Дадут ли ипотеку если дом попадает под реновацию


ваше ипотечное жилье попало под программу реновации

Вы должны это знать: какие изменения программа реновации претерпела за последнее время и как в этой ситуации быть ипотечникам

Наконец депутаты, рассматривая проект реновации, вспомнили об ипотечных заемщиках. В первых вариантах законопроекта такая категория жителей даже вовсе не упоминалась, хотя именно они, очевидно, испытают больше всего проблем.

Надо сказать, что многие жители в принципе не приветствовали московскую инициативу по сносу домов, но ипотечные заемщики оказались и вовсе в безвыходном положении. Отказаться от предоставляемого жилья они не могли в принципе — в этом случае банк потребовал бы выплату полной суммы долга, а это для многих клиентов это означало тотальное банкротство. Поэтому буквально каждый заемщик внимательно следил за действиями депутатов и возмущался, когда выяснилось, что в Госдуме даже не вспомнили об этой категории жильцов.

Народные бунты

В какой-то момент массовая истерия достигла апогея. Люди вышли на митинги против программы реновации, а в закрытых группах в социальных сетях кипели нешуточные страсти. Вот, какие комментарии я встречала на каждом шагу:

«Моя беременная жена только что просто не выдержала и разревелась со словами: «мы столько работали, неужели они просто всё заберут? Неужели они нас просто сделают бомжами? Мы столько платили ипотеку, мы откладывали рождение ребёнка, чтобы рассчитаться с долгами." Она ревёт и говорит это сквозь слёзы. „Я написала пост, что нужно взорвать Белый дом, а теперь я боюсь, что за мной придут. Чем мы это заслужили???“ Невероятно тяжело это слушать… Ей 36, мне — 39. Моя дочурка, не родившаяся ещё, уже попала в ад. Люди, как бы то ни было, они не должны не только пройти, они должны быть наказаны. МЫ НЕ ЗАСЛУЖИЛИ ТОГО, ЧТО ПРОИСХОДИТ!!! ОНИ ЗА НАШИ ЖЕ ДЕНЬГИ НАС И ГРАБЯТ!!! ОНИ УСТРАИВАЮТ ГЕНОЦИД НАСЕЛЕНИЯ!!!».

Так написал ипотечник Сбербанка в закрытой группе в Фейсбуке, пост поддержали 1,7 тыс. человек. Это значит, что людям, мягко говоря, не все равно, что с ними будет.

И лишь 6 июня ко второму чтению в законопроекте о реновации появились нормы, определяющие судьбу ипотечных квартир в сносимых пятиэтажках. Вот, что придумали депутаты совместно с экспертной группой с участием Сбербанка, ВТБ 24, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и других крупнейших игроков ипотечного рынка.

Недообсудили

В результате совместной работы появилась некоторая ясность в поправках. Во-первых, было решено автоматически заменять залог вне зависимости от согласия на это кредитора. Внесение изменений в закладную будет осуществляться путем прикрепления к ней дополнительного листа с данными о новом предмете залога безвозмездно. Однако, закон защитил права заемщиков — права и обязанности сторон останутся неизменными при замене залогового имущества. Иными словами, банк не сможет в одностороннем порядке потребовать от заемщика досрочного прекращения договора.

Но есть и другая сторона — ипотечники лишены права получить деньги, а ранее приобретенное в кредит жилье и закрыть кредит, так как эта возможность для заемщиков не предусмотрена в поправках.

Банкиры также остались недовольны размытыми определениями о равноценности и равнозначности жилья. Они переживают, что в результате реновации в залоге у них окажутся объекты существенно меньшей стоимости, чем первоначальные залоги.

«Если участники рынка видят риски в том, что цена нового жилья, несмотря на формулировку „равноценное“, может быть ниже стоимости залога, то это как минимум предмет для дискуссии»,- отметил глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.

Кроме того, депутат и вовсе заявил, что банкирам и заемщикам лучше ориентироваться на кадастровую стоимость жилья, так как оценка предмета залога — вещь субъективная. Но уже ясно одно — закон еще сильно не доработан и будет дополняться различными поправками. Но для тех, кто переживает и не понимает, как будет происходить процесс оформления документов, держите инструкцию.

Как переоформлять документы

Мы спросили у банков с самым большим количеством заемщиков, попавших под программу реновации, как будет выглядеть процедура замены залогового имущества для клиентов. Сбербанк и ВТБ 24 отказались отвечать на наши вопросы. За всех отдувался Дельта Кредит, который поделился с нами достаточно подробной инструкцией, уточнив, однако, что после принятия закона она может измениться.

«По действующему закону об ипотеке (пункт 1 статьи 41) кредит будет действовать и на предоставленное взамен имущество. Собственнику нужно только прийти в банк и переоформить закладное. Снятие с залога старого объекта происходит параллельно с постановкой нового (то есть, банк отдает ему старое закладное в обмен на новое)», — прокомментировали в пресс-службе Дельта Кредита.

Список документов, которые необходимо предоставить в банк, выглядит следующим образом:

 — заявление на изменение залога,

 — письмо-уведомление от администрации (его лучше направить заранее на центр клиента, чтобы клиент пришел не просто так с пакетом, а банк ждал его и подготовил все необходимое для процедуры),

 — документы по объекту (паспорт БТИ, выписка из ЕГРН и отчет об оценке).

В банке также упомянули, что по действующему закону об ипотеке, если собственник выбирает денежную компенсацию, банк имеет преимущественное право удовлетворения своих интересов.

«То есть, собственник получит деньги за вычетом суммы, которая пойдет на закрытие действующего ипотечного кредита. Все это не означает, что абсолютно такой же порядок будет действовать и при взаимодействии с заемщиками в рамках закона о реновации. В законе, который еще обсуждаются, хотят уточнить все моменты взаимодействия сторон, в том числе, взаимодействия банка и заемщика. Порядок этого взаимодействия, возможно, будет чуть отличаться от существующего», — уточнили в пресс-службе.

Справка BD 

Мы будем и дальше следить за развитием событий и постараемся информационно поддержать ипотечных заемщиков, которые оказались в затруднительной ситуации из-за программы реновации. Если вы являетесь таким заемщиком, напишите об этом в комментариях — мы расскажем вашу историю!

bankdirect.pro

Ипотека века: будут ли банки кредитовать жилье в пятиэтажках | Бизнес

Вопрос второй. Зачем вообще нужен новый закон?

Прежде всего он необходим для правового регулирования вопросов переселения граждан из сносимых многоквартирных домов. В нем должны быть отражены гарантии для жителей касательно характеристики предоставляемых взамен объектов, принципов голосования, возможности отказаться от участия в программе, определено, каким образом будет происходить взаимодействие между всеми сторонами процесса. Банки интересует норма о замене предмета ипотеки.

Так, например, до сих пор не закрыт вопрос о равноценности альтернативного жилья. В текущей версии законопроекта речь идет о равнозначности, но для московского рынка недвижимости это далеко не тождественные понятия. И несмотря на то что власти уже делали публичные заявления о том, что новое жилье будет по стоимости даже выше сносимого, требуется закрепление данного положения в законе.

