Как правильно купить квартиру в ипотеку в новостройке


Как правильно купить квартиру в новостройке - Статьи

 

Покупка квартиры без обмана

Нам немного осталось до того счастливого момента - обладания квартирой в новостройке. Путь проделан не маленький, и мы на середине пути:

  1. Застройщик выбран
  2. Нам удалось получить у него скидку.
  3. Договор долевого участия подписан.

Тем не менее, между моментом заключения договора и в получении прав собственности на квартиру, мы должны заплатить застройщику за строительство. А прежде чем это сделать, мы должны быть уверены, что эта квартира не продана еще кому-нибудь. Для этого договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Ниже речь пойдем как раз об этом.

Регистрация договора в Росреестре

Росреестр представляет собой Федеральную службу государственной регистрации, кадастра, картографии.

С теоретической точки зрения застройщик может продать квартиру дважды: договор на продажу одной и той же квартиры может быть подписан сразу с несколькими дольщиками. А потом этот самый застройщик может просто исчезнуть с вашими деньгами.

Российское законодательство защищает дольщиков от мошенничества такого рода и обязывает зарегистрировать каждый договор долевого участия до того, как по нему будут переданы деньги. Отсюда следует, что одна и та же квартира не может быть продана дважды.

В Росреестре ваша сделка будет проверена на предмет законности и сохранена в ЕГРП – едином государственном реестре прав. С этого момента ваш договор принимает действительный характер: вы являетесь единственным хозяином данной квартиры, а другой договор долевого участия по ней зарегистрирован не будет.

Если у вас есть сомнения, вы сможете назначить застройщику встречу в Росреестре. Как правило, приличные застройщики у себя в штате имеют юриста, который занимается вопросами регистрации договора долевого участия с клиентами.

Юрист назначит вам встречу. С собой вам необходимо иметь набор документов, который был подготовлен для подписания ДДУ, а также необходимо иметь квитанцию об уплаченной госпошлине. В 2016 году ее размер составляет 350 рублей для всех участников сделки, включая застройщика. Каждым участником сделки оплачивается своя часть госпошлины. О размере, подлежащим оплате, вам сообщит застройщик. Оплата может быть произведена или через интернет-банк, или через портал госуслуг.

В случае вашего проживания в другом городе или нехватки времени, вы можете оформить у нотариуса доверенность на застройщика. В этом случае застройщиком будет оплачена госпошлина, будут поданы документы на регистрацию с последующими действиями.

После посещения нотариуса вам следует отдать доверенность застройщику, последний сам посещает Росреестр. По истечении пяти дней застройщик получает договор долевого участия и передает (отправляет) его вам. Вся процедура в среднем займет 7-10 дней.

Оформление разовой доверенности

Если вы не желает наделять застройщика лишними полномочиями, в доверенности должны быть указаны правильные формулировки. Оптимальным вариантом в этом случае будет разовая доверенность – она оформляется под конкретную квартиру.

Если вы находитесь в другом городе, то у застройщика есть право подписывать договор долевого участия за вас. Чтобы избежать подписанных документов ненужного характера от застройщика, проверьте, что доверенность содержит данные стоимости и адреса квартиры, совпадающие с ДДУ и реальностью. После того, как застройщиком будет получен зарегистрированный договор долевого участия в Росреестре, вам необходимо будет забрать у него оригинал доверенности.

Если у вас все же есть некоторые сомнения, вам лучше будет посетить Росреестр самостоятельно и написать заявление о том, что во всех сделка с недвижимостью, принимать участие будете лично вы сами. В этом случае Росреестр откажет любому, кто придет от вашего имени с документами, не смотря на доверенность. Как только подобного рода заявление будет написано, все доверенности перестанут иметь юридическую силу.

Если вы хотите сэкономить пару тысяч рублей, оплачивайте госпошлину самостоятельно и встречайтесь с застройщиком в Росреестре. В случае экономии пары дней – есть смысл оформить разовую доверенность у нотариуса на застройщика.

Перевод денег застройщику

После того, как договор долевого участия зарегистрирован в Росреестре, можно приступать к оплате застройщику.

