Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку


Обман при покупке квартиры на вторичном рынке: схемы, как избежать

​Схемы обмана при покупке квартиры на вторичном рынке с каждым годом только совершенствуются. О том, как избежать мошеннических действий при приобретении недвижимости в собственность, мы и расскажем в данном материале.

Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке? На рынке недвижимости всегда было много аферистов, мошенников, недобросовестных продавцов, впрочем, как и покупателей. Вторичный рынок в этом отношении показателен. Схемы обмана могут быть самыми разными, и даже люди предусмотрительные и юридически подкованные, совершая покупку квартиры, не всегда могут быстро сообразить, что столкнулись с мошенничеством, а когда это становится понятно, изменить уже что-либо практически невозможно.

Случаи обмана связаны не только с умышленным мошенничеством, бывает, что продавцы просто что-то не договаривают, а потом выясняется, что жилье было продано не совсем законно, и горе-покупатель оказывается в итоге без квартиры и без денег. Поэтому не стоит пренебрегать никакими правилами предосторожности, а в особенности – соглашаться на нелегальные способы заключения сделки.

Что должно вызывать подозрение

Профессиональные мошенники умеют так повести дело, что никаких поводов для подозрений у их потенциальных жертв попросту не возникает. Это нужно помнить, чтобы руководствоваться правилами предосторожности, невзирая ни на что. Однако вот перечень самых ярких признаков, что сделка может являться фиктивной, и что перед вами, вероятно, мошенник или человек, который что-то не договаривает и скрывает:

  • предлагают квартиру по очень низким ценам;
  • часто менялись, по документам, владельцы квартиры за последние несколько лет;
  • технический план квартиры и реальная планировка отличаются;
  • с вас требуют большую сумму задатка;
  • с предоставлением документов, или хотя бы одного из тех, что вы спрашиваете, продавец долго затягивает;
  • сделку совершает лицо по доверенности владельца квартиры.

Наличие этих признаков не всегда свидетельствует о каком-то обмане. По доверенностям люди очень часто продают квартиры, если реальные владельцы болеют или проживают за границей, а отсутствие документов может быть вызвано объективными причинами. И все же любой из этих признаков – это повод серьезно задуматься.

Способы обмана

Как уже было сказано выше, обманным способом заключать сделки могут не только продавцы, но и покупатели. Но у первых, пожалуй, возможностей больше. И иногда покупатели невольно сами им в этом помогают.

Какие схемы обмана существуют:

  1. сделка оформляется сразу с несколькими покупателями;
  2. сделку оформляют по фальшивым документам;
  3. продавец медлит с выпиской из квартиры, а полученные деньги, по судебному решению, возвращает частично и долго;
  4. продавец просит в договоре обозначить сумму, которая будет меньше действительной, а потом по судебному решению прекращает сделку и возвращает только указанную в контракте стоимость;
  5. покупателя не предупреждают, что на жилье могут быть другие претенденты, которые в будущем имеют право обратиться в суд.

Это далеко не полный перечень тех способов, которыми могут воспользоваться недобросовестные владельцы жилья, чтобы совершить сделку с максимальной выгодой.

Одна квартира – несколько покупателей

Один из самых криминальных способов нажиться на покупателях – продать квартиру сразу нескольким покупателям. И такое возможно. Например, человек проживает за границей или же собирается переезжать. Он находит нескольких покупателей, с каждым заключает по дубликатным документам на квартиру договор купли-продажи, скорее всего, у разных нотариусов, получает с каждого покупателя деньги и уезжает. В таком случае владельцем жилья станет тот, кто успеет зарегистрировать свои права на новую квартиру первым, а вот для остальных прогнозы неутешительны, ведь вернуть себе деньги будет практически невозможно, если невозможно будет найти и призвать к суду продавца, проживающего за рубежом. Если государственную регистрацию не пройдет ни один из покупателей, преимущество в суде будет у того, кто первым заключил сделку.                                                               

Как избежать

Прежде всего помните, что передавать продавцу деньги до регистрации прав собственности, преждевременно. Отдайте ему основную сумму уже после того, как в органах утвердят ваше право на помещения. Еще один важный совет – если вам стало известно о двойной продаже квартиры, немедленно обращайтесь в суд, возможно, вам удастся первым доказать свое право на приобретенное жилье.         

Фальшивые документы

По фальшивым документам могут продать, например, чужую арендованную квартиру. Ничего не подозревающий человек заключает договор купли-продажи, возможно, у подставного нотариуса, передает раньше времени деньги якобы владельцу жилья, а потом узнает, что у квартиры совсем другой хозяин, и что он заключил договор с незнакомцем. Цена такой бумаги нулевая.

Как избежать

 Чтобы не попасть в такую ситуацию, обязательно проверяйте право юридической собственности на квартиру. Оно подтверждается следующими документами:

  • свидетельством о госрегистрации объекта на имя продавца, с которым вы имеете дело;
  • договором дарения, наследования или купли-продажи, подтверждающий приобретение права собственности. 

Продавец специально не выписывается

Ситуация может быть такой: после заключенной сделки, а может, и задолго до этого, продавец принимает решение не выписываться из квартиры, объясняя это тем, что ему попросту некуда переехать. Новый владелец, естественно, попытается как можно быстрее выпроводить бывшего хозяина квартиры, но тот обращается в суд и просит разрешение остаться, а договор аннулировать. И суд может позволить ему это, если сочтет доводы расторжения договора обоснованными, постановив вернуть полученные при продаже деньги. Проблема в том, что истец может заявить, что деньги были украдены или были потрачены, к примеру, на погашение какого-нибудь долга, от возврата он не откажется, а попросит у суда отсрочку или согласится на поэтапное возвращение денег, как говорится, с получки. Теперь можно представить, насколько может затянуться возврат этого долга. На годы.

Что делать

В истории с долгой выпиской, в принципе, нет ничего страшного.  Это может быть жизненной необходимостью для уже бывшего хозяина объекта. Согласно Жилищному Кодексу, гражданин обязан освободить помещение  в случае прекращения права пользования. То есть, Закон оберегает покупателей на этот случай. Трудности могут возникнуть, если продавец через суд сможет каким-то образом аннулировать сделку. Чтобы избежать такой ситуации, внесите в договор условие о сроках выписки продавца, а также пункт о штрафных санкциях, если гражданин не выпишется, к примеру, до определенной даты.

Заниженная цена в договоре

Хозяин квартиры, заключая сделку с покупателем, может попросить последнего указать в договоре купли-продажи заниженную сумму, чтобы заплатить меньше налогов или же вовсе не платить их. При этом продажа состоится  частично по устной договоренности, деньги сверх указанной суммы передаются продавцу в лучшем случае под расписку, а иногда и вовсе без какого-либо письменного подтверждения.

Возможно, после этого покупатель получит жилье в свое распоряжение и с проблемами не столкнется, хотя он должен понимать, что стал соучастником налогового нарушения, что уже не хорошо. Хуже может быть в том случае, если продавец вдруг решит обратиться в суд и признать сделку недействительной. Если суд встанет на его сторону, его обяжут вернуть деньги, указанные в договоре, все, что было заплачено ему сверх договорной суммы, если покупателю и удастся вернуть, то с большими трудностями.

Как избежать

Не соглашайтесь на просьбы владельца жилья указать в договоре заниженную стоимость. Налоги от сделки придется платить ему, не вам, а вы, если согласитесь на его условия, сильно рискуете определенной суммой денег. Требуйте, чтобы в договоре была указана полная стоимость приобретаемого жилища.   

