Как продать квартиру по переуступке в строящемся доме по ипотеке


с ипотекой, как оформить документы самостоятельно

Стремление обзавестись своим собственным жильём — вполне естественное явление. В поисках наиболее выгодных вариантов, некоторые останавливают свой выбор на покупке квартиры по переуступке. Эта сделка подразумевает получение права требования на передачу в собственность квартиры в доме, который находится на этапе возведения и ещё не введен в эксплуатацию.

Чаще всего инициаторами таких сделок выступают инвесторы, вложившие в строительство жилья свои денежные средства и желающие вернуть их с наваром. Бывает и так, что продавец передумал жить в этом доме, или из каких-либо личных соображений не желает дожидаться оформления акта приёма-передачи и перехода квартиры в собственность, и поэтому хочет продать своё право на долевое участие. Чтобы получить максимальную выгоду от сделки и оформить её правильно с юридической точки зрения, необходимо владеть исчерпывающей информацией о том, как продать квартиру по переуступке в строящемся доме.

Выгода сделки и её основные нюансы

В покупке жилья по уступке есть выгода, как для продавца, так и для покупателя. Третья сторона, которой выступает застройщик, тоже ничего не теряет. Этому есть следующие подтверждения:

  • Несмотря на то, что покупателю придется дожидаться завершения строительства, у него появляется возможность приобрести жильё по более выгодной цене, чем ему смогут предложить на рынке недвижимости.
  • Владельцы могут перепродавать долевое участие несколько раз до окончания строительства – на деятельности застройщика это не скажется, так как он не понесет никаких убытков.
  • Продавец, в свою очередь, может не дожидаться завершающего этапа строительства жилья и самостоятельно продать своё право на долю в нём тогда, когда пожелает.

Заключить сделку по переуступке жилья, так называемый договор цессии, можно только тогда, когда продавец (цедент) имеет на руках договор долевого участия, заключенный между ним и застройщиком.

Вместе с правом требования на передачу жилья в собственность, покупателю (цессионарию) переходят и все обязанности перед застройщиком, зафиксированные в договоре между ним и продавцом. Цедент обязан уведомить нового потенциального правообладателя в случае, если он переуступает право на квартиру с ипотекой. Ответственность за погашения всех обязательных платежей и задолженностей перед застройщиком и банком-кредитором с момента заключения договора несёт только цессионарий.

Решение вопросов с застройщиком

Прежде чем переуступать свою долю, обладатель первичного права обязан изучить нюансы договорённостей между ним и застройщиком, а также подготовить необходимые документы. Перепродать своё право на требование можно со дня подписания договора долевого участия и до момента ввода здания в эксплуатацию. Когда имеется в наличии акт приёма-передачи, жильё переуступать уже нельзя, так как оно переходит в собственность и продаётся только по стандартной процедуре купли-продажи. В договоре долевого участия может быть добавлен отдельный пункт, который освещает нюансы заключения цессии. Кроме того, бывают случаи, когда застройщик запрещает переуступать свою долевую часть и прописывает это в договоре, но такое встречается редко.

Договор цессии может заключаться и без разрешения, полученного от застройщика, но обычно сделка не происходит без его участия. Так или иначе, третья сторона должна быть в курсе того, что участник переуступает свою долю, поэтому цедент обязан уведомить его об этом в письменном виде. В противном случае застройщик имеет право аннулировать сделку. Особенности оформления сделки по переуступке и требования третьей стороны, как правило, прописаны в договоре долевого участия. Одобрит ли компания-застройщик заключение цессии, во многом будет зависеть от того, есть ли у долевого инвестора долги перед ней.

Возможные варианты переуступки

Переуступка квартиры в строящемся доме подразумевает приобретение в собственность не самого жилья, а только права требования на передачу его в собственность.

Оформить цессию можно двумя способами:

  1. По договору долевого участия. Основной момент этой сделки — передача цедентом своей доли, за которую, либо произведены все выплаты, либо все долговые обязательства переходят цессионарию. Заключить сделку можно до момента введения здания в эксплуатацию, причём одна и та же доля может переуступаться много раз, если это не запрещено застройщиком. Оба договора — и первичный, который заключается между долевым инвестором и компанией-застройщиком, и договор цессии должны быть зарегистрированы в Госреестре согласно закону.
  2. По предварительному договору купли-продажи. В этом случае у продавца на руках имеется документ, предоставляющий покупателю право на приобретение жилья в новостройке в будущем. Тем не менее, переуступка, оформленная по этой процедуре, не даёт цессионарию право требовать передачи квартиры в собственность, а лишь предоставляет ему возможность заключения купчей после того, как жильё было введено в эксплуатацию. Продавец может передумать и расторгнуть такой договор на любом этапе, даже если он получил от покупателя сумму равную стоимости квартиры. В такой ситуации цессионарий может требовать возвращения денежных средств, но не передачи ему жилья. Переуступка права по предварительному договору может осуществляться с момента его заключения и до момента оформления купчей.

Первый вариант наиболее рациональный для покупателя, так как в дальнейшем он имеет дело непосредственно с застройщиком, а не с потенциальным продавцом жилья.

Необходимые документы

Перед заключением сделки продавец обязан подготовить следующие документы, без которых она не сможет состояться на законных основаниях:

  • справка об отсутствии задолженностей от строительной компании;
  • банковское подтверждение погашения долгов перед застройщиком;
  • письменное согласие банка в случае переуступки ипотечной квартиры;
  • разрешительный документ от застройщика, в котором он одобряет сделку;
  • согласие супруга(и) на переуступку, заверенное нотариусом;
  • выписка из ЕГРП;
  • документы, подтверждающие личность цедента.

Риски и возможные трудности

Чтобы не стать жертвой мошенничества, цессионарий должен убедиться в том, что застройщик принимает участие в сделке или хотя бы получил уведомление от цедента о его намерении переуступить свою долю. Лучше всего пообщаться с третьей стороной напрямую и изучить, насколько твёрдые позиции компания занимает на рынке и какая у неё слава. Если покупатель имеет опасения или не владеет необходимой информацией, лучше воспользоваться услугами квалифицированных юристов, дабы не остаться обманутым.

Если переуступается жилье с ипотекой, без получения разрешения кредитора не обойтись. По факту квартира находится в залоге у банка, поэтому он может не дать своего согласия на заключение сделки. Для покупателя нет никаких рисков в этом случае, а опасения по поводу того, что сделка затянется, и нежелание связываться с ипотечным жильём по этой причине, беспочвенны. Обычно банк даёт своё согласие на переуступку и достаточно быстро подготавливает бумаги.

Для долевого инвестора, переуступающего свою долю, риски почти всегда равны нулю. Он может быть обманут лишь застройщиком, но в большинстве случаев цеденты — это грамотные предприниматели, поэтому такой исход возможен крайне редко.

