Ипотека при переуступке прав по договору долевого участия


что это? Все секреты в одном месте!

Цессия — переуступка права собственности на помещение. Покупка объекта до завершения постройки.

Примерно 15% новостроя на незаконченной стадии строительства приобретается по соглашению цессии. Высокий процент наблюдается при практически завершенном здании — около 90%.

Схема переуступки прав массово распространена и имеет свои особенности.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-80-71. Это быстро и бесплатно!

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Мой мир

Переуступка по ДДУ — что это?

Участник ДДУ (Договор Долевого Участия), купивший помещение у застройщика на начальной стадии строительства, имеет право продать его другой стороне до момента сдачи здания в эксплуатацию. (читайте что такое ДДУ)

Между покупателем и дольщиком подписывается договор о переуступки права. Об этом намерение участники сделки письменно уведомляют застройщика, предоставив ему копию договора. Строительная компания должна дать свое согласие.

Цессия регулируется федеральным законом № 214-я статья 11.

Сведения покупателю

При приобретении квартиры по уступке прав имеются нюансы:

  1. При оформлении указывается вид первоначального договора — основание передачи прав.
  2. В документе приписывается фиксированная сумма и порядок расчета. Без этого пункта сделку можно признать незаконной.
  3. Проверяются документы застройщика на осуществление строительных действий.
  4. Договор переуступки заверяется нотариусом.
  5. Покупатель уведомляет застройщика о сделке, в независимости прописан этот пункт в документе или нет.

Основания для заключения договора

Основания для подписания документа переуступки регламентируются 328-й статьей пункт 1 ГК РФ. Принадлежащее дольщику право на собственность (подтверждается договором ДДУ), согласно закону, может быть передано другой стороне по заключенной сделке.

Возможен переход при правопреемстве (наследование) или реорганизации юридического лица, если помещением владеет организация.

Дольщик может уступить право требование, если соблюдаются условия:

  1. Уступка происходит после уплаты участником ДДУ стоимости договора. Или единовременно переводится долг на новое лицо долевого участия в подряде. Вторая сторона будет производить оплату застройщику.
  2. Переуступка разрешена с момента фиксирования документа ДДУ, до заверения сторонами придаточного акта, или другой бумаги о передачи здания в эксплуатацию.

Первоначальное лицо, уступившее требование, несет ответственность за недействительность переданного права перед новым участником договора. Но дольщик не ответственен за неисполнение обязательств застройщиком.

Исключение: участник ДДУ поручился за компанию перед новым дольщиком.

Алгоритм заключения договора

Права по документам переуступки в долевом строительстве переходят новому владельцу в объеме, в каком они принадлежали бывшему дольщику. Перед подписанием договора выполняются действия:

  1. Проверка документации застройщика.
  2. Подготовка бумаг участников.
  3. Составление договора.
  4. Протоколирование соглашения.

Для проверки бумаг компании обращаются с просьбой в офис организации, занимающейся строительством. Администрация обязана по первому требованию приобретателя представить необходимые бумаги:

  1. Учредительные сертификаты предприятия.
  2. Регистрационный аттестат и ИНН.
  3. Патенты на землю — собственность или аренда.
  4. Квартальная финансовая выписка.
  5. Лицензия на постройку.

Вместе с этими свидетельствами покупатель вправе запросить план на строительство. В нем указывается:

  1. Проектируемая цель.
  2. Стадии возведения.
  3. Реализация сооружения здания (срок).
  4. Время сдачи дома в пользование (предполагаемое).

У организации должна быть проектная декларация, прописывающая способ выполнения обязательства застройщика. И договор, подтверждающий на основании чего (средства), осуществляется постройка.

Действия сторон сделки

Перед реализацией помещения продавец выполняет действия:

  1. Уведомляет застройщика о продаже — организация извещается в письменной форме. Если фирма не предупреждена о смене дольщика, то сделка может быть признана незаконной.
  2. Застройщик выдает письменное разрешение — компания требует до 5% за процесс уступки. Так как продавец реализует площадь в основном по цене выше, чем приобретал у фирмы.
  3. Предприятие выдает справку о выплате задолженности по соглашению.
  4. Согласие (заверенное) одного из супругов на продажу — при приобретении помещения в браке. о разделе имущества читайте тут.
  5. Разрешение банка — при нахождении квартиры в закладе по ипотеке.
  6. Выписка из ЕГПР (Единый Государственный Реестр прав).

