Что такое ипотека на квартиру в россии


Что такое ипотека на квартиру — объясняем простыми словами

Слово «ипотека» появилось в Греции в VI веке до н.э. и означало, что должник отвечает перед кредитором своей землей.

В российском праве понятие ипотеки впервые было дано в Законе РФ от 29.05.1992 № 2872-I «О залоге». С тех пор, залог недвижимости прочно укрепился в сфере гражданско-правовых отношений, в качестве дополнительного, производного и обеспечительного обязательства.

Вышеназванный закон утратил силу и на данный момент отношения, возникающие в связи с ипотекой (залогом), регулируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ.

Ипотека как залог недвижимости

Говоря простыми словами, ипотека (залог недвижимости) – это способ обеспечения обязательств, при котором должник (залогодатель) предоставляет кредитору (залогодержателю) преимущественное право удовлетворить свои имущественные требования из стоимости заложенного недвижимого имущества.

По сути, ипотекой могут обеспечиваться любые денежные обязательства — как уже возникшие, так и те, что могут возникнуть в будущем. Однако наибольшее развитие ипотека получила в сфере предоставления кредитов и займов населению.

Предметом ипотеки может выступать любое оборотоспособное недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в установленном порядке, а также некоторые имущественные права (право аренды, право требования по договору участия в долевом строительстве и т.д.). Предмет залога остается у залогодателя во владении и пользовании.

Различают законную и договорную ипотеку. Градация очевидна и зависит от основания ипотеки.

В силу закона ипотека возникает, к примеру, при совершении сделки купли-продажи объекта недвижимости, до его полной оплаты покупателем. Залогодержателем в этом случае выступает продавец, а залогодателем покупатель, получивший объект недвижимости, но не оплативший его цену в полном объеме (купля-продажа в кредит, в рассрочку).

В свою очередь, договор ипотеки — двух или многосторонняя сделка, совершаемая в простой письменной форме, путем составления одного документа. Залогодателем по договору ипотеки выступает собственник недвижимого имущества либо лицо, осуществляющее хозяйственное ведение таким имуществом.

Согласно ст. 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) в договоре ипотеки должны быть указаны:

  • предмет ипотеки;
  • оценка предмета;
  • существо;
  • размер и срок исполнения обеспечиваемого обязательства.

Во всех случаях, залог недвижимости подлежит государственной регистрации и приобретает силу со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Запись об ипотеке отражается в выписке ЕГРП как обременение прав собственника на имущество.

Обеспечение обязательств ипотекой на квартиру

Ипотека на квартиру является частным случаем залога недвижимости, который получил широкое распространение с начала реализации государственных программ, направленных на поддержку граждан, приобретающих жилье.

Договор ипотеки выступает производным (обеспечительным) обязательством. Основным обязательством будет являться договор, исполнение которого обеспечивается.

Заемщик и залогодатель не обязательно является одним и тем же лицом.

Закон допускает предоставление залога в обеспечение обязательств третьего лица (п. 1 ст. 335 ГК РФ). Кроме того, вполне возможен случай, когда для обеспечения заемных обязательств, в ипотеку передаются права на строящуюся квартиру. Предметом ипотеки такая квартира станет только после завершения строительства многоквартирного дома и регистрации заемщиком своих прав.

В классической ситуации, кредитный договор заключается для приобретения квартиры (ипотечный кредит). При этом, приобретаемая или уже имеющаяся у заемщика квартира становится предметом залога в пользу кредитного учреждения (банка).

Аналогично обеспечивается заем денежных средств, с той лишь разницей, что займодавцем и залогодержателем может быть лицо, не являющееся кредитным учреждением.

Теоретически, квартира может быть приобретена в рассрочку. В этом случае, если иное не предусмотрено договором о купле-продаже, квартира в силу закона, будет находиться в залоге у продавца, вплоть до полной оплаты покупателем цены квартиры (п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке, ст. 489 ГК РФ).

Договор об ипотеке квартиры

По договору ипотеки квартиры залогодатель передает квартиру в залог залогодержателю в обеспечение своих обязательств. Круг обязательств, обеспечиваемых ипотекой достаточно широк. Это могут быть обязательства по:

  • кредитному договору;
  • договорам займа;
  • купли-продажи;
  • аренды;
  • подряда;
  • а также деликтные обязательства (ст. 2 Закона об ипотеке).

В законе содержится перечень требований, подлежащих удовлетворению за счет стоимости заложенного имущества. В перечень включены требования по оплате:

  • основного долга;
  • убытков;
  • неустойки;
  • процентов;
  • возможных судебных и иных расходов залогодержателя (ст. 3 Закона об ипотеке).

