Как продать квартиру купленную на материнский капитал и в ипотеку


особенности и правила заключения сделки

Предоставление государственной помощи в виде семейного капитала способствовало решению многими семьями своей жилищной проблемы либо улучшению условий проживания.

Но в дальнейшем возникают ситуации, когда такое жилье приходится продавать. Часто такая процедура затрагивает права малолетних детей и вызывает соответствующие трудности в её проведении.

Законодательный аспект

Действующее законодательство устанавливает обязательность получения согласования в органах опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения, приобретенного на средства материнского капитала (ст.36 ГК РФ). Так как, давая возможность воспользоваться социальной поддержкой, государство при этом требует выполнения важнейшего условия – все члены семьи, включая малолетних детей, должны получить в собственность часть покупаемой жилплощади. Это влечет за собой последствия в виде обретения собственного имущества всем составом семьи и в дальнейшем продать такой объект возможно только по согласованию с соответствующими инстанциями.

Опекунский совет осуществляет контроль за соблюдением прав ребенка при осуществлении сделки, поэтому для одобрения планируемой продажи потребуется:

  • Представить подтверждение того, что несовершеннолетние не будут лишены своей доли в общей собственности и им гарантирована равная часть в покупаемой жилой площади;
  • Площадь приобретаемого жилья, рассчитана на каждого несовершеннолетнего, не будет сокращена по сравнению с тем размером, что был выделен в предыдущем объекте по обязательству;
  • Будущие условия проживания не ухудшатся по отношению с существующим и будут соответствовать требованиям санитарных норм.

Деятельность контролирующих органов регламентирована:

  • Статьей 37 ГК РФ;
  • Статьей 20 ФЗ-40 от 24.04.2008г.

Эти положения ограничивают возможности родителей в осуществлении операций с жилыми объектами и запрещают их продажу, если доли в них принадлежат ребенку, не достигшему восемнадцатилетнего возраста, без проведения необходимого согласия в органах опеки, расположенных в районе жительства семьи.

Игнорирование выполнения таких условий и проведение процедур по реализации объекта недвижимости без разрешения соответствующих органов может повлечь аннулирование сделки.

Условия реализации

Учитывая такие требования, жилая площадь приобретенная на средства, представляемые по семейному сертификату, может:

  • Одновременно продаваться с покупкой новой жилплощади;
  • Меняться на иную квартиру;
  • Реализована для последующего строительства дома;
  • Продана с последующим переводом вырученных финансов на специальный счет детей.

Просто осуществить продажу не удастся, так как это не позволят сделать контролирующие службы.

Продать её удастся приобретая другую, более удобную и большей площадью или, как минимум, равное тому помещению, которое передается.

Учитывая, что государством защищаются интересы детей, важнейшим условием использования средств, выделяемых в качестве социальной помощи, является обязанность оформить покупаемое имущество в общедолевую собственность, выделив супругам и детям часть жилья.

Таким образом, осуществить продажу объекта получится только с соблюдением следующих условий:

  • Отделом опеки, на основании ст.28, 37 ГК РФ, ст. 21 Закона «Об опеке», предоставлено письменное согласование на осуществление операции;
  • Семья сохраняет или улучшает условия проживания с соблюдением прав ребенка.

Период, во время которого действительно такое согласие, законодательно не регламентирован, но:

  • Согласие на реализацию имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, действует в срок до 3 месяцев;
  • Письмом Минобразования России №09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних» определено, что соглашения о реализации помещений представляются в течение тридцати дней с момента выдачи одобрения со стороны опекунского совета на процедуру продажи.

Если в этот период сделку не удалось оформить, нужно повторно запрашивать новый документ. Несмотря на то, что жильё приобреталось на средства социальной помощи, её можно реализовать в любой момент после покупки, но при этом необходимо учесть следующие обстоятельства:

  • Если жилье принадлежало семье меньше 5 лет, после его продажи придется произвести уплату подоходного налога. Этого можно избежать при условии, что семьей ранее не была использована возможность применить налоговый вычет и в одном периоде осуществить две операции по отчуждению старого и покупке другого жилого помещения;
  • Если покупка квартиры осуществлялась в ипотеку, не погашенной на день её продажи, то кроме получения разрешения от органа по опеке потребуется получить согласование банковского учреждения на перевод обязательств по долгу на нового хозяина объекта.

В ситуации, когда средства, выделяемые по сертификату, в полном объеме или частично направляются на выплату ипотечного займа, супруги должны представить нотариально удостоверенное обязательство об оформлении купленной жилплощади в общедолевую собственность вместе с детьми в период до полугода после снятия с неё обременения.

