Ипотека на строительство дома под залог земельного участка


Кредит на строительство дома под залог земельного участка

Когда нужно занять денег у банка, следует подготовить соответствующие документы и хотя бы примерно рассчитать сумму, которую вам предстоит погасить собственными средствами, и какова будет сумма взята из сертификата.

Каждый желающий построить дом на земле в кредит или по ипотеке имеет право на возведение зданий на той земле, которую отдает банку под залог по закону – ст.65 закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. (в редакции от 5 октября 2015 г.) «Об ипотеке» и залогах.

Требования банка

Ни для кого не секрет, что требования банка к заемщикам и к условиям самого кредитования, в каждом банке разные. Такой кредит обычно не выдается на срок более 10 лет, хотя есть и исключения – до 30 лет.

Он имеет свои процентные ставки, условия страхования и предоставления документов для оформления договора с банком. Как, впрочем, и для любого другого кредитного продукта, где имеются свои условия.

К земельному участку

Не каждый участок земли подойдет для того, чтобы банк согласился принять его в качестве обеспечения по потребительскому займу.

Любая земля должна отвечать стандартному набору требований:

  1. Участок должен располагаться в той же местности, где находится банк или его отделение.
  2. Земля не должна находиться на территории закрытого образования, учреждения или организации – заповедника, водохранилища, исторического памятника, санитарной зоны, охраняемых зонах отчуждения после катастроф и других территориях.
  3. Подъездные пути и открытый доступ к земельному участку должны быть обеспечены круглый год.
  4. На территории участка или вблизи него не должно производиться или планироваться никаких археологических раскопок.
  5. Вблизи участка обязательно должны пролегать такие коммуникации, как хотя бы линии электропередач и водопровод.
  6. По типам такая земля может относится к:
    • садоводству или огородничеству;
    • дачному строительству;
    • жилищному строительству, принадлежащему к жилфонду населенного пункта;
    • личному подсобному хозяйству.
  7. Желательно для повышения ликвидности участка, чтобы он находился на территории, где имеются перспективы для развития различного порядка. Ликвидными, к примеру, могут считаться участки, находящиеся на берегу моря или какой-либо крупной реки.
  8. Земля не должна находиться в процессе передачи, отчуждения другому лицу, не должна находиться под арестом по решению суда или залогом в другом банке, под обременением и т.д.
  9. Стоимость экспертной оценки земли не может показывать цифру ниже кадастровой стоимости.
  10. Если это земля, находящаяся в рамках сельскохозяйственных угодий, тогда ее площадь должна быть достаточно большой.

Следует отметить одну деталь – процесс оценки земли, находящейся на территории сельхозугодий – достаточно трудоемкий и долгий. Поэтому, если у вас есть там своя земля, вам следовало бы заняться решением этого вопроса, гораздо раньше, чем вы захотите брать в банке кредит с обеспечением.

В законодательстве список исключений, когда земля не может участвовать в какой-либо сделке, можно изучить в ст. 27 Земельного Кодекса.

К заемщику

Желающий взять ссуду в банке под залог земли также должен соответствовать требованиям банка, которые заключаются в следующем:

  1. Прежде всего, заемщик должен быть гражданином Российской Федерации. С нерезидентами России банки не работают.
  2. Затем, гражданин (ка) должен являться обязательно собственником земельного участка. Для этого должны быть при себе соответствующие документы.
  3. Если заемщик имеет право только на какую-то долю земли, то именно ее он и сможет закладывать в банке. Причем, в этом случае кредитор ограничивает минимальный размер такой земли.
  4. Заявитель не должен быть моложе 25 лет и старше 60.
  5. Место проживания, регистрации заявителя предпочтительно в том же регионе или районе, где находится отделение банка, куда он обращается.

Касательно подачи в качестве залога доли земли, заемщику требуется заранее согласовывать этот момент с другими долевыми участниками совместной собственности. Для этого банковский представитель или экспертный оценщик должен выехать на место.

Он должен удостовериться в разграничении данного участка соответствующей разметкой. Желательно, чтобы соседи подписали письменное согласие и не имели никаких претензий.

Примерные суммы под предполагаемые проценты

Обычно суммы займов, которые выдаются с обеспечением – залог земли – всегда по величине будут несколько ниже, чем, если бы применялось другое обеспечение – квартира, дом или любая другая недвижимость.

Особенно ценятся нестарые квартиры.К примеру, если под строительство дома залогом пойдет квартира, а не земля, тогда сумма займа получится до 80% от стоимости самой квартиры. А вот если закладывать земельный участок для его же застройки, тогда кредит выдадут в размере от стоимости участка  до 60-70%.

