Как купить в ипотеку квартиру с обременением


как правильно купить жилье, которое находится в залоге, а также каковы риски в случае приобретения ипотечной недвижимости?

До момента всех выплат по ипотеке квартира находится в собственности банка.

Однако у заемщика может возникнуть необходимость в продаже жилья.

Можно ли выставить на продажу квартиру с обременением?

Проведение сделки возможно, но нужно иметь в виду все сопутствующие сложности.

...

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Мой мир

Как купить квартиру с обременением по ипотеке?

Существует два варианта покупки жилья в ипотеке:

  • выплата остатка ипотечной задолженности с последующим приобретением квартиры;
  • выплата долга продавцом.

До момента погашения ипотеки продать жилье невозможно. Первый рассмотренный вариант выгоден продавцу, второй – покупателю.

Вне зависимости от того, кто именно будет выплачивать задолженность, алгоритм приобретения является одинаковым:

  1. получение разрешения банка на досрочное погашение долга.
  2. Составление предварительного договора купли-продажи. Документ подтверждает намерение выкупить жилье с обременением.

    В договоре указываются сроки выплаты задолженности. Он требуется для предъявления в банке для получения разрешения на продажу. На основании документа вносится аванс по ипотечному долгу.

  3. Сумма, которую нужно внести покупателю, делится на две части: оплата долга и оплата самой недвижимости.
  4. После получения разрешения от банка и оплаты долга требуется обратиться в Росреестр с заявлением для снятия обременения.
  5. Оформляется основной договор купли-продажи. Документ заверяется у нотариуса.
  6. Перечисляется остаток оплаты.
  7. Новый владелец регистрирует право собственности в органе Росреестра.

Нет никакой гарантии, что банк даст согласие на досрочное погашение ипотеки. Связано это с тем, что финансовому учреждению выгодно получать выплаты на протяжении всего ипотечного срока, так как в процессе «набегает» больший процент.

Если банк не даст своего разрешения, сделка купли-продажи будет считаться незаконной. Связано это с тем, что недвижимость не находится в собственности продавца, следовательно, он не может ей распоряжаться.

Риски при покупке недвижимости, которая находится в залоге

Подобные сделки больше выгодны продавцу, нежели покупателю.

У последнего куда больше рисков:

  • до погашения долга не может быть заключен договор купли-продажи. Покупатель может погасить долг, после чего продавец станет собственником.

    Есть вероятность, что он раздумает передавать жилье в руки нового собственника, и покупатель ничего не сможет доказать. Выход: нужно заключать предварительный договор купли-продажи, в котором прописываются все нюансы сделки.

  • Продавец может ввести человека в заблуждение, оформляя сделку без согласия банка. В этом случае она признается незаконной, тогда как деньги уже были переданы.

    Выход: при покупке нужно контактировать не только со второй стороной сделки, но и непосредственно с банковскими сотрудниками.

  • Человек может передать средства, но нет гарантии, что продавец, получив деньги, передаст право собственности на квартиру.

    Выход: деньги следует передавать исключительно через банковскую ячейку с заключением договора, по которому продавец получает средства только после вступления нового владельца в права на недвижимость.

Рассматривая сделка считается рискованной, а потому при ее проведении вдвойне важно соблюдать правила безопасности.

Можно ли купить ипотечную квартиру в кредит?

Существует два варианта приобретения ипотечного жилья в ипотеку:

  1. переоформление уже имеющегося кредита на покупателя. Самый простой вариант по оформлению. Единственный, но значимый минус – банки редко дают согласие на изменение заемщика.
  2. Получение нового ипотечного займа на остаток стоимости квартиры.

    Получить согласие на новую ипотеку относительно легко. Однако для этого у покупателя должна быть безупречная кредитная история и официальный источник заработка.

Приобретение жилья с обременением – длительная процедура, предполагающая ряд рисков. При оформлении важно соблюдать основы финансовой безопасности: заключение договора, использование банковской ячейки при передаче средств.

urist.club

Купить квартиру в ипотеку - в Москве, можно ли продать, порядок, как происходит, находящейся, с обременением по, пошаговая инструкция

Для большинства российских граждан единственным способом приобретения собственного жилья является оформление ипотечного кредита.

Заемщиками становятся граждане среднего класса с невысоким заработком. Их материальное положение еще больше усугубилось в связи с экономическим кризисом.

Органы местной власти реализуют всевозможные варианты социальных программ, позволяющие получить жилье российским гражданам.

Пошаговая инструкция

Законодатель предписаниями Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» утвердил требования, которые заемщик должен выполнить.

В данное время действует его последняя редактура от 7 мая 2013 года. Одним из них является своевременное погашение ипотечного кредита.

На практике встречаются случаи, когда заемщик не может его исполнить в силу каких-либо причин.

При этом возникает естественный вопрос: можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, если нет возможности платить за нее?

Заемщик соответственно предписаниям закона № 102-ФЗ лишен возможности осуществлять любые виды сделок с квартирой, которая приобретена по ипотеке.

Любое уклонение от исполнения обязательств заемщиком влечет за собой утрату права распоряжения квартирой, которая находится в залоге у банка до полного погашения кредитных средств.

По большей части обеспечение защиты от непредвиденных ситуаций ложится на плечи заемщика.

Чтобы обезопасить себя заемщику следует воспользоваться услугами, которые оказывают кредитные брокеры.

