Как лучше купить квартиру в ипотеку или накопить


Можно ли обойтись без ипотеки и накопить на квартиру самостоятельно?

Статистика не врет: больше 90% россиян не могут позволить себе ипотеку. По крайней мере, такие результаты дают социологические опросы. Тем не менее, де-факто это не совсем так. Во-первых, это зависит от настроения респондентов. Не секрет, что многие из нас фаталисты: не верят государству и банкам. Во-вторых, жилье мечты каждый представляет себе по-разному. Трешку на Цветном бульваре может осилить даже в кредит, наверное, лишь 0,001% москвичей. Можно ли решить свой квартирный вопрос, не прибегая к услугам кредиторов?

Жилье мечты каждый представляет себе по-разному.

«ИПОТЕКА - ЭТО КАБАЛА»

Так уж получилось, что куда бы я ни пришел, везде меня спрашивают о том, как решить жилищный вопрос. Вот и очередной день рождения у друзей превратился в мини-консультацию по ипотечной теме.

- Невозможно в Москве купить квартиру, - категорично заявил один из гостей, поморщившись от очередной стопки алкоголя.

Как выяснилось, знакомый работает директором одного из магазинов крупной торговой сети. Жена тоже трудится на хорошей должности. По всей видимости, ребята неплохо получают. При этом ютятся в двушке на окраине Москвы вместе с родителями и семьей брата: «Ждем, пока цена на квартиру вырастет - тогда и разменяем ее».

- А что вам мешает ипотеку взять? - задал я стандартный вопрос. - При вашем совокупном доходе вам любой банк без проблем кредит даст. А потом, когда квартиру продадите, досрочно погасите займ.

- Не, ты что?! Я никогда в жизни ипотеку не возьму. Лучше сам накоплю, - выдал стандартный стереотип мой новый знакомый. А далее по списку: «кабала», «банк отберет квартиру», «проценты заоблачные» и так далее. Переубеждать, честно говоря, было бесполезно. Хотя аргументов у меня полным-полно. Но обо всем по порядку.

СНАЧАЛА ПРОДАТЬ - ПОТОМ КУПИТЬ

Первый вопрос, который задают своим клиентам финансовые консультанты: есть ли что продать? Если сбережений в виде наличных нет, то можно найти деньги на первоначальный взнос, как в мультике про Простоквашино - «продать что-нибудь ненужное». Активы могут быть самые разные. Квартира где-нибудь в глухой провинции, которая просто стоит или вы сдаете ее за смехотворную цену, отбивая лишь коммуналку. Гараж, который вы используете лишь для хранения хлама. Машина, на которой вы в последний раз ездили несколько месяцев назад. Список можно продолжать до бесконечности - вплоть до различных б/у вещей, которыми вы давно не пользуетесь, но которые можно с выгодой для себя продать через интернет-порталы бесплатных объявлений. На этом, как ни странно, можно выручить довольно приличную сумму, если не скупиться и выставить их на 10 - 20% ниже рыночной стоимости.

- Самый простой способ купить квартиру - если вы продаете какой-то другой актив, - говорит Сергей Акулов, независимый финансовый советник. - Например, у меня знакомые две однушки продали, а вместо них купили двушку в хорошем районе. Остаток с помощью собственных небольших накоплений закрыли. Это стандартная ситуация. Формально они купили квартиру за наличные. Но все-таки они на нее не накопили.

Здесь вопрос приоритетов. Если собственная квартира вам принесет гораздо более высокий доход (не надо будет тратиться на съем жилья или ютиться в некомфортных условиях), тогда нет смысла держать ненужное имущество без дела. Лучше продать его и купить то, что вам действительно необходимо.

НАКОПИТЬ ЗА ПЯТЬ ЛЕТ

Тем не менее далеко не у всех потенциальных покупателей жилья есть что продать. Тогда придется рассчитывать только на себя. И многие до сих пор считают, что лучший способ - это накопить всю сумму самостоятельно. Мол, так надежнее. В те времена, когда ипотеки в России не существовало, квартиры и правда покупали за свои собственные деньги. Копили много лет, а затем несли сумку наличных продавцу. Кто-то эти деньги потом терял, потому что попадался на удочку мошенникам, которые устраивали «двойные продажи» или собирали деньги с покупателей на уровне котлована, а затем бросали стройку и скрывались.

- Ипотека - это крепостное право XXI века, - пишет пользователь «Ретивый» на одном из тематических форумов, обосновывая свое мнение лишь тем, что ставки у нас заоблачные, в отличие от тех же Штатов.

Но больше всего меня порадовал совет от 2004 года. Неизвестный автор в одном из журналов советовал откладывать всего по 15 - 20 тысяч рублей в месяц и класть их на депозит в банке, чтобы через 5 лет купить квартиру в Москве. Я думаю, не стоит объяснять, что произошло с теми, кто последовал совету этого горе-специалиста. А вот те, кто не побоялся тогда брать недвижимость в кредит, получили неплохую выгоду.

- У меня товарищ купил квартиру по ипотеке в 2004 году, сделал там ремонт и теперь благополучно там живет, - рассказывает другой форумчанин. - По кредиту расплатился за 4 года. Говорит, если бы не ипотека - не потянул бы, а так кредит уже выплачен. И стоимость квартиры выросла в разы. Сейчас будет расширяться. Обмен в этом случае будет легче провести.

