Как купить долю в квартире в ипотеку у родственников


Как выкупить долю в квартире у родственника на материнский капитал

Так как цены на недвижимость сейчас достаточно высокие, то не каждый может себе позволить квартиру за наличные. Поэтому многие семьи прибегают к выкупу через кредит или под залог. Но и это далеко не все возможные варианты. Существует такое понятие, как материнский капитал, который позволяет вам совершить покупку квартиры или доли в ней. Но многие задаются вопросом, может ли эта сделка быть осуществлена между родственниками, к примеру, мамой и дочерью. У подобного процесса есть свои нюансы, нужно знать, как распределить материнский капитал, чтобы не пожалеть об этом.

Сэкономьте ваше время и нервы. Нажмите сюда и в течение 5 минут получите бесплатную консультацию профессионального юриста.

Доли в доме или квартире

Если говорить о частях в недвижимости, которые можно выкупить, то к ним можно отнести одну или несколько комнат. Но стоит понимать, что закон позволяет совершить покупку только того жилья, которое пригодно для жизни, а пара комнат к такому не относится. Поэтому материнский капитал на них нельзя будет потратить. Именно поэтому запрещена покупка доли в однокомнатной квартире даже у родственников, потому что выделить ее попросту невозможно.

Если в одном помещении проживает сразу несколько человек, и все они являются владельцами в равных частях, то при решении одного из них съехать и продать свою долю другому покупка может быть осуществлена даже за материнский капитал.

Выкуп за счет материнского капитала

Зачастую большие семьи не идут на покупку однокомнатной квартиры или доли в помещении. Хотя бывают сложные ситуации, где это единственный выход. Существует два способа, при помощи которых можно выкупить квартиру за материнский капитал:

  • Через продавца после заключения договора купли-продажи. Далее вы должны передать на его личный банковский счет денежные средства, но осуществить это можно только после третьего день рождения ребёнка, на которого был получен материнский капитал;
  • При заключении договора с кредитной организацией. В этом случае кредит будет взят за счет банковских денег, а погасить вам его придётся при помощи материнского капитала. Этот способ намного лучше, потому что тогда не нужно ждать три года, а можно заключать сделку и сразу покупать недвижимость.

Полноценный выкуп

Если речь идет о покупке доли в недвижимости, в которой проживает семья и другие ее родственники, то приобретение части не запрещено законом. Здесь речь идет о том, что жилище станет полноценным владением одной семьи, поэтому можно использовать материнские выплаты. Данная сделка возможна между близкими родственниками, к примеру, мамой и ее детьми, но запрещена между мужем и женой, так как детские деньги считаются общими.

Но здесь также есть особый нюанс. К примеру, когда семья проживает с мамой и после выкупа части или всего помещения ей не обязательно съезжать. В этом случае деньги, поступившие на счет, останутся в семье, и распоряжаться ими смогут все вместе. Но здесь должны быть веские основания для проведения сделки, т.е. доказана её необходимость. Нужны будут убедительные аргументы и доказательства того, что данная покупка или выкуп доли мамы вам необходим. Если налоговый орган посчитает сделку подозрительной, то может вам не выдать средства материнского начисления.

Какие нужны документы?

Для того чтобы купить квартиру или долю в ней у своих родственников вам потребуется следующий список документов:

  • Паспорта;
  • Сертификат на материнский капитал и его копия;
  • Заявление, в котором вы должны назвать причину для получения материнского капитала;
  • Свидетельство о праве собственности на часть недвижимости мамы;
  • Копия договора купли-продажи, который ранее был зарегистрирован;
  • Выписка об отсутствии обременений и кредитов;
  • Заявление, в котором вы укажите, что квартира будет общей собственностью всех членов семьи.

Последний пункт продиктован тем, что материнские начисления считаются общими для родственников, т.е. мамы, папы и детей. Поэтому распоряжаться ими смогут все, даже будущие дети.

Покупка у родственников

Договор купли-продажи между родственниками (к примеру, мамой и детьми) будет заключён в стандартном виде. Но все же есть ряд ограничений, которые необходимо соблюдать:

  • Сделка не может быть мнимой, поэтому обналичить капитал можно только для покупки, а не для другой операции;
  • Запрещены лишь сделки между мужем и женой, но не между другими родственниками, такими как мать, отец, бабушка и братья;
  • Государство признает те сделки выкупа или покупки части в общей недвижимости, если другие родственники отказались от прав на нее.

