Как покупается квартира в ипотеку в строящемся доме


Как купить квартиру в строящемся доме в ипотеку и рассрочку: риски, процесс заключения договора

Приобретение собственной квартиры – это самая большая мечта многих людей. И всегда хочется, чтобы семья жила в уютном комфортабельном доме, с ровными стенами и в новеньком строении.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-51-68. Это быстро и бесплатно!

Приобретение квартиры в новостройке без сомнения — это одна из самых выгодных сделок, но совершая ее, следует представлять, что именно вы покупаете и чем рискуете.

Что получает человек, покупая квартиру в недостроенном доме?

Законодательством РФ не предусмотрена покупка прав собственности на жилье в здании, которое находится на этапе строительства, только после его сдачи в эксплуатацию в квартире доступно регистрироваться, с ней выполняются сделки и это уже полноценный объект недвижимости.

Чем же тогда покупатель, внесший плату за недостроенные метры, располагает?

Он приобретает определённые права:

  • Требовать передачу квартиры в готовом доме;
  • Требовать оплату неустойки, если произошла задержка сдачи дома в пользование и прочие.

Все права имеют определенные отличия в зависимости от вида договора.

Важно: лицо, заплатившее за квартиру на этапе ее возведения, не является собственником этой жилплощади.

Вкладывая деньги в недостроенное жилье, покупатель подписывает с застройщиком договор переуступки – цессию, благодаря которому происходит передача жилья другому лицу после подписания акта приема-передачи дома.

Как прописать человека в квартиру? Инструкция по ссылке.

Схема заключения договора.

Риски и особенности покупки квартиры в строящемся доме

Покупателя влечет стоимость объекта на этапе строительства в сравнении с ценами за те же квадратные метры в уже готовом новом доме.

Но здесь имеется определенный риск – не получить квадратные метры в случае проблем у застройщика или в результате его мошенничества.

Какую квартиру лучше покупать: новостройку или вторичку? Плюсы и минусы этих вариантов, а также рекомендации вы найдёте в данном материале.

Итак, будущий владелец сталкивается с рисками:

  • Нет, с кого спросить за будущее жилья – застройщик несет ответственность только за законность прав на приобретение жилья в будущем.

Чтобы сделать риск меньшим при подписании договора следует обратить внимание на следующие особенности:

  • В каком состоянии финансовые дела застройщика, не находится ли он на этапе банкротства;
  • Соответствует ли строящийся дом плану;
  • Укладывается ли застройщик в установленные сроки;
  • Не состоялась ли ранее сделка переуступки прав на жилье третьему лицу;
  • Если она существует, был ли в письменной форме уведомлен застройщик.

Образец предварительного договора покупки квартиры можно скачать здесь.

Можно ли купить квартиру в строящемся доме по ипотеке или в рассрочку?

Следующим этапом является уведомление покупателя о том, что вместе с правами дольщика он обременяется его обязанностями.

Это значит, что если сотрудничество начинается не напрямую с застройщиком, а уже права перепродаются, то при наличии у продавца долгов перед застройщиком они автоматически становятся проблемой покупателя.

Важно: чтобы избежать таких проблем, перед подписанием договора переуступки необходимо проверить у продавца все платежки, а также запросить у застройщика письменное подтверждение об отсутствии долгов со стороны дольщика.

Какие особенности еще следует учесть, перед тем как купить квартиру:

  • Цессия связана с первичным договором долевого участия и при ее составлении необходимо ссылаться на этот документ;
  • Все права первичного договора автоматически становятся правами покупателя;
  • Договор регистрируется в Управлении Федеральной регистрационной службы;
  • Только после регистрации передается денежная сумма продавцу.

Об оформлении технического паспорта на квартиру читайте по ссылке.

Чем обладает покупатель после заключения цессии:

  • Договор долевого участия – оригинал или заверенная копия вместе со всеми имеющимися приложениями;
  • Платежные документы и соглашения;
  • Акт передачи всей документации;
  • Договор переуступки прав;
  • Согласие второй стороны, если это не предусмотрено в договоре.

Важно: в дополнение ко всем документам необходимо иметь заверенное согласие всех членов семьи продавца, иначе договор могут обжаловать.

При определённых условиях квартиру в строящемся доме можно приобрести и по ипотеке, и в рассрочку. Правда в таких случаях процесс заключения договора будет иным.

Образец договора цессии качайте тут.

Образец договора цессии.

Основные способы приобретения квартиры в строящемся здании

Законодательством РФ разрешено покупать квартиры в возводящихся домах по следующим схемам:

  • Договор долевого участия;
  • ЖСК;
  • Жилищный сертификат.

Также при наличии каких-либо препятствий на пути использования законных способов, застройщики пользуются альтернативным решением проблемы:

  • Предварительный договор;
  • Вексельная схема;
  • Договор соинвестирования.