Колебания зависят от разницы в расчетах и разных условиях того или иного банка. Иногда некоторые кредиторы жадничают и одалживают сумму не более 25% от стоимости участка. Для более ясной картины рассмотрим следующую таблицу.

Таблица. Банки России, предоставляющие населению программы кредитования для застройки участков с обеспечением по займу – земельным залогом.

Название банка Цель или вид кредита Лимит кредитования, руб. Сроки/Проценты, %
Банк Москвы Строительство загородного дома От 170 тыс. До 30 лет/От 10,65
Дельтакредит Банк Застройка участка – жилой дом 3-4 млн. До 25 лет    От 12,5
РоссельхозБанк Инженерные коммуникации для построенного дома  До 1,5 млн. До 5 лет/16,5 – 17,5
 Потребительский заем под строительство дома  До 3-5 млн.  5-20 лет/21 – 22
 Ипотека  До 5 млн.  5-25 лет/12,9 — 14,5
АкБарс Бан  Потребительский целевой заем для строительства дома  От 100 тыс.  5-10 лет/18,9
Сбербанк  Строительство дома – потребительский кредит  До 10 млн.  До 7 лет/14,5
Агропромкредит Банк  Строительство дома  До 70% от стоимости участка  До 7 лет/15 – 17
 Зенит  На покупку земельного участка с дальнейшей его застройкой  270 тыс. – 10,5 млн.  До 25 лет/13,1 – 15,5
УниФинБанк  Любые цели, в том числе и строительство дома  До 80% от стоимости участка земли  До 25 лет/От 12,5
ТатфондБанк  Потребительский кредит (любой)  300 тыс. – 10 млн.  3-10 лет/От 15,75

На сумму могут повлиять также уже имеющиеся застройки на участке. Тогда стоимость залогового имущества, земли, существенно повысится, от чего и сумма кредита станет несколько выше.

Этот нюанс также важно учесть, если вам важно получить ссуду как можно в больших объемах, чем банк изначально готов предложить. Вот почему в этом деле так много зависит от работы экспертных оценщиков и их заключения.

Поэтому банки работают с оценочными компаниями в рамках аккредитаций. Перед определением сумм банки также должны оценить все риски и их степень, какие могут образоваться в период кредитования клиента.

Для этого, естественно, будет проверяться кредитная история, оцениваться ваш доход, стабильность и клиентская надежность. Процентные ставки по займу под залог земли для строительства дома, приблизительно всегда выше, чем по ипотечному кредиту.

Необходимые документы

Оформляется такой кредит при подаче заемщиком следующих документов:

  1. Паспорт гражданина РФ.
  2. Подтверждение в паспорте постоянной прописки, регистрации клиента на территории РФ.
  3. ИНН или СНИЛС.
  4. Правоустанавливающая документация на залог – земельный участок и его право владения заемщиком.
  5. Документы, подтверждающие ваш заработок и трудоспособность.
  6. Справка из ЕГРП, которая подтвердит, что земельный участок не находится под каким-либо обременением (арестом, залогом, арендой и др. обязательствами).
  7. Документы созаемщиков или поручителей.
  8. Выписка из кадастра.
  9. Оригинал заключения экспертной оценки участка. Срок действия такого отчета составляет не больше полугода.
  10. Желательно иметь уже оформленный заранее страховой полис на землю. Если такого нет, тогда можно его оформить в банке.
  11. В качестве дополнительных документов могут потребовать также водительское удостоверение или загранпаспорт.

Кроме основной документации, банк вправе потребовать и дополнительные бумаги, касающиеся самого залога – земли или строительного проекта.

Этими документами могут быть:

  • сам проект дома, утвержденный проектной организацией или архитектором;
  • договор с подрядчиками, которые будут строить дом;
  • строительную смету, как отдельную калькуляцию;
  • копии договоров с городскими службами, подводящими к дому коммуникации – линии электропередач, водопровод, канализация, телефонный кабель и прочие удобства.

Этапы оформления

Перед тем, как понять суть этапов оформления такой ссуды, стоит ознакомиться с причинами выдачи населению таких ссуд.

Вообще, кредиты под земельный залог выдаются по следующим различным целям или нецелевым займовым условиям:

  • при покупке земли, где она же и идет как залог по договору кредитования;
  • для строительства или ремонта дома;
  • чтобы начать фермерское хозяйство, развести садоводческую деятельность или просто заняться огородничеством;
  • на покрытие потребительских нужд.

Стоить замолвить несколько слов о первоначальном взносе по займам для строительства под залог земли. Дело в том, что в этом случае история похожа на сравнение величины кредитной суммы под залог квартиры с величиной кредита под залог земли. Так и здесь.

