший вице-президент банка «ВТБ», финансирующего проект МФК MatchPoint, Владислав Мельников.

Руководитель юридического департамента ГК «Премьер» Ирина Маевская рекомендует проверить, что именно входит в цену квартиры и какие скрытые доплаты могут быть предусмотрены.

— Почти всегда, кроме той цены, которая заложена в договоре, вас ожидают расходы по регистрации ДДУ. Поэтому покупателю приходится подписывать дополнительный договор о возмездном оказании услуг. Цена услуги застройщика по регистрации договора может варьироваться от 20 до 100 тысяч рублей (в зависимости от компании и местонахождения объекта). Поэтому необходимо заранее оценить объём затрат и свои финансовые возможности, – предупреждает эксперт.

Также многие застройщики предусматривают оплату коммунальных услуг с момента подписания акта ввода дома в эксплуатацию и до получения ключей и составления акта приёма-передачи квартиры. Этот срок может составлять от 3 месяцев до полугода, и сумма «коммуналки» за этот период может быть от 10 до 50 тысяч рублей (в зависимости от локации, в которой расположен ЖК, и стоимости услуг обслуживающей организации).

Передача квартиры

Огромное значение при подписании ДДУ, разумеется, имеет и срок передачи объекта долевого строительства.

— Нередки ситуации, когда в рекламной кампании заявляется срок сдачи дома в эксплуатацию, а в договоре указывается срок передачи квартир, минимум на полгода превышающий заявленный. Поэтому, заключая договор, необходимо понимать, за какой срок застройщик юридически отвечает, – отмечает руководитель юридического департамента AAG Виталий Правдухин.

Вообще, многие покупатели жилья в новостройках не разделяют такие принципиально разные понятия, как «ввод дома в эксплуатацию» и «передача квартиры участнику долевого строительства». Региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая рассказывает, к чему это приводит:

— Когда дом вводится в эксплуатацию, некоторые дольщики, забыв о том, что написано в договоре, требуют ключи от квартир, хотя до их получения остаётся ещё много времени. А если срок ввода объекта по каким-то причинам переносится, покупатели делают поспешные выводы о том, что у застройщика проблемы. Поясню: время ввода дома в эксплуатацию – плановое, застройщик устанавливает его для себя. В определённых ситуациях эти сроки подлежат изменению, то есть переносу на более поздние сроки.

А вот передача квартир дольщикам должна осуществляться не позднее зафиксированной в договоре долевого участия даты, подчёркивает эксперт. Несоблюдение этого срока можно трактовать как невыполнение застройщиком своих обязательств перед покупателями и нарушение закона.

Именно поэтому застройщики, принимая во внимание возможность возникновения форс-мажора, планируют ввод дома заблаговременно – чтобы не допустить нарушения условий ДДУ. Так, «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» обычно планирует ввод домов за 6 месяцев раньше срока передачи квартир покупателям.

Регистрация и ответственность

Что ещё нужно знать при покупке недвижимости по ДДУ? Перед подписанием договора стоит проштудировать так называемые оргмоменты, связанные, в частности, с регистрацией договора, а также правовые вопросы, касающиеся ответственности застройщика перед дольщиком.

— Обратите внимание, как в ДДУ зафиксирован порядок регистрации договора. Если застройщик сам сдаёт договор на регистрацию, то в договоре должен быть чётко зафиксирован срок подачи застройщиком документов в Росреестр и обязанность передать зарегистрированный договор дольщику. И, если застройщик не сдаст своевременно документы на регистрацию, дольщик будет вправе потребовать возмещения убытков – например, упущенной выгоды в виде процентов за пользование денежными средствами, которые он положил на аккредитив, – комментирует Виталий Правдухин из AAG.

Также крайне важно проверить пункты, которые касаются ответственности застройщика в случае нарушения его обязанностей перед дольщиком.

По словам Евгении Владимировой из Rambler&Co, в договоре должны быть прописаны условия выплаты неустойки. По закону неустойка начисляется в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если же участником является физическое лицо, то неустойка выплачивается в двойном размере – 1/150 ставки ЦБ.

Кризисные изменения

Не секрет, что кризисные явления сопряжены с финансовыми трудностями в деятельности многих компаний, в том числе застройщиков. Поэтому сегодня некоторым параметрам ДДУ стоит уделить особое внимание.

— С кризисом увеличилась вероятность неввода объектов строительства в эксплуатацию, поэтому имеет смысл тщательно изучить пункты договора, отражающие способы обеспечения исполнения обязательств застройщика по передаче жилого помещения. 214-ФЗ, который регулирует передачу приобретателям имущественных прав на основании ДДУ и уступке прав, предусматривает несколько способов обеспечения обязательств застройщика перед покупателями. В их числе – залог земельного участка или права аренды, поручительство банка и страхование гражданской ответственности, – рассказывает директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

Кроме того, следует учесть, что на фоне кризиса застройщики пытаются быть гибкими и идут на изменения типовых договоров.

— В связи с общим уменьшением платёжеспособности населения ситуация на рынке недвижимости становится всё более напряжённой, у застройщиков уменьшается количество потенциальных покупателей. Сегодня строительные компании всё чаще готовы рассматривать предложения клиентов по корректировке некоторых условий договора и готовы пойти на изменение стандартных форм ДДУ, – отмечает Ирина Маевская из ГК «Премьер».

Однако, изменения в договорах далеко не всегда направлены на пользу покупателю. Некоторые застройщики пытаются внести дополнительные положения, не соответствующие действующему закону, предостерегает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

— Например, в некоторых ДДУ предусмотрена возможность изменения окончательной суммы сделки девелопером. Покупателю нужно знать, что это может произойти только по соглашению обеих сторон.

В завершение отметим: чтобы обезопасить себя, покупателям стоит очень внимательно читать договор и проверять все вышеизложенные параметры. А при возникновении противоречий или вопросов лучше всего обратиться за консультацией к профессиональному риэлтору.

Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

razned.ru

Покупка квартиры в новостройке с нуля

На что обращать внимание при покупке квартиры в новостройке? Какие документы нужны? Портал KVARTIRAzaMKAD.ru знакомит вас с рекомендациями экспертов, а также с самыми разнообразными заблуждениями покупателей.

Квартира в новостройке – анализируем документы застройщика

Как и любое инвестирование, покупка новостройки несет в себе риск. Что нужно знать при покупке новостройки, какие документы проверить, чтобы этот риск снизить?

Как бы мы не ругали наши законотворческие власти, законы, регламентирующие участие в долевом строительстве, за последние десятилетия очень сильно изменились. Сейчас нам даже сложно представить, чего боялись покупатели новостроек 16-17 и даже 10 лет назад…

Например, очень серьезный риск был связан с двойными продажами, когда право требовать одну и ту же квартиру продавалось разным людям. Спорные квартиры захватывали чуть ли не силой, а потом долго выясняли, в суде, чьи же они на самом деле

В период бурного роста цен многие дольщики боялись, что застройщик расторгнет договор в одностороннем порядке и вернет им деньги вместо передачи долгожданной квартиры (такое юридически было возможно).

Полностью построенный дом местные власти могли годами не подключать к коммуникациям, из-за чего передача ключей и проживание становились невозможны…

И это все – не считая страха собственно заморозки строительства.