Такими старыми приемами застройщики пользуются в случае отсутствия разрешения на застройку или при отсутствии прав на земельный участок.

Как получить кадастровый паспорт на квартиру? Подробная информация есть в этой статье.

Данные схемы развязывают застройщику руки, и он может совершать продажу, но они являются риском для потребителя, так как из-за пробелов в пунктах закона последний не сможет воспользоваться правами требования к застройщику.

Долевое участие и процесс заключения договора

Этот самый безопасный вариант для покупателя. Дольщик обязуется по соглашению оплатить его цену, а застройщик построить, сдать в эксплуатацию и передать оговоренную квартиру потребителю.

Согласно ФЗ-214 покупатель обеспечен гарантиями:

  • Указание в договоре долевого участия точных сроков сдачи дома в эксплуатацию;
  • Государственная регистрация всех документов, что защитит потребителя от двойных схем;
  • Выплата неустойки застройщиком при нарушении установленных сроков окончания строительных работ;
  • Точное определение квартиры, которая перейдет дольщику.

Важно: данный договор относится к разряду потребительских, и при необходимости дольщик может воспользоваться Законом «О защите прав потребителя».

Главное понимать, что в любом законе существуют лазейки и особо хитрые продавцы могут оформить несколько договоров на одно и то же жилье, быстро провернув сделку с другим покупателем пока первый еще не зарегистрировал свой документ.

Можно ли продать квартиру в ипотеке? Пошаговая инструкция и советы — по ссылке.

Карта рисков долевого строительства.

Основные правила заключения ДДУ состоят в следующем:

  • С первых строк должно быть ясно, кто является продавцом – полное наименование организации застройщика;
  • Подробные регистрационные данные компании;

Важно: от лица компании может выступать только ее генеральный руководитель.

  • При наличии посредника, должен иметь место документ, свидетельствующий о передаче прав реализации объекта;
  • С текста договора должно быть ясно, какой именно объект передается и в какие сроки, все прочее не имеет отношения к документу;
  • Документ должен содержать описание объекта – адрес, кадастровый номер участка, номер квартиры и этаж;
  • Пункт о финансовых гарантиях, на основании которых действует застройщик;
  • Указывается гарантийный срок – за квартиру застройщик отвечает 5 лет, за инженерное и технологическое оборудование 3 года и не менее;
  • Полное описание квартиры;
  • Форс-мажорные обстоятельства;
  • Сроки и порядок оплаты квартиры.

Об оформлении квартиры в новостройке в собственность вы узнаете из данной публикации.

Все пункты обязательны, в противном случае договор недействителен, также как при отсутствии госреестрации.

Советы юриста по покупке квартиры в строящемся доме — в этом видео:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

| Оставить отзыв

pronovostroyku.ru

Как купить квартиру в строящемся доме от застройщика в ипотеку и можно ли?

Как купить квартиру в строящемся доме?

Отличие новой квартиры от старой прежде всего заключается в том, что в ней уже предусмотрена удобная планировка, полностью соответствующая всем представлениям человека о современном комфорте. Более того, она намного дешевле, чем аналогичные объекты, построенные ранее. 

Но приобретение недвижимости на стадии строительства таит в себе и некоторые риски — объект не сдадут вовремя или же строительство вовсе прекратится.

Худшим исходом в этом деле может быть тот случай, когда инвестор и подрядчик просто «исчезают» с деньгами вкладчиков, а объект существовал только на бумаге.

Также покупатель такой квартиры не застрахован от двойных продаж (когда одну и ту же квартиру продают сразу нескольким людям). Как же купить хорошее жилье и при этом не быть обманутым? Особенно этот вопрос актуален для тех, кто впервые в жизни решил инвестировать средства в собственное жилье.

Общая информация

Чтобы привлечь дополнительные средства на строительство дома, инвесторы начинают продавать квартиры, когда стройка еще не началась или находится на стадии котлована. Также приобрести жилье можно на любых этапах строительства и, конечно же, после сдачи объекта в эксплуатацию.

Опять же, чтобы мотивировать покупателей, условия договора составляются таким образом, чтобы потенциальный клиент внес свои средства как можно раньше. Другими словами, чем раньше покупатель подпишет договор, тем дешевле обойдется ему квартира.

Такой способ приобретения жилья в собственность привлекателен именно своей дешевизной, можно сэкономить весьма приличную сумму, иногда равную годовому доходу среднего служащего. Но при этом не стоит забывать, что такой вклад денег предполагает и высокую степень риска.