Основным критерием законности этой сделки является её одобрение в опекунском совете. Письменное согласие на оформление продажи без предоставления долей детям возможно получить, если им предоставить площадь в другом жилом имуществе, при этом коснуться это может:

  • Жилплощади, покупаемой вместо отчуждаемой;
  • Объекта недвижимости, уже существующего во владении родителей или иных родственников.

Поэтапный порядок действий

Перед проведением процедуры отчуждения необходимо выписать всех жильцов из квартиры, в том числе и детей.

Несовершеннолетних невозможно выписать в никуда, это можно сделать только в другое жилое помещение.

Для успешного осуществления сделки необходимо поэтапно произвести такие действия:

  1. Подготовить необходимую документацию.
  2. Найти потенциальных покупателей.
  3. Оформить доли в квартире в собственность детей.
  4. Обратиться в органы опеки с запросом об одобрении продажи жилплощади, купленной на средства государственной помощи. Заявление может рассматриваться в срок до одного месяца.
  5. После проверки условий проживания детей и подтверждения выделения долей в новом жилье, супругам выдается разрешение на реализацию объекта. Но полученные средства удастся потратить только для улучшения качества жизни, имеется в виду повышение комфортности проживания.
  6. Оформление процедуры купли-продажи жилья. Регистрация перехода правомочий на объект в Росреестре.

Проще всего в такой ситуации осуществить обмен помещений, достаточно будет подтвердить соответствие условий проживания нормам санитарного контроля и качественность материалов, из которых возведено здание.

Если продается квартира, ипотечный кредит за которую ещё не выплачен, то необходимо предпринять дополнительные действия:

  1. Первоначально нужно получить одобрение банка на продажу залогового имущества. При этом ему придется объяснить, в каких целях необходима эта продажа.
  2. Если в ипотечном объекте нет доли ребенка, то согласовывать его продажу в органах опеки не потребуется. Но все-таки стоит поставить их в известность о существующих намерениях.
  3. После выполнения всех формальностей нужно определиться со схемой отчуждения.
  4. Покупатель перечисляет сумму, необходимую для погашения остатка займа, при этом права и обязательства продавца переходят на приобретателя.
  5. Заемщик гасит задолженность, залог аннулируется и правомочия собственника переходят к покупателю.

Документы, необходимые для оформления

Для получения согласования в опекунский совет предоставляются:

  • Заявление по установленной форме;
  • Гражданские паспорта родителей или опекуна;
  • Письменное согласие ребенка, достигшего возраста 14 лет;
  • Акты о рождении детей, о бракосочетании, разводе;
  • Выписку из ЕГРН на продаваемую квартиру;
  • Правоустанавливающий документ;
  • Техплан жилплощади;
  • Письменное обязательство о выделении доли ребенка в приобретаемом объекте

Для регистрации сделки потребуется подать в Росреестр:

  1. Заявление на установленном бланке;
  2. Выписку из ЕГРН;
  3. Выписку из БТИ и домовой книги;
  4. Удостоверения личности сторон;
  5. Разрешение органов опеки на проведение процедуры;
  6. Cогласование банка на реализацию залогового имущества;
  7. Договор купли-продажи;
  8. Выписку из лицевого счета об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
  9. Заключение экспертов о рыночной стоимости объекта.

Риски продавца и покупателя

Недвижимость, приобретаемая при помощи материнского капитала, несет массу рисков для последующих владельцев из-за того, что жилое помещение нужно разделить на части, для передачи их детям и родителям.

Если до дня отчуждения приобретенной жилплощади собственник не выделил в ней долю малолетним гражданам, то такая сделка, проведенная без участия органов опеки и попечительства, будет аннулирована в судебном порядке.

Приобретая квартиру у семьи, имеющей больше одного ребенка, нужно выяснить, использовался ли материнский капитал для его покупки. Если такой факт будет установлен, то существует вероятность, что владелец в обход правил пытается провести сделку.

По достижении совершеннолетия ребенок вправе на протяжении трех лет подать заявление в суд и признать сделку недействительной в том случае, если ему не была выделена законная доля в объекте недвижимости. Если сделка будет признана недействительной, квартиру придется вернуть прежнему владельцу. Если такое жилое помещение у приобретателя единственное, у него есть все шансы оказаться на улице.

В любом случае, стоит придерживаться выполнения требований нормативных актов, чтобы избежать спорных ситуаций, которые могут окончиться плачевно.

О правилах оформления рассмотренной в нашей статье сделки купли-продажи рассказано в следующем видеосюжете:

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-18-46 (Москва)

+7 (812) 309-91-23 (Санкт-Петербург)

8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

propertyhelp.ru

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал и возможно ли это?

Если вы приобрели квартиру на основе материнского капитала и по каким-то причинам решили продать её, то в первую очередь следует внимательно изучить все основные способы и варианты продажи такой категории жилья.

