Договор купли продажи квартиры с обременением ипотекой


Договор купли продажи квартиры с обременением

Приобретение жилой недвижимости иногда может быть сопряжено для покупателя дополнительными рисками.

Они связаны с наличием возможных ограничений, существующих по квартире. И все моменты желательно заранее для себя понимать.

В данной статье мы расскажем о том, что представляет собой договор купли-продажи квартиры с обременением.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно!

Виды обременений

Основных существует 6, которые можно условно разделить на две группы.

В первую из них входят обременения на саму недвижимость.

Вторая группа касается некоторых препятствий в пользовании квартирой. Итак, какие же типичные обременения можно сегодня встретить на рынке недвижимости.

Так, продаваемая квартира может находиться под арестом в счет различных обязательств ее продавца перед кредиторами или государством. Тогда если приобрести арестованную квартиру, то у покупателя существует риск того, что рано или поздно недвижимость могут продать с торгов.

Предметом сделки (договора купли-продажи квартиры с обременением) может быть квартира, купленная на условиях ипотеки. Тогда ее продажа предполагает получение согласие от банка. После подписания договора к покупателю переходят все обязанности по непогашенной части кредита.

Недвижимость может находиться в залоге и по другим основаниям. Тогда на продажу квартиры все равно необходимо получить письменное одобрение от залогодержателя.

Еще одним типом обременения является рента. В обиходе ее называют договором пожизненного содержания. По его условиям человек получает квартиру собственность в обмен на обязательство содержать пожилого человека. Под содержанием в этом случае подразумевается и внесение периодических рентных платежей.

Обременение может заключаться и в необходимости получения согласия на отчуждение квартиры от другого члена семьи, опекуна или органа опеки.

Это происходит в случаях с продажей квартиры:
  • купленной в браке;
  • со стороны недееспособного гражданина;
  • от лица несовершеннолетнего собственника.

Продажа квартиры, приобретенной в период брака, имеет свои особенности.

Во-первых, согласие от второго супруга должно быть нотариальным. Во-вторых, оно необходимо и тогда, когда официально оформлен развод, но собственность все еще не поделена.

Покупателю может достаться и квартира с арендой. Ведь ничего не мешает хозяину продать недвижимость в то время, когда в ней живут квартиранты. И тогда новый собственник примет на себя функции арендодателя.

И с пользователями уже придется договариваться полюбовно, либо же ждать окончания срока действия арендного соглашения.

Есть и еще один случай обременений, связанных с приватизаций продаваемого жилья. Все дело в том, что если один из супругов оформил квартиру рассматриваемым способом только на себя, то у другого останется после развода право проживания на той площади, которая оформлена в период брака. Поэтому покупателю квартиры нужно будет подумать о выписке нежелательных пользователей.

Возможные риски

Для покупателя квартира с обременениями обернется дополнительной головной болью. Во-первых, если жилье кредитное, то все дальнейшие обязанности по займу лягут на нового владельца недвижимости.

Мы уже говорили о том, что покупка арестованного жилья может обернуться его продажей.

Поэтому важно снять арест уже до момента подписания итогового договора.

Кроме того, новый собственник не застрахован от того, что заключенную сделку впоследствии суд может объявить недействительной.

Тогда по правилам реституции квартиру придется вернуть продавцу без гарантии на то, что деньги можно быстро получить назад.

Также в случае с рентой есть и такой вариант, когда ее получатель окажется недовольным и будет настаивать на расторжении договора.

Всегда перед оформлением документов на вторичном рынке недвижимости рекомендуется взять выписку из официального источника информации. На данный момент применительно к недвижимости таковым выступает Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

После такого шага станет уже примерно ясно, какие обременения могут быть у квартиры (залог, арест, наличие других собственников и т.д.).

Особенности заключения договора

Если квартира продается с обременением, то важно сразу об этом указать.

Это же касается и данные тех лиц, которые имеют право пользоваться квартирой (арендаторы, бывший супруг, прописанные лица).

Когда ограничений нет, то важно прямо указать об этом в договоре.

На случай предоставления недостоверной информации следует изначально прописать для продавца существенные штрафные санкции. Их размер может определяться исключительно покупателем.

При наличии обременений важно сразу получить копии документов, на основании которых они введены. Так покупателю будет значительно легче отстоять свои права.

Опять вернемся к ситуации с совместным имуществом, полученным в период брака.

Поэтому нелишним будет потребовать данные о семейном положении продавца. Всю информацию легко получить из наличия отметок в паспорте.

Договор купли продажи квартиры с обременением — образец

Образец договора купли-продажи квартиры с обременением

Сделка по покупке квартиры с обременением выделяется особняком.

Поэтому важно все ее детали согласовать заранее.

Может быть, для этого пригодиться и образец договора, предлагаемый ниже.

В нем учтены все типовые формулировки по существованию возможных обременений.

Дорогие читатели, данная статья могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией в форме ниже.

lawyer-guide.ru

Продажа квартиры с обременением - договор купли-продажи и образец заполнения

Квартира в обременении

На сегодняшний день существует несколько вариантов обременения на жильё. Самыми распространёнными из них являются:

  1. Залог, как правило, ипотечный.
  2. Арест имущества.
  3. Рента с пожизненным содержанием.
  4. Наличие прописанных жильцов.
  5. Сервитут на земельный участок, то есть, земля, на которой расположен дом принадлежит третьим лицам.
  6. Аварийный дом.

Квартиру нельзя продать если дом является аварийным или на него наложен арест.

