Что выгоднее уменьшать срок или платеж по ипотеке


Долг досрочным платежом прекрасен

- Я ни за что не возьму ипотеку! – мой шапочный знакомый с пеной у рта доказывает мне, что вешать на себя ипотечный хомут – верх безрассудства. – Ты сам посчитай: за время кредита я три стоимости квартиры банку отдам. Оно мне надо, чтобы на мне эти банкиры наживались?! Пока ставки по ипотеке не дойдут до 2 – 3%, как в развитых странах, я с этой историей связываться не буду!

Альтернативный вариант, где найти деньги на решение жилищного вопроса, мой знакомый почему-то не предлагает. Тем не менее, если подходить к ипотечному вопросу с умом, то кредит станет не обузой, а помощником. Банкиры свою маржу, конечно, получат, но и заемщик выйдет из игры в плюсе. Особенно если имеет возможность погашать кредит досрочно.

МЕНТАЛИТЕТ ИЛИ ГОЛЫЙ РАСЧЕТ

Жить в свое удовольствие или досрочно погасить ипотеку - решать вам.

Многие заемщики, когда берут ипотечный кредит, сразу настраиваются на то, что будут отдавать его досрочно. Кое-кто может объяснить это с психологической точки зрения. Мол, мы, русские люди, не любим жить в кредит. Страшимся долго оставаться в долговой яме, поэтому и стараемся вылезти из нее как можно быстрее. Есть и другой подход - при такого рода решениях у многих превалирует простой рациональный расчет. Ведь чем быстрее отдаешь деньги банку, тем меньше общая выплата по кредиту. А значит, о двойной или даже тройной стоимости квартиры и речи быть не может.

Как ни крути, если в заначке нет лишних нескольких миллионов рублей, то купить квартиру без использования кредита невозможно. Даже в регионах приличную жилплощадь уже не возьмешь дешевле шестизначной суммы. А значит, выход один - копить или брать кредит. Ставки по ипотеке сейчас находятся на довольно низком уровне. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, займы на решение жилищного вопроса дают под 12,2% годовых. К примеру, если покупать в кредит квартиру за 2,5 млн. рублей (и вносить в качестве первоначального взноса 500 тысяч - 20%), то получится, что за 15 лет жилье обойдется почти в 5 млн. рублей. То есть мой знакомый в чем-то прав. За время кредита выплатить банку придется двойную стоимость квартиры.

Однако не все так печально. Если платить вперед, то можно серьезно сэкономить. Причем наиболее эффективно досрочное погашение в первые годы выплат по кредиту. К примеру, каждый рубль, заплаченный сверх необходимой суммы в первый год погашения, приводит к экономии 4 рублей в последующем (см. «Пример расчета»). Все объяснимо: в первый год всего 10 - 15% от ваших ежемесячных платежей идут на уменьшение основного тела долга. Все остальное – это проценты за пользование банковскими деньгами. А частичное досрочное погашение тем и выгодно, что все дополнительные деньги идут исключительно в уменьшение основного тела долга.

СОКРАЩАЕМ ПЛАТЕЖ...

Скажем откровенно, кредитной организации выгодно, чтобы клиент платил согласно графику платежей. Точно в срок, но без спешки. Так легче планировать прибыль по кредитному портфелю. А если клиент отдал деньги раньше времени, то приходится снова искать им применение на рынке. И не факт, что в этот момент ставки по ипотеке будут столь же высоки. Скорее наоборот, в России идет постепенное снижение ставок по всем видам кредитов, что связано, естественно, с уменьшением темпов инфляции.

Когда вы приходите в банк с дополнительными купюрами, то менеджер, как правило, уточняет: каким образом вы хотите изменить условия своего кредита после закачки этих денег на счет. Выбор обычно состоит из двух альтернатив. Можно либо уменьшить ежемесячный платеж, либо уменьшить срок кредита. По порядку разберем оба варианта.

Первый. На лицо тактический выигрыш. Вы сразу же чувствуете эффект от досрочного погашения. Ежемесячный платеж снижается. У семьи появляются дополнительные деньги. Их можно пустить либо на развлечения, либо на крупные покупки, либо на инвестиции. Уменьшение суммы ежемесячных платежей снижает нагрузку на семейный бюджет, а также дает возможность получения нового кредита.

Сторонники такого поведения среди заемщиков приводят еще один аргумент. Деньги имеют свойство со временем обесцениваться (особенно это характерно для России), поэтому 10 тысяч рублей сейчас и через пару-тройку лет, это совсем разные суммы. Другими словами, сегодня на эти деньги можно купить энное количество буханок хлеба, а спустя годы – энное, умноженное на коэффициент 0,8, то есть на 20% меньше.

И наконец, при сокращении платежа повышается устойчивость финансового положения семьи. Спрогнозировать свое будущее с точностью до копейки еще ни у кого не получалось. Поэтому неизвестно, что будет у заемщика с работой и зарплатой через пару лет. Если снизить платеж, он станет не таким тяжелым для семьи. Даже если уровень доходов упадет или в семье появится маленький ребенок (и повысятся расходы), это событие станет не столь критичным для заемщиков.

... ИЛИ УМЕНЬШАЕМ СРОК?

Второй способ – уменьшение срока. В этом случае вы снижаете тот срок, который вам остался для полной отдачи кредита. При этом ежемесячный платеж остается тем же самым. Если посчитать, это более выгодный механизм в долгосрочной перспективе (см. «Пример расчета»). Итоговые выплаты становятся значительно ниже. Согласитесь, очень приятно, когда отдал досрочно 200 тысяч рублей, а конечная стоимость квартиры (с учетом заемных средств) снизилась сразу же на 750 тысяч рублей?!

Но есть и нюансы. Во-первых, не все банки предлагают такую опцию. Во-вторых, уменьшение срока не снимает кредитной нагрузки в настоящем, а дает лишь выгоду в будущем. Платеж ведь остается таким же, каким и был. Так что этот вариант подойдет в основном для тех, кого нынешняя сумма ежемесячного платежа не сильно напрягает. Например, составляет 20 - 25% от ежемесячных расходов семьи.

