Как продать квартиру с невыплаченной ипотекой


Как продать квартиру с не выплаченной ипотекой?

У каждого из нас может появится ряд причин для продажи ипотечного жилья: приобретенное жилье не нравится или не устраивает по какой-то причине, заемщик не может дальше оплачивать ипотеку. Встает вопрос: как продать квартиру с непогашенной ипотекой?

Безусловно, квартира с непогашенной ипотекой, так же как и все объекты недвижимости, может быть продана. На сегодняшний день существует процедура такой сделки. В связи с тем, что в этой операции существует множество сложностей, не все риэлторы могут взяться за совершение такой сделки. Кроме того, в этой сделке всегда участвуют банковские учреждения, которые, в свою очередь, не всегда изъявляют желание работать со всеми агентствами недвижимости.

Каким же образом можно продать жилье, за которое не погашены долги перед банком? Прежде всего о своем намерении необходимо поставить в известность банк. Именно его сотрудники сообщат, возможна ли такая сделка. Каждая ситуация рассматривается индивидуально. Если банк дал свое согласие, можно начинать поиск покупателя и подготовку к сделке.  

Самым простым способом решения этого вопроса является досрочное погашение кредита и последующая продажа недвижимости. После снятия всех долгов можно искать покупателя. Для правильного оформления этой сделки специалисты рекомендуют обращаться в агентства недвижимости, которое возьмет на себя решение всех вопросов: согласование с банком продажи квартиры, поиск покупателей и оформление сделки.

Если сумма долга достаточно большая, можно заручиться поддержкой банковского учреждения, т.к. без его согласия сделки с ипотечной недвижимостью не возможны. События могут развиваться двумя способами. Первый способ – банк соглашается со сменной собственника недвижимости, на которого ляжет выплата ипотеки. Новый собственник и он же уже заемщик продолжает погашать ипотечный кредит. Жилье остается под залогом банка. При наличии разницы, продавец получает ее в виде депозита.

При втором варианте реализации ипотечного жилья банк полностью контролирует сделку. Здесь будет задействована депозитная ячейка, в которую покупатель вносит необходимую для погашения ипотеки сумму, разница же между продажной ценой квартиры и размером кредита закладывается в другую ячейку. Банк информирует регистрационную службу о снятии обременений, сделка оформляется и право собственности переходит новому владельцу.

Из любой ситуации есть выход. Самый не разумный способ – это не погашение ипотеки. В этом случае недвижимость будет отсужена и реализована на аукционе. Прежде чем приобретать недвижимость по ипотеке, необходимо правильно оценить свои желания и возможности.

Роль задатка на рынке недвижимости

8 апреля 2013

Юридический значение термина «задаток» не совпадает с его бытовым, обиходным значением. В его бытовом значении задаток – это частичный предварительный платеж за услугу или товар

Далее Предварительный договор купли-продажи квартиры

6 апреля 2013

Каждый, кто собирается приобрести квартиру, желает сделать это с минимальными затратами. Именно поэтому в настоящее время большой популярностью пользуется покупка квартир в новостройках на этапе строительства. Чаще всего продажа квартир подобного плана осуществляется путем составления договора предварительной купли-продажи.

Далее Как продать, подарить или обменять долю в квартире

6 апреля 2013

Если вам принадлежит определенная доля в квартире, значит, эта доля является полноправной собственностью. Соответственно, вы имеете полное право распоряжаться данной жилплощадью как хотите. Можете продать, завещать или подарить долю в квартире. Даже заложить в случае необходимости либо по желанию.

Далее Имущественный вычет при покупке квартиры

3 апреля 2013

Оплачивая покупку своей квартиры, Вы расстаётесь с огромной суммой денег. Но если Вы слышали про налоговый вычет, то уже знаете - часть этих денег Вам удастся получить обратно. А если не знаете, то будете приятно удивлены такому неожиданному дополнительному доходу.

Далее Как продать квартиру через агентство недвижимости

2 апреля 2013

Продажа квартиры – процесс, который кажется довольно простым, однако таит в себе много тонкостей. И если самостоятельно разбираться в них нет желания или возможности, то доверить его можно профессиональным продавцам. Для этого следует найти риэлтора или обратиться в агентство недвижимости.

Далее

vsenovostroyki.ru

Как купить квартиру с невыплаченной ипотекой

Как купить квартиру с невыплаченной ипотекой

После кризиса многие покупатели жилья, взявшие на покупку квартиры кредит, оказались в сложной ситуации и больше не могут погашать ипотеку. Чтобы избавиться от тяжелого бремени, они просто-напросто перепродают свою недвижимость в Новосибирске платежеспособным покупателям. Как купить квартиру, если она находится у банка под залогом, и правильно оформить покупку у собственников, не погасивших кредит, мы спросили юристов, специализирующихся на сделках по перепродаже залогового имущества.

Первый способ: купля-продажа квартир без регистрации

Этот способ, хотя является самым простым, несет большие риски, поэтому рекомендуется больше в тех случаях, когда покупатели и продавец хорошо знакомы и полностью доверяют друг другу. В этом случае покупатель должен подписать договор купли-продажи, а затем погасить в банке оставшуюся сумму невыплаченного кредита и получить от банкиров письмо о полном погашении ипотеки и закладную на квартиру. Все эти документы необходимо передать в Росреестр – орган, регистрирующий сделки по покупке и продаже недвижимости.