В их обязанности входит:

 Разъяснение условий предоставления ипотечного кредита
 Содействие в правильном заполнении анкеты на получения средств
 Оказание помощи в выборе наиболее подходящего варианта

По общепринятым правилам установлены определенные этапы покупки квартиры за счет кредитных средств, соблюдение которых приводит к желаемым результатам.

Сообразно нормам законодательных актов необходимо осуществить страхование жизни и здоровья потенциального заемщика, провести оценку приобретаемой квартиры в ходе независимой экспертизы.

С чего начать

Большинство граждан интересуется вопросом, куда обращаться, что нужно для оформления ипотечного кредита.

Он входит в категорию целевого продукта, поэтому граждане не могут использовать его для приобретения предметов другого назначения.

На полученный в банке заем они могут купить только жилье, которое имеет особое положение.

Оно остается в залоге у банка, хотя заемщик может пользоваться им для постоянного проживания.

Как правило, ипотечный кредит выдается банком-кредитором на длительный срок, который продолжается от десяти лет до тридцати.

Он напрямую зависит от размера кредитных средств, процентной ставки, подлежащей начислению к основной сумме.

Подбор недвижимости

Для большинства граждан намерение приобрести квартиру сопряжено вопросом, как выгодно купить при низком доходе?

При подборе квартиры нужно проанализировать рынок недвижимости рассмотрев различные варианты, предложения риэлторов, кредиторов.

Как правило, можно приобрести квартиру на рынке:

 Первичного жилья воздвигаемого в новостройках
 Вторичного жилья в эксплуатируемых зданиях

Приобретаемая квартира должна иметь высокую ликвидность, что повысит шанс в получении кредитных средств.

Она должна располагаться в районе с повышенным спросом, находиться в хорошем состоянии.

Такое требование выставляется в целях снижения риска банка, который должен предусмотреть всевозможные варианты погашения ипотечного кредита.

Что касается стоимости недвижимости, то в Москве и других крупных мегаполисах она достаточно высока, а в регионах намного ниже.

На стоимость жилья в регионах в основном влияет удаленность района расположения недвижимости.

Выбор банковской программы

На сегодняшний день банки предлагают своим клиентам различные программы ипотечного кредитования, входящие в состав целевой государственной программы «Достойное жилье каждой российской семье».

Они реализовывают программы ипотечного кредитования под контролем государства.

Кредитные средства выдаются под низкие процентные ставки, размер которых колеблется от 12 до 15%.

При этом в каждом банке существует утвержденный им порядок действий, соответственно которому погашается задолженность.

Видео: как купить квартиру в ипотеку

Кредитные средства погашаются ежемесячно в составе основного долга и процентных начислений к нему.

В основном банки применяют для погашения средств метод «аннуитета».

Он предусматривает осуществление выплаты равными долями, разбитыми на весь период кредитования.

Одним из важных элементов, влияющим на получение кредитных средств является валюта, в которой они выдаются.

Банк получает основную прибыль в виде денежных средств за оказываемую услугу.

При этом заемщик должен соблюдать требования, которые банк предъявляет ему. Он обязан погашать средства по графику, установленному банком.

Если заемщик не исполняет обязательства по своевременной уплате задолженности, то банк приобретает право удовлетворить свои требования путем реализации находящегося у него в залоге жилья.

Подача заявки

Приобретенная по ипотеке квартира входит в число недвижимости с обременением, поэтому ее владелец не вправе распоряжаться ею до его снятия.

Данная норма закреплена указаниями закона № 102-ФЗ. Тем не менее, многие граждане вынуждены приобретать собственное жилье за счет кредитных средств из-за отсутствия возможности купить на собственные сбережения.

Как правило, заявка на выдачу ипотечного кредита подается в выбранный заемщиком банк, предоставляющий такого рода услуги.

Заявление оформляется на специальном бланке, который предоставляет банк-кредитор.

Бланк составлен в виде анкеты, поэтому в нем содержится полная информация о заемщике, приобретаемой квартире.

В него заносятся персональные данные созаемщиков, если они привлечены заемщиком в качестве поручителей.

Бланк заявления можно найти на официальных сайтах банков, чтобы заполнить его заранее до посещения банка, предварительно распечатав.

Покупка квартиры находящейся в ипотеке

Под термином «ипотека» понимается предоставление кредитором гражданам под залог недвижимого имущества.

Он носит долгосрочный характер, позволяющий выплатит крупную сумму кредита без нанесения ущерба семейному бюджету.

Отдельной категории граждан государство предоставляет льготы при оформлении ипотечного кредита, что немаловажно для них.

Что касается залога, то в его качестве выступает приобретенное жилье.

Но в зависимости от конкретных ситуаций банк может принять в залог имеющуюся у заемщика в собственности недвижимость.

Без первоначального взноса

Большинство граждан не способно оплатить первоначальный взнос от стоимости квартиры, размер которого варьируется от 10 до 25%.

Как правило, банки в сложившейся ситуации выдают ипотечный кредит, но исключительно с завышенной процентной ставкой.

Его размер в отдельных банках он достигает до 40%. Таким образом, банк стремится понизить риск невозвращения кредитных средств.

К основным недостаткам ипотечного кредитования без внесения первоначального взноса относятся:

 Увеличенная в разы процентная ставка
 Сокращенная продолжительность действия договора по ипотеке
 Предоставление неких лиц в качестве поручителей, способных принять обязательства по кредитным средствам
 Наличие официального трудоустройства
 Получение стабильного высокого дохода

Желающие оформить ипотеку без уплаты первоначального взноса лица могут ознакомиться с условиями в банке, где имеется инструкция с правилами его оформления.