Неожиданные претенденты

Еще одна ситуация, с которой часто сталкиваются приобретатели жилья, связана с неожиданным появлением родственников продавца, которые предъявляют свои права на купленную квартиру. Это не всегда связано с мошенничеством, скорее всего, бывший хозяин просто не захотел предупреждать о возможных трудностях, из трусости или из жадности. В таком случае у этого родственника будет шанс выиграть в суде дело, если он действительно имеет право на квартиру, а покупатель рискует и жильем и деньгами.

Как избежать

Перед сделкой обязательно узнайте, как квартира попала в собственность продавца. Если по наследству, для продажи будут нужны подписи всех наследников, если по договору дарения, имейте в виду, что в ряде случаев имущество может быть отчуждено дарителем, ну а если по договору купли-продажи, узнайте, приобреталось ли жилье в браке, ведь в таком случае вам понадобится письменное согласие супруга или супруги для заключения сделки. Очень важно также узнать, могут ли претендовать на квартиру дети владельцев, иногда для сделки нужно получить разрешение органов опеки. 

Другие неприятности и как их избежать

На самом деле при покупке квартиры на вторичном рынке можно столкнуться и с другими серьезными проблемами, которые вытекают из того, что продавец что-то утаил, не рассказал. Например, если в квартире была сделана без разрешения перепланировка, покупателю могут отказать в ее регистрации, а иногда это может грозить серьезными штрафами, которые платить будет уже новый хозяин. Поэтому всегда сверяйте планировку помещений и утвержденный технический план квартиры.

Вам может также достаться квартира с долгами по коммунальным услугам, чтобы такого не случилось, требуйте справки от коммунальных служб до подписания договора. Гораздо страшнее может быть ситуация, если квартира находится в залоге или в поручительстве, или же является предметом спора в суде третьих лиц. В таком случае она может быть отчуждена. Узнать некоторые подробности о таких разбирательствах иногда просто нереально, обезопасить себя можно только добавлением перечня определенных рисков в текст договора купли-продажи. 

law03.ru

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке: безопасная сделка

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке никогда не удаётся свести к нулю, но вполне возможно – к околонулевой величине. Если при подготовке сделки выявляются признаки, сигнализирующие об опасности, то, возможно, со сделкой лучше повременить, пока не прояснятся возникшие вопросы. Если продавец уклоняется от ответов на вопросы, тогда сделку разумнее отменить. На что же смотреть при покупке квартиры кроме её качества?

Вторичный рынок и сопутствующие опасности

Вложение больших денег требует знаний: как безопасно купить квартиру и не потерять её. Проверка юридической чистоты квартиры может занимать несколько недель; столько времени потребуется для получения и изучения правоустанавливающих документов из Росреестра и нотариальных контор.

Предпочитая купить квартиру на вторичном рынке, покупатели обычно ориентируются на качество и комфорт. Вторичка, как правило, уже проверена годами эксплуатации и вряд ли преподнесёт сюрпризы, на которые способно новое жильё. При поиске квартир ближе к центру города больше вариантов, опять-таки, приходит в виде вторички.

Различия между первичным и вторичным рынком в том, какие риски могут ожидать покупателя. В большинстве случаев они сводятся к потенциальным наследственным спорам. Свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, это документ высокой юридической силы. Нотариусы весьма щепетильно относятся к процедуре перехода прав на недвижимое имущество, потому что в случае нотариальной ошибки несут и материальную ответственность перед пострадавшим, и дисциплинарную – перед нотариальной палатой области (края, города).

Опасность приобрести квартиру с неприятным сюрпризом в виде неожиданного претендента не исключается полностью ни при каком жилье.

Даже самая новая квартира, купленная у застройщика и не имевшая (по его словам) никакой предыстории, могла быть параллельно продана кому-то ещё. На вторичном рынке эти риски множатся.

Для проверки истории квартиры в документах нужно, прежде всего, изучить:
  1. Как квартира была приобретена.
  2. Срок владения квартирой.
  3. Круг лиц, проживающих в ней.

Для того чтобы избежать риска столкновения с другим покупателем, квартиру лучше не оплачивать до получения на руки выписки из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) о том, что регистрация перехода права собственности произведена. В случае рассрочки и отсрочки платежа регистратор проставляет в поле с информацией об обременениях отметку об ипотеке в силу закона. После получения выписки уже можно выплатить продавцу деньги и получить расписку, при этом он должен подать в МФЦ (многофункциональный центр) заявление о снятии ипотечного обременения с проданной квартиры.

Если продавец на самом деле мошенник и уже договорился ещё с кем-то о продаже квартиры, то два поданных в Росреестр заявления о купле-продаже квартиры приведут к тому, что регистратор просто приостановит процедуру регистрации перехода прав и уведомит об этом покупателей. Если они не передавали продавцу никаких денег, то ничего и не потеряют (кроме времени, разумеется).

Вот почему при заключении договоров купли-продажи недвижимости принято сначала оформлять переход недвижимого объекта к покупателю, а потом выплачивать деньги. Продавец находится в более защищённом по сравнению с покупателем положении: покупатель не может увезти с собой дом или квартиру, тогда как продавец увезти деньги вполне может.

Права несовершеннолетних

Вопреки известному заблуждению о том, что нельзя продать квартиру, в которой зарегистрирован ребёнок, это ошибочное мнение: закон вполне допускает сделки с квартирами, где проживают несовершеннолетние. Если ребёнок является членом семьи собственника, то он будет просто снят с регистрации. Можно попросить продавца сделать это до заключения сделки.

Если у ребёнка есть право на квартиру или долю в ней, произвести продажу можно только с разрешения органов опеки.

Данное разрешение орган опеки выдаст, если ребёнку будет гарантировано приобретение другой недвижимости, не уступающей той, которая от его имени продаётся. Теоретически возможен случай, если недобросовестный чиновник из опеки за вознаграждение (взятку) соглашается дать разрешение на продажу имущества ребёнка, который потом не получит ничего. Во избежание подобного развития событий лучше проверить самому или через доверенного агента, действительно ли ребёнок получит новое жильё, взять с представителя ребёнка обязательство, что несовершеннолетнему будет куплено новое жильё, нехудшего качества.

Особый случай возможного нарушения прав ребёнка (а равно других членов семьи) это продажа приватизированной квартиры, в которой нет долей членов семьи, но есть их право пользования данной квартирой. Во избежание претензий со стороны этих людей, следует проверить основание владение квартирой. С учётом того, что в 90-х годах были приватизированы сотни тысяч, если не миллионы квартир, на вторичном рынке проще простого найти объект, в истории которого была приватизация.

Итак, в квартире (был) зарегистрирован ребёнок, следует уточнить, в каком он статусе:
  • просто жилец;
  • член семьи собственника;
  • сособственник;
  • потенциальный собственник (как правило, через открытое наследство).

Проверка этой информации позволит избежать сделки с нарушением закона.

Права супруга

Обязательный момент при составлении договора это проверка возможных претензий со стороны супруга продавца. Как известно, имущество, купленное в браке, это совместная собственность. Если на момент приобретения квартиры продавец в браке не состоял, она является (скорее всего) его единоличной собственностью; если же был в браке, но получил её как подарок или унаследовал, к супружеской собственности она также не относится, поскольку не было вложений со стороны другого супруга.

Наилучший вариант приобретения квартиры у человека, состоящего в браке, это покупка с получением согласия супруга на продажу.