Вопрос третий. Как быть с ипотекой в хрущевках?

Учитывая, что время от времени программы сноса и расселения, пусть и касающиеся единичных объектов, возникают в разных регионах страны, тема эта не новая, и практически у всех крупных банков уже есть опыт взаимодействия с заемщиками в подобных ситуациях. В соответствии с законом об ипотеке, если изъятое жилье было ипотечным, ипотека будет распространяться и на предоставленное взамен жилье. Снятие залога со старого объекта происходит одномоментно с постановкой залога на новую квартиру. При этом ситуации, когда заемщик остался без квартиры, но еще платит ипотеку, когда он получил новую квартиру, но не оформил на нее залог, или другие гипотетические ситуации, которые иногда обсуждаются в формате страшилок, невозможны.

Вопрос четвертый. Перестанут ли банки кредитовать хрущевки?

Ответ на этот вопрос появится не раньше, чем станут известны окончательные условия программы и финальный список домов, включенных в нее. Сейчас ипотеку на покупку квартиры в объекте, находящемся в планах на снос или реконструкцию, в большинстве банков получить нельзя. Но если учесть, что обсуждаемый нормативный акт должен конкретизировать порядок подбора и характеристики альтернативного жилья, то и политика банков в отношении таких объектов может измениться.

Мы, в частности, рассматриваем для себя такую возможность, ведь масштаб проекта таков, что физически снос части объектов может произойти через 10-15 лет, а средний срок жизни ипотечного кредита – 7 лет: пока дом снесут, может быть выдано и закрыто 2 ипотечных кредита. Если банки поймут, что взамен залога ветхого и устаревшего жилья они получат в залог равноценную замену в современном и комфортном доме, они не откажутся от этого сегмента. Но надо сказать, что и сделок по таким объектам в этом случае будет мало: вряд ли кто-то захочет продавать квартиру в хрущевке, понимая, что через несколько лет она превратится в ликвидную новостройку в том же районе с отделкой и, с большой долей вероятности, большей стоимости.

Вопрос пятый. Что ждет рынок недвижимости?

Рынок недвижимости ждет омоложение за счет строительства нового более качественного жилья. При этом масштабное возведение этого жилья в рамках программы реновации может оказать некоторое давление на цены в сторону снижения.

Что касается рынка хрущевок, то если собственникам обеспечат достойную равнозначную и равноценную замену жилья, количество таких квартир на продажу уменьшится, а выставленные на продажу объекты вырастут в цене. Но полностью сделки не остановятся, так как люди не будут ждать годы, если они запланировали на ближайшее время расширение или разъезд.

Вопрос шестой, главный. Что делать?

Что касается собственников квартиры, они должны в первую очередь проверить, находятся ли их дома в предложенном перечне, далее – проголосовать и дождаться опубликования итогов голосования. И только перед заменой квартиры ипотечные заемщики должны обратиться в банк для того, чтобы перенести залог на новый объект. Но этот момент придет еще не скоро: к строительству первого дома приступят только через год после утверждения программы.

Банки вряд ли что-то поменяют в отношении текущих клиентов – обладателей квартир в таких домах, но могут пересмотреть условия предоставления новых кредитов под залог такого жилья.  Одновременно с этим при предоставлении нового жилья ряд жителей захотят увеличить площадь своих квартир, и здесь, я уверен, все банки предложат свои ипотечные программы для удовлетворения данной потребности.

Кстати, в апреле мы проводили анализ нашего кредитного портфеля и выяснили, что доля залоговых объектов 1950-1960-х годов постройки не самая существенная, но большая. Дома 1960-х годов занимают около 20% портфеля, дома 1950-х – около 6%. Не все из этих объектов – пятиэтажки, но все равно можно сделать вывод о том, что покупка старой «вторички» в ипотеку востребована, и банки в ближайшие годы неминуемо будут сталкиваться со сменой залогов из-за переселения. Но никаких сложностей здесь не предвидится – разве что появится незначительная операционная работа по оформлению нового залога.

Читайте также: Реновация «хрущевок»: очередная история про синьора Помидора и дядюшку Тыкву и Итоги приватизации. Как квартирный вопрос испортил москвичей

 

www.forbes.ru

Москвичи начали массово продавать квартиры в хрущёвках, идущих под снос

На портале ЦИАН (база объявлений по продаже недвижимости) с середины мая стали массово появляться объявления о продаже квартир в хрущёвках, которые попали в список для голосования "по включению в проект программы реновации", по которому планируется снос более 4 тыс. домов.

Так, ранее вице-мэр Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин говорил, что Бескудниково станет одним из первых районов, где будет проводиться реновация. 

С 15 мая в этом районе было выставлено на продажу 13 квартир в тех домах, которые предполагается снести (они попали в список на голосование). А объявлений, датированных более ранним числом, на портале не нашлось вовсе. 

Цены выше рынка. Например, однушка продаётся за 4,6 млн рублей. 

— Цены поднялись, сами понимаете, — объясняет риелтор, который продаёт данную квартиру. — Сейчас реновация, эти дома снесут по-любому, так что стали продавать дороже. Год назад такую квартиру выставляли за 3,8 млн. 

Начальник отдела продаж Московского агентства недвижимости Ольга Саукитенс отметила, что средняя цена на однушку в хрущёвке в районе Бескудниково — это 4–4,2 млн рублей. Как ранее рассказывал Лайф, аналитики рынка недвижимости прогнозировали рост цен на квартиры в пятиэтажках до 25%. 

Такая же ситуация и по другим районам (по домам, которые попали в список на голосование). Оказалось, что в районе Покровское-Стрешнево на продажу в мае были выставлены 24 такие квартиры, в районе Марфино — 28 квартир. 

Авторы некоторых объявлений специально подчёркивают, что дома попали в список и будут снесены. То есть это подаётся как дополнительный плюс для клиентов. 

Районы Марфино и Покровское-Стрешнево были выбраны Лайфом наугад, и мы сразу увидели по ним множество свежих объявлений.

При этом аналитик ЦИАН Алексей Попов рассказал, что сейчас по домам из списка на реновацию на голосование подаётся примерно 53 новых объявления в день. При этом в ЦИАН уверяют, что люди стали даже реже выставлять свои квартиры в пятиэтажках на продажу.

Услышав такой комментарий, мы решили не хоронить версию о том, что объявлений становится больше, и проверить её на примере ещё пары районов. Мы выбрали все доступные на портале объявления о продаже квартир в районе Нагорный (в домах из списка на голосование). Здесь 12 объявлений были размещены только за текущий день, семь объявлений были размещены от одного до семи дней назад, четыре объявления — две-три недели назад, три объявления — два-три месяца назад. 

 

По району Западное Дегунино (также искали квартиры в домах из списка) три объявления были размещены за текущий день, три объявления были размещены от одного до семи дней назад, одно объявление — три недели назад. 

Риелторы объяснили, чем могут руководствоваться потенциальные продавцы и покупатели квартир в хрущёвках. 

