Ипотека по переуступке прав по договору долевого участия


Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

В процессе долевого участия физических лиц в строительстве домов оформляется договор, который содержит все юридически значимые условия данной сделки. Одним из существенных условий является возможность требования передачи готового помещения по завершении возведения здания. Такое право можно передать иным лицам путем оформления соглашения об уступке прав.

В статье мы подробно разберем, что такое переуступка прав по договору долевого участия в строительстве, какие есть риски, какие документы нужны для осуществления процедуры и как избежать уплаты налогов.

Правовые основания для заключения договора

В процессе исполнения различных гражданских сделок, к которым относится и договор участия в долевом строительстве, у сторон возникают различные правоотношения, связанные с правом требовать в будущем совершения определенных действий или передачи имущества. Для указанного  контракта таким правом будет являться возможность требовать передачи готового объекта (квартиры) сразу после завершения строительных работ.

Общие основания для совершения таких сделок регламентированы параграфом 1 главы 24 ГК РФ, однако и профильный Закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ содержит специальные нормы в данной сфере. Статьей 11 указанного нормативного акта зафиксированы основанные требования, которые должны соблюсти все стороны в процессе перевода указанного  права требования по договору на новое лицо.

Порядок оформления уступки в рамках долевого строительства

Помимо общих требований, которые предъявляет ГК РФ к данному виду правоотношений, уступка по соглашению о долевом участии в строительстве здания должна соответствовать специальным правилам ст. 11 Закона № 214-ФЗ. Таким образом, чтобы передать указанное право третьему лицу, требуется в обязательном порядке соблюсти следующие условия:

  1. дольщиком должна быть полностью уплачена стоимость по основному соглашению, либо сумма задолженности перейдет одновременно с правом требования;
  2. оформление уступки возможно только до подписания контрагентами акта о сдаче готовой квартиры;
  3. уступка по такой категории сделок требует обязательной регистрационной процедуры в органах Росреестра.

Для возможности передать сторонним лицам свое право, дольщик должен надлежащим образом зафиксировать свое право путем внесения полной стоимости по исходному соглашению. В качестве альтернативы, статья 11 Закона № 214-ФЗ допускает передачу остатка долга перед застройщиком одновременно с передачей прав иному лицу.

Чтобы сделка по переходу прав на стороннее лицо приобрела юридическое значение, не требуется согласие застройщика. Боле того, даже отсутствие доказательств уведомления строительной компании не будет означать недействительность оформленной передачи прав, однако в этом случае все риски неблагоприятных последствий будет нести лицо, получившее указанное право.

Исключение предусмотрено для ситуаций, когда первоначальный участник не уплатил стоимость по контракту до оформления перехода прав. В этом случае на одновременный перевод требования и остатка задолженности будет необходимо получить согласие строительной компании.

Порядок действий дольщика для передачи прав третьему лицу можно представить в виде пошаговой инструкции:

  1. оформление договора между гражданином и строительной компанией и проведение регистрационной процедуры;
  2. оплата цены, зафиксированной участниками в условиях соглашения;
  3. поиск лица, которому будет производиться уступка;
  4. оформление соглашения о переходе прав и остатка задолженности по основному договору, если она не была внесена ранее;
  5. направление в адрес строительной компании уведомления о том, что право требование по основному договору перешло к новому лицу;
  6. регистрационные мероприятия в отношении сделки по переходу прав.

Продавец вправе самостоятельно определять цену и условия соглашения, по которому он передает права третьему лицу. Застройщик не вправе участвовать в согласовании условий данной сделки.

В процессе совершения действий по уступке, сторонам будет необходимо иметь следующий пакет документации:

  • паспорта участников соглашения, либо доверенность на представителя;
  • основной договор на участие в долевой застройке;
  • платежный документ, подтверждающий внесение полной стоимости по договору с застройщиком;
  • документ, подтверждающий факт регистрационных действий по отношению к исходному договору.

После перевода права требования у нового кредитора появляется полный комплекс прав и обязанностей в правоотношениях со строительной компанией, в том числе возможность контролировать ход строительства и знакомиться с документацией застройщика.

После заключения соглашения и уведомления застройщика стороны должны пройти регистрационную процедуру. Данные мероприятия уполномочены проводить органы Росреестра, в компетенцию которых входит проверка и подтверждение перехода любых прав в отношении объектов недвижимого имущества.

На регистрацию стороны должны представить должностному лицу Росреестра:

  • заявление на проведение регистрационной процедуры перехода права требования;
  • договор уступки права требования;
  • документ, подтверждающий оплату по исходному соглашению на участие в долевом строительстве, либо документы об одновременном переводе долга на новое лицо;
  • письменный документ, подтверждающий согласие строительной компании на одновременный переход права требования и остатка задолженности на новое лицо;
  • согласие супруга заявителя, передающего право требования новому лицу.

По итогам регистрационных процедур на договоре об уступке будет проставлена соответствующая отметка. С момента регистрации данной сделки права дольщика официально переходят к новому инвестору.

Помощь юриста в подготовке договора >>

Риски перехода прав требования на новое лицо

Приобретая право требование для его дальнейшей реализации в рамках строительства объекта, покупатель должен представлять себе реальное состояние возводимого объекта. Нередко уступка прав со стороны первоначального дольщика вызвана проблемами, возникающими в правоотношениях со строительной компанией. После перехода права требования, к покупателю перейдут и все возможные риски, связанные с недобросовестным отношением строительной компании.

На стадии подготовки договора уступки прав покупателю необходимо удостоверится в надлежащем исполнении обязательства со стороны застройщика. С этой целью проводится анализ следующих документов:

  • исходный договор между застройщиком и дольщиком, в том числе график проведения строительных работ на объекте;
  • справка о фактически выполненных работах по возведению здания;
  • финансовая документация, связанная с надлежащим исполнением обязательств для всех сторон сделки.

В отношении первоначального участника договора долевого строительства проводится изучение следующих документов:

  • выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию договора долевого участия и отсутствие ограничений и обременений на распоряжение правом;
  • платежные документы, свидетельствующие о внесении цены договора застройщику.