Что касается трудностей цедента, иногда застройщик ставит его в жёсткие рамки и чтобы получить его согласие можно потратить немало времени на подготовку документов и понести внушительные денежные потери. Кроме того, стоимость квартиры, которая указана в договоре долевого участия на этапе подготовки котлована, разительно отличается от той цены, что формируется по завершению строительства дома. Поэтому, переуступая свою часть, долевой инвестор лишается возможности получить максимальную выгоду от продажи жилья, введённого в эксплуатацию.

vashi-metru.info

Как продать квартиру в новостройке по переуступке: подводные камни и хитрости

Источник фотографии

С юридической точки зрения продажа прав на квартиру в строящемся доме – несложная сделка, но существуют ещё и экономические риски.

Продавать квартиру в новостройке можно по разным причинам: кто-то купил жилье в инвестиционных целях и планирует вернуть инвестиции, у кого-то просто меняются жизненные обстоятельства. Но если дом всё ещё строится, т.е. дом не был сдан в эксплуатацию, то процедура будет одна: продажа квартиры по переуступке прав. Сам по себе этот тип сделки давно отработан на рынке, однако это не значит, что реализовать свою недвижимость будет легко. Портал MetrPrice.ru попросил экспертов разъяснить, какие сложности поджидают частного продавца, а главное – как с ними бороться.

Частные продавцы откладывают сделку до лучших времён

Сегодня продажа квартиры в новостройке по переуступке прав – довольно распространенное явление, поскольку, как поясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», стратегия инвестировании в новостройку предусматривает короткие сроки (18-24 месяца). «Обычно столько времени требуется на возведение дома при соблюдении графика строительства, а наиболее целесообразной является продажа на этапе завершения строительства, но до сдачи дома в эксплуатацию и получения права собственности», – рассказал эксперт.

Тем не менее, в настоящее время на рынке первичной недвижимости эксперты наблюдают снижение количества продаж по переуступке от частных лиц. «Это связано с двумя причинами, – считает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Во-первых, сами инвесторы не готовы выходить из проекта, поскольку на этапе вложения в недвижимость надеялись на большую прибыль. Сейчас такие продавцы просто отложили сделку «до лучших времен». Во-вторых, спрос на квартиры по переуступке сегодня не велик и по причине того, что такая форма покупки подразумевает в основном единовременную оплату, а сегодня клиентов, способных оплатить всю сумму сразу, найти особенно сложно», – рассказал эксперт.

Теория и практика

У сделки по переуступке прав в новостройке можно выделить несколько аспектов – юридический, экономический и рыночный. С первым всё достаточно просто: по словам Василия Шарапова, юриста девелоперской компании «Сити-XXI век», юридические риски продавца в подобной сделке минимальны. Обычно основную часть юридических рисков при переуступке несет покупатель, то есть новый долевой инвестор, которой займет в контракте с застройщиком место прежнего долевого инвестора.

Ключевой риск для продавца – это задержка оплаты права требования со стороны покупателя. Снизить этот риск можно с помощью механизма банковских ячеек, а также банковских аккредитивов. Суть последнего, разъясняет Василий Шарапов, в том, что покупатель кладет средства, причитающиеся продавцу, на специальный аккредитивный счет в банке. Продавец получает доступ к этим средствам после того, как предъявит в банк-держатель аккредитивного счета зарегистрированное дополнительное соглашение к ДДУ о переходе права требования к новому долевому инвестору. Единственный минус этого механизма в том, что банк берет приличную комиссию за эту услугу – 1% или даже более от суммы средств, отмечает эксперт. Поэтому в тех случаях, когда это допустимо по закону, стороны сделки могут рассчитаться наличными, арендовав банковскую ячейку – это тоже надёжно и существенно дешевле аккредитива.

Не стоит забывать и про налог на доход с продажи имущества. «Если переуступка прав на квартиру проходит при увеличении стоимости, то продавец обязан заплатить НДФЛ в размере 13% от разницы в цене, – говорит внимание Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Например, дольщик приобрел жилье за 5 млн рублей, а продает за 7 млн рублей. Он должен заплатить государству налог с 2 млн рублей, или 260 тысяч рублей. Поэтому многие продавцы идут на занижение стоимости. Вопрос – готов ли на такие уступки покупатель?»

Однако основную сложность сделке по переуступке прав на квартиру в новом доме ей придаёт рыночный аспект. По словам Светланы Кондачковой, управляющего партнера, генерального директора Urban Realty, одной из самых больших их проблем становится несоответствие ожиданий по цене с реальной рыночной стоимостью недвижимости. За последние 2 года цены на жилую недвижимость в московском регионе упали в среднем на 10-15% в рублевом эквиваленте, количество желающих продать «переуступочные» квартиры значительно возросло. При этом предложения у застройщика гораздо привлекательнее и по цене, и по различным акционным программам, и по многообразию схем финансирования новостроек для покупателей. Продавцы прав в таких условиях вынуждены либо серьезно снижать цены, либо снимать свои квартиры с продажи.

Тот самый «лучший момент для продажи квартиры»

Когда же следует продавать квартиру по переуступке прав? Как найти тот самый оптимальный момент? И следует ли сегодня вообще выходить из проекта, если нет суровой жизненной необходимости? Эксперты говорят, что однозначной рекомендации здесь быть не может, поскольку все зависит от индивидуальной стратегии инвестирования, состояния рынка, динамики роста цен в новостройке и жизненной ситуации у продавца.

В целом же, наиболее выгодный период для уступки прав требования на жилье – когда дом практически готов, но еще не оформлен в собственность, то есть после основного роста цен, говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). «В данном случае инвестор может рассчитывать на доходность от 25-30% и выше, если проект ликвидный. Дело в том, что после оформления квартир в собственность большинство инвесторов, как правило, начинают активно выводить предложения на рынок. Ввиду высокой конкуренции многим из них в итоге приходится снижать цены, поэтому лучше совершить сделку по уступке прав требования до этого момента», – поясняет эксперт.

Как продать квартиру в новостройке по переуступке прав

Допустим, все вопросы, касающиеся целесообразности продажи квартиры в новостройке по переуступке прав, выяснены. Далее следует разобраться со стратегией. И первый интересный момент здесь – где искать покупателей на такое жилье?

«Рынок «переуступок» очень непростой и запутанный, – считает Светлана Кондачкова (Urban Realty). – На фоне предложений застройщика, физическое лицо, предлагающее свою неоформленную в собственность недвижимость, выглядит неубедительно. Шансов продать такие квартиры самостоятельно немного. Обращаться надо либо в отделы продаж застройщика, если в его структуре есть выделенное подразделение по реализации «переуступок», либо в специализированные риелторские компании, которые занимаются реализацией таких объектов по поручению самого застройщика», – советует эксперт.