Во всех остальных случаях необходимо участие в сделке третьих лиц:

  1. Ипотека – один из самых распространённых и доступных на сегодняшний день способ приобретения недвижимости. Следует помнить, что при покупке жилой площади в ипотеку, она автоматически является залогом под кредит. Поэтому следует удостовериться, что продажа жилья осуществляется с согласия банка-кредитора. Если в кредитном договоре присутствовали созаёмщики, например, кто-то из родственников продавца, также убедитесь, что они дают согласие на продажу имущества.
  2. Наиболее тяжёлым видом обременения считается арест. Арестовать имущество может как суд, так и судебные приставы в случае наличия у хозяина крупной денежной задолженности. Заимодатель подает в суд на заёмщика, по решению суда недвижимость арестовывается, а затем продаётся, с целью возвращения займа.
  3. Договор ренты может быть 2 видов:
    • Договор ренты с пожизненным содержание иждивенца.
    • Договор купли-продажи с условием пожизненного проживания продавца на этой площади.
  4. Наличие прописанных жильцов может стать помехой, особенно если прописаны дети. Органы опеки могут наложить ограничение на продажу недвижимости, в случае если будут нарушены или ущемлены права ребенка.

Как продать квартиру с обременением

Первое, что необходимо сделать это:

  • Подписать с покупателем соглашение, по которому он обязуется оплатить оставшуюся сумму ипотеки.
  • Это соглашение обязательно необходимо заверять у нотариуса. С этим соглашением вы отправляетесь в банк, где существует два способа оформления сделки, отличающиеся друг от друга тем, когда будет снято обременение – до или после перехода квартиры в собственность новому хозяину.

Первый вариант – оформление сделки до снятия обременения. В этом случае, покупатель отправляется в банк, как новый держатель залога. В банке пишется заявление, которое даёт согласие на совершение сделки. Покупатель деньги, рассчитанные по покупке квартиры, кладёт в банк на два разных счёта. На первый счёт – сумма равная оставшемуся платежу по кредиту, включая проценты и всю переплату. А на второй счёт – сумма, предназначенная продавцу, то есть разница от суммы кредита и стоимости квартиры.

После осуществления данной процедуры, подписывается договор купли-продажи. Банк выдаёт документ, с которым уже подаётся заявление в УФМС на снятие обременения. После чего, подписываются документы и оформляется право собственности на нового хозяина. Только после этого, банк изымает из первой ячейки деньги, предназначающиеся на погашение займа, а продавец получает свои денежные средства из второй.

Второй вариант – предварительное оформление договора купли-продажи. Продавец берёт аванс у покупателя большей суммой, которая будет предназначена на погашение кредита в банке. Продавец вносит эти деньги как остаток за заём, банк выдаёт документ о том, что он оплачен и задолженность погашена. После чего он отправляется в УФМС, пишет заявление на снятие претензий. После полного оформления прав собственности, покупатель выплачивает оставшиеся деньги.

Если обременение на квартиру в виде ареста, то прежде чем продавать жильё с него необходимо снять его. Для этого необходимо обратиться в орган, наложивший ограничение. Для снятия ареста они потребуют устранение причин, приведших к нему. Иногда таких возможностей может и не быть.

В этом случае продажа имущества может быть проведена через публичные торги или аукцион, которые отличаются друг от друга:

  • Торги – организовываются органом исполнения судебных наказаний. Они обязаны известить об их проведение не позднее чем за 10 дней и не раньше чем за 30. Желающие принять участие вносят задаток (5% от суммы). Победителем торгов считается тот, кто предложил большую сумму. На основании этого, подписывается договор о продаже и в Едином государственном реестре прав на имущество не позднее чем через 5 дней вносятся соответствующие записи, арест с недвижимости снимается так же как и обременение.
  • Аукцион отличается от торгов тем, что первичная цена помещения определяется независимыми экспертами. На официальном сайте государственной службы исполнения наказаний размещается информация о проведении аукциона, желающие принять участи вносят залог (также 5%). Победителем признаётся покупатель, предложивший большую сумму. Подписывается догов, оформляется право на собственность.

Нюансы, на которые необходимо обратить внимание

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с обременением в формате MS Word.

Если площадь жилая куплена недавно, то заимодатель по договору может запретить какие-либо сделки с имуществом. Часто этот срок составляет полгода или год.

Но банки, как правило, могут индивидуально подойти к рассмотрению этого вопроса:

  1. Прежде чем искать покупателя на свою недвижимость обязательно уточните у своего банка возможно ли осуществление этих манипуляций.
  2. Возможно, что банк запретит этот вид сделки, если не уплачено хотя бы 50% от суммы займа, специалисты рекомендуют заранее уточнять эту информацию в отделении.
  3. Если вы продаёте квартиру с целью приобретения квартиру большей площади, то обременённое жильё продавать необязательно. Можно просто договориться с банком на предоставление дополнительного кредита, продать старое жильё и приобрести новое. Если останется денежная сумма, можно просто оплатить часть долга.
  4. Существуют ситуации, когда у продавца помимо ипотеки имеет ещё несколько задолженностей. Так как два ареста на одно помещение наложить нельзя, то после продажи квартиры и перехода права собственности, то есть когда банк снимет свой арест, судебные приставы могут наложить свой. Поэтому при покупке недвижимости в обременении обязательно возьмите справку о наличие других претензий на эту квартиру. Данные материалы можно взять в Едином реестре прав на недвижимость.
  5. При расчётах или оформлении документов обязательно требуйте расписки или подписания предварительного договора. Чтобы после выплаты по кредиту, хозяин не отказался от продажи.
  6. Затребуйте выписку из домовой книги на наличие «лишних» прописанных жильцов, чтобы в будущем не возникло судебных споров.
  7. Если вид обременения рента – следует ещё раз убедиться, что у хозяина нет прямых наследников на жилую площадь.
  8. Если сервитут – обязательно должно быть письменное согласие лица, держащего право собственности.