После покупки деятельность и банковские счета вашей семьи и родственников будут проверять налоговые инспекторы, чтобы предотвратить незаконное обналичивание материнских выплат.

Выделение доли детям

Так как капитал является общим, то и распоряжаться новой недвижимостью могут все члены семьи: мамы, папы и малыши. Поэтому дети должны получить свою часть в квартире. При оформлении необходимо указывать, что собственность будет оформлена в общее пользование, зафиксировать размер каждой части помещения всех родственников.

Если всё оформлено будет на детей, то органы налоговой службы могут начать сомневаться в законности. Помните, что выделение части должно произойти не позднее чем через полгода после покупки квартира или выкупа доли в ней, когда будут выплачены все деньги продавцу.

Выкуп жилого дома

Дом является тем объектом недвижимости, который также можно купить за деньги от материнских начислений. Поэтому можно совершить покупку только его части или части у родственников. Но при этом должны быть соблюдены такие правила:

  • Помещение должно быть пригодно для проживания и иметь все необходимые коммуникации;
  • Должно быть документальное подтверждение того, что дом признан пригодным для проживания.

Часто случается, когда в доме есть другие хозяева, к примеру, ваша мама или другие родственники, которые продают вам только часть дома. Такая сделка возможно только в случае, если недвижимость была оформлена как двухквартирный дом. Только тогда вы сможете получить деньги для приобретения доли в таком помещении и купить его.

Что стоит запомнить?

Существует несколько нюансов, которые должна помнить любая семья, которая покупает имущество на материнские начисления у своих родственников, у мамы или бабушки:

  • Вы имеете право распоряжаться своим материнским капиталом для того, чтобы улучшить условия жизни, заплатить за учебу детей или увеличить пенсию мамы;
  • Что касается улучшения условий проживания, то вы можете не только купить квартиру, выкупить долю, но и совершить реконструкцию, построить свой дом;
  • Жилым помещением признается только изолированная часть дома или комната в большой квартире;
  • Закон разрешает не только совершать покупку целого помещения, но и выкупить долю в нем. Но исключением является часть в однокомнатной квартире, потому что там невозможно выделить долю;
  • Приобретение можно совершать не только у незнакомых людей, но еще у своих родственников (мама, отец или брат).

Когда вам могут отказать в выдаче средств?

Покупаемое помещение должно находиться на территории России и не являться аварийным. Средства будут переведены на счет продавца только после того, как будет заключён договор купли-продажи и зарегистрирован, пенсионный фонд даст свой положительный ответ на ваш запрос. Можно говорить о том, что такая покупка осуществляется в кредит, потому что продавцу приходится ждать получения свои деньги определенное время. Часто семьи или их родственники берут кредит в банке, а потом гасят его за счет капитала. Также вас может ожидать выездная проверка, когда пенсионный фонд приезжает в квартиру и принимает решение о её пригодности для жизни. И только после этого вы сможете получить на свой счет определённую сумму денег.

Покупка комнаты

Если средств не хватает для того, чтобы купить квартиру, то есть возможность выкупа только комнаты. В договоре обязательно должно быть четко указано то, что вы выкупаете комнату, а не долю в квартире. Зачастую такое делают именно с коммунальными квартирами.

Нельзя покупать комнату в общежитии, потому что эти здания не пригодны для полноценного проживания мамы с ребёнком. Часто общежитие имеет статус жилого дома, но проверять это нужно заранее.

Если вы будете следовать всем правилам, которые описаны в законе России, то сможете купить замечательное помещения для всей вашей семьи. Материнский капитал сможет решить ваши проблемы с жилищными условиями. Но все же стоит обращаться к помощи специалистов из сферы недвижимости, налоговой и нотариусам. Все они помогут вам правильно собрать необходимые документы, зарегистрировать их и подать прошение для приобретения недвижимости.

Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.Мы рекомендуем Вам обратиться за бесплатной консультацией к нашему юристу.

pravonedv.ru

Как купить долю в квартире: нюансы покупки и оформления

Некоторые объекты недвижимости обладают статусом долевой собственности - это часть в общем праве, которая часто достается наследственным путем, а также после совместного приобретения недвижимости, раздела имущества или приватизации коммунальной квартиры несколькими владельцами. Доли являются самостоятельными объектами права, которые также продаются, покупаются, подлежат наследству, дарению или другому формату передачи прав на недвижимость.

Что значит купить долю в квартире?

Купить долю в квартире - значит приобрести некоторую часть в праве собственности на недвижимость, где остальные части принадлежат другим владельцам.