Эксперты советуют чередовать обе этих опции. К примеру, один раз уменьшить сумму платежа, а затем срок кредита. В обоих случаях банк предоставит вам новый график платежей - и вы сможете наглядно посмотреть, какую выгоду вы получили от частичного досрочного погашения.

ЧЕМ ВЫГОДНА ДОСРОЧКА

Итак, стоит перечислить выгоды досрочного погашения. Их достаточно много. Самый очевидный плюс - снижаются итоговые выплаты банку. Во-вторых, это психологически очень приятно – ощущать, что до полной выплаты кредита осталось не 10, а 8 лет (если речь идет об уменьшении срока). В-третьих, появляется еще и косвенная экономия. От остатка основной суммы долга зависит, какую страховку вы будете платить. Это, конечно, не ахти какая большая сумма (обычно несколько тысяч рублей), но, как говорится, копейка рубль бережет.

И наконец, если вы отдадите кредит досрочно, то квартира окажется в полном вашем распоряжении гораздо раньше. Пока жилье в залоге у банка, его очень сложно продать. Практически все действия с вашими квадратными метрами нужно согласовывать с банком. А когда кредит выплачен, то у вас появляется больше возможностей, чтобы обменять ее на жилье большей площади или без проблем прописать у себя близких родственников.

Однако, как говорят эксперты, в некоторых случаях спешить с досрочным погашением тоже не стоит. Во-первых, надо обязательно сначала создать резервный фонд (в размере шести месячных расходов семьи с учетом ипотечных платежей). Во-вторых, заранее просчитать свои крупные покупки в ближайшем будущем. Если вы собираетесь большую сумму денег потратить на приобретение мебели и бытовой техники или на ремонт, то, согласитесь, будет глупо потом брать на эти цели потребительский кредит?! Ставки по такого рода займам в разы выше, чем по ипотеке. В итоге вместо экономии получатся лишь дополнительные расходы.

МОЖЕТ, ЛУЧШЕ ИНВЕСТИРОВАТЬ?

Многие заемщики считают, что свободные деньги надо инвестировать, а не кредит ими погашать досрочно. Мол, так будет выгоднее. Данная стратегия отчасти верна. К примеру, российский фондовый рынок до кризиса и сразу после него приносил тем, кто инвестировал в акции, баснословные доходы – больше 50% годовых. Однако вложения в ценные бумаги – очень рискованное занятие. Стоимость акций то увеличиваются, то уменьшаются. Осенью 2008 года акции многих российских компаний обесценились на 80 – 90%. При этом гарантированную доходность можно получить, лишь вложив деньги на банковский депозит. Но проценты по вкладам, естественно, ниже, чем по кредитам.

Кроме того, сумму, отправленную на досрочное погашение, можно считать инвестициями, вложенными под процент, равный ставке по вашему займу. А полученную экономию на итоговых выплатах – как доход от этих инвестиций.

ВЫБОР СРОКА И СТАВКИ

Для тех, кто только собирается брать ипотеку, будут полезны два совета. Во-первых, кредит лучше брать не на грани своих возможностей, а с запасом. При прочих равных стоит взять его на больший срок, чтобы потом иметь больше возможностей для маневра. Если платеж составляет 50% от доходов семьи, то выискать дополнительные средства для досрочного погашения будет сложно. А если заемщики тратят на ежемесячные взносы по ипотеке 20 – 30% совместной зарплаты, то вполне смогут отдать долг досрочно. Хотя, по словам экспертов, больше чем на 20 лет брать кредит нет смысла. После этой отметки увеличение срока практически не приводит к уменьшению ежемесячного платежа.

Во-вторых, для тех, кто планирует отдавать долг досрочно, можно взять комбинированную, а не фиксированную ставку. Ее суть в том, что на первые несколько лет (срок вы можете определить сами) ставка по нему будет на 0,5 - 1% ниже, чем по обычному кредиту. А дальше процент будет зависеть от колебаний финансового рынка (индекс MosPrime, который определяется Центробанком). Но если вы планируете отдавать долг досрочно, то к этому времени значительную часть кредита вы уже сможете погасить.

СТОИТ ЛИ ВООБЩЕ ТОРОПИТЬСЯ

Как можно судить из статистики, ипотечные заемщики стараются отдавать кредит побыстрее (см. «Только цифры»). Но это в среднем. А есть и такие, кто целенаправленно не спешит. Есть ли смысл в досрочном погашении? Или выгоднее отдавать долг по графику?

Обычно те, кто не спешит отдавать кредит банку, а двигается по графику, приводят главный аргумент. При нашей инфляции (и, соответственно, постепенном росте зарплат) нет смысла торопиться. Через 10 – 15 лет сумма ежемесячного платежа станет и вовсе несущественной в расходах семьи. Значит, лучше жить в свое удовольствие, а свободные от повседневных трат и регулярного ипотечного платежа деньги тратить на что-либо другое (путешествия, крупные покупки и т.д.). Да и зачем отказывать себе в удовольствиях?!

Когда ограничиваешь себя в очень многом (а затянуть пояс потуже придется на длительный срок) и свободные средства относишь в банк, все удовольствия и сама жизнь откладываются на несколько лет. Как советуют эксперты, в досрочное погашение стоит отправлять действительно свободные средства - уже за вычетом всех необходимых трат на жизнь, включая развлечения и хороший отдых.

Другими словами, если выбор идет между досрочным погашением ипотеки и заведением семьи и детей, то выбор очевидно стоит делать в пользу второго. Ведь ипотека - это лишь средство для решения жилищного вопроса, а не самоцель.

КОГДА ВСЕ ПОЗАДИ

Вот и наступил долгожданный момент. Когда вы поднатужились, собрали остаток суммы и наконец решили полностью рассчитаться с банком. Для этого заемщику необходимо запросить в банке-кредиторе точную сумму кредита и процентов по нему на предполагаемую дату полного погашения. После этого необходимо оформить все бумаги. Чтобы не получилось так, что вы не доплатили банку 20 копеек, а через пару лет вам выставят счет на пару десятков тысяч рублей.