Первоначальный взнос по ссуде, которая обеспечивается залоговым недвижимым имуществом в виде квартиры или дома всегда будет ниже, чем взнос с земельным обеспечением. Эту тонкость необходимо учесть сразу, перед тем, как вы соберетесь одалживать деньги у банка.

Порядок оформления стандартный и заключается в следующих этапах:

  1. Изучается поле всех кредиторов, где нужно выбрать того, который наиболее всего подходит под ваши возможности по условиям кредита.
  2. Предварительную заявку можно подавать уже через сайт банка, для этого все условия сейчас предоставляются всеми кредиторами.
  3. Но можно и лично написать анкету-заявление, придя в отделение банка.
  4. Собрать все документы, которые потребует банк. Сделать копии в необходимом количестве и заверить их собственноручно.
  5. Затем весь пакет документации вместе с заполненной анкетой-заявкой сдаете сотруднику банка.
  6. После этого кредитор рассматривает все ваши данные по предоставленным документам.
  7. Затем банковский сотрудник позвонит вам, чтобы сообщить о решении, выдадут ли вам кредит, или нет. Обычно срок рассмотрения не должен превышать 10 дней. Редко когда потенциальному клиенту приходится звонить самому, чтобы узнать результат.
  8. Если получено согласие, то вы идете в банк в назначенный вам день и час, чтобы там изучить условия кредитного договора и подписать его. В эту же встречу, возможно, вам понадобиться еще, заключить договор со страховой компанией, а вашему поручителю, если таковой требуется – поручительский договор.
  9. Далее банк перечисляет деньги на карту, или выдает наличными через кассу. Сроки получения сумм банк устанавливает сам, но он не превышает 20-дневный период времени.

Любая программа кредитования, которая включает в себя обеспечение по кредиту – это несколько хлопотное и нервное дело. Однако на тот случай, если для вас не существует никаких других вариантов – заем для строительства дома под залог земли будет самым выгодным и интересным вариантом.

Видео: Альфа банк. Как получить кредит на строительство дома.

pravopark.ru

Кредит на строительство дома под залог земельного участка в Сбербанке

Ипотека - это всегда сложный банковский продукт, его оформление может длиться очень долго, требования к заемщику высокие, документов нужно много. Жилищные займы выдаются на разные цели, можно купить квартиру в новостройке или на первичном рынке, построить дом, приобрести дачу или землю. Если сравнить все существующие виды ипотеки, то ипотека на строительство частного дома будет самой сложной в оформлении.

Почему это будет сложным?

Если оформляется обычная ипотека на готовую недвижимость, то по договору займа приобретаемое имущество остается в залоге у банка до момента окончания выплат по кредиту. А если это строительство дома, что тогда будут залогом? В этом-то и загвоздка, имущества фактически нет, оно только на бумаге, передавать банку в залог нечего, при этом банк никогда не выдаст такую большую сумму без обеспечения. Приходится искать другие варианты залога, иначе ипотека на постройку дома не будет оформлена.

Как быть с залогом?

В любом случае банки выдают ипотеку на строительство собственного дома, поэтому варианты выхода из ситуации имеются, их даже несколько.

Вариант № 1. Залог - это земля, на которой будет вестись строительство. Взять ипотеку на строительство дома можно только в том случае, если земля под строительство дома уже находится в собственности заемщика. Купить по одному договору и землю, и построить на ней дом не получится. Собственная земля - одно из главных условий оформления ипотеки на строительство.

Так как земля - это имущество заемщика, то и ипотеку на строительство можно оформить, заложив эту землю. Банк обязывает заемщика провести оценку рыночной стоимости земли, эта оценка будет являться основным фактором при определении максимальной суммы кредита, это будет не более 60-85% от стоимости земли.

Здесь загвоздка будет в том, что фактически стоимость строительства может в разы превышать стоимость земли. В этом случае заемщик будет просто вынужден принести большой первоначальный взнос или предоставить еще какой-либо залог. Иногда банк может предложить такой вариант, как замена залога, когда средства на строительство заканчиваются, а постройка уже находится не на начальном этапе, тогда эту постройку тоже можно определить как залог. Впоследствии, когда дом будет построен, он в полном объеме оформляется как залог.

Вариант №2. Залог - иная недвижимая собственность заемщика. Это часто практикуется, когда у заемщика уже есть квартира или иная собственность. Тогда оформляется ипотека на строительство дома, а квартира будет играть роль залога. Сумма ипотечного кредита также будет зависеть от стоимости закладываемой недвижимости.

Такой вариант может стать идеальным решением, когда семья желает переехать из квартиры в благоустроенный дом. В этом случае дом строится на средства от залога квартиры, семья спокойно живет в этой квартире, а когда дом полностью готов к проживанию, квартира продается, вырученными средствами гасится долг перед банком.