В связи с тем, что частному продавцу приходится конкурировать не только с другими продавцами, но и с застройщиком, возникает вопрос – какую цену следует выставлять относительно цен застройщика?

Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья», рекомендует начать с анализа стоимости квартир, установленных у застройщика на данном объекте. «Стоимость следует устанавливать на 50-100 тыс. руб. ниже. Квартира с более низкой ценой на фоне стандартных цен застройщика быстрее привлечет внимание потенциального покупателя».

Мария Литинецкая («Метриум Групп») указывает, что ценник будет зависеть сразу от нескольких факторов. «Во-первых, от того, как быстро нужно дольщику реализовать свой актив, – при срочной продаже стоимость квартиры будет ниже. Во-вторых, от цены «входа»: если инвестор приобрел квартиру на самом старте продаж, то размер дисконта может быть больше. И, в-третьих, от того, сколько аналогичных квартир есть в продаже у застройщика. Если, например, инвестор продает ликвидную «однушку», которых у застройщика уже не осталось, то и цена может быть не ниже, а на несколько процентов выше. Однако в среднем по рынку, как правило, цены инвестиционных квартир дешевле аналогичных предложений от застройщика на 5-10%».

Как договариваться продавцу с самим застройщиком (ведь переуступка идет всегда с согласия последнего)?

«Обычно застройщик дает согласие на сделку, – Василий Шарапов («Сити-XXI век»). – Однако, с его стороны за оказание юридических или иных услуг, связанных с переходом права требования к новому инвестору, может взиматься отдельная комиссия по договоренности сторон сделки. Ее размер и наличие как таковой зависит от политики конкретного застройщика и фактических договоренностей между сторонами сделки и застройщиком».

Всегда ли застройщик согласен, и не бывает ли с его стороны каких-то особенных условий, которые приходится принимать продавцу квартиры в строящемся доме?

По словам Светланы Кондачковой (Urban Realty), если договор предусматривает получение согласия застройщика на переуступку, то единственная сложность, которая может возникнуть, это сроки согласования сделки. Чтобы не погружаться в сложности и премудрости всех процессов, эксперт советует поручить подготовку и проведение этой сделки специалистам.

Василий Шарапов («Сити-XXI век») также указывает, что сговорчивость застройщика во многом зависит от того, погашен ли долг долевого инвестора перед застройщиком на все 100% или имеются задолженности. Если квартира оплачена не до конца, застройщик будет пристально изучать финансовую состоятельность нового долевого инвестора и, если найдёт какие-то изъяны, может отказаться от сделки. «Дело в том, что по юридическим правилам право требования должно переводиться на нового долевого инвестора с переводом долга по внесению оставшихся не оплаченными в пользу застройщика долевых инвестиций, - говорит специалиста. – Поэтому для застройщика имеет значение способность нового должника исполнить свои обязательства по оплате долевых инвестиций. В этом случае застройщик может предложить новому долевому инвестору погасить долг прежнего долевого инвестора досрочно в пользу застройщика в обмен на свое согласие по сделке передачи права требования к застройщику».

Таким образом, несмотря на ряд сложностей, переуступка прав требования в новостройке – довольно распространенное явление на сегодняшний день. Самое важное – выбрать удачный момент для сделки, а это уже зависит от конкретной ситуации на объекте, стратегии инвестирования и жизненных обстоятельств продавца.

Портал МетрПрайс.ру желает Вам удачной сделки!

news.ners.ru

Договор переуступки прав собственности на квартиру в 2017 году

Договор переуступки прав собственности на квартиру не является самым распространенным среди других гражданско-правовых договоров.

Обычно переуступаются права требования на недостроенное жилье, а это значит, что у первоначального собственника квартиры произошли какие-то серьезные жизненные изменения.

Договор переуступки прав собственности (цессия) может передать в руки нового владельца либо идеальное, новое жилье, либо огромную массу проблем.

Поэтому заключение и составление самого договора цессии является очень ответственным и важным мероприятием, которому необходимо уделить максимум внимания.

Что это такое

Договор переуступки не самый распространенный вид передачи прав собственности. Чаще всего такая схема используется для передачи прав требования на недостроенное жилье в новостройках — новых многоквартирных домах, реже — на вторичку, то есть недвижимость, которая уже имела нескольких владельцев.

Как же можно передать права на то, чего еще не существует? Расскажем подробнее:

  Для начала необходимо заключить договор долевого участия с компанией-застройщиком этот документ (ДДУ) подлежит обязательной государственной регистрации в местном отделении Росреестра вашего населенного пункта. После этого он считается действительным
  Далее дольщик обязан вносить платежи в соответствии с составленным графиком то есть инвестировать строительство многоэтажного дома, частью которого будет и квартира, ставшая предметом ДДУ
 По разным причинам на любом этапе строительства дольщик может принять решение отказаться от своих прав требования в пользу третьего лица обычно причиной становиться:
  • необходимость получения денежных средств;
  • невозможность участвовать до конца в долевом строительстве (финансовая несостоятельность, переезд в другой город и т.д.)
 Человек, желающий «влиться» в долевое строительство многоэтажного дома и заплатить необходимую сумму денег и дольщик желающий передать свои права по договору ДДУ другому человеку, могут заключить между собой договор переуступки

Таким образом, договор переуступки прав собственности на квартиру в большинстве случаев является законным изменением личности дольщика в договоре ДДУ.

Видео: что такое переуступка прав по договору долевого участия

Законодательно-правовые акты

Основными нормативно-правовыми актами, регулирующими процесс оформления сделок по переуступке прав требования на жилую недвижимость, являются:

  1. Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».
  2. Гражданский Кодекс Российской Федерации.

Важные моменты соглашения

Заключая договор переуступки, важно учесть определенные моменты, которые присущи именно этому документу:

 Договор переуступки (цессии) подлежит обязательно государственной регистрации только после этого можно производить денежные расчеты между приобретателем и продавцом прав требования на будущую квартиру в новостройке
 Строительная компания, являющаяся застройщиком должна дать свое письменное согласие на осуществление подобной сделки
 Сторона, уступающая требования, несет ответственность перед новым кредитором за недостоверность переданных им требований то есть если возникнут проблемы по первоначальному договору долевого строительства, претензии необходимо будет предъявлять именно продавцу прав собственности на квартиру
 В случае если, недвижимость в строящемся многоквартирном доме приобреталась на заемные средства (кредит, ипотека и т.д.), для заключения договора цессии необходимо письменное разрешение кредитно-финансовой организации
 Допускается частичная уступка права переуступить права требования на квартиру можно только в период с момента подписания договора долевого участия в строительстве до подписания приемопередаточного акта

Образец договора переуступки прав собственности на квартиру

Для заполнения этого важного документа лучше привлечь профессионального юриста, который подскажет, как избежать досадных ошибок и недоразумений.

