Как купить квартиру в спб если нет денег на первоначальный взнос по ипотеке


Ипотека или аренда - что выгоднее в Петербурге?

Споры о том, что полезнее для кошелька – покупать жилье в ипотеку и долгие годы выплачивать банку проценты, или же снимать квартиру, отдавая свои кровные «чужому дяде», идут постоянно. Главный аргумент сторонников кредита - в том, что деньги они платят за свое жилье. Доводы любителей съемного жилья – аренда экономически выгодней, чем ипотека, ведь всегда можно найти вариант дешевле, да и ежемесячный арендный платеж, как правило, меньше ипотечного. К тому же при желании легко сменить место жительства.

И у того, и у другого способа есть свои преимущества, но мало кто детально вникал в этот вопрос и считал расходы при каждом варианте. Это мы и попытаемся сделать. Сразу оговоримся, наши расчеты – абстрактны. Точнее, основаны на реалиях исключительно сегодняшнего дня. Абсолютно все эксперты, к которым мы обращались за помощью, говорили, что строить предположения, какой будет экономика нашей страны через 20 лет, не имеет смысла.

Но мы рискнули и построили наши расчеты исходя из того, что каких-то резких экономических потрясений в стране не будет.

В качестве примера взяли молодую семью без детей, у которой есть миллион рублей собственных средств и которая подыскивают однокомнатную квартиру. Итак, пара стоит перед выбором – покупать или снимать?

Ипотека

Средняя стоимость однокомнатной квартиры, выставленной на продажу, в Петербурге составляет 3,9 млн рублей. Эта цифра актуальна как для первичного, так и для вторичного рынка, потому что цены на первичке и вторичке Северной столицы практически сравнялись.

Поскольку покупать квартиру в кризис – дело рискованное, а времени и необходимых знаний у молодых людей нет, они решили воспользоваться помощью риэлтора. Услуги специалиста в Петербурге в среднем обходятся в 100 тысяч рублей. Еще 10-15 тысяч потребуется на сопроводительные расходы по сделке.

Мы попросили специалистов банков рассчитать ипотечный кредит с указанными условиями и суммами, и вот что получилось. При первом взносе 900 тысяч рублей (напомним, 100 тысяч уйдет на оплату риэлтора) и сумме кредита в 3 миллиона рублей на 20 лет под 11% годовых каждый месяц нашим молодоженам придется выплачивать по 30 966 рублей. За эти годы переплата по кредиту составит 4 431 756 рублей, страховка квартиры на период ипотеки обойдется примерно в 60 тысяч рублей.

Таким образом, наша молодая семья через 20 лет выплатит за квартиру в общей сложности 8 491 756 рублей (сумма кредита, плюс переплата, плюс первоначальный взнос, плюс оплата услуг риэлтора и страховки).

Аренда

Снять однокомнатную квартиру с мебелью в Петербурге сегодня можно за 18 тысяч рублей на окраинах города, 20-27 тысяч в развитых районах и 35-40 тысяч в историческом центре. Возьмем среднюю стоимость - 20 тысяч рублей – это самый типовой вариант.

Для того, чтобы найти хорошую квартиру и не рисковать, опять же придется воспользоваться услугами риэлтора, которые равны месячной арендной плате. Возможно, потребуется внести залог за имущество хозяину квартиры (впрочем, эти деньги при переезде вернутся). Но допустим, что расходы молодой семьи составят 50 тысяч рублей, и у них останется 950 000 рублей. Эти деньги пара может положить на депозит, чтобы начать копить на собственную квартиру.

Какое-то время аренда жилья будет обходиться паре дешевле ипотеки – 20 тысяч рублей вместо почти 31 тысячи платежа по кредиту. Однако стоимость аренды квартиры так или иначе будет расти, а платежи по ипотеке - нет. Насколько за 20 лет вырастут арендные ставки, сказать сложно. Например, в последние пару лет съемные квартиры в Петербурге практически не дорожают, а порой даже демонстрируют снижение расценок. Но если рассчитывать рост стоимости «съема» исходя из роста 5-6 процентов в год, как это было в докризисные времена, то арендная плата в 20 тысяч за 20 лет может превратиться в 45-50 тысяч рублей.

Итого, через 20 лет наша уже не молодая семья будет иметь ежемесячный платеж за съемную квартиру в районе 50 тысяч, а на счету в банке у нее будет около 4 миллионов рублей. Это при условии, что пара исправно будет копить и по возможности пополнять депозит, не снимая с него деньги на крупные покупки.

Сравним?

Итак, через 20 лет семья, взявшая ипотеку, выплатит за квартиру в общей сложности 8,5 миллионов рублей и станет собственником недвижимости, которая на тот момент подорожает и скорее всего, будет стоить 7-8 миллионов рублей, в зависимости от динамики роста цен на жилье.

Эта же семья, выбравшая аренду, будет иметь на счету около 4 миллионов и необходимость платить арендную плату в размере 40-50 тысяч рублей в месяц. При этом за съем жилья за весь 20-летний срок даже без учета роста арендных ставок придется выплатить 4,8 миллионов рублей. Предположим, что съемное жилье все же будет дорожать на 3-5 процентов в год и тогда сумма, отданная «чужому дяде» запросто вырастет до 8-9 миллионов.

Каждому – свое

Безусловно, в жизни случается всякое. Рано или поздно в семье появляются дети, приходится менять автомобиль или покупать новый. Да и от отдыха отказываться совсем не хочется. Мало кто может составить финансовый план и четко следовать ему годами. Но определенные выводы из наших расчетов все-таки сделать можно.

Аренду имеет смысл рассматривать как временный вариант в тех случаях, когда вы планируете в течение ближайших нескольких лет переехать в другой город или страну, или, например, у вас нет денег на первый взнос. Аренда позволяет быть людям более мобильными и переселяться из одной квартиру в другую, в зависимости от пожеланий.

Во всех остальных случаях ипотека выигрывает. Да, за недвижимость вы переплачиваете, но взамен получаете собственное жилье и определенность в расходах. Кроме того, с ростом инфляции ежемесячные платежи «обесцениваются», и 30 тысяч через 5-10 лет уже не будет казаться большой суммой.

Мнение эксперта

Артем Игнатов, управляющий директор агентства недвижимости

- Что именно выбрать, аренду или ипотеку, каждый решает сам, исходя из собственных возможностей и предпочтений. Многое зависит от финансовых возможностей, семейного положения, образа жизни, целей, планов на будущее и многого другого. Покупка жилья в ипотеку подойдет людям, которые ценят стабильность и не желают зависеть от собственников и изменчивых условий рынка аренды. Как правило, это семьи с детьми и люди в возрасте. Арендуемое жилье ни к чему не обязывает, его можно поменять в любой момент. Поэтому аренда подходит тем, кто не может позволить себе очень больших затрат и не очень уверен в завтрашнем дне. Аренда хороша для тех, кто часто меняет работу, много путешествует.

www.spb.kp.ru

Ноль вместо первоначального взноса

Еще несколько лет назад банки были крайне «щедры» и практически не боялись отдавать деньги взаймы. Безработица была низкой, а доходы населения постоянно росли. Поэтому на рынке в условиях жесткой конкуренции расплодились программы, которые позволяли заемщикам брать ипотеку даже без первоначального взноса. Тем не менее кризис положил конец таким рискованным операциям. Вернулись ли они на рынок? Есть ли сейчас возможность взять жилищный кредит, не имея ни копейки в заначке? И стоит ли так рисковать на пороге второй волны мирового финансового кризиса?