Покупатель перед приобретением должен заручиться разрешением жены/мужа (покупка имущества в браке). Будущий дольщик подписывает и получает договор по кредиту, если жилая площадь покупается по ипотеке.

Правильное составление

После всех действий составляется соглашение, подлежащее регистрации. Бумага составляется в строительной организации, в агентстве по недвижимости или у юриста.

В договоре прописывается:

  1. Предмет соглашения — ФИО участников, № документа участия в ДДУ, объект передачи (количество комнат, общая и жилая площадь, номер помещения).
  2. Стоимость, порядок расчетов, обеспечение выполнения обязательств об оплате.
  3. Обязанности и ответственности сторон.
  4. Заключение, адреса и подписи участников соглашения.

Скачайте образец, перейдя по здесь.

Время оформления

Регистрация происходит в Регистрационной или Кадастровой палате и МФЦ (Многофункциональный центр).

В присутствие служащего, участники подписывают соглашение и предоставляют документы:

  1. Удостоверение личности.
  2. Согласие супругов при необходимости.
  3. Документ на приобретение, ранее подписанный с застройщиком.
  4. Информацию о долге перед предприятием или бумагу о переводе задолженности новому дольщику.
  5. Разрешение фирмы на переуступку прав.
  6. Подтверждение от банка (при залоге) и договор по кредиту, если присутствует ипотека.

После передачи документов, оплачивается госпошлина. Каждому покупателю своя квитанция. Регистратор заполняет заявление. В нем указываются: объект, технические параметры и данные участников купли-продажи.

Сотрудник кадастровой службы принимает подписанное соглашение, оригиналы и копии бумаг. Продавцу и покупателю выдается расписка о получении с датой зарегистрированного документа.

Сроки заверения — от 5 до 10 рабочих дней.

В назначенный срок приобретатель забирает заверенный договор. Продавец получает документ, изначально подписанный с застройщиком.

Какие есть особенности?

Покупатель заменяет первоначального владельца. По соглашению он получает объем прав, который был у продавца.

Участник ДДУ вправе требовать передачу собственности в оговоренное время. Но долевой документ подлежит обязательной регистрации, и право требования вступает в силу с момента заверения. Передача прав по ДДУ осуществляется после регистрации ДДУ, а на это может уйти до нескольких месяцев.

Но если метры переданы дольщику, то цессия лишается смысла: застройщик исполнил свои гарантии, а дольщик реализовал право ДДУ. В этом случае подписывается обычный договор купли-продажи.

При ДДУ переуступка осуществляется только с момента регистрации до того, как помещение передано владельцу.

Заключение

Переуступка прав требования не является как таковым документом о купле-продаже жилой площади. Это способ, где происходит смена сторон (дольщик или приобретатель) при согласии с застройщиком.

Выплачивая средства по договору, новый владелец покупает права и ответственность по главному документу, заключенным ранее со строительной компанией.

Переуступка прав облагается ставкой НДФЛ:

  1. Резидент РФ — 13%.
  2. Нерезидент — 30%.

pravosudie.guru

Заключение договора переуступки права требования при долевом строительстве

Одним из самых оригинальных методов инвестирования в недвижимость является вложение денег в новое строительство. Очень многие в погоне за дешевыми метрами будущей квартиры стараются вложиться в строительство уже на этапе начала постройки, чем потом намного больше переплачивать во время покупки оной уже в готовом доме.

Конечно, на примере одной подобной квартиры разница практически незаметна, но тем инвесторам, которые перепродают по договору переуступки такие квартиры намного дороже, разница совершенно очевидна. Итак, чтобы новый покупатель получил такую квартиру, необходимо оформить специальный документ, по-научному называемый цессией.