Кредит на строительство дома под залог земельного участка в сбербанке

Кредит на строительство дома сложен, объекта нет, определить точную сумму, необходимую для возведения жилья, невозможно. Если строительство будет вести подрядная организация, то банку нужно предоставить смету и договор на проведение строительных работ. При самостоятельном строительстве также нужна смета на проведение работ. В любом случае нужно предоставить банку и разрешение на строительство.

Важный момент - обязательно уточните в банке требование к земельному участку, на котором будет проводиться строительство. К этому участку должны быть подведены все коммуникации. Если на данные момент это не сделано, то смета должна содержать и пункты затрат на проведение всех необходимых коммуникаций.

О цифрах

Ипотека на строительство жилого дома обойдется дороже, так как несет больше рисков, чем стандартный жилищный займ на готовый объект недвижимости. Ставка может быть выше не несколько пунктов. Для оформления обязательно будет требоваться первоначальный взнос, обычно его минимальное значение - 15% от суммы затрат, отраженных в смете.

Что касается порядка передачи суммы, то он может быть разным. Один банк сразу выдаст заемщику всю сумму, а другой откроет кредитную линию, с которой заемщик снимает деньги при необходимости.

etrust.ru

Кредит под залог земельного участка на строительство дома

Вопрос: В какой банк лучше обратиться за кредитом на строительство дома под залог земли? Предложений банковских вижу много, а захожу проконсультироваться и узнаю, что нет такой программы. Берите обычный кредит и стройтесь, говорят. На какой срок лучше оформить кредит? На пять лет мне посчитали – ползарплаты платить можно, но сложно. Как можно уменьшить платеж, чтобы было легче платить без просрочек, случись чего?

Ответ: Давайте рассмотрим самые интересные предложения от крупнейших банков по вашему вопросу:

  1. Сбербанка;
  2. Россельхозбанка;
  3. Банка Дельта кредит.
Лучшие предложения банков на кредитование строительства собственного жилья

Преобладающее большинство подобных сделок по-прежнему проводятся в Сбербанке и Россельхозбанке. Несмотря на то, что предложений от других кредиторов все больше.

Стоит упомянуть, что даже Сбербанк на пике кризиса программу временно приостанавливал. Для клиентов это выглядело как обычный отказ. С предложением оформить потребительский кредит под залог имеющейся недвижимости.

Сбербанк сейчас является самым известным банком, который реально выдает кредиты на строительство. Да, долго. Да, с огромным количеством документов, которыми нужно подтверждать каждый шаг. Но зато на самых выгодных условиях и на длительный срок.

И Сбербанк, и Россельхозбанк готовы выдать кредит на срок до 30 лет. Несмотря на кажущуюся невыгодность (переплата за такой срок кажется заоблачной), это очень хорошее предложение.

Во-первых, никто вас не заставит платить кредит все три десятка лет – проще гасить более крупными суммами, во-вторых, минимальный платеж позволит не отказываться от прочих необходимых трат – мало кто готов ущемлять свое качество жизни длительный период.

Если задуматься об инфляции, то, несмотря на переплату, этот же самый платеж, который сегодня составляет существенную часть вашего семейного (или личного) бюджета, через десять лет будет казаться мелочью.

«Деньги сейчас» и «деньги потом» имеют разную стоимость

Длительный кредит под минимальную ставку (и именно такая идет по залоговым кредитам) – это довольно выгодно.

Уменьшить ежемесячный платеж можно тремя основными способами:

  1. Увеличить срок кредита;
  2. Уменьшить сумму кредита;
  3. Выбрать лучшее предложение с минимальной ставкой (и предоставить максимум документов, чтобы она не становилась выше).

Увеличение суммы кредита до максимума возможно в Сбербанке и Россельхозбанке, в банке Дельта кредит срок кредита ограничен 25ю годами (и это тоже больше, чем обычные для банков 10-20 лет). Но все банки ставят верхнюю возрастную планку, поэтому человек в возрасте не сможет взять кредит на максимальный срок. Например, в Дельте клиент не должен быть старше 64 лет на момент полного погашения кредита.

То есть клиенту 55 лет, кредит дадут не более чем на 9 лет. Возможно, он и планирует закрыть долг раньше, но растянуть его на длительный период ради удобного ежемесячного платежа уже не получится.

Уменьшить сумму кредита обычно предлагает сам банк. Если клиент не проходит по доходу на нужную сумму в допустимый срок. Сбербанк наиболее строг к подтверждению дохода.  Россельхоз позволяет подтвердить неофициальную часть дохода справкой своей формы.