Если нужно оформить сделку быстро, то необходимо выбрать ускоренный вариант регистрации, когда уже через 5 дней после подачи пакета документов госрегистратор снимает обременение с квартиры в виде залога. Если спешки нет, то эта процедура осуществляется в обычном порядке — через две недели.

После снятия обременения в Росреестре регистрируется переход права собственности от бывшего владельца недвижимости к покупателю квартиры, с которой на этот момент уже снято обременение. Новому владельцы выдается новое свидетельство о госрегистрации права на недвижимое имущество, свободное от обременения.

Опасность данного способа совершения сделки заключается в том, что с момента, как вы погасите кредит владельца квартиры, до оформления передачи права собственности пройдет, как минимум, 5 дней. Именно в этот период может произойти самое страшное. Продавец может вдруг отказаться от сделки и, фактически, не нарушая закона, оставить за собой право собственности на выведенную из под залога квартиру.

И если при этом передумавший продавец не вернет покупателю деньги, который он потратил на погашение ипотеки, то придется обращаться в суд, чтобы взыскать с мошенника денег, оплаченных банку. Поэтому при этой схеме можно потерять много времени и даже деньги, потому что гарантий, что спор разрешится в пользу пострадавшего покупателя, никто не дает.

Второй способ: зарегистрированная продажа недвижимости

Есть другой способ переоформления банковской недвижимости, который более надежный. Но платой за меньшие риски будет более высокие расходы и более длительный срок на оформление залоговой недвижимости. Данный способ предполагает, что сначала покупатель подает в Росреестр пакет документов на квартиру, подтверждающий приобретение имущества.

После того, как на основании договора купли-продажи будет зарегистрирован переход права собственности, к пакету документов добавляется закладная и письмо от банка о полном погашении кредита. Таким образом, государственный регистратор сначала оформляет переход права собственности покупателю от продавца, сохраняя обременение, а затем просто снимает его. При этом риски покупателя недвижимости в Новосибирске, полностью застрахованы.

Меньше рисков не только с точки зрения юридических нюансов, но и сведена к нулю вероятность утраты денег. Ведь в этом случае деньги не передаются сразу продавцу и в банк в счет погашения ипотеки, а ложатся в банковскую ячейку с прописыванием условий доступа к ней. Причем банкиры берут на сохранение до завершения оформления сделки всю сумму – и ту, что нужно оплатить банкирам, чтобы закрыть кредит, и ту, что нужно доплатить продавцу ка разницу между ценой продажи и невыплаченным кредитом.

И только после того, как все документы будут оформлены и зарегистрированы в Росреестре, сотрудник банка имеет права достать из банковской ячейки зарезервированную сумму. Часть этой суммы идет на погашение кредита, а остальное выдается продавцу на руки или на расчетный или депозитный счет.

Похожие статьи

podberidom.ru

Как продать квартиру с невыплаченной ипотекой

 

 

<div><img src="//mc.yandex.ru/watch/26217243" alt="" /></div>

Как продать квартиру с невыплаченной ипотекой?

 

Можно ли продать квартиру, по которой не выплачена ипотека? Да, можно, такие сделки делаются (например, здесь подробно разобрана одна из моих недавних сделок по продаже квартиры, обремененной ипотекой). Давайте разберем этот вопрос более подробно.

                В сделке по продаже квартиры с невыплаченной ипотекой участвуют:

- Вы (продавец)

- Покупатель

- Банк (залогодержатель)

                Ваш интерес (как правило) – это быстро и выгодно продать квартиру, погасить задолженность перед банком. Даже если Вы исправно платите по ипотечному кредиту и у Вас нет риска испортить себе кредитную историю – Вы заинтересованы в скорейшем погашении кредита, чтобы не переплачивать лишних процентов банку.

                Наиболее быстрый и эффективный способ продажи квартиры – это продажа на аукционе (подробности описаны в разделе «Продать дороже!»).  Только аукционный метод может Вам гарантировать быстрое (через три недели) получение аванса по отличной цене.

                В чем состоит интерес банка? Банк заинтересован в том, чтобы Вы исправно платили по кредиту, а если Вы больше не можете платить – чтобы Вы быстро погасили свою задолженность, не допуская, по возможности, просрочек. Банк не заинтересован в том, чтобы выкупить у Вас квартиру – банк не торгует квартирами, он торгует деньгами. Поэтому со стороны банка помощи в продаже Вашей квартиры ждать не приходится. Искать покупателя на Вашу квартиру банк точно не будет.

                (Иногда приходится сталкиваться с непониманием интересов и ролей в сделке. Например, одна моя клиентка, которой срочно требовалось продать квартиру с невыплаченной ипотекой, почему-то была уверена, что банк перестанет требовать от неё выплаты процентов как только она выставит квартиру на продажу. Разумеется, эти иллюзии улетучились после первого же разговора с сотрудниками банка. Банку нужно, чтобы Вы исправно платили по своему кредиту, остальные события в Вашей жизни – например, Ваше намерение продать квартиру – его волнуют значительно меньше.)