— Есть собственники, которые думают, что они могут сейчас подороже продать квартиры в домах под снос, — говорит Ольга Саукитенс. — Но есть ли потенциальные покупатели — это большой вопрос. Сразу отпадают клиенты с ипотекой. Банку надо обязательно предоставлять документы, что данный дом не стоит в списке на реконструкцию или снос. Остаются клиенты с прямыми деньгами, которые готовы рисковать, но, вероятно, их не так много.

Как показывает инструмент "Яндекса" Wordstat, интерес пользователей к покупке квартиры в доме под снос растёт. 

 

На что надеются потенциальные покупатели, понятно: как говорил мэр Москвы Сергей Собянин, новые квартиры, которые москвичи получат по программе реновации, окажутся на 20–30% дороже, чем старые. 

На что же рассчитывают жители хрущёвок, которые отказываются от такого выгодного предложения и выставляют квартиры на продажу сейчас? 

Во-первых, говорит Ольга Саукитенс, если продавать квартиру в хрущёвке сейчас, не дожидаясь сноса и новой квартиры, то не придётся платить налог в 13% от полученной суммы. По закону такой налог нужно заплатить при продаже, если квартира находится в собственности менее пяти лет. 

— Если человек в любом случае не планировал жить в этой квартире, то, возможно, её выгоднее продать сейчас, до сноса, — сказала эксперт. — Потому что потом вычет этих 13% приблизит сумму от продажи квартиры в новостройке к цене квартиры в хрущёвке. 

Во-вторых, неизвестно, что будет на рынке недвижимости через несколько лет.

— Рынок у нас двигается вниз. Возможно, что сейчас выгоднее продать хрущёвку, чем через некоторое время — квартиру в новом доме, — сказала Ольга Саукитенс. 

В-третьих, сейчас сложно угадать, какой будет цена квартиры, которую даст город. 

— Если брать тот же район Бескудниково, а он немаленький, есть часть, где зелёные аллейки, а есть часть, которая примыкает к железной дороге. И нет гарантии, что квартира в новом доме не будет выходить окнами на железную дорогу. И это, конечно, тоже влияет на цену. 

В-четвёртых, многое будет зависеть от массовости застройки. Допустим, если на месте нескольких снесённых пятиэтажек построят только один-два высотных дома для переселения, это один вариант. Если кроме этих домов ещё и три-четыре высотки для коммерческих продаж, это совсем другой вариант. 

— В таком случае предложение будет массовым, и цены на квартиры там будут не очень высокими, — говорит эксперт. 

Читайте также: Дома страха. Что хуже — если снесут или если не снесут?

life.ru

Покупка квартиры в хрущевке: выгоды и риски

По заверениям московских властей, уже к началу мая будут составлены списки панельных хрущевок в столице, подлежащих сносу в рамках амбициозной программы реновации районов пятиэтажной застройки. Почти 80% жителей этих домов поддерживают расселение и ожидают переезда. Однако часть собственников планирует продать свои квартиры, рассчитывая на инвестиционный спрос. Эксперты «Метриум Групп» проанализировали все возможные риски и выгоды приобретения таких объектов.

ykarachev/Fotolia

До недавнего времени квартиры в панельных пятиэтажках оставались самым незавидным вариантом на рынке столичного жилья. Дома с физически изношенными коммуникациями и морально устаревшими планировками продавались дешевле других объектов, но далеко не по бросовым ценам. Хрущевки интересовали в основном покупателей с самым низким бюджетом. Тем не менее в свете правительственных инициатив привлекательность хрущевок может возрасти – теперь владение квартирой в пятиэтажке дает перспективу на улучшение жилищных условий. Однако данная возможность сопряжена как с выгодами, так и определенными рисками.

Выгода № 1: обжитая локация

Рассматривая предложения на рынке жилья московского региона, сегодняшний покупатель быстро приходит к выводу о том, что в хорошо обжитых районах столицы в пределах МКАД доступных вариантов качественного и современного жилья немного. В связи с этим многие предпочитают новое (или относительно новое) жилье в Подмосковье, Новой Москве или столичных районах за МКАД, не желая вселяться в некомфортные «панельки» только ради удачной локации в Москве.

Согласно программе реновации кварталов пятиэтажной застройки, расселение жильцов хрущевок пройдет либо в их районе, либо в соседнем, но в границах округа. Исключение сделано только для Центрального, Зеленоградского, Троицкого и Новомосковского административных округов – их обитатели могут получить новое жилье в любом районе. То есть приобретя хрущевку в желаемой локации столицы сейчас, в перспективе покупатель получит там же новое жилье.

Как купить квартиру в доме под снос?

К чему готовиться, если дом рядом с вашим собираются сносить?

Выгода № 2: капитализация инвестиций

Цены на вторичном рынке жилья столицы непрерывно снижаются уже три года подряд. Стоимость «квадрата» в новостройках стагнирует, переживая то скачки, то падения. В таких условиях жилье становится преимущественно сберегательной инвестицией. Тем не менее, как ни парадоксально, но вложения в наименее ликвидный объект рынка – панельную хрущевку – в рамках программы расселения могут принести доход.

В пояснительной записке к законопроекту о реновации, депутаты подчеркивают, что увеличение стоимости предоставляемых новых квартир по сравнению с освобождаемыми объектами может составить до 35%. По данным экспертов «Метриум Групп», в наименее ликвидных локациях разница в цене «квадрата» новостройки и хрущевки может достигать 50%. Это значит, что квартиру в новостройке в случае необходимости можно будет перепродать с выгодой, причем довольно быстро, ведь далеко не во всех столичных районах старой застройки большой выбор новостроек.

Выгода № 3: лишние метры

Одна из главных отрицательных характеристик хрущевки – теснота, причем не только жилых помещений, но и кухонь, коридоров, балконов, а также мест общего пользования. В современных новостройках эти проблемы решены, в том числе благодаря внедрению евроформата (объединённые гостиные и кухни). Однако наиболее доступные лоты на первичном рынке далеко не всегда превышают площадь в 40 кв. метров.

Как показала практика предыдущей программы расселения хрущевок, собственники получали более просторные квартиры, несмотря на соблюдение правила равнозначности площади и количества комнат. Как правило, новые квартиры, превышали старые на 5-10 кв. метров. В рамках нынешней программы дополнительные «квадраты» жители получат безвозмездно, что добавит новому жилью не только удобства, но и стоимости.

3 способа максимально быстро продать квартиру

С чего начать покупку вторичного жилья?

Выгода № 4: полная отделка

По данным «Метриум Групп», до 86% квартир, представленных на первичном рынке массового сегмента (а это самые доступные по цене предложения жилья в столице), сдаются в эксплуатацию без отделки. Это означает, что с приобретением квартиры расходы покупателя не прекращаются: на ремонт стандартной «однушки» (до 45 кв. метров) уходит от 700 тысяч до 1,2 млн рублей. Косметическое состояние объектов на вторичном рынке вовсе оставляет желать лучшего.