Как проверить наличие обременения

Если вы потенциальный покупатель и хотите убедиться, что на жилую площадь не наложены ограничения или даже несколько, вас просто необходимо подать заявление в Единую службу реестра прав на недвижимое имущество. Это можно сделать или, придя в это государственное учреждение или на сайте Росреестра, или же на сайте единых государственных услуг.

Для получения справки вам необходимо будет заполнить специальную форму, оплатить государственную пошлину. Если претензий к владельцу недвижимости нет, то на поле про обременения будет стоять отметка «не зарегистрировано».

На самом деле, целесообразно получать такую справку по каждой квартире, потому что владелец может и скрывать наличие проблем с площадью.

Таким образом, следует сказать, что покупка квартиры в обременении – это очень серьёзный шаг. Поэтому прежде чем купить квартиру:

  1. Проверьте в Росреесте не значиться ли квартира в обременении, если да, то по каким причинам.
  2. Прежде чем оформлять покупку, убедитесь, что третьи стороны согласны на заключение сделки.
  3. Лучше подстраховывайтесь и берите всевозможные расписки, если выдаёте деньги на руки, или подписывайте предварительные договоры, чтобы не остаться в дураках.
  4. Убедитесь, что после оформления права собственности у вас не возникнет неожиданных проблем в виде законных наследников, дольщиков, заёмщиков и т. д.
  5. Если вы неуверены в своих юридических познаниях, следует обратиться к риелторам, чтобы при возникновении спорных ситуаций и решений дела через суд, у вас были все законные основания претендовать на жильё.

При правильном подходе никаких проблем с покупкой и оформлением жилья не возникнет. А деньги, сэкономленные на этом варианте приобретения недвижимости, позволят вам ещё больше радоваться приобретению.

Плюсы и минусы приобретения квартир в обременении

Ипотека – главным и немаловажным плюсом является цена. Цены на такие квартиры, как правило, ниже. Такое жильё находится в собственности у банка, то есть нет риска, что права на имущество имеются у третьих лиц, что возможно на рынке вторичной недвижимости. Минус – это материальный риск приобретения залоговой квартиры.

Договор ренты. Плюсы – это материальная сторона вопросы. Минусов, к сожалению, больше. Рентодатель может в любое время через суд потребовать расторгнуть договор, причём часто суд становится на сторону пожилого хозяина. Также может случиться, что после смерти хозяина у него окажутся наследники, претендующие на площадь. В этом случае, отстаивать свои права придётся в суде, неизвестно ещё с каким исходом.

В целом становится понятно, что квартиры в обременении – это хороший способ сэкономить, только если вы обладаете крепкими нервами и готовы оформлять сделку строго по закону, дабы не навлечь на себя проблемы.

Смотрите также

consultmill.ru

Продажа квартиры с обременением - по ипотеки, договор, в пользу продавца, до погашения, риски, документы

На рынке недвижимости сделка купли-продажи всегда было популярно. Но в последние годы она обрела существенное значение, потому большая часть недвижимости перешла в собственность российских граждан. В большинстве случаев продажа квартиры, на которую наложено некое обременение, создает определенного рода проблемы.

Основные моменты

В сущности, сделка купли-продажи квартиры подразумевает ее передачу одним лицом другому лицу, который за определенную плату готов ее выкупить.

 

При совершении сделки продавец получает энную денежную сумму, которую он устанавливает в качестве цены квартиры. Продажа квартиры может быть осуществлена, если она обладает юридической чистотой.

Что это такое

По своей сути обременение есть запрет, который налагаются законодателем в отношении совершения сделок с недвижимостью. Его владелец лишается права полноценного распоряжения принадлежащим ему имуществом, например, квартирой.

 

Основой для наложения обременения служат предписания Федерального закона № 122-ФЗ. он был испущен 21 июля 1997 года.

Наложению обременений подлежат квартиры, которые:

 

Нельзя продать квартиру без согласия лиц, которые в ней прописаны в силу каких-либо причин. Продажа квартиры усложняется в результате вышеуказанных факторов.

 

Не каждый потенциальный покупатель готов купить квартиру с обременением, несмотря на сходную цену. Как правило, такого рода квартиры реализовываются по сниженной стоимости.

Если квартира была приобретена по программе ипотечного кредитования, то для осуществления ее продажи нужно получить разрешение банка, выдавшего кредитные средства.

При пребывании дома в аварийном состоянии либо в аресте квартира не может быть реализована вообще. В такой ситуации налагается запрет на осуществление сделки, сообразно которой одно лицо продает квартиру, а другое ее приобретает.

Что касается продажи квартиры с обременением по материнскому капиталу, то ее можно совершить при соблюдении определенных условий.

 

Граждане должны получить разрешение органа опеки и попечительства. Они обязаны выделить долю несовершеннолетних детей.

 

Средства материнского капитала выдаются для целевого их использования. Материнский капитал выдается государством для улучшения жилищных условий семьям, в которых родились двое и более детей.

Кто попадает под категорию

Участником сделки купли-продажи может стать любой совершеннолетний гражданин, дееспособность которого установлена медицинским учреждением.

Нужно отметить, что правило распространяется исключительно на российских граждан, прописанных по определенному адресу и продающих свое имущество.

 

Что касается покупателя, то им может быть не только российский гражданин, но и любой гражданин, имеющий иностранное подданство.

Куда обращаться

Если квартира либо ее некая доля принадлежит на праве собственности единственному владельцу, то для оформления сделки купли-продажи надлежит обратиться в нотариальную контору.

Владелец доли права собственности должен заручиться согласием совладельцев. Они имеют преимущественное право на выкуп доли, поэтому ее владелец должен уведомить их о своем намерении.