Как правило, доля покупается с определенной целью:

  • для регистрационного учета на этой жилплощади;
  • для проживания в одном из помещений многокомнатной квартиры;
  • в качестве инвестиции;
  • с целью дальнейшего выкупа всего объекта.

В долевой собственности каждому владельцу в общем праве принадлежит определенная доля. Это может быть 1/2, 1/5, 1/100 или 15/48, при этом в сделке может участвовать любой долевой формат. Когда доля не выделена в натуральном формате, сложно определить, какая именно часть недвижимости продается, в этих случаях сособственники часто решают вопрос о правах пользования объектом в суде. Доля, выделенная в натуре, как правило, соответствует одной или нескольким комнатам в квартире, закрепленными за формальным собственником.

Доля в квартире продается, как любой объект недвижимости, при условии некоторых дополнений в пакет документации, необходимой для регистрации права собственности.

Как купить долю в квартире у родственников?

Зачастую, получив в наследство объект недвижимости, граждане невольно становятся участниками долевой собственности. Похожая ситуация происходит при приватизации объекта на нескольких членов семьи или родственников. В дальнейшем один из родственников стремится приобрести весь объект в целом.

Все участники долевой собственности обладают юридическим преимуществом - они имеют преимущественное право покупки. То есть, приняв решение продать свою долю, ее владелец изначально должен предложить сделку остальным сособственникам.

В письменном формате собственник доли обязан уведомить остальных владельцев объекта о стоимости продажи, условиях покупки и временном периоде предложения. При отказе остальных собственников покупать долю или при истечении 30 дней сделка может быть проведена с третьими лицами.

Поэтому, зная о том, что родственник продает свою долю, каждый участник долевых правоотношений должен помнить, что в этом варианте преимущественное право на покупку у него.

Как купить долю в квартире в ипотеку?

Купить долю в объекте недвижимости в ипотеку формально возможно, в практическом плане все не так хорошо. Далеко не все банковские структуры готовы кредитовать долевую собственность, точнее, таких банков - единицы. Но даже они устанавливают особые условия, отличные от стандартного ипотечного кредитования, ведь доля в квартире считается высокорискованным активом.

Наиболее часто банки соглашаются оформлять жилищный займ только при условии, что это единственная доля в квартире, не принадлежащая заемщику, и после выдачи ипотеки он сможет стать владельцем всего объекта. В этих ситуациях залоговым имуществом признается вся квартира.

Конечно, встречаются и такие программы, по которым можно приобрети отдельную долю или комнату, выделенную в натуре, но встречаются они в линейке банковских предложений крайне редко и отличаются более высокими процентными ставками.

Как купить долю квартиры на материнский капитал?

Объем материнского капитала зачастую не позволяет реализовать его для покупки полноценного жилья, и тогда родители, пытаясь освоить льготные средства, подыскивают долю в квартире, которую возможно приобрести с использованием маткапитала.

Законодательно это возможно, но основным условием приобретения является обязательный выдел доли в натуре, то есть приобретаемая часть объекта недвижимости должна быть обособлена от других комнат и мест общего пользования. То есть, с помощью капитала можно приобрести комнату в многокомнатной квартире или общежитии.

Еще одним важным условием покупки доли с использованием маткапитала является исключение сделок с родственниками. То есть приобрети комнату в объекте, где сособственниками являются родственники нельзя. Такая мера позволяет государству бороться с фиктивной реализацией материнского капитала.

Как купить долю в приватизированной квартире?

Если квартира приватизирована и принадлежит нескольким собственникам, то приобрести одну из долей вполне реально. Хотя иногда можно столкнуться со сложностями, связанными с преимущественным правом покупки у других владельцев.

Поэтому для сделки и регистрации договора потребуется, помимо стандартного комплекта документации, нотариально заверенное уведомление остальных участников собственности о продаже объекта за определенную цену, с момента получения которого минуло тридцать дней.

А если к вопросу о продаже доли в квартире соседи относятся нормально, то можно просто съездить с ними к нотариусу, где они составят официальный отказ от преимущественного права приобретения - в этом случае вопрос решается в течение дня и не нужно ждать целый месяц до выхода на сделку.

Если порядок пользования определен или доля выделена в натуре, то можно сразу регистрировать договор купли-продажи. В противном случае, лучше сначала составить соглашение с остальными сособственниками о перераспределении долей, зарегистрировать его, а затем, на основании этого документа проводить сделку.

Как оформить долю недвижимости?