С господдержкой

Законодатель наделил отдельную категорию лиц правом получения ипотечного кредита на льготной основе.

Чтобы воспользоваться своим правом им необходимо стать участником социальной программы, предусматривающей государственную поддержку.

Она оказывается семьям, в которых уровень материальной обеспеченности выходит за пределы утвержденных законодателем социальных нормативов.

Если заемщик намерен оформить ипотечный кредит по реализуемым социальным программам, то ему нужно подать заявление в отдел по жилищным вопросам органа местного самоуправления.

Он осуществляет постановку в очередь на получение жилой площади. Отдельные граждане интересуются, кто может взять ипотечный кредит с господдержкой.

По общепринятым правилам оно предоставляется семьям:

 Многодетным и малообеспеченным в которых среднедушевой доход ниже прожиточного минимума
 Государственных и муниципальных служащих
 Работников образования и медицинских учреждений

За материнский капитал

Соответственно нормативам законодательных актов материнский капитал не подлежит выдаче на руки в натуральном виде.

Вопросы о его применении регулирует постановление правительства № 862 от 12.12.07 года «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий».

Средства материнского капитала предназначены:

 Для улучшения жилищных условий что позволяет уплатить первоначальный взнос при приобретении квартиры либо погасить некую часть ипотечного кредита
 На получение образования детям и на формирование накопительной пенсии матери

Чтобы получить средства материнского капитала гражданам следует подать заявление в Пенсионный фонд по местожительству.

Фонд перечисляет средства в банк, который принял решение о выдаче кредитных средств.

Обязательным условием является расположение приобретаемого жилья на территории Федерации.

Для военнослужащих

Под понятием «военная ипотека» подразумевается социальная программа, действующая по Министерству обороны.

Ее основная цель заключается в обеспечении жильем военнослужащих все родов войск, которые подчиняются различным ведомствам и министерствам.

Вопросы относительно реализации программы регламентирует Федеральный закон «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».

Акт испущен 20 августа 2004 года за номером 117-ФЗ. В нем отмечается о важности участия военнослужащих в системе НИС.

Сообразно его указаниям законодатель установил порядок покупки собственного жилья военнослужащим.

Каждый военнослужащий должен стать участником накопительно-ипотечной системы.

Он должен подать рапорт командованию воинской части, где проходит воинскую службу.

Рапорт рассматривается жилищным департаментом МО РФ, после чего передается в федеральное управление НИС, занимающееся обеспечением жильем военнослужащих.

Военнослужащий заносится в общий список, составляющий очередь на получение жилья.

Государство отчисляет денежные средства из ресурсов федерального бюджета, которые зачисляются на именной счет военнослужащего.

Его открывает федеральное управление НИС. В его обязанности входит оформление и выдача свидетельства ЦЖЗ, на основе которого служащий может взять ипотечный кредит.

В новостройке

Отдельные вопросы приобретения квартир в новостройках разрешаются под руководством указаний Федерального закона № 214 от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Застройщик предоставляет гражданам рассрочку сроком до одного года, позволяющую приобрести собственное жилье в строящемся здании.

При этом они не оплачивают первоначальный взнос за приобретаемое жилье.

Но граждане обязаны погасить долг за квартиру, осуществляя периодические платежи с фиксированным размером платежей.

Граждане могут взять ипотечный кредит в банке, чтобы оплатить долг, образовавшийся при приобретении квартиры.

Как правило, банк выдает кредитные средства, если застройщик аккредитован в нем.

На выданные средства устанавливается процентная ставка, размер которой составляет около 16,5% годовых и выше.

Вторичное жилье

По большей части банки предпочитают выдавать ипотечный кредит за квартиру, которая входит в категорию вторичного жилья.

Как правило, такого рода жилье не создает для них большой опасности, снижает их риски, связанные с предоставлением кредитных средств.

Но она должна отвечать требованиям банка, которые он предъявляет заемщикам.

Многие граждане задаются вопросом, какие расходы могут возникнуть при оформлении ипотечного кредита.

Дополнительные расходы на его оформление образовываются за счет уплаты:

Ипотечный кредит на приобретение квартиры на вторичном рынке недвижимости могут оформить не все желающие лица.

Оно должно иметь высокий и стабильный заработок. Процентная ставка на ипотечный кредит устанавливается достаточно высокой, поэтому не всегда выгодна для заемщика.

Подготовка документов

Оформляется ипотечный кредит на основании заявления и представленных заемщиком документов.

Помимо личных документов требуется представление правоустанавливающих документов на приобретаемое жилье, включая технический и кадастровый паспорта.

Ниже приводится перечень обязательных документов, утвержденный законодателем.

В их число входит:

 Паспорт или любой заменяющий его документ, включая удостоверяющие документы членов семьи
 Свидетельства о рождении детей и государственного пенсионного страхования – СНИЛС
 Удостоверение ИНН подтверждающее осуществление регистрации в налоговой службе по постоянному местожительству
 Справка о доходах за последний истекший год
 Справка о постановке на регистрационный учет в Федеральной миграционной службе, форма № 9
 Трудовая книжка подтверждающая наличие стажа трудовой деятельности о документ об образовании
 Пенсионное удостоверение справка ПФР о размере пенсии, если с заемщиком совместно проживает родственник, находящийся на пенсии
 Свидетельства права собственности на имеющуюся недвижимость при ее наличии
 Выписка из реестра о владении ценными бумагами если в обладании таковые имеются
 Официальная бумага о наличии расчетного счета в банке
 Документы, подтверждающие кредитную историю факт своевременного исполнения кредитных обязательств
Медицинскую справку из наркологического, психоневрологического диспансера
 Выписка об оплате коммунальных услуг за последние шесть месяцев

По требованию банка возможно предъявление дополнительных документов.

