Как продать квартиру в ипотеке особенности процедуры и документы


Как продать квартиру в ипотеке

Как продать квартиру в ипотеке? Сейчас многие владельцы ипотечных квартир все чаще и чаще сталкиваются с вопросом о продаже квартиры и освобождения от договорных обязательств перед банком, в связи с разными сложившимися ситуациями в жизни.

Многие, наверное, даже не знают, а можно ли совершить такую сделку, если квартира все еще является залогом?

Да, возможно сама процедура проведения такого рода сделок не совсем легкая и понятная, но и каких либо трудностей при правильной подготовке не должно возникнуть. Полное изучение вопроса поможет Вам в решении по ипотечному вопросу.

Что нужно знать

Любые операции с недвижимостью по ипотеке должны совершаться с одобрения и согласия банковского учреждения.

Особенностью такой операции на начальном этапе является получение разрешительного документа от банка на совершение подобной сделки.

Следующим этапом, необходимо будет определить точную сумму задолженности, которую еще остается погасить по договору ипотеки. Параллельным этапом следует уже начинать искать покупателя, для заключения предварительного предпродажного соглашения. Такого рода документы необходимо проводить через нотариуса.

Дальнейшая процедура будет рассчитана на проведение операции по перечислению остаточной суммы банку для полного расчета, ну и получением соответствующих документов от банковского учреждения о законности выполненной операции и погашении ипотеки.

Обратите внимание: банк не имеет законных оснований, чтобы дать отказ для продажи недвижимости.

Так как причина несвоевременного погашения невыгодна банку.

Поэтому банк будет заинтересован в рассмотрении вариантов погашения долга при изменении собственника недвижимости.

Ограничением же могут стать случаи, когда новый собственник будет брать на себя кредитные обязательства предыдущего заемщика.

Такая передача и продажа станет затруднительной и длительной. Ведь кредитная организация начнет тщательно изучать вопрос платежеспособности нового покупателя-заемщика.

Как действовать

Существуют три варианта продажи для недвижимости по ипотеке:

  1. Покупка квартиры за наличный расчет. В этом случае обе стороны заключают нотариальное соглашение с указанием стоимости, которую новый покупатель должен погасить банку.

    Эта сумма будет являться авансом. С этим документом гасится ипотечный заем перед банком. Новый покупатель получает документы об отсутствии задолженностей у второй стороны.Далее составляется договор купли — продажи и продавец получает оставшуюся часть денег. Новый собственник вносится в государственный реестр, и на основании этого документа будут сняты ограничения с недвижимости для совершения дальнейших операций. Для оформления уже потребуются оригиналы паспорта, договора купли — продажи и копии всех остальных бумаг, связанных со сделкой.

  2. Банковский расчет. Все финансовые операции происходят в банковском учреждении, где совершался договор кредитования.

    Покупатель открывает два счета. Первый счет будет создан для погашения задолженности перед банком, а второй, чтобы перевести остаток денег от сделки для передачи продавцу.Далее оформляется документ от организации об отсутствии претензий по договору ипотеки. На основании этого документа осуществляется сделка купли — продажи и снятие ограничений на дальнейшие операции с недвижимостью. После всех документальных этапов и совершения сделки продавец получает остаток суммы в банке со второго счета.

  3. Переоформление ипотеки. Погашение ипотеки и передача права собственности переходит на нового собственника.

    В этом случае обе стороны в банке подписывают особую форму кредитного договора для совершения покупки недвижимости.После одобрения нового кандидата на платежеспособность и другие факторы происходит дальнейшее переоформление ипотеки.

    Затем происходит уже передача прав собственности согласно новому договору. Остаток суммы новый владелец гасит продавцу либо за счет личных средств, либо других банковских операций.

Риски при совершении сделки

Единственный риск можно отнести лишь к продавцу квартиры.

Финансовое или банковское учреждение может наложить на действующего собственника штраф, и поставить под запрет дальнейшую продажу, выставив на торги или аукцион квартиру.

В этом случае право собственности переходит банковскому учреждению и должник уже не сможет указывать, кому и за сколько он хочет осуществить продажу квартиры.