Для этого можно:

  1. Вариант 1. Предоставить всем несовершеннолетним детям такие же равные доли, но в другом жилом помещении, которое подходит по всем стандартам и требованиям. Ведь приобретая квартиру за счёт материнского капитала, все члены семьи имеют равные доли на данную квартиру. Для того, чтобы совершить данную сделку и операцию, необходимо заключить договора со стороны покупателя и продавца, которые в дальнейшем необходимо отправить в опеку на рассмотрение для получения. Помните, договор должен быть составлен так, что в случае отказа органов опеки на обе стороны не были наложены штрафные санкции.
  2. Вариант 2. Открыть банковские счета на каждого ребёнка, на которых необходимо разместить денежные средства, которые будут полностью равны стоимости их долей в квартире на данный момент времени продажи. Всё что нужно в данном случае – это только справка о стоимости доли, которая предоставляется в органы опеки. Помните, денежные средства следует разместить на таких детских счетах лишь после согласия опеки на данный вариант продажи квартиры.

Можно также найти и предоставить несовершеннолетним детям уменьшение доли в новом жилом помещении.

Для этого, необходимо предоставить и собрать следующие виды справок и документов:

  1. Справка от оценщика о стоимости доли, в которой будет занижена реальная стоимость части в продаваемом жилом фонде.
  2. Справка от оценщика о стоимости доли, в которой будет завышена стоимость части на ребёнка в приобретаемом новом жилом помещении.

Согласно мнению большинства специалистов и экспертов, последний способ считается самым правильным и верным, так как в дальнейшем у родителей не возникнет никаких трудностей при изменении жилищных условий.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал в ипотеку?

Если квартира покупалась в ипотеку с материнским капиталом, который выступал в качества основного и главного первоначального взноса, а новая квартира также будет куплена в кредит, то в данном случае можно столкнуться с рядом проблем и сложностей.

В первую очередь, это связано с получением специального и необходимого разрешения на продажу такого жилого помещения.

Следует помнить, что в данной ситуации ваша квартира будет выступать в качестве залога при оформлении кредитного договора. Всем известно, что если не платить ежемесячный платёж в размере установленной суммы, то данный вид залога можно выставить на продажу, но ни в этом случае, так как там прописаны дети, которые имеют равные доли на эту квартиру.

В такой возникшей ситуации, родители должны в письменной форме, которая заверяется у нотариуса, составить документ, в котором будет говориться о том, что несовершеннолетним детям будет выделена равная им доля, но через 6 месяцев после того, как будет погашена ипотека.

Минусом такой сделки является то, что не всегда контролируется выполнение и соблюдение данного пункта договора.

Такая особенность связана с тем, что в ходе проведения купли-продажи было задействовано достаточно большое количество инстанций и учреждений:

  • росреестр;
  • пенсионный фонд;
  • органы опеки и попечительства;

Какие существуют ограничения при продаже квартиры, купленной на материнский капитал?

Согласно статье 2-й пункта 36 ГК РФ, которая гласит о том, что квартира, купленная непосредственно через материнский капитал может быть продана лишь с согласия органов опеки, главным условием продажи является то, что все члены семьи должны получить равные доли в новом жилом помещении, а прежде, чем приступить к оформлению сделки, необходимо получить разрешения соответствующих инстанций.

Для того, чтобы получить разрешение органов опеки на продажу такой квартиры, необходимо представить доказательства по следующим критериям и фактам:

  1. Проверка документов и справок о том, что в новой квартире детям будет представлена равноценная доля.
  2. Соответствие нового жилья всем требованиям, нормам и стандартам.

Если будут представлены доказательства на все эти пункты, то только тогда органы опеки смогут дать письменное разрешение на продажу квартиры.

Сбор необходимых документов

По закону, все операции по продаже квартиры, купленные за счёт материнского сертификата, происходят только в присутствии органов опеки, так как именно они защищают права ребёнка и контролируют процесс по их выполнению.

Для того, чтобы продать жилье, родители должны представить следующий стандартный набор документов:

  1. Заявление от родителей, или же опекунов.
  2. Свидетельства о рождении всех несовершеннолетних детей в семье, а также паспорта остальных членов семьи.
  3. Заявление о согласии родителей о том, что дети имеют полное право на участие в данной сделке.
  4. Документ или же справка о реальной стоимости квартиры. Данный документ предоставляет оценочная комиссия.
  5. Документ на право владения.
  6. Справка или же выписка о том, что нет никаких задолженностей по оплате коммунальных услуг.

Важные моменты:

  1. В том случае, если вы решили обменять квартиру на дом, то к такому набору документов следует ещё добавить документ об имеющихся коммуникациях в доме и сведения о состоянии материала, из которого построен данный жилой дом.
  2. В том случае, если вы меняете квартиру на другую, но меньшую размером, то за ребенком должна сохраняться доля равная в первой квартире, а, следовательно, доли остальных членов семьи уменьшаются.
  3. В том случае, если квартира меняется на меньшую по причине болезни ребёнка, когда необходимы деньги на лечение, то органы опеки дают согласие на совершение и оформление сделки купли-продажи.