Отсутствие документов, подтверждающих полную оплату по договору, является потенциальным риском отказа в регистрации сделки по уступке прав, поэтому покупателю права требования необходимо исполнять обязательство по передаче денежных средств только после государственной регистрации сделки.

Если после регистрации перехода прав у покупателя возникают проблемы с застройщиком относительно сроков сдачи объекта или качества передаваемо жилья, он будет обладать полным комплексом прав и обязанностей, которыми владел первоначальный участник долевого строительства.

Налоговые обязательства при уступке права требования

Так как уступка прав требования относится к категории возмездных гражданских сделок, по ее итогам может возникать денежная выгода, которая подлежит налогообложению. Если продавцом права выступает гражданин РФ, таким налогом будет являться НДФЛ по ставке 13%.

Уплата налога осуществляется гражданином самостоятельно, путем представления в налоговые органы декларации по итогам прошедшего года. Для расчета суммы налоговых платежей будет использоваться разница между ценой первоначального договора и стоимостью уступки права. Таким образом, налогообложению подлежит только сумма разницы между указанными значениями.

Так как основанием для начисления налога будет являться декларация, самостоятельно предъявляемая гражданином, при уклонении от указанной обязанности его могут привлечь к ответственности.

Чтобы избежать необходимости уплачивать значительную сумму налоговых платежей, можно воспользоваться следующими вариантами:

  1. одновременно с представлением декларации оформить налоговый вычет;
  2. установить цену уступки права требования равной сумме первоначального обязательства.

Если размер средств, полученных от уступки, будет совпадать с первоначально уплаченной суммой по долевому договору, денежная выгода не наступает, в результате чего продавец исключает обязанность по уплате налога.

Если фактически полученная сумма превысила размер первоначального обязательства, для устранения налоговой обязанности можно размер превышения оформить в виде отдельного документа – расписки. Данная расписка будет устанавливать обязанность продавца вернуть деньги в случае признания недействительным исходного права. При возникновении спора о денежных взаиморасчетах сторон данная расписка будет являться надлежащим доказательством.

law03.ru

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

Однажды приняв какое-то решение по разным причинам от его выполнения можно отказаться.

Например, вступив в ряды дольщиков и участвуя материально в возведении многоквартирного дома, в один прекрасный день можно отказаться от всего этого.

Кто-то ахнет, а как же квартира? Неужели все вложенные средства пропадут?

В этой статье рассмотрим можно ли продать свой статус дольщика, вернуть вложенные сбережения, а также не попасться в лапы мошенников, оформляя договор цессии.

Что это такое?

Если вы официально являетесь участником какого-либо «долгостроя», то есть материально участвуете в строительстве многоквартирного дома и претендуете на получение отдельной жилплощади в нем, вы имеете право продать свои еще не существующие квадратные метры.

Подобную сделку можно оформить только определенным документом — договором цессии.

Это право граждан четко описано в законе, регулирующем все процессы долевого участия (ФЗ№214), а также в Гражданском Кодексе Российской Федерации.

Договор цессии — уникальный документ, который позволяет продавать не саму недвижимость или какое-то имущество, а только право на него, так как самой квартиры в строящемся доме еще даже и нет.

Например, по договору участия в долгострое определено, что ваша жилплощадь будет расположена на 9 этаже, а на момент заключения цессии возведено лишь 5 этажей.

То есть право на будущую квартиру есть, а самой квартиры нет. Вот именно это право по договору цессии и передается другому гражданину.

Важным условием является то, что подобные сделки можно осуществлять только до того момента, как подписан приемопередаточный акт жилой недвижимости.

После этого квартиру можно будет реализовать в обычном режиме купли-продажи.

В чем же выгода договора цессия для каждой из сторон:

 Продавец (дольщик) имеет возможность получить определенные денежные средства, не имея жилой недвижимости «в наличии». Также цессии позволяет передавать остаток долга по договору долевого участия новому владельцу с согласия компании. То есть, если вы по тем или иным причинам не имеете возможности продолжить участие в строительстве, всегда можно вернуть свои вложения обратно
 Покупатель по очень выгодной цене может приобрести право на жилую недвижимость. Спустя какое-то время в его полном владении окажется собственная квартире в новостройке

Оформить договор цессии можно только в том случае, если в договоре долевого участия не запрещено продавать права требования.

Нюансы сделки

Продажа прав дольщика является уникальной сделкой, поэтому, естественно, здесь не обойтись без соблюдения определенных нюансов:

 Оплата долга по решению застройщика и дольщика, при подписании документов на участие в постройке многоквартирного дома, определяется возможность продажи:
  • только после оплаты всей стоимости будущей квартиры;
  • с переводом остатка долга по квартире на нового владельца.

Если последнее разрешено договором участия в долевом строительстве, то к новому собственнику будущей жилплощади переходит и текущий график платежей, а также сумма платежа по нему. То есть все остается как было, только в договоре меняется имя собственника, который в итоге получит новенькую квартиру, все остальное (сумма, срок сдачи и т.д.) остается неизменным

 Регистрация переуступки прав по договору долевого участия обязательным условием заключения договора цессии является его государственная регистрация в соответствующих органах (Росреестр). Без прохождения этой процедуры, подписанные вами документы, будут считаться недействительными, а переход прав требования не произойдет
 Цессия продавать недостроенное жилье по российскому законодательству можно только лишь по договору цессии. Все остальные схемы, которые могут предложить вам риелторы или другие «специалисты» будут являться незаконными и мошенническими

Приняв решение о продаже своего участия в долевом строительстве важно соблюсти эти три пункта.

Видео: что такое переуступка прав по договору долевого участия

Только при выполнении этих условий ваша сделка будет выгодной, законной и свершившейся.

Правовые акты

Процесс оформления цессии полностью регулируется российскими законодательными актами.