Конечно, случаи бывают разные. И приведенные примеры - полярны. В разные периоды времени результаты отличаются. Те, кто взял ипотеку летом 2008 года в долларах, серьезно прогадали. Но это скорее исключение из правил.

В принципе даже математически у тех, кто хочет накопить на квартиру самостоятельно, вряд ли что-то получится. Недвижимость, как правило, растет в цене быстрее инфляции. Так что вы почти всегда будете отставать. А накопить сможете только в том случае, если станете гораздо больше получать или откладывать. Плюс ко всему нужна серьезная финансовая дисциплина. Одно дело - когда банк требует вносить каждый месяц фиксированный взнос. Тут уж никуда не денешься. А если это надо делать самостоятельно, не каждый будет столь добросовестным. Деньги всегда потребуются на что-то другое: отпуск, ремонт, новый холодильник, шубу жене.

ПРОЦЕНТЫ ВЫШЕ, ЧЕМ В АМЕРИКЕ

Мы часто любим пенять на то, что в Европах и Америках ставки по ипотеке смехотворные - чуть ли не нулевые. Вот люди там спокойно недвижимость и покупают в кредит. А у нас-де с такими ставками за 10 - 15 лет отдашь 2 - 3 стоимости квартиры. В общем, обдерет банк как липку, а в случае проблем еще и без жилья оставит.

Конечно, эти страхи имеют под собой рациональную почву. Да и проценты по ипотеке у нас действительно довольно высокие. Но выбор здесь надо делать рациональный: нужна квартира - надо искать возможность решать этот вопрос, а не уповать на то, что где-то кто-то лучше живет.

- У нас на рынке недвижимости пузырь, - уверен один из моих знакомых, который не хочет платить за квартиру баснословные деньги.

К слову, говорит он это уже лет 7, но за это время так и не решился купить квартиру в кредит. Да и накопить на нее так и не сумел, потому что пузырь никак не хочет лопаться или хотя бы сдуваться.

- Существует средний показатель стоимости недвижимости, измеряемый в доходах населения, - говорит Елена Чиркова, экономист, автор книги «Анатомия финансового пузыря». - Исследователь Роберт Шиллер, например, считает, что цена недвижимости адекватная, если дом стоит не больше 2,5 годового дохода домохозяйства. И это для США, с их дешевой ипотекой.

Нетрудно подсчитать, что в России среднестатистическое жилье должно стоить 1,5 млн. рублей. В Москве - 3 млн. рублей. Понятно, что за эти деньги даже в регионах (и уж тем более в столице) сложно купить что-то комфортное и просторное.

Но, по словам эксперта, это еще не означает, что на российском рынке недвижимости пузырь. Потому что играют роль и другие факторы. Во-первых, высокий спрос (особенно в крупных городах). И часть населения получает довольно высокие доходы. Во-вторых, небольшой объем предложения. В-третьих, транспортные проблемы в виде пробок. Из-за них стоимость сильно вырастает, чем ближе к центру города находится квартира. И в-четвертых, высокая себестоимость: дорого стоят выделяемые участки земли, проведение коммуникаций, стройматериалы.

Конечно, это не означает, что цены на недвижимость в нашей стране справедливые. Скорее это говорит лишь о том, что пока большее число факторов работает на то, что жилье в России будет оставаться дорогим. А значит, ждать резкого падения цен нет смысла.

РИСКИ НЕ У ВАС, А У БАНКА

На самом деле в России почему-то неправильно воспринимают ипотеку. Есть хорошая поговорка. Если вы должны кому-то небольшую сумму денег, то это проблема заемщика. А если вы получили взаймы крупную сумму денег, то это проблемы кредитора. То есть в случае с ипотекой вы ничем не рискуете. Это банк ссудил вам пару миллионов. А вы заплатили лишь небольшой первоначальный взнос и живете в собственной квартире.

Конечно, есть риск, что в будущем вы не сможете расплатиться по кредиту. Но в этом случае вы ничего не теряете. Если у вас есть заначка, а вы не допустили просрочку, то просто продаете квартиру по рыночной стоимости. Отдаете недостающее тело долга банку и возвращаетесь в исходную точку. А в большинстве случае еще и приличная сумма останется.

- Во время кризиса мне пришлось продать квартиру, потому что зарплата упала, а ежемесячные платежи увеличились из-за роста курса доллара, - рассказала мне одна из знакомых. - До этого я почти три года выплачивала ипотеку. До кризиса квартира в цене подросла вдвое - со 125 тысяч до 250 тысяч долларов. Продать квартиру удалось по меньшей стоимости. Но в любом случае я осталась в плюсе. Просто переехала на съемное жилье и спустя некоторое время купила себе небольшую квартиру в Подмосковье.

Конечно, продажа квартиры с обременением (а во время ипотеки она находится в залоге у банка) - более длительный процесс. И, как правило, заложенные квартиры продаются с небольшим дисконтом. Но ничего сложного в этом нет. Тем более, если вы будете реализовывать самый «ходовой товар» - то есть однокомнатную квартиру.