Застройщику запрещено брать с вас деньги за квартиру до регистрации и проверки ДДУ в Росреестре. Такой порядок регламентирует ФЗ-214. В случае требования застройщиком денежной суммы до регистрации ДДУ, на лицо действия незаконного характера – будьте внимательны!

Оплата через аккредитивный счет. Аккредитив – специальный механизм, цель которого защита интересов дольщиков и помощь застройщикам.

Это такой счет в банке, деньги на который вы вносите перед регистрацией договора долевого участия, а застройщик получит их лишь после регистрации договора в Росреестре. Таким образом, ваши деньги хранятся в банке на время регистрации договора.

После того, как в банк будет предъявлен зарегистрированный договор долевого участия, деньги будут переведены банком на расчетный счет застройщика. Данная процедура носит название «раскрыть аккредитив». Если в силу каких-либо причин сделка сорвется, вы сможет прийти в банк и забрать ваши деньги с аккредитива.

Перевод денег на расчетный счет. Но не всегда застройщики имеют дело с аккредитивами. В этом случае договор регистрируется в Росреестре без оплаты, после этого деньги переводятся на расчетный счет застройщика.

Также можно оплатить наличными. Мы не рекомендуем оплачивать квартиру наличными, нет смысла носить с собой такую крупную сумму денег. Если все же решитесь на это, платите только после регистрации договора долевого участия.

Как только вы рассчитались с застройщиком через его кассу, вам выдадут квитанцию к приходно-кассовому ордеру. Она является документом, подтверждающим факт оплаты. Квитанцию необходимо сохранить.

Обобщая вышеизложенное, заключаем, что переводить деньги застройщику на расчетный счет, необходимо только после регистрации в Росреестре, на аккредитив – можно и до регистрации, оплату наличными лучше исключить в целях безопасности.

Дальнейшие действия

Но после всех вышеизложенных действий, квартира еще не является вашей собственностью. Чтобы она перешла к вам в собственность окончательно, необходимо наличие трех пунктов:

  1. Квартира должна быть достроена и передана вам застройщиком.
  2. Далее подписывается акт передачи квартиры у застройщика или не подписывается (зависит от ситуации).
  3. После приемки ваше право собственности должно быть зарегистрировано в Росреестре.

 

www.capitaloff.ru

Как купить квартиру в новостройке

Желание иметь собственное жилье всегда строится на противоречии между материальными возможностями и представлениями об идеальном жилище. Хочется, чтобы квартира была удобной и уютной, имела достаточный метраж и удобное месторасположение. При этом у потенциального покупателя всегда присутствует естественное желание сэкономить на этой, весьма дорогостоящей покупке. Там, где есть желание купить подешевле, но недостаточно юридических знаний, всегда найдутся мошенники, успешно зарабатывающие на доверчивых покупателях. Единожды обманувшись, потеряв свои деньги и так и не получив заветное жилье, покупатель убеждается в том, что все застройщики обманщики, а покупка новостройки – обман. На самом деле, закон достаточно четко регламентирует все нюансы покупки и в случае спора стоит на защите дольщиков. Попробуем разобраться, как правильно купить квартиру в новостройке и избежать обмана.

Особенности первички

Прежде чем говорить о том, как покупать квартиру в новостройке, стоит разобраться с основными понятиями первичного рынка недвижимости. Основным отличием «первички» от вторичного рынка недвижимости является то, что жилье начинает распродаваться задолго до того, как будет завершено строительство, и дом будет введен в эксплуатацию. Стоимость объекта будет зависеть от стадии, на которой находится стойка. Дешевле всего обойдется покупка квартиры, если дом на стадии котлована, но такая сделка – одна из самых рискованных.

Сейчас речь не идет о мошеннических схемах. Даже самый ответственный застройщик не застрахован на 100% от кризисных явлений в экономике. Вероятность перехода весьма привлекательного строительного проекта в разряд долгостроев существует всегда. Если вы в первую очередь думаете о том, как дешевле купить квартиру в новостройке, задумайтесь об этом риске.