Конечно, такая бумага совершенно не является страховкой при случае различных рисков, особенно, если она оформляется, только когда начинается постройка будущей недвижимости. Поэтому будущая постройка все равно может прерваться или растянуться в крайних случаях.

Законодательный аспект вопроса

Скачать образец договора переуступки прав требования по ДДУ.

Так что же собой законодательно представляет данная сделка. По сути, происходит передача прав требования исполнения обязательств от третьих лиц от одной стороны к другой.

Юридически такой документ можно заключить только для приобретения новостроек, которые при строительстве использовали договор участия в долевом строительстве. Оформляется уступка по такому документу только в тот период времени, пока проходит период между госрегистрацией данной бумаги и фактом приема-передачи самого объекта. Как только был подписан акт приема-передачи, может действовать только акт купли-продажи, как гласит 11 статья 214 – ФЗ.

Сам по себе такой документ совершенно никак не меняет первоначального договора, который был составлен для долевого строительства, он просто меняет одну из сторон, однако все существенные детали по-прежнему остаются совершенно неизменными. Все права и обязанности у каждой из сторон остаются совершенно в тех же размерах.

Федеральный закон о долевом строительстве №214-ФЗ в ст. 11 четко говорит об уступке, однако весь порядок заключения подобной бумаги прописаны в 24 главе Гражданского кодекса, где рассказывается о перемене лиц в различных обязательствах.

Общие правила составления

На данный момент такой документ обязательно должен заключаться в письменной форме, однако она может быть совершенно произвольной.

Запрещено оформление такой бумаги только тогда, когда такой пункт специально был введен в первоначальный договор о долевом участии. Сам документ просто передает имущественные права, поэтому его оформление возможно только до сдачи самого готового дома. Регистрация обычно длится в течение месяца с того дня, когда документация поступила в специальный орган.

Однако перед всем этим необходимо для заключения бумаги соблюсти некоторые правила:

  1. Все долги цессионера перед застройщиком обязательно должны быть уплачены. Если покупатель согласен на данную сделку, то все долги он может перевести на себя, оформляя договор перевода задолженности. На самом деле, пока происходит этап строительства, то такие передаточные акты можно заключать сколько угодно раз без последствий.
  2. Когда все задолженности исчезают или передаются, то вполне можно начинать сбор информации для будущего договора. Первым делом стоит наведаться в офис строительной фирмы для того, чтобы сделать тщательную проверку их документации. Обязательно потребуйте представить вам все учредительные бумаги, документы о государственной регистрации, разрешение на землю и проведение строительных работ на ней, а также строительный проект с датами окончания строительства и перечнем используемых материалов. Если вас все устраивает, то можно начинать подготовку к дальнейшей сделке.

Для оформления будущего документа каждая из сторон должна совершить некоторые действия. К примеру, от продавца требуется:

  1. Уведомление застройщика об оформлении договора цессии. Делается это только при личной встрече в офисе компании и, если проигнорировать этот пункт, то суд впоследствии вполне может аннулировать сделку. Очень часто компания для оформления такой сделки выделяет собственного юриста, который разбирается в нюансах.
  2. Вам также придется немного заплатить за согласие строительной компании на продажу. Обычно это примерно 5 процентов от суммы, которую вы получите, однако разные компании могут менять эту цифру в зависимости от желания. Официально этого пункта не существует ни в одном законе, но практика показывает противоположное.
  3. Специальная справка об отсутствие любой задолженности.
  4. Если договор о долевом участии был официально зарегистрирован, то понадобится выписка из специального органа.
  5. Если на момент продажи недвижимость покупалась лицом, находящимся в браке, то понадобится еще и нотариальное согласие супруга на переуступку.

Покупатель также обязан получить согласие супруга и, в случае получения займа, еще и получить согласие банка на предоставление ипотеки.

Казалось бы, что документ согласно таким правилам просто обязан быть совершенно честным и понятным, однако риски здесь присутствуют, и они весьма серьезны.

Первым делом стоит запомнить, что все денежные соглашения должны обязательно решаться только после непосредственного заключения договора, поэтому никаких денег предварительно, даже через расписку, вносить не следует.