Сегодня остался, пожалуй, один «коллективный страх» - страх инвестировать в долгострой. К сожалению, реальность такова, что даже серьезные компании, существующие на рынке много лет и имеющие огромные портфели реализованных проектов, «вдруг» оказываются несостоятельными.

Чтобы уменьшить число обманутых дольщиков, на сайте Министерства строительного комплекса Московской области публикуется реестр застройщиков, ведущих строительство в рамках 214-ФЗ, а так же список проблемных застройщиков. С этими списками полезно ознакомиться перед покупкой новостройки.

Также при покупке новостройки с нуля очень важно проанализировать документы застройщика. Самых главных, в соответствии с федеральным законом №214-ФЗ, всего три – документы на земельный участок, разрешение на строительство и проектная декларация.

В документах на земельный участок надо обратить внимание на вид разрешенного использования. Если вы покупаете квартиру, то это должно быть «жилищное строительство», если апартаменты, то «административное здание», «гостиничный комплекс», но никак не промышленное и не сельскохозяйственное назначение.

Назначение земли крайне важно! Некоторое время назад была практика, когда на землях, с разрешенным видом использования «индивидуальное жилищное строительство» возводились малоэтажные комплексы с параметрами (плотность застройки, этажность), совпадающими с индивидуальными жилыми строениями. Но потом такая застройка была признана незаконной. Многим покупателям пришлось получать свидетельства о собственности через суд.

Разрешение на строительство надо просмотреть, просто чтобы быть уверенным, что оно есть. Без него невозможно заключать договора долевого участия!

Основной документ – это проектная декларация. Павел Телушкин, исполнительный директор ЗАО «ФЦСР», предлагает при ее изучении, прежде всего, обратить внимание на наименования застройщика. Оно должно полностью совпадать с тем, которое указано в разрешении на строительство и правах на землю.

В графе «Информация о государственной регистрации застройщика» можно найти реквизиты застройщика и самостоятельно составить мнение о его благонадежности, сделав запросы в ФНС, ЕГРЮЛ и архив судов (или попробовать хотя бы провести минимальный поиск в Интернете)

В блоке информации о самом жилом комплексе полезно обратить внимание на срок завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию.

Из описания объекта можно почерпнуть информацию о материалах строительства, этажности, инфраструктурных объектах и т.д. Кроме того, в декларации указывается стоимость строительства жилого корпуса, разделив которую на число квадратных метров в нем можно оценить себестоимость. Зачем это надо? Дело в том, что в договорах долевого участия указывается не только стоимость всей квартиры и цена квадратного метра, но также сколько в этой цене приходится на оплату услуг застройщика, а сколько – на само строительство. Если указанные в ДДУ расходы на стройку в расчете на квадратный метр совпадают с себестоимостью строительства, рассчитанной по данным проектной декларации, то это подтверждает, что застройщик выделяет на стройку столько средств, сколько заявлено, и не завышает оплату собственных услуг.

Наконец, в проектной декларации есть полные сведения о страховой компании. При этом с 2017 года система страхования ответственности застройщика меняется – вместо страховых компаний будет работать единый государственный компенсационный фонд.

Важный раздел – источники финансирования. Если застройщику выделяет кредит крупный банк, значит, скорее всего, этот банк уже провел свою проверку проекта.

Полезно проверить и генерального подрядчика. Нередко срыв сроков связан не с финансовыми проблемами, а с некачественными услугами генподрядчика. Поэтому узнав его имя из декларации, следует поискать информацию о его участии в других проектах.

Кстати, если вы покупаете квартиру не в самые первые дни открытия продаж, то можно, по совету Павла Телушкина вместо детальной проверки разрешительной документации заказать в Росреестре копию первого зарегистрированного договора ДДУ. Дело в том, что при регистрации ДДУ Россреестр тщательно проверяет все документы на строительство. И если хотя бы один договор зарегистрирован, значит, с документами все в порядке. Можно, конечно, попросить копию первого зарегистрированного ДДУ у застройщика, но вообще-то он не обязан вам ее предоставлять.

Следует ли обеспокоится, если вы покупаете квартиру в новостройке у известного застройщика (согласно рекламе), а в офисе вам предлагают заключить договор с совсем другой фирмой? В принципе, открытие под каждый отдельный проект своего юридического лица – вполне сложившаяся практика. Поэтому особых поводов волноваться только на этом основании – нет.

Но, с другой стороны, дополнительным знаком качества может случить заключение договора с компанией-«держателем бренда».

Что нужно знать про саму новостройку?

Сконцентрировавшись при покупке новостройки на проверке надежности застройщика и его правомочности реализовывать квартиру, можно упустить другие важные детали. Например, в момент покупки многие даже не задумываются о том, а какой будет плата за проживание?

В 2011 году в СМИ подробно освещалась история нападения на семью Лухминских, в машину которых было выпущено около 10 пуль. По версии следствия, причиной преследования стал не бизнес семейной пары, а их борьба против управляющей компании ЖК «Дубровка» (Ленинский р-н), которая подняла свои расценки почти в два раза с 28-ми до 50 руб. за кв. м. В феврале 2016 г. было совершено нападение на Евгения Куракина – председателя одного из ТСЖ в Реутове, борющегося с необоснованными расценками коммунальщиков. Список подобных историй можно продолжать. Вывод: узнавать о стоимость обслуживания вашей квартиры лучше «на берегу».

К сожалению, предоставить подобную информацию в момент покупки новостройки с нуля вам никто не сможет. Поэтому надо ориентироваться на косвенные признаки. Мария Баст, председателя Ассоциации Адвокатов России за Права Человека, адвокат советует: «Нужно внимательно смотреть, в чьей собственности находятся территории общего пользования и подъездные пути. Обязательно нужно обращать внимание на коммуникации и условия пользования ими, кто является поставщиком коммунальных услуг и насколько они согласованы с властями.

Часты случаи, когда прилегающие территории остаются в собственности застройщика, и он может просто ограничить владельцу квартиры доступ к его жилью, например, за неуплату услуг ЖКХ. Бывает так, что коммуникации и дороги принадлежат застройщику, что приводит к завышенным тарифам коммунальных услуг, к неправомерному отключению, в т.ч. в зимний период, водо- энерго- и газоснабжения многоквартирных домов.

Если в собственности застройщика оказались прилегающие территории, то часто возникает злоупотребление правом со стороны застройщика, например, точечная застройка, строительство завода, например цементного, создание источников повышенного шума и загрязнения».

Кстати, информация о согласованных коммуникациях содержится в Технических условиях на подключение коммуникаций. Этот документ застройщик должен предоставлять по вашему требованию.

Если вы покупаете новостройку у крупного застройщика, то можно косвенно ориентироваться на то, какую квартплату платят жители уже сданных комплексов аналогичного уровня.

Кстати, Роман Строилов, начальник управления продаж TEKTA GROUP говорит, что одно из заблуждений покупателей связано с тем, что они считают, будто «размер коммунальных платежей зависит от обустройства придомовой территории. То есть в жилом комплексе с видеонаблюдением и огороженной, охраняемой территорией квартплата будет выше, чем в домах, где всего этого нет. На самом деле размер коммунальных платежей зависит от политики управляющей компании. Собственники квартир, проживающие в разных условиях, могут платить за коммунальное обслуживание равнозначные суммы».