Любая сделка с недвижимостью оформляется соответствующим договором. И здесь неопытного в юридической казуистике покупателя поджидает первый неожиданный сюрприз – различные схемы, по которым предлагается оформление покупки. Прежде чем говорить о таких схемах, стоит все же напомнить, что единственной законной схемой, регламентированной и регулируемой законодательством, является участие в долевом строительстве. Все остальные схемы, даже относительно законные, можно отнести к категории серых.

Если не рассматривать случаи откровенного мошенничества, серые схемы не всегда невыгодны покупателю, некоторые из них предлагают весьма приемлемые условия. В чем опасность? В первую очередь, в отсутствии законодательного регулирования. Если что-то пошло не по плану, дом не был достроен или произошли какие-то иные непредвиденные ситуации, отстоять свои права и вернуть деньги будет крайне сложно, а в ряде случаев – полностью невозможно. Исходя из этого, ответ на вопрос, как купить новостройку и защитить свои права и свое имущество, банально прост. Не стоит использовать серые схемы, какими бы привлекательными они не выглядели.

Как не быть обманутым

Откровенно мошеннические приемы, когда лже-продавец собирает с покупателей деньги и исчезает вместе с ними в неизвестном направлении, встречаются все реже. При этом разнообразные схемы с длинными цепочками, позволяющими обойти закон, на первичном рынке не редкость.

Сделки с новостройками регламентирует ФЗ №214. Согласно этому закону в качестве продавца может выступать не только застройщик, но и риелторская компания. Дальше строится цепочка. Застройщик передает риелтору эксклюзивное право на продажу. Агентства начинают перепродавать объект друг другу и только потом начинаются собственно продажи конечному покупателю. Такая схема рискована, даже если застройщик – добросовестная компания, не помышляющая о мошенничестве и обмане. Риск заключается в том, что если на одном из этапов построения цепочки была допущена ошибка, все сделки будут признаны недействительными, со всеми вытекающими отсюда последствиями. Деньги покупатель, возможно, вернет, но времени пройдет довольно много, а значит, вероятность приобрести на эту сумму аналогичное жилье будет сведена практически к нулю. Сразу стоит отказаться от любых других схем, предлагаемых продавцом, как бы интересно они не выглядели, так как купить квартиру в новостройке, обеспечив себе гарантированную защиту закона, просто невозможно. Самые распространенные среди серых схем – предварительный договор и вексель, но они никак не гарантируют прав покупателя.

Покупаем по закону

Как правильно купить новостройку? Ответ прост. По закону. Недостаточно собственных знаний в законодательстве? Привлеките на помощь юриста. Риски в этом случае будут сведены к минимуму. Мы дадим только несколько советов о том, как покупать новостройку, но даже руководствуясь только ими, вы снизите вероятность быть обманутым. Продать жилье в новостройке может застройщик, риелторское агентство или любой из дольщиков, уже заключивших договор. Схема сделки будет различаться. В первую очередь, рассмотрим, как купить квартиру в новостройке от застройщика или риелтора.

Для того чтобы начать продажи, застройщик должен зарегистрировать право собственности или аренды на землю, где ведется застройка, получить все необходимые разрешения на строительство, опубликовать проектную декларацию, содержащую полную информацию о проекте. Все или какой-то из этих пунктов не выполнены, а продажи уже начались? Это – повод для сомнений. Покупатель, игнорирующий наличие необходимой документации и разрешений, действует на свой страх и риск.

Иногда квартира приобретается по договору переуступки прав требования. Рассмотрим, как происходит покупка новостройки в этом случае. Такой договор заключается в тех ситуациях, когда один из покупателей решил продать недвижимость другому человеку. Казалось бы, в такой сделке нет ничего сложного. Один человек продает свою собственность другому, но по закону новостройка не является собственностью. Зарегистрировать это право можно только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию и принят госкомиссией. В этом случае в дополнение к договору долевого участия заключается дополнительное соглашение о переуступке прав. Такая сделка полностью законна, но если есть сомнения, всегда можно посоветоваться с юристом.