Если вы заранее предупредили банк, что собираетесь продать квартиру, то никаких проблем не должно возникнуть. Причины такого решения ведь могут быть разные: переезд в другой город, увеличение жилплощади, развод супругов и другие. О том, что у вас ухудшилось финансовое положение, банк можно вообще не ставить в известность. Главное - не допускать просрочек по выплатам. Иначе банкиры не будут к вам столь же лояльны.

Так что рисков у ипотечных заемщиков немного. Плюс ко всему ипотека снимает риски обмана. Ведь покупаемая вами квартира будет находиться в залоге у банка, поэтому ее тщательно проверят юристы кредитной организации.

ИЩЕМ КОМПРОМИСС

Конечно, спор ипотечников с накопителями - это своего рода холивар (это нынче модное слово означает «священную войну» - с англ. «Holy War»). Примерно как фотографы спорят о том, что лучше - Canon или Nikon. Поэтому собственное решение квартирного вопроса эффективнее принимать, прислушиваясь к доводам обеих сторон.

- Если семья в Москве даже 50 тысяч рублей в месяц будет перечислять на депозит (это в среднем половина дохода столичной ячейки общества), то двушку в Подмосковье она сможет купить через 5 - 7 лет, - говорит Сергей Акулов. - За это время у них накопится 4 - 5 млн. рублей (с учетом процентов по вкладу). Но мечта осуществится лишь при условии, что рынок стоит на месте или растет незначительно. Гарантировать такую ситуацию никто не может.

Как советует эксперт, если вы боитесь брать ипотеку, то в любом случае стоит начать с накопления. Скрупулезно каждый месяц откладывать излишки средств на депозит под 10% годовых (средние ставки сейчас). Но при этом держать руку на пульсе. Если цены вдруг начнут резко расти, то лучше внести сбережения в качестве первоначального взноса и взять ипотеку. Так будет выгоднее.

- Упираться, на мой взгляд, нет смысла, - говорит Сергей Акулов. - Оптимальный вариант - накопить 50% стоимости желаемой квартиры и взять ипотеку. В этом случае ставка у вас будет ниже, банк охотнее даст вам квартиру. Но при этом лучше сделать так, чтобы ежемесячные платежи занимали в ваших расходах не больше 30%. Тогда вы сможете еще дополнительные деньги откладывать на депозит и тем самым сформировать подушку безопасности. И по возможности гасить кредит досрочно.

www.izh.kp.ru

брать ипотеку или копить что лучше?

Здравствуйте друзья и читатели моего блога. На связи Руслан Мифтахов и в этой статье я хочу рассказать свою ситуацию из жизни, а вернее ситуацию моего тестя, который загорелся купить дом несколько лет назад.

Идея написать на эту тему мне пришла давно и все это время эта статья хранилась в черновиках и вот настал момент и я делюсь своей историей с вами.

Сам я жил в частном доме более 10 лет и знаю что это такое, поэтому я знаю о чем я говорю. А тесть... А у тестя похоже детства то не было и в доме он своём не жил, поэтому и пытается наверстать упущенное ближе к 50 годам.

Содержание статьи:

Покупка дома в ипотеку

Началась вся эта история в 2008 году, когда он устроился в Газпром. Как в рекламе говорится мечты сбываются — Газпром. И вот у тестя тоже мечта сбылась, только какой ценой читайте дальше.

Помнится, когда я еще работал на севере, один помбур другого спрашивает: «А реально устроиться в Газпром?»

А другой отвечает: «Реально конечно, рекламу не видел чтоли, мечты сбываются газпром» :)) Приколист такой по жизни, жаль его контакты потерял.

Так вот отвлекся от темы, когда тесть покупал дом в кредит, он влез по уши в долги. Первоначальный взнос 1000 000 рублей был взят в кредит у одного банка, под названием Пробизнесбанк, который прогорел в начале 2016 года. Слышали о таком?

Остальная сумма 3 750 000 рублей была взята в ипотеку под 10% годовых в Газпромбанке. Я даже помню как рассчитал в ипотечном калькуляторе и показал 30 тысяч рублей процентов только будет набегать в месяц с одного банка.

А тесть на это только сказал: ну а куда деваться. Я был в шоке, как будто тебя заставляют лезть в кабалу.

Ну а теперь приготовься каждый месяц тебя банки будут доить во все щели. Переплата в Газпромбанке составит около 5 миллионов, по сути можно 2 таких дома купить.

Плюс надо ежегодно оплачивать страховку, плюс отдавать первоначальный взнос в другой банк, плюс непредвиденные расходы — в доме нужно всегда работать, надо что-то починить и на это нужны деньги.

Кто живёт в своём доме? Отпишитесь в комментариях так ли это?

Я смотрю таких людей большинство, которые могут каждый месяц ходить в банк отдавать по кредиту деньги, но ходить каждый месяц в банк и откладывать деньги себе на вклад под проценты нет. Почему? Неужели это так тяжело?

Скажете пока копишь на квартиру или дом, недвижимость дорожает. Есть в этом доля правды, но не всегда. Как акции или фьючерсы, цены на недвижимость тоже растут и падают.