Договор залога квартиры заключается в письменной форме, как правило, между собственником квартиры и кредитором. При этом, сторонами договора должен быть составлен и подписан один документ.

Для того, чтобы договор обрел юридическую силу, стороны совместно обращаются в территориальный орган Росреестра по месту нахождения квартиры с заявлением о государственной регистрации договора.

Государственная регистрация договора ипотеки квартиры производится в срок, не превышающий пяти рабочих дней. За совершение действий по государственной регистрации ипотеки взимается государственная пошлина. На сегодняшний день, ее размер составляет для физических лиц – 1000 рублей, а для организаций – 4000 рублей. В результате регистрации, в ЕГРП вносится соответствующая запись, а на договоре совершается удостоверительная надпись.

Прекращение ипотеки осуществляется в аналогичном порядке, в течение трех рабочих дней, без уплаты государственной пошлины.

Квартира по социальной ипотеке

Для стимулирования жилищного строительства и обеспечения жильем социально незащищенных слоев общества, государством был разработан ряд программ. В ходе реализации программ, создано специальное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), выступающее своего рода посредником между гражданином, кредитным учреждением и государством.

На волне этих преобразований, появилось понятие социальной ипотеки. Ее суть заключается в предоставлении отдельным категориям граждан льготных кредитов на приобретение жилого помещения.

К преимуществам социальной ипотеки относятся:

  • более низкая процентная ставка по кредиту;
  • незначительная сумма первоначального взноса;
  • продолжительный срок кредитования;
  • возможность приобретения жилья на вторичном рынке.

Подчеркивая значимость вооруженных сил России, законодатель выделил среди возможных участников льготного ипотечного кредитования, военнослужащих. В обиход вошло понятие, так называемой «военной ипотеки». В целом, институт военной ипотеки имеет преимущества схожие с социальной ипотекой. В качестве заемщика (залогодателя) выступает военнослужащий. Стоит отметить, что правовые основания и последствия специальной ипотеки, в целом совпадают с общими.

Закладная на квартиру по ипотеке

Определение закладной содержится в ст. 13 Закона об ипотеке. Закладная на квартиру – это ценная бумага, которая является именной и удостоверяет:

  1. право ее владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств их существования;
  2. право залога на квартиру, обремененную ипотекой.
Закладная составляется залогодателем и должна содержать данные, указанные в ст. 14 Закона об ипотеке. Несоблюдение этого требования лишает закладную юридической силы.

Закладная выдается залогодержателю территориальным органом Росреестра, после государственной регистрации ипотеки. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства.

Поскольку, закладная является ценной бумагой, владелец закладной вправе передать ее депозитарию и совершать с ней сделки в порядке, предусмотренном Федеральным законом №39-ФЗ «О рынке ценных бумаг».

Закон об ипотеке допускает также уступку прав по закладной, ее продажу или залог. Таким образом, закладная отличается от обычного договора ипотеки универсальностью использования.

Кредитор реализует свои права по закладной путем предъявления закладной должнику. Прекращение обязательств должника полностью или в части, удостоверяется кредитором посредством соответствующей отметки на закладной. При полном погашении долга закладная передается залогодателю. По общему правилу, нахождение закладной у обязанного лица, свидетельствует об исполнении, обеспеченного ипотекой обязательства (ст. 17 Закона об ипотеке).

Страхование при ипотеке

Любой кредитор заинтересован в обеспечении сохранности полученной в залог квартиры, вплоть до полного исполнения должником своих обязательств.

В большей степени, в целях защиты прав кредитора и отчасти должника, закон предусматривает обязательное страхование предмета ипотеки в его полной стоимости от рисков утраты и повреждения (ст. 31 Закона об ипотеке):

  • Страхование осуществляется на основании договора страхования на весь период действия ипотеки.
  • Выгодоприобретателем выступает кредитор (залогодержатель), который наделяется преимущественным правом на удовлетворение своих требований за счет суммы страхового возмещения.
  • Досрочное погашение обязательства должником, влечет прекращение договора страхования, и возврат должнику части страховой премии, уплаченной страховщику.

На практике, банки создают свои дочерние страховые компании, где и осуществляется страхование. Нередко, заемщику попросту предоставляются дополнительные виды страхования, к примеру, страхование жизни и здоровья, страхование риска ответственности и т.д. Такого рода действия приводят к удорожанию кредитной услуги.

Пример

Охотонин обратился в районный суд с иском к страховой компании о взыскании части страховой премии, в связи с досрочным погашением кредита. В обоснование иска указал, что получил кредит в банке сроком на 5 лет. В обеспечение обязательств по возврату кредита, передал банку квартиру в ипотеку, а также, по требованию Банка, застраховал свою жизнь и здоровье в дочерней банку страховой компании. В связи с досрочным возвратом заемных средств, просил страховщика вернуть часть уплаченной страховой премии, однако получил отказ. Требования Охотонина были удовлетворены судом в полном объеме.