Что учесть при выборе новостройки

Вопрос, как правильно купить новостройку у застройщика, далеко не так однозначен, как может показаться на первый взгляд. Даже воспользовавшись профессиональной правовой помощью, можно оказаться в непростой ситуации, так как помимо юридических, существуют и другие аспекты. В первую очередь, нужно правильно выбрать объект. Речь идет не только о желаемом районе или наличии удобной инфраструктуры, но и о немалом количестве информации, которую нужно тщательно проанализировать.

Что нужно знать, прежде чем заключать договор:

  • Информация о застройщике. Ее можно найти не только на официальном сайте, но и на многочисленных тематических форумах и ресурсах в сети. Договор, заключенный с девелопером, имеющем в своем портфеле не один успешно реализованный проект, менее рискован, чем покупка у компании, практически не известной на рынке. Застройщик имеет сомнительную репутацию? От покупки лучше отказаться.
  • Информация об объекте. Она в полном объеме содержится в проектной декларации. Здесь можно найти данные о девелопере, реализуемом им объекте, сроках строительства, разрешениях.
  • Цены и скидки. Так как купить новостройку у застройщика можно значительно дешевле, чем на вторичном рынке, первичка всегда будет привлекать потенциальных покупателей возможностью сэкономить. С другой стороны, застройщик заинтересован в том, чтобы максимально быстро продать квартиры. С этой целью скидки и акции проводятся с завидной регулярностью, вся информация о них публикуется в открытых источниках. Они помогут сэкономить или приобрести лучшую квартиру, чем вы изначально планировали.
  • Ипотека. Дома, квартиры в которых можно приобрести в ипотеку, имеют банковскую аккредитацию. Ее наличие уже само по себе является существенной гарантией низкой рискованности сделки и юридической чистоты объекта. Тем не менее, здесь тоже есть нюанс, который нужно учитывать. В большинстве случаев банковскую аккредитацию имеют объекты, построенные более, чем на 40%, а цена «квадрата» в них выше, чем на стадии котлована. Если привлечение заемных средств единственная возможность приобрести жилье, стоит заранее выяснить, существует ли в будущем вероятность покупки квартиры в ипотеку.

Выбирая квартиру на «вторичке», покупатель имеет возможность осмотреть понравившиеся ему варианты. На первичном рынке такой возможности нет. Тем не менее, застройщики нередко предлагают различные варианты виртуального осмотра, начиная с публикации в открытых источниках схем планировок квартир и фотографий с мест строительства, заканчивая настоящими виртуальными 3D турами по будущему дому. Не стоит пренебрегать такой возможностью, так как всегда существует вероятность того, что готовая квартира будет отличаться от того, на что вы рассчитывали.

Заключение договора и оплата

Мы рассмотрели основные нюансы того, как происходит покупка квартиры в новостройке, но эта информация будет не полной, если не учесть особенности оформления договора. Обязательной стандартной формы договора закон не устанавливает, но он определяет те положения, которые должны содержаться в документе:

  • Характеристика приобретаемого объекта.
  • Срок передачи квартиры застройщиком.
  • Стоимость договора.
  • Способы и срок оплаты.
  • Гарантии.

В договоре могут присутствовать и другие пункты. Прежде чем подписывать документ, его нужно изучить, а лучше показать юристу или обратиться в нотариальную контору для заверения документа. Наличие нотариального заверения не обязательно, но оно поможет и минимизировать риски, и облегчить регистрацию права собственности после передачи объекта покупателю. Договор обязательно регистрируется, после чего дольщик вносит оплату. Это может быть безналичный расчет или банковская ячейка. Первый способ, как правило, используется при заключении договора долевого строительства с застройщиком, второй – при совершении сделки по договору о переуступке прав требования.

Покупка в ипотеку

Отдельно стоит сказать о том, как купить квартиру новостройке по ипотеке. В этом случае с застройщиком подписывается договор на резерв квартиры, а затем уже заключается кредитный договор в банке, где аккредитован объект. После подписания договора с банком покупка осуществляется по следующей схеме:

  • Первоначальный взнос вносится на временный счет.
  • Между застройщиком и покупателем заключается договор долевого участия.
  • После его регистрации один экземпляр передается в банк, и кредитные средства переводятся на счет покупателя.
  • Покупатель переводит денежные средства продавцу в соответствие с договором.