Возможные риски

Основные риски, с которыми можно столкнуться и которые являются уголовно-наказуемыми деяниями:

  1. Во-первых, это несоблюдение всех прав несовершеннолетних детей на жильё. В том случае, если ребёнка незаконно лишили доли на квартиру, то данное решение может быть оспорено в суде после достижения им совершеннолетия. Помните, что в такой ситуации также страдает покупатель, так как сделка о продаже будет считаться недействительной и по закону, квартира опять перейдёт прежнему владельцу, которые также должны вернуть полученную сумму денег.
  2. Во-вторых, если сделка купли-продажи будет считаться недействительной на основании общих правил, то покупатель, конечно же, останется в значительном убытке. Ведь инфляция в значительной степени уменьшает значимость денежных средств, которых придётся ждать в течение долгого периода времени.
  3. В-третьих, порой для того чтобы уменьшить стоимость обязательного налога, настоящая стоимость квартиры занижается, а это существенный риск в первую очередь для покупателя, так как в последующем он может остаться фактически и без квартиры и без денег.

Получите ответ юриста за 5 минут

consultbook.ru

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: пошаговая инструкция, риски, проблемы

Жилая недвижимость, приобретенная по такой схеме, имеет особый юридический статус, поэтому, ответ на вопрос, можно ли продать такую квартиру кроется в получении специального разрешения, о котором будет рассказано ниже.

Если подготовить все необходимые документы, то продажа квартиры с участием материнского капитала пройдет без каких либо осложнений.

Содержание статьи

Продажа квартиры с материнским капиталом: пошаговая инструкция

Разбираясь в вопросе, как продать квартиру, купленную на материнский капитал, сначала нужно внимательно рассмотреть нормативные акты, регулирующие такие правоотношения.

Прежде всего, это Семейный кодекс, а также Федеральный закон, регулирующий порядок приобретения жилой недвижимости за средства материнского капитала. Они гласят, что перечисление материнского капитала продавцу квартиры происходит после того, как первому ребенку исполнится полных три года (за исключением ипотеки). А после подписания договора купли-продажи квартиры под материнский капитал, родители обязаны определить долю недвижимости не только каждому ребенку, но и себе.

Исходя из этого, квартира с материнским капиталом будет иметь особый правовой статус. То есть она становится объектом общей долевой собственности. Под ней подразумевается то, что каждому родителю, и детям (ребенку) принадлежит определенная часть от общей площади, и они являются долевыми собственниками такого жилья.

Поэтому когда принято решение на ее отчуждение, каждый собственник должен дать свое письменное разрешение.

Также следует обратить внимание на нормы Гражданского кодекса. Они прямо указывают, что продажа квартиры по материнскому капиталу должна происходить под контролем опекунского совета и с его разрешения.

Важно запомнить что все сделки с недвижимым имуществом, имеющим статус долевого, проводятся только с письменного разрешения всех собственников, либо их законных представителей.

Продажа квартиры купленной с использованием материнского капитала, будет происходить на основании определенного алгоритма.

  1. Определение цели продажи, то есть это может быть улучшение жилищных условий, либо использования части вырученных средств, для лечения ребенка. В других случаях опекунский совет не даст разрешение.
  2. Сбор всех необходимых документов.
  3. Поиск иного жилого помещения, и подписание предварительного договора с владельцем.
  4. Согласование продажи приобретенной жилой недвижимости с опекунским советом.
  5. Подписание договора купли-продажи с новым собственником.
  6. Если квартира была взята в ипотеку, тогда к этим действиям будут добавлены согласование с банковским учреждением, но об этом будет рассказано подробнее ниже.

Если не придерживаться данной пошаговой инструкции, то продавца и покупателя могут ждать большие проблемы, вплоть до признания сделки недействительной. Поэтому рассмотрим каждый шаг отдельно.

Определение цели продажи

В жизни молодой семьи могут возникнуть различные ситуации, в том числе и желание, улучшить свое жилищное состояние. Если принято окончательное решение о продаже такой квартиры, то, прежде всего, нужно ориентироваться на опекунский совет, без разрешения которого осуществить такие планы будет не возможно.

Сразу нужно сказать, что главная роль опекунского совета в данном случае состоит в защите интересов несовершеннолетних детей, которые по закону имеют свои обязательные части в жилой недвижимости, выраженные в квадратных метрах.

Из этого следует, что условия их проживания должны остаться такими как были, либо улучшиться. То есть новое жилое помещение должно быть не меньше продаваемого, либо больше.