Покупка новостройки: обратить внимание

И последнее (но не менее важное), на что надо обратить внимание при покупке квартиры в новостройке – это собственно условия договора и приложений к нему.

Очень часто дают совет приносить при покупке новостройки документы на проверку к адвокату. На самом деле, это не так просто. Застройщик не обязан отправлять вам проекты договоров по электронной почте (по факту так делают совсем немногие и единицы выкладывают свои типовые договора в Интернет). Приглашать в офис продаж с собой юриста – удовольствие очень дорогое.

Так что, возможно, вам придется приехать, ознакомится с договором и взять время «на подумать». При этом вас, скорее всего, будут убеждать заключить сделку именно сейчас, т.к. через неделю выбранной вами квартиры или предлагаемых сегодня условий уже не будет.

При анализе договора обратите внимание не только на сроки сдачи дома и штрафные санкции застройщика в случае их нарушения, но и на собственно момент покупки и сопутствующие платежи. Сколько стоит бронирование выбранной вами квартиры? Идет ли эта сумма в счет оплаты квартиры в случае покупки? Например, некоторые компании берут невозвратную плату за сам факт снятия квартиры с продажи.

Придется ли вам дополнительно платить за регистрацию договора ДДУ в Росреестре (если речь идет о дополнительной сумме, кроме оплаты пошлины и нотариального заверения необходимых копий – это не очень хороший сигнал). Так же к дополнительным навязанным поборам можно отнести требование оплатить услуги по будущей регистрации квартиры в собственность в момент заключения договора долевого участия (еще самой квартиры нет, и не известно, что будет представлять собой процедура регистрации, когда до нее дойдет дело).

Разумеется, дополнительные платежи – вовсе не повод отказываться от покупки новостройки. Мы просто призываем все внимательно просчитать и взвесить.

Так же важно обратить внимание на способ оплаты. Обычно – это перевод по реквизитам. Некоторые застройщики работают через аккредитив (это когда банк переводит продавцу деньги только при выполнении им определенных условий).

Кстати, именно с моментом оплаты покупки квартиры в новостройке связаны некоторые заблуждения покупателей.

Руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева рассказывает, что некоторые покупатели всерьез верят, что заключить договор можно сейчас, а совершить оплату потом – уже после того, как дом достроен, хотя такая схема невозможна в реальности. По словам г-жи Покидышевой на этапе оплаты недвижимости вообще возможны необычные истории.

Например, один клиент позвонил менеджеру «НДВ-Недвижимость» с вопросом: «А нал куда везти?» Покупатель не только не знал о том, что оплата наличными невозможна, он еще и предполагал, что при оплате наличными в офисе можно потребовать большую скидку – нет ограничений, установленных в рамках действующих акций.

Какие документы нужны покупателю новостройки?

Мы подробно описывали, как анализировать документы застройщика. А что требуется от покупателя?

При покупке новостройки для заключения договора долевого участия (ДДУ) или договора переуступки прав требования из всех документов покупателю необходим только паспорт. Нотариально заверенное согласие супруга (и вообще - согласие супруга) не требуется.

Если вы не можете сами заключить договор долевого участия, то вашему представителю понадобится нотариально заверенная доверенность на право заключать ДДУ.

Если в число будущих собственников квартиры будут входить дети, то необходимо предоставить их свидетельство о рождении. Вообще, при покупке новостройки не рекомендуется в число собственников включать несовершеннолетних – потом такую квартиру будет сложно продавать (понадобится разрешение органов опеки). Исключение – покупка новостройки с привлечением материнского капитала.

Напомним, что воспользоваться им могут семьи, в которых второй и последующий ребенок родились до 31 декабря 2016 г. Размер выплаты уже два года заморожен и составляет 453 026 рублей.

Далеко не все застройщики работают с материнским капиталом. Список документов, которые потребуются при покупке новостройки в этом случае, лучше узнавать непосредственно у застройщика. Важно, что сегодня сняли ограничение о готовности дома 70%. Но, по-прежнему актуальна реализация квартир по 214-ФЗ и положение о том, что ребенку должно быть минимум 3 года, если квартира не приобретается в ипотеку.

www.kvartirazamkad.ru

На что нужно обращать внимание при покупке квартиры в новостройке и какие документы должны быть у застройщика?

В современное время на рынке недвижимости появляются новые и новые объекты.

Многие города уже полностью застроены, а где-то стройка во всю идет, поэтому при покупке квартиры встает большой выбор жилья.

К сожалению, не всегда можно попасть на честного застройщика, порой в договоре купли-продажи кроется много нюансов, к которым вы не всегда готовы.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-43-76. Это быстро и бесплатно!

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Мой мир

Преимущества покупки квартиры у застройщика

Квартиры в новостройках обычно стоят меньше чем вторичное жилье, это является их главным преимуществам, хотя и планировка у них является новой и коммуникации. Но, не смотря на эти выгодные условия при покупке квартиры в новостройке, существуют большие риски быть обманутым.

Именно поэтому надо тщательно изучать все документы и читать все пункты договора достаточно внимательно.

На что нужно обращать внимание?

Далее вы узнаете, какие риски могут быть при покупке квартиры в новостройке:

  • Строительство квартиры может быть не завершено. Вы рискуете купить квартиру, которая находится в процессе долгостроя;

    Другими словами, вы можете просто не получить квартиру, если ее приобрели именно таким образом, например, строительство внезапно может остановиться, застройщик может обанкротиться.

    Чтобы не попасть в подобную ситуацию, необходимо внимательно изучить все постройки продавца, были ли случаи остановки процесса строительства, имеется ли у него разрешение на проведение данной операции.

  • Еще один из рисков, которые могут вас настигнуть – это земля под спорным статусом, то есть постройка дома идет, а кому принадлежит земля неизвестно;

    Поэтому вам необходимо узнать, чья это земля и выкуплена ли она застройщиком.

  • Еще одним риском при покупке подобного рода жилья является не одноразовая продажа жилплощади;

    Для того чтобы предотвратить возникновение данной ситуации вам нужно заключить договор участия долей, тогда вы и сами станете претендентом на жилище. Тем более данный договор является единственным законным документом в данном случае покупки.

    Документ необходимо зарегистрировать и тогда жилье пройдет проверку на принадлежность кому-либо еще.

  • Также риском для вас может считаться приобретение жилья плохого качества, либо бракованного.

    Данного рода проблемы и неполадки могут возникнуть вследствие неверных расчетов инженеров, либо неработоспособности отопления, электропроводки и т.д.

    Чтобы этого с вами не произошло необходимо все недочеты указать в акте передачи, при этом застройщик обязан все исправить.

Что нужно знать при покупке, чтобы снизить вероятность обмана?

Покупка квартиры в новостройке от застройщика является большим и весьма серьезным шагом, при этом выбирать жилье нужно при соблюдении некоторых правил и условий, чтобы в итоге не остаться в проигрыше и не быть обманутым.

При составлении долевого договора застройщик начинает процесс продаж квартир, где указывается их запланированная площадь, но достаточно часто оказывается так, что количество данных метров не совпадает с реальными цифрами.