Разумный кредит на недвижимость это когда нет жилья совсем, с этим я согласен. Я тоже брал однушку в ипотеку, так как снимать жилье надоело. По сравнению с 2013 и 2017 годом цены на жильё не только не выросли, но и упали так как спроса нет.

Когда мы покупали квартиру в 2014 году у нас в городе за двушку просили 1800 000 рублей, в 2017 году моя тётка продала двушку за 1250 000 рублей, ну и после этого скажете что недвижка всегда растет?

Но тут другая ситуация, живут в двушке и стукнула в голову моча, а не залесть ли по уши в долги перед старостью и взять дом, в котором я ничего делать не буду, только приеду с рабочей вахты и буду сидеть на кресле перед телеком и ноутбуком.

Если уж и покупать дом, то планировать и все цифры нужно уметь считать. Да да деньги любят счёт. Вот тут то финансового образования и не хватает у моих родственников.

Причины не покупать дом

А как бы ты сам поступил на месте тестя спросите вы. Ну во первых дом в кредит точно не купил, во вторых вообще бы дом не покупал и не строил бы. Почему?

Вот несколько причин:

  1. Финансовая. Ваши деньги испаряются. Если вы накопили на первоначальный взнос и покупаете дом, все деньги из графы активов переходят в графу пассива. Вместо того чтобы получать проценты по вкладу, вы будете платить проценты по кредиту банку.
  2. Сопутствующие дополнительные расходы. Оформление сделки, ремонт, переезд приготовьтесь к лишним затратам. Особенно ремонт и обустройство дома и участка будет забирать большую часть денег.
  3. Техническая. Мой тесть потратил по моим прикидкам больше полумиллиона на дом. Переделывал отопление в доме, двухконтурный котёл менял, обвязка труб, работа. Ремонт балкона, чтобы снег не скапливается на крыше. Теплицы поставил. В бане ремонт печки. И это ещё не конец, так будет продолжаться постоянно и если за домом не смотреть со временем все увянет и затухнет.
  4. Просто невыгодно. Многие к покупке дома относятся как к инвестиции, но на самом деле дом обладает тремя признаками невыгодных инвестиций.
  • это неликвид, вы не можете быстро продать недвижку и вернуть вложенные средства;
  • большая долговая нагрузка, чаще всего люди берут дом в кредит и приходиться выплачивать большие проценты;
  • нет возможности диверсифицировать, по простому все яйца лежат в одной корзине и в случае форс мажора можно потерять все.

Мой вариант покупки дома

Если бы я даже надумал купить дом на месте тестя я бы поступил следующим образом.

Допустим дом который хочу купить по прикидкам стоит 5 лимонов. Зарплата у меня, то есть у тестя в среднем 200 000 рублей. В месяц можно откладывать от 100 000 до 150 000 и на остальные жить. На 50 тысяч уж думаю можно жить и не голодать.

При такой зарплате в год можно отложить 1 200 000 — 1 800 000 рублей под 10% годовых в банк. Допустим откладываем 120 000 рублей в месяц под 10% годовых.

Как видно на калькуляторе вкладов нужная сумма накапливается в течении трех! лет и еще останется на ремонт и мебель.

Три года и дом твой и ещё пол миллиона останутся под проценты, если их не снимать и дальше вкладывать.

А невежественный тесть вот уже четыре года кредит кроет и ещё столько платить и платить. Цифры все говорят сами за себя.

Когда я ему предложил откладывать на дом, знаете что он мне сказал. Ну у меня не всегда такая зарплата и откладывать больше 100 000 рублей каждый месяц не получается.

Зато сейчас каждый месяц 100 000 по ипотеке получается платить. Что это железная логика?

Ну хорошо давайте самый плохой вариант подсчитаем, допустим откладываем 100 000 в месяц под 7% годовых, которые он же и платит по ипотеке.

Нужную сумму даже больше при таком раскладе получаем за 4 года. Делайте выводы господа, не будьте невежами с финансами.

А еще лучше сделать так, деньги не снимать, пусть проценты приносят примерно 40-50 тысяч в месяц нормально же, чем не прибавка к пенсии? Но только не советую в банке на одно лицо держать больше 1 400 000 рублей.

Если банк сгорит, как в моей истории с татфондбанком, то деньги вам вернет АСВ, но не более 1 400 000 рублей.

Дам вам 2 совета на этот счет, если хотите держать крупную сумму денег в банке, то выбирайте крупный банк входящий в топ-10. У таких банков вряд ли отзовут лицензию, так как при отзыве очень сильно повлияет на экономику страны в целом. Кликните по картинке ниже, чтобы рассмотреть ТОП-10 крупных банков.

И второй совет: лучше держать в одном банке один вклад на свое имя не более 1 400 000 рублей. Можете открыть в этом же банке еще вклад на 1 400 000, но уже на жену или маму, кому вы доверяете несомненно. Лучше быть застрахованным, чем потерять деньги в миг, тем более эти деньги не на что иное как на свой дом.

А что вы думаете стоит копить или покупать дом в кредит?

  1. Оставляйте комментарии внизу страницы.
  2. Делитесь этой статьей с друзьями, нажав по кнопкам социальных сетей.
  3. Подписывайтесь в форме ниже, чтобы получать новости блога на почту.