Основными пунктами, содержащимися в договоре цессии должны быть:

 Характеристика предмета сделки необходимо в точном соответствии с договором долевого участия перенести всю информацию о будущей квартире в договор цессии (количество комнат, общая площадь, этажность, высота потолков, качество и количество отделочных работ и т.д.)
 Цена в зависимости от того насколько процентов выполнены обязательства дольщика перед застройщиком, зависит и стоимость квартиры, прописанная в договоре переуступки
 Срок действия договора цессии основываясь на действующем российском законодательстве, действие договора переуступки ограничено сроком сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию и проведением мероприятий по приемке жилых помещений их владельцами
 Права и обязанности сторон перечень документов, которые получит покупатель после регистрации договора цессии (первоначальный договор долевого участия, финансовая документация по оплате участия в строительстве и т.д.)

Алгоритм оформления

Оформление сделки по переуступке прав собственности на квартиру можно разделить на несколько важных этапов:

 Проверка документации на этом этапе важно получить как можно данных о застройщике, самом продавце и будущей квартире, которая является предметом договора. Большинство мошеннических схем можно избежать, внимательно вчитываясь в документы и осознанно подходя к процессу заключения цессии
 Уведомление застройщика для заключения договора переуступки обязательным условием является получение согласия от строительной компании на передачу прав требования от одного лица другому. На решение застройщика влияет то, в каком объеме выполнены финансовые обязательства дольщика и готов ли новый владелец квартиры погашать оставшуюся задолженность по платежам
 Получение одобрения банка  если договор долевого участия заключался с участием кредитных денежных средств, необходимо получить письменное одобрение банка на переуступку прав требования
 Оформление нотариального согласия супруга и продавец, и покупатель, если они состоят в законном браке, должны нотариально оформить разрешение на проведение подобной сделки между супругами. И приобретаемая, и отчуждаемая собственность или только права требования на нее, являются совместно нажитым имуществом, поэтому одни из супругов не имеет права распоряжаться им без согласия второго
 Заполнение бланка договора переуступки и регистрация договора цессии — сдать документы на государственную регистрацию можно либо в ближайшем отделении Росреестра либо в Многофункциональном центре предоставления государственных услуг (МФЦ). Там же происходить подписание договора цессии всеми заинтересованными сторонами

Важно помнить, что для проведения регистрации необходимо оплатить госпошлину и предоставить регистратору оплаченную квитанцию вместе с общим пакетом документов. Общий срок регистрации не занимает более 10 дней.

Пакет ценных бумаг

Для того чтобы предать права собственности на квартиру в строящемся доме не потребуется большого количества документов.

Основными являются:

 Оригинал договора долевого участия любые дополнительные соглашения, принятые и подписанные дольщиком и застройщиков в течение времени их сотрудничества
 Финансовая документация (акты сверок, выписки со счета, квитанции, банковские платежные поручения и т.д.), отражающие состояние ткущей задолженности по ДДУ или подтверждающие его полную оплату
 Соглашение дольщика на переуступку прав письменное согласие застройщика на заключение договора цессии

Необходима ли регистрация

Как и большинство сделок, связанных с переходом прав на недвижимость, договор переуступки подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Подобная мера позволяет и застройщику и приобретателю прав чувствовать себя защищенными от мошенничества (двойные продажи, подлог документов и т.д.).

После государственной регистрации договор переуступки обретает законную и юридическую силу.

С этого момента прежний участник долевого строительства утрачивает все права на строящуюся квартиру, а вместо него в договор включается новый инвестор, который в конечном итоге и станет обладателем жилой недвижимости в новостройке.

Для осуществления регистрации необходимо присутствие в отделении Росреестра представителей обеих сторон сделки — цедента и цессионария, поэтому этот момент необходимо предварительно согласовать.

Необходимо предварительно оплатить государственную пошлину, которая в настоящее время составляет 200 рублей.

После передачи всех документов регистратору, необходимо будет подождать 10 дней, в течение которых будет проведена проверка полученных данных и оформление необходимых бумаг.

После регистрации договора переуступки, цессионарий должен уведомить строительную компанию об осуществлении перехода прав требования.

С этого момента застройщик будет выполнять свои обязательства по отношение к новому собственнику квартиры.

Риски двух сторон

Сделка по передаче прав требования на еще недостроенное жилье, является в определенной степени рискованной только для приобретателя этих прав и частично для застройщика. Цедент не рискует практически нечем.

Рассмотрим подробнее риски цессионария:

 Самым распространенной является ситуация, когда инвестор-дольщик, зная о финансовых трудностях застройщика или даже предполагаемом банкротстве, старается избавиться от неликвидной недвижимости навести на определенные подозрения, может слишком заниженная цена, предложенная продавцом. Риск в том, что, передав вам права и обязанности, первоначальный их обладатель не несет более перед вами никакой ответственности за действия застройщика
 На втором месте рейтинга рисков находится двойная или тройная переуступка прав требования избежать подобного развития событий можно только в том, случае, если вы приобретаете недвижимость по ДДУ, а также потребуете у продавца выписку из ЕГРП. Этот документ подтвердит юридическую чистоту недвижимости

Существующие особенности уплаты налога

При оформлении договора переуступки, продавец должен помнить, что денежная сумма, полученная им от покупателя, будет являться дополнительным доходом. Эти деньги будут облагаться налогом на доходы физических лиц по ставке 13%.

Для снижения общей стоимости взимаемого налога можно использовать одну из схем:

 Применение налогового вычета на приобретение недвижимости по договору долевого участия
 Написание заявления в налоговую инспекцию о расчете НДФЛ только с суммы, являющейся разницей между стоимостью договора долевого участия и договора переуступки прав собственности на квартиру

Наличие подводных камней

Принимая решение о приобретение прав требования на квартиру, необходимо обезопасить себя от неожиданно всплывающих «подводных камней», которые способные «потопить» все мероприятие.

Особое внимание стоит уделить личности продавца и изучению репутации застройщика.

Также настораживающими факторами должны стать:

 Очень низкая цена на недвижимость предложение оформить договор цессии «задним» числом» и не с помощью ДДУ
 Нежелание продавца предоставить все необходимые документы для изучения и массовые продажи недостроенных квартир в одном многоквартирном доме
 Отсутствие государственной регистрации у договора долевого участия а также отсутствие согласия застройщика на оформление переуступки и т.д.

Запомните, что честному партнеру нечего скрывать. Любые заминки при оформлении сделки и документов должны вызвать подозрение. Самым лучшим способом обезопасить себя станет привлечение опытного юриста.

Оформление договора переуступки — рутинная работа для юристов и регистраторов Росреестра и «шоковая терапия» для среднестатистического россиянина.