                И, наконец, самая главная трудность при продаже квартиры с невыплаченной ипотекой – это найти подходящего покупателя. По сравнению с остальными квартирами на рынке покупка квартиры с невыплаченной ипотекой несет в себе дополнительные риски – как с точки зрения безопасности для покупателя (он гасит чужую задолженность и пытается купить квартиру с обременением), так и с точки зрения сроков покупки (сделки занимают больше времени). Кроме того, на рынке большую часть покупателей составляют ипотечники, а в случае продажи квартиры с невыплаченной ипотекой покупатель, как правило, может взять ипотечный кредит только в том же банке, где брал и продавец. В результате число потенциальных покупателей Вашей квартиры уменьшается.

                Таким образом, план действий по продаже квартиры с невыплаченной ипотекой состоит в следующем:

  1. Переговоры с банком, уточнение процедуры проведения расчетов, погашения задолженности, снятия обременения с квартиры и т.п.
  2. Организация аукциона по продаже квартиры, получение наилучшего предложения по цене и подбор подходящего покупателя.
  3. Принятие аванса от покупателя. Организация наиболее удобной для сторон процедуры расчетов (с учетом результатов работы по п.1)
  4. Проведение сделки

Преимущества работы со мной при продаже квартиры с невыплаченной ипотекой состоят в следующем:

  • Я профессионально проведу переговоры с банком и выясню детали проведения расчетов, чтобы дать адекватную информацию потенциальному покупателю
  • Я организую продажу квартиры с аукциона таким образом, чтобы Вашу квартиру увидело наибольшее возможное число потенциальных покупателей в минимальные сроки, чтобы Вы могли получить наилучшее предложение (по цене и по остальным параметрам) на Вашу квартиру
  • Поскольку у нас не будет недостатка в потенциальных покупателях – переговоры о процедуре проведения расчетов будут идти намного легче. Если потенциальный покупатель не идет на наши условия – мы начинаем переговоры со следующим в списке
  • Я предложу потенциальному покупателю наиболее удобную и безосную для него форму проведения расчетов, чтобы он мог смело выходить на сделку
  • При проведении сделки я буду отстаивать Ваши интересы и обеспечу защиту Ваших активов.

Банки-партнеры ЗАО "ЮСИН-Недвижимость" по ипотечному кредитованию:

 

 

Чтобы проконсультироваться со мной по поводу продажи квартиры с невыплаченной ипотекой просто позвоните мне по телефону:

8-967-270-8792

Или заполните контактную форму:

 

 

www.yufryakov.ru

Продаем квартиру с невыплаченной ипотекой

Допустим, несколько лет назад вы купили в ипотеку квартиру, а теперь хотите ее продать: хочется расширения (скажем, семья выросла) или просто решили поменять район… Как быть в этом случае с невыплаченной ипотекой? Для начала нужно погасить кредит. Иначе как продать квартиру с таким долгом?

В современной действительности люди становятся год от года мобильнее, и смена жилья уже мало кого пугает. Желающих продать или поменять недавно купленное жилье все больше. Но, пока квартира находится в залоге у банка, продавать ее нельзя. Невыплаченная ипотека действительно является препятствием для оформления сделки с недвижимостью, и многие задаются вопросом: есть ли законный способ продать квартиру в ипотеке, не рассчитываясь по кредиту? Есть вопрос – найдется ответ.

Почему человек стремится продать квартиру, не выплатив ипотеку? «Например, меняется семейный статус – люди расходятся или наоборот, женятся, или рождаются дети, соответственно, необходимо изменить и условия проживания. Или потеряли работу, и не могут больше выплачивать ипотечный кредит. Либо доход увеличился, и человек может позволить себе жилье попросторнее. Бывает, что собственник хочет приобрести квартиру ближе к работе или переезжает в другой город. Могут быть разные жизненные ситуации, в которых ждать, пока будет выплачен весь взятый кредит – очень долго. Представьте: если ипотеку вы взяли на 15-20 лет, а через два года в семье уже двое детей, или наоборот, супруги разводятся – ждать столько просто неправильно! - рассказывает Сергей ЩЕПЕЛИН, финансовый директор федеральной риэлторской компании «Этажи». – Квартиру необходимо продать срочно и выплатить за нее долг – безотлагательно».

Рассмотрим ситуацию подробнее. К примеру, ваша квартира стоит 3 млн руб., при этом банку вы должны еще 2 млн рублей. Существует три традиционных варианта решения этого вопроса и один новаторский.

Вариант первый: если покупатель готов оплатить покупку вашей квартиры наличными. Например, он передает вам 2 миллиона в качестве задатка, и эти деньги вы вносите в банк в счет погашения кредита. «Таких покупателей у нас очень мало, - говорит Сергей ЩЕПЕЛИН. – Большинство покупают сегодня не за наличку, а опять-таки в ипотеку. А те, у кого наличные деньги есть, как правило, не хотят рисковать своими средствами».