Вторым важным шагом является получение выписки из ЕГРН, которая скажет о том, нет ли на данной квартире какого-либо дополнительного обременения. Упущением данной детали очень часто пользуются различные мошенники, перепродавая одну и ту же жилплощадь сразу нескольким покупателям.

Существенные условия

Без прописывания любого существенного условия любой документ сразу же будет признан недействительным, поэтому некоторые для оформления такого документа обращаются к юристу.

Однако написать его самостоятельно тоже вполне возможно, ведь нужно занести лишь следующие данные:

  1. Все данные строительной компании, прописать обязанности и права каждой из сторон для избежания последующих проблем.
  2. Вся информация о данных обоих дольщиков, как продавца, так и покупателя.
  3. Описание самого будущего дома, его технические данные, а также цена, этаж, площадь, количество всех комнат и остальные.
  4. Если цессия оформляется в рассрочку, то желательно предоставлять также даты выплат. Если одноразовой суммой, то дату полного финансового расчета.
  5. Обе стороны должны подписать бумагу и проставить дату, когда сделка была совершена. Застройщик же в свою очередь также должен будет поставить свою печать под данным документом.

После этого документ должен пройти государственную регистрацию. Она делает его официальным документом, который подлежит исполнению, поэтому на акт приема-передачи квартиры поедет уже покупатель.

Дополнительные

Определенного перечня дополнительных условий не существует, поэтому они решаются в довольно индивидуальном порядке по желанию какой-либо стороны при согласии второй.

На самом деле такие условия в данном виде договора просто немного более подробно излагают общие. Может быть более четко прописан предмет сделки, однако, в общем, их отсутствие на договор совершенно никак не влияет.

Правила и порядок регистрации

Как только документ считается официально подписанным, его в обязательном порядке необходимо зарегистрировать в Росреестре. Без такого шага документ по-прежнему будет считаться недействительным, ведь это подтверждение его заключения согласно всем канонам российского законодательства. Вам также сразу подскажут, нет ли в нем каких-нибудь нарушений, ведь тогда цессию просто не зарегистрируют. Это спасет вас от различных мошенников.

Для дачи документов в палату потребуется приложить все имеющиеся у обеих сторон документы. Стандартный срок исполнения такого вида услуги – это 10 дней. Для регистрации договора обязательно необходимо оплатить пошлину и еще раз проверить все внесенные данные, поскольку они будут отображаться в реестре прав именно в таком виде.

Исправление любой ошибки, которая была найдена впоследствии, обойдется вам в некоторую сумму, поэтому лучше выявить их заранее.

Экземпляров документа должно быть по одной штуке на каждую из сторон, указанных в сделке, и еще один должен остаться в самом Росреестре. Этот экземпляр прикрепляется к архиву определенного объекта. Обязательно проверьте, чтобы сотрудник поставил на каждой копии отметку о регистрации.

Также обязательным моментом является уплата определенного налога. Поскольку во время продажи такой недвижимости продавец получает некую сумму, то он в обязательном порядке обязан выплатить 13% подоходного налога. Если продавец владел данной недвижимостью менее 5 лет, то налог уплачивается в полном размере, однако, если этот срок превышает пятилетку, то с выплаченной суммы можно получить специальный вычет. Такой имущественный вычет может получить и покупатель.

На самом деле такой вариант документа становится все популярнее с каждым годом. Несмотря на довольно бурные темпы строительства, цены на жилплощадь остаются довольно высокими, поэтому по договору цессии инвесторы в строящееся жилье могут весьма неплохо заработать. Но даже покупатель в таком случае останется весьма доволен конечной ценой. Просто следует внимательно сверять все документы с изначальным договором по долевому участию, чтобы в них совершенно не имелось каких-нибудь расхождений. Если все было заключено правильно, то покупатель получает права на построенное в будущем жилье.