Не стоит бояться неизвестного, но и излишне расслабляться тоже не нужно. Проверяйте всю поступившую информацию и документацию и приобретайте отличное жилье по доступной цене.

domdomoff.ru

Как продать квартиру по переуступке в строящемся доме: документы, нюансы

Далеко не все знают, как продать свою квартиру по переуступке в еще строящемся доме. А между тем в последнее время сделки в таком формате стали очень популярными.

В большинстве случаев к рассматриваемому способу прибегают дельцы, занимающиеся перепродажей жилья. Они обычно покупают площадь еще на этапе закладки фундамента, а когда возведение завершается, квартиры реализуются по завышенной стоимости.

Однако и физические лица также имеют возможность переуступить свою долю строящегося дома.

Причины

Инвесторы обычно стараются продавать купленные ранее квадратные метры именно по договору переуступки по той простой причине, что в период между вводом строения в эксплуатацию и получением документов, подтверждающих прием-передачу недвижимости, проходит довольно много времени, а значит, и доходы извлекаются с задержкой.

При этом сама рассматриваемая процедура проходит быстро, а документов требуется не так много.

Покупать право требования физлицу, в свою очередь, достаточно выгодно, поскольку:

  • цена такой квартиры ниже;
  • сделка проводится в кратчайшие сроки;
  • рискованность не очень высока.

Процедура продажи

Уступка своего права подразумевает переоформление ранее заключенного договора на участие в долевом строительстве и фиксации произошедших изменений в учетных документах застройщика. Крайне важно перед сделкой проинформировать последнего. Закон этого, в принципе, не требует, но практика подсказывает – лучше упомянутый этап не пропускать.

Стоимость жилья продаваемого по договору цессии всегда ниже рыночной. На нее оказывают определенное влияние следующие факторы:

  • существующие риски;
  • необходимость дождаться сдачи строения в эксплуатацию.

В настоящее время примерно четверть всех квартир в России продается именно на основе соглашения переуступки.

Продажа в строящемся доме

Важно понимать, что до момента сдачи многоквартирного дома человек, за которым закреплена жилплощадь, еще не является ее собственником – он обладает только статусом дольщика.

Таким образом, пока строение еще возводится, продать можно исключительно право требования. Оно дает возможность обязать компанию-застройщика:

  • соблюдать правила и нормативы;
  • обеспечить сдачу объекта в ранее указанные сроки.

Если субъект хозяйственной деятельности обанкротится, то все связанные с этим неприятным событием риски будет нести новоиспеченный дольщик. Потому в ходе составления соглашения на сделку важно указывать настоящую цену, уплаченную за квартиру. Все дело в том, что если застройщик окажется неспособным выполнить в полной мере свои обязательства, то владельцу права компенсируют ровно ту сумму, что была приведена в бумагах.

Продажа купленного в ипотеку жилья

Собственник права на квартиру имеет возможность переуступить его на возмездной основе, даже если ранее за жилье заплатили кредитными средствами. В этой ситуации достаточно будет только уведомить о предстоящей сделке займодавца и получить от него согласие.

Также финучреждения обычно без проблем выдают ссуду на покупку квадратных метров по переуступке. Как правило, к такому формату там относятся весьма положительно. Шансы на получение кредита возрастают при высокой степени готовности многоквартирного дома.

Лучше всего ипотеку оформить в банке, с которым сотрудничает компания заказавшая возведение объекта или та, что согласилась переуступить недвижимость.

Читайте также: Как составить договор переуступки права аренды земельного участка между физическими лицами

В этой ситуации имущество станет залогом, только когда на него получат соответствующее свидетельство, подтверждающее право собственности. Данный момент обязательно прописывается в договоре на кредит.

Оформление

Есть обязательные условия, что должны быть соблюдены перед совершением сделки цессии.

Прежде всего, необходимо подтверждение от действующего обладателя права, что он в полной мере выполнил взятые на себя обязательства финансового порядка. О выплате стоимости квартиры свидетельствует соответствующий бухгалтерский документ. Если проверку не произвести, то покупатель рискует купить не только имущество, но и долги за ним закрепленные.

Не все застройщики разрешают переуступать права дольщикам. В частности, в договоре, заключенном с ним перед началом возведении дома, такая возможность прописывается отдельным пунктом. Подход в целом оправдывает себя – в случае если сделка признается мошеннической, именно компании придется отвечать по претензиям пострадавших.

Продавец (если жилье он приобрел по ипотеке) обязан передать банку другое имущество в качестве залога или сполна расплатится по кредиту.

Смена владельца может быть оформлена тремя способами. В первом варианте речь идет о предварительном соглашении на покупку-продажу. Такой формат достаточно сложен и рискован. Подобные следки обычно заключаются уже после того, как дом сдается, но акт передачи его еще не подписан и, соответственно, отсутствует свидетельство о праве на собственность.

Как ранее уже отмечалось, переуступка прав является самым простым путем возмездной передачи жилья. Все что требуется – получить разрешение от застройщика и подготовить бумаги об отсутствии задолженности.

Также если дом возводится ЖСК, то новому собственнику понадобится вступить в этот кооператив, а старому придется его покинуть. Недостаток этого способа очевиден – процедура сама по себе довольно длительная и непростая.

В любой ситуации на сделку требуется письменное согласие супруга продавца, заверенное нотариально, либо справку подтверждающую отсутствие мужа (жены).

Договор на передачу права требования обязательно регистрируется в установленном порядке. Только в этом случае квартиру, приобретенную таким способом, удастся впоследствии оформить в собственность с минимумом хлопот.

estto.ru

Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме

На рынке недвижимости все большую популярность приобретает сделка переуступки, условия которой привлекают покупателей. Они стремятся выкупить жилье, находящееся в стадии строительства.

Сделка имеет определенные преимущества, но вместе с тем у нее существуют отрицательные черты, связанные с возникающими рисками.

Что это такое

Под термином «переуступка» подразумевается один из видов сделки купли-продажи. Ее сущность состоит в передаче приобретателем прав и обязанностей по договору купли-продажи недостроенного объекта недвижимости перед застройщиком третьему лицу.

Законодатель допускает совершение сделки вне зависимости от условий первоначального договора, заключенного с ним.

Как правило, сделка по переуступке совершается на основании договора:

По общепринятым правилам сделка купли-продажи жилья до завершения строительства здания сопровождается передачей права требования на него.

В принципе возможность заключения договора уступки прав не обусловлена схемами его оформления, поэтому приводит сделку можно по различным схемам.

Правовые акты

Общие вопросы относительно совершения сделки переуступки регламентируются положениями главы 24 Гражданского кодекса РФ.

Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Он издан 30 декабря 2004 года под номером 214-ФЗ.

В акт неоднократно вносились поправки и изменения с целью совершенствования порядка заключения сделки, поэтому с текущего года действует его последняя редактура.