Есть три основных способа купить жилье в новостройке:

  • Купить квартиру, став членом ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Став пайщиком кооператива, покупатель вносит определенный паевой взнос, после выплаты которого в полном объеме становится полновластным владельцем недвижимости.
  • Подписать договор, предполагающий долевое участие. В этом случае риски покупателя значительно минимизируются, так как договор проходит обязательную регистрацию в Росреестре. Это означает, что участок под строительство дома непременно должен быть собственностью застройщика или, по крайней мере, в долгосрочной аренде. К тому же в документе четко указывается срок окончания строительства, и в случае несоблюдения этого пункта, можно совершенно на законных основаниях взыскать штраф с застройщика.
  • Купить жилищный сертификат, выпущенный застройщиком. Данный вариант привлекателен тем, что, имея на руках даже небольшую сумму, можно выкупить несколько квадратных метров (насколько хватит денег) будущей квартиры. Также немаловажным обстоятельством этого способа является тот факт, что у застройщика должен быть поручитель в лице банка или государства.

Алгоритм покупки строящегося жилья у застройщиков

Проблема покупки жилья в строящемся доме вдоль и поперек изучена не только многочисленной армией претендентов на новое жилье, но и различными экспертами в этой области — юристами, риэлторами и др.

Вот несколько советов от этих специалистов.

Выбрать и изучить объект

Поиск нужной новостройки следует начать в интернете.

Многие риэлторы уверены, что в ближайшем будущем через глобальную сеть можно будет приобрести не только обувь или одежду, но и объекты недвижимости. Конечно, людей в первую очередь интересуют такие подробности, как местоположение района, где строится дом, на какой стадии строительства он находится, есть ли рядом школы и больницы, планировка квартир и т. д.

Но не менее пристальное внимание следует уделить и самому застройщику — как долго он работает на этом рынке, есть ли в активе уже готовые дома и где они находятся, используется ли при строительстве привлечение денежных средств населения.

Если же нет, то какие схемы используются. Изучение этих пунктов избавит вас в будущем от проблем, связанных с двойными продажами и разного рода афер.

Также следует ознакомиться с проектной документацией — есть ли разрешение на строительство, срок сдачи дома, находится ли земля в собственности. В связи с этим стоит упомянуть один хитрый, но очень эффективный способ проверки застройщика — обратиться в банк за кредитом на приобретение жилья. В этом случае банк вынужден будет тщательно изучить застройщика, чтобы обезопасить свои активы.

Оформление договора с застройщиком

Самый ответственный шаг, может таить в себе множество неприятностей, особенно учитывая неискушенность в подобных вопросах неопытных покупателей.

Обычно они склонны верить всему, что говорит застройщик. В том случае, если приобретается жилье непосредственно у застройщика, то оформляется договор участия в долевом строительстве, если же у посредника, перепродающего недвижимость, то договор уступки права.

Поскольку не все люди могут похвастаться юридической грамотностью, даже в рамках этих законных договоров могут встречаться факты мошенничества.

Но самой рискованной сделкой является заключение предварительного договора долевого участия. Это совершенно незаконный документ, противоречащий федеральному закону об участии в долевом строительстве.

Но современные обстоятельства таковы, что многие застройщики, в том числе и довольно крупные компании, не могут отказаться от этой довольно мутной схемы.

Популярность этого договора в первую очередь объясняется существенными скидками и гарантиями возмещения убытков в случае форс-мажорных ситуаций.

Если застройщик настаивает заключить именно этот договор, можно со стопроцентной уверенностью сказать, что у него проблемы с разрешительными бумагами. Естественно, это не означает, что обязательно тут кроется какая-то махинация (застройщик вполне может уладить все вопросы с документацией к окончанию строительства), но при этом ведь нет и никакой гарантии этому.

Исходя из этого можно настоятельно посоветовать не соблазняться волшебно низкой ценой будущей квартиры, поскольку это сопряжено с большими рисками.

Такой документ не может быть зарегистрирован в Росреестре и потому законно не подтверждены обязательства застройщика перед покупателем. По сути, такое соглашение можно назвать устной договоренностью, так как документ, имеющий законную силу, не подписан. Притом, что дольщик платит сразу свои кровные.

Акт приемки-передачи

Очень ответственный момент в том плане, что подписывать документ следует только после того, как все недоделки и недочеты будут устранены застройщиком.

Реальность такова, что основной рабочей силой при строительстве домов являются представители ближнего зарубежья и Китая.

Ни о какой квалификации здесь говорить не приходится. Поэтому различные недоделки вроде неплотно закрывающихся дверей и окон стали совершенно обыденным явлением.

Если застройщика не обязать устранить эти недостатки, в последующем они станут уже вашей личной проблемой.

Заселение

По закону пользоваться новым жильем разрешается только после получения документов, подтверждающих ваше право на собственность. Но обычно счастливые новоселы начинают обживать купленное помещение практически сразу же после получения ключей.

Здесь, конечно, нет никакого состава преступления, просто необходимо учесть один нюанс: не стоит делать ремонт и уж тем более заниматься перепланировкой до тех пор, пока не получено свидетельство о собственности на квартиру.