Прекращение ипотеки нужно юридически зарегистрировать. Другими словами, нужно снять залоговое обременение с вашего жилья. И наконец, не забудьте посетить страховщика. Страховая компания должна вернуть вам деньги за оплаченный, но неиспользованный страховой период.

ИМЕНЕМ ЗАКОНА

С 1 ноября 2011 года интересы заемщиков стали еще более защищенными. Вступил в силу федеральный закон № 284. Он внес поправки в Гражданский кодекс. Теперь гасить кредит досрочно можно в любой момент без каких-либо штрафных санкций. Требование в законе лишь одно – кредитора нужно предупредить не позднее, чем за 30 дней до досрочного погашения. Однако на практике банки рассматривают заявления в течение 3 – 5 рабочих дней и сразу же вносят изменения в графики платежей «торопливых» клиентов.

Напомним, раньше банки частенько вводили мораторий (на полгода-год), когда нельзя было гасить кредит досрочно. «Нарушителей» штрафовали на 1 – 3% от внесенной суммы. Благодаря конкуренции сроки моратория и комиссии за досрочное погашение неуклонно снижались. Но закон превратил это из доброй воли банкиров в их обязательство перед заемщиками.

ПРИМЕР РАСЧЕТА

Дано:

Сумма кредита – 3 млн. рублей

Процентная ставка – 12% годовых

Срок – 15 лет

Досрочный платеж – 200 тысяч рублей на 10-м месяце

Требуется выяснить: что выгоднее уменьшать – срок или платеж?

Результат:

При уменьшении срока – экономия на итоговых выплатах составит 750 тысяч рублей

При уменьшении платежа – 220 тысяч рублей

По данным ипотечного калькулятора (см. «Полезная ссылка»)

ТОЛЬКО ЦИФРЫ

По данным АИЖК, средний срок выдачи кредита составляет 178,7 месяца. То есть почти 15 лет. Однако на практике ипотечные займы клиенты отдают в два раза быстрее – за 7 – 8 лет.

ПОЛЕЗНАЯ ССЫЛКА

http://www.ipotek.ru/kreditny_kalkulatory.php

www.kp.ru

Погасить кредит досрочно – банкам выгоднее уменьшить срок или платеж?

Российское законодательство стоит на защите интересов заемщиков, позволяя им не только досрочно погашать свои кредиты перед банками, но и выбирать порядок действия с остатком суммы. В частности, клиенты коммерческих банков могут согласиться на уменьшение регулярного платежа или на сокращение срока выплат. Однако, большинство граждан, сами того не ведая, терпят убытки, выбирая неправильный вариант. Как же правильно воспользоваться привилегией выбора?

Погасить кредит досрочно – банкам выгоднее уменьшить срок или платеж?

Для начала стоит рассмотреть рядовую ситуацию. Клиент пришел в отделение банка для того, чтобы не только внести положенный по сроку регулярный платеж по ипотечному кредиту, но и с целью покрытия половины займа.

В коммерческом банке ему предложили выбрать один из двух вариантов (№102-ФЗ):

  1. Уменьшить регулярные платежи.
  2. Сократить время выплат.

Если клиент попросит банковских работников помочь ему с непростым выбором, то последние будет настаивать на первом варианте. Почему банку выгодно «додержать» клиента до конца срока, прописанного в кредитном договоре?

Причин тому существует несколько:

  • Во-первых, проценты по займу, как правило, начисляются на остаток долга. Соответственно, чем большее время они будут начисляться, тем большей окажется выгода финансового учреждения.
  • Во-вторых, если уменьшается размер регулярных платежей, то платежеспособность клиента растет, что сокращает риск просрочки в погашении займа.
  • В-третьих, сохранение клиента повышает вероятность использования им иных услуг банка – рефинансирования, обслуживания кредитной карты (если таковая привязана к займу), приобретения ценных бумаг в обмен на долг и т.п.

Такой вариант выгоден банку. Но благоприятен ли он для клиента?

Уменьшить размер платежа при перегасе кредита – выгодно?

Заявлять однозначно, что уменьшение размера платежей – крайне невыгодная перспектива – неуместно. На практике существуют случаи, когда клиенту следует выбрать именно этот вариант развития событий.

Для начала, следует обратить внимание на условия, которые позволяют указать в заявлении об изменении кредитного договора именно этот пункт:

  1. Кредит был оформлен на значительную сумму, в связи с чем текущие выплат по нему «съедают» порядка 40-50% семейного бюджета.
  2. Сумма ежемесячного платежа больше 1/3 дохода заемщика.
  3. Погашение кредита происходит дифференцированными платежами (в особенности, с нарастающим итогом).
  4. В условиях кредитного договора указано, что сокращение срока кредита при досрочном погашении чревато штрафными санкциями (такая практика не является противозаконной, поскольку банк предлагает клиентам и альтернативный «нештрафной» вариант).

Важный момент:  Заемщик должен читать кредитный договор достаточно внимательно еще до его подписания, поскольку в нем может быть прописано, что именно сокращение регулярных выплат – единственный возможный вариант действий в отношении оставшейся после досрочного погашения суммы.

Когда лучше уменьшать срок кредита при досрочном погашении?

Принимая во внимание все приведенные выше факты, можно предположить, что сокращение срока кредита – самый выгодный вариант для заемщика. Это очевидно, поскольку так клиент как можно скорее избавляется от «тягот кредита».

Тем не менее, можно выделить ряд условий, при которых преимущества такого решения становятся особенно очевидными:

  1. Если кредит погашается равными платежами (в порядке аннуитета).
  2. Если заем был оформлен недавно и до его погашения еще больше 2/3 срока (например, ипотечный кредит сроком на 20 лет, оформленный три года назад).
  3. Если банк не выдвигает в отношении заемщика никаких комиссий при досрочном погашении при условии сокращения оставшегося срока действия кредитного договора.
  4. Если размер регулярных платежей обременителен для заемщика (их доля в его бюджете составляет не более 25-30%).