ВЫШЕ СТАВКА И ДВЕ КВАРТИРЫ В ЗАЛОГ

В кармане ноль, а квартиру хочется. Есть ли выход в этой ситуации?

«Мы живем на съемной квартире. Очень хотим иметь свое жилье, но у нас нет первоначального взноса. Собрать хотя бы 10% на первоначальный взнос очень проблематично, поскольку основная часть наших доходов уходит на аренду жилья. На сегодняшний день, существует ли возможность взять ипотеку без первоначального взноса?»

Подобные вопросы довольно часто встречаются на различных тематических форумах в Сети. Недвижимость сейчас стоит дорого. Чтобы накопить хотя бы 15 – 20% от стоимости жилья (обычно это минимум, который требуют банки), семье зачастую требуется несколько лет. Особенно если все это время приходиться жить на съемной жилплощади. Поэтому многие не хотят тянуть с решением квартирного вопроса, предпочитая «платить за свое, а не чужому дяде деньги отдавать».

Тем не менее, у ипотеки с нулевым взносом есть несколько минусов. Ее дает очень ограниченное количество банков (см. таблицу). Да и те кредитные организации, которые все-таки идут на этот риск, тщательно подстраховываются.

Первый минус – более высокая процентная ставка. Как правило, чем больше вы сможете накопить в качестве первоначального взноса, тем на более выгодных условиях сможете получить ипотеку. Естественно, более высокая ставка – это никакая не страховка от невозврата. Скорее наоборот, платить по такому кредиту – гораздо более дорогое удовольствие, и риск невозврата в этом случае повышается. Такой «ценовой политикой» банк скорее стимулирует заемщиков все-таки копить деньги на первоначальный взнос.

Второй минус - в качестве дополнительной страховки банк просит отдать ему в залог не только приобретаемую квартиру (стандартная ситуация для ипотеки), но и уже имеющуюся в собственности. Это требование фактически отсекает львиную долю заемщиков, желающих взять кредит с нуля. Обычно ипотека – это средство решения жилищного вопроса. Поэтому у потенциальных заемщиков, как правило, нет в собственности другой недвижимости. А если она даже есть, она должна быть обязательно в том же регионе, что и приобретаемая недвижимость. К примеру, покупая квартиру в Москве, в качестве дополнительного залога можно оставить квартиру в Подмосковье, а вот жилье в другом регионе уже не подойдет.

Это может быть удобным вариантом в такой ситуации, когда родители оставляют свою квартиру в залог, чтобы купить детям жилье в кредит без первоначального взноса. Если до совершеннолетия отпрысков квартиру еще будут сдавать в аренду, то такая финансовая схема вполне имеет право на жизнь. Тем более что решать жилищный вопрос все равно нужно.

МОЖНО, ТОЛЬКО ОСТОРОЖНО

Но что делать тем, кому нечего оставить в дополнительный залог? Как известно, безвыходных ситуаций не бывает. Во-первых, можно занять денег у друзей или родственников. Обычно такие займы беспроцентные. Однако определенно не у всех найдутся знакомые, готовые отдать в долг на несколько лет крупную сумму денег. Во-вторых, некоторые доморощенные эксперты предлагают «простой выход» - взять потребительский кредит на 10 – 20% от стоимости квартиры. Внести эту сумму в качестве первоначального взноса, а остальное взять в ипотеку.

- Это очень рискованный способ, - говорит Наталья Смирнова, гендиректор компании «Персональный советник». – Получится так, что семье придется первые несколько лет отдавать сразу два кредита, один из которых очень дорогой. Средняя эффективная ставка по потребительским займам (кредиты наличными или на неотложные нужды) – 22 – 23%.

В этом случае у заемщиков должны быть большие доходы, чтобы банк мог одобрить им выдачу крупной суммы денег. Ведь стандартное требование – ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 45 – 50% от доходов заемщиков. Если для первоначального взноса вы взяли потребительский кредит, то платежи по нему обязательно будут входить в этот расчет. Обмануть банк не получится. Если вы не укажете в анкете, что у вас уже есть другой кредит, то, узнав об этом, банк, скорее всего, откажет вам в оформлении ипотеки и поставит жирное пятно на вашей кредитной истории.

- С точки зрения статистики, именно на кредиты без первоначального взноса пришлось наибольшее число дефолтов, - поясняют в «Первом ипотечном агентстве». - Если анализировать статистику продаж заложенных квартир, то именно заемщики без первого взноса наряду с людьми, которые брали кредит под залог имеющейся квартиры на развитие бизнеса, оказались в зоне наибольшего риска. Запомнилась история, когда к нам обратилась заемщица, мама двоих детей, которая взяла кредит на 90% от стоимости квартиры, а 10%, которых недоставало, она взяла в качестве потребительского кредита. Тогда дела шли здорово, муж зарабатывал. Теперь развелись, бизнес не пошел, а работа наемного сотрудника не приносит необходимой суммы средств.

То есть покупка квартиры с помощью двух кредитов подойдет лишь тем, кто хорошо зарабатывает. Правда, в этом случае возникает закономерный вопрос: «Почему, имея высокую зарплату, семья до сих пор не смогла накопить хотя бы 10 – 20% от стоимости квартиры?».

ЛУЧШЕ НЕ МУДРИТЬ, А КОПИТЬ

Первоначальный взнос – это меньше рисков не только для банка, но и для заемщиков. Чем больше у вас будет денег во время покупки квартиры, тем меньше средств вы возьмете в долг. И тогда получится сэкономить не только на процентах, но и на общей выплате банку.

- На самом деле эти 10-40%, которые банки требуют внести в оплату квартиры из собственных средств, является многократной защитой и гарантией, - объясняют в «Первом ипотечном агентстве». - Во-первых, для банка это циничная защита от снижения цен на недвижимость. Во-вторых, это подтверждение твердого намерения заемщика самостоятельно платить за свою квартиру. И в-третьих, обязательный показатель того, что заемщик умеет откладывать деньги.

Действительно, если семья не смогла скопить хотя бы 10% на первоначальный взнос, значит, и откладывать деньги она не научилась. Так что эксперты советуют не спешить с покупкой квартиры в ипотеку. Лучше подождать хотя бы полгода. За это время можно будет хорошенько изучить рынок недвижимости, определиться, какая квартира вам нужна, найти оптимальное предложение среди банков, а также накопить необходимую сумму. Этот период времени можно воспринимать в качестве тренировки перед долгими годами отдачи ипотечного кредита.

А ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ, ЧТО…

- По данным АИЖК, средний первоначальный взнос по жилищным кредитам составляет сейчас 41,5%.

- В 2010 году при снижении процентной ставки на 1,3% количество выданных ипотечных кредитов выросло за год в 2,24 раза. В 2011 году средняя ставка снизилась еще на 1,4%. В итоге количество выданных кредитов возросло в 1,55 раза.

- Сейчас средняя ставка по ипотеке в России составляет 12,1%. Как подсчитали в компании «Финэкспертиза», при повышении процентной ставки с 12 до 13% (о чем сейчас активно говорят эксперты), 543 тысячи человек уже не будут рассматривать вопрос покупки квартиры в кредит. А это примерно 10% от тех людей, которые в принципе потенциально могут рассчитывать на ипотечный кредит.