Но, как правило, после постройки площадь квартиры измеряется вновь сотрудниками БТИ, и недостающие цифры вписываются в общий план постройки. И уже учитывая все проделанные измерения, происходит конечный подсчет жилплощади.

И если случается так, что квадратных метров оказывается больше, чем было указано при покупке, тогда покупатель обязательно должен доплатить необходимую сумму застройщику.

Но если вдруг площадь окажется меньше, то застройщик всячески будет пытаться скрыть этот факт, чтобы не расставаться со своими личными средствами.

Именно поэтому застройщики всячески пытаются обмануть покупателя, чтобы еще получить с него какие-либо вложения.

Возможные виды обмана застройщика:

  1. Очень часто квартира имеет трапецивидную форму, и застройщик идет на такой ход: он измеряет площадь по самым длинным стенам и берет с покупателя большую сумму;
  2. Также при измерении площади дома застройщики не учитывают наличие коробов, которые в совокупности занимают немалую площадь;
  3. Иногда застройщики прибавляют к основной площади квартиры площадь балконов и иных мест, которые НЕ идут в сумму квадратов.

Таким образом, при покупке квартиры в новостройке необходимо в деталях изучить всю документацию, все результаты измерений и расчетов, если же разница все-таки окажется значимой, вам нужно будет обратиться в суд с исковым заявлением в сторону застройщика.

Какие вопросы задать застройщику?

При покупке квартиры в новостройке, необходимо многое узнать о самом застройщике посредством некоторых вопросов ему посвященных:

  • Как долго он числится на рынке недвижимости;
  • Есть ли у него другие проекты;
  • Где можно их увидеть;
  • Кто его инвестирует.

Если вы убедитесь в том, что застройщик уже не первый год работает в данной сфере, и у него имеется множество реализованных проектов, то с ним можно в дальнейшем работать.

Но если вдруг проект с вашим потенциальным жильем у него является первым, то при заключении договора необходимо учитывать и изучать все возможные нюансы.

Также вам необходимо запросить у застройщика все имеющиеся документы о строительстве, в том числе и бумаги о законном подтверждении разрешения о строительстве.

Вся документация должна быть нотариально заверена. Если же документы по первому вашему требованию вам никто не предоставил по неизвестным причинам, то с таким застройщиком не стоит иметь дела. Если же вам показали все необходимые бумаги, то лучше всего подстраховаться, сделав их копии, а затем проконсультироваться с юристом об их значимости.

Какие документы нужно проверить?

Чтобы совершить процесс покупки квартиры у застройщика, нужно как можно больше информации о нем узнать, и изучить всю документацию об его деятельности. До того, как вы заключите договор купли-продажи, вы должны увидеть наличие следующих документов:

  1. Бумаги учредительного характера, а именно договор и устав;
  2. Документ, свидетельствующий о госрегистрации;
  3. Документ, свидетельствующий о постановки застройщика на учет в налоговой инстанции;
  4. Бумага, разрешающая строительство объекта.

Отсюда вы узнаете о застройщике всю необходимую информацию, что позволит вам сделать выводы по поводу его деятельности.

Составление договора с застройщиком

Для начала стоит отметить, что договор на продажу квартиры бывает нескольких типов, какой именно нужен вам, решаете вы сами:

  • Договор долевого участия. Он является самым безопасным и не несет за собой практически никаких рисков. Договор разработан на законном основании, поэтому регистрируется в обязательном порядке;
  • Договор, касающийся уступок потребительских прав. Смысл данной бумаги заключен в том, что он оформляется тогда, когда лицо пытается продать недвижимость, находящуюся в процессе строительства до того, как получит на нее право собственности;
  • Договор паенакопления в ЖСК. Данная система является нововведением и несет за собой следующий смысл: создается некий кооператив из потенциальных заселителей в будущем, затем приобретается недвижимость на средства пая.

Как составить договор купли-продажи от застройщика? Образец

Договор купли-продажи квартиры в новостройке оформляется, а затем в обязательном порядке проверяется покупателем в целях обезопасить себя от возможного обмана.

Договор данной сделки должен содержать следующую информацию:

  1. Обязательным пунктом договора должно быть прописано, что покупаемый объект является конкретной квартирой в строящимся доме;
  2. Необходимо указать реальную стоимость жилплощади, чтобы в дальнейшем не возникало лишних вопросов;
  3. Необходимо указать, кто является сторонами совершаемой операции, прописать имена правообладателя и правоприобретателя;
  4. Очень важно, чтобы в документе было подробно описано состояние приобретаемой недвижимости, а именно по какому типу строится жилище, какой будет новый адрес объекта, в каком подъезде будет располагаться покупаемая площадь, на каком этаже и сколько комнат там должно быть согласно планировке;
  5. Необходимо описать сам дом, этот пункт включен в договор тогда, когда объект не вписывается в тип проекта;
  6. Договор отдельным пунктом должен прописывать все те основания, по которым и составляется сам данный документ. Здесь нужно вписать наличие всех бумаг, которые принадлежат застройщику и являются основными в проектной деятельности;
  7. В документе нужно указать срок, когда недвижимость будет сдана в эксплуатацию. Данный пункт позволит покупателю в случае невыполнения данного обязательства выиграть судебное дело и отстоять свою правоту;
  8. Договор должен прописать и тот пункт, какой является инвестиционная сумма, вплоть до срока по денежному внесению и количеству суммы штрафа при его задержке;
  9. Важно написать в деталях об условиях срока гарантии на заявленный объект. Если договор является долевым, то гарантия подчиняется нормам Ф3-214. Период действия гарантийного срока может быть различным, это зависит непосредственно от проекта недвижимости, но в любом случае он не может быть менее 5 лет, так как именно эта цифра прописана во всех законах;
  10. И последним основным пунктом договор должны стать способы реализации всех обещаний и обязательств продавца.

Любой договор подразумевает учет всех нюансов, это не исключает и данный документ. Очень важно проконтролировать все возможные нюансы договора и внимательно их изучить во избежание неприятных последствий.

Скачать договор купли-продажи квартиры от застройщика (ДДУ без ипотеки).

Что нужно проверить при подписании договора?

Перед покупкой квартиры в новостройке от застройщика необходимо обратить внимание:

  • На то, как прописана стоимость квартиры: в рублях, долларах или условных единицах. Если в условных единицах, то необходимо уточнить, как именно они рассматриваются;
  • Если договор рассматривает вариант рассрочки, необходимо указать сумму первоначального взноса и период остальных выплат;
  • Достаточно часто договор содержит пункт о том, что стоимость является конечной и не подлежит дальнейшим изменениям. Это выставляет вас в выгодном свете, когда квадратов оказалось больше заявленного, если же наоборот, то вы останетесь в проигрыше, сумму вам никто не вернет. Для устранения данного риска лучшим вариантом станет дополнение договора пунктом, где буде пояснено, что в подобном случае вы будете нуждаться в компенсации на сумму перерасчета;
  • Порой договор гласит о том, что сумма за один квадратный метр может измениться в какую-либо сторону, для того, чтобы максимально обезопасить себя от лишних переплат, необходимо также прописать в документе каков предел варьирования данной стоимости;
  • Любой из инвесторов требует, чтобы договор с застройщиком содержал только его расчетный счет для перевода денежных средств. Но лучше всего все денежные операции проводить через банк, либо с обязательным получением квитанций.