Следующий момент, когда данный орган пойдет на встречу в вопросе продать квартиру после материнского капитала, это серьезное заболевание ребенка, которое требует больших финансовых затрат. Если родители обоснуют, что часть средств пойдет на лечение, тогда тоже можно рассчитывать на содействие.

Во всех остальных случаях опекунский совет не даст свое разрешение на отчуждение жилой недвижимости.

Важно запомнить, что на опекунском совете также лежит и функция контроля. То есть, если недвижимость продается с целью улучшения жилищных условий, либо лечения ребенка, то должностные лица этого органа будут жестко контролировать процесс покупки новой квартиры, либо перечисление вырученных денег на счет лечебного учреждения.

Документы необходимые для продажи

Перед тем как пописывать все документы, собственники продаваемого жилья должны собрать все документы, перечень их следующий:

  • соответствующая техническая документация, куда относится технический паспорт, кадастровое дело, если была сделана перепланировка, тогда такую документацию придется полностью обновлять;
  • справки или выписки из домовой книги обо всех прописанных в данном жилом помещении;
  • справки от коммунальных предприятий, что за квартирой не числится никакой задолженности по предоставленным услугам;
  • паспорта, свидетельства о рождении на детей;
  • оценочная стоимость жилой недвижимости для уплаты налогов, именно цена, указанная в ней будет прописана в договоре купли-продажи, делает такое заключение только лицензированный оценщик.

Поиск нового жилья

После того, как опекунский совет дал свое предварительное согласие, родители должны заняться поиском нового жилья, которое они будут покупать.

Тут главное учитывать тот фактор, что, прежде всего оно должно быть комфортным детям.

Например, если продаваемая квартира находится рядом с детскими учреждениями (садом, школой), во дворе есть площадки, а район имеет хорошую инфраструктуру, то новое жилье должно также соответствовать таким критериям.

Бывали случаи, когда опекунский совет отказывал в разрешении на продажу квартиры под материнский капитал из соображений, что ребенку будет негде проводить свой досуг, и трудно добираться до школы.

Также, если детям исполнилось больше 11 лет, их мнение при выборе нового жилья также должно обязательно учитываться, а они могут не согласится сменить школу, или привычный круг общения и своих друзей.

Когда всех все устраивает можно заключать предварительные договора с продавцом нового жилья и покупателем старой квартиры, заверять их нотариально и предъявлять опекунскому совету.

Важно запомнить, что по любому предварительному договору должен быть передан задаток, который в случае срыва сделки возвращается виновной стороной в двойном размере.

Получение разрешения опекунского совета

Подписание предварительного договора, это только намерения сторон совершить сделку, поэтому нотариусы не требуют на него разрешение опекунского совета.

Из этого следует, что оно понадобится уже тогда, когда стороны будут совершать сделку по купле-продаже жилой недвижимости. Если опекунский совет дает разрешение, то оно оформляется специальным документом. По желанию данного органа, их представитель может осмотреть новую квартиру (до ее покупки), а также присутствовать непосредственно у нотариуса при оформлении документов, а также контролировать процесс регистрации собственности в государственном реестре.

Важно запомнить, что если приобретаемое жилье будет находиться в аварийном доме, или том, который должен быть снесен, то опекунский совет разрешение на его приобретение не даст.

Подписание договора купли-продажи

Когда все документы собраны, разрешение готово, продавец и покупатель приходят к нотариусу для окончательного оформления сделки. По большому счету договор купли-продажи квартиры никакого отличия от стандартного не имеет.

Образец договора купли-продажи такой недвижимости содержит технические характеристики приобретаемой квартиры, анкетные данные продавца и покупателя. В нем также указывается, что такая недвижимость является долевой, и детально расписывается, какая часть от общей площади жилья принадлежит каждому супругу и их детям.

Образец договор купли продажи квартиры материнский капитал

Также нотариус указывает, что каждый член семьи дал свое согласие на отчуждение (оно оформляется специальными заявлениями от имени супругов, написанными ими собственноручно, и заверенными нотариусом). Родители тоже пишут заявления от своих детей, и они заверяются нотариусом.

Разрешение от опекунского совета не заверяется нотариусом, но проверяется им и он делает пометку в книге нотариальных действий о его наличии.

Продажа ипотечной квартиры

Продажа ипотечной квартиры с материнским капиталом имеет следующие особенности.

  1. Первое куда нужно обратиться с таким вопросом, это в банковское учреждение, где оформлена ипотека. Это вызвано тем, что такое жилье находится в залоге, что накладывает на него ограничение. Без разрешения банка продать его не получится.
  2. Если банк дал свое добро, и не против такой сделки, то можно смело направляться в опекунский совет и решать дальнейшие вопросы.