СОВЕТЫ «КП»

Копим на квартиру правильно

- Прицениваемся, какую квартиру мы хотим купить, как долго нужно будет копить на первоначальный взнос и сколько денег придется взять взаймы. Так мы сможем понять, по Сеньке ли шапка. Может, есть смысл приобрести квартиру подешевле, чтобы расплатиться за нее быстрее и не вешать себе на шею слишком увесистый ипотечный хомут?

- Каждый месяц откладываем как минимум ту сумму, которую затем придется отдавать банку. Рассматривайте это как обязательную тренировку перед ипотечным забегом на длинную дистанцию. Если до этого у вас не получалось копить, то самое время завести себе эту хорошую привычку.

- Все деньги необходимо копить на срочном депозите в банке. Обязательно - с возможностью пополнения. Приносить туда дополнительные средства нужно каждый месяц. Идеально - в день получки. Чтобы к концу месяца не возникало непреодолимого желания потратить все до копейки.

- Если страшитесь девальвации (а стоимость квартир у нас исторически сильнее связана с долларом), то лучше часть денег откладывать в валюте. Но вряд ли стоит конвертировать в доллары или евро больше 30% сбережений. Сделку-то вы все равно будете совершать в рублях, да и проценты по рублевым депозитам гораздо выгоднее.

- Не надо принимать скоропалительных решений. Особенно если речь идет об ипотеке. Даже если сейчас у вас очень высокий доход, все может поменяться.

ТАБЛИЦА

В каких банках дают ипотеку без первоначального взноса

Банк

Ставка

Залог

Комиссии

Банк Советский

16%

нет

3,5 от суммы кредита – за выдачу

Балтинвестбанк

16,5%

Залог авто

нет

Связь-банк

12%

Залог имеющегося жилья

1,5% от суммы кредита - за выдачу

Сбербанк

12%

Залог имеющегося жилья

нет

По данным Интернет-портала Banki.ru и официальных сайтов кредитных организаций.

www.kuban.kp.ru

арендовать или брать квартиру в ипотеку

Снимать жилье или покупать его в кредит - этим извечным вопросом задаются все приезжие в крупные города. Как выгоднее поступить с точки зрения не сиюминутных расходов, а при расчетах минимум на 10 лет? «КП» расспросила экспертов. Они помогли оценить выбор как с финансовой стороны, так и со стороны здравого смысла.

Что нужно учесть

Конечно, поначалу выбор очевиден: мало у кого сразу же есть первоначальный взнос (минимум 20%). Поэтому большинство снимают комнату или квартиру. Но, когда деньги поднакопились, встает насущный вопрос: а не пора ли перебраться в собственное жилье? И здесь появляются нюансы.

- При прочих равных условиях и наличии первоначального взноса, если вы планируете прожить в городе несколько лет, а потом переехать, лучше выбрать вариант с арендой, - советует профессор, завкафедрой «Ипотечное жилищное кредитование и страхование» Финансовой академии при Президенте РФ Александр Цыганов. - Ведь в этом случае за ремонт квартиры и оборудование отвечает собственник, мебель тоже обычно уже есть. А вот если вы планируете обосноваться надолго, ипотека - привлекательнее.

Важный нюанс: сейчас в крупных городах растет сословие тех, кому уже под 40 или больше, но они до сих пор живут на съемных квартирах. Решить жилищный вопрос мешают то низкие доходы, то недостаточная финансовая дисциплина, то предубеждение о том, что ипотека - это «кабала на всю жизнь». Тем не менее на пенсии оплачивать арендные платежи становится и вовсе затруднительно, а регистрацию в арендованной квартире получить сложно. Поэтому вопрос с квартирой все же лучше решить до наступления пенсионного возраста.

Ниже процент - больше кредит

Пока аренда выгоднее просто с позиций меньшего «ухода» денег на нее, но только потому, что ставка по ипотеке слишком высока, объясняют эксперты.

- Ипотека становится выгоднее аренды при 8% годовых с учетом страховки, - подсчитал аналитик группы компаний «ТелеТрейд» Марк Гойхман.

Кроме того, в большинстве случаев ипотека становится выгоднее аренды даже при нынешних ставках - если у потенциального заемщика есть 50% и более от суммы квартиры.

Есть и региональные нюансы. В Москве зарплаты выше, но и стоимость квартир зашкаливает. По данным Росстата, чтобы накопить на однушку в столице, потребуется 17 лет. А в среднем по стране - чуть больше 9 лет. При этом быстрее всего можно решить квартирный вопрос в северных регионах. Там традиционно высокие зарплаты, а стоимость недвижимости относительно невелика - снимать квартиру и вовсе невыгодно.

Конечно, двузначные значения ставки банковского процента наводят на мысль, что ее выплату в полном объеме могут позволить только очень состоятельные люди. Простые смертные должны ориентироваться на досрочное погашение, пока такая возможность предоставлена законом, и рассчитывать на дополнительные преференции по перерасчету процентов, законность которых недавно признана Верховным судом РФ.

Но сложив все плюсы и минусы, эксперты «КП» советуют все же выбирать ипотеку.

- На сегодняшний день покупать вторичку выгоднее. Рынок цикличен, и недвижимость снова начнет расти, поэтому подорожание вторички будет отбивать проценты по кредиту, - говорит руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

Плюсы аренды...

1. Вы всегда можете сменить квартиру или дом, если вам не понравятся соседи, под окном начнут строить торговый центр, а парковку в районе сделают платной.

2. У вас останутся деньги, которые в случае ипотеки придется потратить на первоначальный взнос. И остаток в случае аренды не должен лежать мертвым грузом лишь в качестве подушки безопасности. То есть эту сумму можно инвестировать - и речь не только о депозите или покупке акций.

- Например, независимо от возраста сбережения могут стать инвестицией в хорошее дополнительное образование, не менее привлекательна и перспектива создания собственного малого бизнеса, - советует директор экспертно-аналитического центра РАНХиГС Николай Калмыков.

...и минусы

1. Рост цен на недвижимость приводит и к росту арендной платы, в то время как ипотечные платежи зафиксированы кредитным договором.

2. В зависимости от договоренностей, на плечи арендаторов может лечь нагрузка по оплате коммунальных расходов.

3. Риск утраты работы - проблема не только ипотечных заемщиков. Собственник найдет других жильцов при отсутствии выплат по аренде. Это не банк, альтернативы «ипотечным каникулам» не будет.

4. Если в молодости жизнь на чемоданах воспринимается где-то даже романтично, то с годами она все больше начинает раздражать, ведь вы во многом зависите от прихоти арендодателя.

Плюсы ипотеки...

1. Жилье оформляется в собственность.

2. Можно получить налоговый вычет, учитывающий в том числе и проценты по ипотеке.

3. Ипотека дороже, но стабильней. В том числе с точки зрения правовой защиты плательщика.

4. Если совсем тяжко, есть возможность сдать свою квартиру, этими деньгами гасить ипотеку, а самому на время переехать к друзьям или родственникам. Так советует Вита Бланк, руководитель отдела продаж группы «Ярд».

5. Если в течение 15 или 20 лет (срок ипотеки) ты потерял работу, есть возможность отсрочки платежа.

6. Квартиру можно продать, погасить кредит и остаться с деньгами на руках.

...и минусы

1. Переплата по ипотеке может составлять до трех раз. Если вы, например, возьмете кредит на 8 млн. рублей на однушку в Москве, на самом деле через 15 - 20 лет вы отдадите за нее более 20 млн.