Переход права собственности на квартиру под ипотекой

Если иное не предусмотрено договором ипотеки, залогодатель с согласия залогодержателя вправе распорядиться заложенной квартирой, например, продать, подарить, обменять, внести в уставный капитал хозяйственного общества, завещать и т.д. Аналогичные права залогодателя могут содержаться в закладной на квартиру (ст. 37 Закона об ипотеке).

Казалось бы, залогодатель обладает достаточной свободой в распоряжении квартирой. Но, закон содержит правило, в силу которого приобретатель предмета залога становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке (ст. 38 Закона об ипотеке). Тем самым, обеспечиваются права залогодержателя.

К последствиям нарушения правил об отчуждении заложенного имущества относится, например, признание сделки по отчуждению предмета залога недействительной и, соответственно, возврат сторон в первоначальное положение.

Согласие залогодержателя при передаче квартиры во временное пользование не требуется. При этом, квартира должна использоваться по назначению, и в течение срока, не превышающего срока ипотеки.

Залогодержатель не вправе распорядиться квартирой, находящейся у него в залоге, но может свободно отчуждать (уступать) свои права по договору об ипотеке. Уступка прав совершается в той же форме, что и основное обязательство. Основным при этом является обязательство, в обеспечение которого возникла ипотека. В законе закреплен принцип следования производного обязательства судьбе основного.

Так, в случае уступки прав по основному обязательству, к приобретателю переходят права, обеспечивающие исполнение этого обязательства.

Передача прав по закладной осуществляется тем же способом, т.е. на основании письменной сделки. На закладной делается отметка о ее новом владельце. Передача прав на закладную другому лицу означает передачу этому лицу всех прав, удостоверяемых закладной (п. 2 ст. 48 Закона об ипотеке).

Кроме того, залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенную квартиру в случае неисполнения должником основного обязательства. Обращение взыскания возможно в судебном и внесудебном порядке:

  1. Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество является общим или законным.
  2. Договором ипотеки может быть предусмотрено внесудебное обращение взыскания на предмет залога (договорный порядок).

Согласно ст. 56 Закона об ипотеке реализация заложенного имущества осуществляется посредством проведения публичных торгов. В предусмотренных законом случаях, стороны могут заключить соглашение о реализации предмета залога на аукционе.

Заключение

За период существования в российском праве, институт ипотеки получил колоссальное развитие. Ипотека, являясь гарантией прав кредитора, стимулировала кредитование в целом и льготное кредитование, в частности.

Законодательство, регулирующее вопросы залога недвижимости, постоянно совершенствуется. Были, к примеру, упразднены нормы об обязательном нотариальном удостоверении договора ипотеки, что позволило сократить процедурные расходы заемщика. Однако рост процентных ставок по льготным кредитам стирает грань между обычной и социальной ипотекой, сводит на нет государственные жилищные программы.

Вопрос

Участие представителя банка в регистрации ипотеки

Мы с мужем выплатили банку кредит в полном объеме. Требуется ли участие представителя банка для прекращения ипотеки квартиры в регистрирующем органе?
Ответ
К сожалению, требуется. В соответствии с п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке, регистрационная запись об ипотеке подлежит погашению в течение трех рабочих дней с момента поступления в регистрирующий орган, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку об исполнении соответствующего обязательства в полном объеме.

kvartirniy-expert.ru

Что такое ипотека

Ипотека является одной из форм залога, в случае ипотечного кредитования, это значит что приобретаемая или имеющаяся недвижимость передается в банк в качестве залога, чтобы в случае невозврата кредита, компенсировать банку убытки, реализовав заложенную недвижимость.

В России в большинстве случаев ипотека используется для приобретения квартиры в кредит, при этом покупаемая недвижимость передается в залог банку, однако существует возможность получить ипотечный кредит, заложив имеющуюся недвижимость. Ипотечные кредиты выдают банки, у которых существует множество программ кредитования для разных видов недвижимого имущества. Все что связано с ипотекой в России регулируется действующим законодательством, на уровне государства для поддержки ипотечного кредитования созданы территориальные государственные ипотечные агентства.

Оформление ипотечного кредита - трудоемкое занятие, которое включает в себя сбор и подготовку документов для подачи заявки на выдачу кредита, рассмотрение и проверка пакета документов банком, проверка заемщика, выбор приобретаемого объекта недвижимости, согласование выбранного объекта с банком, оценку, страхование, заключение договора ипотечного кредитования и проведения сделки по купле продажи.