С уважением, Руслан Мифтахов

ruslantrader.ru

Можно ли обойтись без ипотеки и накопить на квартиру самостоятельно?

Статистика не врет: больше 90% россиян не могут позволить себе ипотеку. По крайней мере, такие результаты дают социологические опросы. Тем не менее, де-факто это не совсем так. Во-первых, это зависит от настроения респондентов. Не секрет, что многие из нас фаталисты: не верят государству и банкам. Во-вторых, жилье мечты каждый представляет себе по-разному. Трешку на Цветном бульваре может осилить даже в кредит, наверное, лишь 0,001% москвичей. Можно ли решить свой квартирный вопрос, не прибегая к услугам кредиторов?

Жилье мечты каждый представляет себе по-разному.

«ИПОТЕКА - ЭТО КАБАЛА»

Так уж получилось, что куда бы я ни пришел, везде меня спрашивают о том, как решить жилищный вопрос. Вот и очередной день рождения у друзей превратился в мини-консультацию по ипотечной теме.

- Невозможно в Москве купить квартиру, - категорично заявил один из гостей, поморщившись от очередной стопки алкоголя.

Как выяснилось, знакомый работает директором одного из магазинов крупной торговой сети. Жена тоже трудится на хорошей должности. По всей видимости, ребята неплохо получают. При этом ютятся в двушке на окраине Москвы вместе с родителями и семьей брата: «Ждем, пока цена на квартиру вырастет - тогда и разменяем ее».

- А что вам мешает ипотеку взять? - задал я стандартный вопрос. - При вашем совокупном доходе вам любой банк без проблем кредит даст. А потом, когда квартиру продадите, досрочно погасите займ.

- Не, ты что?! Я никогда в жизни ипотеку не возьму. Лучше сам накоплю, - выдал стандартный стереотип мой новый знакомый. А далее по списку: «кабала», «банк отберет квартиру», «проценты заоблачные» и так далее. Переубеждать, честно говоря, было бесполезно. Хотя аргументов у меня полным-полно. Но обо всем по порядку.

СНАЧАЛА ПРОДАТЬ - ПОТОМ КУПИТЬ

Первый вопрос, который задают своим клиентам финансовые консультанты: есть ли что продать? Если сбережений в виде наличных нет, то можно найти деньги на первоначальный взнос, как в мультике про Простоквашино - «продать что-нибудь ненужное». Активы могут быть самые разные. Квартира где-нибудь в глухой провинции, которая просто стоит или вы сдаете ее за смехотворную цену, отбивая лишь коммуналку. Гараж, который вы используете лишь для хранения хлама. Машина, на которой вы в последний раз ездили несколько месяцев назад. Список можно продолжать до бесконечности - вплоть до различных б/у вещей, которыми вы давно не пользуетесь, но которые можно с выгодой для себя продать через интернет-порталы бесплатных объявлений. На этом, как ни странно, можно выручить довольно приличную сумму, если не скупиться и выставить их на 10 - 20% ниже рыночной стоимости.

- Самый простой способ купить квартиру - если вы продаете какой-то другой актив, - говорит Сергей Акулов, независимый финансовый советник. - Например, у меня знакомые две однушки продали, а вместо них купили двушку в хорошем районе. Остаток с помощью собственных небольших накоплений закрыли. Это стандартная ситуация. Формально они купили квартиру за наличные. Но все-таки они на нее не накопили.

Здесь вопрос приоритетов. Если собственная квартира вам принесет гораздо более высокий доход (не надо будет тратиться на съем жилья или ютиться в некомфортных условиях), тогда нет смысла держать ненужное имущество без дела. Лучше продать его и купить то, что вам действительно необходимо.

НАКОПИТЬ ЗА ПЯТЬ ЛЕТ

Тем не менее далеко не у всех потенциальных покупателей жилья есть что продать. Тогда придется рассчитывать только на себя. И многие до сих пор считают, что лучший способ - это накопить всю сумму самостоятельно. Мол, так надежнее. В те времена, когда ипотеки в России не существовало, квартиры и правда покупали за свои собственные деньги. Копили много лет, а затем несли сумку наличных продавцу. Кто-то эти деньги потом терял, потому что попадался на удочку мошенникам, которые устраивали «двойные продажи» или собирали деньги с покупателей на уровне котлована, а затем бросали стройку и скрывались.

- Ипотека - это крепостное право XXI века, - пишет пользователь «Ретивый» на одном из тематических форумов, обосновывая свое мнение лишь тем, что ставки у нас заоблачные, в отличие от тех же Штатов.

Но больше всего меня порадовал совет от 2004 года. Неизвестный автор в одном из журналов советовал откладывать всего по 15 - 20 тысяч рублей в месяц и класть их на депозит в банке, чтобы через 5 лет купить квартиру в Москве. Я думаю, не стоит объяснять, что произошло с теми, кто последовал совету этого горе-специалиста. А вот те, кто не побоялся тогда брать недвижимость в кредит, получили неплохую выгоду.