2. Ипотечные платежи могут быть сопоставимы с арендной платой, но чаще больше ее. На это влияет не только величина кредитной ставки, но и стоимость недвижимости.

3. Первый взнос существенно больше гарантийного депозита при аренде.

4. Почти в любой новой квартире нужен ремонт, который тоже недешев. К этому добавляются расходы на кухонную технику и мебель.

5. Покупая квартиру на стадии строительства, придется платить и аренду, и ипотеку.

- А если покупать уже готовое жилье, то стоить оно будет на 20 - 30% дороже, - подсчитывает вице-президент компании «Квартстрой» Александр Байгушев.

www.spb.kp.ru

Ноль вместо первоначального взноса

Еще несколько лет назад банки были крайне «щедры» и практически не боялись отдавать деньги взаймы. Безработица была низкой, а доходы населения постоянно росли. Поэтому на рынке в условиях жесткой конкуренции расплодились программы, которые позволяли заемщикам брать ипотеку даже без первоначального взноса. Тем не менее кризис положил конец таким рискованным операциям. Вернулись ли они на рынок? Есть ли сейчас возможность взять жилищный кредит, не имея ни копейки в заначке? И стоит ли так рисковать на пороге второй волны мирового финансового кризиса?

ВЫШЕ СТАВКА И ДВЕ КВАРТИРЫ В ЗАЛОГ

В кармане ноль, а квартиру хочется. Есть ли выход в этой ситуации?

«Мы живем на съемной квартире. Очень хотим иметь свое жилье, но у нас нет первоначального взноса. Собрать хотя бы 10% на первоначальный взнос очень проблематично, поскольку основная часть наших доходов уходит на аренду жилья. На сегодняшний день, существует ли возможность взять ипотеку без первоначального взноса?»

Подобные вопросы довольно часто встречаются на различных тематических форумах в Сети. Недвижимость сейчас стоит дорого. Чтобы накопить хотя бы 15 – 20% от стоимости жилья (обычно это минимум, который требуют банки), семье зачастую требуется несколько лет. Особенно если все это время приходиться жить на съемной жилплощади. Поэтому многие не хотят тянуть с решением квартирного вопроса, предпочитая «платить за свое, а не чужому дяде деньги отдавать».

Тем не менее, у ипотеки с нулевым взносом есть несколько минусов. Ее дает очень ограниченное количество банков (см. таблицу). Да и те кредитные организации, которые все-таки идут на этот риск, тщательно подстраховываются.

Первый минус – более высокая процентная ставка. Как правило, чем больше вы сможете накопить в качестве первоначального взноса, тем на более выгодных условиях сможете получить ипотеку. Естественно, более высокая ставка – это никакая не страховка от невозврата. Скорее наоборот, платить по такому кредиту – гораздо более дорогое удовольствие, и риск невозврата в этом случае повышается. Такой «ценовой политикой» банк скорее стимулирует заемщиков все-таки копить деньги на первоначальный взнос.

Второй минус - в качестве дополнительной страховки банк просит отдать ему в залог не только приобретаемую квартиру (стандартная ситуация для ипотеки), но и уже имеющуюся в собственности. Это требование фактически отсекает львиную долю заемщиков, желающих взять кредит с нуля. Обычно ипотека – это средство решения жилищного вопроса. Поэтому у потенциальных заемщиков, как правило, нет в собственности другой недвижимости. А если она даже есть, она должна быть обязательно в том же регионе, что и приобретаемая недвижимость. К примеру, покупая квартиру в Москве, в качестве дополнительного залога можно оставить квартиру в Подмосковье, а вот жилье в другом регионе уже не подойдет.

Это может быть удобным вариантом в такой ситуации, когда родители оставляют свою квартиру в залог, чтобы купить детям жилье в кредит без первоначального взноса. Если до совершеннолетия отпрысков квартиру еще будут сдавать в аренду, то такая финансовая схема вполне имеет право на жизнь. Тем более что решать жилищный вопрос все равно нужно.

МОЖНО, ТОЛЬКО ОСТОРОЖНО

Но что делать тем, кому нечего оставить в дополнительный залог? Как известно, безвыходных ситуаций не бывает. Во-первых, можно занять денег у друзей или родственников. Обычно такие займы беспроцентные. Однако определенно не у всех найдутся знакомые, готовые отдать в долг на несколько лет крупную сумму денег. Во-вторых, некоторые доморощенные эксперты предлагают «простой выход» - взять потребительский кредит на 10 – 20% от стоимости квартиры. Внести эту сумму в качестве первоначального взноса, а остальное взять в ипотеку.

- Это очень рискованный способ, - говорит Наталья Смирнова, гендиректор компании «Персональный советник». – Получится так, что семье придется первые несколько лет отдавать сразу два кредита, один из которых очень дорогой. Средняя эффективная ставка по потребительским займам (кредиты наличными или на неотложные нужды) – 22 – 23%.

В этом случае у заемщиков должны быть большие доходы, чтобы банк мог одобрить им выдачу крупной суммы денег. Ведь стандартное требование – ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 45 – 50% от доходов заемщиков. Если для первоначального взноса вы взяли потребительский кредит, то платежи по нему обязательно будут входить в этот расчет. Обмануть банк не получится. Если вы не укажете в анкете, что у вас уже есть другой кредит, то, узнав об этом, банк, скорее всего, откажет вам в оформлении ипотеки и поставит жирное пятно на вашей кредитной истории.

- С точки зрения статистики, именно на кредиты без первоначального взноса пришлось наибольшее число дефолтов, - поясняют в «Первом ипотечном агентстве». - Если анализировать статистику продаж заложенных квартир, то именно заемщики без первого взноса наряду с людьми, которые брали кредит под залог имеющейся квартиры на развитие бизнеса, оказались в зоне наибольшего риска. Запомнилась история, когда к нам обратилась заемщица, мама двоих детей, которая взяла кредит на 90% от стоимости квартиры, а 10%, которых недоставало, она взяла в качестве потребительского кредита. Тогда дела шли здорово, муж зарабатывал. Теперь развелись, бизнес не пошел, а работа наемного сотрудника не приносит необходимой суммы средств.

То есть покупка квартиры с помощью двух кредитов подойдет лишь тем, кто хорошо зарабатывает. Правда, в этом случае возникает закономерный вопрос: «Почему, имея высокую зарплату, семья до сих пор не смогла накопить хотя бы 10 – 20% от стоимости квартиры?».

ЛУЧШЕ НЕ МУДРИТЬ, А КОПИТЬ

Первоначальный взнос – это меньше рисков не только для банка, но и для заемщиков. Чем больше у вас будет денег во время покупки квартиры, тем меньше средств вы возьмете в долг. И тогда получится сэкономить не только на процентах, но и на общей выплате банку.

- На самом деле эти 10-40%, которые банки требуют внести в оплату квартиры из собственных средств, является многократной защитой и гарантией, - объясняют в «Первом ипотечном агентстве». - Во-первых, для банка это циничная защита от снижения цен на недвижимость. Во-вторых, это подтверждение твердого намерения заемщика самостоятельно платить за свою квартиру. И в-третьих, обязательный показатель того, что заемщик умеет откладывать деньги.