Теперь нужно рассмотреть два способа продажи ипотечной недвижимости:

  • когда недвижимость продается за наличные средства;
  • когда происходит продажа в кредит.

В первом случае опекунский совет будет участвовать во всех действиях, начиная от осмотра приобретаемого жилья, заканчивая контролем сделки, вплоть до получения денежных средств продавцом.

Во втором случае, контроля со стороны этого органа будет мало, так как банковское учреждение само проверит покупателя, а деньги за жилье будут проходить через кассу банка, то есть исключаются мошеннические действия. Опекунский совет может только произвести осмотр покупаемой жилой недвижимости на предмет соответствия всем требованиям.

Вот такая последовательность действий по продаже жилья приобретенного за материнский капитал. Эта последовательность касается и тех случаев, когда вместо биологических родителей выступают опекуны.

Помимо вышеуказанных документов, опекуны должны будут предоставить решение о принятии опеки, и по возможности (если есть такие факты), подтверждение лишения родительских прав биологических матери и отца детей, либо справки об отбытии ими наказания в местах лишения свободы

Основные риски продавца

С учетом специфики продажи недвижимости приобретенной за материнский капитал, существуют некоторые риски продавца такой квартиры.

Первый риск состоит в том, что при оформлении предварительного договора продавец получает задаток, и в случае срыва сделки (отказ опекунского совета в даче разрешения), покупатель имеет полное право требовать возврата задатка в двойном размере.

Уйти от этого можно только таким образом. В предварительном договоре нужно прописать пункты о том, что в случае отказа опекунского совета в разрешении на отчуждение квартиры, никаких штрафных санкций не наступает, и задаток возвращается в том объеме, в котором был передан.

Это касается и того случая, когда продавец отдал задаток за новую квартиру, но не смог продать свою (в данном случае переданный задаток по общим правилам не возвращается). Эти вопросы тоже решаются отдельными пунктами в предварительном соглашении.

Второй риск состоит в том, что продаваемая квартира за материнский капитал должна отчуждаться тоже под контролем опекунского совета. Чтобы в последний момент не произошло срыва сделки, все свои шаги нужно согласовывать с опекунским советом.

Следующий риск состоит в том, что если часть средств от проданной недвижимости идет на лечение ребенка, то медицинское учреждение, которое будет этим заниматься, должно иметь все разрешения на свою деятельность, а также банковский счет. Если вдруг окажется, что такой лицензии нет, а квартира продана то опекунский совет вправе обратится в суд и отменить сделку.

Последняя ситуация состоит в том, что продавец квартиры, которая покупается взамен проданной тоже может в любое время (до подписания договора купли-продажи) отказаться от сделки. В таком случае, дети остаются без жилья, и может последовать обращение в суд опекунского совета по отмене первой сделки. Поэтому нужно искать надежного продавца. Это не относится к ситуации, когда покупается квартира за материнский капитал.

Продать квартиру, приобретенную за материнский капитал можно, но необходимо следовать выработанному юридической практикой алгоритму. При этом нужно запомнить, что без разрешения опекунского совета это сделать не получится.

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Одноклассники

Мой мир

pravko.com

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Чаще всего деньги материнского, или семейного, капитала (МСК) направляют на решение квартирного вопроса. Согласно статистическим исследованиям, такой выбор делает порядка 90% семей, получивших сертификат. Время идет, обстоятельства изменяются, и возникают мысли – а можно ли реализовать квадратные метры, полученные при помощи поддержки государства? Давайте разбираться.

Купля-продажа квартиры с использованием материнского капитала

По умолчанию кажется, что сделать это либо нельзя, либо можно, но пройдя ряд испытаний. В действительности продать жилище, полученное с помощью государства, – вполне выполнимая задача при соблюдении определенных требований.

Жилплощадь должна быть в общей или общей долевой собственности семьи. Каждая манипуляция с таким имуществом попадает под контроль органов опеки и попечительства. Мера принята для того, чтобы недобросовестные опекуны не попытались ущемить своих чад в правах на законные квадраты.

Прежде чем приступать к каким-либо делам, нужно заручиться разрешением контролирующих инстанций.

Представители государственной власти обязаны получить доказательства того, что взамен у несовершеннолетних будет другая собственность и что условия проживания не станут тяжелее. Только после этого они полномочны дать согласие на осуществление продажи жилья.

Иначе говоря, вам следует найти квартиру, которая будет приобретена вместо продаваемой, не меньше по площади и не хуже по состоянию. Если вы из благоустроенного дома решите переселить малолетнего собственника в ветхий деревянный барак с удобствами на улице, то разрешение не получите. Такой же провальной будет идея продать трешку, вместо нее купить однушку, а на денежную разницу прожить зиму в Таиланде или запустить бизнес.