Основополагающими среди них являются:

 Гражданский Кодекс Российской Федерации определяет, что при желании продать свое право требования на будущую построенную жилплощадь, дольщик обязан:
  1. Уведомить компанию-застройщика и получить от нее письменное разрешение на подобную сделку.
  2. Если оплата долевого участия производится частями (имеется график погашения задолженности и определенная сумма к оплате), необходимо получить разрешение от строительной фирмы на перевод остатка задолженности на нового владельца жилплощади.

ГК РФ определяет, что договор цессии будет считаться законным и вступившим в силу только после официальной государственной регистрации в органах Росреестра

 ФЗ № 214 «О долевом участии» регулирует процесс проведения перевода долга на нового владельца и саму процедуру уплаты имеющейся задолженности

Переуступка прав по договору долевого участия

В жизни каждого человека случаются различные неприятности и факты, меняющие все жизненные планы в один момент.

Кому-то необходимо срочно переехать, кто-то срочно нуждается в деньгах, а для кого-то участие в долгосрочном строительстве становиться неподъемной финансовой ношей.

Но не бросать же все на полпути, ведь уже вложены определенные денежные средства?

Наше государство позаботилось о дольщиках и разрешило продавать свои права на еще недостроенные квартиры.

По договору цессии никто не является ущемленным и каждая сторона приобретает то, что она хотела.

Продавец получает крупную сумму денег, а покупатель становиться в будущем владельцем квартиры в свежепостроенном доме.

Для продавца очень выгодная сделка, так как жилплощадь на первичном рынке недвижимости всегда была и будет в цене.

В тот момент, когда вы заключаете договор долевого строительства, внимательно прочитайте договор.

При отсутствии в нем пункта о возможности переуступки прав третьим лица, попросите внести его.

Никто не застрахован от ситуаций, в которых вдруг придется экстренно продавать свое имущество.

Возможно, продавать право требования и не придется, но возможность такая у вас должна быть.

Важно помнить, что при оформлении договора цессии меняется только владелец будущей квартиры.

Сроки сдачи, стоимость, технические характеристики и т.д. остаются неизменными.

Если застройщик пытается «накрутить» цену и передвинуть сроки сдачи в связи со сменой собственника, знайте это незаконно.

Смело отстаивайте свои права и требуйте соблюдения всех пунктов договора.

Предварительное соглашение

Так же как и при оформлении других договоров, при оформлении цессии может быть составлено предварительное соглашение, в котором стороны оговаривают основные условия.

В таком документе важно указать:

  Описание передаваемой квартиры стоимость, технические характеристики, площадь и т.д.
 Сумму задатка передаваемого покупателем продавцу
 Дату полной оплаты по договору цессии производиться только после осуществления государственной регистрации сделки
  Ответственность сторон например, если не будет заключен основной договор по вине продавца, задаток должен быть возвращен покупателю и т.д.

ДДУ

Существуют определенные мифы о договоре цессии. Некоторые граждане считают, что при оформлении подобного документа придется потратить чуть ли не половину вложенных денег на уплату комиссий и штрафов.

Якобы застройщик таким образом пытается дисциплинировать дольщиков, удержать их от продажи своих прав требования. На самом деле это выдумка.

При продаже своего права требования никаких дополнительных расходов, кроме предусмотренных по закону (государственная пошлина при регистрации договора цессии), ни одна из сторон не несет.

После совершения сделки новый владелец будущей жилплощади получает все права и обязанности дольщика.

Если стоимость квартиры оплачивалась частями, то новый хозяин также будет согласно графику платежей выплачивать оставшуюся задолженность.

Штрафы могут применять к дольщику только в случае досрочного расторжения им договора долевого участия.

Обычно в таких документах застройщики прописывают ответственность дольщика за выход из участия, а также применяемые штрафные санкции.

Например, 10% от уже вложенной суммы дольщику не возвращаются и т.д.

Между родственниками

Зачастую переуступка прав требования происходит между близкими родственниками.

Например, родители вступили в «долгострой», когда ребенок заканчивал высшее учебное заведение, а когда он устроился на работу, передали ему финансовую ответственность за свое будущее жилье.

Некоторые думают, что заключение договора цессии между родственниками необязательная процедура. Это не так.

Каким бы близким не было родство, переуступка прав по договору долевого участия между родственниками должна быть произведена надлежащим образом.

Некоторые застройщики идут навстречу своим дольщикам и переоформляют договор долевого участия на нужного родственника «задним» числом.

Это является нарушением закона и в любой момент такой договор может быть признан недействительным.

Поэтому не пытайтесь сэкономить, оформляйте все правильно и живите спокойно.

Ипотечный кредит

Тем, кто желает выкупить право требования на строящийся объект недвижимости, но не имеет необходимой суммы денег, на помощь могут прийти банковские организации. Существует возможность оформления договора цессии в кредит.

Но для этого кроме согласия владельца, также необходимо письменно согласие от компании-застройщика.

Также важно помнить:

 При покупке строящейся квартиры в кредит процентная ставка всегда выше до момента ввода в эксплуатацию жилого объекта недвижимости
 Проценты по кредиту выплачиваются до регистрации права собственности (подписание приемопередаточного акта)

То есть переплата по договору ипотеки на строящуюся квартиру, приобретенную по договору цессии, может быть намного больше, чем при покупке готовой квартиры.

Трезво оценивайте свои возможности и существующие финансовые риски.

Алгоритм оформления

Оформить договор цессии можно только тогда, когда определенная сумма денег за квартиру уже внесена дольщиком.

Если же дольщик только подписал договор участия в строительстве и не внес ни одного платежа за будущую квартиру, продавать свое право требования он не может. Это будет считаться мошенничеством.

Если вы решили выкупить у дольщика его права и обязанности по участию в строительстве многоквартирного дома, действуйте следующим образом:

  Проведите проверку всей лицензионной и разрешительной документации у застройщика
 Проверьте документы дольщика на участие в строительстве сделайте запрос в Росреестр (договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации)
 Оформите у застройщика справку о состоянии текущей задолженности дольщика по договору участия в строительстве
 Получите согласие от строительной компании на совершение сделки по договору цессии
  Если дольщик находится в законном браке ему придется предоставить нотариальное согласие от своей второй половины на совершение подобной сделки

После того, как все необходимые справки и документы будут собраны, достоверность данных и порядочность дольщика и застройщика будет подтверждена, можно подписывать договор цессии.