 

Он должен не выставлять квартиру на продажу в продолжение одного месяца.

Если по окончанию установленного законодателем срока никто из совладельцев не изъявить желание приобрести его долю, то он имеет полное право выставить ее на продажу.

Особенности продажи квартиры с обременением

Для владельца продать квартиру, на которую наложено обременение, является весьма затруднительным делом. Не каждый покупатель согласится купить ее, зная заранее, что вслед за покупкой могут возникнуть проблемы.

В отдельных случаях они разрешаются легко, в других дело доходит до судебного разбирательства. Каждая отдельная ситуация требует индивидуального подхода, поэтому участникам сделки купли-продажи нужно достичь определенных договоренностей.

Какие условия

Сделка любого рода должна проводиться на условиях, которые предусмотрены договором. Норма предусмотрена указаниями Гражданского кодекса, отдельные статьи которого регламентируют вопросы относительно ее проведения.

Договор, являясь основным документом, подтверждает факт совершения сделки, вследствие чего владельцем квартира передается покупателю.

Он становится новым владельцем, приобретая право собственности. Условия договора вытекают из правомерности юридического действия, позволяющего участникам сделки достичь желаемых результатов.

В число основных условий входят:

  1. Законность содержания сделки.
  2. Дееспособность участников.
  3. Соответствие воли и волеизъявления.
  4. Соблюдение формы сделки.

Граждане должны соблюсти их, потому что неисполнение одного из них приведет к признанию сделки недействительной, если иные условия не предусмотрены законодателем.

По ипотеке

В сделке купли-продажи квартиры, приобретенной по ипотечному кредитованию, участвуют ее владелец, потенциальный покупатель и банк, являющийся залогодержатель.

Сообразно указаниям Федеративного закона «Об ипотеке» квартира есть предмет залога, выступающего в качестве гаранта возврата кредитных средств.

По большей части условиями ипотечного договора предусмотрено, что предмет залога не подлежит продаже либо дарению кому-либо до полного погашения кредитных средств.

Способы продажи квартиры, купленной на кредитные средства по ипотеке:

Показатели Описание
Переоформление договора ипотечного кредитования на будущего владельца квартиры он становится в дальнейшем заемщиком, заплатив оставшуюся на момент заключения договора купли-продажи сумму
Внесение в банк покупателем квартиры оставшейся от кредитных средств суммы чтобы погасить их с последующим заключением договора купли-продажи

 

Первый способ не пользуется спросом, потому что не все банки переоформляют ипотечный договор.

Он выдает разрешение на проведение сделки, если потенциальный покупатель подходит по предъявляемым банком требованиям относительно платежеспособности покупателя, возрастной категории.

Во втором случае сделка может быть совершена при условии подписания предварительного договора. В нем должны быть отражены условия о погашении кредитных средств.

Продавец должен написать расписку о получении энной денежной суммы в счет погашения кредитных средств. Документы для придания им законной силы должны быть заверены в нотариальном порядке.

С прописанным человеком

В соответствии с указаниями статьи 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на квартиру служит основанием прекращения права использования ее членами семьи ее бывшего владельца.

Они утрачивают право пользование, как только будет оформлена ФКП Росреестр передача права собственности новому владельцу жилой площади.

Продавец квартиры обязан поставить в известность покупателя о лицах, которые в ней прописаны.

Если покупатель не был поставлен в известность о факте, то он может расторгнуть договор купли-продажи, истребовав возмещения понесенных им убытков.

 

На практике встречаются случаи продажи квартиры вместе с лицами, которые в ней прописаны по сниженной цене.

Соответственно указаниям нормативно-правовых актов в договоре сделки купли-продажи необходимо указать срок, в продолжение которого прописанные лица будут выписаны.

Продажа такого рода квартиры влечет за собой возникновение конфликтных ситуаций, если прописанные в ней лица не пожелают выписаться и не согласны на ее продажу.

Если кто-либо прописан в квартире, но не живет в ней, то владелец может снять его с учета без его согласия.

В рассрочку

При продаже квартиры в рассрочку риски продавца существенно повышаются. Совершение сделки купли-продажи может повлечь за собой потерю значительных денежных средств, поэтому продавцу надлежит быть предельно внимательным.

В большинстве случаев такого рода сделка осуществляется по схеме:

Показатели Описание
Оформляется задаток в размере 40% от общей стоимости квартиры при этом оставшаяся часть выплачивается одновременно либо частично через определенные промежутки времени в зависимости от достигнутых соглашений
В отдельных случаях на оставшуюся сумму начисляются проценты за каждый месяц просрочки выплат как правило, покупатель вносит задаток
Выплаты совершаются в несколько этапов сообразно достигнутой договоренности в такой ситуации задаток покупателем не вносится, но продавец передает право собственности на квартиру после полного погашения денежных средств, назначенных в качестве стоимости квартиры

 

 

По общепринятым правилам право владения и распоряжения квартирой переходит к покупателю вслед за оформлением сделки купли-продажи осуществлением права собственности управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии.

Если квартира продается в рассрочку, то в договоре предусматриваются условия о ее полной стоимости, размере вносимых частей, сроках их оплаты.

Порядок оформления

Вопросы относительно совершения сделки, которые напрямую связаны с продажей недвижимости, регулируются указаниями Гражданского кодекса.

В нем разъясняются основания, по которым устанавливаются, видоизменяются и прекращаются права и обязанности участников сделки. Помимо того определен порядок ее оформления посредством заключения соответствующего договора.

Составление договора

Как правило, соблюдение правил по оформлению договора, который составляется в ходе предполагающей продажу квартиры с обременением сделки, осложнений при ее совершении не возникает.