Тем кто покупает жилье для проведения ипотечной сделки могут понадобиться услуги ипотечного брокера, риэлтора, оценщика, страхового брокера. Казалось бы зачем обращаться к стольким специалистам для проведения одной сделки, платить им лишние деньги за услуги? На деле все оказывается понятно когда квартира куплена и надо начинать оплачивать ежегодную страховку, каждый месяц платить солидную сумму для погашения кредита, иногда настолько хочется быстрее купить квартиру в ипотеку и платить поменьше денег в месяц, что граждане попадают в в кабалу банкам на многие десятилетия. На каждом этапе сделки клиенту можно помочь сэкономить: выбрать квартиру подешевле и без подвоха в документах, подобрать оптимальную ипотечную программу чтобы экономия по процентам окупила в разы комиссию брокера, подобрать страховую программу, которая при прочих равных условиях будет дешевле чем у большинства страховых компаний.

Преимущества и недостатки ипотеки

Ипотека позволяет сразу приобрести квартиру, не дожидаясь пока будет накоплена вся сумма для покупки жилья. Квартира в этом случае становится собственностью заемщика, в которой он может зарегистрировать себя, членов своей семьи, а так же лиц, согласованных в кредитном договоре с банком. Самое главное что можно продать квартиру, предварительно согласовав сделку с банком, поскольку она является предметом залога. Покупка квартиры в ипотеку абсолютно безопасна, так как в этом случае обязательно страхуются риск утраты права собственности на приобретенную недвижимость и риск потери трудоспособности заемщика. Положительными моментами ипотеки являются возможность получения имущественного налогового вычета с суммы, потраченной на покупку квартиры, с процентов по ипотечному кредиту, а так же возможность сделать платежи по ипотеке небольшими, выбрав оптимальную программу кредитования. В определенных случаях возможно получить социальную ипотеку, где государство компенсирует проценты по кредиту и квартира фактически будет куплена в рассрочку.

К недостаткам ипотеки следует отнести переплату по процентам, которая может быть более 100% стоимости квартиры, так же надо учитывать затраты на ежегодное страхование рисков утраты права титула и утраты трудоспособности, затраты на проведение ипотечной сделки - оценка квартиры, комиссия за выдачу кредита, оплата услуг нотариуса и т.д., иногда расходы по сделке могут составить 2-3% от стоимости жилья.

К минусам ипотеки так же относятся высокие требования банков к заемщикам в виду того что суммы кредитов могут быть многомиллионными - обязательны регистрация заемщика в регионе приобретения недвижимости, положительная кредитная история, длительный стаж работы на последнем месте, иногда требуется представлять поручителей по кредиту. 

Несмотря на все вышеперечисленное, плюсов все-таки больше чем минусов, надо только подобрать оптимальную ипотечную программу и покупать недвижимость по своим возможностям.

ipoteka-piter.ru

плюсы и минусы, что нужно знать

Вопрос, что такое ипотека на жилье, для многих граждан России набирает все большей актуальности. Поскольку необходимость улучшения своих жилищных условий чувствуют многие, особенно незащищенные слои населения.

Ипотека на жилье – это такое кредитование, что длиться 15-20 лет. Причем Законы Российской Федерации предполагают увеличение срока действия ипотечного кредитования практически до тридцати лет.

В данном случае вы можете сразу стать формальным обладателем недвижимости, выплачивая ежемесячный платеж банку по своей ссуде.

Характеристика ипотечного кредита на недвижимость

Ипотека в силу договора и в силу закона – понятия разные. В первом случае, обязательна договоренность обеих сторон (банка и заемщика) о залоге. Простыми словами, это кредитование, когда покупатель – заемщик. В данном случае банковское учреждение сильно рискует, поскольку оно не имеет права на приобретенную заемщиком недвижимость. Хотя выход был найден, это поручители, которыми могут выступать как физические, так и юридические лица. Они берут на поруки заемщика на весь период ипотечного кредитования.

Ипотека в силу договора регистрируется отдельно от купли-продажи, на основе своего ипотечного договора. При этом обе стороны пишут соответствующие заявления.

Во втором случае, недвижимость законно становится полной собственностью заемщика. Но одновременно, она и выступает залогом по ипотечному кредитованию. Ее регистрация реализуется одновременно с оформлением договора купли-продажи. Причем стоит обратить внимание, что ипотека в силу договора предполагает оплату пошлины, а в силу закона – нет.

Как и любое кредитование, ипотека на собственную квартиру, имеет как положительные, так и негативные стороны. Плюсы и минусы ипотеки, будут рассмотрены далее.