Например, лица мужского пола в дополнении должны предъявить военный билет.

Заключение договора

Заемщику следует заранее обговорить и установить точную дату заключения кредитного договора.

Он должен поставить в известность продавца квартиры, страховую компанию, где намерен застраховать приобретаемую недвижимость.

Договор сделки купли-продажи составляется нотариусом, который указывается банком.

Кредитный договор заключается в банке, где должны присутствовать все участники сделки.

Граждане, получающие ипотечный кредит на покупку квартиры интересуются, в частности на кого оформляется квартира, купленная по ипотеке, следует знать, что она оформляется на покупателя.

Она будет оформлена на покупателя, но будет находиться в качестве залоге в банке.

Регистрация сделки купли-продажи осуществляется в городском бюро регистрации недвижимого имущества. на проведение процедуры отводится 5 рабочих дней, после чего выдается свидетельство о праве собственности.

Сколько времени занимает

Как правило, процесс рассмотрения заявления клиента в банке осуществляется в продолжение одного месяца.

За данное время служба безопасности банка осуществляет проверку предъявленных документов, соответствие изложенной в ней информации реальным фактам.

Результат решения о предоставлении банком ипотечного кредита может быть как положительным, так и отрицательным.

Если банк решил выдать кредитные средства, то дальнейшее оформление документов на их получение займет две либо три недели.

На протяжении указанного времени банк открывает депозитный счет на имя заемщика.

На него будут перечислены средства, предназначенные для погашения ипотечного кредита.

Свидетельство о праве собственности оформляется в продолжение двух недель, после открытия банковского счета.

В конечном итоге на оформление и получение ипотечного кредита заемщик затрачивает полтора – два месяца.

Срок оформления ипотечного кредита определяют внутренние правила банка, где заемщик намерен его получить.

И в заключение необходимо отметить, что каждый человек должен реально оценить свои финансовые возможности, платежеспособность до обращения в банк за ипотечным кредитом.

Многие заемщики не могут своевременно погасить задолженность из-за резких колебаний курса валют, что приводит к изменению условий ее погашения.

Гражданам следует обратить внимание на него, чтобы иметь возможность соизмерить размер ипотечного кредита с величиной реально получаемого дохода.

domdomoff.ru

Покупка квартиры, обременённой ипотекой: что нужно знать?

Иногда жизненные обстоятельства складываются так, что кому-то с ипотечной квартирой приходится прощаться. Стоит ли покупателю рассматривать возможность приобрести такую квартиру? Что он должен просчитать в первую очередь и чего опасаться? Разбираемся.

 Иллюстрация: Ирина Фатеева

 

Как продаётся то, что продать нельзя?

При покупке квартиры в ипотеку в свидетельстве о праве собственности прописывается, что квартира находится под обременением. Пока кредит и проценты за неё не выплачены, с недвижимостью сделать ничего нельзя. Невозможно подарить, обменять или продать жилплощадь, которая фактически является собственностью банка. Но у гражданина, взявшего недвижимость в ипотеку, в жизни может всякое случиться, и иногда непредвиденные обстоятельства приводят к тому, что с квадратными метрами всё-таки приходится прощаться. Например, квартира может стать слишком тесной для семьи, которая вдруг стала больше. Или жильё может стать фактически ненужным, если грядет переезд в другой город или страну. Или совсем уж печальная история — когда из-за потери работы нет возможности выплачивать такой большой кредит. То есть, веских причин продать ипотечные квадратные метры может быть масса. Тогда владелец квартиры обращается в отделение банка, сообщает о своих форс-мажорных обстоятельствах, и недвижимость выставляется на продажу.

 

Преимущества приобретения ипотечной квартиры

Когда на продажу выставляется залоговая квартира, обычно в объявлениях указывается, что на ней «висит» юридическое обременение. И это пугает потенциальных покупателей. Хотя пугать, в общем, не должно: если подойти к этому делу с умом, все останутся в выигрыше.

Покупка квартиры, находящейся под банковским залогом, имеет определённые преимущества. Первое: прежде чем взять квартиру в залог, банк её проверяет. Покупая «вторичку», покупатель сильно рискует, что со временем вдруг появится дальний родственник бывшего владельца недвижимости и заявит свои права на проживание. Поэтому главный плюс приобретения залоговой квартиры — гарантия отсутствия прав третьих лиц на приобретаемое жильё.

Фактически, банк всё сделал за покупателя: он уже обращался к оценщикам, подключал к проверке страховую компанию, и каждый специалист проверял квартиру в своём направлении. Принимая квартиру под залог, банк предусмотрел и снизил все риски, выяснив заранее, что сделка не будет оспорена третьими лицами. Поэтому, приобретая такую квартиру, можно быть на 100% уверенным, что юридическая сторона сделки будет в точности соблюдена.

Обычно продавец выставляет недвижимость на продажу с невысокой стоимостью. Мотивация предельно ясна: необходимо «вытащить» деньги как можно быстрее. Даже если изначально такое жильё продаётся без скидки, за такой объект точно можно поторговаться.