Нормативы, указанных актов, дозволяют в определенной мере защитить права приобретателей недвижимости от вероятных притязаний, которые могут возникнуть со стороны недобросовестного застройщика.

Приобретение недостроенного объекта недвижимости всегда сопровождается определенного рода рисками.

Нужно заметить, что сделка переуступки права требования на объект долевого строительства является наименее рискованной операцией.

В соответствии с нормативами Федерального закона 214-ФЗ договор переуступки доли в строящемся доме надлежит зарегистрировать в ФКП Росреестр.

Если владелец квартиры осуществит регистрацию, то до подписания акта приема-передачи он может переуступить свое право третьему лицу.

Видео: покупка квартиры по договору переуступки

Особенности сделки по приобретению недвижимости

В соответствии с нормативами вышеуказанных актов существуют две разновидности формы договора переуступки.

Их основное различие заключается в сроке вступления в права собственности. Если договор переуступки заключается по первому виду, то передачу права собственности можно осуществить на любом этапе сделки.

Например, в период строительства здания, после сдачи его в эксплуатацию. По второму – передача права собственности осуществляется до подписания акта приема-передачи объекта сделки.

Совершение сделки купли-продажи с переуступкой права требования возможно только с согласия застройщика.

Помимо того необходимо получить согласие второго супруга, если продавец пребывает в официальном браке. Оно должно быть оформлено и заверено в нотариальном порядке.

При этом продавцу необходимо внести плату за жилье в строящемся доме сообразно условиям первоначального договора.

Если у него нет такой возможности, то можно заключить договор, соответственно которому оставшаяся часть долга по оплате будет переведена на приобретателя.

Переуступка квартиры в строящемся доме

Договор сделки купли-продажи недвижимости, находящейся в стадии возведения не подлежит обязательной регистрации в ФКП Росреестр, если он был заключен до апреля 2005 года.

Чтобы ее совершить, заинтересованным сторонам нужно подписать соглашение, подтверждающее уступку права требования.

Все последующие договора должны быть зарегистрированы в установленном законодателем порядке.

По ипотечному кредиту

Банк при передаче кредитных средств заемщику должен быть полностью уверен, что он платежеспособен.

При возникновении у него осложнений с выплатой он вправе реализовать недвижимость, которая находится у него в залоге по условиям договора кредитования.

При выдаче ипотечного кредита на покупку жилья, которое не существует в реальности, он подвергается риску невозврата кредитных средств.

Заемщик должен предъявить в банк перечень требуемых им документов, чтобы получить от него кредитные средства по ипотечному кредитованию.

Они должны быть достаточно убедительными, чтобы у банка не возникло сомнений относительно возврата предоставленных по ипотечному кредитованию средств.

Например, официальную бумагу от застройщика, что строительство находится на последней стадии.

Одним из обязательных условий, предъявляемым банком является заключение договора между ним и застройщиком.

Если представленные заемщиком в документах сведения не будут вескими, то банк не выдаст кредитные средства на покупку квартиры в недостроенном здании.

От застройщика

Приобретатель должен проверить разрешительные документы на строительство, если намерен купить квартиру в недостроенном здании от застройщика.

Мера позволяет избегнуть непредвиденных ситуаций, которые могут иметь для него определенного рода последствия.

Застройщик должен представить нижеперечисленные документы покупателю при заключении договора купли-продажи:

 Устав, учредительные документы позволяющие осуществлять деятельность по строительству жилого здания
 Свидетельство подтверждающее осуществление регистрации юридического лица
 Свидетельство ИНН подтверждающее постановку на учет в Налоговой службе в качестве налогоплательщика
 Правоустанавливающий акт на земельный участок, где возводится жилое здание бухгалтерскую отчетность, составленную за последний квартал данного года
  Разрешение муниципалитета административного округа на строительство жилого здания проектную документацию на воздвигаемое здание с указанием даты его ввода в эксплуатацию
 Официальный нормативный акт содержащий способ исполнения обязательства по передаче готового жилья, которое он возлагает на себя договором купли-продажи и договор о предоставлении денежных средств на строительство жилого здания

Процесс оформления

Законодатель установил порядок оформления регистрации договора переуступки, который разделен на определенные этапы.

Продавец должен следовать условиям выполнения каждого из них, чтобы сделка переуступки права требования обрела законную силу.

К ним относятся:

 Осуществление проверки наличия разрешительных документов, которые должны быть у застройщика и уведомление застройщика в письменной форме о намерении совершить сделку переуступки права собственности третьему лицу
  Получение согласия второго супруга выраженного в письменной форме, оформленное в нотариальном порядке
 Обращение в банк с просьбой выдать согласие на совершение сделки если предмет сделки переуступки куплен по программе ипотечного кредитования
  Получение выписки из ЕГРП на квартиру подлежащую к продаже по сделке переуступки
 Составление договора сделки по переуступке права собственности на квартиру осуществление регистрации в ФКП Росреестр договора переуступки и уплаты государственной пошлины

Сопутствующие документы

Как правило, регистрация договора осуществляется в продолжение 10-15 календарных дней. Она осуществляется на основании заявления и представленных документов.

В их число входит:

 Паспорта участников сделки, удостоверяющие их личности и согласие второго супруга на совершение сделки купли-продажи по схеме переуступки
 Первоначальный договор, заключенный с застройщиком и справка об отсутствии задолженности перед застройщиком
 Договор перевода задолженности приобретателю квартиры и согласие застройщика на совершение сделки купли-продажи, предусматривающей переуступку права требования
 Согласие банка на совершение сделки купли-продажи если квартира находится в залоге
 Договор кредитования если квартира приобретается по программе ипотечного кредитования
 Закладная на квартиру оформленная в установленном законодателем порядке

Образец договора цессии

Зачастую сделка купли-продажи на квартиры, которая находится в стадии строительства, стремится совершить лицо, вложившее в него некоторые инвестиции.

Он перепродает свое право на квартиру третьему лицу с целью возврата инвестиционных вложений и получения прибыли со сделки.

В соответствии с нормативами законодательных актов она оформляется договором цессии, который подписывается участниками сделки.

При составлении договора цессии необходимо учесть такие факторы, как условия первоначального договора купли-продажи квартиры, описание содержания уступаемого права, требования о сроке его исполнения и цене уступки права.

Помимо того в его содержании должна быть указана информация относительно:

 Наименования документа даты и места заключения договора цессии
 Персональные данные участников сделки и названия предмета сделки, его основных технических характеристик
 Прав и обязанностей участников сделки переуступки а также стоимости предмета сделки, который выставлен на продажу
  Срока в продолжение которого наступает право собственности
 Ответственности участников сделки которая возникает при нарушении какого-либо условия договора
  Перечня документов передаваемых приобретателю в ходе совершения сделки переуступки

Как правило, ответственность за предоставление неверных сведений возлагается на продавца, что в обязательном порядке должно быть предусмотрено договором цессии.