Вариант второй: если покупатель обслуживается и получает ипотеку на покупку вашей квартиры в том же банке, где у вас оформлен кредит. Тогда ваш долг по ипотеке может быть переведен на него, хотя подобную услугу предоставляют не все банки, таких случаев буквально единицы.

Вариант третий: если продавец готов взять потребительский кредит для досрочного погашения ипотеки. Здесь главный минус – слишком большие процентные ставки и обширный пакет справок и документов, которые необходимо собрать. Кроме того, выдача такого кредита маловероятна, т.к. у заемщика уже есть текущий кредит.

«К сожалению, такие варианты не очень реальны. Чаще мы наблюдаем иную ситуацию, - комментирует Сергей ЩЕПЕЛИН. – Покупатель не готов вносить большой залог наличными, и берет ипотеку не в том банке, где у собственника оформлен кредит. Если у продавца нет денег, чтобы свой давнишний кредит погасить – задача с продажей кажется нерешаемой: кажется, что до момента полной выплаты ипотеки он привязан к этой квартире и не может совершать с ней никакие операции.

Но на самом деле, ситуация давно изменилась: в компании «Этажи» введена специальная услуга для продавцов, недвижимость которых имеет ипотечное обременение. И это тот самый четвертый вариант.

«Если к нам обращается собственник, который хочет продать ипотечную квартиру, мы предлагаем услугу «снятие обременения», перекредитовываем собственников на время сделки. Вернув банку кредит с помощью агентства, человек может спокойно продать эту квартиру абсолютно любому покупателю – хоть в ипотеку, хоть за наличные, хоть с участием сертификатов разных социальных программ, - поясняет Сергей ЩЕПЕЛИН. – Все это происходит в несколько шагов».

 

Алгоритм продажи квартиры с обременением с помощью «Этажей»:

·  Получив и проверив сведения о вашей квартире, риэлтор размещает ее в базе данных компании и проводит работу по поиску покупателя.

·  Перед сделкой обременение нужно снять. Для этого служба безопасности тщательно проверяет квартиру, документы продавца и документацию на недвижимость.

·  Когда покупатель находится, компания «Этажи» подписывает с продавцом договор на снятие обременения и помогает вернуть долг банку.

·  После продажи квартиры продавец гасит задолженность перед «Этажами» согласно договору.

Таким образом, в процессе взаимодействуют четыре стороны: продавец квартиры, банк, покупатель и компания «Этажи». Все довольны, никто не ждет и не рискует: банк получает оплату по кредиту, покупатель - квартиру без обременения, продавец – свои деньги.

 

Плюсы услуги для продавцов: пока квартира имеет обременение, спрос на нее искусственно ограничен, и покупка возможна только за наличный расчет – продавцу приходится снижать цену, а в случае просрочки ипотечного платежа ждать, когда банк за неуплату кредита сам продаст ее – также по низкой цене. Когда обременение снято – круг покупателей гораздо шире, и это позволяет сохранить рыночную стоимость жилья и продать его быстрее.

Плюсы услуги для покупателей: если вам понравилась квартира с обременением – то для ее покупки вам понадобятся только наличные средства. Если обременение снято – вы можете приобрести ее, как угодно: в том числе, в ипотеку и по соцпрограмме.

С какими проблемами может столкнуться продавец? «Проблема может возникнуть, когда по ипотеке у собственника накопилась большая просроченная задолженность перед банком. В этом случае банк взыскивает квартиру, и не допустить продажу квартиры банком по сниженной стоимости будет сложно. Поэтому желательно не затягивать, - советует Сергей ЩЕПЕЛИН. - Если вы, как собственник, понимаете, что не готовы платить ипотеку – лучше пораньше обратиться к нам, чтобы мы смогли продать вашу квартиру раньше, чем банк выставит ее на торги».

 

Случаи из практики

Продавец выставил квартиру, находящуюся в ипотеке, на продажу самостоятельно, но через некоторое время обратился в «Этажи» с просьбой провести сделку. Оказывается, когда нашлись покупатели, продавец взял задаток, но об обременении их не предупредил. А после задатка стал просить 1 600 000 руб. аванса, чтобы погасить ипотечный кредит. Покупатели к этому готовы не были и отказались. Продажа квартиры могла сорваться. Ситуация осложнялась еще и тем, что клиент обратился в «Этажи» буквально за день до платежного периода (дня, в течение которого можно погасить ипотеку), а следующая возможность рассчитаться по ипотеке представилась бы только через месяц. В итоге, рассмотрение было произведено в кратчайшие сроки, обременение с нашей помощью снято через день, в платежный период успели. Продажа состоялась.

 

Второй случай: клиент допустил несколько просрочек по кредиту, банк собирался выставить его квартиру на торги по цене гораздо ниже рыночной. Получалось, что человек не только терял жилье, но оставался еще и должен банку: если продать квартиру по цене банка, денег на оплату кредита не хватит. Параллельно клиент выставил квартиру на продажу в «Этажи». Покупатель был найден очень быстро: до того срока, который давал банк до торгов. Квартиру удалось продать по рыночной цене. Клиент рассчитался по кредиту, процентам и пеням.