Договор составляется в письменном виде с соблюдением правил нотариального делопроизводства сообразно указаниям статьи 550 ГК РФ.

Он должен содержат информацию относительно:

  • номер и наименование подписываемого договора;
  • место и дата подписания;
  • предмета заключаемого договора;
  • срока действия договора;
  • права и обязанности участников сделки;
  • порядка приема-передачи предмета договора;
  • порядка совершения платы за квартиру;
  • ответственность участников сделки;
  • основание и порядок расторжения договора;
  • разрешение спорных ситуаций;
  • персональных данных участников сделки в соответствии с паспортными данными;
  • полное наименование юридического лица, которое принимает участие в сделке, его реквизиты;
  • персональные данные представителя одного из участников, если в сделке он принимает непосредственное участие. На него должна быть оформлена доверенность в нотариальном порядке;
  • подробное описание характеристик подлежащей к продаже квартиры, юридический адрес, этаж расположения квартиры, ее общая площадь, количество комнат с указанием их площадей, площадь жилой и нежилой части квартиры;
  • обременение, наложенное на квартиру, вид ограничения, данные о третьей стороны сделки, например, сведения о залогодержателя;
  • форма приобретения права собственности, подразумевается доля квартиры;
  • наличие в прописанных в квартире лиц, возможность их проживания в ней;
  • перечень правоустанавливающих актов, документов на квартиру;
  • точная дата передачи квартиры покупателю, когда продавец освобождает проданную квартиру;
  • договор ипотечного кредитования, если квартира была приобретена на кредитные средства.

 

В договоре надлежит четко разграничить роль участников сделки – продавца и покупателя. В обязательном порядке указывается стоимость квартиры, за которую она продается, о чем отмечено в статьях 554 и 555 ГК РФ.

 

Если информация о стоимости отсутствует в договоре, то сообразно указаниям статьи 432 сделка признается недействительной.

Покупатель становится полноправным владельцем квартиры вслед за подписанием договора, о чем отмечено в статье 425 ГК.

Необходимые документы

Чтобы заключить сделку купли-продажи требуется ряд стандартных документов, перечень которых учрежден законодателем.

В их число входят:

 

 

Если квартира находится на праве собственности у нескольких лиц, то есть в долевой собственности, то необходимо представить официальное согласие других совладельцев.

Оно должно быть оформлено письменно и заверено в нотариальном порядке, чтобы не возникли в будущем конфликтные ситуации. Разрешение третьих лиц, получаемое в соответствующих органах в зависимости от вида обременения.

К ним относится разрешение:

Показатели Описание
Банка если квартира находится в залоге в связи с ее покупкой по программе ипотечного кредитования
Органа опеки и попечительства если квартира принадлежит на праве собственности не достигшему совершеннолетия ребенку
Собственника если квартира находится в ренте
Судебного органа с приложенным к нему решением о снятии ареста если на квартиру в силу каких-либо факторов был наложен арест

 

Видео: квартиры с обременением

Важные нюансы

В последние годы на рынке недвижимости появились и успешно развиваются мошеннические схемы. Они направлены на получение выгоды в свою пользу путем обмана добросовестных граждан, не подозревающих о намерении мошенников.

Совершение сделки купли-продажи сопровождается определенными рисками не только в отношении продавца, но и покупателя.

Данное обстоятельство вызывает необходимость проверки юридической чистоты до совершения сделки. Покупатель имеет полное право изучить досконально представленные ему документы, касающиеся квартиры.

Он должен выяснить вид обременений и ограничений, которые были наложены на отчуждаемую квартиру.

В целом процедура продажи квартиры с обременением подразделяется на четыре отдельных этапа.

К ним относятся:

Показатели Описание
Получение согласия на проведение сделки от третьих лиц которые имеют непосредственное отношение на наложенное обременение либо ограничение. Продавец должен обратиться в соответствующую инстанцию с заявлением для получения ее разрешения
Сбор требуемых документов которые должны быть представлены при оформлении сделки купли-продажи
Заключение договора согласно условиям, которого квартира с обременением переходит к новому владельцу
Осуществление регистрации передачи права собственности на проданную квартиру ФКП Росреест

 

Как правило, регистрацию выкупленного у продавца права собственности осуществляет покупатель, который становится новым владельцем квартиры.

Законодательная база

Вопросы относительно совершения сделки купли-продажи регламентируются рядом законодательных актов.

В них предусмотрен порядок оформления документации, условия и основания совершения сделки, последствия неисполнения обязательств заинтересованных в ее проведении лиц.

Гражданский кодекс:

Статья Описание
28 дееспособность малолетних
37 распоряжение имуществом подопечного
131 государственная регистрация недвижимости
247 владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
254 раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли
292 права членов семьи собственников жилого помещения
380 понятие задатка. Форма соглашения о задатке
381 последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
424  цена
432  основные положения о заключении договора
454 договор купли-продажи
550  форма договора продажи недвижимости
572 договор дарения
574 форма договора дарения
554  определение предмета в договоре продажи недвижимости
555 цена в договоре продажи недвижимости
574  форма договора дарения

 

Налоговый кодекс:

Статья Описание
217 доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
208 доходы от источников в Российской Федерации и доходы от источников за пределами Российской Федерации
209 объект налогообложения
210 налоговая база
219 социальные налоговые вычеты
220 Имущественные налоговые вычеты
224 налоговые ставки
333.19 размеры государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции, мировыми судьями
333.24 размеры государственной пошлины за совершение нотариальных действий
333.25 особенности уплаты государственной пошлины при обращении за совершением нотариальных действий

 

Федеральный закон:

 

Акт:

Номер Описание
№4462-1 «Основы законодательства о нотариате»

 

Приказ Министерства юстиции РФ:

Номер Описание
№99 «Об утверждении форм реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств и удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах»

 

И в заключение необходимо заметить, что продажа квартиры с обременением сопряжена не только рисками, как для продавца, так и для покупателя.