к оглавлению ↑

Виды ипотечных кредитов на недвижимость

Существует несколько вариантов ипотечного кредитования недвижимости, о которых мы поговорим далее.

Различают такие виды ипотеки:

  1. Коммерческая ипотека в России или как ее еще именуют нежилая ипотека, используется в основном для покупки недвижимости, что в будущем будет применяться в сфере предпринимательской деятельности. Это могут быть офисные помещения, склады, торговые площади, а также различные производственные помещения.
  2. Социальная ипотека предоставляет уникальную возможность улучшить свои жилищные условия, покупая дом по определенным льготам на основе договора купли-продажи с использованием ипотечного кредитования на жилье.
к оглавлению ↑

Достоинства кредитования

  • для большей части населения Российской Федерации, приобретение жилья с помощью ипотечного кредитования – единственный шанс обзавестись собственными квадратными метрами. Ведь съем квартиры, в том числе и большие переплаты собственнику, не самый подходящий вариант;
  • благодаря значительному сроку выплаты кредита на жилье, сумма ежемесячного взноса ипотеки становится приемлемой для обычной среднестатистической семьи и не обременяет ее;
  • многого стоит ощущение себя полноправным собственником жилья. Простыми словами, вы можете по своему усмотрению перепланировать дом (квартиру), сделать ремонт и распоряжаться квадратными метрами полноправно;
  • после приобретения жилья через ипотеку, вы вправе произвести регистрацию себя и всех членов своей семьи в квартире, что значительно повышает ваш социальный статус.
к оглавлению ↑

Недостатки кредитования

  • право владения жильем имеет некоторое ограничение, что значит его распространение исключительно на фактическое владение квадратными метрами. Перепродать, оформить дарственную или же поменять недвижимости вы не имеете права. Поскольку это собственность банка, через который производилось оформление ипотечного кредитования на жилье;
  • огромные финансовые переплаты, которые вызваны длительным сроком действия договора. И в этом случае даже небольшая процентная ставка за год не спасает. Практика показывает, что за двадцать лет заемщик мог бы приобрести три таких квартиры (дома).

    Радует только то, что в итоге недвижимость все же остается в собственности плательщика ипотечного кредита. Мнение большинства людей сходятся в том, что лучше платить банку и остаться с жильем, нежели ежемесячно поправлять финансовое положение владельца съемной квартиры;

  • если же по какой-либо причине заемщик не будет производить ежемесячных взносов по кредиту, то банк имеет полное право выставить недвижимость на продажу. Покрыв свои затраты в полном объеме, оставшаяся сумма, если такова имеется, возвращается заемщику;
  • рынок недвижимости понятие весьма нестабильное, поэтому с годами ваше жилье может упасть в цене. Но выплачивать изначальную сумму займа по ипотеке все же придется. Хотя ситуация может повернуться и в другую сторону, когда стоимость квадратного метра недвижимости возрастет, а вы уже ее приобрели дешевле.

к оглавлению ↑

Правила оформления ипотечного кредита на жилье

Теперь настало время узнать, что нужно знать при оформлении ипотеки. Банку необходимо выгодно продать свой кредитный продукт, они чаще всего умалчивают о некоторых «подводных камнях» той или иной программы кредитования. Чтобы не попасться на эти уловки, специалисты определили некоторые правила, снижающие риски при оформлении ипотечного кредитования во избежание утери жилья.