 

«Услуга действует по всем городам Западной Сибири. Делается все быстро, без проволочек и лишних справок. Если найден покупатель квартиры – после штатных проверок службой безопасности и юридическим отделом компании, «Этажи» могут организовать снятие обременения в течение одного дня. И через 5-7 дней уже можно оформлять сделку купли-продажи, - уточняет Ильдар ХУСАИНОВ, директор компании «Этажи». – Все процессы у нас отлажены: процедура от оформления займа до подачи документов в Росреестр занимает минимум времени. Фактически клиент не почувствует разницы – с нашей помощью продать квартиру с обременением можно так же быстро, как и без него».

Услуга по снятию обременения в «Этажах» платная, но для собственников, которые заключили с компанией договор по программе «Все включено!», действует скидка.

«Продавец – один из наших основных клиентов, - отмечает Ильдар ХУСАИНОВ. – У нас есть много специальных программ для тех, кто продает недвижимость: в том числе, удобная форма расчетов и сотрудничество с банками по депозитам. Мы знаем, где при покупке берутся наименьшие проценты при снятии денежных средств: скажем, некоторые банки берут 8 тыс. рублей, а мы порекомендуем банк, где можно снять деньги практически бесплатно. Вообще, при продаже недвижимости есть много таких нюансов, о которых знают только профессионалы.

В последние два-три года мы особое внимание уделяем продавцам – создаем для них дополнительные удобные услуги. Думаю, клиенты, которые к нам обратятся, почувствуют это на себе: с нашей помощью они реально экономят. С нами сделка проходит безопасно. А в некоторых случаях – таких, как со снятием обременения – предоставляется эксклюзивная услуга, которая помогает по-другому посмотреть на недвижимость и ипотеку в целом».

Еще один финансовый инструмент, предоставляемый компанией «Этажи» - рефинансирование. «Многие взяли ипотечный кредит под 16% годовых. Представим, что человек уже выплатил более половины кредита. Он приходит в банк с предложением по снижению ставки, а ему говорят: «Снизить не можем». Здесь наша компания тоже может помочь», - говорит Ильдар ХУСАИНОВ.

Механизм тот же: клиенту выделяются средства, которыми он гасит свой первый кредит в одном банке. В другом банке он открывает кредит под разумный современный процент с меньшей ставкой и выгодным первоначальным взносом (если вы брали первый кредит 6-8 лет назад – взнос был, например, 20%, сейчас выплатив половину, вы можете заплатить взнос 50%, при этом процентная ставка нового кредита для вас понизится).

«Все это может дать результат – снижение процентной ставки по новому кредиту до 3%. К примеру, если вам осталось выплачивать 1,5 миллиона руб. – вы будет экономить по 45 тысяч руб. ежегодно, это 4-5 тысяч каждый месяц, – резюмирует Ильдар ХУСАИНОВ. – То есть за 10 лет получите полмиллиона реальной экономии! В итоге наши клиенты значительно меньше платят по ипотеке».

Что использование таких финансовых инструментов означает для рынка в целом? По словам специалистов, квартир с обременением сейчас в продаже до 5-7% от общего количества. И эти 5-7% продавцов мучительно ищут выход, не зная о существовании подобных возможностей.

«По-хорошему, банк при оформлении ипотечного кредита должен был бы давать параллельно и право на потребительский кредит – например, краткосрочный двухмесячный, - рассуждает Ильдар ХУСАИНОВ. – Но нормы Центробанка РФ это делать не позволяют… Кто-то должен восполнить этот пробел. Компания «Этажи» предлагает свое комплексное решение. Для России услуга по предоставлению такого финансового инструмента пока уникальна. И мы будем ее масштабировать – распространять и на другие регионы. Снять обременение вам помогут в любом городе страны, где есть наши офисы.

По сути, с помощью этих услуг в оборот можно вовлекать абсолютно все виды квартир. Это способствует развитию ипотеки: люди активнее берут кредиты, поскольку знают, что ипотека не помешает при необходимости продаже квартиры. Таким образом, увеличивается скорость обращения объектов. А повышение ликвидности продукта – это всегда хорошо. Уверен, что через несколько лет 80-90% квартир будут приобретаться именно с использованием ипотеки.

Ипотечное кредитование в России бурно развивается всего десятилетие. При этом мы знаем, что по статистике квартиры люди меняют, в среднем, через семь лет. То есть сейчас как раз начинают продаваться квартиры, купленные в конце 90-х – начале 2000-х годов. Совсем скоро на рынок выйдут квартиры, приобретенные в 2007-2008 годах, когда цены на недвижимость были слишком высокими. Тогда услуги по снятию обременения и рефинансированию окажутся сверхвостребованными.

Хочу сказать, мы и дальше будем трансформировать риэлторскую услугу по принципу одного окна: когда клиент приходит в одну компанию и получает там все, что ему необходимо для покупки или продажи. Мы видим реальную потребность рынка в таких инструментах и эффект от их внедрения: люди благодарны нам за возможности. А мы готовы им помогать».

kvobzor.ru

Продать квартиру с невыплаченной ипотекой? Реально!