Органы опеки пойдут навстречу желающему приобрести жилище меньшего размера в том случае, если будут уверены, что доля ребенка останется неизменной, а сокращение произойдет за счет долей других членов семьи. Могут принять к рассмотрению особые обстоятельства, когда деньги, допустим, необходимы на лечение малыша.

Попытка осуществить сделку без официального разрешения приведет к ее аннулированию.

Продажа квартиры за материнский капитал: условия сделки

Можно продать дом, купленный на материнский капитал, или квартиру при соблюдении двух ключевых условий: контролирующие органы дали согласие; дети не ущемлены в правах и условия их жизни не ухудшатся.

Наилучший вариант – договор купли-продажи, в результате которого меньшая квартира превращается в большую.

Внимание, важный нюанс! Принимая решение о продаже имущества, учитывайте требования налогового законодательства. Если жилплощадь находится в собственности меньше трех лет, потребуется уплатить в бюджет НДФЛ в сумме 13%.

Могут возникнуть сложности с разрешением от органов попечительства в том случае, если продаваемые квадратные метры были приобретены в ипотеку с привлечением МСК, и покупка новых тоже планируется в кредит. Банк не даст залог на покупку объекта, среди собственников которого есть дети. Наделить правом на квартиру несовершеннолетних можно только после того, как все обязательства перед финансовыми учреждениями будут исполнены. Иначе контролирующие органы сочтут ситуацию потенциально опасной для детей с точки зрения соблюдения их прав на жилье.

Если доплата за разницу в площади производится из собственных средств, то проблем не возникает.

Риски для покупателей недвижимости, приобретенной с помощью МСК

В контексте статьи невозможно обойти распространенную, но не ставшую менее сложной и запутанной ситуацию с ипотечными приобретениями.

Суть истории. Семья берет небольшую по площади недвижимость в кредит с привлечением МСК. Проходит время, долги выплачены, и принимается решение реализовать жилплощадь и купить большую.

В законе о материнском капитале указано, что дети должны получить в жилье долю. Как говорилось выше, если объект куплен в ипотеку, обеспечить это обязательство сразу нельзя. Банк не кредитует залоговую сделку, где на момент покупки среди собственников имущества есть дети. Следовательно, выделение доли остается подвешенным в воздухе до тех пор, пока задолженность не будет погашена полностью.

Родители предоставляют нотариальные гарантии в ПФ РФ, что в течение полугода после окончательного расчета с банком оформят все в соответствии с законодательством. Исполнение гарантий на данный момент юридически не контролируется, остается на совести родителей.

Этот пробел создает опасности для тех, кто хочет купить такую квартиру. Ведь дети, достигшие совершеннолетия, или органы опеки и попечительства могут оспорить подобную сделку, и продажа будет признана недействительной. И не имеет значения, по какой причине родители упустили момент – был ли злой умысел или стремление избежать лишних бумажных заморочек.

Итак, выводы. Продать имущество, купленное на средства МСК, можно. Следует очень внимательно отнестись ко всем тонкостям законодательства, особенно если речь идет об ипотечных объектах. Оправданным будет приглашение опытного юриста для решения сложных вопросов. Удачи вам на этом пути!

Продаем квартиру с мат. капиталом (видео)

dailykids.ru

Как продать квартиру купленную на материнский капитал?

Материнский капитал и улучшение жилищных условий — две неотъемлемые составляющие современной молодой России. И это абсолютно логично и правильно. При этом законодатель определил, что квартиру, купленную после рождения ребёнка на средства, выданные государством, вполне можно продать, хоть на следующий день после покупки. Как можно будет продать жильё, купленное с использованием материнского капитала? Перед использованием материнского капитала в качестве полной или частичной оплаты стоимости жилья, стоит знать некоторые правовые нормы.

Материнский капитал и недвижимость

Законным путём материнский капитал обналичить нельзя. Но использовать в качестве ипотечного взноса, его можно. Причём ограничений здесь нет. Это значит, что вполне можно оплатить материнским капиталом после нескольких родов всю необходимую сумму за квартиру.

Единственное условие, выдвинутое законодателем, — это равная доля всех членов семьи в купленной жилплощади. Все жилое жильё, купленное за счёт или с частичным участием материнского капитала, в равных долях обязано быть поделено между всеми, кто входит в данную семью. Естественно, с учётом несовершеннолетних детей.

Судьба всех российских детей, не достигших 18 лет, в большей или меньшей степени контролируется государством. Естественно, что трата материнского капитала, который был выдан после рождения ребёнка, на недвижимость так же отслеживается. Поэтому последующая продажа жилья, купленного с использованием материнского капитала, должна проходить при уведомлении соответствующих органов.

*********************

Это важно! Без разрешения органов опеки нельзя продать квартиру, купленную с полным или частичным использованием материнского капитала. Данное разрешение необходимо получить заранее. Для этого компетентные органы должны быть уверены, что все несовершеннолетние дети данной семьи после продажи квартиры будут жить, по крайне мере, не хуже, чем раньше.