Банк Дельта кредит готов прокредитовать ваше строительство совсем без подтверждения дохода. Но ставка при этом будет выше, а если доход сильно завысить, то в кредите откажут.

Что касается выбора предложения с минимальной ставкой, то здесь главное не ориентироваться на предложения с официальных сайтов банков, а сравнивать уже озвученные после консультации с менеджером цифры. Так, например, самая низкая заявленная ставка у Дельты, а в среднем дешевле получаются кредиты на строительство от Россельхозбанка.

comments powered by HyperComments

Лайкните, если годнота

pravila-deneg.ru

Как и где взять ипотеку на строительство дома?

В компании «ИНКОМ-Недвижимость» недавно рассказали, что на загородном рынке вновь становится популярной ипотека на строительство дома под залог земельного участка. Как выяснил RealEstate.ru в рубрике ПОЛЕЗНО, некоторые банки (с госкапиталом и не только) действительно предлагают подобные продукты.

Возможно, по сравнению с кризисными годами, их стало больше, но не настолько, чтобы можно было говорить о мощном драйвере спроса на землю под индивидуальное строительство. По-прежнему, такое предложение считается высокорисковым. По-прежнему, его немного. Но оно может стать реальным выходом для тех, кому хватило только на землю. Мы попробовали узнать у банковских экспертов, где и на каких условиях выдают такие займы.

В Банке Москвы и Росбанке подтвердили, что предлагают ипотеку на строительство дома, в том числе, под залог земельного участка. Также эксперты говорят, что похожий продукт есть и в Сбербанке. Впрочем,  как рассказал RealEstate.ru Антон Павлов, начальник управления развития розничного бизнеса Абсолют Банка, в продуктовой линейке Абсолют Банка ипотека под залог земельного участка не представлена. «Дело в том, что кредит под залог земельного участка – высокорисокованный кредит, в первую очередь из-за того, что объективно оценить стоимость земли весьма сложно. Точно так же, как и дом, построенный на этом участке, - чаще всего это индивидуальные проекты. Но у банка есть альтернативное предложение – программа «Перспектива». Она позволяет получить кредит под залог уже имеющейся недвижимости и потратить деньги по своему усмотрению, в том числе и на приобретение земельного участка. Ипотечный кредит под залог имеющейся недвижимости снимает риски, касающиеся земельного участка в качестве залога, и дает заемщику свободу выбора:  у клиента нет необходимости подтверждать целевое использование средств, а банк получает в залог объект с абсолютно понятной стоимостью», - пояснил эксперт.

Стоит заметить, что аналогичного мнения придерживается большинство банков. Они также готовы выдавать потребительские нецелевые кредиты. Однако это далеко не то же самое, что ипотека по стоимости. Как правило, потребительские кредиты стоят от 20 и более процентов годовых. Для строительства дома это весьма дорогие деньги. Те же Банк Москвы и Росбанк говорят о ставке не выше 12%.

Георгий Тер-Аристокесянц, директор Департамента ипотечного кредитования Банка Москвы, пояснил RealEstate.ru, что предложение его банка отличается от других тем, что для получения кредита на строительство дома не требуется первоначальный взнос, наличие сметы расходов и разрешения на строительство, а залогом может стать как участок земли, так и другая недвижимость – квартира, например, или привлечение поручителя.

«Это позволяет увеличить лимит кредитования до 200% оценочной стоимости закладываемой недвижимости. Кредит можно брать частями. Траншевая система позволяет получить до пяти траншей в рамках одной одобренной кредитной линии, что удобно при поэтапном финансировании строительства. При этом проценты начисляются не на всю одобренную сумму кредита, а только на фактически использованную сумму кредита.  Кроме того, процентная ставка по кредиту ниже, чем у потребительских кредитов. Например, при лимите кредитования более 5 млн рублей при выдаче кредита  в Московском регионе или более 2 млн рублей в остальных регионах, ставка кредитования составит от 11,65% на этапе строительства, и от 10, 65% после окончания строительства и оформления жилого дома в залог Банку. Срок кредитования при этом составляет от 3 до 30 лет. Максимальный лимит кредитования составляет 30 млн рублей.  По данной программе молодые семьи могут не только строить новый дом, но и достраивать уже имеющуюся постройку на земельном участке», - рассказал Георгий Тер-Аристокесянц.