Но продать ее вполне реально, если соблюсти правила, позволяющие провести сделку ее без каких-либо осложнений.

В любом случае покупателю следует проверить юридическую чистоту квартиры, а продавцу найти покупателя, которому он может доверять.

brakexpert.ru

Как составить договор с купли продажи с обременением

Подготавливаясь к сделке купли-продажи стоит особенно внимательно отнестись ко всем нюансам, которые могут сопровождать ее. Малейший недочет сможет обернуться для покупателя большим провалом. Так, если объект недвижимости находится в обременении, то это станет причиной, по которой от совершения сделки купли-продажи недвижимости возможно придется отказаться (что нужно для снятия обременения по ипотеке).

Виды обременения недвижимости

Обременением называются ограничения, которые накладываются на операции с недвижимостью. Существует несколько видов обременения, о которых продавец обязательно должен известить покупателя:

  • недвижимость является залоговым имуществом;
  • имущество является арендованным;
  • присутствует договор сервитута;
  • супруг продавца является совладельцем недвижимости;
  • есть договор ренты;
  • собственником имущества является несовершеннолетний либо недееспособный гражданин;
  • присутствуют третьи лица, которые зарегистрированы в квартире.

Залог

Квартира находится под залогом тогда, когда ее владелец еще на погасил ипотечный кредит. Продажа недвижимости возможна только с согласия банка, выдавшего кредит на ее покупку. Совершение сделки производится в тех случаях, когда ипотека погашена досрочно за счет средств собственника. В таком случае продавец получает разницу между ценой имущества и суммой, которая была выплачена банку в качестве погашения кредита. Такие условия прописываются в договоре.

Покупатель сможет проверить наличие ограничений путем обращения в органы Росреестра. Для этого необходимо составить соответствующий запрос, ответ будет содержать причины их применения.

Арест

Является самым сложным моментом в деле обременения недвижимости. Арест накладывают судебные исполнительные или правоохранительные органы. В таком случае с недвижимостью невозможно совершать какие-либо сделки. Продажа квартиры или земельного участка возможна только после снятия ареста.

Аренда

Недвижимость находится на момент совершения сделки в аренде. Тогда покупатель должен будет соблюсти все условия договора аренды квартиросъемщики могут пользоваться жильем до истечения договора по аренде.

Рента

Договор ренты обычно люди заключают тогда, когда не могут завещать квартиру наследникам. Снятие обременения происходит после смерти собственника.

Вторым собственником является супруг продавца

Если супруг является совладельцем недвижимости, то для продажи потребуется его письменное разрешение.

В квартире прописаны третьи лица

Интересная статья

О федеральном законе об ипотеке залоге недвижимости читайте здесь. 

Здесь продавец должен указать, в какой срок третьи лица будут выписаны из квартиры.

Совершать сделку купли-продажи недвижимости можно и без снятия обременения, но в этом случае обременение ляжет на плечи покупателя. Так, недвижимость находится в собственности у покупателя, но до снятия обременения она будет в залоге у продавца.

Риски при покупке и продаже квартиры с обременением

Статистические данные

Согласно статистике, наиболее распространенным ограничением является залоговое обременение, то есть – квартира является предметом залога под выданный кредит либо является залогом под иные обязательства должника перед банком.

Многие владельцы недвижимости или граждане, желающие приобрести ее, заинтересованы в особенностях продажи или покупки квартир с обременением. Важно помнить, что такое обременение на квартиру и как оно затрудняет заключение договоров, так как продажа обремененной квартиры не менее рискованная операция, чем ее приобретение.

Обременение – это ограничение собственника в правах на недвижимое имущество из-за частичного владения квартирой иным лицом либо организацией. Обладателем доли на жилье могут являться банковское учреждение, индивидуальный предприниматель, физическое или юридическое лицо.

В тех случаях, когда владелец не снял обременение и осуществил передачу прав, появляется ряд проблем. Потребуется немало времени на решение вопросов с судом и новыми владельцами жилья. Издержки за проведение судебных заседаний будут производиться за счет ответчика. Поэтому предыдущему владельцу безопаснее избавиться от наложенных ограничений до момента заключения сделки о купли-продажи.

Покупатель в такой же степени подвергается опасности при покупке недвижимости с обременением. Действующее ограничение не позволяет ему полностью распоряжаться недвижимостью. Возврат средств до решения проблемы в судебном порядке невозможен, а сам процесс растягивается на месяцы и даже годы.

Приобретение недвижимости с обременением

Покупка квартиры с обременением по ипотеке или земельного участка с обременением имеет свои особенности. Чаще всего покупка квартиры с обременением намного дешевле недвижимости без каких-либо ограничений. Риски при совершении такой сделки могут быть велики. Поэтому стоит внимательно отнестись ко всем нюансам, когда заключается договор купли продажи с обременением.

Правовые последствия для сторон после продажи жилья с обременением

Некоторые факты

Если владелец не скрывает наличие обременения, цена на такую недвижимость может быть значительно ниже по сравнению с рыночной (на 30-50%).

Наиболее юридически сложными являются прецеденты, когда в приобретенной квартире прописан несовершеннолетний или он владеет частью имущества. Все нюансы и произведение операций по передаче доли реализуется только при участии опекуна, но не все попечители соглашаются на проведение подобных сделок. Также в собственности могут быть лица, проходящие службу в армии или отбывающие наказание.