В остальном же вся система по переводу денежных средств между всеми сторонами, и дальнейшее оформление документов на получение права собственности, полностью прозрачна при оформлении официальных бумаг нотариально заверенных. Все современные организации всегда рассмотрят ваши варианты и предложат свои для более гибкого решения вопроса.

В заключение несколько полезных советов от экспертов:

  • не пытайтесь просрочить платежи, иначе дальнейшая продажа по ипотеке не сыграет вам на руку;
  • не соглашайтесь на варианты оформления покупки без официально оформленных документов;
  • проконсультируйтесь у независимого юриста, если вы считаете, что в ваших операциях есть какие-то подводные камни.

Смотрите видео, в котором специалист подробно разъясняет, как продать квартиру в ипотеке:

finansist.guru

Продажа квартиры в ипотеке: процедура и необходимые документы

В настоящее время процент квартир, находящихся в ипотеке, достаточно велик. И не всегда заемщик правильно оценивает свои возможности. Поэтому не лишней будет информация о потенциальной возможности продажи квартиры, обремененной долгосрочным жилищным кредитом.  Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-51-68. Это быстро и бесплатно!

Любые операции в данной сфере регулируются «Об ипотеке» № 102-ФЗ (редакция 06.05.14). В данной статье содержится исчерпывающий ответ на вопрос, волнующий многих собственников ипотечного жилья: «Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке?».

Можно выделить три основных причины, по которым происходят данные типы сделок:

  1. покупка иного жилья;
  2. снижение доходов;
  3. желание заработать.

Во-первых, по истечении определенного срока заемщик может захотеть приобрести другую квартиру. Чаще всего, возникает необходимость в большем количестве квадратных метров по тем или иным причинам. Это может быть пополнение в семье или желание выделить отдельную зону в жилье под рабочее место.

Такая ситуация приводит к необходимости продажи ипотечного жилья для последующего приобретения более просторной квартиры. Коммерческие банки идут навстречу и выдают вторую ипотеку, если доходы должников позволяют выплачивать сразу два кредита.

Во-вторых, заемщик может столкнуться с проблемой сниженного дохода – потерей трудоспособности, увольнения, проблемами со вложенными средствами и т.д. При таких обстоятельствах ипотеку невозможно выплатить и единственным выходом становится продажа квартиры, обремененной долгосрочной ипотекой.

Но если потеря дохода является временной и через определенный срок должник восстановит свое финансовое положение, то возможна реструктуризация ипотеки. В некоторых случаях банк соглашается на отсрочку выплаты процентов и основной суммы долга или их снижение на конкретный период (обычно – не более полутора лет).

В-третьих, возможны ситуации, когда заемщик имеет реальную возможность заработать на продаже квартиры, находящейся в ипотеке. Например, если стоимость жилья резко выросла. Тогда затраты, связанные с переоформлением, будут перекрыты доходом от реализации ипотечного жилья.

Иногда квартира приобретается на ранних сроках застройки именно с целью последующей перепродажи, так как по завершения проекта жилье вырастает по стоимости.

Весь перечень документов делится на обязательные и дополнительные (по требованию покупателя). К обязательным относят:

  • паспорта собственников квартиры;
  • свидетельство государственной регистрации права собственности;
  • документы, подтверждающие право владельцев на квартиру;
  • договор купли-продажи;
  • выписка из домовой книги с указанием всех прописанных в квартире жильцов.

Данные документы, за исключением паспортов, можно получить в Регистрационной палате. Также при наличии детей необходим документ из органов опеки, в случае с мужем/женой – нотариально заверенное согласие супруга на продажу собственности.

Дополнительный список документов, которые покупатель может потребовать у продавца: 

Справку можно получить в управляющей компании, остальные документы – в многофункциональном центре (МФЦ).

Основным положением, которые должны знать все заинтересованные лица, является невозможность осуществления сделки без вмешательства банка. Только после согласия коммерческой организации права на жилье могут быть переданы другому лицу.

Существует определенный алгоритм. Сначала необходимо получить у банка разрешение на реализацию недвижимости, обремененной ипотекой.