Правила заключения рассмотренного в статье вида сделок с недвижимостью изложены в следующем видеосюжете:

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-18-46 (Москва)

+7 (812) 309-91-23 (Санкт-Петербург)

8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

propertyhelp.ru

ЧаВо: покупка квартиры в долевке по уступке прав требования

Отвечаем на популярные вопросы по покупке квартиры по 214-ФЗ через уступку прав требования. Если вы не нашли здесь ответ на свой вопрос, задайте его в комментариях, и мы обязательно дополним эту статью.

Покупали квартиру по ДДУ в рассрочку, полностью еще не рассчитались. Можем ли мы продать квартиру на стадии строительства по уступке прав требования?

Вы можете продать квартиру по переуступке, но при соблюдении одного из условий: либо вы вносите застройщику полную цену объекта, либо делаете перевод долга на нового дольщика (п.1 ст.11 214-ФЗ). Для перевода долга нужно обязательно получить согласие застройщика. Если застройщик против перевода долга, заставить его дать согласие никак нельзя. Учтите, что переуступить права по договору долевого участия можно только после того, как этот договор зарегистрировали в Росреестре. Договор уступки (цессии) также нужно обязательно регистрировать в Росреестре. Если готовая квартира уже была передана по акту приема-передачи, продать ее по переуступке не получится: остается только стандартный договор купли-продажи.

Покупаем строящуюся квартиру через переуступку. У дольщика был открыт счет эскроу. Что это значит для нас?

Бояться счетов эскроу не нужно, наоборот — это дополнительная мера защиты дольщика. Счет эскроу открывается в надежном банке после регистрации договора участия в долевом строительстве. Дольщик вносит на этот счет стоимость квартиры. Деньги депонируются на счете до наступления срока передачи квартиры, указанного в ДДУ, плюс 6 и более месяцев. Застройщик может получить эти деньги от банка только после того, как будет подписан акт приема-передачи квартиры с дольщиком. Если сроки сдачи квартиры не соблюдаются, и у дольщика появляются основания для одностороннего отказа от ДДУ, он может забрать свои деньги со счета эскроу. С момента регистрации договора уступки прав требования по ДДУ вы получите все права по счету эскроу, который был открыт для первоначального дольщика, то есть в случае проблем со сдачей дома сможете забрать деньги с этого счета.

Информацию о банках, которым разрешено открывать счета эскроу для договоров участия в долевом строительстве, можно найти на сайте ЦБ РФ (раздел про соответствие банков ч.3 ст.15.5 214-ФЗ).

При покупке квартиры по уступке смутило, что договор на инвестиционную деятельность, а не долевого участия. Стоит ли брать такую квартиру?

В ФЗ об участии в долевом строительстве есть прямой запрет на переуступку юрлицами или индивидуальными предпринимателями простым гражданам строящегося жилья на основании договоров, которые связаны с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов (п.3 ст.1 214-ФЗ). Вам лучше поискать другую квартиру и не связываться с этим объектом.

Покупаю квартиру 214-ФЗ по уступке. По дому уже идет просрочка ввода в эксплуатацию. Смогу ли я получить неустойку, ведь фактически сам соглашаюсь на объект с просрочкой?

Вы все равно сможете требовать неустойку. При заключении договора об уступке прав требования на вас переходят все условия договора участия в долевом строительстве, в т.ч. срок передачи квартиры и право на неустойку за его нарушение. В ФЗ об участии в долевом строительстве прямо сказано, что передача готового объекта возможна только после ввода в эксплуатацию. То есть на момент заключения договора об уступке застройщик по объективной причине вообще не может передать квартиру в этом доме кому бы то ни было. Случаи освобождения застройщика от уплаты неустойки прописаны в законе (например, уклонение дольщика от приемки готовой квартиры). Данная ситуация к ним не относится, застройщику придется нести ответственность за просрочку.

Судебная практика по похожему делу: определение 18-КГ13-86, п.2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2013 года

Можно ли просить неустойку за просрочку передачи квартиры в двойном размере, если купили эту квартиру по переуступке у юрлица?