В рамках текущей программы реновации, новостройки для переселенцев будут сдаваться с полной отделкой. Более того, при желании собственники смогут организовать перепланировку, как отмечается в пояснительной записке к законопроекту.

Риск № 1: неудачное расположение

Главный риск на сегодняшнем этапе – это отсутствие четких правил переселения. Неизвестно, какие альтернативы будут предлагаться, в какой именно локации, можно ли будет от них отказаться. Рассматриваемый Госдумой законопроект пока не содержит ответов на эти вопросы.

Больше всего рискуют жители и покупатели хрущевок тех округов Москвы, в рамках которых возможно расселение в любые районы (ЦАО, ТАО, НАО, ЗелАО). У них появляется теоретическая вероятность лишиться жилья, к примеру, в тихом Вишняковском переулке (Замоскворечье) и переселиться в новостройку в не столь удачном Басманном районе недалеко от метро «Электрозаводская». Учитывая обилие старых производственных площадок под строительство в данном районе, именно здесь могут появиться новостройки для переселенцев.

Схожие риски возникают у владельцев неоднородных масштабных районов, которые окружены противоречивыми локациями. Скажем, жителей пятиэтажек в Царицыно могут переселить в прилегающее Чертаново, а обитателей Южного Тушино – в Митино (за МКАД).

Какое вторичное жилье стоит покупать в Москве?

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Риск № 2: проигрыш в цене

В менее удачной локации стоимость альтернативной новостройки может оказаться меньше, чем во вторичных хрущевках в более ликвидном районе. Скажем, в Кузьминках средняя стоимость квадратного метра в хрущевках составляет порядка 145 тысяч рублей. В соседнем Люблино, куда могут переселить жителей пятиэтажек из Кузьминок, средняя цена «квадрата» в новостройке составляет 132 тысяч рублей.

Однако чаще всего разница в расценках на старые хрущевки и новостройки в соседних локациях минимальна. Проще говоря, выиграть на разнице в цене получится далеко не всегда, но и проигрыш не столь вероятен. Скорее всего, большинство квартир окажутся дороже старых не более чем на 10-15%.

Риск № 3: сроки переезда

Текущая программа сноса пятиэтажек намного масштабнее предыдущей: если в первую волну были снесены около 1,7 тысячи хрущевок, то сейчас власти намереваются избавиться от 8 тысяч зданий и расселить 1,6 млн человек. Очевидно, что единовременно все эти люди переселены не будут, равно как и альтернативные новостройки для них не построят сразу. Реновация неизбежно будет проходить поэтапно, а это значит, что какие-то пятиэтажки попадут под расселение раньше других.

Более того, если первая волна сноса растянулась на 18 лет, то теперь властям понадобится по самым оптимистичным оценкам не менее 25 лет. Это значит, что кто-то получит новую квартиру в ближайшие годы, а другие – на горизонте десятилетия. В связи с этим приобретение хрущевки без четкого понимания сроков ее расселения – крайне опрометчивый поступок. В то же время нужно понимать, что как только станут известны графики переселения, собственники попавших в них пятиэтажек незамедлительно повысят цены, предупреждают аналитики «Метриум Групп».

Риск № 4: отказ от программы

Не стоит забывать и об общих рисках, связанных с экономической и политической ситуацией в стране. Власти заявляют о том, что помощь частных инвесторов пока не требуется. Однако эксперты «Метриум Групп» отмечают, что программа обойдется по предварительным оценкам в 3,5 трлн рублей, тогда как весь годовой бюджет столицы составляет 1,9 трлн рублей.

При этом экономическая ситуация остается непростой. Согласно долгосрочному бюджетному прогнозу Минфина до 2034 года, расходы бюджетной системы в соотношении с ВВП будут уменьшаться ближайшие 18 лет из-за снижения доходов. В связи с этим высока вероятность, что реновация не будет доведена до конца.

«Если рассматривать приобретение квартиры в хрущевке, как инвестицию с целью последующей перепродажи полученной взамен новостройки, то такое вложение весьма сомнительно, – комментирует управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Представьте, что вы пришли в банк, где вам предлагают сделать вклад, по которому неизвестна ни доходность, ни срок возврата. Именно таким объектом инвестиций мне представляется квартира в сносимой пятиэтажке. Выгода от разницы в цене между старым и новым объектом будет существенно колебаться в зависимости от расположения, улицы, характеристик самой квартиры. Просчитать это практически невозможно, не имея представления об альтернативном варианте. А узнать о нем можно будет только, уже имея в собственности хрущевку.

Если вы намерены приобрести квартиру в сносимой пятиэтажке с расчетом на улучшение собственных жилых условий, то и в этой схеме также еще много неизвестных. Кроме того, уже сейчас ясно, что условия переселения будут намного более жесткими, чем в первую волну сноса. Для тех, кто располагает достаточным бюджетом для приобретения «однушки» в панельной пятиэтажке (от 4,5 до 7 млн рублей), на мой взгляд, более надежным вариантом станет все-таки квартира на первичном рынке, причем как с точки зрения инвестиций, так и для собственного проживания».

Источник: «Метриум Групп»

Не пропустите:

Сколько времени можно жить без регистрации?

Как лучше распорядиться ¼ долей квартиры в ветхом доме?

3 варианта перепланировки 2-комнатной «хрущевки»

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

www.domofond.ru

Выгодна ли для собственника квартиры реновация экономически?

Выгодна ли для собственника квартиры реновация в экономическом плане? Такой вопрос возникает в последние месяцы в головах многих. Наш приглашенный автор экономист Надежда Шилова дает некоторые ответы.

Риски рынка пятиэтажек

В Москве обсуждается новый грандиозный проект по сносу пятиэтажек и переселению их жителей в другие, новые дома. В связи с этим как перед собственниками квартир в пятиэтажках, так и перед потенциальными покупателями встает вопрос, как определить идеальный момент для сделки и стоит ли вообще покупать или продавать такую квартиру?

Напомним, что в «лужковскую» пору скупка квартир под снос была одним из популярных способов инвестирования: новый покупатель, при определенных условиях и удаче, мог получить взамен купленной им старой квартиры новую, гораздо большей площади и почти в 2-3 раза более дорогую. Однако и в то время такая сделка была достаточно рисковой: некоторые пятиэтажки не сносились годами; часть из них не снесена и сейчас.

Сейчас все не так. Отличие новой предлагаемой программы в том, что вместо старой квартиры собственник получит жилье «метр в метр», возможно, что при этом на 20-30 процентов увеличатся кухня и коридор (напомним, что в большинстве панельных пятиэтажек площадь кухни – 5 кв.м, а коридора и того меньше; таким образом, в совокупности площадь квартир вырастет не более чем на 1-2 кв.метра). Более того, поскольку новые дома предлагается строить без соблюдения норм инсоляции и других нормативно-технических регламентов, при этом нагрузка на существующую инфраструктуру возрастет, а только что въехавшие в «муниципальную отделку» соседи все как один начнут делать ремонты, такая квартира может вообще стать такой же или ниже по стоимости, чем изначально купленная. То есть инвестор может вообще ничего не приобрести на такой квартире.