Действительно, если семья не смогла скопить хотя бы 10% на первоначальный взнос, значит, и откладывать деньги она не научилась. Так что эксперты советуют не спешить с покупкой квартиры в ипотеку. Лучше подождать хотя бы полгода. За это время можно будет хорошенько изучить рынок недвижимости, определиться, какая квартира вам нужна, найти оптимальное предложение среди банков, а также накопить необходимую сумму. Этот период времени можно воспринимать в качестве тренировки перед долгими годами отдачи ипотечного кредита.

А ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ, ЧТО…

- По данным АИЖК, средний первоначальный взнос по жилищным кредитам составляет сейчас 41,5%.

- В 2010 году при снижении процентной ставки на 1,3% количество выданных ипотечных кредитов выросло за год в 2,24 раза. В 2011 году средняя ставка снизилась еще на 1,4%. В итоге количество выданных кредитов возросло в 1,55 раза.

- Сейчас средняя ставка по ипотеке в России составляет 12,1%. Как подсчитали в компании «Финэкспертиза», при повышении процентной ставки с 12 до 13% (о чем сейчас активно говорят эксперты), 543 тысячи человек уже не будут рассматривать вопрос покупки квартиры в кредит. А это примерно 10% от тех людей, которые в принципе потенциально могут рассчитывать на ипотечный кредит.

СОВЕТЫ «КП»

Копим на квартиру правильно

- Прицениваемся, какую квартиру мы хотим купить, как долго нужно будет копить на первоначальный взнос и сколько денег придется взять взаймы. Так мы сможем понять, по Сеньке ли шапка. Может, есть смысл приобрести квартиру подешевле, чтобы расплатиться за нее быстрее и не вешать себе на шею слишком увесистый ипотечный хомут?

- Каждый месяц откладываем как минимум ту сумму, которую затем придется отдавать банку. Рассматривайте это как обязательную тренировку перед ипотечным забегом на длинную дистанцию. Если до этого у вас не получалось копить, то самое время завести себе эту хорошую привычку.

- Все деньги необходимо копить на срочном депозите в банке. Обязательно - с возможностью пополнения. Приносить туда дополнительные средства нужно каждый месяц. Идеально - в день получки. Чтобы к концу месяца не возникало непреодолимого желания потратить все до копейки.

- Если страшитесь девальвации (а стоимость квартир у нас исторически сильнее связана с долларом), то лучше часть денег откладывать в валюте. Но вряд ли стоит конвертировать в доллары или евро больше 30% сбережений. Сделку-то вы все равно будете совершать в рублях, да и проценты по рублевым депозитам гораздо выгоднее.

- Не надо принимать скоропалительных решений. Особенно если речь идет об ипотеке. Даже если сейчас у вас очень высокий доход, все может поменяться.

ТАБЛИЦА

В каких банках дают ипотеку без первоначального взноса

Банк

Ставка

Залог

Комиссии

Банк Советский

16%

нет

3,5 от суммы кредита – за выдачу

Балтинвестбанк

16,5%

Залог авто

нет

Связь-банк

12%

Залог имеющегося жилья

1,5% от суммы кредита - за выдачу

Сбербанк

12%

Залог имеющегося жилья

нет

По данным Интернет-портала Banki.ru и официальных сайтов кредитных организаций.

www.izh.kp.ru

Минимальный первоначальный взнос: плюсы и минусы ипотеки

Далеко не все россияне могут позволить себе купить квартиру без помощи ипотеки. Большинству приходится прибегать к заемным деньгам. И в этом случае семья сразу же сталкивается с дилеммой: либо покупать сразу с минимальным первоначальным взносом, либо поднакопить деньжат, чтобы не брать слишком большой долг. «Комсомолка» разбиралась во всех плюсах и минусах этих двух решений.

ИПОТЕКА «С НУЛЯ»?

- Цены на недвижимость постоянно растут, лучше мы сразу возьмем кредит, чтобы платить только за свою жилплощадь, - убеждал меня одноклассник.

- А я физически не переношу кредиты. Никогда не возьму на себя такой хомут! Лучше полностью на квартиру скоплю, чего бы это мне ни стоило, - настаивал коллега.

Истина, как всегда, посередине. Но давайте разберем все по порядку. Среди желающих обзавестись собственной недвижимостью есть те, кто не хочет ждать ни одного лишнего месяца, даже если у них почти нет собственных накоплений. Для таких нетерпеливых некоторые банкиры до кризиса предлагали ипотечные программы с нулевым первоначальным взносом. Однако теперь банки не столь лояльны. Ошпарились, когда такого рода заемщики стали в массовом порядке попадать в разряд неблагонадежных. Ситуация закономерная - если семья не смогла скопить хотя бы 10% на первоначальный взнос, значит, и откладывать деньги не научилась. Поэтому сейчас предложений «ипотеки с нуля» почти нет. А те банки, которые все-таки решаются на этот шаг, максимально страхуют свои риски.

Предложений «ипотеки с нуля» сейчас почти нет.

Во-первых, таким заемщикам предлагают более высокую процентную ставку. Она выше среднерыночной порой на 2 - 3% годовых. Во-вторых, в таком случае банки, как правило, требуют оставить в залог еще какую-нибудь недвижимость, помимо покупаемой. В-третьих, применяют дополнительные ограничения. Например, купить можно лишь вторичное жилье в крупном городе на короткий срок, а взять в долг разрешается не больше 5 - 6 млн рублей.

- Программы без первоначального взноса подразумевают высокую банковскую комиссию - до 8%, - рассказывает Евгения Таубкина, генеральный директор Независимого бюро ипотечного кредитования.

Да и требования к «нулевому» заемщику, как правило, очень жесткие. Нужен большой стаж работы (желательно в крупной компании и на хорошей должности) и доход гораздо выше среднего. Понятно, что под такие требования подпадают единицы.

ЖИЛИЩНАЯ ПРОГРАММА-МИНИМУМ

Если квартирный вопрос стоит уже совсем остро, то программа-минимум - накопить хотя бы 10% от стоимости приобретаемой квартиры. Ипотечных программ с таким первоначальным взносом на рынке тоже немного, но все же найти их гораздо проще. Например, подобные продукты предлагают партнеры Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). А это значит, что проценты по займу будут немного ниже рыночных.

Но и здесь есть свои ограничения. В основном, кредиты с маленьким первоначальным взносом доступны лишь определенным категориям населения (военным, обладателям материнского капитала и другим). Схема проста: за основу берется обычная ипотека с первоначальным взносом 15 - 20%, но сам заемщик вносит лишь 5 - 10% от стоимости недвижимости, а остальную сумму покрывают субсидии или «материнские» деньги.

Минимальный первоначальный взнос связан и с дополнительными тратами. К примеру, заемщику придется застраховать финансовые риски, то есть ответственность за невыплату кредита.

- В случае неспособности заемщика погасить всю задолженность перед банком даже после продажи залогового жилья (такое чаще случается, если кредит выдали с низким первоначальным вносом) остаток долга погасит страховая компания, - поясняет Анна Любимцева, глава аналитического центра АИЖК.

ЗОЛОТАЯ СЕРЕДИНА

Как правило, чем больше вы сможете накопить в качестве первоначального взноса, тем на более выгодных условиях сможете получить ипотеку. Для сравнения, сейчас кредиты при нулевом взносе стоят в среднем 14% годовых в рублях, если отдавать 10% своих средств - около 12%, а при 30-процентном первоначальном взносе - 11,5%.