Да, можно. В п.2 ст.6 ФЗ об участии в долевом строительстве сказано, что застройщик уплачивает неустойку в двойном размере, если участником долевого строительства является гражданин. Уступка прав требования означает, что права первоначального дольщика переходят к вам в том объеме и на тех условиях, которые существовали на момент перехода прав. То есть вы становитесь полноценным участником долевого строительства вместо компании, которая продала вам квартиру по переуступке. Вы — участник долевого строительства и гражданин, поэтому можете просить неустойку в двойном размере.

Могу ли я требовать с застройщика компенсацию морального вреда и штраф, если квартира приобреталась по договору уступки и первоначальным дольщиком было юридическое лицо?

Да, можете. В ФЗ об участии в долевом строительстве прямо сказано, что законодательство о защите прав потребителей применяется к договорам, заключенным гражданами-дольщиками для личных нужд, в части, не урегулированной 214-ФЗ. Вопросы компенсации морального вреда и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований дольщика 214-ФЗ как раз не регулируются. Поэтому взыскивать компенсацию морального вреда и штраф можно на основании закона «О защите прав потребителей».

п.1.3. «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017:… к отношениям застройщика и гражданина, к которому перешли права требования по договору участия в долевом строительстве от первоначального участника долевого строительства (например, юридического лица), применяются нормы Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом № 214-ФЗ.

Смотрите также: п.10 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013.

От какой суммы считать неустойку при покупке квартиры по уступке — от цены в ДДУ или в договоре цессии?

В п.2 ст.6 ФЗ об участии в долевом строительстве сказано, что неустойка за просрочку передачи квартиры рассчитывается «от цены договора». Имеется в виду договор участия в долевом строительстве. Все его положения, в т.ч. о цене объекта, распространяются на вас как на нового дольщика. Ваши отношения с первоначальным дольщиком и сумма, которую вы заплатили за переуступку, в данном случае для расчета неустойки значения не имеют.

Распространяется ли на дольщика, купившего квартиру по уступке, полис страхования ответственности застройщика?

Да, конечно. Статья 15.2 214-ФЗ, регламентировавшая страхование гражданской ответственности застройщика, в связи принятием федерального закона 218-ФЗ от 29.07.2017 утратила силу, но уже существующие страховые полисы продолжают действовать. В предыдущей редакции этой статьи и в ст. 25 218-ФЗ прямо указывается на возможность замены выгодоприобретателя по договору страхования застройщика в случае уступки права требования. Для замены выгодоприобретателя по полису нужно письменно уведомить страховую компанию. Нюансы уведомления и необходимые документы лучше уточнить в самой страховой компании и правилах страхования.

В тему: Застройщик принуждает к переносу сроков передачи квартиры ради продления страховки, что делать?

В ДДУ и договоре уступки разные сроки передачи квартиры. На какой срок ориентироваться?

Верховный Суд РФ считает, что в таком случае нужно ориентироваться на срок из договора участия в долевом строительстве (см. п.5 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017). Дело в том, что по статье 384 ГК РФ права при уступке переходят от первоначального кредитора к новому на условиях, которые существовали к моменту перехода права. На момент заключения договора уступки в договоре с первоначальным дольщиком значится конкретный срок передачи квартиры. Изменить его можно лишь через подписание дополнительного соглашения к ДДУ, которое подлежит государственной регистрации. Нет зарегистрированного дополнительного соглашения к ДДУ — действует срок, изначально прописанный в ДДУ. Именно этот срок и должен переходить в договор уступки прав требования по ДДУ.

Купили квартиру по переуступке. Застройщик до уступки уведомил первоначального дольщика (ООО) о переносе сроков окончания строительства. Значит ли это, что срок передачи квартиры был изменен?

Нет. По 214-ФЗ застройщик обязан уведомлять дольщиков об изменении сроков строительства, но такое уведомление несет лишь информационную функцию и не меняет в одностороннем порядке условия ДДУ. Дольщику просто сообщают о сдвиге сроков и предлагают внести соответствующие изменения в ДДУ. Соглашаться на изменение сроков в договоре или нет — право дольщика. Если ООО, уступившее вам квартиру, никаких соглашений о переносе сроков не подписывало, вы можете быть спокойны. Ориентируйтесь на срок передачи квартиры, указанный в ДДУ изначально.