- У меня товарищ купил квартиру по ипотеке в 2004 году, сделал там ремонт и теперь благополучно там живет, - рассказывает другой форумчанин. - По кредиту расплатился за 4 года. Говорит, если бы не ипотека - не потянул бы, а так кредит уже выплачен. И стоимость квартиры выросла в разы. Сейчас будет расширяться. Обмен в этом случае будет легче провести.

Конечно, случаи бывают разные. И приведенные примеры - полярны. В разные периоды времени результаты отличаются. Те, кто взял ипотеку летом 2008 года в долларах, серьезно прогадали. Но это скорее исключение из правил.

В принципе даже математически у тех, кто хочет накопить на квартиру самостоятельно, вряд ли что-то получится. Недвижимость, как правило, растет в цене быстрее инфляции. Так что вы почти всегда будете отставать. А накопить сможете только в том случае, если станете гораздо больше получать или откладывать. Плюс ко всему нужна серьезная финансовая дисциплина. Одно дело - когда банк требует вносить каждый месяц фиксированный взнос. Тут уж никуда не денешься. А если это надо делать самостоятельно, не каждый будет столь добросовестным. Деньги всегда потребуются на что-то другое: отпуск, ремонт, новый холодильник, шубу жене.

ПРОЦЕНТЫ ВЫШЕ, ЧЕМ В АМЕРИКЕ

Мы часто любим пенять на то, что в Европах и Америках ставки по ипотеке смехотворные - чуть ли не нулевые. Вот люди там спокойно недвижимость и покупают в кредит. А у нас-де с такими ставками за 10 - 15 лет отдашь 2 - 3 стоимости квартиры. В общем, обдерет банк как липку, а в случае проблем еще и без жилья оставит.

Конечно, эти страхи имеют под собой рациональную почву. Да и проценты по ипотеке у нас действительно довольно высокие. Но выбор здесь надо делать рациональный: нужна квартира - надо искать возможность решать этот вопрос, а не уповать на то, что где-то кто-то лучше живет.

- У нас на рынке недвижимости пузырь, - уверен один из моих знакомых, который не хочет платить за квартиру баснословные деньги.

К слову, говорит он это уже лет 7, но за это время так и не решился купить квартиру в кредит. Да и накопить на нее так и не сумел, потому что пузырь никак не хочет лопаться или хотя бы сдуваться.

- Существует средний показатель стоимости недвижимости, измеряемый в доходах населения, - говорит Елена Чиркова, экономист, автор книги «Анатомия финансового пузыря». - Исследователь Роберт Шиллер, например, считает, что цена недвижимости адекватная, если дом стоит не больше 2,5 годового дохода домохозяйства. И это для США, с их дешевой ипотекой.

Нетрудно подсчитать, что в России среднестатистическое жилье должно стоить 1,5 млн. рублей. В Москве - 3 млн. рублей. Понятно, что за эти деньги даже в регионах (и уж тем более в столице) сложно купить что-то комфортное и просторное.

Но, по словам эксперта, это еще не означает, что на российском рынке недвижимости пузырь. Потому что играют роль и другие факторы. Во-первых, высокий спрос (особенно в крупных городах). И часть населения получает довольно высокие доходы. Во-вторых, небольшой объем предложения. В-третьих, транспортные проблемы в виде пробок. Из-за них стоимость сильно вырастает, чем ближе к центру города находится квартира. И в-четвертых, высокая себестоимость: дорого стоят выделяемые участки земли, проведение коммуникаций, стройматериалы.

Конечно, это не означает, что цены на недвижимость в нашей стране справедливые. Скорее это говорит лишь о том, что пока большее число факторов работает на то, что жилье в России будет оставаться дорогим. А значит, ждать резкого падения цен нет смысла.

РИСКИ НЕ У ВАС, А У БАНКА

На самом деле в России почему-то неправильно воспринимают ипотеку. Есть хорошая поговорка. Если вы должны кому-то небольшую сумму денег, то это проблема заемщика. А если вы получили взаймы крупную сумму денег, то это проблемы кредитора. То есть в случае с ипотекой вы ничем не рискуете. Это банк ссудил вам пару миллионов. А вы заплатили лишь небольшой первоначальный взнос и живете в собственной квартире.

Конечно, есть риск, что в будущем вы не сможете расплатиться по кредиту. Но в этом случае вы ничего не теряете. Если у вас есть заначка, а вы не допустили просрочку, то просто продаете квартиру по рыночной стоимости. Отдаете недостающее тело долга банку и возвращаетесь в исходную точку. А в большинстве случае еще и приличная сумма останется.

- Во время кризиса мне пришлось продать квартиру, потому что зарплата упала, а ежемесячные платежи увеличились из-за роста курса доллара, - рассказала мне одна из знакомых. - До этого я почти три года выплачивала ипотеку. До кризиса квартира в цене подросла вдвое - со 125 тысяч до 250 тысяч долларов. Продать квартиру удалось по меньшей стоимости. Но в любом случае я осталась в плюсе. Просто переехала на съемное жилье и спустя некоторое время купила себе небольшую квартиру в Подмосковье.

Конечно, продажа квартиры с обременением (а во время ипотеки она находится в залоге у банка) - более длительный процесс. И, как правило, заложенные квартиры продаются с небольшим дисконтом. Но ничего сложного в этом нет. Тем более, если вы будете реализовывать самый «ходовой товар» - то есть однокомнатную квартиру.