После этого ждут проведения государственной регистрации сделки с недвижимость (около 10 рабочих дней), а затем производят финансовые расчеты через банковскую ячейку.

Пакет официальных бумаг

Как и для любой другой сделки при оформлении договора цессии необходимо собрать и предоставить необходимые документы.

К ним относятся:

 Документы подтверждающие личности продавца и покупателя, участвующих в договоре цессии
 Копия и оригинал ДДУ обязательным условием является государственная регистрация этого документа в органах Росреестра
  Платежные документы подтверждающие расходы дольщика на приобретение будущей жилплощади в строящемся доме
 Выписка из ЕГРП подтверждает наличие госрегистрации договора ДДУ, а также отсутствие каких-либо обременений и закладных на объекте недвижимости
  Если одна из сторон договора цессии состоит в законном браке, необходимо предоставить нотариальное согласие второго супруга на осуществление сделки

Образец документа

Обычно к составлению договора цессии привлекают специалистов по решению юридических вопросов, но зачастую заполнить такой договор можно и самостоятельно.

Найти образец такого документа можно в свободном доступе в интернете.

Необходимыми составляющими этого договора являются:

 Полные данные строительной компании права и обязанности сторон
 Исчерпывающая информация о первом дольщике и о втором (приобретающем право требования по договору цессии)
 Описание объекта жилой недвижимости технические характеристики, стоимость, площадь, этажность, количество комнат и т.д.
 Дата полного финансового расчета по договору цессии и дополнительные данные по желанию одной из сторон

При подписании договора обе стороны ставят свои подписи и дату совершения сделки.

Специалисты советуют привлекать к проведению сделки купли-продажи прав требования представителя компании-застройщика.

Он должен будет скрепить печатью подписанный договор цессии.

Акт приема-передачи

После того, как заключен договор цессии, все строительные работы ведутся в соответствии с запланированным графиком.

В определенную дату нового владельца приглашают на осмотр готовой квартиры, и уже он подписывает приемопередаточный акт.

Тем самым официально получает право собственности на свою долгожданную жилплощадь.

Уплата налога

Заключение договора цессии предусматривает, что кто-то получает прибыль — продавец.

По российскому законодательству любая прибыль должна облагаться налогом.

В соответствии с Налоговым Кодексом Российской Федерации в состав налогооблагаемой базы входят все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах.

Естественно, что продажа своего права требования третьему лицу является получением прибыли.

Поэтому бывший дольщик в обязательном порядке должен оплачивать НДФЛ от общей стоимости сделки купли-продажи прав требования на квартиру.

В основном возникают вопросы, связанные с налогообложением и обязанностью заплатить НДФЛ, когда сделка была совершена между близкими родственниками. Например, матерью и дочерью, бабушкой и внуком.

Многие считают, что недвижимость все равно осталась в семье, не перешла к посторонним, поэтому платить налоги не нужно.

Это неверное решение, которое может привести к существенным неприятностям (судебное решение, визиты приставов, запрет на выезд из страны и т.д.).

Подписав договор цессии, кем бы ни являлась вам вторая сторона, в обязательном порядке запишитесь на консультацию к налоговому агенту.

Он поможет вам правильно рассчитать сумму НДФЛ к оплате и подскажет в какие сроки это необходимо сделать.

Вступление в «долгострой» предусматривает неизменность планов и действий на протяжении длительного времени. Но не всегда так бывает в жизни.

Договор цессии дает возможность при определенной необходимости продать еще несуществующую квартиру и получить вложенные денежные средства обратно.

Главное соблюдайте все требования закона и в обязательном порядке регистрируйте все сделки, связанные с недвижимостью в органах Росреестра.

domdomoff.ru

Продажа по переуступке в 2017 году

Все кто хотя бы раз в жизни сталкивался с жилищной проблемой, знают доступные варианты ее решения — аренда, ипотека, жилищные кооперативы и т.д.

В последнее время все большую популярность среди россиян приобретает покупка жилья по переуступке прав требования.

Продажа недвижимости по переуступке позволяет приобретать инвестиционно привлекательную недвижимость по выгодной цене.

Подождав некоторое время можно получить отличное жилье в новом многоквартирном доме, при этом сэкономив кругленькую сумму.

В этой статье рассмотрим основные нюансы оформления продажи квартир по переуступке, определим основные риски и возможные проблемы с уплатой налогов.

Нюансы в оформлении

Переуступку своих прав собственности можно оформить несколькими способами. Но прежде, чем о них рассказать подробнее, необходимо определиться, какое жилье может быть приобретено или продано таким способом.

В основном, предметом такой сделки выступают квартиры и помещения в новостройках.

Еще на этапе закладки котлованы инвесторы-дольщики раскупают будущие квадратные метры, а затем, спустя какое-то время, по тем или иным причинам начинают распродавать еще недостроенное жилье по договору перестуки прав требования (цессии).

Чаще всего инвесторы, продающие недвижимость по переуступке, основывают на этом свой бизнес.

Ведь уже спустя пару лет от момента начала стройки, общая стоимость квартир в строящихся домах возрастает на 40-60%. Выгода очевидная.

Цессионер (первый владелец будущей квартиры, дольщик) в процессе сделки передает все свои права на недвижимость по большей стоимости, чем сам покупал у застройщика. А в чем выгода для покупателя?

В том, что он экономит те же 40-60%, на которые еще увеличится стоимость квартиры в новостройке после окончания строительства, ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и получения официальных правоустанавливающих документов на нее.