«Подводные камни»

Казалось бы, условия выбора того или иного варианта озвучены… Однако на деле сделать выбор не всегда оказывается просто.

Зачастую условия, которые банковские учреждения указывают в кредитном договоре кардинально меняют дело:

  • Во-первых, банк может указать минимальную сумму погашения, которая откроет заемщику доступ к возможности сократить срок кредита.
  • Во-вторых, изменение кредитного договора может таить в себе скрытые комиссии, которые существенно сократят выгоды любого из вариантов.
  • В-третьих, уменьшение периода погашения может предполагать сбор дополнительных документов, выполнение массы формальностей, что сводит на нет преимущества такого варианта.

При любом раскладе, заемщику важно уяснить для себя, что в целом досрочное погашение кредита всегда предполагает снижение переплаты, если оно происходит в первой половине срока действия кредитного договора.

Если ипотека или иной заем перевалил за середину, то вносить в банк крупные суммы и ожидать смягчения условий крайне нецелесообразно: проценты по кредиту фактически уже погашены и дело стоит лишь за покрытием остатка тела кредита.

Важный момент:  Некоторые российские банки позволяют клиентам сократить срок платежа и одновременно с этим немного уменьшить платеж (использовать оба инструмента).

 

Именно поэтому нужно уточнить возможность такого варианта в обслуживающем банке.Таким образом, дать однозначный ответ на вопрос, что выгоднее – сокращение срока или уменьшение регулярных платежей по остатку кредита невозможно. Чаще всего выгода скрывается в укорачивании периода взаимодействия с банком. Но есть ситуации, при которых целесообразно выбрать сокращение выплат.

crediti-bez-problem.ru

Долг досрочным платежом прекрасен

- Я ни за что не возьму ипотеку! – мой шапочный знакомый с пеной у рта доказывает мне, что вешать на себя ипотечный хомут – верх безрассудства. – Ты сам посчитай: за время кредита я три стоимости квартиры банку отдам. Оно мне надо, чтобы на мне эти банкиры наживались?! Пока ставки по ипотеке не дойдут до 2 – 3%, как в развитых странах, я с этой историей связываться не буду!

Альтернативный вариант, где найти деньги на решение жилищного вопроса, мой знакомый почему-то не предлагает. Тем не менее, если подходить к ипотечному вопросу с умом, то кредит станет не обузой, а помощником. Банкиры свою маржу, конечно, получат, но и заемщик выйдет из игры в плюсе. Особенно если имеет возможность погашать кредит досрочно.

МЕНТАЛИТЕТ ИЛИ ГОЛЫЙ РАСЧЕТ

Жить в свое удовольствие или досрочно погасить ипотеку - решать вам.

Многие заемщики, когда берут ипотечный кредит, сразу настраиваются на то, что будут отдавать его досрочно. Кое-кто может объяснить это с психологической точки зрения. Мол, мы, русские люди, не любим жить в кредит. Страшимся долго оставаться в долговой яме, поэтому и стараемся вылезти из нее как можно быстрее. Есть и другой подход - при такого рода решениях у многих превалирует простой рациональный расчет. Ведь чем быстрее отдаешь деньги банку, тем меньше общая выплата по кредиту. А значит, о двойной или даже тройной стоимости квартиры и речи быть не может.

Как ни крути, если в заначке нет лишних нескольких миллионов рублей, то купить квартиру без использования кредита невозможно. Даже в регионах приличную жилплощадь уже не возьмешь дешевле шестизначной суммы. А значит, выход один - копить или брать кредит. Ставки по ипотеке сейчас находятся на довольно низком уровне. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, займы на решение жилищного вопроса дают под 12,2% годовых. К примеру, если покупать в кредит квартиру за 2,5 млн. рублей (и вносить в качестве первоначального взноса 500 тысяч - 20%), то получится, что за 15 лет жилье обойдется почти в 5 млн. рублей. То есть мой знакомый в чем-то прав. За время кредита выплатить банку придется двойную стоимость квартиры.

Однако не все так печально. Если платить вперед, то можно серьезно сэкономить. Причем наиболее эффективно досрочное погашение в первые годы выплат по кредиту. К примеру, каждый рубль, заплаченный сверх необходимой суммы в первый год погашения, приводит к экономии 4 рублей в последующем (см. «Пример расчета»). Все объяснимо: в первый год всего 10 - 15% от ваших ежемесячных платежей идут на уменьшение основного тела долга. Все остальное – это проценты за пользование банковскими деньгами. А частичное досрочное погашение тем и выгодно, что все дополнительные деньги идут исключительно в уменьшение основного тела долга.

СОКРАЩАЕМ ПЛАТЕЖ...

Скажем откровенно, кредитной организации выгодно, чтобы клиент платил согласно графику платежей. Точно в срок, но без спешки. Так легче планировать прибыль по кредитному портфелю. А если клиент отдал деньги раньше времени, то приходится снова искать им применение на рынке. И не факт, что в этот момент ставки по ипотеке будут столь же высоки. Скорее наоборот, в России идет постепенное снижение ставок по всем видам кредитов, что связано, естественно, с уменьшением темпов инфляции.

Когда вы приходите в банк с дополнительными купюрами, то менеджер, как правило, уточняет: каким образом вы хотите изменить условия своего кредита после закачки этих денег на счет. Выбор обычно состоит из двух альтернатив. Можно либо уменьшить ежемесячный платеж, либо уменьшить срок кредита. По порядку разберем оба варианта.

Первый. На лицо тактический выигрыш. Вы сразу же чувствуете эффект от досрочного погашения. Ежемесячный платеж снижается. У семьи появляются дополнительные деньги. Их можно пустить либо на развлечения, либо на крупные покупки, либо на инвестиции. Уменьшение суммы ежемесячных платежей снижает нагрузку на семейный бюджет, а также дает возможность получения нового кредита.