Если вы заранее предупредили банк, что собираетесь продать квартиру, то никаких проблем не должно возникнуть. Причины такого решения ведь могут быть разные: переезд в другой город, увеличение жилплощади, развод супругов и другие. О том, что у вас ухудшилось финансовое положение, банк можно вообще не ставить в известность. Главное - не допускать просрочек по выплатам. Иначе банкиры не будут к вам столь же лояльны.

Так что рисков у ипотечных заемщиков немного. Плюс ко всему ипотека снимает риски обмана. Ведь покупаемая вами квартира будет находиться в залоге у банка, поэтому ее тщательно проверят юристы кредитной организации.

ИЩЕМ КОМПРОМИСС

Конечно, спор ипотечников с накопителями - это своего рода холивар (это нынче модное слово означает «священную войну» - с англ. «Holy War»). Примерно как фотографы спорят о том, что лучше - Canon или Nikon. Поэтому собственное решение квартирного вопроса эффективнее принимать, прислушиваясь к доводам обеих сторон.

- Если семья в Москве даже 50 тысяч рублей в месяц будет перечислять на депозит (это в среднем половина дохода столичной ячейки общества), то двушку в Подмосковье она сможет купить через 5 - 7 лет, - говорит Сергей Акулов. - За это время у них накопится 4 - 5 млн. рублей (с учетом процентов по вкладу). Но мечта осуществится лишь при условии, что рынок стоит на месте или растет незначительно. Гарантировать такую ситуацию никто не может.

Как советует эксперт, если вы боитесь брать ипотеку, то в любом случае стоит начать с накопления. Скрупулезно каждый месяц откладывать излишки средств на депозит под 10% годовых (средние ставки сейчас). Но при этом держать руку на пульсе. Если цены вдруг начнут резко расти, то лучше внести сбережения в качестве первоначального взноса и взять ипотеку. Так будет выгоднее.

- Упираться, на мой взгляд, нет смысла, - говорит Сергей Акулов. - Оптимальный вариант - накопить 50% стоимости желаемой квартиры и взять ипотеку. В этом случае ставка у вас будет ниже, банк охотнее даст вам квартиру. Но при этом лучше сделать так, чтобы ежемесячные платежи занимали в ваших расходах не больше 30%. Тогда вы сможете еще дополнительные деньги откладывать на депозит и тем самым сформировать подушку безопасности. И по возможности гасить кредит досрочно.

www.ufa.kp.ru

Копить или купить квартиру в ипотеку? Мнение экспертов

Кто из нас не мечтает о своем собственном укромном уголке, а возможно даже не об уголке, а о современной собственной жилищной площади. Вот только в наше время из-за высоких цен на недвижимость эта мечта порой так и остается мечтой. Ведь самоотверженно копить и ждать гипотетически возможного увеличения собственного дохода для того, чтобы купить комфортную квартиру, в наши дни, учитывая постоянный рост цен на недвижимость, нестабильность в экономике, инфляцию и прочие "радости", смысла особого нет.

Так как же поступить тем, кто не хочет откладывать свою жизнь в долгий ящик? Имеет ли смысл в текущей экономической ситуации копить на квартиру или лучше купить квартиру в ипотеку? Какие есть варианты для покупки жилой площади (к примеру, с помощью банковского вклада)?

Ответы на эти вопросы мы получили от экспертов ипотечного кредитования, и представителей банковского сектора России.

Так, по убеждению директора департамента розничных сегментов и маркетинга ЮниКредит Банка Светланы Пирожковой, если семья твердо решила купить квартиру, то в текущих рыночных условиях самым разумным решением будет взять ипотеку, так как инфляция и рост цен на недвижимость не позволят среднестатистической семье в разумные сроки накопить на свое жилье (если рассматривать семью со средним достатком, которая живет на зарплату и не имеет других значительных источников дохода).

"Мой совет - накопить на первоначальный взнос (порядка 20% от стоимости вашей будущей квартиры) и оформить ипотеку. Ведь вместо того, чтобы бесконечно платить за съемную квартиру и зависеть от настроения вашего арендатора, есть возможность уже сегодня жить в собственном доме! Так что я как заемщик, оформивший ипотеку в ЮниКредит Банке, искренне советую вам не откладывать свою жизнь "на потом" и купить квартиру в кредит, а если финансовая ситуация в вашей семье будет складываться благоприятно, всегда есть возможность погасить ипотеку досрочно", — отмечает Пирожкова.

Директор департамента розничных сегментов и маркетинга ЮниКредит Банка рассказала нам и о другом подходе для покупки собственного жилья в реальные сроки. По её мнению, если в момент непосредственно поиска квартиры у вас уже есть сумма, достаточная для первоначального взноса, эти деньги можно положить на накопительный счет в банке, где одобрена ипотека.