Случаются ситуации, когда в едином объекте недвижимости требуется выделить долю, перераспределить одну из долей между остальными участниками или предоставить часть собственности третьему лицу. В каждом из этих случаев придется заниматься регистрацией нового собственника.

Оформить долю недвижимости можно по договору купли-продажи или договору дарения, а также право собственности оформляется на основании свидетельства о наследстве или судебного решения. В зависимости от способа получения права, составляется заявление о регистрации собственности, которое регистрируется в территориальном филиале ФРС.

Особенности оформления есть у каждого варианта:

  • Дарение предусматривает возможность оспаривания сделки остальными дольщиками, которые могут посчитать, что преимущественное право покупки не было реализовано. К тому же получатель доли по дарению обязан заплатить налог, исключение составляет лишь дарение между близкими родственниками.
  • Наследование доли в праве собственности по закону или завещанию позволяет наследникам продать либо подарить полученную долю, а также распределить ее между собой. Также часть в праве собственности может быть выкуплена одним из дольщиков по договоренности с остальными.
  • Переоформление доли на ребенка требуется, когда родители воспользовались ипотечным кредитованием и желают использовать материнский капитал для расчетов с кредиторами. В этом случае при согласовании с банком и органами опеки ребенку выделяется доля в квартире, а маткапитал перечисляется банку в счет погашения ипотечного долга.
  • В судебном порядке доля переоформляется в любых ситуациях, когда мирным путем собственники не могут достичь соглашения. В дальнейшем право собственности регистрируется на основании решения суда.

Как оформить куплю-продажу доли в квартире?

Купля-продажа доли в квартире регламентируется ст.250 ГК, где описано право преимущественного приобретения доли другими участниками долевой собственности и порядок отказа от такого права.

Для регистрации договора КП в регистрационный орган требуется представить следующий комплект документации:

  • договор купли-продажи;
  • документы, подтверждающие собственность продавца объекта;
  • нотариально заверенные документы (отказ или уведомление) о соблюдении регламента ст.250 ГК;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • нотариально заверенные согласия супругов участников сделки на проведение купли-продажи.

Эти документы требуются в ФРС, без них осуществить регистрацию перехода права невозможно.

Однако, покупателю рекомендуется также затребовать такие документы, как справку о составе семьи (о лицах, зарегистрированных на покупаемой жилплощади), справку об отсутствии задолженностей по налогообложению и коммунальным услугам, выписку об объекте из государственного реестра прав.

Как купить долю в квартире у несовершеннолетнего?

Покупка недвижимости у несовершеннолетних собственников всегда полна рисков, ведь юридические действия за продавца исполняет законный представитель (родитель). Государство активно контролирует любые переходы прав несовершеннолетних и бдительно следит соблюдением интересов ребенка. Поэтому любые несоответствия всегда трактуются в пользу несовершеннолетнего.

Для покупки доли у малолетнего собственника к обычному пакету документации потребуется добавить письменное разрешение органов опеки на осуществление сделки. Более того, его разрешение содержит какие-либо условия, то потребуется документальное подтверждение их исполнения.

К примеру, если взамен продаваемой доли ребенку требуется предоставить соответствующую часть в другой квартире, то на сделку потребуется документ о получении несовершеннолетним такого имущества в собственность. А если в разрешении содержится указание о приобретении объекта для ребенка в дальнейшем, то лучше воспользоваться банковской ячейкой и произвести расчеты по сделке только после исполнения постановления опеки.

homes24.info

Купля продажа доли в квартире между родственниками

Иногда люди сталкиваются с необходимостью продать или выкупить долю в квартире/коммуналке. Не имея образования юриста, осуществить сделку без помощи специалиста будет сложно. Вкратце вы узнаете, что представляет из себя этот процесс.

Покупка доли в квартире у родственников при взаимном согласии

Следует помнить о том, что если лицо не имеет права распоряжаться конкретной собственностью части квартиры, то оно и не сможет реализовать долю без заверенного в законном порядке удостоверения о доверительном акте от лица, владеющего долей:

  1. Собственники других долей квартиры должны быть уведомлены в письменном порядке о совершении продажи одной из долей. В извещении о продаже должны быть указаны цена товара, его описание (адрес, площадь, размер доли) и условия передачи права на имущество, а также срок, в течение которого оповещаемый обязан предоставить в письменной форме соглашение/отказ на продажу, либо изъявить желание о приобретении этой доли на правах первоочередного собственника. Данное письменное оповещение желательно составлять с помощью нотариуса.
  2. Имейте в виду, что если на какую-то долю квартиры имеет права собственности несовершеннолетний, извещение на его имя должно быть отправлено в адрес органов опеки и попечительства.
  3. Собственник доли направляет по адресу заявителя письменное подтверждение на то, что он отказывается от приобретения доли в квартире в течение 30 дней.
  4. Родственник, изъявивший желание приобрести в собственность долю в той квартире, в которой у него уже имеется доля на право пользования, обязан в течение 30 дней с момента получения письменного извещения дать согласие на покупку (в письменной форме). По истечении срока 30 дней собственник вправе продать долю третьему лицу (не родственнику), если совладельцы квартиры не подтвердили письменно своё желание/отказ на приобретение прав собственности на долю.