Что нужно знать при покупке квартиры в ипотеку?

Чтобы купить квартиру в новостройке посредством ипотечного варианта, необходимо соблюдать следующий порядок:

  1. Первоначально нужно тщательно изучить работу банков касательно ипотеки и сравнить ставки по выплатам.
  2. Затем следует начать искать квартиру, которая полностью вас устроит.

    Вам нужно определиться с объектом новостройки и предпочитаемым жильем, потом выбрать банк из предложенных самим застройщиков, тот с которым он непосредственно сотрудничает.

    Другой бак вы не сможете выбрать, а продавец скорее всего предложит вам не более 4 возможных банков, поэтому вам нужно проявить аккуратность при подаче документов.

  3. На третьем этапе вы должны обратиться в здание банка с просьбой одобрить ваш кредит. Все действия по рассмотрению документов непосредственно банком являются такими же, как и при покупке иного жилья.
  4. Следующим этапом станет момент составление договора купли-продажи жилья. После того, как ваш кредит будет одобрен банком, вам нужно отдать все данные о банковском работнике непосредственно застройщику для согласования всех возможных нюансов. Пока они занимаются данной процедурой, вам необходимо найти подходящую страховую компанию из банковского списка.
  5. Затем вам нужно произвести процесс страхования квартиры.
  6. Следующий этап ваших действий – это процесс подписания договора на кредит, данный документ должен быть подписан перед основным договором долевого участия. Это необходимо для страховки застройщика, чтобы он был уверен в платежеспособности потенциального покупателя.
  7. Седьмой этап данной процедуры направлен на подписание основного договора купли-продажи и внесения первоначального взноса. Если после прочтения договора покупатель обнаруживает непонятные пункты или необговоренные нюансы, он может потребовать исключить их из содержания документа.
  8. Последний этап данной сделки подразумевает процесс передачи договора на его регистрацию.

Скачать договор купли-продажи квартиры новостройки с ипотекой ВТБ-24, 1 участник.

Скачать договор цессии при покупке квартиры в новостройке с ипотекой Сбербанка, 2 участника.

Прочитав статью, вы узнаете каков порядок регистрации договора купли-продажи в Рег. палате.

После покупки квартиры в новостройке следует в ней прописаться. Инструкцию по прописке через МФЦ читайте здесь.

Хотите сделать перепланировку, но квартира в ипотеке? По ссылке http://svoe.guru/zhilaya-sobstvennost/kvartira/pereplanirovka/v-ipoteke.html вы узнаете, как получить разрешение с и без разрешения банка-кредитора.

Заключение

Если вы решили приобрести жилье в новостройке, вам стоит еще несколько раз подумать, нужно ли это вам. Конечно, цены на подобного рода жилье весьма невысоки, но риски являются достаточно высокими.

В лучшем случае вы можете переплатить за нехватку квадратных метров, но ведь точно так же вы можете вообще остаться без жилья, например, по причине остановки строительства, или любой другой причине. Но если даже все из документов в полном порядке, все нюансы учтены, все равно вы не имеете абсолютно никаких гарантий на то, что жилье будет подобающего качества.

Покупка недвижимости – это только ваше личное дело, но в любом случае необходимо учесть все правила при общении и проверке застройщика, чтобы хоть немного обезопасить себя от обмана и мошенничества.

Видео

Далее специалист по недвижимости расскажет, как наиболее выгодно купить квартиру у застройщика и на что нужно обратить внимание.

svoe.guru

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке: процедура, документы

Покупка квартиры в доме, который ещё только строится, имеет массу положительных моментов. Это и современные проекты домов, и новые коммуникации с энергосберегающими технологиями, и отсутствие даже возможности конфликтов с прошлыми хозяевами.

В то же время, покупая жильё на вторичном рынке, вы не купите «кота в мешке», да и провести «чистую», с точки зрения юристов, сделку гораздо проще.

Выбирать вам, мы же собрали некоторые ключевые моменты, которые нужно изучить и понять перед началом предметного поиска своей будущей квартиры в новостройке.

Содержание статьи

Покупка квартиры в новостройке

С чего лучше начать? Вот схема покупки квартиры в новострое, состоящая из нескольких обязательных шагов, список которых можно расширить – но сокращать не стоит.

  1. Анализируем цены на рынке. Цены на жильё с похожими характеристиками колебаться сильно не должны. Необычно низкая цена, кроме азартного предвкушения удачной покупки, должна вызвать здоровую настороженность. Демпингуют обычно либо ненадёжные компании-застройщики, либо вырывшие только котлован.Нужно ли вкладывать в такой проект? Если в него не вложит средства достаточное количество людей – на строительство дома денег может банально не хватить, и вы станете владельцем «потенциально возможных» метров в долгострое.Заплатив близкую к цене вторичного рынка стоимость квадратного метра в новостройке, нужно понимать, что вы кредитуете застройщика, ведь именно на эти полученные средства он и будет закупать стройматериалы и оплачивать другие составляющие сметы. Ничего страшного в этом, казалось бы, нет – только где гарантии, что не наступят возможные негативные сценарии?
  2. Проверяем пароли и явки. Все контакты компании-застройщика, любые другие доступные данные о ней должны быть тщательно проверены и внимательно изучены.Где физически находится их офис? Сколько времени они в нём располагаются и собственный ли он? Контактные телефоны только мобильные, или есть стационарные городские? Официальный сайт компании разработан основательно – или на скорую руку?Подобная информация поможет понять, насколько надёжен предполагаемый продавец, не исчезнет ли он в один «прекрасный» день, оставив после себя только пару стопок макулатуры и бесполезные документы в снятом на месяц помещении?
  3. Знакомство с исполнителем. Главные действующие лица в новостройке – заказчик строительства, генеральный подрядчик и разработчик проекта дома.История и репутация компании-строителя расскажет о качестве проектной документации и надёжности её реализации. Многоквартирный высотный дом, построенный без соблюдения должной технологии закладки фундамента, соответствующей почвам, будет очень ненадёжным и даже опасным жилищем.Количество строек тоже может многое прояснить. Если есть удачно завершённые – это замечательно. А когда видим несколько одновременно ведущихся и не готовых – лучше поискать другого партнёра, риски инвестирования неоправданно высоки.Данные получать желательно не только из официальных источников застройщика – но и с форумов, сайтов отзывов и статей независимых СМИ (не рекламного характера).
  4. Как продвигается процесс? Лично проверьте ход строительства, причём приезжайте несколько раз, чтобы отследить динамику. Сколько людей задействовано, завезены ли какие-то запасы стройматериалов, какая строительная техника и как именно используется.При отсутствии проблем с финансированием и привлечением покупателей солидные фирмы могут строить в несколько смен без перерывов даже на тёмное время суток.
  5. Как и кому платить. Инвестировать можно различными путями. Будет ли это специализированный инвестиционный фонд для финансирования строительства, выкуп целевых облигаций или непрозрачная переуступка прав требования – от этого будет зависеть, превратятся ли ваши сбережения в уютное жильё, или растают в воздухе.Рассчитываться за покупку квартиры можно через банковскую кассу, с указанием всех реквизитов получателя, со всеми подтверждениями оплаты. Если же нет – это серьёзное основание задуматься о добросовестности вашего предполагаемого застройщика.