к оглавлению ↑

Советы по оформлению кредита на жилье

  1. С особой трезвостью и вниманием стоит отнестись к выбору длительности ипотечного кредитования. Необходимо объективно оценить свои возможности по внесению ежемесячного платежа во избежание просрочек. Практика показывает, что этот взнос не должен превышать треть финансов от ежемесячного дохода всей семьи.
  2. Нестабильность валютного рынка вызывает огромные колебания и в сфере кредитования. Поэтому брать ипотеку рекомендуется в той валюте, в который вы получаете доход. Ведь при оформлении валютного кредита на жилье, которое может сегодня быть выгодным, вы можете много потерять завтра. Срок действия договора длительный, поэтому и рассматривать вопрос стоит глобально.
  3. Тщательно подбирайте банк, с которым будете сотрудничать. Его репутация должна быть «чистой». Практика показывает, что именно банковские организации с «именем» предлагают приемлемые условия кредитования с гарантией полноценного выполнения всех пунктов договора ипотеки.
  4. Перед тем, как оформлять ипотеку в России, важно ознакомится и разузнать все и обо всех программах кредитования на жилье. Рекомендуется выбрать несколько солидных банков, которые стабильно работают на рынке уже длительное время, и выслушать их кредитные предложения. Важно, также узнать, есть ли у вас возможность получить ипотеку по льготным условиям. Она считается наиболее выгодной и чаще всего применяется для незащищенных слоев населения.
  5. Специалисты рекомендуют производить улучшение своих жилищных условий поэтапно. Для начала стоит купить, к примеру, однокомнатную квартиру, а после полного погашения ипотечного кредита по ней, замахнуться на апартаменты с большим количеством квадратных метров.
  6. Всегда внимательно перечитывайте всю документацию, которую будете подписывать и ипотечного кредитования моменты. Особенного значения придавайте информации, что напечатанная мелким шрифтом. Чаще всего именно она таит подвох для заемщика. Кроме того, просмотрите пункт о дополнительных расходах, что может повысить сумму кредитования практически на 10 %.
  7. Лучше брать необходимый займ на небольшой срок. Так конечная сумма переплаты будет значительно меньше. Но и переусердствовать в данном вопросе не надо, поскольку несвоевременное внесение ежемесячного взноса тоже чревато. Важно адекватно оценивать свои финансовые возможности.
  8. В наше время нестабильности финансового и экономического положения страны, лучше всего отдать предпочтение фиксированной ставке. Такая ипотека, наиболее подходящий вариант, что нужно использовать и знать сейчас. Поскольку плавающий ее аналог, актуален и выгоден только в стабильные времена. Так вы ничего не сможете сэкономить, но и не понесете потерь при колебании валюты.
  9. Важно получить адекватную и объективную оценку объекта недвижимости. Риелтора и продавцы могут приукрасить жилье, чтобы выгодно его продать. Поэтому лучше обратиться за услугами к независимому оценщику, который и укажет настоящую стоимость недвижимости.
  10. Специалисты финансовой сферы советуют иметь так называемую «подушку безопасности». Это сумма ежемесячного обязательного взноса, а лучше ее трехкратное значение.
к оглавлению ↑

Виды платежей по ипотечному кредитованию недвижимости

Существует несколько способов, как производить оплату ежемесячного платежа по своей ссуде на жилье.

Различают такие виды платежей по ипотеке:

  • Аннуительный платеж – платеж, который является неизменным на протяжении действия договора.

    Вам необходимо будет производить оплату равными долями, что будут начисляться из суммы процентной ставки на кредит и некоторой части погашения общего долга;

  • Дифференцированный платеж – платеж, доля оплаты которого будет меняться, поскольку начисление процентов происходит исключительно на остаток вашей ссуды на жилье. Это очень выгодно, но в первое время вам придется вносить сумму более высокую.

    И финансовое положение для получения возможности так оплачивать свой кредит, должно быть выше среднего.

Возможность получения квартиры или дома в личную собственность всегда манит. Но в этом случае нужно много знать об ипотеке, что вы решили выбрать.

Лишь следование рекомендациям, указанным в статье, позволит вам не попасть впросак и обезопасить себя от утраты еще не выкупленной недвижимости. Гарантия вашего дальнейшего спокойствия – это хорошая программа ипотечного кредитования с надежным банком.

Читайте также:

Об авторе

Эксперт проекта ANedvizhimost.ru

Полезная статья?

Загрузка...

anedvizhimost.ru

что это такое? Ее условия, квартира в ипотеку, военная и процентная ипотека

Самым распространенным кредитом среди молодых семей считается ипотека, но не каждый хочет связываться с таким обязательством на долгие годы. Разберем более подробно, что такое ипотека, ее детали, оформление, плюсы, минусы и иное.

Ипотека. Что это такое?

Ипотека – это заклад недвижимой собственности, который обеспечивает обязанность перед заимовладельцем. Обязанностью считается отдача в срок долга перед кредитором. Покупать или закладывать разрешено не только недвижимую собственность, но и иные объекты.

Ипотека – долговременное предоставление фидуциарий под залог недвижимой собственности на приобретение жилого помещения.

Сейчас ипотека имеет вид договора залога.

В зависимости от основания ссуды, выделяют такие виды:

  • Ипотека в силу договора.
  • Ипотека в силу закона.
  • Ипотека в силу судебного акта.

Согласно закону РФ «Об ипотеке» существует два типа: ссуда в силу закона и договора.

Бывают ссуды на недвижимое имущество, покупку жилья и квартиры. А также залог на: дом, жилье, загородный дом, квартиру, квартиру в новостройке, комнату, коттедж, новостройку, покупку квартиры в новостройке.

Ссуды под залог: дома, имущества, квартиры, коттеджа, недвижимой собственности.