Допустим, несколько лет назад вы купили в ипотеку квартиру, а теперь хотите ее продать: хочется  расширения или просто решили поменять район.  Но как продать квартиру с таким долгом?

Причин, по которым человек берет квартиру, а потом в ней не живет, множество — это и семейные обстоятельства, и потеря работы, и переезд в другой город. Ждать 15, 20, а для кого-то и 30 лет, пока ипотека будет выплачена, просто нет смысла. Всю сумму, растянутую на долгие годы, надо вернуть единовременно. Вопрос — где ее найти?

В поисках денег Итак, представим, что у вас есть квартира за 3 млн, 2 из которых взяты в ипотеку. Есть четыре варианта решения проблемы.

  • Вариант № 1. Покупатель готов оплатить покупку наличными и передает вам 2 миллиона в качестве задатка, эти деньги можно внести в банк в счет погашения кредита.
  • Вариант № 2. Покупатель обслуживается и получает ипотеку на покупку вашей квартиры в том же банке, где у вас оформлен кредит. Тогда ваш долг может быть переведен на него. Подобную услугу предоставляют не все банки, буквально единицы.
  • Вариант № 3. Продавец готов взять потребительский кредит для досрочного погашения ипотеки. Здесь главный минус — слишком большие процентные ставки и обширный пакет справок и документов, которые необходимо собрать. Кроме того, выдача такого кредита маловероятна, ведь у заемщика уже есть кредит текущий.
  • Вариант № 4. «Чаще мы наблюдаем иную ситуацию, — комментирует Андрей Чирков, директор филиала федеральной риэлторской компании «Этажи» в Омске. — Покупатель не готов вносить большой залог наличными, и берет ипотеку не в том банке, где у собственника оформлен кредит. Мы предлагаем услугу «снятие обременения». Вернув банку кредит с помощью агентства, человек может спокойно продать эту квартиру абсолютно любому покупателю — хоть в ипотеку, хоть за наличные, хоть с участием сертификатов разных социальных программ».
Алгоритм продажи квартиры с обременением с помощью «Этажей» Для начала риэлтор проверит документы на вашу квартиру и, если все в порядке, разместит данные о ней на сайте компании omsk.etagi.com. Сразу после этого начинается работа по поиску покупателя. Когда он будет найден — с вами подпишут договор на снятие обременения и помогут вернуть долг банку. После продажи необходимо будет погасит задолженность перед «Этажами» согласно договору.

Рефинансирование — в помощь! «Многие имеют ипотечный кредит под 16% годовых. Представим, что человек уже выплатил более половины кредита. Он приходит в банк с предложением по снижению ставки, а ему говорят: «Снизить не можем». Здесь наша компания тоже может помочь», — говорит Ильдар Хусинов, директор холдинга «Этажи».

Механизм тот же: клиенту выделяются средства, которыми он гасит свой первый кредит в одном банке. В другом он открывает кредит под разумный современный процент с меньшей ставкой и выгодным первоначальным взносом.

«Для России услуга по предоставлению подобных финансовых инструментов пока уникальна. Однако сегодня в России 5–7% квартир продаются с обременением, в скором времени будет еще больше. А потому мы планируем распространять услугу и на другие регионы. Снять обременение вам помогут в любом городе страны, где есть наши офисы», — заключает Андрей Чирков.

Случай из практики Продавец выставил квартиру, находящуюся в ипотеке, на продажу самостоятельно, но через некоторое время обратился в «Этажи» с просьбой провести сделку. Оказывается, когда нашлись покупатели, продавец взял задаток, но об обременении их не предупредил. А после задатка стал просить 1 600 000 аванса, чтобы погасить ипотечный кредит. Покупатели к этому готовы не были и отказались. Продажа квартиры могла сорваться. Ситуация осложнялась еще и тем, что клиент обратился в «Этажи» буквально за день до платежного периода (дня, в течение которого можно погасить ипотеку), а следующая возможность рассчитаться по ипотеке представилась бы только через месяц. В итоге, рассмотрение было произведено в кратчайшие сроки, обременение с нашей помощью снято через день, в платежный период успели. Продажа состоялась.

«Продавец — один из наших основных клиентов, — отмечает Ильдар Хусаинов. — У нас есть много специальных программ для тех, кто продает недвижимость: в том числе, удобная форма расчетов и сотрудничество с банками по депозитам. Мы знаем, где при покупке берутся наименьшие проценты при снятии денежных средств: скажем, некоторые банки берут 8 тыс. рублей, а мы порекомендуем банк, где можно снять деньги практически бесплатно».

omskrielt.com

как продать квартиру вместе с ипотекой?, 2 июля 2015 — Novostroy.su

Причинно-следственная связь

Причин для того, чтобы избавить от квартиры с ипотекой, может быть несколько. Одна из них - чисто финансовая, нет средств, чтобы погашать кредит. Теоретически в этом случае даже можно немного заработать, если квартира подорожала, или хотя бы вернуть первоначальный взнос и часть процентов. Специалисты рекомендуют не доводить ситуацию с проблемным кредитом до такой степени, что банк отберет жилплощадь. Тем более что и самому банку функции риелтора не очень-то по душе - лишние проблемы и хлопоты. Так что банк постарается побыстрее избавить от квартиры, реализовав ее по минимальной цене.