Если квартиру продаёт вдова (вдовец), необходимо посмотреть, сколько времени прошло со дня смерти супруга.

Срок принятия наследства составляет шесть месяцев. Теоретически возможна ситуация, когда у умершего супруга есть наследники (прежде всего – дети), которые должны получить свою долю наследства. Если в полугодовой промежуток от момента смерти супруга до закрытия периода, отведённого для вступления в наследство, квартира будет продана, они могут потребовать признать сделку недействительной.

При покупке квартиры у взрослого человека с точки зрения потенциальных прав другого супруга варианты от наиболее к наименее предпочтительному таковы:
  1. Женат и предъявляет согласие супруга на продажу.
  2. Не женат и никогда не был.
  3. Разведён, чем дольше, тем лучше.
  4. Овдовел, чем раньше, тем лучше.

Иные виды и признаки опасных сделок

В случае если квартира продаётся по доверенности, необходимо уточнить, как была выдана доверенность, и почему хозяин не может продать квартиру сам. Если он здоровый, внешне дееспособный человек, риск возникновения проблем после покупки невелик. Но чем старше продавец, тем выше риск того, что после подписания договора и регистрации его в Росреестре могут возникнуть проблемы. Поэтому желательно пообщаться с продавцом лично, чтобы узнать, по какой причине он был вынужден дать доверенность на продажу квартиры. Нормальная ситуация, если человек по причине инвалидности, например, паралича, не может передвигаться, но сохраняет ясный ум и хочет продать квартиру, чтобы переехать в дом на земле или в подъезд с пандусом. Если же это человек преклонного возраста, который проявляет признаки возрастного снижения интеллекта, следует проявить осторожность.

Бывают такие случаи, когда доверителя уже нет в живых, а доверенное лицо подписывает договор от имени человека, находящегося в буквальном смысле в могиле, о чём не знают ни регистратор, ни покупатель.

Такая сделка является ничтожной, поскольку с момента смерти продавца его собственность становится наследством и может отчуждаться только наследниками, когда они оформят своё право собственности на неё.

Признак фиктивной сделки – дарение между чужими людьми или, наоборот, купля-продажа между родственниками. При этом дарение между чужими людьми само по себе не говорит о фиктивном договоре, наоборот, это может быть всего лишь способом сэкономить на налогах. Равно и купля-продажа между роднёй может быть способом закрепления перехода имущества (расторгнуть договор купли-продажи труднее, чем договор дарения), но может быть и самой обычной сделкой, если дети покупают у родителей квартиру, чтобы не чувствовать себя должными.

Вариантов для будущей отмены сделки в суде может быть немало:
  • продавец недееспособен;
  • продавец введён в заблуждение;
  • продавец неправомочен на распоряжение продаваемой недвижимостью.

Наконец, возможно, что при покупке квартиры вместе с правами перейдут и обязанности по допуску лица, которое имеет право пожизненного проживания в квартире.

Как купить квартиру максимально безопасно

Если приобретается квартира в другом городе у неизвестного продавца, то следует оценивать надёжность документов прежде всего, по сроку её нахождения в собственности у продавца. Наиболее безопасные варианты это когда покупается квартира у семьи, владевшей ею много лет.

На следующем месте – квартира, которая приобретается у ипотечного заёмщика, которая была изъята у банкрота, а ещё лучше: то и другое вместе. Дело в том, что банки перед выдачей ипотечного кредита проводят юридическую экспертизу предмета залога своими силами, поэтому если у продавца есть одобренный ипотечный кредит, который он не смог выплатить и поэтому продаёт квартиру, квартира прошла проверку ещё перед выдачей кредита. После этого без согласия банка никаких операций с ней не могло быть произведено.

Процедура банкротства, через которую прошла квартира в прошлом, хороша тем, что банкротные дела слушаются иногда по нескольку лет, при этом с извещением всех заинтересованных лиц. Если квартира была изъята в ходе банкротного производства и затем реализована, это тоже одна из высших степеней «юридической чистоты» квартиры.

Итак, хорошие признаки юридической чистоты:
  • многолетнее право собственности на квартиру у продавца;
  • проверка квартиры ипотечным кредитором;
  • реализация квартиры в ходе банкротного процесса.

Если квартира проверена временем, банком или судом, это практически идеальный вариант.

Что делать, если сделка оказалась «с сюрпризом»

Ответчик, которому подан иск, может воспользоваться правом на срок давности и в суде просить об отказе в удовлетворении иска в связи с пропуском этого срока. В общем случае срок исковой давности составляет три года, для признания сделки недействительной (оспоримой) – один год. Однако данные сроки начинают течь с того момента, как истец узнал о надлежащем ответчике. Поэтому даже если квартира находилась в собственности продавца три года или больше, это не гарантирует ответчику возможности применить срок давности.

Если истец подаёт иск с опозданием в 15 лет, ответчик может подать иск о признании собственности на квартиру по праву исковой давности. Срок давности владения складывается также из сроков предыдущего владения.

В июне 2017 года Конституционный суд запретил изымать квартиры у добросовестных приобретателей, которые считали квартиру «чистой» на основании данных из ЕГРП (ЕГРН).

Таким образом, был усилен принцип защиты добросовестных приобретателей.

Если при всех стараниях удержать квартиру на правах добросовестного приобретателя не удалось, следует обратиться в правоохранительные органы с заявлением о мошенничестве со стороны продавца и параллельно обратиться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения с продавца, к иску приложить ходатайство об аресте его имущества.

На стороне ответчика в суде будут:
  • его добросовестность;
  • давность владения;
  • срок владения.

Но лучший способ защитить собственность – это осмотрительность при покупке квартиры.

Автор статьи:

Получить бесплатную консультацию

Оценить статью:

zhiloepravo.com

Что надо знать при покупке жилья на вторичке? Нюансы и особенности покупки квартиры.

Популярность вторичного жилья позволяет рассчитывать на покупку недорогой, но уже готовой квартиры. Заключить договор купли-продажи несложно – куда важнее не нарваться на мошенников и купить действительно стоящую квартиру. Из нашей статьи вы узнаете, на что обратить внимание при покупке жилья на вторичном рынке.

 

 

○ Особенности покупки жилья на вторичном рынке.

Вторичный рынок жилья – это уже готовые квартиры, передаваемые из рук бывшего собственника в распоряжение нового владельца. Гражданско-правовые отношения предполагают обязательное заключение договора купли-продажи. Покупатель должен проверить:

  • Юридическую чистоту квартиры.
  • Личность продавца.
  • Отсутствие обременений (ареста, наследников, несовершеннолетних владельцев).
  • Технические характеристики жилища.
  • Честность риелтора, нотариуса или юриста.

По сравнению с новостройками, вторичное жилье уже имеет обжитой вид. Немаловажно обратить внимание на инфраструктуру района, а также на отсутствие «вредного» производства вблизи от дома.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Что говорит закон?

Российское законодательство закрепляет право владения, пользования и распоряжения недвижимостью при наличии правоустанавливающих документов на жильё. Процедура купли-продажи квартир на вторичном рынке регламентируется Гражданским кодексом РФ, Налоговым кодексом РФ, а также ФЗ «О материнском капитале». Правоотношения требуют оформления специального соглашения:

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке?