Отслеживайте динамику строительства самостоятельно.

Возникла проблема? Позвоните юристу:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Покупаем жильё в новостройке — на что обратить внимание при выборе?

Задача каждого потенциального собственника строящейся жилплощади — исключить риски ещё перед покупкой такого жилья. С этой целью нужно соблюдать правила, в основу которых легли ошибки покупателей-первопроходцев. Что же нужно проверить обязательно:

  • Насколько готов дом. Одно дело – профинансировать строительство на этапе кровельных работ или застекления окон, и совсем другое – если недавно приступили к рытью котлована под фундамент.Оценивайте готовность лично – не нужно полагаться на уверения представителя застройщика, что осталось только подвести коммуникации – а так всё сделано. Поговорите с рядовыми строителями – они-то точно знают все проблемы стройки из первых рук, да и «обработке» клиентов специально не обучены.
  • Каким видом договора предлагают оформить отношения. Договор долевого участия (ДДУ) в строительстве, да ещё и прошедший через органы государственной регистрации, это большое преимущество. Любые другие подвиды контрактов (например, договор о намерениях или предварительный договор) имеют приоритет ниже.

В первом случае ваши требования обеспечены страховкой и поручительством банка. Это защитит вас при самых неблагоприятных исходах, если застройщик вдруг обанкротится. Продать одну и ту же квартиру два раза тоже будет невозможно. Да и один только факт, что с вами готовы заключить договор долевого участия косвенно подтверждает, что уже есть и разрешение строить, и земля уже отведена.

Как вариант – могут заключать договоры о намерениях (или предварительные) и переводить их в ДДУ после приведения в порядок всей строительной документации.

  • Готовы ли банки принимать в проекте участие? Один факт отсутствия аккредитации стройки в банках уже очень тревожный сигнал для инвестора. Ведь крупные финансовые учреждения имеют несравнимо больше возможностей всесторонне изучить риски и юридические тонкости. Чем больше банков готово кредитовать покупку жилья в новостройке – тем точнее косвенное подтверждение её надёжности.
  • Хорошая ли это инвестиция? Попробуйте спрогнозировать, что станет с домом и районом его расположения в обозримом будущем. Откроют ли поблизости новую станцию метро – или проложат скоростную магистраль – от ответа на эти вопросы будет зависеть, насколько прирастут или уменьшатся вложенные вами деньги.Важна также и проектировка самого дома: расположение лифтов и мусоропровода относительно вашей квартиры, угловая ли она, на какую сторону света выходят окна, первый у вас будет этаж или под самой крышей, толщина стен и высота потолков – всё имеет значение при определении стоимости.

Приобретение готового жилья у застройщика исключает большую часть рисков.

napravah.com

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке

У большинства граждан страны покупка квартиры является крупнейшей финансовой сделкой за всю жизнь.

Приобретение жилья в новостройке увеличивает эти риски как минимум вдвое. О том, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке расскажем в нашей статье.

Сбор информации о застройщике

Для того, чтобы быть уверенным в том, что строительством руководит проверенная, заслуживающая доверия компания, необходимо уделить внимание аспектам, способным выдать недобросовестного застройщика.

Сам поиск информации можно осуществлять следующими способами:

  1. При помощи интернета. Если застройщик по-настоящему дорожит своей репутацией, он всегда заинтересован в том, чтобы на его официальном ресурсе в сети можно было бы найти максимум информации, служащей подтверждением его добросовестности. Это может быть как полная информация о самой компании, так данные об уже завершенных проектах. На сайте также можно найти телефоны, адреса для обратной связи. Информацию о том или ином застройщике также целесообразно искать и на нейтральных ресурсах – социальных сетях, форумах, где вы, помимо всего прочего, сможете напрямую пообщаться с теми, кому уже довелось заключать с ними сделки.
  2. Анализ документации. Для того чтобы убедиться в надежности застройщика можно попросить выписку из ЕГРЮЛ, где будут указаны виды деятельности, осуществляемые им, особенности уставного капитала и т.д. Дольщик также имеет право просить у застройщика для ознакомления проектную декларацию, либо финансовую отчетность.
  3. Знакомство со схемой реализации строящегося объекта. Необходимо потому, что за последние годы участились случаи, когда вложение денег в строящиеся объекты оборачивалось для дольщиков крупными финансовыми потерями.
  4. Поиск информации о поручительстве. Залог, либо поручительство, увеличивают вероятность того, что застройщик будет должным образом выполнять обязательства, данные дольщику. Согласно законодательству, поручителем может выступать любой банк.

Оценка места расположения новостройки

Оценивая месторасположение дома, необходимо обращать внимание на:

  1. Транспортную доступность района
  2. Близость расположения к дому школ, детских садов, места работы
  3. Уровень развития социальной инфраструктуры
  4. Экологическая обстановка района
  5. Загруженность дорог

Ценовой класс жилья

Несмотря на то, что строгой классификации жилья на сегодняшний день не существует, неофициально квартиры в новостройках можно оценить при помощи объективных критериев как жилье эконом, комфорт, бизнес и элит класс.

Каковы характеристики классов и в чем их наиболее существенные различия?

  1. Эконом-класс. Именно жилье этого класса в настоящее время занимает наиболее обширный сегмент. Жилье эконом-класса чаще всего отличают следующие характеристики: расположения в районах, удаленных от центра; панельная технология строительства, относительно небольшой метраж, минимальная планировка и отделка, невысокие потолки. Индивидуальные дизайнерские проекты для строительства жилья эконом-класса практически не используются.
  2. Комфорт-класс. Жилье этого класса занимает некоторую промежуточную позицию между жильем эконом- и бизнес-класса. Такие дома чаще всего строятся по технологии панельного, либо монолитного строительства. Средняя площадь квартир такого дома, как правило выше аналогичного показателя домов эконом-класса; территория, примыкающая к такому дому также оформлена лучше. Чаще всего имеется парковка.
  3. Бизнес-класс. Дома, относящиеся к категории бизнес-класса, располагаются чаще всего на отгороженной территории; застройщики уделяют особое внимание таким характеристикам жилья, как пространство вокруг него, вид из окна, благоустройство территории. Дома бизнес-класса чаще всего возводятся из кирпича, либо по монолитно-каркасной технологии.
  4. Элит-класс. Жилье элит-класса располагается в наиболее экологически благоприятных зонах городов, либо их исторических центрах. Каждый дом возводится по тщательно разработанному индивидуальному проекту. Объекты недвижимости также находятся на огороженной территории и находятся под охраной. Внешний облик дома, а также прилегающей к нему территории тщательно прорабатываются; а на строительство идут самые дорогие и экологически безопасные материалы.

Выбор класса жилья зависит, главным образом, от требований, предъявляемых дольщиком  жилью, а также от его финансовых возможностей.

Выбор времени покупки

Готовясь к приобретению дома в новостройке, очень важно лично убедиться в том, что дом действительно достроен. Необходимость этого продиктована, главным образом тем, что хотя по документам строительство часто может находиться на завершающих этапах, на практике дела могут обстоять совершенно иначе.