Дело в том, что работники БТИ могут неожиданно заявиться с целью дополнительного обмера жилья. И если параметры квартиры не совпадут с данными застройщика, придется возвращать квартиру к состоянию «как было».

Как обезопасить свои средства, не прогадать и избежать массы трудностей?

Везде, где циркулирует большая денежная масса, есть предпосылки и возможности для потенциальных мошенников. И покупка жилья в новостройке не исключение. Самым лучшим вариантом было бы доверить всю процедуру соответствующим конторам, которые специализируются на этом.

Но если есть уверенность в своих силах и обладаете необходимым багажом знаний, то все же нужно учесть ряд факторов и особенностей:

  1. В первую очередь следует посетить главный офис застройщика. Как ни банально звучит, но это именно тот случай, когда внешнее оформление конторы и общее впечатление, которое оно оставляет, говорит о многом.
  2. Также важное значение имеет отношение сотрудников компании к посетителю, их доброжелательность, желание помочь клиенту.
  3. Поскольку все в этом мире познается в сравнении, имеет смысл посетить и несколько других фирм. Настораживающим моментом может служить отказ предоставить необходимые документы.

У застройщика должно быть:

  • свидетельство на осуществление строительных работ;
  • документ, подтверждающий право на использование земельного участка под строительство объекта;
  • сам проект объекта, с пройденной экспертизой;
  • разрешительные справки архитектора, пожарных, сотрудников СЭС, экологов и прочее;
  • технические данные о подключении к инженерным сетям.

Если пользуетесь услугами агентства недвижимости, следует знать, что риэлторы являются всего лишь посредниками между застройщиком и покупателем и не несут никакой ответственности за сроки и качество выполняемых строительных работ.

Поэтому заключая с ними договор, следует внимательно отнестись к пункту, где говорится о сумме задатка и условиях его возврата.

Какие документы потребуются?

  • Документ, подтверждающий личность покупателя.
  • Два заявления — от застройщика и покупателя.
  • Подробный план строящегося дома, где должны быть указаны точное место нахождения возводимого дома и количество помещений.
  • Договор участия в долевом строительстве.
  • Документ местной исполнительной власти о разрешении на строительство.
  • Кадастровый план земельного участка.
  • Проектная декларация.
  • Договор аренды земли.

Оформление

Существуют несколько видов оформления, но рассмотрим два наиболее рискованных:

  • Договор займа. Если перевести бюрократический стиль документа на человеческий, то этот вид договора предполагает следующее — застройщик берет средства покупателя в долг, а в качестве компенсации дает ему квартиру. Все будет хорошо, если компания-застройщик отличается порядочностью и дорожит своей профессиональной репутацией. Но если окажется аферистом, то дольщик может остаться, как говорится, «с носом» — без денег и без жилья. Чтобы этого не случилось необходимо тщательно проверить все документы.
  • Договор с ЖСК. Будущие собственники жилья объединяются и создают кооператив. Смысл данного мероприятия в том, что приобрести квартиру можно посредством паевого взноса. И поскольку такой договор не подлежит обязательной регистрации, уменьшается стоимость недвижимости, но при этом существенно повышается степень риска.

Налоговый вычет

В том случае, если жилье приобретается по ипотеке, по закону положен налоговый вычет в размере 13% годовых.

Чтобы получить его нужно написать в налоговую службу соответствующее заявление и приложить документы:

  • документ, подтверждающий права собственности на недвижимость;
  • договор на владение жильем, который находится на стадии строительства;
  • акт приемки-передачи квартиры покупателю;
  • квитанцию об оплате всех расходов, включенных в налоговый вычет;
  • кредитный договор.

Особенности

Переуступка прав. Довольно редкое явление. Процесс переуступки может происходить по одному из двух сценариев:

  • заключается предварительный договор покупки жилья, который подразумевает, что сделка совершена не с целью продажи квартиры, а с возможностью приобретения ее в будущем;
  • заключается договор долевого участия в строительстве. Отличие его от первого договора в том, что уступка права действует только до момента передачи жилья от застройщика к покупателю. Причем этот документ официально регистрируется в Росреестре.

На стадии котлована

По данным статистики, стоимость недвижимости, которая находится на стадии котлована, дешевле вторичного жилья на 30-40%. В большинстве своем это обстоятельство и является основным мотивирующим фактором для вклада средств.

Но, в отличие от уже существующих объектов недвижимости, которые можно посмотреть и оценить визуально, тут сделать это можно только исходя из презентационных материалов застройщика.

x

Вот тут и зарыты основные риски.

Во-первых, высока вероятность «заморозки» проекта именно на этом этапе, поэтому отдачу от своих денег придется ждать довольно долго, иногда процесс затягивается на 5-10 лет. Избежать подобного форс-мажора можно только путем внимательного изучения не только всего рынка первичного жилья, но и конкретно застройщиков на предмет их стабильности и благонадежности.