Покупка жилья происходит между покупателем и продавцом. Последний должен являться собственником квартиры. В противном случае стороны не смогут заключить гражданско-правовую сделку.Пошаговая инструкция покупки недвижимости:

  1. Выбор квартиры на рынке вторичного жилья.
  2. Изучение правоустанавливающей и технической документации на объект собственности.
  3. Проверка личности продавца.
  4. Заключение договора внесения аванса
  5. Подготовка документов для оформления сделки.
  6. Составление и подписание договора купли-продажи квартиры.
  7. Регистрация нового собственника в государственном органе.
  8. Подписание акта приёма-передачи недвижимости.

Безопасность предстоящей сделки зависит от обоих участников. Поэтому, прежде чем ставить подпись под договором купли-продажи, рекомендуется проверить юридическую чистоту недвижимости.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Какие риски могут возникнуть на вторичке?

Распространенным видом рисков является наличие обременений. Продавец может не проинформировать покупателя о наследниках на квартиру. Порой на недвижимость накладывается арест, что создает препятствия для продажи квартиры. Покупая обремененное жильё, покупатель рискует остаться ни с чем и потерять деньги.Второй проблемой считают отсутствие согласия второго супруга на продажу совместной квартиры. В соответствии со ст. 35 СК РФ, сделка может быть зарегистрирована только при наличии нотариально заверенного согласия второго супруга. Соответственно, купля-продажа скорее всего будет оспорена в суде.

✔ Мошеннические схемы

Полностью обезопасить себя от мошенников вряд ли удастся, но зато можно пресечь обман со стороны продавцов. Несколько советов, которые пригодятся вам на будущее:

  1. Откройте оригинал паспорта продавца. Проверьте, чтобы участник сделки являлся дееспособным совершеннолетним лицом.
  2. Изучите доверенность. Если от имени продавца действует его представитель, потребуйте доверенность и изучите его права. Представитель должен участвовать в сделке на основании круга оговоренных прав (например, заключение договора без финансовых операций).
  3. Остерегайтесь низких цен. Занижение реальной стоимости квартиры – явный признак присутствия обременения или «черной» истории.

Не рекомендуется вступать в сделки, если продавец вызывает недоверие или умалчивает о некоторых деталях.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как правильно составить договор купли-продажи.

Свободное изъявление воли сторон закрепляется в соглашении на покупку недвижимости. На основании ст. 550 ГК РФ, договор купли-продажи имеет строго письменную форму со следующими сведениями:

  • Дата и место подписания.
  • ФИО участников сделки, включая представителей (по паспорту).
  • Информация о квартире с указанием технических характеристик.
  • Правоустанавливающие сведения продавца.
  • Стоимость квартиры, порядок и сроки совершения платежа.
  • Иные сведения о сделке.
  • Подписи обоих участников.

По правилам, договор купли-продажи квартиры считается действительным только после регистрации в государственном реестре прав. Вместе с договором стороны заключают передаточный акт и договор аванса.

✔ Договор аванса

Предварительный платёж (аванс) служит гарантией совершения дальнейших платежей покупателя в пользу продавца. Обычный авансовый договор заключается в письменной форме.Содержание соглашения сторон предусматривает:

  • Адрес и цену квартиры.
  • Сумму передаваемого аванса.
  • Дату и время уплаты.
  • Сведения о прописанных в квартире лицах (до выписки).
  • Информацию о банке-посреднике.
  • Данные об участниках.
  • Иные сведения.

Аванс передается в денежной валюте и возвращается обратно, если сделка не состоялась. Отказ в возврате денег со стороны продавца обжалуется в суде на основании договора аванса.

✔ Что должно быть зафиксировано обязательно?

Совершение сделки купли-продажи квартиры предполагает подлинность всех документов. Присутствие не заверенных у нотариуса копий должно насторожить потенциального покупателя. Продавец предоставляет сведения об отсутствии ареста квартиры, т.е. запрета продажи.Кроме того, в домовой книге должен быть зафиксирован факт выписки жильцов. Если собственников жилья несколько, потребуется письменное согласие каждого на продажу квартиры. Причем несовершеннолетние распорядители недвижимостью заручаются разрешением со стороны органов опеки.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Проверка квартиры и собственника.

Определившись с вариантом квартиры, самое время проверить юридическую чистоту объекта и собственника.Перечень проверяемых документов:

  1. Свидетельства на право собственности квартирой (акт государственного органа или дарственная). Удостовериться в факте принадлежности помогает выписка из ЕГРН по запросу покупателя. Также можно обратиться в БТИ.
  2. Доверенность (если объект передаётся представителем собственника).
  3. Паспорт продавца (подлинность, отсутствие исправлений, наклеек, стёртой информации, вырванных вкладышей и т.д.).

Покупка квартиры на вторичном рынке жилья имеет неоспоримые преимущества. Проверив документы на подлинность, покупатель может обзавестись готовой квартирой в районе с развитой инфраструктурой.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

✔ Что делать если продавец поднял цену перед покупкой?

Распространенная практика: стороны заключают предварительный договор купли-продажи с одной ценой, а через некоторое время продавец сообщает, что квартира стоит дороже и нужно доплатить. Вариантов действий два: отказаться от покупки по завышенной цене или настаивать на старой цене и возврате аванса (через суд). Во втором случае сделка перехода прав собственности будет заблокирована, что явно невыгодно продавцу (особенно, если на квартиру имеются другие покупатели). Таким образом, покупателю удастся либо сбить цену, либо вернуться к первоначальному варианту.

✔ Продавец не выписывается из квартиры после получения аванса

Согласно п.2 ст. 292 ГК РФ, основанием для выписки продавца из квартиры служит продажа жилья новому собственнику. При использовании аренды банковской ячейки можно недоплатить продавцу часть суммы за квартиру. Перевод остатка будет осуществлен только после фактического снятия прежних жильцов с регистрационного учёта.Но лучше всего сразу обратиться в суд и осуществить выписку прежнего собственника в принудительном порядке. Получив решение суда, покупателю останется отнести лист в паспортный стол и выписать продавца из квартиры без его согласия.

Вернуться к содержанию ↑

 

Адвокат Олег Сухов расскажет, как правильно купить квартиру на вторичном рынке недвижимости.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

topurist.ru

Как обезопасить себя при продаже квартиры на вторичном рынке

При продаже квартиры можно столкнуться с неприятностями или мошенничеством. Для того, чтобы сделка удалась, важно знать, как обезопасить себя при продаже квартиры на вторичном рынке. Иногда будущий собственник, получив деньги, заявлял об обратном, якобы средства получены не были. Потому очень важно учесть все необходимые нюансы, прежде чем приступить к продаже недвижимости.

Подготовка квартиры к продаже

На этапе, после оценки своей квартиры, следует учесть некоторые тонкости для подготовки ее к продаже.

  • Прежде чем продавать недвижимость, требуется провести в ней косметический ремонт, который обойдется в небольшую сумму. Покупатель в обязательном порядке, посетив жилье, оценит его внешний вид.
  • Также эксперты рекомендуют убрать из комнат громоздкую мебель, которая визуально только уменьшит площадь. Благодаря этому приему можно создать благоприятное впечатление на покупателя.
  • Если есть балкон, очень важно вовремя убраться на нём. Будущим покупателям будет неприятно спотыкаться о мусор, осматривая жилплощадь.