Вернемся к способам оформления переуступки:

 По предварительному договору купли-продажи довольно рискованный способ. В такой ситуации продавец обязуется передать право ее передачи в собственность конкретному лицу после подписания основного договора купли-продажи. Но так как правоустанавливающих документов на недвижимость еще нет, и появятся они только после подписания приемопередаточного акта на квартиру, то ждать можно очень долго. Также важно учитывать, что предварительный договор купли-продажи не подлежит обязательной государственной регистрации в органах Росреестра. Поэтому проверить, не продана ли одна и та же недвижимость несколько раз не представляется возможным
 По договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома реальный способ приобрести жилье по цене ниже рыночной. По такому договору покупатель может приобретать квартиру с полностью выплаченной стоимостью или же брать на себя оставшиеся финансовые обязательства дольщика перед застройщиком

Также существует риск, что дом не будет сдан вовремя, качество строительства не будет соответствовать заявленному по документам или вовсе застройщик может разориться.

От этого невозможно застраховаться, поэтому такие квартиры продаются по ценам ниже рыночных.

При приобретении квартиры по переуступке через договор долевого участия, практически отсутствует риск быть обманутым мошенниками. Подобный документ в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.

Смена дольщика, а по сути, для застройщика и государственных органов именно это и происходит по договору цессии, также подлежит обязательной государственной регистрации.

Что значит продажа по переуступке

Подписывая договор долевого участия, соинвестор строительства многоквартирного дома, в народе – дольщик, получает законное право требовать от компании-застройщика предоставления ему в оговоренный срок жилую недвижимость.

Причем квартира должна быть с определенными техническим характеристиками (площадь, этажность, количество комнат) и соответствующего качества.

Именно это право требования может быть передано по договору переуступки.

Не сама квартира, которой на момент заключения сделки может даже еще не существовать, а только право спросить с застройщика, «где моя недвижимость».

По сути, договор переуступки, меняет в договоре долевого участия личность дольщика, передавая ему все права и обязанности предыдущего соинвестора стройки.

Важно! Переуступка прав требования возможна только до перехода прав на жилье от застройщика к участнику долевого строительства.

То есть переуступка прав дольщика возможна только до тех пор, пока эти права на строящееся жилье не были реализованы.

Видео: перепродажа квартиры в новостройке

Жилой недвижимости

Приобретать жилую недвижимость по переуступке одновременно и выгодно и рискованно. Новостройки представляют собой ликвидные объекты недвижимости, которые постоянно растут в цене.

Почему же дольщики стремятся избавиться от такой недвижимости? Причин для этого существует несколько:

 Изменение жизненных обстоятельств (перемена жительства, финансового положения и т.д.) и достижение запланированной инвестиционной цели
 Некачественное строительство и иные причины, связанные с репутацией и деятельностью компании-застройщика а также срочная потребность в денежных средствах

По договору долевого участия

Подписывая договор долевого участия, гражданин получает право требовать от строительной компании получения жилой недвижимости, оговоренной в ДДУ.

После того как многоквартирный дом достроен и введен в эксплуатацию, а квартира принята по приемопередаточному акту своему владельцу, право требования «сгорает».

Ему на смену приходит законное право собственности. Поэтому важно помнить, что совершить переуступку прав по договору долевого участия можно совершать только до момента окончания строительства.

Также важно учитывать, что если на момент заключения сделки цессии квартира дольщиком оплачена не полностью, остаток долга с согласия застройщика и покупателя переводится на цессионария.

Последовательность действий

Найдя подходящее предложение, важно правильно выполнить алгоритм заключения договора цессии:

 Провести независимую проверку достоверности документов, а также личности партнеров и их деловой репутации получить от застройщика информацию об отсутствии задолженности по передаваемому договору
 Получить от продавца все документы касающиеся недвижимости, приобретаемой по договору долевого участия (ДДУ, любые дополнительные соглашения по делу, финансовая документация и т.д.)
 Получение согласия застройщика на оформление договора цессии подписать договор переуступки
 Зарегистрировать его в органах Росреестра и провести финансовые расчеты с помощью банковской ячейки

Список документов

При оформлении договора цессии важно правильно собрать и приготовить необходимые документы:

 Паспорта представителей каждой стороны и письменное согласие застройщика на передачу прав требования третьему лицу
  Первоначальный договор долевого участия в строительстве финансовые документы (справка об отсутствии долга или дополнительное соглашение о переводе текущей задолженности на цессионария)
 Согласие второго супруга на приобретение или продажу квартиры, если стороны сделки состоят в законном браке письменное согласие банка на совершение подобной сделки (если недвижимость приобреталась на заемные денежные средства)

Заключение сделки

Заключение сделки происходит по обоюдному согласию двух сторон – цедента и цессионария. Специалисты советуют привлекать к подобным сделкам и представителей компании-застройщика.

Это позволит застраховать себя от неожиданных последствий, связанные с несогласием застройщика на передачу прав требования.

Важно помнить, что все финансовые вопросы решаются только после регистрации договора переуступки в Росреестре, а необходимые документы цедент должен передать цессионарию во время подписания договора.

Уплата налогов

Те, кто боятся излишнего налогообложения при совершении сделки по переуступке прав требования, могут не беспокоиться.

Из трех сторон, так или иначе имеющих отношение к переуступке (застройщик, дольщик-цедент, покупатель-цессионарий) оплатить налог в размере 13% по российскому законодательству обязан только продавец будущей недвижимости.

Прибыль, полученная от продажи прав по договору цессии, является дополнительным доходом и облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ).

При этом Налоговый кодекс РФ предлагает 2 способа снижения налога:

 Налоговый вычет при переуступке прав требования по договору долевого участия, продавец имеет право на получение налогового вычета до 1 млн. руб.
 Уменьшение суммы дополнительного дохода налогом облагается только разница между суммой, первоначально заплаченной застройщику и суммой, полученной от покупателя по договору цессии

Возникающие риски

Приобретение недвижимости по договору цессии связано с целым рядом рисков, но правильный подход и системное решение возникающих трудностей поможет свести их все к нулю.