Как правило, банк требует оформления договора страхования жизни заемщика. В этом случае для получения кредитных средств потребуется предоставить в банк договор долевого участия и договор страхования. По закону об ипотеке банк вправе требовать обязательного страхования только предмета залога, но с новостройкой все немного иначе. Застраховать квартиру в строящемся доме невозможно. Именно поэтому чаще всего страхуется жизнь заемщика. Если дом частично построен и уже возведены конструкции, можно застраховать их от повреждения или уничтожения. Добровольно можно застраховать финансовые риски. В этом случае, если по какой-то причине нет возможности оформить квартиру в собственность (например, госкомиссия не приняла объект), страховая выплатит стоимость недвижимости по договору.

Итак, мы рассмотрели, как купить жилье в новостройке, но нельзя забывать, что сделки на первичном рынке недвижимости имеют немало нюансов. Хотите минимизировать риски? Привлекайте специалистов – юристов, риелторов. Не ленитесь собрать максимум информации и проверить ее. Не пренебрегайте мнением людей, уже сталкивавшихся с выбранной вами компанией-застройщиком. Помните, что заключение договора – это далеко не последний этап на пути к вашей будущей квартире. Впереди вас ждет строительство, приемка квартиры, регистрация права собственности.

novostroev.ru

Как правильно купить квартиру в новостройке?

&nbsp

Приобретение жилья в новостройке нельзя назвать простой затеей, оно требует определенных финансовых вложений и затрат времени. Множество граждан, которые хотят обзавестись недвижимостью, наталкиваются на ряд сложностей, которые они могли бы обойти, зная тонкости подобного процесса.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 404-23-43Москва, Московская область

8 (812) 409-49-19Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 350-30-02Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Покупка в новостройке: на что обратить внимание

Покупка своего жилья в нововозведенном жилом доме – вопрос не из простых, требует от покупателя обдуманных действий и трезвой оценки ситуации. Чтобы обеспечить защиту граждан от преступных посягательств на их имущество, был принят закон под № 214, в соответствии с которым строительные работы ведутся на условиях долевого участия в них граждан.

Долевой вид строительства подразумевает оформление договоров, проведение их регистрации, с соблюдением требований, установленных законом №214, – у квартиры, избранной для приобретения, гарантировано не окажется несколько владельцев (при регистрации долевого договора проводится соответствующая проверка).

До того, как вносить деньги, нужно внимательно ознакомиться с договором (это касается как долевого договора, так и любого другого). В самом тексте должна быть обозначена конкретная цена, незаполнение данного пункта является недопустимым.

Обязательным условием надлежаще оформленного документа является срок, когда строительные работы будут окончены, и проведение регистрационных действий в Госреестре.

В обязательном порядке следует определиться со сроками, когда дольщику будет передано жилье, и периодом гарантии на жилье. Если все моменты в порядке, можно приступать к оплате.

Для гарантированного получения желанной жилплощади, необходимо соблюдать три простых правила:

  • Жилье должно приобретаться только в соответствии с законом под № 214;
  • Тщательно изучите договорные условия;
  • Разузнайте сведения о репутации застройщика и просмотрите документацию по нему.

Изучите документацию застройщика по земельному участку (правоустанавливающую), и также узнайте, выдано ли разрешение на застройку. В обязательном порядке должен присутствовать отдельный проект, с проведением соответствующих экспертиз.

Покупка жилплощади на этапе формирования котлована всегда относилась к наиболее выгодным вложениям средств. Однако в ряде случаев она несет определенный риск. Все без исключения эксперты советуют приобретать жилье на первом строительном этапе, только когда есть полная уверенность в надежности компании, проводящей строительные работы.

Приобретая отдельную жилплощадь в новостроящемся объекте у застройщика, даже когда покупка совершается на последней стадии строительных работ, нужно разузнать все о происхождении компании, занимающейся строительством – как она себя зарекомендовала, строительство каких объектов было завершено и какие объекты на данный момент эксплуатируются.

Процесс приобретения жилья в новостройке отличается обилием подводных камней, ввиду довольно обширного количества сетей, расставленных мошенниками. Для того чтобы сохранить свои деньги, нужно отнестись с большой ответственностью к каждому из этапов сделки и внимательно оценивать действия каждого из участвующих в сделке.