*********************

Вариант, при котором материнский капитал на первого ребёнка был использован для покупки квартиры в ипотеку, а рождение второго ребёнка и соответственно новый капитал может быть потрачен для погашения ипотеки и приобретения нового жилья, большего по размеру, не должен вызывать вопросов у представителей органов опеки. Единственное, что может смущать её представителей это растянутости во времени процесса.

В этом случае к документам по делу на выдачу разрешения можно приложить какие-либо подтверждения того, что обе сделки пройдут быстро, сменяя одна другую. Либо заверения потенциальных владельцев жилья о том, что здесь семья, продающая свою жилплощадь, сможет прожить после продажи квартиры времени столько, сколько понадобится для переезда в новую квартиру.

Разрешение в органах опеки. Как его можно получить?

Необходимо разрешение при продаже жилья, купленного с использованием материнского капитала. Законодатель установил, что права всех несовершеннолетних граждан должны отстаивать органы опеки и попечительства. Поэтому продажа любой квартиры, ранее купленной на материнский капитал, проходит в их присутствии. В данном случае имеется в виду получение разрешения на осуществление продажи квартиры.

Обычно данный документ выдаётся при наличии всех необходимых справок. Однако для отчуждения жилья должны быть весомые причины. Разрешение на продажу квартиры, купленную с учётом материнского капитала, можно абсолютно без препонов получить, если:

1. Сразу же после продажи будет покупка лучшей квартиры с большей квадратурой.

2. Неблагополучные родители передают ребёнка в детский дом, а на его имя открывают счёт, куда кладут сумму, вырученную от продажи доли несовершеннолетнего в этой квартире.

Данное разрешение можно получить на руки в течение установленного законодательством времени. Обычно заранее устанавливается определённая дата, на которую назначают рассмотрение всех дел по отчуждению жилья, купленного когда-то, а теперь продаваемого с использованием материнского капитала. Подача запроса от родителей требует определённой формы.

Документы

Все необходимые документы можно подать только в тот орган опеки, на территории действия которого зарегистрирован несовершеннолетний. Все другие решения, выданные в других районах, будут просто незаконными.

Перечень документов, подаваемый на рассмотрение, следующий:

  • заявление, написанное от руки родителями ребёнка (детей). Если родителей нет, нужно документально подтвердить причину их отсутствия (свидетельство о смерти, справка о пребывании в тюрьме), лишение родительских прав,
  • заявление несовершеннолетнего. Требование распространяется только на тех, кому уже исполнилось 14 лет,
  • свидетельство о рождении ребёнка (детей),
  • расписки всех взрослых собственников квартиры о том, что они согласны в участии продажи несовершеннолетнего собственника,
  • документы на данное жильё,
  • справка об оценочной стоимости жилья,
  • справка о состоянии оплаты коммунальных услуг продаваемой квартиры.

При наличии правильно оформленных заявлений и всех заранее приготовленных справок, можно рассчитывать на быстрое получение разрешения от органов опеки. Как правило, искусственного затягивания или переноса рассмотрения дела на другое время для благополучных семей не бывает.

*********************

Стоит знать! При вынужденной продаже большой квартиры и покупке меньшей, органы опеки выдают разрешение для оформления сделки, если ребёнку (детям) в новом жильё будет отведено столько же квадратных метров, что и в предыдущем.

*********************

Выдача разрешения от органов опеки – это, фактически, последний важный документ, с наличием которого можно продать свою квартиру, купленную на материнский капитал.

Советы, как продать жильё с материнским капиталом быстро

Что важно при продаже жилплощади, купленной с использованием материнского капитала? Лучше всего к факту отчуждения квартиры и покупки нового жилья отнестись серьёзно и поэтому сделать так, чтобы две сделки проходили в одно время. Это значительно упростит получение разрешения в органах опеки. По крайней мере дополнительных вопросов не вызовет.

Далеко не каждый покупатель согласится иметь дело с приобретением квартиры у той семьи, где есть дети, но они почему-то не собственники жилья. Если же и нотариус готов оформить сделку без разрешения органов опеки, то покупатель смело может заявлять о том, что есть большая вероятность обмана.

Квартира, купленная меньше, чем три года назад и стоимостью выше 1 миллиона рублей, потребует при продаже большого налога. Поэтому лучше всего повременить и жильё продавать по истечении трёх лет.

Сложностей при продаже квартиры, в том числе купленной с использованием материнского капитала, быть не может, если, конечно, соблюдены все нормы и правила. А сам факт продажи жилой недвижимости для органов опеки – повод проверить наличие равной доли владения несовершеннолетним.

kapitalmama.ru


Смотрите также