Но все эти риски меркнут перед основным риском: вместо договора с городом, собственник жилого помещения теперь должен будет заключить договор с неким Фондом, который, забрав старую квартиру, выпишет обязательство «в течение двух лет» передать новую квартиру в собственность. За эти два года может случиться все что угодно: экономический кризис, Фонд разорился, Фонд просто исчез… В результате собственник старой квартиры остается вообще ни с чем, а поскольку с момента передачи его квартиры Фонду город умывает руки и не имеет больше никакого отношения к тому, что происходит с собственниками дальше, вероятность такого исхода очень велика.

Итак, если рассматривать такую квартиру как инвестицию, то это очень рискованная инвестиция. Обычно риск оправдывается большим выигрышем в случае удачного исхода; но и этого здесь не будет. Но кроме риска и прибыльности, инвестиция должна обладать еще одной характеристикой – ликвидностью. Насколько быстро можно будет от нее избавиться и получить вместо нее то, что наиболее ликвидно, то есть деньги? Так вот в случае с квартирой под снос, мы снова сталкиваемся с проблемой. Во-первых, в течение двух лет «оформления» прав собственности на квартиру вышеупомянутым Фондом продать ее будет невозможно в силу элементарного отсутствия прав собственности на нее. Далее, в течение следующих пяти лет нельзя будет продать ее, не уплатив 13%-ный налог. Статьей 224  Налогового кодекса РФ установлено, что доход от продажи недвижимости облагается по ставке 13 %, и если до 2016 года срок, после которого можно было продать без налога, устанавливался равным 3 года, то теперь он составляет 5 лет, а три года оставлены только для объектов имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

 

  • право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником;
  • право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
  • право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Среди перечисленных случаев нет «реновации», а, следовательно, для объектов, полученных в ходе реновации, этот срок составит 5 лет.

Итак, мы получаем, что в течение как минимум 7 лет купленная «инвестиционная» квартира, не принесшая практически ни рубля прибыли, еще и «заморожена»: по ней невозможно проводить сделки без налога.

Однако, конечно, если вы рисковый человек и если вы считаете, что уж вам-то, конечно, пойдут на встречу и выделят квартиру, которая будет в три раза дороже старой, можно попробовать пойти на такой риск.

Что касается продавцов квартир в пятиэтажках, то все те риски, которые были только что перечислены для покупателей, к ним вполне применимы: риск не получить взамен ничего; риск получить жилье сильно дешевле первоначально квартиры; риск не иметь возможности ее продать. Поэтому им, на наш взгляд, как раз «спрыгнуть» с этого поезда и продать квартиру. Но вмешивается еще один дополнительный риск: получить за первоначальную, старую квартиру, гораздо меньше денег, чем «хотелось бы».

Не секрет, что рынок квартир в пятиэтажках сейчас на время замер в ожидании, а немногочисленные выставленные уже квартиры дешевеют с каждым днем, потому что на них не находится покупателей, поскольку не известно, по какому все же закону будет идти переселение. Этот сегмент был популярен у ипотечников; квартиры на вторичном рынке ничем не уступали, а, зачастую, сильно выигрывали по многим параметрам (месторасположение; развитая инфраструктура, экологическая обстановка, малоэтажность) у новостроек и составляли им серьезную конкуренцию. Банки охотно выдавали кредиты на 2-3 миллиона для покупки таких квартир, и «средний класс» с удовольствием селился рядом с родителями. Сегодня банки перестали выдавать ипотечные кредиты под квартиры в пятиэтажках, а собрать сразу 5-10 миллионов для покупки квартиры российский «средний класс» пока не в состоянии. Упал спрос – начала падать и цена.

Кроме того, на падение цен повлиял и экономический кризис, и прошлогоднее 8-10-процентное падение цен на вторичке – тому подтверждение. Однако многие собственники и не подозревают, что в прошлом, 2016 году, кадастровая стоимость на квартиры в таких домах упала на 20-30 процентов; возможно, власти тогда уже готовились к тому, что придется выкупать квартиры у собственников и искусственно занижали цены. Если это так, то стоит ожидать еще большего снижения кадастровой стоимости в этом году: в этом случае если собственник решит не рисковать и продать свою квартиру, то все же лучше сделать это, продав частному лицу, а не государству.

Таким образом, мы предсказываем рост предложения и падение спроса на этом сегменте рынка, что приведет к дальнейшему падению цен на рынке пятиэтажек. В заключение заметим, что поскольку в законопроекте четко не обозначено, какие именно дома попадают под «программу реновации», возможно, что весь рынок жилья в Москве будет скоро необратимо искажен: если государство начнет само устанавливать цены покупки и продажи, если право частной собственности будет фактически отменено; если частные девелоперы смогут и дальше строить дешевое, некачественное жилье и продавать его городу, дальнейшим трендом станет резкий обвал цен, переход к съемному жилью и попытка поиска гражданами других способов сохранения и преумножения денег – вплоть до максимального вывода их за границу. Нерыночные механизмы могут полностью уничтожить, таким образом, рынок жилья, и такая перспектива, на наш взгляд, вполне реальна.

 

Экономист Надежда Шилова.

27 мая 2017

 

www.dolewka.ru

Приобретение квартиры в доме под снос: сделка может обанкротить покупателя - Экономика, Недвижимость

Владельца жилья в «хрущевке» могут переселить в непрестижный район столицы или вообще за МКАД

25 августа 2016 в 15:36, просмотров: 33240

Долгоиграющая программа сноса ветхого жилья подходит к концу. В Москве осталось сровнять с землей лишь сотню пятиэтажек. Аналитики провели исследование и выяснили, можно ли купить квартиру в сносимом жилом фонде с перспективой получения квадратных метров в новостройке. И есть ли выгода от подобной сделки?

фото: Геннадий Черкасов

Несколько лет назад взамен сносимого жилья можно было получить отличную квартиру в новостройке, причем исходя из норматива 18 квадратных метров на человека. Тогда находилось немало желающих приобрести подобные «некондиционные» метры — выгода была слишком очевидной. Особой популярностью пользовались квартиры в Центральном округе: в середине «нулевых» годов был принят закон, обязывающий власти предоставлять жилье в том же районе, где и находился дом, идущий под снос.

— На протяжении почти всего периода реализации программы сноса жилых домов устаревших серий квартиры в ветхих пятиэтажках были одним из самых востребованных форматов недвижимости на столичном рынке, — говорят авторы исследования, аналитики «Метриум Групп». — Купив такое жилье, в ближайшем будущем можно было рассчитывать на переезд в новый дом. Достаточно долгое время это была едва ли не единственная возможность стать собственником квартиры в новостройке в одном из обжитых районов столицы, а не где-нибудь в «спальнике» за МКАД.

Цены на квартиры в пятиэтажках под снос всегда держались на очень высоком уровне — они могли в два раза превышать средний показатель на локальном вторичном рынке. Как показало исследование, сейчас, когда снести осталось чуть более сотни домов, ситуация не сильно изменилась.