Пункт 4 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017:Поскольку законом не предусмотрена возможность одностороннего изменения договора, уведомление застройщика об изменении срока строительства само по себе не влечет изменений условий договора о сроках исполнения обязательства.

Продаем строящуюся по ДДУ квартиру по уступке уже после того, как срок передачи квартиры был нарушен? Кто получит неустойку за просрочку — новый дольщик или мы?

По умолчанию всю неустойку получает новый дольщик, если в договоре цессии не прописан другой вариант. Новый дольщик может требовать неустойку за весь период просрочки, т.е. со следующего дня за датой, когда квартиру должны были передать по условиям ДДУ.

Некоторые суды считают, что новый дольщик может претендовать на неустойку только за период с даты государственной регистрации договора цессии, но они не правы. Верховный Суд РФ в п.13 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017) объясняет, почему:

Право на взыскание с ответчика неустойки возникло у первоначального кредитора по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома с момента просрочки передачи квартиры. Соответственно, по договору уступки права требований новый кредитор приобретает тот же объем прав, в том числе право требовать взыскание неустойки с ответчика за весь период просрочки.

Практика Верховного Суда РФ по долевому строительству

Все о долевом строительстве:Что делать, если застройщик построил квартиру с недостаткамиСоветы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу домаКалькулятор расчета неустойки за просрочку передачи квартиры ДДУКуда жаловаться на застройщика

Статья с сайта Паритет — защита прав потребителей. Образцы претензий.

Paritet.guru

Редактор сайта Paritet.guru - все о защите прав потребителей в России. Вы можете задать свой вопрос в комментариях в этой статье. Постараюсь ответить на него в течение суток. Также получить консультацию можно по телефону +7 (804) 333 75 34 (звонок бесплатный).

Latest posts by Paritet.guru (see all)

Кот-юрист в Телеграме и ТамТаме

paritet.guru

Переуступка прав по ДДУ 214 ФЗ, как это происходит

Инвестиции в долевое строительство – один из самых выгодных вариантов приобретения жилья, особенно если финансирование проекта осуществляется на первых этапах строительства. У дольщика есть выбор: либо дождаться завершения стройки и въехать в новое жилье, либо передать свои права на него другому участнику. Однако по 214 ФЗ переуступка прав возможна только до момента подписания передаточного акта. Необходимо также учесть определенные риски, которые присутствуют при заключении данной сделки как для одной, так и для другой стороны. Как провести ее максимально безопасно, и на что нужно обратить особое внимание?

Что означает переуступка прав по ДДУ

Заключая договор долевого участия по 214 ФЗ, дольщик приобретает право требовать с застройщика жилье, после того как дом будет достроен и принят государственной комиссией. В то же время строительство дома – процесс долгий, могут возникнуть обстоятельства, которые заставят дольщика изменить первоначальные планы относительно будущей квартиры. В соответствии с федеральным законом в этом случае он может переуступить свои права по ДДУ другому лицу.

Что такое переуступка по ДДУ ФЗ 214? По сути, это смена участников в рамках одного основного договора. Между прежним и новым дольщиком заключается отдельный договор, который на юридическом языке именуется цессия. В документе фиксируются все основные моменты этой сделки: цена уступки, сроки проведения расчетов, исполнение своих обязательств прежним дольщиком и так далее.

Данная сделка регулируется  не только 214 ФЗ, также к ней применяются нормы гражданского законодательства. Следует учесть, что прежним участником осуществляется передача только того объема своих прав по ДДУ, которым он владеет. После подписания договора, он не несет никакой ответственности за дальнейшие действия застройщика. Переуступка никак не влияет на условия ДДУ, на основании которого она совершается. Она только закрепляет смену участников в одном конкретном договоре, условия которого остаются прежними.