Особенности ипотеки

Пока вам одобрят оформление залога, банк должен получить гарантии платежеспособности, также, что сможете выплатить процентную ставку по кредиту. Зная это, клиенту предстоит опрос и целая процедура подготовки бумаг. Так как под риск попадаете не только вы, но и банк.

Сразу, вы обязаны проинформировать банк о доходе.

Стоит учесть, что половина станет уходить на погашение залога перед банком. Чем больше будет заработная плата на момент оформления кредита, тем больше придется отдавать на погашение задолженности перед банком.

Учитывается сумма первого вклада: чем меньше она будет, тем больше процент по выплате. Есть такие банки, которые берут во внимание только формальную прибыль.

Но есть и те, которые учитывают всю прибыль. Но нужно понимать, имея только дополнительный заработок, никто вам не оформит кредит, обязательно необходимо формальное трудоустройство не менее полугода.

Для оформления кредита банк может пригласить поручителей.

Поручитель обязуется при не погашении кредита заемщиком, погасить его самостоятельно. Если откажется, то происходит изымание и продажа жилой площади через суд. Затем за счет полученных денег происходит погашение убытков банка. На сумму кредита существенно влияет количество поручителей и сумма их доходов.

Перед тем как оформлять кредит стоит посетить риэлтерскую фирму, заключить с ней соглашение. На протяжении всего оформления кредита вашим надежным другом будет риелтор.

Также банк при оформлении может учесть не только прибыль заемщика, но и всех членов семьи. На сумму кредита может повлиять трудовой стаж на последнем официальном месте работы, образование, возраст.

Особенности ипотеки земельного надела

Эти особенности устанавливает не только банк, но и действующее законодательство. В них включены такие нюансы:

  1. Залогодатели, которые берут в кредит надел, имеют право строить на нем сооружения без уведомления кредитора. Исключением считается, если уведомление предусмотрено заключенным соглашением.
  2. Вне зависимости от желания заемщика право залога кредитора будет распространяться на все постройки, которые располагаются на этом угодье.
  3. Территорию можно передавать в кредит, только если земля относится к сельскому хозяйству или предназначена для индивидуальной постройки.
  4. Ипотека на определенную часть угодья отсутствует.
  5. Беря в ипотеку земельный надел, стоит понимать, что процентная ставка будет завышенная и выбор среди имеющихся банков слишком мал.

Детали кредита

Ипотечный кредит можно оформить двумя образами – через агентство недвижимой собственности или самостоятельно. Воспользовавшись услугами учреждения, избавляете себя от лишних забот с бумагами.

На сумму ссуды влияют два элемента: ежемесячная прибыль, убыток и срок, на который берете кредит. Как подсчитаете сумму кредита, нужно оплатить 1/3 часть стоимости квартиры, утверждение ссуды и услуги агентства.

Когда подаете бумаги, сдайте для перестраховки в два банка, и заполните «анкету заемщика». Также банк может попросить предоставить для комиссии оценку рыночной стоимости жилья. Многие банки делают это самостоятельно.

Если все бумаги будут оформлены правильно, и доходы будут устраивать банк, то он подготавливает кредитное соглашение. По возможности может потребоваться вспомогательная документация. Когда подписываете договор, обратите внимание на погашение ипотеки раньше времени.

Как банк предоставит деньги для приобретения квартиры, следует подписание договора купли-продажи и передача его в отделение банка. Затем происходит страхование рисков, копия предоставляется в банк.

После того как будет назначена дата выдачи наличных, сразу нужно сделать два банковских счета – для продавца и покупателя.

Затем следует: перечисление средств части стоимости квартиры, заключение договора между банком и продавцом, регистрация сделки в регистрационной палате, оформление акта сдачи-приемки жилья, погашение ипотечного кредита.

С кем придется работать при оформлении ипотеки на жилье?

При оформлении ссуды придется иметь дело с банком, так как он выделяет деньги на приобретение квартиры. С ним будете оформлять документацию, заявку на кредит, а затем подготавливать ежемесячные документы на платеж.

Также столкнетесь с деятельностью независимых оценочных компаний. Оценка очень важна при оформлении кредита. Не избежать сотрудничества и со страховыми конторами.

Когда происходит поиск жилья, возникает общение между покупателем и продавцом недвижимой собственности. При покупке придется сотрудничать с риелторами. Для сбора большого количества бумаг, необходимых при оформлении, заемщик обращается в муниципальные органы.

Покупка квартиры в ипотеку

Для покупки жилья в ссуду, нужно подготовить целый список бумаг:

  • Заявку заемщика на получение ссуды.
  • Опросник клиента.
  • Дубликат бумаги, удостоверяющей личность.
  • Дубликат страхового акта государственного пенсионного страхования.
  • Дубликат ИИН.
  • Дубликат военного билета.
  • Дубликат бумаг об образовании.
  • Дубликат акта о том, что состоишь в браке/разводе, также, если имеется, брачный контракт.
  • Дубликат акта о рождении.
  • Дубликат трудовой книжки, заверенный в отделе кадров и нанимателем.
  • Документация, которая подтверждает прибыль.