Если вы узнали о «темном» прошлом застройщика, отличающемся обилием весьма подозрительных историй, следует хорошенько поразмыслить о целесообразности вложения средств, и желательно до того момента, как деньги будут переданы в распоряжение фирмы сомнительного происхождения. Много можно разузнать и от обычных граждан, которые в прошлом сталкивались с застройщиком.

Правильная покупка квартиры в новостройке

Проводя анализ объекта, на приобретение которого вы желаете потратить немалые сбережения, следует, прежде всего, убедиться в присутствии:

  • Разрешения на выполнение строительных работ;
  • Права на использование земельного участка;
  • Специального проекта со всеми его графическими и сметными составляющими;
  • Заключения проведенной государственной экспертизы;
  • Технических условий на оборудование жилья коммуникационными системами, обеспечивающими поставку газа, воды, электричества, тепла;
  • Утвержденного графика выполнения работ и использования средств.

С определенной периодичностью рекомендуется наведываться на место проведения строительных работ для наблюдения за их динамикой. Многое может рассказать сам порядок хранения материалов, используемых в работах. Тот застройщик, который ценит затраченные средства, не станет разбрасывать по территории кирпичи и древесину. Каждый из материалов должен быть аккуратно сложен, чтобы исключить его повреждение, загрязнение и возможное хищение.

Насколько качественными будут используемые материалы и квалификационный уровень рабочих, настолько качественно будут проведены строительно-монтажные работы. Факты подмены материалов, предусмотренных по проекту, на их дешевые заменители, конечно, уменьшат понесенные на работы затраты, но и существенно ухудшат множество немаловажных показателей жилья: снизится его долговечность, конструкция будет менее прочной и потеряет свою внешнюю эстетику.

Также нужно обратить внимание на сопутствующее строительству проведение работ по благоустройству участка. Этот процесс не менее важен и отличается необходимостью использования большого количества материалов. Если принять дом с территорией, благоустройство которой не проводилось, нужно будет в дальнейшем или закрывать глаза на постоянное наличие грязи и отсутствие вымощенных тротуаров, площадок для детей или же заниматься всем этим самому.

Прием жилья от застройщика

Застройщиками часто вносятся изменения в уже подготовленный проект дома на этапе его возведения. Результатом может стать отличие фактической площади от запланированной (должен быть точно рассчитан каждый из квадратных метров).

Если после выполнения контрольных замеров Бюро технической инвентаризации стало известно об увеличении параметров жилья, за него нужно будет доплатить.

Осмотр квартиры требует внимательности и терпеливости, и если при его проведении возникают претензии по поводу качества проведенных работ или состояния внутридомовых сетей, то существует определенные варианты выхода из положения:

  • Не расписываться в акте о передаче жилья от застройщика в пользу дольщика;
  • Настоять на составлении отдельного акта несоответствия объекта, с включением в него пункта устранения застройщиком обнаруженных недостатков за свой счет в обозначенный период;
  • Предъявить требование по уменьшению цены жилья на объем понесенных финансовых затрат в связи с самостоятельным исправлением недостатков;
  • Истребовать оплату всего объема понесенных затрат в связи с самостоятельным устранением недочетов.

Также возможен и другой метод в решении данной проблемы в случае наличия недочетов:

  • Подписывается акт о приемке-передаче объекта;
  • Все выявленные недочеты обозначаются в акте в присутствии лица, представляющего интересы застройщика;
  • Застройщиком исправляются все обнаруженные недочеты.

Список недочетов должен составляться в двух экземплярах. При первом же обнаружении некачественно проведенных работ, использования материалов низкого качества, несоответствий в площади и наличии иных проблем, необходимо вместе с лицом, представляющим интересы застройщика, оформить дефектный акт, для отображения всех имеющихся претензий.

Когда проблемы выявлены гораздо позже, после выполнения заселения, в этом случае может спасти гарантийный период, протяженность которого составляет от трех до пяти лет, на протяжении которого именно застройщик будет ответственным за ненадлежаще выполненные им работы.