Маленькие хитрости

  • Если покупатель назначает смотрины, желательно предложить ему осмотреть помещения в дневное время суток. Таким образом можно повлиять на покупателя. Если квартира в неприглядном виде, лучше пригласить человека в вечернее время.
  • Также не следует назначать встречу в час пик, так как пока человек доберется, ему покажется, что предстоящая покупка расположена не в лучшем районе.
  • На время встречи стоит переодеться в приличную одежду. Встречая гостей в домашнем халате, можно оставить после себя неприятное впечатление.
  • Обратите внимание на внешний вид подъезда. Иногда продавцы, дабы произвести впечатление на покупателей, убираются в подъезде.
  • Документы требуется подготовить в определённом месте. В противном случае при необходимости придется их искать.

Этапы  продажи

  1. В первую очередь важно проверить наличие всех документов на жилплощадь, которые необходимы для подписания договора. Должно быть свидетельство о праве на собственность, договор дарения или права наследования.
  2. На следующем этапе имеет большое значение правильно оценить стоимость недвижимости, учитывая тенденции рынка. Желательно обратиться к специалисту в агентство по недвижимости. Альтернативой является и самостоятельная оценка стоимости недвижимости с помощью рыночных предложений и интернет-сайтов.
  3. Теперь актуально дать большое количество объявлений в различных источниках и сети Интернет.
  4. Когда покупатель отзовется, следует заключить с ним предварительный договор купли-продажи имущества. Потребуется быть внимательным, учесть все условия, которые будут в основном документе. В частности, необходим ли аванс или задаток.
  5. Снятие с регистрации. Этот нюанс выполняется с письменного согласия органов опеки, если в семье есть несовершеннолетние.
  6. Необходимые справки для покупателя. Нужно взять справку о том, что человек не стоит на учете. Технический паспорт на жилье и другие документы.
  7. Бронирование ячейки и согласование нюансов главного документа.
  8. Подписание договора в удобном месте. Если процедура происходит в банке, кассир обязан проверить банкноты на подлинность, отправить деньги в банковскую ячейку.
  9. Теперь документы проходят государственную регистрацию, в процессе которой уплачивается государственная пошлина. Ее вносят в отделении Росреестра. Спустя месяц или немного меньше происходит регистрация права, и продавец получает деньги.
  10. Передача ключей будущему собственнику.

Как осуществить продажу быстро и без риска

Когда необходимо срочно и максимально выгодно продать квартиру, стоит обратиться к трем наиболее выгодным способам.

Выкуп инвестором жилья

К этому методу обращаются редко и только в крайнем случае, когда деньги  нужны в срочном порядке. Собственник может обратиться за помощью в агентство, и жилье приобретает само агентство или покупатели-инвесторы. При этом теряется около 30% сумы. В большинстве агентств всегда найдутся списки инвесторов, готовых приобрести квартиру за копейки в максимально сжатые сроки. Весь процесс оформления документов занимает не более 14 дней.

Стоимость жилья ниже рыночной цены около 15%.

Таким образом можно продать жильё очень быстро и первые покупатели появятся на горизонте спустя несколько дней.

Даже среди массы вариантов

Эксперты утверждают, что такой путь позволяет обеспечить не только быструю продажу имущества, но и заключить сделку по выгодной цене. На первый взгляд сама схема сделки не так проста, как кажется. Объект продажи необходимо активно рекламировать, используя различные ресурсы. При этом привлекает цена. В объявлении обязательно указывается тот факт, что предпочтение будет отдано лучшему предложению, потому заинтересованное лицо должно будет предложить лучшую цену. Этот прием представлен в виде аукциона.

Пакет документов купли-продажи

После предварительного подписания договора и определения даты подписания происходит подготовка к нотариальной продаже. В процессе подготовки документов следует  выключить:

  • Документы на жилище.
  • Идентификационный код бывшего собственника жилья и его паспорт.
  • Согласие одного из супругов для продажи.
  • Собственник жилища должен предоставить свидетельство о браке.
  • В случае, если часть жилья принадлежит несовершеннолетним, нужно предоставить не только свидетельства об их рождении, но и письменное разрешение органов опеки.
  • Для получения формы 2 необходимо обратиться в жилищно-эксплуатационную контору.
  • Справку, подтверждающую отсутствие долга по коммунальным услугам и квартплате.
  • Оценочная стоимость квартиры. В большинстве случаев этим вопросом занимается риэлтор. При желании и возможности можно обратиться в оценочную компанию и оплатить услугу. В указанное время специалист должен посмотреть и сделать фотографии квартиры. Также ему нужно предоставить копии техпаспорта на жилье, копию паспорта. На основании этих документов подготавливается отчет оценки жилья, в котором оговаривается рыночная стоимость недвижимости.
  • Выписка из квартиры. С этой целью следует обратиться в паспортный стол для написания заявления и оплатить госпошлину. Сотрудник учреждения в паспорте указывает информацию о снятии с регистрации по месту проживания и выдает специальный лист выбытия, который необходимо будет предъявить для процедуры регистрации по новому месту проживания. Также сотрудник жилищно-эксплуатационной конторы делает отметку в домовой книге.

Передача денег

В процессе расчета по сделке денежные средства передаются после ее заключения. Но на самом деле не все так просто. Надлежит знать важные моменты, которые позволят избежать встречи с мошенниками.

Основные моменты

Расчёты на вторичном рынке намного сложнее. Именно здесь популярна оплата наличными. После заключения сделки покупатель вправе передать будущему собственнику нужную сумму, а тот заверять, что ничего не получал. Риск быть обманутым велик.

Как заключается сделка

Сделку условно разделяют на пять этапов:

  1. В первую очередь заключается предварительный договор купли-продажи. На этом этапе между обеими сторонами оговариваются условия предстоящей сделки.
  2. Тщательная проверка документации, когда происходит идентификация полномочий прав продавца.
  3. Подписание договора.
  4. Регистрация государственного образца. В этот момент недвижимость переходит к новому владельцу.
  5. Передача жилья от прежнего собственника к новому.

Участники сделки должны учесть несколько вариантов передачи денежных средств. Среди наиболее безопасных методов передачи денег выделяют следующие варианты.

Через ипотеку

Не каждому покупателю предоставляется возможность купить понравившаеся жилье за наличные средства. В некоторых случаях покупатель обращается к заемщикам. В первую очередь продавца интересуют риски такой сделки.

Нюансы
  • Обе стороны при встрече обговаривают все детали и приходят к решению, чтобы процедуру продажи осуществить через ипотеку.
  • На следующем этапе заключается предварительный договор, по которому покупатель должен выплатить задаток, составить расписку о передаче средств.
  • Обратившись за помощью в агентство, независимый специалист производит оценку стоимости жилья. Цена должна соответствовать указанной сумме в договоре.
  • Чтобы устранить риск мошенничества со стороны продавца, покупателю требуется передать продавцу необходимый пакет документов, указанных банком.
  • Обе стороны заключают договор, учитывая основные условия.
  • Регистрация в регпалате или многофункциональном центре.
  • На следующем этапе происходит перерегистрация права собственности.

Собрав необходимые документы, обе стороны в указанное время являются в банк, который перечисляет продавцу требуемую сумму, а с покупателем заключается специальный договор ипотеки. Процедура не  является сложной. Так можно уберечь себя от мошенничества.

За наличный расчет

Через банковскую ячейку

В процессе расчетов на рынке купли-продажи именно банковская ячейка пользуется спросом. Под банковской ячейкой подразумевается сейф, расположенный в хранилище банка. Банк не имеет права знать, что находится в ячейке. Его главной задачей является контроль доступа к сейфу и его охрана.

Покупатель помещает деньги в сейф. Согласовав условия соглашения, которое было заключено между сторонами, деньги будут переданы в оговоренный срок при наличии пакета документов.