Могут потребовать вспомогательный перечень бумаг:

  • Бумагу о регистрации по месту постоянной регистрации.
  • Дубликат паспортов близких, которые проживают вместе с заемщиком или отдельно.
  • Дубликат пенсионного удостоверения, справку о размере пенсии родственников.
  • Дубликат свидетельств об умерших родственниках, детях, супругах.
  • Документы на дорогостоящее имущество.
  • Бумаги, которые подтверждают наличие открытых счетов в банках, с выпиской за последние шесть месяцев.
  • Кредитная история заемщика.
  • Документ от нарколога и психиатра.

Предъявляются и оригиналы.

Если есть поручители, то они предоставляют такой же список бумаг. Для заемщика, владеющего бизнесом, нужно дополнительно предъявить копии учредительных документов, балансы, отчет о прибыли и убытке за последние несколько лет, выписку по банковским счетам и так далее.

Если заемщик является предпринимателем без образования юридического лица, то банк потребует иной перечень документов. Заемщику – иностранцу, работающему в России, нужно предоставить копию вида на жительство.

Приобретение жилья в ссуду осуществляется в несколько этапов:

  1. Обращение к ипотечному брокеру для упрощения поиска банка. Также можно посетить риэлтерскую фирму.
  2. Рассмотрение вашей кандидатуры банком.
  3. Поиск подходящей квартиры.
  4. Оценка жилья.
  5. Подтверждение банком найденного жилья.
  6. Составление кредитного договора.
  7. Передача средств продавцу.
  8. Нотариальное удостоверение.
  9. Государственная регистрация.
  10. Страховка.

Условия

Условия ссуды:

  • Обязательная процентная ставка.
  • Первоначальный взнос от стоимости квартиры.
  • Срок погашения кредита.
  • Официальное трудоустройство.
  • Стабильный доход.

Преимущества ипотеки на жилье

  1. Главным плюсом считается, что не нужно тратить полжизни на накопление суммы для покупки. Также квартира, купленная в кредит, сразу становится вашей собственностью.
  2. Можно зарегистрировать сразу себя и своих родственников.
  3. Страхование обеспечивает уверенность.
  4. Кредитодателю предоставляют имущественный налоговый вычет, который образно понижает процентную ставку по кредиту.
  5. Еще есть социальная ипотека.

Недостатки ипотеки на жилье

Большим недостатком ссуды принято считать «переплату». Она может достичь полной стоимости и даже больше, состоит из процента по кредиту, выплаты по ежегодному страхованию.

x

Также при оформлении ссуды кредитодатель тратиться на услуги оценочной компании, нотариуса, оплату заявки для рассмотрения оформления кредита, сбор за ведение ссудного счета.

Банк может дополнительно потребовать список необходимых бумаг, которые помогут получить ипотеку – дополнительная трата времени, сил и денежных средств.

Военная ипотека – это

Военная ипотека – это способность приобретения недвижимости военными в рамках НИС жилищного обеспечения в России.

Смысл военной ссуды: каждый год на баланс военного из бюджета поступает платеж, который можно использовать после трех лет службы по контракту на приобретение собственности.

Потратить начисленные деньги можно на покупку квартиры, дома с приусадебным участком под залог, на погашение первого взноса и долга по ипотеке также на приобретение жилья по договору долевого строительства. Если накопленных личных сбережений и государственных средств хватает на покупку, то лучше обойтись и без оформления кредита.

Для оформления и получения ссуды стоит заранее продумать все шаги и возможность погашения, проконсультироваться со специалистами банка и нотариусом, ведь кредит – большая ответственность, не погашение которого приведет к потере имущества.

moidom911.ru

Что такое ипотека

Что такое ипотека

Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Термин ипотека в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем.

Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.

Оформление ипотеки – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. На этом нелегком пути может помочь ипотечный брокер. Так же может потребоваться помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит.

Когда ипотечный кредит получен и жилье приобретено, наступает время «расплаты». Погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и безналично, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита так же определяется ипотечным банком.

Преимущества и недостатки ипотеки

Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.

Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. В совокупности накладные расходы составляют 5-10% стоимости приобретаемого жилья.

Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, положительная кредитная история, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки непросто. Но сегодняшний ипотечный рынок радует количеством и разнообразием предлагаемых ипотечных программ. Дело только за выбором!

krido.ru


Смотрите также