Во-вторых, построенное жилье нередко сильно отличается от заранее заявленного проекта. В этом случае покупатель может смело отказаться от него и потребовать свои средства обратно.

moidom911.ru

Как купить квартиру в строящемся доме в ипотеку: минусы и плюсы приобретения

19.07.2017

Ипотека ипотеке рознь. Одно дело, если вы покупаете квартиру в уже готовом доме, совсем другое – если планируете потратить деньги на жилплощадь, расположенную в строящемся объекте. Последний вариант признается экспертами более рискованным – строительство может не завершиться. Из-за возможных рисков не все банки предлагают подобный вид ипотечного кредитования. Но его же можно назвать более выгодным для покупателя – цены на жилье в еще не сданных новостройках меньше, чем на готовые апартаменты.

Получите выгодные ипотечные предложения от банков на выставке «Недвижимость от лидеров». Выставка-ярмарка застройщиков и банков – это всегда дополнительные скидки и бонусы покупателям жилья.

В этой статье мы расскажем, как не прогадать, приобретая квартиру в ипотеку, и стоит ли свеч игра с застройщиком.

От проблемы к решению

В 2017 году на государственном уровне начали обсуждать законопроект, касающийся помощи обманутым участникам долевого строительства. Это те, кто купил жилье в строящемся доме, и не получил его из-за банкротства компании, незаконного строительства, двойных продаж. В Госдуме решается вопрос о создании специального фонда, главная задача которого – помощь тем, кто только собирается вложить свои деньги в жилплощадь в новом ЖК, и тем, кто уже пострадал от действий недобросовестных застройщиков.

Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаил Мень отметил в интервью «Российской газете», что эта проблема не имеет универсального решения. Однако это не значит, что люди останутся без средств к существованию и поддержки со стороны государства. В данный момент Госдумой принимается решение о материальной помощи обманутым дольщикам во всех регионах страны.

Как защитить себя от застройщиков, которые не собираются сдавать дом или скрывают свое бедственное положение? Первый и главный совет – не дать себя одурачить. Для этого нужно разбираться в особенностях приобретения квартиры в строящемся ЖК.

На выставке «Недвижимость от лидеров» вас научат проверять застройщика.

Виды ипотеки

Плюсы Минусы
Долевое строительство
  • Покупка новой квартиры в только что отстроенном доме.
  • Меньшая стоимость – экономия до 30-40%.
  • Возможность заранее зарезервировать за собой определенную жилплощадь, выбрать этаж, планировку и т.д.
  • Длительное ожидание – от полугода до пяти лет.
  • Все характеристики нельзя оценить заранее.
  • Рассрочка платежей предоставляется на короткий срок.
  • Ипотечным кредитованием этого вида занимаются далеко не все банки.
  • Риск банкротства застройщика, заключения договора с мошенниками, задержки срока ввода в эксплуатацию.
Ипотека на вторичном рынке
  • Вы можете сразу переехать в собственное жилье.
  • В районе есть все ключевые объекты инфраструктуры.
  • Ипотеку можно оформить в любом банке.
  • Возможность оформления налогового вычета.
  • Необходимость проверки юридической чистоты сделки.
  • Риск незаконной перепланировки.
  • Наличие определенных требований к объекту со стороны кредитной организации.

Что нужно для покупки квартиры в строящемся доме в ипотеку

Выбрать застройщика

Решение не стоит принимать импульсивно. Изучите положение на рынке сами или доверьте это риелтору, побеседуйте с дольщиками на форумах, проверьте проектную документацию – разрешение на строительство, право собственности на участок, отведенный под объект, проектную декларацию. Не доверяйте красивой рекламе. Помните о своих расходах:

  • Где будете жить до тех пор, пока квартиру не сдадут.
  • Сколько будет стоить ремонт жилья.
  • Сколько времени придется тратить на дорогу на работу и обратно – особенно актуально, если вы работаете в центре Москвы, а планируете купить однушку за МКАДом.

Заключить сделку

На этом этапе самое главное не спешить. Даже если вас подгоняют менеджеры по продажам, которые сулят скидки и приятные бонусы при заключении договора в определенные сроки. Давление на покупателя – еще один способ сбить его с толку и не дать увидеть проблемы с документацией, строительством объекта, финансовым положением застройщика.

Ипотека – это серьезный шаг. Ваши действия должны быть обдуманными. Определитесь со своими доходами и начните планировать свои расходы на несколько лет вперед. Проанализируйте свой бюджет, подумайте о том, готовы ли вы к постоянной экономии. Если вам предлагают ипотеку в банке-партнере, изучите все «за» и «против». Обратите внимание на условия кредитования в других организациях – не лучше ли они?

Для получения кредита от вас потребуют:

  • заявление;
  • справку по форме 2-НДФЛ;
  • копию документа, удостоверяющего личность заемщика.