Норма закреплена положениями статьи 390 Гражданского кодекса. Он должен быть составлен в письменной форме, заверен в нотариальном порядке и зарегистрирован в ФКП Росреест.

Возможно ли сделать это самостоятельно

Сделку переуступки, ввиду несложности процедуры, можно провести самостоятельно без участия юриста.

Обязательным условием является соблюдение нормативов законодательных актов, поэтому продавец должен их внимательно изучить.

Также он может обратиться к опытному юристу для получения консультации по интересующим его вопросам.

Мера направлена на предотвращение финансовых убытков, которые возникают в ходе совершения сделки переуступки.

Особенности расчета

Как правило, денежные операции, связанные с платой за продаваемую квартиру осуществляются вслед за регистрацией в ФКП Росреестр.

Расчет может быть произведен как в наличной форме, так и в безналичной. Среди населения страны наибольшее распространение получил способ передачи денежных средств через банковскую ячейку.

Сделка переуступки признается завершенной, а договор заключенным вслед за их получением продавцом.

Возникающие подводные камни

Как правило, сделка переуступки права требования характеризуется некоторыми признаками с юридической, экономической и рыночной точки зрения.

Сделка купли-продажи квартиры, располагаемой в строящемся здании, входит в состав дел, не осложняющих юридическое сопровождение.

Но с экономической точки зрения могут возникнуть риски, связанные с завершением строительства.

Отдельные строительные компании становятся банкротами, что не позволяет им довести строительство до конца.

Строительство из-за отсутствия материальных средств может быть приостановлено на неопределенный срок.

В сложившейся ситуации граждане не могут вернуть вложенные в него денежные средства, тем более продать приобретаемую недвижимость.

В зависимости от конкретных обстоятельств дела практически становится невозможным получение письменного согласия застройщика на совершение сделки переуступки.

Что, безусловно, создает неблагоприятную обстановку для продавца, желающего продать право требования.

Если у него есть задолженность по оплате, то застройщик вряд ли выдаст справку, подтверждающую отсутствие долга продавца перед ним. Без нее ФКП Росреест не осуществляет регистрацию договора переуступки.

Немаловажное значение имеет состояние рынка первичной недвижимости, динамика роста цен на первичное жилье.

Нужно учесть, что одной из значимых проблем стало падение цен на рынке недвижимости, что повлекло за собой их несоответствие рыночной стоимости квартиры недостроенного жилого здания.

В последние годы распространились мошеннические действия, напрямую связанные с продажей права требования одновременно нескольким лицам.

При этом законной сделкой признается первая сделка, а остальные переходят в категорию недействительной с признанием заключенного договора цессии ничтожной.

Действия для снижения рисков

В сущности, сделка переуступки квартиры в строящемся здании, предполагает обретение права требования, а не готовую квартиру. Что, безусловно, налагает на ее участников определенную меру ответственности.

Каждый из участников сделки подвергается риску, связанному с финансовыми вопросами.

Меры, позволяющие снизить риски:

 Застройщик должен принять активное участие в совершении сделки переуступки, что позволит ему обезопасить себя от финансовых потерь
 Приобретатель должен тщательно проверить разрешительные документы на строительство жилого здания чтобы оградить себя от непредвиденных последствий
 Продавец может столкнуться с ситуацией задержки оплаты во избежание чего он может воспользоваться услугой банка по предоставлению ячеек либо аккредитивов

Застройщик имеет право истребования процентных начислений в размере 5% от разницы стоимости, если продавец повысит установленную первоначальным договором цену.

И в заключение необходимо заметить, что предмет сделки переуступки подлежит налогообложению. С продавца изымается налог НДФЛ, размер которого составляет 13%.

Чтобы снизить его можно воспользоваться налоговым вычетом, предусматривающим обложение налогом разницы между реальной стоимостью квартиры и вычетом. Собственно он и является полученным продавцом доходом.

domdomoff.ru

Как продать квартиру по переуступке в строящемся доме в 2017

Процесс продажи недвижимости в строящемся доме достаточно сложен. Но при этом возможно будет осуществить продажу даже при переуступке доли.

Важно лишь соответствующим образом осуществить оформление необходимой документации – имеется достаточно обширный ряд нюансов, связанных с процессом.

Можно ли

Приобретение собственной жилой недвижимости – процесс достаточно затруднительный по целому ряду причин. В первую очередь это связано с относительно высокой стоимостью таковой.

Одним из решений, которые с каждым днем практикуются все чаще и чаще, является осуществление процесса долевого участия в строительстве. При этом сам участник долевого строительства выступает фактически в роли вкладчика.

Причем нередко возникает вопрос осуществления продажи именно самого право на участие в долевом строительстве. То таковой процесс возможно будет осуществить только лишь в случае, если имеет место процедура полного погашения долга.

При невыполнении такового условия осуществить продажу своей доли недвижимости будет фактически невозможно.

Аналогичным образом обстоят дела именно с процессом ипотечного кредитования. Осуществить продажу недвижимости возможно будет лишь после осуществления процесса погашения всех имеющихся долгов перед банком.

Так как в таком случае, при оформлении ипотеки, право на долевое участие и на саму недвижимость, которая строится на полученные в долг средства, принадлежит банку.

Именно поэтому прежде, чем приступить к осуществлению продажи, следует выяснить все условия, при осуществлении которых процесс данный необходимо будет реализовать.

Со всеми тонкостями следует разобраться предварительно. Отдельно стоит отметить именно ипотечное кредитование. Стоит в обязательном порядке получить предварительную консультацию по данному вопросу.

Что для этого нужно

Процесс оформления подобного рода сделки допускается только лишь в случае, если имеет место оформление всех необходимых документов и выполнение ряда требований. Существует ряд условий, соблюдение которых строго обязательно.

К таковым в первую очередь относятся:

  • наличие всех требуемых документов;
  • осуществлено погашение задолженности перед самим застройщиком, а также перед кредитной компанией, с которой был заключен соответствующего типа договор;
  • сам застройщик согласен на осуществление таковой процедуры – понадобиться обязательно подготовить письменное подтвержденное согласие;
  • если гражданин, выступающий в качестве собственника в такой ситуации, находится в браке – потребуется согласие от супруга.

Отдельно стоит отметить именно вопрос подготовки требуемых в таком случае бумаг. Так как одной из самых часто возникающих причин отказа в осуществлении регистрации переуступки прав требований – это именно отсутствие необходимых в таком случае бумаг.

При отсутствии опыта в этой сфере лучше всего обратиться за предварительной консультацией к квалифицированному юристу.

Ещё одно обязательное для выполнения условия – требуется в обязательном порядке осуществить процесс погашения долга перед самим застройщиком.