Конечно, можно взяться за дело по-серьезному и поставить себе цель самостоятельно накопить на жилье, но это слишком рискованное мероприятие. Как правило, рост цен на недвижимость опережает официальную инфляцию и ставки по депозитам. Поэтому в данном случае нет ничего лучше «золотой середины». Если первоначальный взнос составляет от 30 до 50%, то вы получаете наиболее выгодные условия кредитования. Кроме того, ваши риски как заемщика заметно снижаются.

В большинстве случаев, если люди берут кредит на пределе своих возможностей (когда платеж банку составляет до 50% от доходов семьи), то любой форс-мажор приводит к тому, что появляется просрочка, а затем пени и штрафы. По мнению экспертов, лучше так не рисковать. Ежемесячный взнос по ипотеке должен составлять не более 30% от семейного дохода. Это сделает вашу жизнь в ипотечной квартире более комфортной и спокойной. А при желании все дополнительные деньги вы можете отправлять на досрочное погашение.

СОВЕТЫ «КП»

Копим на квартиру правильно

- Прицениваемся, какую квартиру мы хотим купить, как долго нужно будет копить на первоначальный взнос и сколько денег придется взять взаймы. Так мы сможем понять, по Сеньке ли шапка. Может, есть смысл приобрести квартиру подешевле, чтобы расплатиться за нее быстрее и не вешать себе на шею слишком увесистый ипотечный хомут?

- Каждый месяц откладываем как минимум ту сумму, которую затем придется отдавать банку. Рассматривайте это как обязательную тренировку перед ипотечным забегом на длинную дистанцию. Если до этого у вас не получалось копить, то самое время завести себе эту хорошую привычку.

- Все деньги необходимо копить на срочном депозите в банке. Обязательно - с возможностью пополнения. Приносить туда дополнительные средства нужно каждый месяц. Идеально - в день получки. Чтобы к концу месяца не возникало непреодолимого желания потратить все до копейки.

- Если страшитесь девальвации (а стоимость квартир у нас исторически сильнее связана с долларом), то лучше часть денег откладывать в валюте. Но вряд ли стоит конвертировать в доллары или евро больше 30% сбережений. Сделку-то вы все равно будете совершать в рублях, да и проценты по рублевым депозитам гораздо выгоднее.

www.pskov.kp.ru

Как в Петербурге сэкономить на ипотеке

Поддержка кончилась

Программа ипотеки с господдержкой была запущена весной 2015 года, когда резкое повышение ключевой ставки Центробанка привело к росту кредитных ставок в российских банках. Население брать дорогую ипотеку и покупать квартиры отказывалось и государство решило поддержать застройщиков, у которых на фоне кризиса заметно упали продажи. Сейчас ключевая ставка ЦБ вернулась на докризисный уровень и субсидирование ипотеки решено было отменить.

По мнению экспертов рынка, после отмены госпрограммы ипотечные ставки могут на какое-то время вырасти. Возможно потом, вместе со снижением ключевой ставки Банка России они также снизятся. Но пока что заемщикам надо быть готовыми к тому, что кредит на покупку жилья обойдется им на 1-2 процента дороже. Причем, ипотека в сегменте новостроек подорожает сильнее, чем на вторичном рынке жилья, так как здесь выше риски.

Другое дело, что за пару кризисных лет снизились и доходы населения. Для большинства покупателей льготная ипотека была шансом сделать приобретение жилья хоть немного доступнее. Повышение ставок даже на один процент для многих петербуржцев незамеченным не пройдет, прибавив пару-тройку тысяч к ежемесячному платежу.

Немного конкретики

Новая однокомнатная квартира в Петербурге сегодня стоит в среднем 3,7 миллионов рублей. Практически все банки требуют внести в качестве первого взноса минимум 20 процентов от полной стоимости квартиры, а значит, покупателю нужно заранее «запасти» около 700 тысяч. Даже если рассматривать самые дешевые варианты на территории Ленобласти и найти предложения и по 2 миллиона рублей, то все равно необходимо собрать хотя бы 400 тысяч рублей.

При стоимости квартиры в 2,5 миллиона рублей и при первоначальном взносе в размере 400 рублей и среднерыночной ставке по ипотеке ежемесячный платеж составит порядка 24 тысяч рублей. При условии, что кредит взят на 15 лет. Если цена квартиры 3,7 миллионов, первый взнос 700 тысяч рублей, а кредит взят также на 15 лет, то ежемесячный платеж составит около 35 тысяч.

Впрочем, расстраиваться, унывать и отказываться от покупки жилья не надо. Способ сэкономить найти можно всегда, главное, делать это разумно.

На заметку льготникам, очередникам и бюджетникам

В Петербурге действует несколько городских программ, которые предлагают горожанам реальную помощь в улучшении жилищных условий. Определенные ограничения для участия в них, конечно, есть, но вдруг в вашей семье найдется хоть один человек, кто может рассчитывать на бонус от государства? Итак, изучаем:

«Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге»

Поменять коммунальное жилье на личное можно разными способами: оформить право на выкуп освобождающихся комнат, провести расселение с помощью инвесторов или получить субсидию. Именно социальные выплаты жителям коммуналок сегодня самые востребованные. Для одиноко проживающего человека сумма этой выплаты составляет 561 тысячу рублей, для семьи из двух человек – 612 тысяч, из трех – 918 тысяч и так далее. Вполне может хватить на первый взнос по ипотеке. Правда, получить деньги могут только городские очередники.

Чтобы выехать из коммуналки, жильцу необходимо подать соответствующее заявление в многофункциональный центр, Горжилобмен или Жилищный комитет. Согласие соседей на расселение не требуется.

Полученная субсидия может быть вложена в покупку жилья на вторичном рынке. Вложиться в новостройку можно при одном условии: степень ее готовности должна быть не менее 70 процентов.

Где узнать подробнее: оператор программы: «Горжилобмен», сайт obmencity.ru

«Жилье работникам бюджетной сферы».

Участвовать в этой программе могут городские очередники из числа работников учреждений образования, здравоохранения, социального обслуживания, культуры и науки, физкультуры и спорта, находящихся в ведении исполнительной власти Санкт-Петербурга. Стаж работы в бюджетном учреждении должен быть не менее пяти лет. Первоочередное право на участие имеют семьи с тремя и более несовершеннолетними детьми, а также жители коммуналок, параллельно участвующие в программе «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге».

Участник программы получает право выкупить у города жилье по фиксированной стоимости, которая значительно ниже рыночной. Если человек остается работать в бюджетной сфере, он получает рассрочку на десять лет для выплаты 80 процентов стоимости жилья.

Где узнать подробнее: оператор программы: «Горжилобмен», сайт: obmencity.ru

«Молодежи – доступное жилье»

Участники программы могут рассчитывать на получение социальной выплаты из городского бюджета в размере 30 процентов от стоимости жилья. Еще по пять процентов добавляется на каждого имеющегося в семье ребенка. В каждом конкретном случае сумма выплаты может быть разной. Эти деньги можно вложить в покупку жилья на вторичном рынке или в новостройке, опять же при условии высокой готовности дома. Средства разрешается направить на погашение основного долга по ипотеке.

Также участники программы могут получить для приобретения жилья беспроцентный займ на десять лет. Размер суммы зависит от целого ряда условий - характеристики семьи, ее состава. Есть вариант покупки нового жилья с рассрочкой оплаты 70 процентов стоимости квартиры до десяти лет.