Не спешите относить собранные бумаги в банк. Сравните предложенный вариант с другими предложениями. Не идите на поводу у менеджера, если вам сообщают, что за несколько дней цена может повыситься, и вы окажетесь в невыгодном положении.

Еще один совет: попросите черновик соглашения, которое вам придется подписать. Изучите его дома с холодной головой. Только после этого можно принимать окончательное решение.

На выставке «Недвижимость от лидеров» вам расскажут, как быстро собрать необходимые документы и грамотно выбрать предложение по ипотеке.

Подписать договор

Застройщик обязан предоставить предварительную версию. Вы должны заранее обсудить все спорные моменты, убедиться, что в соглашении точно прописаны права и обязанности всех сторон. Если вы видите неприемлемые для вас условия, не ставьте подпись и откажитесь от приобретения. Не позволяйте обмануть себя. Не думайте, что упущенная покупка ставит крест на приобретении жилья – вы еще сможете найти предложение, которое вас устроит.

Вы имеете право на:

  • Обсуждение деталей соглашения до подписания.
  • Внесение предложений об изменении текста договора.

Что нужно учитывать при заключении ДДУ:

  • Подпись генерального директора – если его роль исполняет доверенное лицо (менеджер), в дальнейшем могут возникнуть сложности при судебном разбирательстве.
  • Предмет соглашения – передача объекта в установленный срок. Остальные формулировки не имеют к сделке никакого отношения.
  • Характеристики объекта – в документе должны быть указаны адрес, кадастровый номер недвижимости, номер квартиры, этаж, на котором она будет располагаться. Также обязательным является указание финансовых гарантий со стороны застройщика.
  • Гарантийный срок – ответственность за жилье компания несёт в течение 5 лет, за инженерные коммуникации – в течение 3.

И последнее: если договор по каким-либо причинам не был зарегистрирован в Росреестре, он считается незаключенным.

Что может помешать получить квартиру

Двойные продажи

Встречаются редко, но могут попортить немало крови заемщику. Причина этого явления – несоблюдение подрядчиком обязательств перед застройщиком. Итог – расторжение договора. На место одной фирмы, заинтересованной в продаже квадратных метров, заступает другая, и дольщик остается не у дел.

Чтобы исключить риск двойной или даже тройной продажи, проверяйте регистрацию ДДУ.

Банкротство застройщика

Один из самых неприятных вариантов развития событий для заемщиков. В этом случае есть все шансы вернуть себе хотя бы часть потраченных средств – в судебном порядке взыскать компенсацию. Вы можете даже потребовать вернуть жилье, если строительство дома завершено.

Незаконное строительство

Причина – отсутствие разрешительной документации. Чтобы не стать жертвой мошенников, внимательно проверяйте документы на землю самостоятельно или доверьте это грамотному юристу.

Срыв сроков сдачи

Кажется, что эта проблема не такая существенная, как первые три. Но о любом сдвиге в графике вас должны извещать, памятуя о том, что дольщик несет убытки из-за продолжающегося ожидания. Не забывайте о том, что за каждый день просрочки начисляется пеня – вы имеете полное право взыскать накопившуюся сумму с девелопера.

Сколько ждать квартиру

Средний срок для многоэтажного дома составляет от полугода до двух лет. При неблагоприятном раскладе (нарушении сроков), два года вполне могут превратиться и в три, и в пять лет. Если вы не готовы ждать так долго, подумайте: не рассмотреть ли другие варианты?

Подведем итог.

Покупка жилья в строящемся доме Неправильно Правильно
  • Выбрать первое попавшееся предложение, не анализируя ситуацию на рынке.
  • Быстро заключить сделку без проверки документации застройщика.
  • Влезть в ипотеку на невыгодных условиях.
  • Подписать ДДУ, не доверив его проверку профессионалу.
  • Взвесить все «за» и «против», оценить ситуацию на рынке, составить список девелоперов, выбрать лучшие предложения.
  • Запросить проектную декларацию, документы, подтверждающие право собственности на землю под объект, и другие бумаги, свидетельствующие о компетентности застройщика.
  • Выбрать наиболее выгодную программу ипотечного кредитования, не довольствуясь предложениями от банков-партнеров.
  • Подключить юриста на этапе подписания ДДУ, добиться пересмотра условий соглашения, которые вас не устраивают, проверить регистрацию договора.

Чтобы узнать все о приобретении квартиры в строящемся доме в рамках программ ипотечного кредитования, приходите на 37-ю выставку-ярмарку «Недвижимость от лидеров». На ней вы сможете посетить офисы продаж крупнейших строительных и риелторских компаний, задать свои вопросы ведущим застройщикам Москвы и Подмосковья.