Перечислим основные:

 Признание договора цессии недействительным распространенной ошибкой, приводящей к такой неприятности, является неосведомленность застройщика о передачи прав требования третьим лицам. Также сделка может быть признана ничтожной при обнаружении ошибок в составлении самого договора переуступки
 Банкротство компании-застройщика подобный риск невозможно предусмотреть, так как ни один бизнес не застрахован от попадания в полосу неудач. Основной риск цессионария связан с тем, что продавец недвижимости, зная о финансовых проблемах застройщика, намеренно может ввести в заблуждение покупателя
 Двойная перепродажа будущих квартир не редки случаи, когда договор цессии заключается с несколькими покупателями на одну и ту же недвижимость. При раскрытии факта мошенничества и обращении в суд, квартиру в итоге получает тот, с кем первым был заключен договор переуступки

Но не стоит пугаться и отказываться от выгодного предложения. Главное, знать, как можно избежать подобных проблем.

Советы о том, как избежать проблем

Снизить риски при заключении договора переуступки возможно, если следовать простым советам бывалых юристов:

 Чтобы избежать любых ошибок при составлении договора цессии привлекайте для этих целей опытных профессионалов
 Чтобы не попасть в финансовую яму, связанную с банкротством строительной компании-застройщика необходимо провести небольшой мониторинг предложений на рынке недвижимости. Если вы обнаружите массовые продажи квартир в новостройке по очень низким ценам, то можно предположить, что дольщики получили неприятную информацию о компании-застройщике и стремятся избавиться от проблемной недвижимости. Важно помнить, что после заключения договора переуступки предъявлять любые претензии продавцу будет невозможно, придется решать все вопросы только с застройщиком
 Избежать риска попадания в «лапы» к мошенникам можно только в том случае, если основанием для договора цессии будет выступать договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома при этом не забывайте, что основной ДДУ должен быть надлежащим образом зарегистрирован в Росреестре. Таким же образом необходимо оформить и договор цессии, по которому будут переданы права требования на жилую недвижимость. И только после проведения данной процедуры происходит передача денежных средств

Рискованность подобных сделок в нашей стране довольно высока, но это не снижает интереса к ним граждан. Ведь в случае успеха наградой становиться новое, высококомфортабельное жилье в многоквартирном доме.

Продажа или приобретение жилья по переуступке прав требования — процесс, который может привести к финансовому благополучию все заинтересованные стороны.

Важно соблюдать меры разумной безопасности, проверять личности и репутацию партнеров, а также пользоваться услугами профессиональных юристов для разрешения сложных ситуаций.

domdomoff.ru

Переуступка прав по ДДУ (214 ФЗ) ⚖ Уступка неустойки (пени) по ДДУ ⚖

Стоимость наших услуг:

Вид работ Стоимость услуг
Телефонная консультация бесплатно
Выиграем суд под ключ (без дополнительных расходов) 20 000 30 000 рублей
Подготовка иска (или любого документа) 7 000 рублей

Вознаграждение выплачивается только за положительный результат! Узнайте больше по телефону: + 7 (499) 649-86-90

Александр Марущенко Старший юрист

Все чаще можно встретить объявления вида: «Выкупим ваши права по ДДУ через договор переуступки». Это применяется, когда застройщик должен выплатить какие-то штрафные санкции (например задержал строительство) и должен выплатить неустойку. Право требования данной неустойки вы можете продать по договору переуступки (цессии) юридической фирме. Да, по деньгам это будет меньше, но избавит вас от значительной головной боли с документами и судами. Давайте разберемся что такое переуступка прав по ДДУ и какие подводные камни, опасности есть при этом.

В Федеральный закон № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту Закон),  03.07.2016 Федеральными законами № 304 и 361 внесены очень большие изменения в части уступки прав требования. Давайте разбираться.

Либез: продавец по такому договору уступки называется цедентом, покупатель – цессионарий, сама сделка – цессией. Сделка основывается на положениях ст.ст. 388, 388.1, 389, 389.1, 390 Гражданского Кодекса РФ (далее по тексту ГК), и ст. 11 Закона 214 ФЗ. В ст. 388 ГК, так и называющейся, «Условия уступки требования», в части 4 четко указано: «Право на получение неденежного исполнения может быть уступлено без согласия должника, если уступка не делает исполнение его обязательства значительно более обременительным для него. Соглашением между должником и цедентом может быть запрещена или ограничена уступка права на получение неденежного исполнения».

И здесь очень многое зависит от того, есть ли в вашем ДДУ пункт о необходимости письменного согласия застройщика на уступку Вами требования, и также условия такого согласия (уплата определенного процента застройщику за согласие). Если такого пункта нет, то это очень хорошо, вы получите большую экономию на таком договоре уступки. Поэтому при заключении ДДУ всегда настаиваете на исключение такого пункта из текста договора.

Из представленной части 4 ст.11 Закона следует разница:

  • в  уступке права участником, который уже полностью выплатил застройщику всю указанную в ДДУ стоимость будущей квартиры,
  • и уступке права участником, который еще не полностью выплатил застройщику всю указанную в ДДУ стоимость будущей квартиры.

Если в первом случае согласие застройщика необязательно (от перемены кредитора для него ничего не меняется), то во втором случае застройщик еще не знает платежеспособность будущего кредитора (он не проверял его так, как Вас, и получение с него денег будет «значительно более обременительным»), который еще не полностью выплатил ему стоимость будущей квартиры и на этом основании он может потребовать своего согласия на уступку права, хотя в Вашем ДДУ и нет пункта о необходимости согласия застройщика.

Во втором случае на цессионария пока переходит только долг, право требовать квартиру от застройщика он получит только после полного выполнения им своей обязанности выплатить стоимость будущей квартиры. Застройщик имеет такое же право расторгнуть ДДУ с будущим цессионарием, при невыплате им всей суммы по договору или даже по задержке платежа на больший, чем обусловлено ДДУ, как и с цедентом (часть 1 ст. 11 Закона «Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства»).

Александр Марущенко Старший юрист

Квартира является неденежным исполнением обязательства должника (в нашем случае застройщика) выполнить сделку, хотя любая квартира, и может быть оценена в денежном эквиваленте. Поэтому желательно при заключении ДДУ указать в нем или необязательность согласия застройщика на уступку, или не очень большой процент уплаты за согласие на сделку уступки.