Где узнать подробнее: оператор программы: «Санкт-Петербургский Центр доступного жилья», сайт: gorcenter.spb.ru

«Предоставление безвозмездных субсидий для строительства или приобретения жилья»

В эту программу могут попасть лишь очередники, которые проживают в отдельных квартирах или вовсе не имеют собственного жилья и арендуют жилплощадь.

Приоритетное право на получение государственных субсидий имеют работники городских образовательных учреждений, объектов здравоохранения, социального обслуживания населения, культуры и науки. При этом они не обязаны иметь длительный стаж работы в госучреждениях. А вот стаж очередника, наоборот, очень важен: чем дольше человек стоит на очереди, тем больше вероятность получить деньги от государства.

В рамках программы есть два списка участников: «федеральный» и «городской» – в зависимости от того, из какого бюджета будут выделяться деньги на решение квартирного вопроса очередника. Федеральные льготники - ветераны Великой Отечественной войны, инвалиды и члены их семьей могут составить от одного до двух миллионов рублей. Городские льготники вправе рассчитывать на яфинансовую помощь в размене 300-500 тысяч рублей. Получить субсидии по программе одновременно из федерального и городского бюджета не получится. Использовать субсидию необходимо за 12 месяцев, иначе деньги «пропадут».

Где узнать подробнее: оператор программы: «Горжилобмен», сайт: obmencity.ru

«Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге»

Эта программа создана для граждан, являющихся заемщиками по кредитному договору и признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий. Участвовать в ней могут как одинокие граждане, так и семьи, уже взявшие кредит, или только планирующие это сделать.

В рамках программы предусмотрена только одна форма государственного содействия - социальная выплата, размер которой зависит от состава семьи, количества очередников и их «стажа». В среднем рассчитывать можно на сумму от 500 тысяч до миллиона рублей. Потратить деньги можно на покупку вторичного жилья, квартиры в новостройке, оплату паевого взноса в ЖСК или ЖНК, погашение основной суммы долга и уплаты процентов по жилищным кредитам. При приобретении квартиры на первичном рынке новый дом должен быть построен минимум на 70 процентов.

Где узнать подробнее: оператор программы: «Санкт-Петербургский Центр доступного жилья», сайт: gorcenter.spb.ru

Как быть, если помощи от государства не будет?

После отмены с начала 2017 года программы государственного субсидирования ипотеки средний размер ставки по ипотечным кредитам составляет 12,5% годовых. Впрочем, некоторые банки предлагают более низкие проценты. Неплохие предложения можно найти в совместных программах банков и застройщиков - размер процентной ставки может составить 8-9 процентов. Но чтобы воспользоваться этими условиями, необходимо следить за новостями строительных компаний.

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

Анжелика Альшаева, управляющий «КВС. Недвижимость»

- Тем, кто хочет улучшить свои жилищные условия, но не располагает достаточной суммой, стоит обратить свое внимание на рынок первичной недвижимости. В этом сегменте предлагается гораздо больше вариантов - как купить квартиру сегодня, а полностью заплатить за нее, условно говоря, завтра.

Привлечение ипотечных средств – один из самых распространенных способов покупки квартиры в условиях дефицита сбережений. Застройщики постоянно работают с кредитными организациями по снижению ипотечной ставки. Если покупатель по разным причинам не готов брать ипотеку, ему на помощь придут программы рассрочки от застройщиков. Они удобны тем, что не требуют документального подтверждения размера дохода и страхования жизни.

Спектр инструментов для решения квартирного вопроса чрезвычайно широк. Как правило, информация о специальных программах публикуется застройщиками на официальных сайтах.

Ольга Захарова, директор по продажам и продвижению компании СПБ Реновации.

- Плавное снижение ключевой ставки, и, как следствие, снижение ставки по ипотеке вполне ожидаемо. Разумеется, это не приведет к снижению стоимости ипотеки вдвое. Оптимальная процентная ставка последних лет, при которой рынок достигал пиковых значений по продажам первичной недвижимости, 10,5 - 11% годовых. Ожидать снижения до 5-6% не стоит, тем более предложение качественных городских проектов уменьшается и будет иметь дальнейшую тенденцию на снижение.

Максим Соболев, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург».

- Ипотека сегодня - наиболее реальный инструмент, если у покупателя недостаточно денег на покупку квартиры. Благодаря тому, что при ипотеке, предоставляемой на срок до 25-30 лет, возможны достаточно небольшие регулярные платежи, она оказывается более востребованным инструментом, чем рассрочка. Примечательно, что ипотека может быть выгоднее рассрочки даже для покупателей, которые, в принципе, располагают средствами на приобретение квартиры. Например, как показывают наши расчеты, предпринимателям выгоднее использовать собственные средства в своем бизнесе, приносящем более высокую доходность, чем ставки по ипотеке, а для покупки квартиры оформлять ипотечный кредит с досрочным погашением через 1-2 года.

Минимальные первоначальные взносы и ставки у ведущих ипотечных банков в Петербурге:

-

www.spb.kp.ru

Ноль вместо первоначального взноса

Еще несколько лет назад банки были крайне «щедры» и практически не боялись отдавать деньги взаймы. Безработица была низкой, а доходы населения постоянно росли. Поэтому на рынке в условиях жесткой конкуренции расплодились программы, которые позволяли заемщикам брать ипотеку даже без первоначального взноса. Тем не менее кризис положил конец таким рискованным операциям. Вернулись ли они на рынок? Есть ли сейчас возможность взять жилищный кредит, не имея ни копейки в заначке? И стоит ли так рисковать на пороге второй волны мирового финансового кризиса?

ВЫШЕ СТАВКА И ДВЕ КВАРТИРЫ В ЗАЛОГ

В кармане ноль, а квартиру хочется. Есть ли выход в этой ситуации?

«Мы живем на съемной квартире. Очень хотим иметь свое жилье, но у нас нет первоначального взноса. Собрать хотя бы 10% на первоначальный взнос очень проблематично, поскольку основная часть наших доходов уходит на аренду жилья. На сегодняшний день, существует ли возможность взять ипотеку без первоначального взноса?»

Подобные вопросы довольно часто встречаются на различных тематических форумах в Сети. Недвижимость сейчас стоит дорого. Чтобы накопить хотя бы 15 – 20% от стоимости жилья (обычно это минимум, который требуют банки), семье зачастую требуется несколько лет. Особенно если все это время приходиться жить на съемной жилплощади. Поэтому многие не хотят тянуть с решением квартирного вопроса, предпочитая «платить за свое, а не чужому дяде деньги отдавать».

Тем не менее, у ипотеки с нулевым взносом есть несколько минусов. Ее дает очень ограниченное количество банков (см. таблицу). Да и те кредитные организации, которые все-таки идут на этот риск, тщательно подстраховываются.

Первый минус – более высокая процентная ставка. Как правило, чем больше вы сможете накопить в качестве первоначального взноса, тем на более выгодных условиях сможете получить ипотеку. Естественно, более высокая ставка – это никакая не страховка от невозврата. Скорее наоборот, платить по такому кредиту – гораздо более дорогое удовольствие, и риск невозврата в этом случае повышается. Такой «ценовой политикой» банк скорее стимулирует заемщиков все-таки копить деньги на первоначальный взнос.