Возврат к списку

Онлайн-регистрация на выставкуНедвижимость от лидеров 29 марта - 1 апреля 2018 года

exporealty.ru

Как купить квартиру в новостройке — грамотный подход

Оглавление:

  1. Покупка по переуступке
  2. Семь раз проверь – один раз подпиши
  3. Новостройка от застройщика
  4. Ипотечное кредитование облегчает покупку
  5. Чтоб все чисто было
  6. Не упустите из виду следующие факторы

Приобретение жилья в новых домах всегда сопряжено с определенным риском. И для того чтобы максимально сократить его, необходимо обладать знаниями в области жилья.

Покупка по переуступке

Квартиру в строящемся жилье можно купить у того, кто ранее выступал в качестве соинвестора, а теперь решил переуступить свои права. Как купить квартиру в новостройке по переуступке?

  1. Подходящий вариант вы можете отыскать через агентство либо самостоятельно посредством газет и специализированных сайтов. Учитывайте, что по мере приближения срока сдачи объекта повышаются цены на квартиры в нем. Но зато снижается вероятность быть обманутым.
  2. Вам необходимо уточнить, возможна ли в данном случае переуступка прав. Для этого право собственности на жилье у соинвестора еще не должно быть оформленным. С собственником жилья переуступка невозможна – только договор купли-продажи.
  3. Теперь вам нужно отыскать специалиста, который подготовит договор по переуступке. В агентстве недвижимости вам поможет штатный юрист, а в самостоятельном плавании – независимый эксперт, специализирующийся на имущественном праве.
  4. Свяжитесь с компанией, которая занимается строительством интересующего вас дома. У нее вы должны будете получить согласие на проведение сделки и документы на дом. Если квартира была приобретена в рассрочку, надо будет уточнить, не имеется ли за соинвестором задолженностей, ведь они могут стать вашим бременем. Обязательно согласуйте составленный договор в компании.
  5. Теперь можно подписать договор переуступки с соинвестором. Если он заключал с компанией отдельный договор долевого участия в строительстве, надо будет обратиться в Росреестр и оплатить пошлину за регистрацию – тогда ваш договор будет значиться в государственном реестре сделок с недвижимостью. Да, на это нужно время, но зато переуступивший права не сможет провести сделку повторно с другим человеком.
  6. Ну и наконец, вам останется выплатить стороне, уступившей права, сумму, которая указана в договоре.

Уточните, почему соинвестор решил переуступить свои права на квартиру: возможно, за этим скрывается какой-то подвох. Впрочем, человек мог просто передумать или найти более подходящий вариант, но осмотрительность в любом случае не помешает.

Семь раз проверь – один раз подпиши

Какие бы колебания ни происходили на рынке недвижимости, покупка жилья все равно остается одним из лучших способов капиталовложения. Однако зачастую подобная операция превращается в своеобразную лотерею. Как же купить квартиру в новостройке без риска?

  1. Первая опасность – остаться без денег и жилья. Стоит очень внимательно отнестись к выбору и оценке строительной компании. Даже если все выглядит радужно, не спешите отдавать деньги: лучше изучите еще раз финансовое состояние дел застройщика, а также список возведенных и сданных им объектов. Проверьте, нет ли у компании проблем с властями, природоохранными и экологическими организациями, не нарушала ли она земельное законодательство. Тут поспособствуют агентства недвижимости, Всемирная паутина, а также жильцы уже заселенных домов.
  2. Если вы рассчитываете купить квартиру на стадии котлована и сэкономить при этом кучу денег, то рискуете вы так серьезно, что, возможно, и шампанское потом пить не захочется. Наше время нестабильно, и пока дом строится, цены на рынке недвижимости скакнут неоднократно. Безусловно, разница цен между начальным и завершающим этапами строительства будет значительной, но все-таки имеет смысл приобрести жилье с уже возведенными стенами и проложенными коммуникациями.
  3. Далее вам нужно будет заключить договор долевого участия. Во избежание затягивания сдачи жилья следует оговорить в соглашении ответственность компании за несвоевременную сдачу объекта в эксплуатацию. Имейте в виду, что квартира должна быть передана вам не позднее, чем через два месяца со дня приема государственной комиссией.
  4. Еще один весьма серьезный риск – это двойные продажи. С юридической точки зрения квартиры в новостройке чисты, но все же оговоренная опасность существует. Во избежание столь неприятного инцидента стоит оформить имущественные права в БТИ на жилье, выступающее объектом незавершенного строительства.
  5. Пятая опасность – сдача жилья с недоделками. Вряд ли здесь возможна заблаговременная подстраховка, но, по крайней мере, можно будет перечислить все недоделки в акте приема-сдачи, и застройщик должен будет устранить их.
Строительство само по себе довольно опасная область: непредвиденные риски могут возникнуть когда угодно. Поэтому лучше всего выбрать надежного застройщика и, таким образом, минимизировать число возможных опасностей.

Новостройка от застройщика

Сейчас возводится очень много современного жилья. Выбор поистине огромен, но необходимо знать, как купить квартиру в новостройке от застройщика.