Процедура купли-продажи

Помните, что с 15 июля 2016 года все сделки по передаче права на собственность осуществляются в нотариальном порядке:

  1. Составляется договор купли-продажи. Желательно написать его вместе с нотариусом, поскольку он точно пояснить вам все тонкости постоянно меняющегося законодательства. Хотя договор можно составить и собственноручно. Форма этого документа указана в Росреестре. К договору можно приложить план квартиры с указанием продаваемой части жилплощади.
  2. Создаётся акт приёма-передачи доли с указанием паспортных данных продавца-покупателя, данные о том, что доля передана в надлежащем состоянии.
  3. Помните, что договор и акт должны быть в трёх экземплярах: по одному экземпляру каждого документа на руки продавцу, покупателю и органам Росреестра.

Необходимые документы

Продавцу:

  • Ксерокопии паспорта собственника/доверенность от собственника с ксерокопией его паспорта
  • Бумага, подтверждающая право на владение долей – договор предыдущей купли-продажи, или же акт дарения либо мены.
  • Свидетельство о праве собственности на долю.
  • Комплект документов из БТИ – кадастровый паспорт, экспликация и поэтажный план здания.
  • Выписка из домовой книги и справка из органов ЕГРП.
  • Нотариально подтверждённое согласие супруга и/или отказ других собственников от покупки доли.
  • Справку из органов опеки и попечительства, если на долю имеет право несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно способный член.

Покупателю:

  • Ксерокопия паспорта
  • Заявление на государственную регистрацию перехода права на собственность.
  • Квитанция за оплату госпошлины на регистрацию.

Юристы советуют! После сбора всей документации в течение 18 дней с момента подписания акта купли-продажи доли необходимо подать документы в Росреестр на регистрацию права на собственность, или в местный многофункциональный центр (МФЦ).

Как оплатить сделку?

Росреестр сообщает о следующих безопасных способах передачи денежных средств:

  • Оформление ипотеки в пользу продавца. Недостатки этого способа заключаются в том, что распоряжаться покупатель полученной долей сможет только после выплаты ипотеки, и снова придётся обращаться в регистрирующий орган при завершении оплаты на установление прав собственности.
  • Оплата по аккредитиву. Для этого продавцу сначала нужно заключить договор с банком на открытие аккредитива. Покупатель перечисляет деньги в банк, а продавец при предоставлении необходимых документов забирает деньги из банка.
  • Передача денег через банковскую ячейку. В этом случае договор с банком заключается и продавцом, и покупателем. В договоре указываются условия открытия ячейки, какой будет к ней доступ с обеих сторон.

Как продать квартиру без налогов?

Покупатель, являющийся близким родственником собственнику, не имеет права на получение налогового вычета с покупки.

Близким родственником в юриспруденции считаются:

  • супруг
  • дети
  • родитель/ли
  • бабушка/дедушка

Важно! Без уплаты налога можно подарить права собственности на долю посредством дарственной, а об уплате средств за долю можно договориться между собой, обязуясь выплатить средства по принципу «честного слова».

Налоговый вычет

НДФЛ указывает на сумму налога в 13% от цены, указанной в договоре. Он не взимается, если:

  • Стоимость доли составляет менее 1 млн рублей.
  • Собственность была в пользовании более трёх лет.
  • Сумма, указанная в договоре купчей, соответствует ценовому диапазону продаваемой доли.

Важный момент: купля-продажа между близкими родственниками не подразумевает получение налогового вычета. Если участники сделки подтверждают, что они не являются супругами/бабушкой-внуком и др. вариаций/родителями-детьми, то в этом случае покупатель имеет право на получение налогового вычета.