Сторонники такого поведения среди заемщиков приводят еще один аргумент. Деньги имеют свойство со временем обесцениваться (особенно это характерно для России), поэтому 10 тысяч рублей сейчас и через пару-тройку лет, это совсем разные суммы. Другими словами, сегодня на эти деньги можно купить энное количество буханок хлеба, а спустя годы – энное, умноженное на коэффициент 0,8, то есть на 20% меньше.

И наконец, при сокращении платежа повышается устойчивость финансового положения семьи. Спрогнозировать свое будущее с точностью до копейки еще ни у кого не получалось. Поэтому неизвестно, что будет у заемщика с работой и зарплатой через пару лет. Если снизить платеж, он станет не таким тяжелым для семьи. Даже если уровень доходов упадет или в семье появится маленький ребенок (и повысятся расходы), это событие станет не столь критичным для заемщиков.

... ИЛИ УМЕНЬШАЕМ СРОК?

Второй способ – уменьшение срока. В этом случае вы снижаете тот срок, который вам остался для полной отдачи кредита. При этом ежемесячный платеж остается тем же самым. Если посчитать, это более выгодный механизм в долгосрочной перспективе (см. «Пример расчета»). Итоговые выплаты становятся значительно ниже. Согласитесь, очень приятно, когда отдал досрочно 200 тысяч рублей, а конечная стоимость квартиры (с учетом заемных средств) снизилась сразу же на 750 тысяч рублей?!

Но есть и нюансы. Во-первых, не все банки предлагают такую опцию. Во-вторых, уменьшение срока не снимает кредитной нагрузки в настоящем, а дает лишь выгоду в будущем. Платеж ведь остается таким же, каким и был. Так что этот вариант подойдет в основном для тех, кого нынешняя сумма ежемесячного платежа не сильно напрягает. Например, составляет 20 - 25% от ежемесячных расходов семьи.

Эксперты советуют чередовать обе этих опции. К примеру, один раз уменьшить сумму платежа, а затем срок кредита. В обоих случаях банк предоставит вам новый график платежей - и вы сможете наглядно посмотреть, какую выгоду вы получили от частичного досрочного погашения.

ЧЕМ ВЫГОДНА ДОСРОЧКА

Итак, стоит перечислить выгоды досрочного погашения. Их достаточно много. Самый очевидный плюс - снижаются итоговые выплаты банку. Во-вторых, это психологически очень приятно – ощущать, что до полной выплаты кредита осталось не 10, а 8 лет (если речь идет об уменьшении срока). В-третьих, появляется еще и косвенная экономия. От остатка основной суммы долга зависит, какую страховку вы будете платить. Это, конечно, не ахти какая большая сумма (обычно несколько тысяч рублей), но, как говорится, копейка рубль бережет.

И наконец, если вы отдадите кредит досрочно, то квартира окажется в полном вашем распоряжении гораздо раньше. Пока жилье в залоге у банка, его очень сложно продать. Практически все действия с вашими квадратными метрами нужно согласовывать с банком. А когда кредит выплачен, то у вас появляется больше возможностей, чтобы обменять ее на жилье большей площади или без проблем прописать у себя близких родственников.

Однако, как говорят эксперты, в некоторых случаях спешить с досрочным погашением тоже не стоит. Во-первых, надо обязательно сначала создать резервный фонд (в размере шести месячных расходов семьи с учетом ипотечных платежей). Во-вторых, заранее просчитать свои крупные покупки в ближайшем будущем. Если вы собираетесь большую сумму денег потратить на приобретение мебели и бытовой техники или на ремонт, то, согласитесь, будет глупо потом брать на эти цели потребительский кредит?! Ставки по такого рода займам в разы выше, чем по ипотеке. В итоге вместо экономии получатся лишь дополнительные расходы.

МОЖЕТ, ЛУЧШЕ ИНВЕСТИРОВАТЬ?

Многие заемщики считают, что свободные деньги надо инвестировать, а не кредит ими погашать досрочно. Мол, так будет выгоднее. Данная стратегия отчасти верна. К примеру, российский фондовый рынок до кризиса и сразу после него приносил тем, кто инвестировал в акции, баснословные доходы – больше 50% годовых. Однако вложения в ценные бумаги – очень рискованное занятие. Стоимость акций то увеличиваются, то уменьшаются. Осенью 2008 года акции многих российских компаний обесценились на 80 – 90%. При этом гарантированную доходность можно получить, лишь вложив деньги на банковский депозит. Но проценты по вкладам, естественно, ниже, чем по кредитам.

Кроме того, сумму, отправленную на досрочное погашение, можно считать инвестициями, вложенными под процент, равный ставке по вашему займу. А полученную экономию на итоговых выплатах – как доход от этих инвестиций.

ВЫБОР СРОКА И СТАВКИ

Для тех, кто только собирается брать ипотеку, будут полезны два совета. Во-первых, кредит лучше брать не на грани своих возможностей, а с запасом. При прочих равных стоит взять его на больший срок, чтобы потом иметь больше возможностей для маневра. Если платеж составляет 50% от доходов семьи, то выискать дополнительные средства для досрочного погашения будет сложно. А если заемщики тратят на ежемесячные взносы по ипотеке 20 – 30% совместной зарплаты, то вполне смогут отдать долг досрочно. Хотя, по словам экспертов, больше чем на 20 лет брать кредит нет смысла. После этой отметки увеличение срока практически не приводит к уменьшению ежемесячного платежа.

Во-вторых, для тех, кто планирует отдавать долг досрочно, можно взять комбинированную, а не фиксированную ставку. Ее суть в том, что на первые несколько лет (срок вы можете определить сами) ставка по нему будет на 0,5 - 1% ниже, чем по обычному кредиту. А дальше процент будет зависеть от колебаний финансового рынка (индекс MosPrime, который определяется Центробанком). Но если вы планируете отдавать долг досрочно, то к этому времени значительную часть кредита вы уже сможете погасить.