Другой стороне сделки продажа ипотечной квартиры тоже выгодна: заёмщик освобождается от долга перед банком, а банк приобретает нового платежеспособного заёмщика, готового взять ипотеку (если рассматривать долгосрочное кредитование) или способного выплатить ипотечный кредит (если квартира приобретается за наличные).

 

Что нужно знать покупателю?

Прежде чем ипотечная квартира будет выставлена на продажу, продавцу необходимо получить согласие банка. Для кредитной организации невыгодно, чтобы собственник продавал залоговую квартиру. Ведь при погашении ипотеки имеют место быть так называемые «длинные деньги» в части процентов по займу. А в случае продажи квартиры долг закроется одномоментно. Чтобы получить от банка добро на продажу жилья, необходимо найти веское обоснование принятого решения — тяжелый недуг, сокращение на работе и т.д. (именно поэтому, приобретая ипотечную квартиру, будущему владельцу так важно удостовериться, что банк не будет против её продажи).

Второй важный момент — определение суммы, которую новому покупателю необходимо выплатить за квартиру. Обычно она делится на две части: погашение долга перед банком и непосредственная выплата продавцу. Чтобы с недвижимостью можно было проводить сделки купли/продажи, на ней не должно быть обременений. И в этом моменте потенциальному покупателю необходимо быть предельно осторожным, поскольку именно его средства идут на погашение кредитного долга.

После погашения обременения перед банком, фактически, полноправным хозяином жилья становится продавец. А вдруг он откажется выезжать из квартиры, пока не подберёт себе достойное жилище? К сожалению, такие истории случаются, и тогда процедура выезда из квартиры растягивается на месяцы. Или же другой вариант аферы: став полноправным владельцем квартиры, продавец выставит её на продажу, но уже не как залоговую с низкой стоимостью, а по привлекательной для себя цене, и в лучшем случае из суммы денег, вырученных с продажи жилья, вернёт неудавшемуся покупателю деньги за снятое обременение, в худшем – оставит с носом.

Поэтому покупателю необходимо настоять, чтобы стороны нотариально заверили договор задатка, в котором прописаны условия сделки. А именно: покупатель гасит обременение в банке за продавца, после чего прежний владелец квартиры обязуется её продать. Также важно в договоре указать сроки, в течение которых банк снимет обременение, а продавец продаст квартиру.

 

Первый вариант: покупка за «живые» деньги

Чтобы не потерять свои деньги, потенциальный покупатель может сделать следующее. Арендуются банковские ячейки, в одну из которых помещаются деньги, покрывающие обременение, а в другую – остаток суммы за жилплощадь.

После того, как кредитная организация получает свою часть, она, в свою очередь, выдаёт справку о снятии задолженности, а также закладную на квартиру. Закладная необходима как подтверждение факта выполнения должником своих обязательств по оплате кредита. Этот документ предоставляется продавцом вместе с письмом из банка в Регистрационную палату для снятия обременения.

Далее покупка недвижимости идёт по привычному сценарию, поскольку обременение снято, и с квартирой возможно проводить любые сделки. Заключается договор купли-продажи, оформляется переход права собственности, и после реализации сделки остальная часть денег из ячейки переходит по праву к своему хозяину.

Стоит иметь ввиду, что это наиболее простой способ получения квартиры. Человеку, решившемуся на приобретение ипотечных квадратных метров, следует просчитывать каждый свой шаг и не стесняться обращаться за помощью к юристам и нотариусам. Если же нет возможности арендовать банковскую ячейку, то наиболее оптимальным вариантом будет написание продавцом расписки при каждой передаче ему денег.

 

Второй вариант: новая ипотека

Такой вариант будет интересен тем, кто планирует брать жильё, обременённое ипотекой, тоже в ипотеку. Это вполне реально, но есть нюансы. Во-первых, потенциальный покупатель обязан быть юридически «чистым», с идеальной кредитной историей. Во-вторых, все манипуляции должны проводиться в одной кредитной организации.

Залогодержателю (банку) это подходит идеально. Фактически происходит лишь смена заёмщика и залогодателя. Недвижимость продолжает являться собственностью банка, один кредит закрывается, выдаётся второй. Банк, выступавший раньше кредитором продавца, теперь становится кредитором покупателя. Круговорот денег происходит под эгидой банка, которому всё равно, что в данных условиях один хозяин квартиры сменился на другого. Итог таков: за счёт выданного покупателю ипотечного кредита, а также первоначального взноса, погашается задолженность продавца-должника. Параллельно идут два процесса: снятие обременения на недвижимость и наложение на неё нового обременения.

 

Третий вариант: покупка у банка

Купить ипотечную квартиру можно и у банка, о чём мы уже писали. Схема проста и подобна покупке квартиры у хозяина. Только реальным продавцом выступает кредитная организация, которая и занимается поиском заинтересованных лиц. Этот вариант безопасен, его также можно рассматривать.

Такой способ имеет свои плюсы для банка и минусы для хозяина квартиры. Кредитная организация, получая оповещение о том, что хозяин квартиры не в состоянии оплачивать ипотеку и искать на неё покупателя, старается как можно быстрее пустить «с молотка» удерживаемые квадратные метры. Поиском лучшего предложения банк заниматься не будет. Ему нужно скорее вернуть свои деньги, а всё, что останется – отдать хозяину квартиры. Поэтому вряд ли продавец в этом случае останется «в наваре». В лучшем случае – сработает «в ноль».