С практической стороны более защищенной является именно та категория граждан, которая покупает жилье в новостроящемся жилом доме через долевое участие, в соответствии с законом РФ под № 214. Конечно, подобный способ не будет гарантией своевременной сдачи объекта в эксплуатацию, использования материалов надлежащего качества, не убережет от продления срока работ, однако, в разы повышает ответственность застройщика.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 404-23-43Москва, Московская область

8 (812) 409-49-19Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 350-30-02Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

o-nedvizhke.ru

10 советов как купить квартиру от застройщика

Жилищный вопрос в российских условиях до сих пор решается своеобразно.  К тому же кризис усугубил и без того напряженную ситуацию на рынке. Условия финансового кризиса заставляют желающих приобрести недорогое жилье на первичном рынке недвижимости, решаясь на покупку квартиры от застройщика, то есть на стадии её строительства.

Данный вариант покупки жилья на первый взгляд кажется очень привлекательным, тем более что не нужно отдавать всю сумму сразу. Кредит при таком уровне заработной платы может позволить себе не каждый, ведь, как правило, он берётся лет на 10-20, а за это время многое может измениться. Однако чтобы не попасть впросак, необходимо тщательно взвесить все варианты возможных рисков. Нам уже известны случаи, когда компания-застройщик, получив на руки определённую сумму денег, просто испарялась, а начавшееся строительство внезапно останавливалось. И обманутые люди ничего уже не смогут поделать, ведь нет ни фирмы по ранее зарегистрированному юридическому адресу, ни рабочих, ни руководителя предприятия. Всё бесследно пропало…..вместе с надеждами обманутых получить когда-нибудь такие долгожданные квадратные метры новенькой квартиры!

И если Вас интересует квартира от застройщика, прислушайтесь к нашим советам о том, как не пополнить ряды обманутых, ведь для этого Вам потребуется всего на всего вооружиться знаниями об уловках, к которым прибегают горе-застройщики.

1. Перед тем, как Вы решитесь подписать договор купли-продажи квартиры от застройщика, соберите как можно больше информации о фирме-застройщике. Посетите официальный сайт фирмы, не лишним будет и поездка к самому строительному объекту. Побеседуйте с рабочими, узнайте, в срок ли выплачивается заработная плата, какими темпами ведётся строительство, и какими видами предоставления услуг параллельно занимается фирма. Может, это сдача в аренду жилых и нежилых помещений, проведение ремонтных и строительных работ под заказ и т.д. Вся эта информация позволит Вам сделать предположительный вывод о том, насколько крепко фирма-застройщик стоит на ногах, и что предлагаемое жилье не будет являться средством погашения каких-либо задолженностей по обязательствам фирмы. Обычно в таких случаях качеству проводимых строительных и отделочных работ не уделяется должного внимания.

2. Проанализируйте цены. Сильно заниженная цена квартиры от застройщика может говорить о ненадёжности фирмы, ведь надёжная и преуспевающая компания не будет продавать недвижимость за бесценок.

3. После того, как будет собранна первоначальная информация о предприятии (и естественно она Вас вполне удовлетворяет), можно смело требовать у руководителей фирмы учредительные документы для ознакомления. Это устав фирмы, свидетельство о внесении в единый государственный реестр юридических лиц - свидетельство ОГРН, свидетельство ИНН, а также проверьте документы уполномоченного представителя фирмы, который имеет право вести переговоры, а также заключать договоры от лица руководителя фирмы.

4. Попросите предоставить лицензию, которая даёт право на застройку. Обратите внимание на срок её действия, а также указание на право строительства соответствующих продаваемым по высоте сооружений.

5. У компании должно быть обязательно разрешение на строительство. При этом важно обращать внимание на конечные сроки разрешения. Бывает так, что иногда компания проводит застройку по нескольким сразу объектам, но разрешения именно на тот дом, в котором находится Ваша квартира, у него не оказывается. Всё это в будущем могут обратить против Вас.

6. После этого, попросите взять домой для ознакомления проектную документацию.