Какую сумму потребует, может потребовать, застройщик за свое согласие на совершение цессии, трудно определить. Все зависит от позиции застройщика, от его деловой этики. Были случаи, когда застройщик требовал 10% и даже 17% от стоимости квартиры.

Договор уступки (цессия) должен быть оформлен в письменной форме и, пройти государственную регистрация, как и основной договор —  ДДУ

В ст. 11  214 ФЗ с 1 января 2017 года введены новые части 3 и 4, которые требуют от цедента, если он является юридическим лицом, получать плату за уступку только после оформления сделки (часть 3 ст. 11 «Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав). Часть 4 ст. 11 указывает на ответственность юридического лица («Юридическое лицо…несет ответственность за несоблюдение …требований к порядку уплаты цены уступки прав).

Если свою недостроенную квартиру в долевом строительстве продает физическое лицо и ему более безопасно получить деньги до регистрации договора цессии, то юридическое лицо, обычно это юридические или инвестиционные компании, может без всякого риска получить деньги и после регистрации сделки уступки.

Переуступка квартиры в ипотеку

Проблема в заключение договора уступки возникает, если квартира по ДДУ приобреталась в ипотеку. Здесь обязательно согласие банка. Банк, при оформлении ипотеки, тщательно проверял заемщика, проверял его платежеспособность, здоровье, возраст и даже количество алиментных платежей у мужчин. Поэтому банк имеет полное право отказать в своем согласии, если после анализа платежеспособности нового заемщика он сделает вывод о невозможности в будущем погашения им стоимости ипотеки.

Александр Марущенко Старший юрист

Договорится с банком в таком случае, практически невозможно. Однако стоит попытаться —  предложите ему свои условия, или дополнительные гарантии Вашей платежеспособности. И не забывайте, что после завершения сделки цессии необходимо в кратчайший срок, желательно в течение 10 суток, известить застройщика ценным письмом с описью о совершении сделки уступки.

За государственную регистрацию цессии взимается государственная пошлина в размере всего 350 руб. и с юридических и с физических лиц, хотя государственная регистрация самого ДДУ обходилось юридическим лицам в 6000 руб., физическим лицам также 350 руб. (п. 30 части 1 ст. 333.33 Налогового Кодекса РФ).

Иногда встречается информация, о том, что за цессию берется государственная пошлина в 13% от стоимости объекта долевого строительства – это не верно. Отменено еще Федеральным законом № 221 от 21.07.2014.

Подводные камни и риски переуступки

Определим преимущества и риски цессии для всех ее участников.

  • Продавец (цедент) ничем не рискует, он заранее, еще до государственной регистрации сделки цессии, получает свои денежные средства. Сумма, получаемая им, гораздо больше той, что была выплачена по ДДУ, даже с учетом банковских процентов. Благодаря возможности цессии, цедент переводит свое недвижимое, еще даже не построенное, имущество в ликвидную форму и может распоряжаться им по своему усмотрению. Например, вложив в новый ДДУ;
  • У цессионария рисков гораздо больше, но и преимуществ также больше.

Основным преимуществом цессии в долевом строительстве для цессионариев является покупка недостроенной квартиры, за полгода до сдачи дома,  по значительно более низкой цене, чем при покупке готовой квартиры через эти полгода. Разница может достигать нескольких сотен тыс. руб. Это своеобразная плата за риск.

Риски цессионария:

  • риск недействительности сделки. Для предотвращения такого поворота событий необходимо отказаться от сделки с любым предварительным договором (договор купли – продажи, ДДУ). Эти договоры не проходят государственную регистрацию, и существует вероятность двойной продажи. Договор же цессии, зарегистрированный в Росреестре, исключает двойную продажу. Также необходимо перед сделкой убедиться в дееспособности продавца (цедента). Если же цедентом выступают несовершеннолетние (такие случаи уже бывали много раз, и даже отмечены в судебной практики), то цессия совершается только по разрешению органа опеки того района, в котором прописан цедент;
  • риск невыплаты цедентом всей суммы по ДДУ. Для предотвращения такого поворота событий необходимо перед сделкой тщательно проверить все квитанции, подтверждающие оплату цедентом всей суммы, желательно проверить это также и в офисе у застройщика;
  • риск несдачи дома, долгостроя, банкротства, ликвидации застройщика, приостановления его деятельности по решению арбитражного суда. Для предотвращения такого цессионарии необходимо заранее, еще до совершения сделки, изучить застройщика. Проще всего зайти на сайт застройщика, на котором, в соответствии с требованиями Закона, должны быть представлены: разрешения на ввод в эксплуатацию ранее построенных этим застройщиком объектов, аудиторское заключение за последний год, разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, проектная декларация, заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Законом, проект ДДУ, отвечающий требованиям, выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по ДДУ (поручительства банка или страхование в страховой компании) и фотографии самого строящегося многоквартирного дома (по части 2 ст. 3.1 Закона). Изучение этих документов сразу же позволит отсеять сомнительных застройщиков, и не рисковать своими деньгами.
  • также цессионарий замораживает свой капитал, он не имеет возможности пользоваться своей ликвидной собственностью эти полгода до сдачи дома, и ее перепродажи другому лицу. Хотя ее можно было бы вложить в другое, возможно еще более выгодное дело.

 Переуступка неустойки по ДДУ

Аналогично схеме передачи по договору уступки квартиры, купленной по  ДДУ, дольщик может передать неустойку за просрочку сдачи дома. В чем суть и почему юридическим компаниям это выгодно? Дело в том, что дольщик уступает свое право юридическому лицу, и автоматически дело попадает в арбитражный суд, который занимается рассмотрением споров между организациями. Дольщик же, как лицо физическое, может судиться с застройщиком только в судах общей юрисдикции, которые при рассмотрении дел о неустойке, очень часто применяют 333 статью ГК, позволяющую уменьшить ее размер.