Когда в квартире, выставленной на продажу на время сделки, остаются не выписанные жильцы, то в соглашении можно указать отдельные условия, учитывающие интересы обеих сторон. Доступ к ячейке продавцу будет возможен при наличии предоставленной учреждением выписки из домовой книги. Подобным образом можно будет убедиться в том, что в покупаемой квартире не осталось зарегистрированных жильцов. Альтернативой являются паспорта жильцов, которые были прописаны. В них должен быть штамп регистрации о другом месте проживания.

Также допускается использование двух ячеек. Часть средств можно положить в первую ячейку, которую продавец получит после выписки жильцов. Остальная сумма будет получена при предоставлении в учреждение паспортов с нужными штампами.

Стоит отметить, что условия должны быть оговорены заранее между обеими сторонами и проведены специальным пунктом в договоре купли-продажи. При положительном исходе сделки в указанное время продавец забирает деньги из ячеек.

Немного о сроках

Срок аренды следует указывать с запасом. В большинстве случаев аренда может быть на месяц или два. Этого периода хватает для заключения удачной сделки. Преимуществом данного приема является небольшая стоимость услуги и высокая надежность расчётов.

Через нотариуса

Эта услуга обретает свою популярность постепенно. По своим техническим характеристикам она также считается удобной, как и расчет через ячейку, но главным достоинством метода является цена за услугу, которая вдвое ниже.

Воспользовавшись данным способом, нелишне застраховать себя от риска и обратить внимание, в каком банке был открыт депозитный счет нотариуса. Важно, чтобы специалист отдал предпочтение известному и надежному банку.

Несмотря на ряд преимуществ, продавец имеет шанс столкнуться с ненадежностью нотариуса. Потому прежде, чем отдать предпочтение этому инструменту взаиморасчета, важно выбрать надежного специалиста.

По материнскому капиталу

Продать квартиру с целью приобретения просторного жилья или переехать в другой район можно при некоторых условиях. Это допускается сделать без проблем, если все члены семьи, проживающие в квартире, достигли совершеннолетия. В противном случае отчуждение возможно при учёте определенных ограничений и при наличии специального разрешения органа опеки.

Условия продажи жилья

  • В первую очередь продать квартиру, приобретенную на материнский капитал, не возможно при отсутствии предварительного одобрения органов опеки. Органы опеки внимательно следят за соблюдением прав детей, не достигших 18 лет. Следовательно, родителям требуется доказать тот факт, что сделка не ущемляет права полноправных членов семьи.
  • Несовершеннолетние дети обязаны получить одинаковые доли в другом жилом помещении.
  • В результате процесса отчуждения жилищные условия детей не должны быть хуже, а площади меньше. Потому для продажи жилья сделка осуществима в случае вышеуказанных условий.
  • Получение разрешения органов опеки. Чтобы получить согласие на продажу жилья, в котором есть доли несовершеннолетних, родители кроме заявления предоставляют пакет документов:
  • Написать заявление о распоряжении.
  • В соответствующий орган подать как копии, так и оригиналы, подтверждающие личность заявителей. Это могут быть паспорта родителей и свидетельства о рождении детей.
  • Заявление представителей детей на участие их в будущей сделке.
  • Документы на жилье.
  • Справка об оценочной стоимости недвижимости.

Стоит отметить тот факт, что важно соблюсти уровень жилищных условий. Но в отдельных случаях можно обменять квартиру на недвижимость с меньшей площадью. Такой вариант допускается, если ребенку нужно дорогостоящее лечение или дети могут получить в собственность отдельную площадь.

Альтернативой выделенной доли несовершеннолетним собственникам является выплата денежной компенсации, которая равна отчужденной доли на момент подписания договора. При этом необходимо предоставить специальное заявление, а также справку о ценовой категории доли.

После этого открывается счет в банке на имена детей, и вносятся деньги. Их можно оформить вкладом или открыть банковский счёт. Деньгами ребёнок сможет распорядиться по достижению им совершеннолетия. При желании опекуном или родителем снять некую сумму надобно будет обратиться в отдел опеки, указав конкретную цель, а после — представить подробный отчет.

Допускаются варианты приобретения жилья для детей в квартирах родственников. К примеру, бабушки и дедушки.

Немного о сроках

Срок действия разрешения приравнивается к трем месяцам. Договора о продаже недвижимости должны быть предоставлены в тридцатидневный срок со дня получения разрешения на продажу квартиры. В случае, если сделка не состоялась, следует взять новое разрешение.

Также должны учесть и ряд нюансов

  • Если жилье находилось в собственности не более трех лет в момент отчуждения, требуется оплатить налог на жилье. Процедуры можно избежать, если сделки как по продаже, так и по приобретении новой квартиры провести в один налоговый период.

В случае приобретения квартиры в ипотеку, которая на момент продажи не закрыта, стоит обратиться в банк для согласия на перевод оставшейся суммы покупателю.

Продажа в рассрочку

Среди плюсов данного метода выделяют скорость оформления договора, минимальную процентную ставку.

Но такой прием не подойдёт для продавцов, планирующих получить сумму за один раз. Также присутствует риск, что покупатель сорвет сделку и продавцу придется обращаться за помощью в суд.

Какой бывает рассрочка

  • Срок от трех до шести месяцев. Предполагается внесение первоначальной оплаты в 50% от стоимости жилья. Отсутствуют проценты, что является положительной особенностью.
  • Рассрочка от 12 месяцев до 2 лет включает в себя первоначальный платёж. На оставшуюся сумму начисляется процент.
  • На протяжении непродолжительного времени сумма делится на равные части. При этом первоначального взноса не существует в начале. Такой способ используется не часто.

Как избежать мошенничества

Чтобы защититься от дальнейших судебных разбирательств и недоразумений в процессе продажи квартиры, следует учесть важные советы эксперта.

  1. Если оплата за недвижимость происходит наличными, вместо настоящих банкнот услужливые покупатели могут подложить фальшивые деньги. Такое мошенничество случается редко, но бывает. Не мешает помнить о том, что аферисты являются замечательными психологами и в первую очередь не следует внимать сладостным речам и улыбкам милейшего человека, планирующего купить квартиру.
  2. В процессе заключения сделки нужно указывать в документе настоящую стоимость жилья, за которую будут получены средства. Экспертом известны случаи, когда аферисты убеждают продавца зафиксировать в документе немного меньшую сумму, чтобы не платить большие налоги.
  3. В момент получения задатка за жильё расслабляться не стоит, даже если оба экземпляра документа на руках. Аферисты умеют находить различные способы обмана. К примеру, отдав часть средств продавцу, мошенники якобы уезжают за второй половины денег, но посещают нотариуса, который заключил договор. Он выдает им копию договора, так как новые собственники экземпляр якобы потеряли. Нотариус может ничего не подозревать и выдать копию без проблем. Мошенники в состоянии зарегистрировать квартиру и в считанные часы ее продать.
  4. Чтобы не быть обманутым, важно продавать недвижимость без посредников и общаться только с покупателем напрямую.

sekonomim.com

Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке

Покупка квартиры — значимое событие для большинства граждан. Сделки купли-продажи на вторичном рынке имущества и новых домов сопровождаются рисками потерь не только денежных средств, но и недобросовестностью сторон. Своевременно обезопасить от мошенников и распознать обман вторичной продажи квартиры помогут юристы и специалисты в области рынка недвижимости.