После приобретения квартиры по договору ренты необходимо учитывать, что при переходе права к новому собственнику, получатель ренты оставляет за собой возможность проживания в данной квартире. Не исключена вероятность расторжения договора ренты и возвращении недвижимости предыдущему собственнику.

В видео рассматривается особенности приобретения недвижимости с обременением

Предупреждение подобных рисков следует учитывать перед приобретением недвижимости. Покупатель снижает вероятность негативных последствий в сделке при рассмотрении домовой книги, сведений о квартире, ее обременениях. Это позволяет устранить дальнейшие судебные тяжбы, потерю средств и времени.

Варианты продажи недвижимости с обременением

Для начала нужно подписать соглашение вместе с покупателем, исходя из которого он обязуется оплачивать оставшуюся сумму от ипотеки или иного обременения. Подобные соглашения необходимо заверить у нотариуса. После следует предоставить документ в банк, где на выбор предоставляется два вида оформления сделки: оформление будет снято до перехода квартиры в собственность нового хозяина или после.

Первый вариант продажи

Первый вариант продажи – оформить сделку до снятия обременения. Покупатель направляется в банк в качестве нового держателя залога. Там оформляется заявление, которое обеспечивает согласие на сделку.

Деньги, которыми рассчитываются при приобретении жилья, переводятся покупателем в банк на два разных счета. Первый – сумма равная платежу по кредиту, с процентами и переплатой. Второй – сумма для продавца, то есть разница между суммой кредита и стоимостью квартиры. Только после данной процедуры сторонами подписывается договор купли-продажи.

Про дарственную с обременением узнайте в статье: договор дарения квартиры с обременением

Второй вариант продажи

Второй вариант продажи – заранее оформленный договор купли-продажи. Взяв у покупателя аванс большей суммой, продавец обязуется погасить кредит в банке. Он вносит эти деньги в качестве остатка за заем, а банк выдает документ, подтверждающий оплату задолженности. Затем продавец направляется в УФМС, и там пишет заявление о снятии претензий. После завершения процедуры оформления прав собственности, покупатель выплачивает оставшуюся сумму.

В случае наличия обременения в виде ареста продавец обязуется снять ограничения. Для этого следует обратиться в орган, наложивший арест. Потребуются устранение причин, которые привели к аресту. Порой подобные возможности отсутствуют. В таких ситуациях продажа недвижимости проводится через торги или аукцион.

В видео рассматривается особенности продажи квартиры с обременением.

Составление договора купли-продажи недвижимости с обременением

Договор купли-продажи недвижимости с обременением ничем не отличается от обычного договора купли продажи за исключением пункта, в котором прописаны все нюансы обременения. Перед составлением такого договора покупатель обязан предоставить покупателю информацию о том, находится ли объект недвижимости в обременении. Чаще всего обременением оказываются третьи лица, прописанные в квартире. При продаже недвижимости покупатель должен предоставить продавцу следующие документы:

  • свидетельство о праве собственности на квартиру;
  • справка о кредитной истории;
  • согласие всех собственников, если жилье находится в долевой собственности, на продажу квартиры;
  • выписка обо всех зарегистрированных в квартире лицах.

Чтобы заключить договор купли продажи квартиры с обременением ипотекой и другими видами обременения, требуется стандартный набор документов. Также для каждого отельного вида обременения при совершении сделки требуется разрешение третьих лиц:

  • на случай ареста требуется заключение суда о его снятии;
  • если в квартире есть собственник, не достигший 18 лет, требуется разрешение от его законного представителя;
  • на случай ренты требуется разрешение от собственника;
  • при наличии ипотеки требуется разрешение от банка.

Если собрать весь необходимый пакет документов, то трудностей с заключением договора купли-продажи квартиры даже с обременением возникнуть не должно. На нашем сайте вы сможете найти образец договора купли продажи квартиры с обременением.Образец договора

Про ипотеку под залог недвижимости можно прочитать по ссылке http://cashfacts.ru/3341-oformlenie-ipoteki-pod-zalog-nedvizhimosti-bez-pervonachalnogo-vznosa

Важные нюансы

Если имущество приобретено недавно, то заимодатель, согласно договору, вправе запретить какие-либо операции с недвижимостью. Срок составляет полгода или год. Но банковские организации способны подойти к рассмотрению вопроса с разных сторон:

1) Перед поиском покупателя на имущество следует уточнить у своего банка разрешено ли осуществлять такие операции над квартирой;

2) Банк вправе запретить сделку, в случае неуплаты 50% суммы займа. Рекомендуется заранее уточнять информацию;

3) Если возникает потребность продать квартиру с обременением для получения иной с большей площадью, то залоговое жилье продавать необязательно. Банк предоставляет дополнительный кредит, а гражданин продает прежнюю недвижимость и покупает новую;

4) При сервитуте обязательно письменное согласие держателя прав собственности;

5) При обремененной ренте следует убедиться, что хозяин не имеет прямых наследников на недвижимость, иначе выкуп квартиры с обременением чреват последствиями;

6) Стоит потребовать выписку из домовой книги на предмет иных лиц, которые могут быть прописаны в квартире.