Договор купли-продажи между родственниками — образец

Обязательные пункты договора

  • Дата и место подписания.
  • Исчерпывающую информацию об объекте сделки (какая часть доли, площадь квартиры и доли).
  • Полные паспортные данные всех сторон договора.
  • Полную стоимость сделки с письменной расшифровкой.
  • Подписи обеих сторон с расшифровкой.
  • Если на продаваемую часть претендует кто-либо из третьих лиц или на помещение наложено какое-либо ограничение, указать эту информацию.

Принудительный выкуп доли у родственников

Для осуществления выкупа доли у родственника в принудительном порядке необходимо наличие ниже перечисленных трёх факторов одновременно:

  • Доля собственника является незначительной (например, 1/6 от пятикомнатной квартиры) – это должен установить суд.
  • Наличие подтверждения того, что выделить эту долю в реальности невозможно.
  • Отсутствие существенного интереса в пользовании этой долей.

Аргументы при требовании выкупа

Если выкупать долю приходится принудительно, то для начала нужно попытаться договориться мирным путём. Документально это можно сделать в письменной форме, таким образом, вы на бумаге подтвердите эту попытку перед государственными органами.

И в случае отказа или молчания на это заявление вы вправе принудительно совершить покупку.

Плюсы и минусы купли-продажи квартиры между родственниками

Недостатком приобретения доли у родственников являются следующее:

  • Невозможность в дальнейшем держать под контролем действия родственника с долями.
  • Если часть жилплощади куплена супругами, при разводе она будет является совместно нажитым имуществом, в отличие от акта дарения.

Ожидаемые плюсы:

  • Размер госпошлины, взимаемый за соглашение, уменьшается прямо пропорционально степени родства участников сделки.
  • Если всё выполнено в рамках закона, то в последующем никто не сможет признать сделку недействительной.
  • После смерти продавца на долю, приобретённую родственником, не могут претендовать третьи лица, так как доля переходит в собственность по наследству.
  • Если участники сделки не признаются в качестве близких родственников, то они имеют право на получение налоговой льготы.
  • Для сторон возможно предусмотреть широкий круг гарантий.
  • Возможно заключение предварительного соглашения.

Отличия купли квартиры у родственников от дарения и завещания

  • При продаже доли владелец не имеет права на получение льгот на налогообложение и оплату нотариальных услуг.
  • Продавец не сможет отменить своё решение о продаже, в отличие от дарителя.
  • Продажа доли не является сокрытым способом предоставления права на собственность в отличие от завещания.
  • Дарственная предполагает отсутствие налогового вычета.
  • По завещанию доля может отписываться только тому, кто имеет право собственности на эту площадь, дарственная же подразумевает, что даритель дееспособный и не является малолетним. Покупатель же может представлять из себя любое лицо.
  • Купля-продажа представляет собой передачу прав на собственность на безвозмездной основе.
  • Согласно договору купли-продажи, права сторон могут иметь самый высокий спектр по их усмотрению. Дарственная обязывает передать права пользования, а даритель должен принять эти права. Завещание подразумевает акт приёма передаваемого наследства.
  • При купле-продаже продавец обязан выплатить налог на доходы физических лиц. При дарственной оплачивает НДФЛ одаряемый, не являющийся родственником дарителю. Завещание подразумевает выплату налога, если передаваемое имущество больше установленного минимального размера оплаты труда (МРОТ) в России.
  • У покупателя права собственности появляются только после совершения акта регистрации сделки у нотариуса, как и при получении имущества посредством завещания и путём дарения – также необходимо пройти регистрацию в Росреестре соглашения на дарственную и зарегистрировать свидетельство о завещаемом имуществе.

Полезно знать! На деле мероприятие по купле-продаже оказывается не таким затруднительным, если доверить дело профессиональному риелтору или нотариусу, которые подскажут, как правильно осуществить сделку на законных основаниях.

Алгоритм ваших действий будет следующим:

  1. Вы отправляетесь к нотариусу и рассылаете составленные с его помощью извещения о продаже/покупки доли первоочередным собственникам жилплощади.
  2. Собираете необходимый пакет документов.
  3. Осуществляете сделку в нотариальной конторе.

Бесплатная онлайн-консультация юриста по наследству

pravonaslednik.ru

Как купить долю в квартире, покупка доли на материнский капитал у родственников – риски и подводные камни

В наше время цены на недвижимость достаточно высокие. Поэтому одним из методов решения жилищного вопроса является покупка доли в квартире. Несмотря на то, что при этом финансовых ресурсов тратится меньше, формально эта процедура намного сложнее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-51-68. Это быстро и бесплатно!

Давайте рассмотрим основные сложности, возникающие при покупке доли в квартире.