Необходимые условия для совершения сделки

Между тем, реализация права на переуступку возможна только при соблюдении определенных условий. Таковыми являются:

  1. Дольщик в момент совершения сделки действительно обладает правом требования жилья по ДДУ и не уступил его ранее другому участнику;
  2. Переуступка по ДДУ возможна только в определенный период времени: после регистрации договора и до того момента, как подписан передаточный акт между дольщиком и строительной компанией. Если за это время дольщик не заключил договор цессии, то после оформления квартиры в собственность, он сможет ее продать в рамках сделки купли-продажи.
  3. Дольщик может переуступить свои права по ДДУ только тогда, когда он полностью выплатил застройщику цену договора. Если расчеты им были произведены не в полном объеме, то одновременно с цессией заключается договор о переводе долга на нового участника. Правила заключения данного соглашения подробно описаны в ГК.
  4. Если прежний дольщик не расплатился с застройщиком, требуется получить согласие последнего на данную сделку. По общему же правилу такое разрешение не требуется. Однако нужно учесть, что договор ДДУ может содержать требование получения разрешения застройщика на переуступку права при любых обстоятельствах.
  5. Если жилье приобреталось в ипотеку, то сделку потребуется также согласовать с банком, выдавшим кредит.

Все перечисленные выше условия являются обязательными. При их невыполнении договор цессии может быть признан недействительным. При этом, ответственность за их несоблюдение возлагается на продавца, который обязан вернуть покупателю всю сумму, уплаченную им по договору цессии.

Участники сделки должны поставить застройщика в известность о перемене дольщика. В противном случае покупатель может в дальнейшем столкнуться непредвиденными и довольно неприятными последствиями. Например, могут возникнуть проблемы с получением жилья, или невозможностью истребовать с застройщика компенсацию за нарушение им своих обязательств.

Важные моменты и возможные риски сделки по переуступке

Прежде, чем решиться на приобретение жилья по переуступке прав, необходимо убедиться в благонадежности самого застройщика и перспективах строительства. Нередко подобные сделки совершаются в то время, когда у строительной компании начинаются проблемы с финансированием проекта. Чтобы убедиться, что это не так, нужно проверить у застройщика проектные, правоустанавливающие и разрешительные документы на объект. Желательно посетить стройку и на месте посмотреть, соответствует ли фактический этап строительства проектным документам.

По закону, дольщик, уступающий свои права, не отвечает за срыв сроков строительства, получение новым участником некачественного жилья и другие нарушения застройщика, даже если он был осведомлен о проблемах. Все претензии после подписания договора цессии можно предъявлять только застройщику. Однако есть возможность оставить часть рисков по неисполнению обязательств застройщиком за прежним участником. Для этого в условия договора по переуступке включается пункт о поручительстве продавца за те или иные нарушения со стороны застройщика. Однако в юридической практике договоры на таких условиях заключаются в единичных случаях. 

Проблемы с неоплаченной задолженностью и просрочкой платежей могут также быть и у прежнего дольщика, а это дает право застройщику через определенное время аннулировать договор в одностороннем порядке. Поэтому это также необходимо проверить, получив у застройщика акт сверки платежей, где указаны все выплаты, произведенные участником, а также его долги по оплате.

Еще одна проблема, с которой может столкнуться покупатель – неоднократная продажа жилья. Если он окажется последним в цепочке продаж одной и той же квартиры, то он получает реальный риск остаться ни с чем, поскольку по закону право на жилье признается за первым покупателем. Договор ДДУ защищает дольщиков от подобных поворотов событий, так как он обязательно проходит регистрацию в Росреестре, и договор цессии, заключенный на его основе, также должен пройти эту процедуру. Поэтому переуступку прав не рекомендуется оформлять, если у прежнего участника вместо ДДУ имеется какой-то другой договор, например, предварительный, инвестиционный, вексель и так далее.

При заключении договора переуступки по ДДУ покупателя поджидают и другие риски, которые можно минимизировать, если провести сделку под контролем опытного юриста, знакомого с нюансами долевого строительства. Адвокаты Общества защиты прав дольщиков помогут оформить договор по переуступке,  проведут комплексный анализ компании-застройщика, просчитают возможные риски. Как связаться с нами, вы узнаете, если посетите страницу «Контакты».

 

Похожие статьи:

help-ddu.ru


Смотрите также