Так как при невыполнении данного требования осуществить передачу прав будет опять же невозможно. Этот момент утвержден на законодательном уровне.

Опять же по возможности нужно будет внимательно изучить НПД, которые регулируют вопрос оформления недвижимости данным способом.

Именно ознакомление с законодательными нормами позволит избежать стандартных проблем, а также осуществить контроль за соблюдением собственных прав.

Не менее важным моментом является наличие согласия самого застройщика на осуществление данной процедуры, а также супруга лица, выступающего в качестве дольщика. Причем документы не только должны быть собраны в определенном количестве.

Таковые также должны быть составлены специальным образом. Существует достаточно большое количество всевозможных тонкостей, особенностей – имеющих непосредственное отношение к формату документов.

Отдельного внимания заслуживает именно вопрос составления договора купли-продажи. Имеются некоторые тонкости, нюансы. Оптимальное решение – обратиться к квалифицированному юристу, риелтору – занимающемуся перепродажей недвижимости данного типа.

Какие нужны документы

К подготовке перечня обязательных документов нужно будет отнестись максимально ответственно. Причем на разных этапах передачи прав собственности перечень различный. Опять же не существует какого-либо стандартного, универсального во всех случаях.

Потому предварительно стоит обратиться к самому застройщику за консультацией по этому поводу. Отдельным моментом является работа с банком – также в обязательном порядке понадобиться подготовить специальные документы.

Важным шагом является взаимодействие с застройщиком по поводу наличия документов соответствующего типа.

На 2017 год в перечень таковых обязательных документов входит следующее:

  • учредительные документы самой компании, являющейся застройщиком – под таковыми подразумеваются учредительный документ, а также устав компании;
  • свидетельство, которое подтверждает факт постановки на учет в местном налоговом органе;
  • документы, которые устанавливают право собственности на землю;
  • отчетность бухгалтерского типа – за последний отчетный период года, в котором будет осуществляться процедура рассматриваемого типа;
  • разрешение на осуществление строительства на конкретном участке земли;
  • проект на осуществление процедуры застройки:
    • разрешение на возведение здания;
    • право на конкретный земельный участок – на котором будет осуществляться застройка конкретного дома;
    • цель проекта;
    • этап строительства;
    • срок осуществления реализации процедуры;
    • предполагаемый срок завершения строительства и сдача его в эксплуатацию;
  • специальная проектная декларация, в которое обозначается сам способ осуществления исполнения всех имеющихся обязательств;
  • соглашение о строительстве – в котором обозначается информация о средствах, на которые конкретная застройка будет осуществлена.

После того, как проверено, что все обозначенные выше документы имеются, необходимо начинать подготовку к сделке уже непосредственно самого покупателя и продавца. Для этого понадобится составить договор купли-продажи, а также осуществить целый ряд специальных действий.

После того, как договоренности достигнуты, средства переданы – потребуется подготовить перечень документов для постановки на учет имущества.

Для этого потребуется обратиться в Росреестр или же в Многофункциональный центр. В таком случае необходимо будет собрать следующие бумаги:

  • паспорта всех без исключения участников таковой сделки;
  • согласие супруга/супруги на осуществление таковой сделки;
  • оригинал договора который изначально был заключен с застройщиком;
  • справка, которая подтверждает факт отсутствия долга перед строительной компанией;
  • согласие самого застройщика, оформленного в письменном виде, на осуществление самой процедуры передачи прав на имущество;
  • письменно оформленное согласие банка на продажу квартиры по переуступке прав требования;
  • закладная, а также кредитный договор с самим банком.

Нередко помимо указанных выше документом могут потребоваться какие-либо дополнительные. В таком случае следует собрать все, что необходимо. В противном случае в регистрации прав может быть отказано.

Также стоит внимательно и предварительно изучить все базовые этапы продажи квартиры по переуступке прав требования. Это позволит не допустить самых разных сложных ситуаций.

Следует заранее проработать все тонкости, особенности процесса оформления недвижимости в собственность этого вида.

Так как допущение ошибок может привести к достаточно серьезным неприятностям. Существует ряд стандартных оснований для отказа в регистрации прав, а также в допустимости самой продажи имущества такого типа.

При этом список с такими основаниями для отказа является закрытым. Потому в случае, если отказ имеет место без оснований, сам собственник имеет право обратиться в суд для защиты своих прав.

Судебная практика по этому поводу достаточно обширна и при этом неоднозначна. Потому оптимальным решением будет попытаться урегулировать вопрос в досудебном порядке. В противном случае продажа может затянуться на несколько месяцев.

Стоимость и сроки

В каждом случае срок продажи квартиры такого типа полностью индивидуален. На этот влияет количество необходимых документов, сложность технической работы, компания-застройщик.

Но редко сделка при отсутствии сложных и спорных ситуаций занимает более чем 1 месяц. Стоимость же оформления документов опять же может несколько отличаться.

При этом существуют расходы, которые будут иметь место в обязательном порядке. В первую очередь это касается именно оплаты государственной пошлины за регистрацию договора купли-продажи, а также прав.

Соответственно, существует множество разнообразных особенностей, тонкостей. Отдельно стоит отметить существование многих специализированных компаний, занимающихся именно оформлением подобного рода договоров, подразумевающих переуступку прав. Цена таковых услуг колеблется от 10 тыс. рублей.

Как продать квартиру по переуступке в строящемся доме по ипотеке

Алгоритм продажи недвижимости при ипотечном кредитовании или же в ином случае, когда дольщик вносит собственные средства, мало чем отличается.

Таковой включает в себя следующие базовые этапы:

  • проверка документов, имеющихся у застройщика;
  • уведомление застройщика в письменной форме о самом факте продажи имущества;
  • получение письменного согласия на реализацию таковой сделки от самого застройщика и супруга дольщика;
  • следует получить справку от застройщика об отсутствии долга перед ним;
  • согласие на продажу от застройщика и супруга, а также банка, других заинтересованных лиц обязательно заверяются письменной форме;
  • оформляется выписка из единого реестра прав собственности;
  • составляется договор переуступки прав собственности на имущество;
  • далее понадобиться осуществить процесс регистрации самого договора, прав собственности;
  • после истечения установленного законом количества времени следует забрать уже зарегистрированный договор кредитования.

Нюансы

Существует ряд нюансов, связанных с переуступкой прав требования. К таковым относятся сегодня:

  • требуется наличие письменного согласия всех заинтересованных лиц;
  • обязательно регистрируется договор передачи прав;
  • некоторые документы необходимо заверить в нотариальном порядке.

Существует достаточно большой перечень тонкостей процедуры передачи прав на квартиру, которая строится в доме по программе долевого участия. Предварительный разбор всех тонкостей позволит не допустить всевозможных сложных ситуаций.

Видео: Как продать новостройку по переуступке

kvartirkapro.ru


Смотрите также