У этого подхода имеются свои плюсы. Во-первых, поиск квартиры - дело непредсказуемое, может занять несколько месяцев - и при этом деньги должны быть под рукой в любой момент. Накопительный счет позволяет получать проценты на размещенную сумму, например, в ЮниКредит Банке можно заработать до 6% годовых в зависимости от суммы и при этом деньги можно снять в любой момент. Таким образом, к примеру, разместив 1 миллион на 3 месяца, получится заработать лишние 11 тысяч рублей, что неплохо для человека, который собирается взять большой кредит. А вот если положить деньги на депозит, где ставки, как правило, выше, то при досрочном изъятии вклада все проценты по нему будут потеряны.

Вторая причина положить деньги на накопительный счет в кредитующем банке - многие банки, в частности, ЮниКредит, под ипотечную сделку разрешают снимать деньги со своего счета без комиссии, в то время как при "просто снятии" наличных через кассу банки удерживают комиссию до 5% от суммы. Поэтому средства, накопленные на первоначальный взнос, всегда удобнее и выгоднее разместить именно в том банке, где вы собираетесь брать кредит.

Начальник управления ипотечного кредитования СБ Банка Максим Честикин также уверен, что ипотека — это оптимальный вариант для покупки жилья.

"Плюсы ипотеки очевидны – в приобретенной квартире можно жить уже сейчас, тем более, что банки, в том числе и СБ Банк, предлагают ипотечные программы и без первоначального взноса, — говорит Честикин. — В будущем при увеличении дохода всегда можно будет погасить ипотечный кредит досрочно и при желании взять квартиру большей площади и в лучшем районе. В случае если семья арендует жилье, ипотека становится для нее чуть ли не единственным способом приобретения собственной квартиры, так как накопить на нее в московских реалиях, оплачивая съемную жилплощадь, практически невозможно".

Со слов эксперта, ипотека дает и ряд преимуществ – как известно, при появлении второго ребенка в семье можно воспользоваться досрочным погашением ипотеки с помощью материнского капитала и имущественного вычета. Общая сумма таких выплат может составить около 690 тысяч рублей, что само по себе неплохо.

Но, если семья все-таки планирует накопить хотя бы на первоначальный взнос по ипотеке (а чем он больше, тем более привлекательные ставки по ипотечному кредиту), то можно воспользоваться классическим способом преумножения средств – банковскими вкладами.

СБ Банк, в частности, предлагает депозиты на интересных условиях – по ставкам до 10,5% в рублях и 5,75% в валюте.

Начальник отдела операций с ценными бумагами и производными инструментами Банка Расчетов и Сбережений Николай Черноусов предлагает нашим читателям довольно выгодную стратегию накопления средств на квартиру.

"Думаю, что накопить сумму, достаточную на покупку хотя бы однокомнатной квартиры в Москве, очень сложно, особенно, молодой семье. Поэтому я бы порекомендовал следующую стратегию: накопить, минимум, 50% от стоимости квартиры, а затем взять ипотечный кредит. При этом стараться направлять на частичное досрочное погашение хотя бы небольшие суммы (20-30% от аннуитета), но регулярно, лучше ежемесячно. Это даст хорошую экономию по общей сумме переплаты", — говорит Черноусов.

При этом эксперт советует накопить на первоначальный взнос с помощью депозитов в банках — участниках Системы Страхования Вкладов (ССВ).

В таком случае, со слов представителя Банка Расчетов и Сбережений, не стоит класть в один банк более 700 тыс. рублей включая проценты. Накопления лучше делить на три части и размещать в евро, долларах и рублях. Или же размещать часть накоплений в ценных бумагах, но такой вариант подходит только для тех, кто умеет лично управлять портфелем.

О специальных программа и их возможностях для накопления на квартиру рассказал нам Первый заместитель Председателя Правления ЗАО "Банка Жилищного Финансирования" Игорь Жигунов.

"Сегодня для покупки квартиры можно использовать не только просто накопления, но и дополнительные возможности. Во-первых, можно использовать в качестве первого взноса так называемое "старое жилье". Например, молодая семья живет в 2-х комнатной квартире со своими родителями. Тогда можно разменять двушку на одно- и двухкомнатную квартиры. При этом на разницу просто взять ипотечный кредит. И ничего копить уже не надо", — отмечает Жигунов.

Как еще один вариант эксперт предлагает использовать средства материнского капитала. Если в семье два и более детей, то государство дает такую поддержку. Вместе с тем в ряде регионов есть социальные программы — когда для молодых семей, семей состоящих на очереди есть субсидии на часть стоимости жилья (до 30% цены квартиры).

"Если же у вас молодая семья, и вы решили еще чуть поднакопить, то сейчас банки нередко предлагают специальные вклады для будущих ипотечных заемщиков. Данный вклад позволяет ежемесячно получать проценты и их "капитализировать", т.е. увеличивать сумму вклада. И при ипотечной сделке еще получить скидку по ипотечной ставке по кредиту. Еще есть программы для военнослужащих, когда государство помогает приобрести жилье по ипотечной схеме и оплачивать кредит такой семье", — рассказывает Жигунов.

Как бы там ни было, все эксперты сходятся в одном — в каждой отдельно взятой семейной ситуации множество "ньюансов", поэтому прежде чем сделать какой-либо серьезных шаг по направлению к новой квартире целесообразно обговорить его с менеджером банка, который подскажет, какие же имеются реальные возможности у семьи.

sberex.ru


Смотрите также