  1. Для того чтобы убедиться в том, что строительство дома действительно завершено, можно попросить продавца продемонстрировать как сам дом, так и работу коммуникаций – водо- и электроснабжения и т.д.
  2. В случае отказа, выезд можно осуществить самостоятельно. Информацию о проведенных системах в этом случае можно получить у строителей (например, подробно расспросить их о том, проведены ли к постройке необходимые системы коммуникаций).
  3. Полезно также зарегистрироваться на форуме, посвящённом строительству самого дома и эпизодически принимать участие в дискуссиях, посвященных этой теме. Зачастую, именно прямое взаимодействие с другими дольщиками дает возможность получить сведения о самом ходе строительства, а также проблемах дольщиков. Важно уделить должно внимание абсолютно всем аспектам строительства – в противном случае строительство может затянуться, а обещанных систем коммуникаций покупателю придется ждать годами.

Проверка документации перед покупкой

Для того, чтобы обрести уверенность в благонадежности застройщика, необходимо добиться от него следующих документов, служащих подтверждением того, что стройка санкционирована и идет в соответствии с планом. Согласно действующему законодательству, предоставить все необходимые документы застройщик обязан по первому требованию дольщика. Однако в ряде случаев не все из них могут быть предоставлены точно и в срок.

Полный перечень документов, подтверждающих надежность застройщика указаны в 214-ФЗ.

К их числу относятся:

  1. Инвестиционный контракт. В этом документе указана информация о том, сколько именно квартир будет предоставлено безвозмездно. Поскольку большая часть квартир в новостройке приобретаются потенциальными жильцами за деньги, а не получаются по тем или иным государственным программам, бытует мнение, что неблагополучных семей в них заселяется гораздо меньше. Именно это обстоятельство в какой-то степени делает новостройки привлекательными в глазах дольщиков. Тем не менее, в ряде случаев процент льготников в новостройке оказывается не менее высоким, чем на вторичном рынке. Проверить инвестиционный контракт также важно потому, что в нем будут максимально четко и по пунктам прописаны обязательства застройщика, которые он берет на себя и которым он обязуется следовать. Чаще всего к ним относятся: строительство объектов инфраструктуры, детских площадок, дорог, соблюдение сроков, отведенных на каждый этап подготовки жилья
  2. Проектная декларация. Изучив эти документы, дольщик имеет возможность узнать реквизиты правоустанавливающий документов (подтверждающих право собственности), кадастровом номере. Также, проверить данные о самом собственнике, уточнить сроки ввода объекта в эксплуатацию. Если в помещении предусмотрено наличие нежилых помещений, необходимо проверить их назначение; при наличии сарайных помещений и гаражей важно уточнить их количество. Для того чтобы также свести к минимуму вероятные риски, важно также посмотреть информацию о них. Информацию о проектной декларации можно получить, обратившись на сайт застройщика. Но при необходимости строитель также обязан предоставить их по первому требованию.
  3. Заключение государственной экспертизы. В нем имеются данные о том, какими функциональными, архитектурными и другими особенностями обладает интересующее вас здание. Несмотря на то, что далеко не каждый потенциальный покупатель обладает необходимыми навыками для того, чтобы разобраться в этих документах и схемах, сам факт наличия нужных документов может многое гарантировать сам по себе. Отсутствие документа, либо обещание застройщика предоставить данные «на днях» или спустя короткое время, это может стать серьезным поводом задуматься над тем, не омрачит ли переезд неприятный сюрприз в виде отсутствующего отопления, света и т.д.
  4. Разрешение на строительство. Очень важно проследить за тем, чтобы документ был оформлен на то же самое лицо, которое является застройщиком, несущим ответственность за процесс стройки.
  5. Правоустанавливающие документы на землю. Эти документы должны случить правом застройщика распоряжаться участком земли на свое усмотрение. Дольщика должно насторожить несоответствие указанной категории земли реальной, либо нахождение дома в природоохранной зоне (строительство на этой территории запрещено. И риск того, что возведенный объект может быть снесен, очень велик).
  6. Договор, заключенный со страховой компанией. Согласно нововведению, принятому с 2014 года, застройщик обязуется застраховать недвижимое имущество. Необходимость этого продиктована тем, что договор поручительства может обезопасить потенциальных покупателей квартир от вероятных рисков: в случае банкротства компании, покупатель имеет право рассчитывать на компенсацию убытков. Однако прежде чем доверять безопасность своих финансовых средств страховой компании, необходимо также убедиться в ее надежности. Известны случаи, когда они не выдерживали страховых случаев; прецеденты лишения банков лицензии также могут поставить получение компенсации под угрозу. Тем не менее, перед тем, как вложить денежные средства в строительно, необходимо убедиться в том, что все меры, направленные на их максимальную сохранность, приняты.
  7. Выписка на недвижимое имущество, взятая из единого реестра. Этот документ может показать, наложены ли на необходимый объект недвижимости определенные обременения, а также то, что уже купил в нем квартиры и является их собственником на данный момент. Заказать данный документ можно в МФЦ, предварительно выплатив пошлину в размере 400 рублей.
  8. Документы застройщика. К их числу относятся ИНН, устав самой компании, выписка из ЕГРЮЛ. Для того, чтобы быть уверенными в том, что вы имеете дело с надежной, проверенной компанией, необходимо тщательно сверить предоставленный вам адрес юридического лица, ИНН, ОГРН с теми, что указаны в предоставленных документах. Для чего это нужно? Пользуясь названием ООО, продающее какой-либо объект недвижимости, мошенники могут выставить на продажу квартиры, которые по факту не принадлежат им. Но если названия компаний могут совпадать, ОГРН и ИНН, присвоенный им, будут различны и именно этот показатель станет решающим фактором, подтверждающим добросовестность или недобросовестность застройщика.
  9. Проверка баланса. К числу показателей, которые должны интересовать застройщика, относятся сумма прибыли, убытков, а также размер задолженности на данный момент и стоимость самого объекта недвижимости. Серьезным поводом усомниться в надежности застройщика должна стать слишком большая задолженность, способная поставить под угрозу продолжение строительства.
  10. Форма договора. Содержит максимально подробно описанные и перечисленные условия, в соответствии с которыми будет осуществляться дальнейшее сотрудничество дольщика и застройщика. Для того чтобы избежать возможных рисков, лучше всего позаботиться о том, чтобы каждый пункт этого соглашения был детально изучен и принят с самого начала. Даже если юридическая терминология, используемая в тексте договора, покажется вам малопонятной, необходимо чтобы вы имели достаточно четкое представление о том, какой именно дом вы получите на выходе: каковы будут его базовые характеристики, функциональные особенности и т.д.
  11. Лицензии, разрешающие строительство, допуск СРО. Проверяя наличие у застройщика лицензию СРО, необходимо в обязательном порядке обратить внимание на то, до какого срока она будет действительна.
  12. Заключение экспертизы по документации проекта. В случае, если строительная компания, с которой вы планируете сотрудничество, действительно заслуживает доверия, документация содержит положительные выводы, сделанные экспертизой государственных органов.