СТОИТ ЛИ ВООБЩЕ ТОРОПИТЬСЯ

Как можно судить из статистики, ипотечные заемщики стараются отдавать кредит побыстрее (см. «Только цифры»). Но это в среднем. А есть и такие, кто целенаправленно не спешит. Есть ли смысл в досрочном погашении? Или выгоднее отдавать долг по графику?

Обычно те, кто не спешит отдавать кредит банку, а двигается по графику, приводят главный аргумент. При нашей инфляции (и, соответственно, постепенном росте зарплат) нет смысла торопиться. Через 10 – 15 лет сумма ежемесячного платежа станет и вовсе несущественной в расходах семьи. Значит, лучше жить в свое удовольствие, а свободные от повседневных трат и регулярного ипотечного платежа деньги тратить на что-либо другое (путешествия, крупные покупки и т.д.). Да и зачем отказывать себе в удовольствиях?!

Когда ограничиваешь себя в очень многом (а затянуть пояс потуже придется на длительный срок) и свободные средства относишь в банк, все удовольствия и сама жизнь откладываются на несколько лет. Как советуют эксперты, в досрочное погашение стоит отправлять действительно свободные средства - уже за вычетом всех необходимых трат на жизнь, включая развлечения и хороший отдых.

Другими словами, если выбор идет между досрочным погашением ипотеки и заведением семьи и детей, то выбор очевидно стоит делать в пользу второго. Ведь ипотека - это лишь средство для решения жилищного вопроса, а не самоцель.

КОГДА ВСЕ ПОЗАДИ

Вот и наступил долгожданный момент. Когда вы поднатужились, собрали остаток суммы и наконец решили полностью рассчитаться с банком. Для этого заемщику необходимо запросить в банке-кредиторе точную сумму кредита и процентов по нему на предполагаемую дату полного погашения. После этого необходимо оформить все бумаги. Чтобы не получилось так, что вы не доплатили банку 20 копеек, а через пару лет вам выставят счет на пару десятков тысяч рублей.

Прекращение ипотеки нужно юридически зарегистрировать. Другими словами, нужно снять залоговое обременение с вашего жилья. И наконец, не забудьте посетить страховщика. Страховая компания должна вернуть вам деньги за оплаченный, но неиспользованный страховой период.

ИМЕНЕМ ЗАКОНА

С 1 ноября 2011 года интересы заемщиков стали еще более защищенными. Вступил в силу федеральный закон № 284. Он внес поправки в Гражданский кодекс. Теперь гасить кредит досрочно можно в любой момент без каких-либо штрафных санкций. Требование в законе лишь одно – кредитора нужно предупредить не позднее, чем за 30 дней до досрочного погашения. Однако на практике банки рассматривают заявления в течение 3 – 5 рабочих дней и сразу же вносят изменения в графики платежей «торопливых» клиентов.

Напомним, раньше банки частенько вводили мораторий (на полгода-год), когда нельзя было гасить кредит досрочно. «Нарушителей» штрафовали на 1 – 3% от внесенной суммы. Благодаря конкуренции сроки моратория и комиссии за досрочное погашение неуклонно снижались. Но закон превратил это из доброй воли банкиров в их обязательство перед заемщиками.

ПРИМЕР РАСЧЕТА

Дано:

Сумма кредита – 3 млн. рублей

Процентная ставка – 12% годовых

Срок – 15 лет

Досрочный платеж – 200 тысяч рублей на 10-м месяце

Требуется выяснить: что выгоднее уменьшать – срок или платеж?

Результат:

При уменьшении срока – экономия на итоговых выплатах составит 750 тысяч рублей

При уменьшении платежа – 220 тысяч рублей

По данным ипотечного калькулятора (см. «Полезная ссылка»)

ТОЛЬКО ЦИФРЫ

По данным АИЖК, средний срок выдачи кредита составляет 178,7 месяца. То есть почти 15 лет. Однако на практике ипотечные займы клиенты отдают в два раза быстрее – за 7 – 8 лет.

ПОЛЕЗНАЯ ССЫЛКА

http://www.ipotek.ru/kreditny_kalkulatory.php

www.spb.kp.ru

Что выгодней уменьшить срок кредита или ежемесячный платеж по кредиту?

Кредит наличными

Тайрис [9.9K]

2 года назад

По действующему законодательству, сейчас нет моратория на частичное или полное досрочное погашение кредита. Другими словами, если вы решите досрочно погасить часть (или полностью) кредита, то банк не может вам в этом препятствовать, а тем более применять какие-либо штрафные санкции. Если ваше текущее материальное состояние позволяет вам частично погасить кредит - нужно это сделать. С моей точки зрения, выгоднее уменьшить сумму ежемесячного платежа. Чтобы банк произвел вам списание, необходимо обязательно написать заявление в банк о вашем решении произвести частичное досрочное погашение кредита. После этого произойдет списание заявленной суммы из основного долга и перерасчет графика погашения. Основной долг, а значит и ежемесячный платеж уменьшатся. Процедуру частичного досрочного гашения можно производить столько раз, сколько вам это будет требоваться.Вы будете уменьшать расчетный ежемесячный платеж, уменьшая ежемесячную кредитную нагрузку на свой бюджет, а значит у вас появится больше финансовых возможностей для следующего досрочного списания.

модератор выбрал этот ответ лучшим

в избранное ссылка отблагодарить я Таня [86.3K]

2 года назад

Смотрите договор с банком. Если у вас указано, что за 3 года вы обязаны оплатить с телом кредита и процентами, скажем, 500 тысяч, без права изменения условий, то вы что за 3 года, что за 2 оплатите эти самые 500 тысяч, еще и штрафы за досрочное погашение могут быть оговорены. Вы для банка - источник дохода, выдав вам кредит, он полностью посчитал свою прибыль, и если она указана как 200тысяч в течении 3 лет, то банк именно так ее получать и хочет. Хотите уменьшить срок оплаты - выбирайте такой договор (если найдете), по которому это возможно, там примерно так и оговорено, что проценты начисляются на остаточную сумму кредита, определен ежемесячный минимальный размер оплаты, а все, что свыше - ваша выгода за счет уменьшения оплаты процентов. По любому, уточните в банке, возможно ли вам произвести оплату в больших размерах и досрочно погасить кредит - так сэкономите на этих самых процентах.