Заемщику такой вариант невыгоден — самостоятельно реализовать квартиру можно будет с большей выручкой. В идеале если квадратные метры подорожали (к примеру, за пять-шесть лет), то продажа квартиры с ипотекой может обернуться выгодным предприятием. Но в любом случае сначала решать проблему необходимо непосредственно с банком. Ведь причины, условия могут быть разные, а банк может потребовать обосновать такой поступок. Все решается в индивидуальном порядке, для этого в банке имеются специально обученные для этого люди. А если продается квартира в строящемся доме, то на сцену выходит уже четвертое заинтересованное лицо — застройщик.

«Существует два типа сделок: сделка со сменой залогодателя и последующим снятием обременения и сделка с одновременным погашением записи об ипотеке, - поясняет руководитель группы по управлению залоговым имуществом АО «КБ ДельтаКредит» Алeксандр Лапин. - Разница между ними в том, в какой момент происходит погашение кредита и отказ от залоговых прав со стороны банка». Конечно, добавляет эксперт, данные типы сделок являются достаточно общими, поскольку они носят индивидуальный характер. Существует большое количество факторов, влияющих на сделку. К ним можно отнести и валюту, в которой заемщик-продавец оформил ипотечный договор, и форму расчета (наличный или безналичный), и источник средств приобретения недвижимости (собственные средства или кредит) покупателем, и схему сделки – простую или альтернативную.

«Стоит учесть, что если продавец залоговой квартиры имеет задолженность по ипотеке и не в состоянии исполнять свои обязательства, банк самостоятельно назначает стоимость реализации квартиры и выставляет объект на продажу, - добавляет Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar. - Если же заемщик не имеет задолженности перед банком, то никаких трудностей с продажей залоговой квартиры у него не возникнет. Главное, чтобы сумма продажи квартиры перекрывала сумму задолженности по ипотеке». Хотя, по словам Александра Лапина, многие банки вообще не разрешают продавать недвижимость из-под залога. Основная причина – уменьшение кредитного портфеля и, соответственно, недополученные процентов по кредитам. «Мы не ставим перед собой цели отказать клиенту в продаже квартиры из-под залога. Хотя бы потому, что многие клиенты, продавая такие квартиры, снова берут у нас кредит и приобретают другие объекты недвижимости. Кроме того, продажа из-под залога является одним из наиболее эффективных инструментов в работе с просроченной задолженностью», - отмечает банкир.

Алгоритм действий один: случай с погашением

Итак, заемщик получил «добро» от банка, и теперь может приступить к поиску покупателя, привлекать риелторов (по своему усмотрению), определяет цену продажи. Сделка готовится как только найден покупатель. Чтобы она прошла успешно для всех сторон, продавцу необходимо до сделки обсудить все существенные условия не только с покупателем, но и с кредитной организацией, получить от нее всю необходимую информацию (схема сделки, порядок взаиморасчетов и т.д.). «Покупатели, как правило не опасаются приобретать залоговую недвижимость. Для некоторых из них покупка такой квартиры несет даже меньше рисков, чем приобретение квартиры без обременений», - резюмирует Александр Лапин.

Вначале необходимо заключить с покупателем предварительный договор купли-продажи. Затем покупатель жилья с ипотекой перечисляет на счет банка ту сумму, которую заемщик еще не успел погасить (по сути, она является задатком). Остальная часть стоимости квартиры закладывается в депозитарную ячейку (это может быть любой банк – не обязательно тот, который выдавал кредит). Вынуть из нее деньги продавец жилплощади сможет только при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи.

Как при разводе супругу сохранить за собой жилье, если оно приобреталось во время брака на его средства? Вопрос очень сложный, ведь в законодательстве однозначно прописано, что на имущество, приобретенное в браке, каждый из супругов имеет равные права.

Покупателю есть смысл себя подстраховать и не просто перечислять деньги банку, а оформить с продавцом договор задатка, в котором указать сумму и порядок расчетов.

Как только банк получает на свой счет причитающуюся ему сумму, продавцу выдается хранящаяся у кредитора закладная и справка об отсутствии кредитной задолженности. С этими документами он направляется в управление Росреестра, которое должно зарегистрировать снятие обременения. Там же регистрируется договор купли-продажи и право собственности покупателя.

Алгоритм действий два: ипотека+ипотека

Возможен также вариант, когда сам покупатель перекладывает на себя ипотечное бремя предыдущего хозяина квартиры. Тот же банк, что выдавал ипотеку прежнему владельцу, может переоформить ипотечный кредит на новичка. Однако тут следует быть готовым, что финансисты потребуют пройти стандартный процесс одобрения кредита, со справками с места работы и бухгалтерии, который, как известно, не всегда завершается одобрением. Ну и плюс ставка может быть изменена сообразно сегодняшним макроэкономическим тенденциям не в лучшую сторону.

Из-за того, что такой вариант «обмена ипотечным кредитом» занимает больше сил и времени, продавец должен быть готов продать свою квартиру по цене ниже среднерыночной, чтобы возместить дополнительные хлопоты.