Наталья Хмелевская, директор департамента развития сегментов и клиентского маркетинга Росбанка, пояснила, что банки расширяют свое продуктовое предложение, учитывая растущие потребности рынка, поскольку только таким образом можно привлечь новых клиентов. «При оформлении ипотеки под залог недвижимости в Росбанке, залоговым имуществом, как правило, является квартира, но в то же время этим объектом может быть и загородная недвижимость, включая земельные участки. По ипотечной программе «На улучшение жилищных условий» клиенты Росбанка смогут приобрести любую недвижимость (в т.ч. коммерческую) или потратить полученные заёмные средства на строительство собственного дома. Данный ипотечный кредит выдается на срок от 5 до 25 лет, сумма может достигать 18 млн рублей. Процентная ставка составит от 11,85% в рублях и будет зависеть, в том числе, от категории клиента и способа подтверждения его дохода, от срока и суммы кредита относительно общей стоимости заложенного имущества. Сумма кредита составляет не более 80% от оценочной стоимости закладываемой недвижимости», - отметила Наталья Хмелевская.

Если говорить о ситуации на рынке в целом, то как рассказал гендиректор группы компаний «Гео Девелопмент» Максим Лещев, такого рода займы – дело, требующее индивидуального рассмотрения. И все, в итоге, сводится к потребительскому кредиту.

«Банк, прежде всего, смотрит на кредитоспособность самого заемщика, и зачастую земельный участок является не единственным объектом залога, - продолжает господин Лещев. - В таком случае этот кредит уже можно назвать даже потребительским. Потребительский кредит выдается по понятным схемам, и такой услугой может похвастаться большинство банков. Банки в любом случае должны исходить из логики, что, в случае если заемщик окажется неплатежеспособным, им в собственность перейдет этот земельный участок, и он должен быть легко продан по цене не менее той, которая равнялась объему выданных денег в качестве кредита. Если мы говорим про розничные земельные участки, то, к примеру, по одному из наших проектов, мы ведем переговоры со Сбербанком, который имеет конкретную программу по кредитованию физических лиц. Сбербанк настроен социально, он внимательно рассмотрел наши проекты, посмотрел все свои риски, оценил их, и понимает, что бы ни случилось, свои земельные участки он все равно продаст, если таковые будут объектом залога и заемщиками будут конкретные физические лица. Как девелоперы, мы убедили, что это совершенно понятный объект залога, что под него можно смело выдавать кредит физическим лиц».

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ЗАЛОГ – ЧТО ЗА ЗВЕРЬ ТАКОЙ?

Да, тут мы плавно подошли именно к этому вопросу. Ведь смысл доступности такой ипотеки именно в том, чтобы взять у людей в залог то, что у них есть. А далеко не у всех помимо свежекупленной земли в собственности есть еще квартира или еще дом. Нередко, они состоят в долевой собственности с другими родственниками по имеющемуся жилью, либо речь идет и вовсе о родительских пенатах.

И вот тут список банков резко сокращается. А почему? Потому что убедить банк в том, что участок – надежный актив, которого вполне достаточно, не так уж просто. Вот с квартирой все понятно – у нее есть цена, которая движется вместе с рынком, ее ликвидность просчитать достаточно просто. А земля? Соседние участки могут  разниться в стоимости на порядок. Ведь здесь же встает такой сложный вопрос как категория и назначение земельного участка, собственники, наличие или перспективы по подведению инфраструктуры и так далее. В конце концов, при почти шестилетнем застое земельного рынка, очень многие предложения дешевеют год от года.

Однако, далеко не все с этим согласны. Максим Лещев пояснил, что если мы говорим про розничные земельные участки, то они не дешевеют год от года, а, скорее, дорожают. «Надо учитывать не только временной параметр, но и технический. В поселках без подряда, где много свободных участков, стоимость земли невысока, но к концу строительства последние участки продаются в два раза дороже, чем стартовали. Поэтому говорить о дешевизне я бы не стал. Если говорить про крупные земельные участки в 5, 25, 100 гектаров, расположенные в удаленной части Московской области, они действительно могут дешеветь, и принцип образования цены порой является загадкой. Такие крупные земельные участки банки сегодня кредитуют редко. Разумеется, земельные участки, предполагающие строительство того или иного конкретного объекта недвижимости, торгового центра, жилого комплекса, где имеет место быть проектное финансирование, где участок собственно является частью операции, банки с удовольствием рассматривают. Но опять же важно не столько, где расположен участок, сколько кредитоспособность самого заемщика. На падающие в цене земельные участки банки давать кредит, вероятно, не будут, разве только в уникальных случаях».

Наталья Хмелевская из Росбанка уточнила, что банк на случай снижения цены на землю предусматривает дополнительные гарантии: «закладываемая недвижимость в обязательном порядке оценивается независимой оценочной компанией. При этом сумма кредита составляет не более 80% от оценочной стоимости. Таким образом, при кредитовании банк предусматривает определенную разницу в виде этих 20% на случай снижения стоимости заложенного имущества».