А дальше схема покупки предельно проста: покупатель приходит в банк, где подписывает предварительное соглашение о покупке недвижимости. Данный документ в присутствии трёх сторон заверяется нотариально. Далее всё идёт по описанному выше «протоколу»: кредитная организация любезно предоставляет собственные депозитные ячейки для расчёта по сделке, в которые покупатель кладет деньги для покрытия обременения и деньги для продавца. Перед заключением договора стоит убедиться, что в Регистрационную палату уже поданы сведения о погашении кредита. Продавец с покупателем заключают договор купли/продажи, отправляются в Регпалату, где фактически и завершаются все «бумажные» дела.

 

В итоге

Как видим, приобрести ипотечную квартиру в реалиях нашего времени очень даже возможно. Вариантов и тонкостей при покупке достаточно много, следует только выбрать более удобный вариант, просчитать все риски и проследить, чтобы сделка была проведена с абсолютной юридической чистотой. Это момент первостепенной важности, который позволит не остаться без денег и на улице.

Ангелина Беркут

22.08.2016

knowrealty.ru

Что такое обременение на квартиру

&nbsp

Стоимость квартир в наши дни высока, по этой причине, многие стремятся разными способами удешевить покупку. Один из вариантов – приобрести жилье с наложенным обременением. Цена такой недвижимости, обычно, намного ниже, но за бонус придется проделать множество бумажной работы.

Для того чтобы грамотно провернуть сделку, необходимо тщательно изучить все нюансы этого мероприятия, узнать чем грозит новому собственнику обременение. Каким образом узнать о его существовании?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 404-23-43Москва, Московская область

8 (812) 409-49-19Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 350-30-02Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Что такое обременение на квартиру и как его снять

Обременение на недвижимость – наличие определенных юридических условий, ограничивающих действия владельца с указанным объектом. Иначе говоря, собственник не в праве продать квартиру, не получив согласие на это у третьего лица, который заинтересован в этом.

В случае продажи такого жилья, к новому владельцу переходит и имеющееся обременение. Для предотвращения утаивания данного факта от покупателя, органы Регистрационной палаты указывают его в свидетельстве о собственности.

Существует несколько типов обременений:

  • Ипотека. Если владелец жилого помещения не выплатил долг за нее банку, то совершить ее продажу возможно, лишь с согласия указанной кредитной организации. Новому собственнику жилья с обременением банк имеет право ставить любые условия;
  • Рента. Если в квартире живет получатель ренты, то продать или подарить ее можно только с его согласия;
  • Арест. Наложение на жилье ареста производится в случае, когда долг по оплате коммунальных услуг превысит определенную сумму. Если собственник допустил возникновение этой ситуации, то распорядиться недвижимостью он сможет только после расчета с управляющей компанией;
  • Наем. Квартиросъемщики не имеют прав на недвижимость, однако, они могут там проживать до тех пор, пока не закончится срок, указанный в договоре аренды. Если владелец продаст такую недвижимость, то новый собственник не вправе выселять жильцов до этого момента;
  • Зарегистрированные граждане. При продаже недвижимости, все прописанные в ней люди должны самостоятельно выписаться из нее. При отказе сделать это, собственник может добиться этого через суд. Но некоторых людей нельзя выписывать без их согласия;
  • Аварийный дом. В здании, находящемся в плачевном состоянии, осуществить продажу жилого помещения невозможно;
  • Сервитут. В некоторых случаях, правом пользования жилым помещением обладают лица, которым оно не принадлежит. Для распоряжения недвижимостью необходимо получить их согласие.

Небольшой итог: арестованная квартира может быть продана лишь после погашения задолженности, жилье в аварийном доме не продать вообще, а во всех прочих случаях, все зависит от решения заинтересованных лиц.

Купля-продажа жилой площади с обременением

Совершение сделки «купли-продажи» квартиры с обременением осуществляется намного сложнее, причем для этого сторонам предстоит заполнить особый бланк договора.

Нюансы сделки

Обременение будет снято лишь после устранения ее причины. Но, в некоторых случаях, может возникнуть необходимость в реализации ипотечного жилья. Для совершения сделки, продавцу необходимо получить от банка разрешительные документы на это действие. После удачного решения этого вопроса, остается отыскать покупателей, которые согласятся стать обладателями обремененного жилья.

Оформление сделки происходит в следующем порядке:

  • Покупатель оформляет в банке-залогодержателе две ячейки. В первую кладутся средства, предназначенные для погашения ипотеки, а во вторую – вознаграждение продавцу;
  • За счет средств из первой ячейки выплачивается кредит, а оставшиеся деньги направляются продавцу;
  • Банк оформляет бумагу о том, что кредит полностью погашен;
  • Заключается договор купли-продажи;
  • Регистрационная палата оформляет переход права от одного гражданина к другому. Она же выдает справку о снятии обременения с недвижимости.

Безусловно, и в этом сценарии могут быть сбои. Например, после погашения долга покупателем, собственник может не захотеть продавать квартиру. Решить этот вопрос придется в суде. Во избежание неприятных моментов, стоит заключать предварительное соглашение с залогом. В бумаге должно быть прописано, что для оплаты жилья покупатель выделяет часть средств для погашения ипотеки.

Форма договора

Форма должна содержать информацию о том, что покупатель извещен продавцом о наличии обременения, а также в деталях расписан процесс взаиморасчета.