Идеальный вариант

Впрочем, некоторые заемщики, желающие продать купленную в ипотеку квартиру, чтобы улучшить жилищные условия, предпочитают пойти по другому пути. Они берут в другом банке потребительский кредит, досрочно гасят ипотеку и тогда уже спокойно реализуют свою жилплощадь и приобретают новую — если хотят тоже в ипотеку. Для покупателя же покупка «обременненой квартиры» может оказаться удачным вариантом. Во-первых, приобрести ее можно дешевле, а во-вторых, поскольку банк выступает гарантом и выполнения обязательств со стороны продавца залоговой квартиры и «чистоты» сделки, покупатель «ипотечной» квартиры полностью защищен от каких-либо рисков.

www.novostroy.ru

Как продать квартиру с невыплаченной ипотекой? | Блоги

Можно ли продать квартиру, по которой не выплачена ипотека? Да, можно, такие сделки делаются (например, здесь подробно разобрана одна из моих недавних сделок по продаже квартиры, обремененной ипотекой). Давайте разберем этот вопрос более подробно.

В сделке по продаже квартиры с невыплаченной ипотекой участвуют:

- Вы (продавец)

- Покупатель

- Банк (залогодержатель)

                Ваш интерес (как правило) – это быстро и выгодно продать квартиру, погасить задолженность перед банком. Даже если Вы исправно платите по ипотечному кредиту и у Вас нет риска испортить себе кредитную историю – Вы заинтересованы в скорейшем погашении кредита, чтобы не переплачивать лишних процентов банку.

                Наиболее быстрый и эффективный способ продажи квартиры – это продажа на аукционе (подробности описаны в разделе «Продать дороже!»).  Только аукционный метод может Вам гарантировать быстрое (через три недели) получение аванса по отличной цене.

                В чем состоит интерес банка? Банк заинтересован в том, чтобы Вы исправно платили по кредиту, а если Вы больше не можете платить – чтобы Вы быстро погасили свою задолженность, не допуская, по возможности, просрочек. Банк не заинтересован в том, чтобы выкупить у Вас квартиру – банк не торгует квартирами, он торгует деньгами. Поэтому со стороны банка помощи в продаже Вашей квартиры ждать не приходится. Искать покупателя на Вашу квартиру банк точно не будет.

                (Иногда приходится сталкиваться с непониманием интересов и ролей в сделке. Например, одна моя клиентка, которой срочно требовалось продать квартиру с невыплаченной ипотекой, почему-то была уверена, что банк перестанет требовать от неё выплаты процентов как только она выставит квартиру на продажу. Разумеется, эти иллюзии улетучились после первого же разговора с сотрудниками банка. Банку нужно, чтобы Вы исправно платили по своему кредиту, остальные события в Вашей жизни – например, Ваше намерение продать квартиру – его волнуют значительно меньше.)

                И, наконец, самая главная трудность при продаже квартиры с невыплаченной ипотекой – это найти подходящего покупателя. По сравнению с остальными квартирами на рынке покупка квартиры с невыплаченной ипотекой несет в себе дополнительные риски – как с точки зрения безопасности для покупателя (он гасит чужую задолженность и пытается купить квартиру с обременением), так и с точки зрения сроков покупки (сделки занимают больше времени). Кроме того, на рынке большую часть покупателей составляют ипотечники, а в случае продажи квартиры с невыплаченной ипотекой покупатель, как правило, может взять ипотечный кредит только в том же банке, где брал и продавец. В результате число потенциальных покупателей Вашей квартиры уменьшается.

                Таким образом, план действий по продаже квартиры с невыплаченной ипотекой состоит в следующем:

  1. Переговоры с банком, уточнение процедуры проведения расчетов, погашения задолженности, снятия обременения с квартиры и т.п.
  2. Организация аукциона по продаже квартиры, получение наилучшего предложения по цене и подбор подходящего покупателя.
  3. Принятие аванса от покупателя. Организация наиболее удобной для сторон процедуры расчетов (с учетом результатов работы по п.1)
  4. Проведение сделки

Преимущества работы со мной при продаже квартиры с невыплаченной ипотекой состоят в следующем:

  • Я профессионально проведу переговоры с банком и выясню детали проведения расчетов, чтобы дать адекватную информацию потенциальному покупателю
  • Я организую продажу квартиры с аукциона таким образом, чтобы Вашу квартиру увидело наибольшее возможное число потенциальных покупателей в минимальные сроки, чтобы Вы могли получить наилучшее предложение (по цене и по остальным параметрам) на Вашу квартиру
  • Поскольку у нас не будет недостатка в потенциальных покупателях – переговоры о процедуре проведения расчетов будут идти намного легче. Если потенциальный покупатель не идет на наши условия – мы начинаем переговоры со следующим в списке
  • Я предложу потенциальному покупателю наиболее удобную и безосную для него форму проведения расчетов, чтобы он мог смело выходить на сделку
  • При проведении сделки я буду отстаивать Ваши интересы и обеспечу защиту Ваших активов.
Источник: http://yufryakov.ru/sellmort/ Размещено 16 декабря 2015 Просмотров: 713

address.com.kz


Смотрите также