Понятие и назначение доли в квартире

Доля в квартире – это часть права владения квартирой. В документах эта часть записывается с помощью дробного числа. Например, ½ или какое-либо другое дробное число.

При этом нельзя четко разделить квартиру на долю, прописанную в документах. Придется договариваться на месте кому и какой частью квартиры пользоваться.

Основные сложности при покупке доли в квартире

1 сложность – другие владельцы. То есть, если вы захотите продать свою долю в квартире, то право на первоочередную покупку возникает у ваших соседей – других дольщиков. Естественно, это необходимо все оформить документально.

В документах вы должны отразить условия продажи, а также реальную стоимость вашей доли в квартире. На этом процедура не заканчивается.

Вы должны либо передать лично в руки этот документ – уведомление о продаже вашей квартиры под личную подпись владельцев других долей, либо воспользоваться почтовыми услугами и отправить владельцам других долей письмо с уведомлением.

Нужно ли выделять долю в квартире ребенку и как это можно сделать, узнаете по ссылке.

После этого у собственников других долей есть ровно 1 месяц, чтобы принять решение: покупать долю или отказаться от данного предложения. Обязательно уведомите владельцев других долей о покупке! Иначе можете лишиться своей доли.

Особенности покупки доли в квартире.

Т.к. совладельцы квартиры в случае, если вы не предложили им выкупить вашу часть могут подать на вас иск и все ваши права и обязанности на эту часть собственности перейдут к ним по решению суда.

В случае, когда у вас нет возможности уведомить других собственников, например, если они находятся под стражей или еще по каким-то причинам, вы можете оформить сделку не через договор купли-продажи, а путем написания дарственной. В этом случае процедура становится проще и согласие остальных собственников не требуется.

Зачем нужно выделять доли в квартире, читайте здесь.

2 сложность – несовершеннолетние собственники. Нередко бывает такая ситуация, когда собственниками являются лица младше 18 лет. В таком случае плюсом ко всем документам необходимо получить разрешение родителей на продажу, а также органов опеки. Причем, условия проживания ребенка должны улучшиться.

3 сложность – отсутствие выгоды. Как правило, при продаже доли квартиры ее стоимость получается меньше, чем если бы продавалась вся квартира полностью и считалась бы стоимость доли от стоимости всей квартиры. То есть получается упущенная выгода.

Можно ли приобрести долю в квартире, где зарегистрирован ребенок

Как мы уже говорили ранее, такую квартиру приобрести можно. Но для этого необходимо немного расширить пакет документов, которые нужно собрать. А также получить разрешение органов опеки и попечительства. При этом условия проживания ребенка должны улучшиться.

Как можно подарить долю в квартире родственнику — читайте в этой статье.

Как обезопасить себя

Этот вопрос наверняка задавал себе каждый собственник. Для того, чтобы в дальнейшим не было никаких проблем с приобретенным имуществом необходимо следовать следующим правилам:

  1. Основное, о чем необходимо позаботиться – соблюсти права всех остальных собственников. Если этого не сделать, то в дальнейшем сделку по купле-продаже доли могут признать незаконной и ничего хорошего из этого точно не выйдет. Только больше проблем прибавится. Поэтому необходимо внимательно ознакомиться с законодательством РФ или обратиться к грамотному риэлтору, который знаком с правовой стороной вопроса.
  2. Следующим шагом, как мы уже говорили ранее, необходимо предложить приобрести долю остальным собственникам. Не пропускайте этот шаг, он очень важен!Однако, если долю покупает один из собственников, то согласие остальных собственников, при наличии, уже не требуется.
  3. Обязательно проверьте подлинность всех документов! Начиная от документов, подтверждающих личность собственника, и заканчивая документами на собственность.

    О важности этого шага рассказывать не приходится. Все мы наслышаны о мошенниках и черных риэлторах, поэтому очень тщательно смотрите все документы. Помните, это залог вашей безопасности.

  4. Одним из способов мошенничества является оформление сделки через договор дарения. По законодательству Российской Федерации в некоторых случаях такую сделку могут признать фальшивой. И покупатель потеряет не только деньги, но и право собственности. Поэтому, если продавец предложил вам оформить сделку через договор дарения, это повод задуматься!

Стоит ли покупать долю в квартире, ответ смотрите в этом видео:

Какие еще риски возможны

  1. Иногда возникают ситуации, когда продавец продает заложенную или обремененную долю. Например, взятую в ипотеку долю, которая еще не оплачена. Или, например, долю, заложенную в ломбарде и подобных местах. Поэтому внимательно изучайте документы на собственность, из них можно узнать много информации.
  2. Также иногда бывает негативное отношение других дольщиков к новому «соседу». От этого никто не застрахован. Но это не так страшно, как риск, связанный с документами.