  1. Определитесь с районом. Помните о том, что жилье в готовом доме стоит на порядок выше, чем в строящемся. Если не хотите ждать – рассматривайте только готовые варианты. Располагаете временем – присмотритесь к жилью в строящихся домах.
  2. На стоимость жилья влияют тип строения, удаленность от центра, панорамный вид. Ориентируйтесь по средствам.
  3. Дома какого типа строятся в выбранном вами месте? Узнать эту информацию вы можете посредством Интернета либо агентства недвижимости. Знакомясь с предложенными вариантами, не спешите, взвесьте все как следует.
  4. Не мешало бы навести справки о застройщике: сколько времени компания существует на рынке недвижимости, успешно ли ведет свою деятельность? Почитайте отзывы, поговорите с жильцами уже сданных в эксплуатацию домов. Если все устраивает, тогда приглашайте юриста, и вперед, к застройщику.
  5. Обсудите с менеджерами компании всю интересующую вас информацию: какова будет планировка квартиры, как обстоит дело с объектами инфраструктуры, что со сроками сдачи и получения ключей. Присмотрите несколько вариантов. Если жилья достаточно, возьмите паузу на раздумья.

Приобретая квартиру за наличные деньги, обговорите скидку, диапазон колебаний которой составляет 1 — 5 процентов (что при столь крупной покупке, согласитесь, немало).

Ипотечное кредитование облегчает покупку

Такой вариант хорош тем, что позволяет выбрать желаемое месторасположение вашего будущего жилья. Но как купить квартиру в новостройке в ипотеку?

  1. Сначала вам нужно будет представить в банк документы, которые подтверждают вашу платежеспособность, хорошую кредитную историю, регистрацию в районе обслуживания выбранного вами банка, а также сведения, касающиеся ликвидности покупаемой в ипотеку квартиры.
  2. Конечно, лучше правильно рассчитать свои возможности и погашать кредит своевременно. Если у вас недостаточно денег, вы можете обратиться за помощью к платежеспособным родственникам. В кредитном договоре должна быть отражена полная стоимость квартиры, часть из которой нужно будет внести сразу.
  3. Обратите внимание на то, что после подписания договора на счет кредитора должна будет поступить необходимая сумма, которая спишется в тот же день в пользу продавца-застройщика, предоставившего вам квартиру в ипотеку. До сдачи объекта в эксплуатацию подобная сделка будет представлять высокий риск для банка, поэтому не стоит удивляться завышенным процентам.

После того как вы получите регистрацию прав собственности на приобретаемое жилье и будут внесены определенные записи в закладную, возникнет предмет банковского залога, обеспечивающий обязательства по кредиту. По получению банком закладной возможны снижение процентной ставки и изменения в соглашении по кредитному договору.

Чтоб все чисто было

Есть несколько факторов, позволяющих нивелировать риски во время приобретения квартиры в новом жилье. Давайте же узнаем, как купить квартиру в новостройке и не быть обманутым.

  1. Съездите на объекты, уже возведенные данной компанией.
  2. Выбирая застройщика, учитывайте его репутацию, срок деятельности, количество и качество реализованных объектов. Отдельного внимания заслуживает законность строительства – проследите за правильностью оформления документов.
  3. Изучите имеющуюся в Интернете информацию, посетите сайт выбранной вами компании, не забудьте просмотреть черный список компаний-застройщиков.

Таким образом, перед вами предстанет объективный портрет застройщика.

Сотрудничество с риелторской компанией поможет вам свести риски к минимуму, ведь такие агентства во избежание потери репутации не станут связываться с недобросовестными застройщиками. Специалисты компании обязательно проведут юридическую экспертизу документов девелопера.

Очень хорошо, если выбранный вами объект имеет ипотечную аккредитацию, поскольку банки также тщательно проверяют всю информацию о компании. Правда, если строительство находится на начальной стадии, отсутствие аккредитации вполне объяснимо.

Перечень документов, заслуживающих внимания, будет зависеть от формы договора. Также на этот список влияет стадия строительства, на которой вы покупаете жилье.

Не упустите из виду следующие факторы

  1. Цена за квадратный метр.
  2. Стадия и темпы строительства.
  3. Месторасположение, инфраструктура.
  4. Площади квартир, планировка.
  5. Класс жилья.
  6. Тип застройки.
  7. Наличие правоустанавливающих документов.
  8. Юридическая схема реализации объекта.

Важный фактор после стоимости – это, конечно, степень готовности жилья. На данный момент наибольшей ликвидностью обладают уже возведенные дома, а также объекты компаний, успешно зарекомендовавших себя на строительном рынке.

Теперь вы обладаете информацией, как купить квартиру в новостройке. Надеемся, что наши советы помогут вам выбрать надежного застройщика и приобрести действительно качественное жилье.

domananeve.ru


Смотрите также