В данном случае кредитор понимает, что он недополучит прибыль в виде потерянных процентов, но в любом случае это выгоднее, чем лишиться всех платежей по ипотеке. В такой ситуации банк идет на уступки и права на квартиру переуступаются после погашения основного долга.

Таким образом, бремя ипотеки не ложится на нового собственника. Но держатель ипотеки, помимо базовой суммы, должен уплатить достаточную большую величину штрафов за продажу, если иное не оговорено в контракте.

Также возможен вариант продолжения выплаты ипотеки и после купли-продажи. Здесь необходима договоренность о том, кто будет осуществлять платежи. Чаще бремя остается на основном должнике, но может быть и перерегистрация долгосрочного кредита.

Тогда новый собственник становится плательщиком. Данная процедура более сложна и дольше оформляется. Но в таком случае коммерческий банк не налагает санкции на жилье, ипотека продолжается в соответствии с начальными условиями.

Выделяют три основных способа продажи обремененного жилья:

  1. самостоятельная продажа;
  2. продажа долгосрочного кредита;
  3. погашение задолженности покупателем.

Самостоятельная продажа квартиры в ипотеке понимается как наиболее сложный процесс. Сначала продавец выясняет у кредитной организации точную сумму задолженности и получает согласие банка. Далее ищет покупателя и заключает с ним предварительное соглашение, заверенное нотариусом.

После этого покупатель погашает задолженность по ипотеке, что приводит к снятию бремени с текущего собственники квартиры. Это прописывается в закладной. После чего регистрируется право перехода собственности на жилье и заключается договор купли-продажи.

Продажа долгосрочного кредита подразумевает иной предмет продажи. В данной ситуации продавец реализует непосредственно ипотеку, но не квартиру. Согласие банка здесь также обязательно, так как коммерческая организация должна одобрить нового кредитополучателя.

После этого создается соглашение о переводе долга на новое лицо – покупателя, который соглашается на погашения долга и принимает права на квартиру. При таком раскладе недвижимость остается в залоге у кредитной организации.

Погашение задолженности покупателем. Этот способ не регламентируется законодательством и банк не имеет к нему отношения. Его суть сводится к поиску покупателя, готового погасить задолженность продавца перед заключением сделки. Такая ситуация несет большие риски для покупателя. Чтобы их нивелировать, он должен попросить расписку у продавца.

Отдельно стоят ситуации, когда возникает необходимость продать ипотечную квартиру, которая еще не достроена. При первичном обращении в банк, там, скорее всего, откажут в свершении операции, ссылаясь на то, что жилье сначала должно быть достроено.

Российское законодательство, в свою очередь, разрешает сделки подобного рода. Нормативно они называются «переуступка прав требования». Таким образом, кредитная организация обязана дать согласие на продажу недостроенной ипотечной квартиры, если иное не прописано в договоре.

Также достаточно сложно полностью провести сделку без дополнительной помощи. Если вы не знаете, как продать квартиру, находящуюся в ипотеке, самостоятельно, то лучше обратиться к квалифицированному юристу, который осуществит документальное сопровождение сделки. Особенно это касается ситуаций, когда покупатель занимается погашением ипотеки до покупки жилья.

Процесс продажи ипотечной квартиры несколько более сложный и долгий по сравнению с обычной реализацией. Но иногда не остается выбора.

В таком случае стоит помнить, что первым делом необходимо получить разрешение у банка, далее снять обременение с недвижимости и, наконец, продать квартиру потенциальному покупателю, поиск которого лучше начать на стадии получения согласия коммерческой организации.

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке — 3 основных способа:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже: | Оставить отзыв

pronovostroyku.ru

Как продать квартиру, если она в ипотеке ?|Особенности продажи

24 Октябрь 2013       Дмитрий      Главная страница » Недвижимость      Просмотров:   351

Вопрос продажи ипотечного жилья особенно актуален в периоды нестабильной экономической ситуации в стране. Ипотечные кредиты берутся на длительные периоды, поэтому трудно предсказать, кому потребуются знания о том, как продать квартиру, если она в ипотеке, а кому нет.