Избежать неприятных моментов поможет предварительное соглашение, в котором прописаны все основные моменты будущей сделки. Иногда квартиру с обременением продают на аукционе или торгах. Эти мероприятия организуют судебные приставы-исполнители.

Образец договора, по которому продается обремененная недвижимость, доступен для скачивания здесь.

Как снять обременение

Бумаги

Помимо того, что для прекращения действия обременения на жилую недвижимость необходимо выполнить какие-то условия (погасить ипотеку, например), нужно обратиться в Регистрационную палату с определенными документами.

Этот орган потребует предоставить следующий пакет бумаг:

  • Заявление с просьбой снять обременение;
  • Свидетельство регистрации права собственности на квартиру;
  • Банковские документы, подтверждающие погашение долга и ипотечный договор;
  • Закладную.

Заявление

Иск о снятии обременения с жилого помещения подается от имени собственника и банка-залогодержателя. Для его получения нужно обратиться в кредитную организацию и заполнить специальный бланк (его образец представлен ниже). Работники банка подписывают эту бумагу, после чего ее можно передать в Регистрационную палату.

Образец заявки на снятие обременения с жилой площади находится здесь.

Сроки

Явиться в Росреестр необходимо всем собственникам, а в некоторых случаях, и доверенному лицу от банка. Справку, подтверждающую снятие обременения с жилья дают практически сразу. Получить новое свидетельство, в котором содержится информация об отсутствии обременения, получится лишь спустя месяц. Для этого придется уплатить государственную пошлину.

Ускорить процедуру получения справки или свидетельства о регистрации права собственности помогут риэлторы или посредники, способные подать документы вне очереди. Но за подобную услугу придется хорошо заплатить.

Что такое обременение на квартиру по материнскому капиталу

В случае, когда в списке владельцев квартиры числятся граждане, признанные недееспособными, или лица, не достигшие возраста 18 лет, интересы которых могут быть ущемлены в случае продажи жилья, органы опеки и попечительства имеют право наложить обременение на недвижимость.

Обременение по материнскому капиталу

Для погашения ипотечного займа на покупку недвижимости за счет средств материнского (семейного) капитала, необходимо оформить ее в виде долевой собственности всех совместно проживающих членов семьи. Обязательство в этом необходимо нотариально заверить и предоставить в пенсионный фонд.

Основной собственник обязан переоформить квартиру в долевую собственность заинтересованных лиц (супругов, детей и иных родственников). Закон «О защите семьи и детей» устанавливает конкретный срок выполнения этого обязательства – 6 месяцев с момента снятия обременения на жилье за счет средств материнского (семейного) капитала.

Подробный алгоритм действий:

  • Для снятия обременения на жилье, необходимо договориться с работниками банка о том, чтобы вместе посетить Росреестр. Бумаги для этого визита готовит кредитная организация;
  • В случае, когда жилье общее, нужно переоформить его так, чтобы каждому супругу принадлежало по половине. В Регистрационной палате берется выписка из ЕГРП (срок ее действия 24 часа). В нотариальной конторе оформляется брачный договор;
  • В Регистрационной палате на основании паспортов, договоров и свидетельств о собственности недвижимость делят пополам;
  • Если жилье уже находится в долевой собственности, следует оформить дарственную на детей (своими силами или при посредничестве риэлтора). Каждому ребенку необходимо подарить любую долю в квартире. Эти действия находятся вне зоны интересов органов опеки и попечительства;
  • В Росреестр относятся паспорта, дарственные, свидетельства о праве собственности и браке (ксерокопии) и квитанция об уплате пошлины.

Обязательства, взятые на себя по семейному капиталу, необходимо выполнять ответственно, потому что, в случае нарушения, делом займется прокуратура. Если факты подтвердятся, то решение суда окажется не в пользу собственника.

Права детей на имущество находятся под контролем органов опеки и попечительства, которые уполномочены признавать любые сделки с недвижимостью, ущемляющие интересы ребенка, недействительными.

Как уберечься от приобретения обремененной материнским капиталом недвижимости?

Наложить на квартиру обременение могут местные органы Государственной регистрации и зарегистрировать его в едином реестре. Это необходимо для того, чтобы не допустить запрещенных сделок с недвижимостью.

Любое распоряжение квартирой происходит только после получение выписки из ЕГРП, в котором есть информация обо всех обременениях. Существование этого реестра – гарантия чистоты сделки для покупателя, поскольку недобросовестные продавцы могут утаить сведения об их наличии.

Что такое обременение на квартиру по ипотеке

Самый важный момент, который нужно знать при приобретении ипотечной недвижимости – все операции по отчуждению квартиры осуществляются с одобрения банка-залогодержателя.

Следующий момент – сумма, оставшаяся невыплаченной. Банк вправе диктовать свои условия, например, дать согласие на продажу после погашения ипотеки не менее чем на половину.

Подробности заключения договора купли-продажи

Для снятия ипотечного обременения с недвижимости, стороны заключают предварительное соглашение, согласно которому новый собственник погашает остаток кредита.

Договор необходимо заверить в нотариальной конторе. После выплаты ипотеки покупателем, стороны оформляют договор купли-продажи. Кредитная организация предоставляет бумаги, подтверждающие досрочное погашение ипотеки.

После этого процесс продажи осуществляется обычным способом. Цена на квартиру, указанная в договоре, должна быть больше уплаченной за погашение ипотеки суммы. Разницу получает продавец от покупателя после официальной регистрации сделки уполномоченным органом.