ТРЕБОВАНИЯ К УЧАСТКУ

Тем самым, если вы решили, что без заемных средств вам дом никак не построить, то, покупая землю, заранее подумайте о том, чтобы участок соответствовал требованиям банков и мог стать залогом.

Георгий Тер-Аристокесянц пояснил, что основные требования к земельному участку сводятся к тому, чтобы у участка было назначение, предполагающее строительство на нем жилого дома: «Также необходимо наличие подъездных путей, а коммуникации могут быть автономными. Окружение и инфраструктура не влияет  на решение о кредитовании, данные факторы влияют на оценочную стоимость участка, а, следовательно, на размер лимита кредитования». Наталья Хмелевская добавляет, что помимо правильной категории, важно, чтобы у участка не было обременений.

Максим Лещев уточняет, тем не менее, что земли сельхозназначения под дачное строительство кредитуются банками с меньшей симпатией. «На дом получить кредит гораздо легче, чем на земельный участок. Окружение участка, инфраструктура в меньшей степени являются объектами оценки, банки смотрят в первую очередь на документы. Если есть понимание того, что этот участок или дом, который будет на нем построен, можно будет достаточно легко продать, то и симпатии к выдаче кредита будут выше», - уточнил он.

Тем самым делаем вывод: в идеале ваш участок должен иметь назначение под жилищное строительство, с отсутствием обременений, а еще лучше, чтобы на нем уже был хоть какой-нибудь дом с правильно оформленными документами. Кроме того, стоит поискать поселки, в которых сами бынки выступают девелоперами либо являются соинвесторами. В этом случае, земля уже оценена, как и риски проекта. Поэтому под  залог участка в таком поселке банк куда быстрее и охотнее выдаст кредит.

ТРЕБОВАНИЯ К ЗАЕМЩИКУ

Все сводится к тому, чтобы хотя бы один из членов семьи имел официальное трудоустройство и «белую» зарплату. Конечно,  банки принимают во внимание и доходы от работы по совместительству, пенсии, дивиденды и арендные платежи, но это все лишь дополнение к основному легальному заработку. В общем, необходимо доказать свою платежеспособность. И с этим не поспоришь.

РИСКИ ЗАЕМЩИКА

Основной риск при такой форме кредитования в том, что на заложенном банку участке вы строите дом, который также идет в залог. И в случае дефолта по кредиту вы рискуете потерять, и землю, купленную на свои кровные, и дом, недостроенный на кредит. Георгий Тер-Аристокесянц пояснил, что «процедура взыскания стандартная и аналогична процедуре, применяемой по кредиту, где залогом выступает построенный жилой дом с участком или квартира. Участок с недостроенным жилым домом реализуется, в том числе, с использованием торгов. Денежные средства от реализации направляются на погашение задолженности по ипотечному кредиту». Но это не сразу. Процедура взыскания происходит по решению суда. А в суде, нередко удается добиться решения по реструктуризации кредита, когда дом и участок у должника все же не отбирают, а пересматривают условия выплат и размер процентной ставки. Конечно, нужно убедить суд в том, что у вас были объективные и уважительные причины из-за которых вы не справились.

РИСКИ БАНКА

Как рассказал Максим Лещев, поселков, где банк стал несчастливым правообладателем земельного участка, получив его в качестве залога по ранее выданным кредитам, не исполненным обязательствам, - действительно, много.

«Еще важно сказать, что с банками порой веселятся некоторые фокусники. Есть скрытые сделки, которые, наверное, основаны на какой-то сверхдружбе землевладельца или покупателя или фокусника с руководством банка. Бывает такое, что земельный участок стоит 100 рублей, а банк его закладывает, основываясь на оценке в 1000 руб. и выдает 50%. Соответственно он выдает денег в 5 раз больше, чем должен был. Встречаются порой феноменальные фокусы. В итоге банки захлебываются от токсичных отходов, переоцененных земельных участков, которые действительно упали в цене, но речь в данном случае идет о крупных участках. Это результат тех махинаций, которые часто встречались до 2010 года.  Сейчас к нам обращаются банки с просьбой продать их земельный участок по цене того залога, который они выдали, чтобы получить хотя бы свое, а это уже в 4 раза выше рынка. Представляете, во сколько они оценили этот участок раньше! Многие такие фокусники пользовались незнанием банков реальной ситуации на рынке».

ВЫВОД

Да, не так просто найти ипотеку на строительство дома под залог участка, но это вполне реально, если задаться целью. То есть, вы должны понять еще до покупки участка, нужен ли вам такой кредит или нет. Тогда и землю вы подберете «правильную», и заранее позаботитесь о том, как выглядят ваши доходы. Кроме того, имея на руках сильные козыри  в виде ликвидного участка и хорошей работы (стаж от полугода), не стесняйтесь запрашивать подобный займ даже в тех банках, которые не анонсируют такие продукты. Ведь не зря же участники рынка говорят об индивидуальном подходе банков.