Кто имеет преимущественное право на выкуп доли в квартире, читайте по ссылке.

Как купить долю на материнский капитал

Всем известно, что обналичить материнский капитал нельзя.  Но его можно вложить в недвижимость. Учитывая его размер (453000 на 2016 год), понимаешь, что на квартиру даже в провинциальном городе этих денег не хватит.

Но мало кто задумывался о том, что этих денег вполне хватит на комнату в каком-нибудь небольшом городке. То есть, вы вполне законно можете инвестировать эти деньги в недвижимость.

Требования при покупке доли на материнский капитал

Основным требованием является обособленность покупаемой площади. То есть, это должна быть отдельная комната или даже несколько комнат. Исходя из этого ясно, что купить долю в 1- комнатной квартире невозможно.

Отказать от доли в квартире можно в пользу любого человека, а как это сделать, читайте тут.

Приобретение доли с использованием услуги кредитования

Нередко возникает ситуация, когда доля в квартире стоит больше 453 тысяч рублей, то есть суммы материнского капитала. В этом случае, если своих сбережений не хватает, покупатель может воспользоваться услугой ипотечного кредитования и часть займа погасить материнским капиталом.

Как это работает
  1. Покупатель выбирает объект недвижимости (долю в квартире), который он хочет приобрести.
  2. Собирает все документы, которые необходимы банку для подтверждения своей платежеспособности, а также указывает, что хочет часть средств погасить с помощью материнского капитала.
  3. Покупатель подает заявку на ипотеку на всю сумму, которая ему необходима для полной оплаты доли (включая 453 000).
  4. Банк проверяет все документы и принимает решение о выдаче ипотеки.
  5. Если решение положительное – покупатель заключает договор с банком.
  6. Банк перечисляет сумму на счет продавца, продавец с покупателем оформляют все необходимые документы по передачи собственности.
  7. Покупатель передает данные о покупке доли в Пенсионный Фонд Российской Федерации, вместе со всеми подтверждающими документами и кредитным договором.
  8. Пенсионный Фонд перечисляет денежные средства (материнский капитал) банку в счет погашения основного долга покупателя.
  9. Покупатель выплачивает оставшуюся сумму. После выплаты всей суммы долга он получает документ о праве собственности без обременения и может распоряжаться ей по своему усмотрению.

Перед продажей доли в квартире нужно отправить уведомление другим собственникам.

Приобретение квартирной доли без привлечения заемных средств

В этом случае все намного проще. Потому что в сделке участвуют только 3 стороны, а поэтому формальностей, документации, времени и нервов требуется гораздо меньше.

Пошаговый алгоритм
  1. Покупатель выбирает объект недвижимости (долю в квартире), который он хочет приобрести.
  2. Покупатель составляет с продавцом договор, указав, что оплата будет произведена с помощью материнского капитала.
  3. Покупатель предъявляет договор и все необходимые документы в Пенсионный Фонд Российской Федерации.
  4. ПФ РФ проверяет все документы и информирует покупателя о принятом решении.

    Решение может быть отрицательным в случае неверного заполнения документов или при обнаружении каких-либо не соблюдений законодательства Российской Федерации при продаже доли, или в иных случаях, предусмотренных законодательством РФ.

  5. В случае положительного решения продавец с покупателем решают все документальные вопросы, а Пенсионный Фонд РФ перечисляет денежные средства на счет продавца.

Как приобрести долю в квартире, принадлежащую родственникам

Основной момент при покупке доли у родственников – согласие всех членов сделки. Остальные нюансы такие же, как и при покупке квартиры у людей, не являющихся родственниками.

Что можно делать, имея долю в квартире, расскажет это видео:

Плюсы и минусы статуса дольщика

Рассмотрим основные преимущества:

  1. Хорошее вложение денег, т.к. недвижимость с каждым годом растет в цене.
  2. Возможность прописки.
  3. Возможность использовать эту собственность в качестве залога. Например, при получении кредита в банке процентная ставка будет меньше, так как кредит будет обеспечен.

Как выделяются доли в квартире, читайте по ссылке.

Из минусов можно выделить один, но существенный – наличие других дольщиков, с которыми надо поддерживать дружелюбные отношения, чтобы лишний раз не было «головной боли».

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

| Оставить отзыв

pronovostroyku.ru


Смотрите также