в избранное ссылка отблагодарить formasyanya [1.9K]

2 года назад

Выгоднее уменьшить срок кредита, так как проценты пользования кредитом начисляются на остаточную сумму. Чем больше срок, тем больше переплата. Можно просто платить больше указанного ежемесячного платежа, и срок выплат уменьшится, и процентов меньше заплатите.

в избранное ссылка отблагодарить любопытная11 [15.9K]

2 года назад

При частичном погашении кредита Вы можете расчитывать, как на уменьшение ежемесячного платежа, так и на сокращение срока кредитования.

Первый вариант более выгоден для банка, поэтому на него работники банка пойдут с большим энтузиазмом, так как проценты Вы платите за пользование деньгами из расчета длительности. Но Вам виднее, как лучше поступить. Если ситуация и дальше позволяет вносить ежемесячно такой же платеж (как и до частичного погашения кредита), то лучше сократить срок кредитного договора. Так Вы можете выиграть на процентах. Если же Вы не уверены в своей финансовой стабильности, то лучше уменьшить ежемесячный платеж. Так будет меньше вероятность просрочки по кредитному договору, которая может повлечь пеню и штраф.

в избранное ссылка отблагодарить Tiffi25 [12.4K]

более месяца назад

При наличии свободных денежных средств и желании что-то сделать с кредитом, прежде всего внимательно прочитайте договор. Если неприятных сюрпризов в нем нет, тогда нужно все просчитать.

В интернете полно кредитных калькуляторов, которые позволяют вбить свои цифры и увидеть свою выгоду (например, http://fincalculator.ru/kreditnyj-kalkulyator)

Попробуйте посчитать и с уменьшением срока и с уменьшением ежемесячного платежа. И выберите тот вариант, который выгоден вам. И помните о частичном возврате стоимости страховки при досрочном погашении кредита.

Банки не всегда благоприятно относятся к таким желаниям клиента, но вы должны знать свои права и пользоваться ими.

в избранное ссылка отблагодарить Makarskaya [3.5K]

2 года назад

все зависит от вашей жизненной ситуации. сегодня все хорошо, а завтра кого-то уволили с работы. и нет денег не то, чтобы сократить срок, но и оплатить ежемесячный платеж. лучше накопить и снизить сумму ежемесячного платежа, чтобы удобно было платить без страха будущего. а если ситуация изменится и вы будете располагать финансами, тогда сумму вносить можно больше, тем самым погашая досрочно кредит

в избранное ссылка отблагодарить Людвиго [95.8K]

2 года назад

Чем меньше срок кредита, тем больше вы платите, но тем быстрее вы гасите долг. Думаю, что такой вариант оптимален, если вы уверены, что сможете сэкономить на чем-то, но быстрее избавиться от финансовой кабалы.

Если же такой возможности нет, то долг растягивается на большее время, но вы вносите посильные для себя платежи, планируете расходы, учитывая ваш долг.

в избранное ссылка отблагодарить Проповедник [83.4K]

2 года назад

Выгоднее те условия кредита, которые подходят для ваших условий и возможностей погашения этого кредита. Если брать ипотеку процентов по 5 годовых, я бы брал лет на 25-30. А если брать потребительский кредит под 1% в сутки, я бы брал на 1 день максимум.

в избранное ссылка отблагодарить sanek682 [8.9K]

4 месяца назад

Для начала лучше всего уменьшить ежемесячный платеж кредита, чтобы сбить цену. Ну а потом уже трудится на погашение основного долга. Сейчас такая жизнь, что пару тысяч легче найти чем искать постоянно крупную сумму денег.

в избранное ссылка отблагодарить

Знаете ответ?

Смотрите также:

www.bolshoyvopros.ru

Досрочное погашение ипотеки. Что выгоднее?

Досрочное погашение ипотеки можно произвести двумя способами. О том, что выгоднее – сократить срок кредита или размеры платежей, поговорим в статье. Также рассмотрим преимущества и недостатки обоих вариантов, возможные сложности при досрочном погашении долга.

Досрочное погашение кредита на недвижимость позволяет сэкономить приличную сумму.

Правомерность досрочного погашения ипотеки

В Гражданском Кодексе РФ есть статья, согласно которой заемщик имеет право досрочно вернуть долг, который был взят для личных нужд, но не на осуществление предпринимательской деятельности. При этом заемщик обязан уведомить кредитора о желании вернуть всю сумму либо ее часть досрочно не менее чем за 30 дней до внесения платежа.

Также в статье отмечено, что договором займа может быть указан и более короткий срок. По факту иногда оказывается, что в кредитном банковском договоре ограничен размер суммы, позволяющей досрочно погасить ипотеку. Могут присутствовать и иные ограничения.

Перед тем как погашать ипотечный кредит досрочно, посмотрите договор и уточните:

  • После внесения какой общей суммы возможно досрочное погашение.
  • Прописаны ли размеры вносимого платежа.
  • Нужно ли уведомлять банк о внесении досрочного платежа.
  • Есть ли информация о том, что внесение платежей допустимо строго в определенное число каждого месяца. Бывает так, что вносить любые платежи по кредиту можно лишь в конкретные сроки.
  • Начисляется ли комиссия за внесение средств.
  • В каком отделении можно внести средства досрочно – в том, где оформлялся кредит либо в любом.

Обратите внимание, что даже если досрочные платежи можно вносить в любой день, обязательная сумма должна быть положена на счет в оговоренный день. В противном случае начнут насчитывать штрафные проценты. Ознакомившись с договором, отправляйтесь в банк и пишите при необходимости заявление с просьбой пересмотреть срок кредита или сумму платежей.

Способы досрочного погашения

Погасить ипотеку досрочно можно двумя способами. Либо путем сокращения срока кредита, либо уменьшением суммы ежемесячных платежей. Предпочтительнее сокращать общий срок кредитования, но не все банки это приветствуют.