7. Далее приступайте к изучению условий самого договора, и желательно ознакомиться с ними дома, чтобы Вас никто не отвлекал. Лучше всего, конечно, проконсультироваться с опытным юристом потому, что юридически неподготовленный человек может не обратить внимания на те важнейшие условия договора приобретения квартиры от застройщика, которые определяют весь объём прав и обязанностей застройщика.

Совершая покупку квартиры от застройщика, с Вами может быть заключён один из нескольких типов договоров. Договор долевого участия регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и заключается в передаче уже построенного объекта застройщиком участнику долевого строительства после того, как будет получено разрешение на ввод его в эксплуатацию. Здесь никаких подвохов быть не должно, так как договор вступает в силу только после его государственной регистрации. Таким образом, договор попадает в руки уполномоченным органам, которые и проведут его правовую экспертизу. Более того, в случае невыполнения застройщиком своих обязанностей (несоблюдение сроков, неудовлетворяющее Вам качество выполненных работ и т.д.), Вы имеете право на расторжение договора в одностороннем порядке. Будьте внимательны, договор должен иметь следующие условия, иначе договор может быть признана недействительным: указание на определённый объект, который подлежит передаче; сроки; цена договора; гарантийный срок. Конечно, в случае недобросовестности застройщика Вы рискуете остаться без жилья, за которое уплатили, но положительной стороной данного вида договора является факт проверки документов застройщика в органах государственной регистрации.

Наиболее распространён договор купли-продажи с рассрочкой платежа. Здесь уже большая доля вероятности возможного обмана, так этот договор не предусматривает государственной регистрации, и указывает на то, что застройщик не хочет брать на себя лишние обязательства о предоставлении нужных документов.

Третий вид договоров приобретения квартиры от застройщика вызывает наибольшие сомнения, так как не урегулирован соответствующими законами. Это договор участия в жилищно-кооперативном строительстве. Суть договора заключается в том, что Вам предлагают вступить в кооператив, который приобретает для Вас квартиру. Вы должны в свою очередь внести пай. Но будьте осторожны, все условия такого договора прописаны в уставе кооператива, поэтому перед тем, как подписать его, посоветуйтесь с опытным юристом, так как этот вид договора выглядит сомнительным уже в момент его подписания.

Часто встречается ещё такой вид договора приобретения квартиры от застройщика, когда приобретают квартиры через жилищно-строительные кооперативы. Его сущность заключается в том, что Вы вступаете в кооператив, регулярно оплачивает членские взносы, а также паи, которые в общей сумме составляют стоимость будущей квартиры. После получения членских взносов, компания начинает строительство. Очень удобная схема, однако, здесь также существует риск остаться без квартиры и уплаченных денег. Проверяйте не только разрешительные документы и лицензии компании, а также внимательно изучите пункт, касающийся возможности общих собраний, на которых распределяется жильё.

8. Итак, принимая участие в долевом строительстве, необходимо проверить также право застройщика на земельный участок, и обращать внимание на целевое назначение земли, т.е. в соответствующей графе должно быть указанно: «для строительства жилого дома по адресу…». Проверьте предназначение земли для строительства, ведь если дом будет построен на землях сельхозназначения, тогда Вы долго не сможете заселиться в свою квартиру.

9. Удостоверьтесь в законности получения права собственности на землю застройщиком. Факт участия в торгах должен быть указан в самой преамбуле договора. Иначе могут в будущем возникнуть споры, что так же повлияет на сроки Вашего заселения.

10. Если же строительство ведётся при участии органов власти, то оно является публичным инвестиционным проектом. Убедитесь, что Ваша компания-застройщик имеет договор с властями, иначе квартира может быть продана без Вашего участия.

И напоследок, проверяйте полномочия лица, что участвует от лица фирмы в переговорах, ставит свою подпись в самом договоре. Иначе будете долго искать уже давно не работающего сотрудника компании, в надежде вернуть свои деньги, и, скорее всего, безуспешно. Будьте бдительны!

Читайте также:Плюсы и минусы приватизацииПоручитель по кредиту: плата за доверие или как законно уйти от ответственностиОценка недвижимости. Методы оценки стоимости недвижимости.Страхование недвижимости - 100 ответов на важные вопросы

 

www.realtypress.ru


Смотрите также