Во избежание недоразумений в дальнейшем, каждая передача денежных средств продавцу должна сопровождаться распиской. В самом простом варианте, на бумаге отражается переданная сумма прописью, контакты и данные паспорта принимающей стороны. Это минимальное количество информации, которую следует указать в расписке.

Существует и иной вариант выхода из ситуации с ипотечной недвижимостью – переоформление кредита на покупателя. Однако подобное развитие событий не всегда может быть реализовано.

Все зависит от банка-залогодержателя: он может не пойти на этот шаг, ввиду наличия у потенциального владельца испорченной кредитной истории или низкого уровня официальной заработной платы.

Эти сведения говорят о неблагонадежности заемщика. На какие моменты необходимо смотреть, приобретая обремененную ипотекой недвижимость?

Простой пример. Ипотечная квартира, кредит погашен, и новый собственник уже радовался хорошему исходу, когда явились еще несколько кредиторов. Бывший хозяин недвижимости был им должен. Однако, в день их появления, жилье уже было заложено в банке.

Одновременно несколько арестов на один объект не накладываются. Представители ФССП ждали подходящего момента и арестовали квартиру после того, как кредит был погашен, а одно обременение было снято. Предыдущий хозяин заинтересован в продаже жилья, поэтому рассмотрит иные возможности для погашения долгов.

На что нужно обратить внимание:

  • Взять выписку из ЕГРП и внимательно изучить список обременений;
  • Расчеты проводить только с передачей расписки. Наиболее проверенный и надежный способ – использование ячейки в банке;
  • Обязательно получить выписку из домовой книги и посмотреть список зарегистрированных в ней лиц;
  • При покупке ипотечной квартиры, следует заручиться согласием банка-залогодержателя.

Грамотный подход к приобретению квартиры с ипотечным обременением – залог отсутствия проблем при оформлении и в будущем. Если возникают сомнения в собственных силах – есть возможность обратиться к риэлторам.

Что такое обременение на квартиру при продаже

Жилую недвижимость, имеющую обременение, потенциальные хозяева даже не рассматривают. Практика показывает, что ее цена намного ниже рыночной.

Этот факт стимулирует некоторых покупателей обратить внимание на обремененную квартиру. Поэтому начинать продажу подобной недвижимости стоит со сбрасывания цены для привлечения потенциальных владельцев.

Методика продажи жилья

Метод продажи квартиры с обременение сложнее, нежели обычной. Существует 2 варианта организации сделки, отличающиеся одним принципиальным моментом: снятие залога происходит до смены владельца или после.

При оформлении сделки до момента перехода прав на квартиру, необходимо согласовать смену владельца с кредитной организацией.

Покупатель становится новым собственником жилого помещения. Ему нужно поместить денежные средства, предназначенные для приобретения квартиры, в 2 банковские ячейки. В одну из них кладется сумма долга за кредит.

Остаток средств закладывается во вторую ячейку. После этой операции, происходит подписание бумаг о купле-продаже и передача заявления на регистрацию в Росреестр.

После того, как бумаги будут оформлены, а новый владелец получит свидетельство о регистрации прав, банк-залогодержатель погашает кредит средствами из первой ячейки. Продавец забирает денежное вознаграждение только после завершения оформления всех документов на нового хозяина.

Второй вариант действий состоит в заключении предварительного договора купли-продажи. После оформления сделки, продавец получает от покупателя крупный аванс, равный сумме долга по ипотеке. Продавец за счет этих средств гасит кредит.

После этого банк предоставляет бумаги о погашении ипотеки и снятии обременения с недвижимости. Они передаются в Регистрационную палату во время совершения сделки. Покупатель завершает процедуру оформления прав на купленную квартиру и передает продавцу оставшуюся сумму.

Важно знать

Продавая обремененную недвижимость, нужно иметь ввиду следующие моменты:

  • Продать квартиру, скрыв от покупателя обременение, можно, но для этого придется дать взятки многим должностным лицам. Такие действия квалифицируются УК РФ как мошенничество. По мнению экспертов, выгоднее купить новую квартиру, чем платить взятки;
  • Квартиру с обременением не обязательно продавать. Если возникла необходимость расширить жилплощадь, то стоит провести переговоры с банком о выдаче еще одного займа на приобретение нового жилого помещения. Часть долга погасится позже после продажи старого;
  • Недавно приобретенную в ипотеку квартиру нельзя сразу продать. Кредитная организация устанавливает срок, в течение которого новый хозяин обязан пользоваться жильем без перепродажи. Чаще всего он составляет 6 месяцев, но может быть и больше;
  • Перед поиском покупателя, поинтересуйтесь у банка, дадут ли они разрешение на продажу жилья.

Арест недвижимости

Арест – еще один часто встречающийся вид обременения на недвижимость. С ним работать сложнее, чем с ипотекой. Продать квартиру можно только после устранения причин ареста и его снятия. За решением вопроса следует обращаться в органы, которые его наложили.

Существуют ситуации, когда судебные органы требуют за снятие ареста очень большую сумму денежных средств, которыми должник не обладает. Продать недвижимость получится только через торги. Во всех случаях ареста, следует обратиться в полицию для выяснения причин его наложения и способов снятия.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 404-23-43Москва, Московская область

8 (812) 409-49-19Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 350-30-02Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

o-nedvizhke.ru


Смотрите также