Второй минус - в качестве дополнительной страховки банк просит отдать ему в залог не только приобретаемую квартиру (стандартная ситуация для ипотеки), но и уже имеющуюся в собственности. Это требование фактически отсекает львиную долю заемщиков, желающих взять кредит с нуля. Обычно ипотека – это средство решения жилищного вопроса. Поэтому у потенциальных заемщиков, как правило, нет в собственности другой недвижимости. А если она даже есть, она должна быть обязательно в том же регионе, что и приобретаемая недвижимость. К примеру, покупая квартиру в Москве, в качестве дополнительного залога можно оставить квартиру в Подмосковье, а вот жилье в другом регионе уже не подойдет.

Это может быть удобным вариантом в такой ситуации, когда родители оставляют свою квартиру в залог, чтобы купить детям жилье в кредит без первоначального взноса. Если до совершеннолетия отпрысков квартиру еще будут сдавать в аренду, то такая финансовая схема вполне имеет право на жизнь. Тем более что решать жилищный вопрос все равно нужно.

МОЖНО, ТОЛЬКО ОСТОРОЖНО

Но что делать тем, кому нечего оставить в дополнительный залог? Как известно, безвыходных ситуаций не бывает. Во-первых, можно занять денег у друзей или родственников. Обычно такие займы беспроцентные. Однако определенно не у всех найдутся знакомые, готовые отдать в долг на несколько лет крупную сумму денег. Во-вторых, некоторые доморощенные эксперты предлагают «простой выход» - взять потребительский кредит на 10 – 20% от стоимости квартиры. Внести эту сумму в качестве первоначального взноса, а остальное взять в ипотеку.

- Это очень рискованный способ, - говорит Наталья Смирнова, гендиректор компании «Персональный советник». – Получится так, что семье придется первые несколько лет отдавать сразу два кредита, один из которых очень дорогой. Средняя эффективная ставка по потребительским займам (кредиты наличными или на неотложные нужды) – 22 – 23%.

В этом случае у заемщиков должны быть большие доходы, чтобы банк мог одобрить им выдачу крупной суммы денег. Ведь стандартное требование – ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 45 – 50% от доходов заемщиков. Если для первоначального взноса вы взяли потребительский кредит, то платежи по нему обязательно будут входить в этот расчет. Обмануть банк не получится. Если вы не укажете в анкете, что у вас уже есть другой кредит, то, узнав об этом, банк, скорее всего, откажет вам в оформлении ипотеки и поставит жирное пятно на вашей кредитной истории.

- С точки зрения статистики, именно на кредиты без первоначального взноса пришлось наибольшее число дефолтов, - поясняют в «Первом ипотечном агентстве». - Если анализировать статистику продаж заложенных квартир, то именно заемщики без первого взноса наряду с людьми, которые брали кредит под залог имеющейся квартиры на развитие бизнеса, оказались в зоне наибольшего риска. Запомнилась история, когда к нам обратилась заемщица, мама двоих детей, которая взяла кредит на 90% от стоимости квартиры, а 10%, которых недоставало, она взяла в качестве потребительского кредита. Тогда дела шли здорово, муж зарабатывал. Теперь развелись, бизнес не пошел, а работа наемного сотрудника не приносит необходимой суммы средств.

То есть покупка квартиры с помощью двух кредитов подойдет лишь тем, кто хорошо зарабатывает. Правда, в этом случае возникает закономерный вопрос: «Почему, имея высокую зарплату, семья до сих пор не смогла накопить хотя бы 10 – 20% от стоимости квартиры?».

ЛУЧШЕ НЕ МУДРИТЬ, А КОПИТЬ

Первоначальный взнос – это меньше рисков не только для банка, но и для заемщиков. Чем больше у вас будет денег во время покупки квартиры, тем меньше средств вы возьмете в долг. И тогда получится сэкономить не только на процентах, но и на общей выплате банку.

- На самом деле эти 10-40%, которые банки требуют внести в оплату квартиры из собственных средств, является многократной защитой и гарантией, - объясняют в «Первом ипотечном агентстве». - Во-первых, для банка это циничная защита от снижения цен на недвижимость. Во-вторых, это подтверждение твердого намерения заемщика самостоятельно платить за свою квартиру. И в-третьих, обязательный показатель того, что заемщик умеет откладывать деньги.

Действительно, если семья не смогла скопить хотя бы 10% на первоначальный взнос, значит, и откладывать деньги она не научилась. Так что эксперты советуют не спешить с покупкой квартиры в ипотеку. Лучше подождать хотя бы полгода. За это время можно будет хорошенько изучить рынок недвижимости, определиться, какая квартира вам нужна, найти оптимальное предложение среди банков, а также накопить необходимую сумму. Этот период времени можно воспринимать в качестве тренировки перед долгими годами отдачи ипотечного кредита.

А ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ, ЧТО…

- По данным АИЖК, средний первоначальный взнос по жилищным кредитам составляет сейчас 41,5%.

- В 2010 году при снижении процентной ставки на 1,3% количество выданных ипотечных кредитов выросло за год в 2,24 раза. В 2011 году средняя ставка снизилась еще на 1,4%. В итоге количество выданных кредитов возросло в 1,55 раза.

- Сейчас средняя ставка по ипотеке в России составляет 12,1%. Как подсчитали в компании «Финэкспертиза», при повышении процентной ставки с 12 до 13% (о чем сейчас активно говорят эксперты), 543 тысячи человек уже не будут рассматривать вопрос покупки квартиры в кредит. А это примерно 10% от тех людей, которые в принципе потенциально могут рассчитывать на ипотечный кредит.

СОВЕТЫ «КП»

Копим на квартиру правильно

- Прицениваемся, какую квартиру мы хотим купить, как долго нужно будет копить на первоначальный взнос и сколько денег придется взять взаймы. Так мы сможем понять, по Сеньке ли шапка. Может, есть смысл приобрести квартиру подешевле, чтобы расплатиться за нее быстрее и не вешать себе на шею слишком увесистый ипотечный хомут?

- Каждый месяц откладываем как минимум ту сумму, которую затем придется отдавать банку. Рассматривайте это как обязательную тренировку перед ипотечным забегом на длинную дистанцию. Если до этого у вас не получалось копить, то самое время завести себе эту хорошую привычку.

- Все деньги необходимо копить на срочном депозите в банке. Обязательно - с возможностью пополнения. Приносить туда дополнительные средства нужно каждый месяц. Идеально - в день получки. Чтобы к концу месяца не возникало непреодолимого желания потратить все до копейки.

- Если страшитесь девальвации (а стоимость квартир у нас исторически сильнее связана с долларом), то лучше часть денег откладывать в валюте. Но вряд ли стоит конвертировать в доллары или евро больше 30% сбережений. Сделку-то вы все равно будете совершать в рублях, да и проценты по рублевым депозитам гораздо выгоднее.

- Не надо принимать скоропалительных решений. Особенно если речь идет об ипотеке. Даже если сейчас у вас очень высокий доход, все может поменяться.

ТАБЛИЦА

В каких банках дают ипотеку без первоначального взноса

Банк

Ставка

Залог

Комиссии

Банк Советский

16%

нет

3,5 от суммы кредита – за выдачу

Балтинвестбанк

16,5%

Залог авто

нет

Связь-банк

12%

Залог имеющегося жилья

1,5% от суммы кредита - за выдачу

Сбербанк

12%

Залог имеющегося жилья

нет

По данным Интернет-портала Banki.ru и официальных сайтов кредитных организаций.

www.tver.kp.ru


Смотрите также