Необходимо принимать во внимание и тип платежа. Аннуитетный (во многих банках он предлагается «по умолчанию») подразумевает при внесении первых платежей погашение в основном процентов. Они насчитываются на общую сумму долга, поэтому выгоднее уменьшать ее на ранних сроках. На заключительной стадии, когда почти все проценты уже выплачены, досрочное погашение особой выгоды не несет.

Уменьшение общего срока ипотеки

Подходит для тех, кто имеет постоянный стабильный высокий доход. Ведь нужно вносить крупную сумму ежемесячно. Или же тем, кто уже погасил большую часть ипотеки – для них уменьшение тела кредита никаких преимуществ не несет, кроме как сокращение срока выплат.

Уменьшение суммы платежа

Подходит тем, у кого возникли трудности с ежемесячным внесением платежей. Если человек понимает, что ежемесячно вносить фиксированную крупную сумму ему сложно, он может уплатить часть досрочно. При этом попросить сотрудников банка пересчитать сумму следующих платежей в меньшую сторону. Способ подходит и тем, кто не имеет уверенности в стабильности своих доходов.

Наглядные преимущества

Чтобы было понятнее, можно рассмотреть примерную ситуацию.  Например, оформлена ипотека на сумму 1 млн. рублей под 12% на срок 15 лет. Сумма ежемесячного платежа, как видно из скриншота, составит 11 618 рублей. За 15 лет общая сумма выплаченных денег достигнет 2 091 240 рублей. То есть переплата составит более 100%!

Расчеты по ипотечному кредиту.

Поскольку на ранних стадиях при аннуитетных платежах погашается не тело кредита, а проценты, выгодно вносить досрочные платежи. Эти деньги пойдут именно на уменьшение тела кредита, а, значит, будут начислены в итоге меньшие проценты на остаток.

Как видно из графика платежей, при ежемесячном внесении установленной суммы долг станет меньше всего на 27 тысяч. Если же их положить досрочно в первый месяц, то можно сократить срок ипотеки на 12 месяцев и сэкономить 140 тысяч рублей.

При досрочном погашении той суммы, которую нужно было погасить за первый год, экономия составила 140 000.

Чтобы сэкономить повторно 140 тысяч и сократить срок кредита еще на год, нужно внести вторые 30 тысяч. Сокращение ипотеки на 3 года обойдется еще в 35 тысяч.

Большую часть ежемесячного платежа занимают проценты.

Получается, что, внеся на первых порах около 100 тысяч, можно сэкономить на процентах до 500 000. Так итоговая переплата по ипотеке составит 30-40% вместо изначальных 100% и выше. Не обязательно вносить по 30000. Можно переплачивать и по 10000 рублей, с каждым разом сокращая срок ипотеки на 4 месяца – в общем, вносить любую посильную сумму.

Возможные сложности

Банку невыгодно досрочное погашение кредита, ведь он получает меньшую прибыль. По этой причине заемщик может сталкиваться с определенными препятствиями. На них следует обращать внимание еще на стадии оформления ипотеки.

  • Минимальная сумма досрочного погашения. Иногда внести досрочно часть средств невозможно до того момента, пока не будет достигнут определенный порог платежей.
  • Штрафы или комиссии за досрочное погашение. Взимаются обычно за сопутствующие рассчетно-кассовые операции. Могут достигать внушительных размеров в некоторых случаях. Например, если изначально ипотека была оформлена в одном банке, но после кредит был перепродан другой организации. В этом случае комиссия может достигать и 3% от вносимой суммы.
  • Необходимость подачи дополнительного заявления. Обычно банк следует известить заранее о намерении досрочного погашения. Даже если этот пункт не прописан в договоре ипотеки, лучше обратиться в отделение банка и уточнить дополнительно.

Средства на досрочное погашение

Если у вас есть большая сумма, которую вы планируете пустить на досрочное погашение, лучше сесть с сотрудником банка и рассчитать, какой вариант будет выгоднее. Схемы расчетов и условия банков разнятся, поэтому самостоятельные подсчеты не всегда бывают верны.

Если же денег нет, а погасить ипотеку хочется скорее, можно рассмотреть следующие варианты:

  1. Материнский капитал. Те, кто имеет право на получение материнского капитала, могут обратиться с банк с соответствующим сертификатом. Будет произведен перерасчет. Однако сократить срок ипотеки не удастся, только уменьшить сумму ежемесячных платежей.
  2. Налоговый вычет доступен каждому гражданину РФ, но воспользоваться им можно один раз в жизни. При этом гражданин должен иметь доход, с которого официально платит налоги. По сути, вычет – это та сумма, которая была отчислена человеком в счет налогов. Те, кто работал неофициально, рассчитывать на вычет не могут. Размер вычета достигает 13%, но от суммы не более 2 млн. рублей.
  3. Рефинансирование долга оправдано в том случае, если вы оформили ипотеку в одном банке, но можете получить кредит в другом на выгодных условиях. В этом случае второй банк выкупает у первого ваш кредит, после чего предоставляет его же на новых условиях.

Заключение

Досрочное погашение ипотеки выгодно в любом случае. Однако наиболее целесообразно вносить большие суммы первые 5 лет кредитования. Маленькие суммы переплат лучше пускать на сокращение срока ипотеки. А если можете сразу внести крупную сумму, просчитайте все нюансы с сотрудником банка.

Выбирая один из вариантов досрочного погашения, просите у сотрудника банка сообщить вам:

  • Сколько месяцев осталось платить по кредиту при досрочном погашении и без него.
  • Какова сумма ежемесячного платежа до досрочного погашения и после.
  • Сколько составит итоговая переплата по кредиту при сокращении срока и уменьшении суммы платежей.

Сопоставив эти данные, вам проще будет сделать правильный выбор.

Как выгоднее досрочно погасить ипотеку

4.3 (85.92%) 98 голос(ов)

credit101.ru


Смотрите также