— Можно смело утверждать, что сегмент квартир в сносимых пятиэтажках на сегодняшний день является одним из самых дефицитных в городе. Из оставшихся адресов почти все уже расселены, — говорит управляющий партнер компании Мария Литинецкая. — Нам удалось найти не более двух десятков лотов, выставленных на продажу. Большая часть из них расположена в Западном административном округе, еще несколько — в Юго-Западном и Северо-Восточном.

Специалисты сопоставили цены на эти квартиры со стоимостью жилья в новостройках. Как оказалось, сносимые пятиэтажки сильно переоценены.

Западный административный округ занимает лидирующую позицию по количеству пятиэтажек, готовящихся к сносу: здесь расположено 48 адресов. Много демонтируемых домов находятся в районе Фили-Давыдково. Средняя стоимость квадратного метра составляет 243 тысячи рублей. Малогабаритная «двушка» площадью 46 кв. м обойдется более чем в 11 млн рублей. Стоимость жилья сопоставимой площади в новостройке обойдется в такую же сумму.

В Кунцеве в пятиэтажках сносимых серий предлагается только одна квартира, 46,3 кв. м, 7,7 млн рублей (166,3 тыс. руб. за «квадрат»). А на первичном рынке минимальная стоимость «квадрата» составляет 177 тыс. рублей. При этом в продаже на рынке новостроек остались или большие квартиры стоимостью от 12,25 млн рублей, или студии площадью 22,4 кв. за 5,44 млн рублей. Получается, что в этом районе покупка квартиры в сносимой пятиэтажке с последующим получением жилья в новостройке может стать выгодным вложением средств.

Северо-Восточный административный округ идет на втором месте по количеству оставшихся пятиэтажек сносимых серий: здесь 28 адресов. При этом цены на жилье в демонтируемых домах сопоставимы с более престижным районом Фили-Давыдково. К примеру, в Останкинском районе за 12,5 млн рублей предлагается квартира площадью 35 кв. м. За 12,25 млн рублей в этом же районе можно приобрести трехкомнатную квартиру в строящемся жилом комплексе, площадь которой будет более чем в 2 раза больше — 87,47 кв. м. А жилье аналогичных габаритов обойдется в этой новостройке в 2 с лишним раза дешевле: 5,4 млн рублей за 35,44 кв. м.

Юго-Запад замыкает тройку лидеров: в этом округе осталось демонтировать 17 пятиэтажек. В одном из готовящихся к сносу домов предлагается квартира площадью 32 кв. м за 6,4 млн рублей. В этом бюджете можно приобрести жилье немного большего размера в районе Зюзино: за 6,39 млн рублей здесь предлагается квартира площадью 35,3 кв. м.

Важный вопрос: можно ли купить квартиру в доме, идущем под снос? Или продажа жилья в подобных зданиях запрещена?

— В соответствии с законом города Москвы «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений в городе Москве» от 31 мая 2006 года собственник жилого помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом правовом акте об изъятии принадлежащего ему жилого помещения не позднее, чем за год до предстоящего изъятия. Жилищный кодекс предусматривает обязательное заключение с собственником соглашения об изъятии у него жилого помещения в связи со сносом дома. После принятия правительством акта о сносе и до подписания собственником соответствующего соглашения купить у собственника принадлежащую ему квартиру, которая расположена в доме под снос, можно. После подписания — уже нельзя, — поясняет юрисконсульт офиса «Водный стадион» ИНКОМ-Недвижимость Ирина Малышева.

— Если квартира в доме под снос находится в собственности владельца, продать ее он может в любой момент до подписания договора мены на новое жилье с администрацией города, — говорит директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский. — Ошибочное мнение, что такую квартиру нельзя продать, если владелец получает повестку о сносе дома и расселении, и в какой-то иной момент. Если квартира муниципальная и не приватизирована квартиросъемщиком, то продать такую квартиру жилец в принципе не может. И после объявления о сносе дома он уже не может и прописать в эту квартиру других жильцов.

На самом деле покупка квартиры в доме под снос с целью получения взамен более дорогостоящего жилья в новом доме — это целый бизнес, которым ряд граждан занимаются профессионально и имеют от этого неплохой доход. Выгодней всего покупать трехкомнатные квартиры в домах под снос. По закону квартира в новом доме должна быть той же комнатности, что и в сносимом. Однако площадь однокомнатной квартиры в панельной «хрущевке» — 30 кв. м, в новом панельном типовом доме, в котором дают квартиры для переселенцев, — 38 кв. м; двухкомнатная в старом доме — 45 кв. м, в новом — 58 кв. м; трехкомнатная в «хрущевке» — 58 кв. м, в новом доме — не меньше 70–75 «квадратов».

— Квартиры в домах под снос потому и стоят несколько дороже аналогичных предложений в панельных домах: есть возможность получить более современное и просторное жилье, — продолжает эксперт. — Некоторые недобросовестные собственники, чтобы продать свою квартиру дороже и быстрей, в объявлении указывают, что она находится в программе сноса домов, хотя это может и не соответствовать действительности. Самое сложное в этом бизнесе — узнать, какой дом стоит в программе сноса, поскольку этой информации нет в открытых источниках.

Помимо сноса домов муниципальными органами есть также коммерческий снос, когда расселением жильцов занимаются частные компании, что также редко анонсируется в открытых источниках до запуска программы. Даже те люди, которые имеют доступ к спискам домов в программе сноса и могут достоверно узнать, какие дома планируют сносить, рискуют: случается, что некоторые объекты выбывают из этого списка или сроки их сноса затягиваются на долгий и даже неопределенный срок. Тем не менее, располагая такой информацией, ряд инвесторов специально ищут такие квартиры. А те собственники, которые уже получили официальное уведомление о сносе, крайне редко продают свои квартиры или просят за них сумму, аналогичную стоимости квартиры в новом доме с учетом перспектив расселения.

Второй интересный нюанс такого бизнеса — добиться получения под расселение дома в хорошем районе, а не у МКАД, как изначально нередко предлагают переселенцам. По закону при расселении жильцов из дома в пределах Центрального округа им должны предоставить квартиры в пределах того же Центрального округа, но можно, как вариант, и в другом районе. Жильцов домов во всех остальных округах государство обязуется переселить в тот же район, в лучшем случае соседний, но никак не за МКАД. Однако не все люди хорошо знают законы и, опасаясь, что из дома на Ленинском проспекте их переселят куда-нибудь в Солнцево, продают такие квартиры по незнанию.

— В российский реестр поступает информация, что здание подлежит сносу, и государственная регистрация перехода права собственности по данному адресу закрывается, — говорит ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья» Александр Лунин.

Существуют три основные программы расселения жильцов по программе сноса ветхого жилья до 2016 года в Москве.

Первая: предоставление квартир в новостройках на выбор. Квадратура сносимой жилищной площади должна соответствовать предоставляемой. За дополнительные квадратные метры попросят доплатить.

Вторая: город выделяет денежную сумму для самостоятельного приобретения аналогичной жилищной площади.