Проверка объекта перед покупкой

К числу наиболее значимых критериев, необходимых для оценки объекта, относятся:

  1. Правовой статус участка, на котором расположен объект недвижимости
  2. Этажность сооружения
  3. Наличие или отсутствие цокольных, либо технических этажей
  4. Инженерные коммуникации
  5. Особенности планировки квартир
  6. Особенности технического оснащения дома
  7. Материалы, использованные в процессе строительства

Проверка соответствия информации о квартире в документах и действительности

Для того чтобы проверить соответствие характеристик квартиры заявленным в документации, рекомендуется уже на этапе строительства эпизодически посещать объект. Во время приема квартиры недочеты можно обнаружить как при помощи обычного визуального осмотра, так и специально организованной экспертизы. Немаловажную роль в оценке качества жилья также сыграет составление акта приемки жилья.

Какие ещё могут быть риски и как их избежать?

К числу наиболее существенных рисков, с которыми приходится сталкиваться дольщикам при покупке квартиры в новостройке, относятся:

  1. Незавершенное строительство. Основанием для остановки строительства может стать банкротство застройщика. Для того чтобы избежать этого необходимо уделить должное внимание проектам, ранее реализованным компанией. А также проверить все документы и необходимые разрешения.
  2. Спорный статус земельного участка. Участок, на котором ведется строительство должен либо находиться в собственности застройщика, либо быть арендованным им на длительный срок. Недопустимо, чтобы участок находился в пределах охраняемой зоны.
  3. Многократная продажа. Свести к минимуму риск двойной продажи можно заключив с компанией-застройщиком договор долевого участия. Регистрация договора сама по себе будет означать, что квартира прошла проверку и не может принадлежать кому-либо другому.
  4. Низкое качество жилья. Избежать этого можно детально оговорив обязательства застройщика перед дольщиками, а также сроки их выполнения.

Что делать, когда всё проверено и всё устраивает?

Процедура приема-передачи квартиры многоэтапна.

Она включает в себя следующие действия:

  1. Выдача Разрешения о вводе жилого дома в эксплуатацию. Уведомление о получении этого документа должно быть выслано дольщикам по почте.
  2. Выдача Распоряжения о присвоении жилому дому адреса. Чаще всего получается через две недели после разрешения о вводе дома в эксплуатацию.
  3. Предоставление документов для получения технического плана постройки. Осуществляется непосредственно застройщиком.
  4. Подписание акта приема-передачи сторонами договора.
  5. Постановка помещений дома на кадастровый учет (осуществляется не позднее 18 дней с момента подачи.
  6. Передача дольщикам правоустанавливающих документов.

Что проверить перед тем, как участвовать в долевом строительстве новостройки?

  1. Разрешение на осуществление строительных работ.
  2. Обоснование проекта строительства объекта недвижимости.
  3. Заключение экспертизы проектной документации.
  4. Проектную документацию, в которой будут отражены внесенные в нее изменения.
  5. Правоустанавливающие документы застройщика на земельный участок.

consultplace.ru

Порядок покупки квартиры в ипотеку в новостройке

Порядок покупки квартиры через ипотеку

Самый главный момент-это наибольший размер кредита, который могут предоставить клиенту, а также первоначальный взнос. Если рассматривать второй пункт, то лучше всего обратиться в тот банк, где оформление проходит только по двум документам.

Это можно сделать, если имеются проблемы с подтверждением дохода, с какими-либо документами, но на руках есть достаточно приличная сумма, которая подходит для первоначального взноса.

Пошаговое оформление ипотеки на покупку квартиры в новостройке

Обратите внимание! Под «достаточным уровнем дохода» кредиторы подразумевают размер заработной платы, превышающий установленную сумму ежемесячных выплат не менее чем на 40%.

Если Ваша зарплата меньше, то могут отказать в оформлении ипотеки, так как кредитор не будет уверен в Вашей платежеспособности.

Обычно, последний пункт не вызывает особого интереса у кредиторов, но в данном случае все иначе.

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке?

Во всем необходимо искать баланс. Репутация застройщика. Проверьте информацию о предыдущих проектах, ознакомьтесь с отзывами от реальных покупателей, поинтересуйтесь об особенностях и регулярности финансирования строительства пришедшейся вам по вкусу новостройки.

Наличие у собственника квартиры в новостройке (обычно это застройщик) всех необходимых разрешительных документов. Если по вашему запросу владелец отказывается предоставлять бумаги, либо находит причины не делать этого, можно смело разворачиваться и уходить – в дальнейшем вы только скажете спасибо самому себе за это. Выше описана стандартная процедура приобретения недвижимости в новостройке.

Оформление квартиры в новостройке в ипотеку этапы

В последние годы зарекомендовала себя отличной альтернативой приобретению недвижимости на вторичном рынке жилья.

А с принятием правительством РФ закона о долевом строительстве, который призван защитить права лиц, вложивших свои сбережения в строящиеся объекты, число обманутых граждан резко сократилось. Данный факт не остался без внимания ипотечных банков, которые все стали предлагать своим клиентам возможность покупки жилья в новостройке в ипотеку.

Посетив офис или сайт практически любого крупного банка, вы наверняка найдете среди его ипотечных программ вариант, предназначенный непосредственно для приобретения квартиры в строящемся жилье.

Казалось бы, ключи от только что построенного жилья почти у вас в кармане, однако в работе кредиторов с подобными займами существует определенная специфика, вносящаяся ряд дополнений в стандартные условия получения ипотеки на квартиру.

Как оформить ипотеку в новостройке?

Это не обязательно один банк, их может быть несколько, особенно, если речь о крупном застройщике. Для вас это будет означать, что застройщик и данный объект прошли проверку и признаны надежными.

Обратиться за ипотекой вы можете в любой из перечисленных банков.

Совет: Если вы хотите получить ипотеку в другом банке, то этого может не получиться. Сейчас практически все банки перешли на систему аккредитации.

Порядок покупки квартиры в ипотеку в новостройке

Покупка квартиры в новостройке: что нужно знать? Преимущества покупки квартиры в новостройке очевидны – это и сравнительно низкая стоимость (по сравнению с вторичным рынком), и «чистота» квартиры в юридическом смысле, и отсутствие у дома своей истории.

Выгодная ипотека на новостройку Покупка квартиры в новостройке на заемные средства практически не отличается от ипотеки на вторичное жилье.

Порядок действий при покупке квартиры у застройщика

Большинство застройщиков предлагает забронировать понравившийся вариант, как правило, за 2% от стоимости будущих квадратных метров. Подписывается агентский договор, согласно которому, если сделка не состоится, эта сумма будет возвращена вам.

Так вы закрепите за собой квартиру, пока будете оформлять все необходимые документы. Имейте в виду, если вы покупаете квартиру в кредит, банк может и не одобрить конкретную сумму, так что в этом случае лучше подождать с бронированием.

На что следует обратить внимание при покупке новостройки в ипотеку

Полный пакет передается для регистрации в Федеральную палату. Банк переводит средства застройщику. Когда дом построен, подписан акт приема-передачи, проводится оценка квартиры и оформляется технический паспорт.

В течение 10 дней необходимо передать квартиру в залог, а договор ипотеки зарегистрировать в Федеральной службе. Казалось бы, вы купили квартиру и можете зарегистрироваться в ней в любое время.

bukurova.ru


Смотрите также