Ольга Александрова 

www.realestate.ru

условия и необходимые документы для оформления.

После принятия важного решения о том, в каком банке взять ипотеку, при возможности выбора между приобретением квартиры и постройкой собственного дома, выбирают преимущественно постройку дома. А все потому, что дом можно построить под индивидуальные требования. Кроме того, при выборе второго варианта, вы получаете независимость от соседей и т.д.

Как происходит оформление ипотеки?

Оформление ипотеки на строительство дома не должно доставлять больших сложностей, если вы являетесь собственником земельного застраиваемого участка. Для оформления подобного кредита понадобится специальный договорный лист на выдачу ипотеки. Выдается же ипотека под строительство дома под залог имущества, которым обладает хозяин земельного участка. Предметом залога может быть как земельный участок, так другая недвижимость. Также специалисты Финарди могут согласовать вам ипотеку на строительство под залог приобретаемого земельного участка, на котором вы сможете в дальнейшем построить дом — позвоните нам и узнайте бесплатно все тонкости этого вопроса: +7 (495) 640-2000.

Стоит отметить, что в залог может быть представлен не только земельный участок, но и будущее строение. Но стоимость участка в большинстве случаев определяют ниже рыночной стоимости. Ипотечный кредит в таком случае называют целевым. Все деньги, предоставленные банком после подписания договора по ипотеке, могут быть вложены в строительство. После подписания кредитного договора банк оформит специальный на ваше имя аккредитив.

Для того, чтобы оформить ипотеку на строительство дома, нужно предоставить немалый пакет документов. Например, нужно предоставить в банк документы о праве собственности земли, акт оценочный о стоимости недвижимости и прочие документы, которые могут помочь в получении ипотеки. Если банк принял о выдаче кредита положительное решение, то срок ипотечного кредитования может составить от трех до тридцати лет. Решив вопрос о сроке кредитования, сотрудники банка рассчитают график ежемесячных платежей. Выплаты ежемесячные будут зависеть от процентной ставки, которая зависит от срока кредитования и суммы кредита.

При оформлении ипотеки важно решить, в какой валюте он будет оформлен. Чтобы был меньше процент по кредиту, нужно внести взнос в размере около 30% от суммы всего кредита. Не менее важно обратить свое внимание на всевозможные комиссии. Также нужно поинтересоваться, возможно, ли досрочное погашение кредита, и снимается ли какой-то процент за это.

Большинство банков, которые предоставляют услуги по кредитованию, считают наиболее приемлемым способом регулярные ежемесячные платежи по аннуитетному или классическому принципу. Но некоторые банки могут начислять проценты за каждый этап постройки. В таком случае проценты начисляются ежемесячно, а основной долг погашается в конце срока. Все эти нюансы нужно обязательно уточнять.

Не стоит забывать, что данный кредит целевой, поэтому в случае трат кредитных средств не по назначению, банк может забрать выданные средства. Банк даже вправе оштрафовать за неправомерный расход средств. Чтобы у вас не возникло каких-либо казусов, проконсультируйтесь у нас бесплатно: +7 (495) 640-2000.

Потребительский кредит

Как получить одобрение по ипотеке на строительство сразу в нескольких банках?

Некоторые интересуются, можно ли ипотеку оформить, не выходя из дома? И это не удивительно, поскольку живем мы в век технологий. Но ипотеку оформить онлайн непосредственно в банке — проблематично. Так как банки, в силу долгосрочности и большой суммы самого кредита, относят ипотеку к категории рискованных кредитов. Как бы то ни было, но для того чтобы оформить кредит вам все равно придется обращаться в банк. Ведь при взятии кредита от вас, как минимум, потребуется паспорт. Но оформляя кредит онлайн через наш сайт или у нас по телефону +7 (495) 640-2000, вы можете существенно сэкономить свое время и избавиться от необходимости подавать пакеты документов в несколько банков. Заполняя заявку на сайте Финарди, вы фактически совершаете свой первый поход в банк для получения консультации и предварительного решения по вопросу возможности выдачи вам кредита.

После того, как заявка будет отправлена, с вами свяжется наш менеджер для того, чтобы уточнить предоставленные вами данные и взять информацию необходимую для проверки вашей кредитной истории. После этого, спустя некоторое время, мы сами сообщим о предварительном решении, о предоставлении вам кредита или же об отказе, а также сообщим о тех документах, которые необходимы для его оформления. И уже после этого вам будет необходимо обратиться в отделение нашего банка-партнера для продолжения процесса оформления кредита.

finardi.ru


Смотрите также