И третья — предоставление возможности взять ипотеку на льготных условиях, совместно с субсидированием. Все зависит от конкретной ситуации, пожеланий и решения жилищной комиссии. Но реалии таковы, что лишнего не дадут, поэтому спекулировать на этом не получится.

— На выгоду приобретения сносимого жилья могут влиять многие факторы: расположение (высокая удельная стоимость земли, наличие поблизости жилых домов высокой ценовой категории — это непосредственно влияет на оценку рыночной стоимости изымаемого жилья), присутствие дома в программах на снос и переселение (без этого можно надолго осесть в не очень благоприятной квартире), возможность получения вместо денег привлекательной недвижимости (плановая застройка взамен сносимого фонда), — комментирует юрист CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов.

— На самом деле не всегда выгодно приобретать квартиру в доме под снос, — полагает управляющий партнер «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик. — И вот почему. Как только точно становится известно, что дом будет сноситься и жильцам взамен будет предоставляться другое жилье, продавцы обычно повышают цены. Квартиры получаются переоценены. Опираясь на практику, могу сказать, что не всегда стоимость новой выданной квартиры обязательно будет выше. Согласно законодательству собственникам переселяемых квартир взамен должно быть предоставлено другое жилье в этом же районе. Однако в случае, если в данном районе нет подходящих квартир для расселения, собственникам может быть предоставлено жилье в другом районе, но в пределах города. Стоит помнить, что по законодательству собственник приватизированной квартиры взамен получает жилье аналогичной площади вне зависимости от количества прописанных. Конечно, собственник может получить взамен квартиру большего размера в доме более высокого класса, но в этом случае ему придется доплатить разницу в стоимости.

Впрочем, вариант переселения в квартиру большей площади без доплаты также возможен. Например, в Юго-Западном округе очень мало жилья, в которое можно переселить собственников квартир из домов, идущих под снос. Поэтому многим людям предлагают переселиться в квартиры большей площади и без доплаты, но — в Новой Москве.

— Если заранее знать о том, что через несколько лет дом станет аварийным, то покупка квартиры в таком объекте выгодна. Однако однозначно сказать, что цена будущей квартиры будет выше, чем сносимой, нельзя, — считает управляющий директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Катерина Соболева. Необходимо учитывать метраж новой квартиры и ее месторасположение. Если метражи сопоставимы, то стоимость новой квартиры будет выше. Что касается места, зачастую жильцов переселяют из престижных районов в более удаленные. Как следствие, стоимость таких квартир будет ниже.

— Пик инвестиционной привлекательности сносимых «хрущевок» пришелся на 2002–2008 годы, — вспоминает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома. — Программа активно реализовывалась, дома быстро сносились, и люди действительно получали квартиры, которые были значительно лучше, больше по площади и дороже, чем прежнее жилье. В 2008 году был зафиксирован ценовой максимум по этой категории вторичного жилья в Москве: 177,4 тыс. руб. за 1 квадратный метр квартиры. В те времена выгода от покупки жилья в сносимой пятиэтажке достигала 200–300 процентов. Вложив, например, 6 млн руб., инвестор мог достаточно быстро получить 20 млн руб.

Потом ажиотаж спал. Роль сыграли и экономический кризис, и переориентация нового руководства города с жилищного на дорожное строительство. Многие пятиэтажки «зависли»: в планах по сносу они значились, но сроки этого сноса были совершенно неопределенными. В 2013 году, после того как новые муниципальные власти заявили о намерении завершить программу сноса ветхого жилья, интерес к покупке такой «вторички» возобновился. Постепенно стали расти цены, увеличивался ценовой разрыв между сносимыми и несносимыми пятиэтажками. В 2014 году квартиры в домах под снос уже были примерно на 25% дороже. Однако той инвестиционной привлекательностью, как в начале 2000-х годов, такие квартиры уже не обладают. Больше того — вложив приличные деньги, можно получить квартиру, стоимость которой на 15–20% меньше. Вероятность такого исхода невелика, но существует: если, к примеру, в округе нет новостроек экономкласса, жильцов могут переселить в менее престижный район. Или даже за МКАД.

www.mk.ru

Операция «Х». Сколько стоят квартиры в хрущевках под снос, и стоит ли их покупать

Источник фотографии

В конце 1990-х — начале 2000-х, когда в Москве только начиналась реализация первой программы демонтажа пятиэтажек, столичным властям пришлось бороться с желающими обогатиться за счет покупки «приговоренного» жилья. Квартира под снос тогда была популярнейшим продуктом — как многим казалось, способом получения «конфетки» из известно чего.

Обмена старого на новое, впрочем, сотням предприимчивых людей и обычным жителям пятиэтажек пришлось ждать годами — процесс ликвидации ветхих зданий, инициированный вторым мэром Москвы Юрием Лужковым, затянулся. Завершить его нынешний глава города Сергей Собянин пообещал в 2018 году.

Между тем зимой 2017-го в столице анонсировали вторую программу сноса хрущевок — куда более масштабную, чем первая. Ждать ли покупательского ажиотажа вокруг домов, которые планируется расселить, сколько сейчас стоят квартиры в пятиэтажках и есть ли смысл их приобретать в надежде на выгодную сделку с городом?

Есть что?

В базе ЦИАН в общей сложности на сегодняшний день представлено более пяти тысяч лотов, которые расположены в пятиэтажных домах, попадающих под общепринятое определение хрущевок.

Среди московских административных округов безоговорочный лидер по числу выставленных на продажу квартир в пятиэтажках — Восточный, подсчитали аналитики. На его долю приходится почти 21 процент от всего объема такого предложения. И в списке домов, потенциально подлежащих сносу, именно этот округ в лидерах по количеству адресов: порядка 23 процентов всего перечня — это объекты в ВАО. На втором месте — Северный административный округ, в котором предлагается более 15 процентов всех квартир в пятиэтажках. Однако по количеству домов под снос этот округ занимает лишь шестое место (9,3 процента списка). И замыкает тройку Юго-Восточный административный округ с долей предложения 12,4 процента. При этом в ЮВАО менее 15 процентов пятиэтажек, попавших в предварительный сносной список.

Меньше всего квартир в хрущевских пятиэтажках выставлено на продажу в Зеленоградском, Троицком и Новомосковском округах — на всех 3,7 процента от общего объема. Так же и со сносом: там лишь 2,2 процента домов, которые могут быть включены в программу реновации.

Вручную на портале ЦИАН находится порядка 350 объектов, в описании которых есть слова «снос» и «реновация». Из них примерно треть — это предложения с упоминанием о невключении дома, где располагается квартира, в программу демонтажа хрущевок. Остальные собственники (или их представители — агенты по недвижимости), напротив, рекламируют жилье как предназначенное к сносу.

«Дом включен в программу реновации — реально будет получить новую квартиру в этом же районе!», «Дом попадает под реновацию», «Дом в списке на реновацию, отличный вариант для инвестирования!», «Перспектива сноса», «Этот дом попал в реновацию. Это шикарное вложение денег, так как, покупая эту квартиру, вы вскоре станете обладателем квартиры в новом доме», — гласят объявления.