Как обезопасить себя при покупке квартиры

Отвечая на вопрос, как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке, приведем важные аспекты покупки жилых помещений в новостройках. Ситуация со строящимся жильем на различных стадиях готовности крайне рискованная.

Важную роль играет репутация застройщика.

  • В первую очередь перед покупкой, нужно обращать внимание на ранее построенные дома, нарушение сроков ввода и сдачи в эксплуатацию новостроек. Подробно изучить проектную декларацию, отчетность, историю существования и отзывы первых покупателей, рынок новостроек. Привлекаются ли сторонние субподрядчики и организации для внутренней и внешней отделки. Большим плюсом является аккредитация банками из ТОП-100 рейтинга надежности для получения ипотеки в новостройках;
  • Во-вторых, оценить качество новостроек и развитость инфраструктуры. Новые дома часто возводятся без учета приближенности социальных учреждений и мест отдыха, доступности паркинга. Качество черновой отделки квартиры должно соответствовать сертификатам, а нормы строительства новостроек, порядок заключения договора долевого строительства федеральным законам (в частности 214-ФЗ). Рынок первичной недвижимости регулируется более жестко, чем вторичный, но риски остаются;
  • В-третьих, для полной усадки дома требуется два-три и более года, поэтому дорогостоящий капитальный ремонт, как и чистовая отделка новостройки быстро придет в негодность. Период строительно-монтажных работ может затянуться намного дольше за счет новых соседей, которые будут сверлить, шуметь и доставлять неудобства, вплоть до полного расселения дома.

Крупный застройщик перед покупкой всегда раскрывает подробную информацию о своих новостройках и сданных объектах, предлагает выгодные предложения на рынке в сотрудничестве с банками по оформлению ипотеки. Вложить деньги в стадии котлована достаточно рискованно. Чтобы обезопасить капитал нужно изучить договор, иметь дело только с известными фирмами. Заниженная стоимость квартиры в новостройке может свидетельствовать только о предстоящем долгострое и не может обезопасить вас от рисков. Оформляя сделку по доверенности, будьте предельно бдительны. Рынок вторичного жилья менее рискован с точки зрения готовности.

По доверенности

Отвечая на вопрос, как обезопасить себя при покупке квартиры по доверенности, особое внимание следует уделить содержанию доверенности, проверить ее актуальность. Лица, указанные в доверенности должны быть в здравии и дееспособны. Дополнительно сверить паспортные данные, а также ограничения по суммам на продажу квартиры. Реквизиты доверенности должны четко определяться, читаться серия и номер бланка. Бланк доверенности обязательно должен быть заверен нотариусом.

По наследству

На вопрос, как обезопасить себя при покупке квартиры по наследству помогут ответить юристы. Если в свидетельстве на право собственности указано наследство, то распоряжаться квартирой можно не ранее, чем через шесть месяцев. Договор наследства на квартиру оформляется в нотариальной палате и содержит необходимые приложения к завещанию о наследстве.

Определить степень родства и прав на наследство косвенно помогут паспортные данные, а также документы из ЗАГса. Опись имущества по наследству не может содержать ошибок или недочетов. Наследники могут объявиться не сразу, а по истечении нескольких лет после покупки квартиры. Доверенность на распоряжение квартирой по наследству ограничена по сроку и не допускается передоверие, что позволяет обезопасить покупателя.

Когда квартира в собственности менее 3 лет

Если жилое помещение в собственности менее 3 лет, то покупка на условиях заниженной стоимости квартиры крайне невыгодна для покупателя. Продавец может склонить покупателя указать в договоре заниженную стоимость объекта, при этом он стремиться обезопасить себя от налоговых платежей. Но покупатель в этом случае не сможет воспользоваться имущественным вычетом в полном объеме, а ипотеку вовсе могут не одобрить. Аргументы в пользу быстрого оформления наследства для скорейшей реализации имущества, должны настораживать. Не соглашайтесь даже на заниженную стоимость, так как это не обезопасит при приобретении квартиры.

В случае оспаривания сделки в суде надеяться на возврат полной стоимости не стоит. Для того чтобы себя обезопасить, специалисты рекомендуют указывать реальную цену и оформлять расписку в получении денег. В противном случае все расчеты с покупателем будут произведены по заниженной стоимости – об этом нужно помнить и знать.

Рекомендации как обезопасить себя при покупке приватизированной квартиры по ипотеке

Приобретение жилья в ипотеку на вторичном рынке накладывает дополнительные обязательства по сбору документов. Обезопасить процесс оформления помогает банк, одобривший ипотеку. Доскональное изучение правоустанавливающих и личных документов, как со стороны покупателя, так и собственников (включая наследство, распорядителей по доверенности) исключает из цепочки мошенников. Заниженная стоимость продажи квартиры неприемлема, как и подлог свидетельств на квартиру. Если ранее квартира покупалась в ипотеку, то обязательно запросите справку из Банка о полном погашении кредита и процентов по нему, снятии обременения, а также соблюдено ли требование закона в части выделения доли всем несовершеннолетним детям по наследству.

Собственное жилье приобретается на личные сбережения или в ипотеку, при этом продавцу абсолютно не важна природа происхождения капитала, главное выгодно и быстро реализовать недвижимость, забрав деньги. Встречается случай подлога документов, сокрытие существенных фактов не только о количестве собственников, прописанных лиц, но и технических характеристиках объекта.

Справочную информацию по объектам недвижимости в online режиме легко получить на сайте Росреестра в разделе «Сервисы».  Это поможет быстро обезопасить от подделки свидетельств. Данных о ФИО хозяев не будет, но дополнительным бонусом послужит информация о кадастровой стоимости объекта. Сервис доступен без предварительной регистрации, необходимо  внести адрес по субъектам РФ или кадастровый номер.

Если с документами полный порядок и прослеживается взаимосвязь первичных оснований и бланков свидетельств о праве собственности, то второй этап заключается в выявлении всех лиц, имеющих право распоряжаться имуществом, а также несовершеннолетних граждан, и просто прописанных лиц. Заключая предварительный договор задатка (или аванса) обязательно оговаривается предоставление полного списка документов для регистрации нового права.

К основным из них относят:

  • согласие супруга на реализацию объекта недвижимости, приобретенного в гражданском браке, нотариально заверенный бланк;
  • справка из органов опеки и попечительства представляется на детей до 18 лет;
  • справка о дееспособности из психоневрологического диспансера по месту регистрации для пенсионеров и граждан, состоящих на учете (алко- и наркозависимые).

Дополнительно в договоре оговаривается условия снятия с регистрационного учета всех прописанных лиц до подписания основного договора, либо по истечении лимитированного срока, необходимого на покупку.

Лица, служащие в армии, в том числе по долгосрочному контракту, а также граждане отбывающие наказание в местах лишения свободы и без вести пропавшие, могут претендовать на собственность, даже после ее продажи, и на законных основаниях отсудить долю или признать сделку недействительной. Сведения из органов МВД, полученные даже по неофициальным каналам связи закрепят чистоту и уверенность в сделке.

Риск в не узаконенной перепланировки помещения состоит в наложении административного штрафа и требованием вернуть первоначальное состояние. Паспорт БТИ и технический план помещения поможет установить истинные размеры и периметры комнат.

Вторичный рынок или новостройка – выбирает покупатель и рискует, делая первый шаг без поддержки специалистов. Нарушение и сокрытие существенных обстоятельств могут создать в дальнейшем большие проблемы с оспариванием сделки и доказательством вашей добросовестности. Придерживайтесь рекомендаций – это поможет обезопасить будущее и спокойно жить в новой квартире.