Александр Марущенко Старший юрист

Арбитраж крайне редко снижает сумму требуемой пени по заявлениям юрлиц к застройщикам, что подтверждается многочисленными случаями из судебной практики. В итоге у дольщика есть реальный шанс получить компенсацию значительно выше той, что он может взыскать сам.

Т.е. уступая право требования пени, дольщик:

  • Получает некоторую часть суммы неустойки
  • Экономит деньги на ведения дела через юристов
  • Экономит время на судебные дела
  • Снижается риск уменьшения неустойки по ст. 333 ГК РФ.

В целом получение пени через переуступку дело достаточно выгодное, если подойти ответственно и с умом. Главное — проверить все документы и оформить надлежащим образом. Если вам нужна консультация, обращайтесь по телефонам или через консультанта в правом нижнем углу. Будем рады вам помочь!

pro-ddu.ru

Переуступка прав на квартиру в новостройке (вариант ДДУ)

Как правило, перепродажа квартиры в новостройке еще до подписания акта приемки происходит в том случае, если она была всего лишь средством инвестирования. Расчет относительно простой: жилье, покупаемое «на стадии котлована» намного дешевле квадратных метров в том же доме, но уже выстроенном и подготовленном к сдаче. Это естественно, ведь когда подходит срок сдачи дома, та же квартира уже стоит намного дороже.

Весь фокус в том, чтобы продать свои законные квадратные метры когда дом уже сдан, но еще до подписания акта приема-передачи. Ведь в этом случае не платится налог. А поскольку дольщик или член ЖСК (в зависимости от схемы, по которой осуществлялась покупка будущего жилья) еще не является собственником квартиры, то юридически возможна только переуступка прав требования на объект недвижимости.

Все эти тонкости давно известны людям, занимающимся инвестициями в недвижимость и процесс переуступки для них – открытая книга. Но иногда бывают и другие ситуации.

Весна 2014 заставила поволноваться россиян резкими скачками роста на валютном рынке и ослаблением рубля. Поэтому, не видя другого способа сохранить накопленное за годы, люди предпочитали взять потребительский кредит на недостающую сумму для покупки квартиры и купить хотя бы какой-нибудь объект недвижимости. Как правило, это была квартира в новостройке на стадии «котлована». И когда пройдет определенный период стабилизации, весьма вероятно, что новички-инвесторы захотят реализовать вложенные деньги в недвижимость. То есть, опять же подойдут вплотную к процессу переуступки прав. Вот только напомним, что в этом процессе существуют свои «подводные камни». Приводим несколько из них.

Как грамотно оформить переуступку прав на квартиру

По законам РФ (ФЗ-214 ст. 11 и ГК РФ ст. 382) переуступить права на недвижимое имущество еще до подписания акта приема-передачи можно, но только при условии выполнения следующих пунктов:

  • Дольщик выплатил всю сумму, указанную в договоре долевого участия.
  • Есть письменное подтверждение о выплате установленной суммы от застройщика в виде соглашения о зачете взаимных требований.
  • Застройщик письменно подтверждает свое согласие на переуступку прав.

Последний пункт нуждается в пояснении. Дело в том, что по действующему законодательству подобное согласие застройщика необязательно. Но если необходимость согласия прописано в ДДУ, то его необходимо получить в письменном виде и в обязательном порядке. А этот пункт в договоре, скорее всего, будет предусмотрен. Судите сами: свое согласие застройщик рассматривает как услугу и берет за «услугу» до 3% от стоимости объекта недвижимости. Вряд ли какая-либо компания откажется от денег, даже от такого небольшого процента. А вот покупателю это выльется в дополнительные финансовые затраты. Но, справедливости ради надо сказать, что все компенсируется новой, более высокой ценой квартиры в уже построенном доме.

Кроме того, если дольщик упустит этот момент из виду и не оформит согласие письменно, то в дальнейшем суд может признать переуступку прав недействительной. Прецеденты уже были и вряд ли стоит рисковать.Еще один момент стоит напомнить: переуступка прав требования на квартиру возможна только после регистрации договора в государственном регистрационном органе (Росреестре для Санкт-Петербурга). Вроде бы очевидный факт, но иногда покупатели не знают и такого.

Бывает, что переуступается квартира с обременением в виде ипотечного кредита. Этот момент уже обсуждался здесь. Но времена меняются и банки уже с бОльшей охотой идут на уступку прав по ДДУ и особой сложности переоформление кредита не вызывает. Более того, банки предоставляют ипотечные кредиты на уступку прав по ДДУ. Все, что для этого нужно – чтобы новостройка была аккредитована в этом же банке.

Доля банков, предлагающих услуги кредитования по уступке прав в Санкт-Петербурге неизменно растет. Если раньше можно было обратиться в Сбербанк, МТС-банк и Банк «Санкт-Петербург», то теперь их ряды пополнили ВТБ-24, Промсвязьбанк и Банк Москвы.

Небольшое примечание. Все мы – законопослушные граждане. Но если вы участник сделки по схеме «Переуступка прав требования на объект недвижимости» в еще несданной новостройке, то, как правило, в договоре уступки не прописываете настоящую цену. Ведь потом придется платить налог с бОльшей суммы. В договоре обычно указывают ту цену, по которой приобреталась квартира на начальном этапе строительства. Разницу покупатель и продавец (если они – физические лица) обсуждают между собой и передают из рук в руки или другим способом без лишней огласки. Поэтому постарайтесь найти наиболее безопасный и надежный способ передачи/получения денег.

В этой статье обсуждались тонкости переуступки прав на квартиру в новостройке при заключении ДДУ. Но есть и другие варианты: схема ПДКП, ЖСК и другие. Рассмотрены они будут в следующих статьях.

Нажмите, чтобы не потерять Если возникли вопросы, звонить по номерам 8 (812) 309-52-81 доб. 347 Санкт-Петербург и Ленинградская область 8 (499) 638-44-96 доб. 744 Москва и МО Внимание! Это НЕ телефон автора блога:) Вам отвечают опытные юристы.

Еще статьи по теме

pitermoidom.ru


Смотрите также