Дешевле не бывает

Самое недорогое найденное предложение — «однушка» за 2,69 миллиона рублей в деревне Мостовское (Новая Москва). «Нормальные соседи. За домом в двухстах метрах река Десна и пляж! Большая вероятность сноса с предоставлением большей площади!» — читаем в описании. Но дома нет на карте хрущевок, попавших в предварительный список зданий под снос.

Согласно данным, предоставленным аналитиками ЦИАН, разброс цен на квартиры в пятиэтажках, которые все же попали в список под снос и где жители проголосовали за включение в программу реновации, сегодня составляет от 2,7 миллиона рублей за квартиру в поселке Шишкин Лес в Новой Москве до 21 миллиона рублей за лот около станции метро «Речной вокзал».

В первом случае покупателям предлагается 30-метровая «однушка», во втором — 160-метровая квартира с пятью комнатами. В объявлениях ничего не сказано о перспективе сноса домов, хотя их жители уже проголосовали за переселение.

В целом, как отмечают эксперты, жилье в московских хрущевках дешевело на протяжении последних нескольких лет, и пока этот процесс не повернулся вспять. «Стоимость квартир (в пятиэтажках — прим. «Дома») уменьшилась до рекордных показателей. Так, однокомнатную квартиру в спальном районе Москвы можно приобрести за 4,3-4,4 миллиона рублей, двухкомнатную — за 4,6-4,8 миллиона, трехкомнатную — за 6-6,2 миллиона рублей», — говорит Екатерина Никитина, руководитель департамента продаж вторичной недвижимости компании «Бон Тон».

«Стоимость квадратного метра в хрущевках с апреля практически не изменилась и составляет в среднем в панельных хрущевках 151,9 тысячи рублей за квадратный метр, в кирпичных — 177,8 тысячи за метр. В последние месяцы этот сегмент замер в ожидании своей дальнейшей судьбы», — поясняет генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев.

Не надо нам такого

Несмотря на невысокую стоимость и перспективу обмена квартиры в пятиэтажке на новую в современном доме, хрущевки особой популярностью у покупателей не пользуются — ни те, что были включены в список под снос, ни те, что в него не попали. Одни эксперты причину низкого спроса видят в плохой репутации пятиэтажек, которую не перебьешь никакими обещаниями, другие — в том, что программа реновации пока окончательно не сформирована.

«За последние несколько лет спрос на хрущевки в Москве сильно просел, поскольку у них много минусов — метраж, маленькие кухни, отсутствие лифтов, газовые колонки (не всегда, но есть), старые коммуникации, невысокие потолки, — говорит Екатерина Никитина. — Все это, естественно, не в пользу спроса на пятиэтажки. Тем более что за последнее время появилось очень много предложений в новостройках комфорт-класса по привлекательной цене».

По словам руководителя аналитического центра Est-a-Tet Юлии Сапор, до анонсирования программы реновации сделки с квартирами в пятиэтажках составляли 5-7 процентов от общего объема продаж на вторичном рынке жилья, и сейчас ситуация не особенно изменилась.

«Как только стали известны адреса домов, планируемых к сносу, часть квартир были убраны из рекламных кампаний (не более 15 процентов), — утверждает Екатерина Никитина. — Остальные же квартиры в пятиэтажных домах как продавались, так и продаются. На 15-20 процентов увеличилось количество звонков по поводу приобретения квартиры в пятиэтажках, но называть такие звонки целевыми не совсем верно. Как правило, клиенты просят подыскать квартиру, которая точно подвергается сносу в этом году, что, безусловно, невозможно».

У «Азбуки жилья» другие данные: количество выставленных на продажу квартир в панельных хрущевках с февраля 2017-го уменьшилось на 34 процента, в кирпичных — на 20 процентов.

В целом, по наблюдениям экспертов, никакого ажиотажа вокруг попавших в сносную программу домов нет — все ждут запуска реновации или как минимум четкой информации о судьбе конкретных пятиэтажек.

«Ситуация вокруг программы реновации развивается постепенно и меняется в зависимости от поступления новых данных, более детального понимания того, как эта программа будет реализовываться по факту», — поясняет Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер».

Руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко указывает, что говорить об изменениях на рынке пятиэтажек пока рано — голосование (о включении домов в программу реновации — прим. «Дома») только завершилось. «Некоторые собственники подняли свои квартиры в цене, но сказать, что на них возник ажиотажный спрос, нельзя», — подчеркивает эксперт.

Свой вклад в реновацию

По словам Владимира Богданюка, руководителя департамента проектов Est-a-Tet, высчитать инвестиционную привлекательность жилья в хрущевках в целом очень сложно: стоимость квартиры сильно зависит от нескольких факторов — качества ремонта, состояния дома в целом, локации, наличия/отсутствия и состояния документов при продаже объекта, а также личных требований и желаний продавца.

«Тем не менее новость о сносе пятиэтажек подогревает цену на данный формат жилья, поэтому в некоторых районах стоимость квартир в сносимых домах уже приравнялась к стоимости жилья в несносимых сериях и новостройках, — отмечает эксперт. — Если рассмотреть, например, Текстильщики или Дубровку, то однокомнатную квартиру здесь можно приобрести в среднем за 4,5-5 миллионов рублей. При этом, к примеру, в 2016 году срок экспонирования таких квартир достигал в среднем семь-восемь месяцев. За аналогичную сумму можно приобрести квартиру в новостройке, и уже через год доходность от нее составит 10-15 процентов. Если продать квартиру по договору переуступки до получения собственности, можно избежать уплаты большого налога».

При перепродаже квартиры в пятиэтажке необходимо учесть юридический аспект, добавляет Богданюк: «На практике, с собственником заключается договор мены, согласно которому владелец передает свою старую квартиру Москве, а взамен получает от города новое жилье. Для этого необходимо, чтобы город сначала оформил на себя право собственности на новую квартиру, а затем переоформил на нового собственника. Этот процесс часто затягивается на полгода, в это время действует предварительный договор мены между собственником жилья и городом».

Мена, продолжает эксперт, — это, по сути, встречная купля-продажа, на которую распространяются все законы, действующие при таких сделках. При продаже квартиры менее чем через пять лет после получения нового жилья, придется заплатить 13-процентный налог от стоимости полученного и продаваемого жилья, так как владение старой собственностью, взамен которой была получена квартира, не учитывается. Также при продаже, скорее всего, придется предложить покупателю дисконт в размере 100-150 тысяч рублей для конкурентного преимущества, предполагает Богданюк. «Итого с учетом инфляции покупка пятиэтажки с последующей перепродажей может выйти в ноль», — указывает он.

«Если все же человек решил вложиться в пятиэтажку, то стоит понимать — это долгие инвестиции, если сравнивать с инвестициями в новостройку. В данном случае сложно просчитать, какие будут цены на жилье через 5-7 лет, а также какой объем жилья будет представлен в продаже и насколько новое жилье, данное взамен старой квартиры, будет обладать конкурентными свойствами», — резюмирует эксперт.

news.ners.ru


Смотрите также