О чем говорит заниженная стоимость при покупке квартиры

Лучший способ как обезопасить себя при покупке квартиры с заниженной стоимостью, это убедиться в прозрачности договора или отказаться вовсе от приобретения квартиры на вторичном рынке.

Чтобы обезопасить себя, а лучше вовсе исключить любую спорную ситуацию рассмотрим и приведем примеры конкретных действий:

  • мошеннические, преступные намерения продавца;
  • безграмотность и халатность покупателя;
  • навязывание дополнительных услуг со стороны третьих лиц.

Существенный оборот ликвидности в сфере недвижимости вторичного и первичного жилья привлекает многих мошенников, стремящихся заработать на неграмотных покупателях. Рассчитывая привлечь покупателей, наследники или прямые продавцы указывают заниженную стоимость или доступную ипотеку. Чтобы обезопасить сделку и отбросить подозрительные предложения нужно ежедневно изучать, отслеживать историю объявлений, и особо обращать внимание на объекты, у которых заниженная стоимость продажи.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):
  • +7 (499) 350-88-72 — Москва и обл.;
  • +7 (812) 309-46-73 — Санкт-Петербург и обл.;
  • +7 (499) 350-88-72 — все регионы РФ.

Схожие вопросы

ahrfn.com

Безопасная покупка квартиры на вторичном рынке

Высокая стоимость квартиры – один из главных факторов, делающих этот рыночный сектор продажи недвижимости очень криминализованным. Мошенники, пользуясь юридической безграмотностью нашего населения, продолжают обманывать тысячи доверчивых граждан на сделках по покупке или продаже квартир. Как же минимизировать риски продажи или покупки жилой недвижимости? Прежде, чем ответить на этот вопрос, разберем наиболее традиционные способы мошенничества на квартирном рынке и определим круг потенциально «опасных» типов недвижимости, к которому относятся:

  - жилье, в котором на момент заключения сделки купли/продажи кто-нибудь проживает или прописан;

  - квартиры, доставшиеся по праву наследования;

  - квартиры призывников или осужденных в соответствии с судебным решением;

  - жилье несовершеннолетних собственников;

  - квартиры инвалидов или пенсионеров ;

  - квартиры лиц, находящихся на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансерах.

Продажа квартиры, в составе владельцев которой есть дети

Один из самых распространенных видов мошенничества – продажа квартиры, владельцами которой, наряду со взрослыми собственниками, являются и несовершеннолетние дети. Такие сделки в ряде случаев могут быть оспорены в суде предыдущими собственниками квартиры или родственниками – опекунами. Процедура продажи этого жилья предусматривает разрешение от органов опеки, выдаваемое в том случае, если дети переезжают в квартиру большей площади, большей стоимости или, например, в лучший район. Иногда инспекторы Отдела попечительства поставлены в трудное положение при оценке будущего жилья ребенка, например, когда семья переезжает из престижного кирпичного дома в панельную многоэтажку, имеющую больший метраж. В таких случаях разрешение может быть дано при условии, что единственным собственником новой квартиры будет один ребенок, то есть происходит ущемление прав собственников родителей. То есть, при выдаче разрешения Отделом опеки, возможны случаи признания его недействительным. Отдельно следует сказать о новом детском жилье в новостройках, которые могут быть в силу многих причин «заморожены». По закону несовершеннолетним детям должно быть предоставлено жилье в течение трех месяцев со дня продажи старой квартиры, а контроль за исполнением закона возлагается на прокуратуру. Очевидно, что осуществлять тотальный контроль за соблюдением прав ребенка прокуратура не может, но от контрольной выборки и признания сделки купли продажи недействительной никто не застрахован. В этих случаях совет один – обращаться в риэлторскую контору с безупречной репутацией, где все нюансы продажи такой квартиры будут учтены.

Продажа квартиры, в составе владельцев которой есть инвалиды

Подобные проблемы могут ожидать покупателя и при приобретении жилой недвижимости с собственниками – инвалидами, находящимися под опекой. Если собственник – инвалид на момент сделки был признан недееспособным, то сделка будет аннулирована. Если же в договоре купли-продажи квартиры стоит подпись вполне дееспособного лица, отдающего отчет в своих действиях, то владельцу квартиры не стоит опасаться юридических последствий заключения такой сделки. Отдельной строкой стоит мошенничество при продаже квартир, принадлежавших лицам, стоящим на учете в психоневрологическом диспансере. Такой договор и права нового собственника также могут быть оспорены, поэтому перед заключением сделки следует вытребовать справку из этой организации о нахождении или не нахождении продавца квартиры на данном учете. Если же адекватность продавца квартиры вызывает у Вас подозрения и Вы не вполнен доверяете добросовестности сотрудников психоневрологического диспансера, то лучше организовать независимое освидетельствование продавца квартиры в день заключения договора купли-продажи. Категория сделок с квартирами, где на момент сделки кто-то прописан, - одна из самых простых, так как по - закону эти лица могут быть принудительно выписаны по суду. Но, на деле, эта процедура может занять несколько месяцев. Также могут быть пролонгированы сделки с недвижимостью, где собственниками (или дольщиками) являются призывники или осужденные и отбывающие наказание по суду, так как в этом случае они попадают в категорию «временно недоступные».

Задаток при продаже квартиры

Задаток – еще один «камень преткновения» при оформлении договора купли-продажи квартиры. Главное правило – не давать большие суммы денег перед оформлением сделок по продаже недвижимости. Лучше всего, заручившись поддержкой юриста, заключить предварительный договор, в котором подробнейшим образом описать сумму задатка, сроки заключения основного договора и прочее. Вы также можете оформить предварительный договор у нотариуса – стоимость такой «визы» не будет стоить дорого, в отличие от нотариального подписания основного договора.  При подписании договора указывайте реальную, а не фиктивную (уменьшенную) стоимость квартиры, так как взыскивать с продавца действительную сумму сделки будет юридически невозможно.

Предупреждение проблем перед покупкой квартиры

Еще один совет - не стесняйтесь обращаться в единый государственный реестр прав собственности перед покупкой квартиры, чтобы точно знать, кто собственник квартиры и не находится ли она под арестом. Если сделка будет аннулирована, то на руках у вас будут документы, доказывающие, что Вы – добросовестный приобретатель, что является большим преимуществом при разбирательстве дела в суде.  Также стоит наведаться в жилищно-эксплуатационную контору, чтобы убедиться, что в покупаемой квартире никто не прописан.  Конечно, мошеннических схем при продаже квартиры может быть множество, и никто, например, не застрахован от подделки документов лицом, не являющимся собственником квартиры. Как ни странно, здесь может помочь просто здравый смысл и визит к вашим потенциальным соседям. «Вы не знаете, давно ли Татьяна продает эту квартиру?» «Какая Татьяна, эта квартира в собственности Ивана Ивановича…».  Все описанное – лишь малая часть «подводных камней» при продаже или покупке жилой недвижимости, поэтому лучше не заниматься продажей квартиры самостоятельно. Обычно, опытные риэлторы знают, как обезопасить сделку такого рода. Наше агентство недвижимости «Палитра» окажет при оформлении договора купли продажи квартиры профессиональную помощь и возьмет на себя все хлопоты по проверке «юридической чистоты» продаваемой жилой недвижимости, чтобы сделка была юридически максимально безопасной как для покупателя, так и для продавца.

anpalitra.ru


Смотрите также