Про обременение земельного участка сервитутом читайте по ссылке http://cashfacts.ru/3013-poryadok-nalozheniya-obremeneniya-lep-na-zemelnyi-uchastok

Если у вас есть вопросы относительно составления договора купли-продажи с обременением, пишите их в комментариях

cashfacts.ru

Договор купли-продажи квартиры (с обременением в силу закона(ипотека))

ДОГОВОР КУПЛИ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

с обременением в силу закона ( ипотека )

 

 место совершения сделки ______________________________________________________

 

 дата  договора цифрами и прописью _____________________________________________                                             

 

     Мы, нижеподписавшиеся , гражданин России  __________________________ , ____ ______ _______года рождения , место рождения  с _______, _______________ района , _____________ области, паспорт гражданина России, серия_______ , номер _______, выдан __,__,______ ТП УФМС России по _____________________ области в _____________ районе,код подразделения _______,состоящей на регист-рационном учете по месту жительства: ______________________________________________________________

именуемый в дальнейшем ПРОДАВЕЦ и гражданин России  ________________________________, __,___,_____года рождения , место рождения с._______,_________ района _________области, паспорт  серии ______ номер _______ , выдан __________,________  области _________ года , код подразделения _________, прописана и проживает в _______________________________________________________

 , именуемый в дальнейшем ПОКУПАЛЕЛЬ, находящиеся  в полном уме, здравой памяти , полностью понимающих значение своих действий  и руководящие своими действиями, не находящиеся в состоянии заблуждения  относительно природы или предмета настоящего договора . не находящиеся в  под влиянием обмана , насилия , угрозы, злонамеренного соглашения  представителя одной стороны  или стечения тяжелый обстоятельств, не находящихся в состоянии алкогольного или наркотического опьянения  на момент подписания настоящего договора, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.ПРОДАВЕЦ обязуется передать, а ПОКУПАТЕЛЬ обязуется приобрести в собственность квартиру со следующими характеристиками :Квартира, назначение: жилое, количество жилых комнат- ____, общая площадь ____ кв м . этаж _____й ,  номера на поэтажном плане  4, в ____этажном доме, материал стен – _______, год постройки -____, расположенная по  адресу : ________________, район, ул. ___________________ , д.__ ,кв.__, реестровый номер в Едином Госу-дарственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № _________________

ПОКУПАТЕЛЬ приобретает указанную квартиру  в качественном состоянии( пригодной для проживания , в исправном техническом состоянии, обеспечивающим нормальную ее эксплуатацию). Претензий к состоянию квартиры  на момент подписания настоящего договора у покупателя не имеется .

2. Указанная квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании: договора купли продажи квартиры от _________ года, дата регистрации  в Управлении Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области  ___________, №_____________________. Свидетельство о государственной регистрации от ______________ г , серии _______________

3.Стоимость квартиры  определена сторонами в сумме ____________ рублей) _________________________________________ рублей). Указанная стоимость  квартиры является твердой и изменению не подлежит.

4. Стоимость квартиры  в размере_________рублей ( _____________________ рублей)   будет выплачена ПОКУПАТЕЛЕМ ПРОДАВЦУ за счет денежных  средств, предоставленных на приобретение  указанной квартиры  ПОКУПАТЕЛЮ в качестве Ипотечного кредита в соответствии  с Решением кредитного совета  после подписания договора купли- продажи и получения ПОКУПАТЕЛЕМ   Свидетельства о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру  с обременением  в силу закона – (ипотека) до ___________года

5.ПОКУПАТЕЛЬ непосредственно  в день  получения свидетельства о государственной  регистрации  права собственности на указанную квартиру, представляет  Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру в Кредитную организацию,(__________________________________________________________ )  для  осуществления расчетов по квартире с ПРОДАВЦОМ.    Кредитная организация ________________________________________________________________ в течение семи  календарных дней перечисляет на счет ПРОДАВЦА денежные средства  в сумме, определенной сторонами в соответствии с п.3  настоящего договора,  а именно: _________ рублей ( _______________________________________________ рублей )   по нижеследующим реквизитам :__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

6. По заявлению ПРОДАВЦА на момент совершения настоящего договора указанная квартира  никому  подарена, не обещана быть подаренной , не заложена , в споре и под запретом(арестом) не состоит, свободна от прав третьих лиц о которых продавец не мог не знать. ПРОДАВЕЦ несет ответственность за сокрытие  сведений о нахождении данной квартиры в залоге, под арестом или запрещением .

7. В настоящей квартире никто не зарегистрирован, что подтверждается справкой № ___ от _______ года, выданной  ________________ администрацией ___________ муниципального района ________________ области . Лиц ,сохраняющих за собой в соответствии с действующим законодательством  право пользования или проживания в отчужденной квартире , не имеется .

8.ПРОДАВЕЦ обязуется передать вышеуказанную квартиру  ПОКУПАТЕЛЮ в том виде, и качественном состоянии, как она есть на момент подписания договора .

9.Переход права на квартиру от ПРОДАВЦА к ПОКУПАТЕЛЮ подлежит Государственной регистрации в _______________ отделе  управлении Федеральной службы  Государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области

10.В случае не исполнения  ПОКУПАТЕЛЕМ  обязанности по оплате переданной квартиры  в установленный договором срок , на просроченную сумму начисляются проценты в  размере 1 % (Одного процента ) со дня, когда по договору  стоимость квартиры должна  быть оплачена, до дня  фактического зачисления денежных средств на счетПРОДАВЦА .

11. Стороны , руководствуясь п. 5 ст.488 Гражданского Кодекса РФ, договорились о том, что с момента перехода права собственности к ПОКУПАТЕЛЮ и до момента оплаты квартиры Покупателем в соответствии с условиями настоящего договора квартира будет находиться в залоге у продавца.

12. Настоящий договор подлежит Государственной регистрации.

13. Настоящий договор  составлен и подписан на 1 листе (Одном листе ) в четырех подлинных экземплярах- по одному для каждой из сторон, один для органа, осуществляющему Государственную регистрацию, один для кредитной организации

 

Подписи

 

 

ПРОДАВЕЦ: _______________________________________________________________

 

 

 

ПОКУПАТЕЛЬ:______________________________________________________

zemlya-nn.ru


Смотрите также