В жизни случается многое: бывает и так, что заемщик больше не в силах оплачивать кредитные обязательства, а случаются и перемены к лучшему – новое место работы, переезд в другой город и пр.

Кредитные организации утверждают, что продажа ипотечного жилья не вызывает каких-либо запредельных сложностей. Всего-навсего требуется собрать кучу документов и все – вы можете продать ипотечные квадратные метры.

Однако следует помнить, что при их продаже деньги поступают на счет банка, который выдавал ипотеку. После вычета из поступивших средств суммы задолженности по ипотечному кредиту, заемщик может снять остатки. Как правило, на это потребуется около 5 рабочих дней.

Особенности процедуры продажи ипотечного жилья

Продажа ипотечного жилья возможна, но затруднена тем, что банк общается с заемщиком лично и в индивидуальном порядке. Разрешая продать ипотечную жилплощадь, кредитор рискует, ведь заемщик может получить средства и скрыться ними.

Поэтому разрешение на продажу квартиры, если она в ипотеке, выдается только после разговора заемщика со старшим сотрудником банка и подтверждения службы безопасности.

Однако прежде чем принимать решение о продаже ипотечной квартиры, уточните сумму задолженности. Не факт, что остаток средств после выплаты задолженности кредитору позволит купить какие-то квадратные метры.

Сделка пройдет гораздо быстрее, если вы сначала найдете покупателя, а потом вместе с ним придете в банк. Обычно проблем в дальнейшем ходе процедуры продажи не возникает.

Однако они могут быть в том случае, если средств от продажи ипотечной квартиры недостаточно для погашения кредита. В этом случае банк может потребовать от заемщика сначала погасить остаток по ипотеке, а только потом даст согласие на продажу ипотечной недвижимости.

Как найти покупателя ?

Поиск реального покупателя – непосредственно задача заемщика. Причем он волен назначать любую цену на находящиеся в залоге у банка квадратные метры.

Проблемы ждут продавца именно на этапе поиска покупателя. Ведь ипотечное жилье покупают неохотно, с большой настороженностью. Хотя технически причин для этого нет: при покупке деньги закладываются изначально в две депозитных ячейки – одна для продавца, а вторая – для банка.

Но фактически на покупателя регистрируется недвижимость с обременением, которое снимается лишь спустя некоторое время. Впрочем, и эти проблемы разрешимы.

Существуют две схемы регистрации заложенной недвижимости:

Схема первая – через 14 дней. Покупатель сдает документы на регистрацию. Через неделю получает их с пометкой об обременении. В этот момент банк получает деньги за проданную квартиру.

Покупатель повторно сдает документы на регистрацию и прилагает к ним справку о том, что обременение снято. Через неделю получает свидетельство о праве собственности на жилье без обременения.

Схема вторая – банковский перевод. В этом случае рискует покупатель, который переводит деньги на счет кредитора, погашая чужой долг и все еще оставаясь без недвижимости. И только потом он получает свидетельство о праве собственности на квартиру без обременения.

Опытные риэлторы предлагают еще пару вариантов схем продажи ипотечного жилья с меньшими рисками и для покупателя, и для продавца, и для банка. Например, продавец ипотечной квартиры может одновременно ее продать и купить жилье меньшей площади или в другом городе.

Благодаря этому и бывший собственник остается с жилплощадью, и новые лишены проблем приобретения заложенного имущества. Другой вариант – агентство гасит задолженность перед банком, получая взамен документ о снятии обременении с жилплощади.

Продавцу предлагается меньшая жилплощадь или жилье в области, другом городе и т. д. А агенты одновременно подыскивают покупателей на бывшую в залоге квартиру.

Советуем почитать

    

znau.biz

Продажа ипотечной квартиры - условия и порядок сделок

Те, кто задумал реализовать квартиру оформленную в ипотеку, должны знать, что процесс будет не самым простым, однако успешно завершить сделку вполне реально, если знать все нюансы.

Можно разделить возможные варианты таких сделок по способу их проведения на три вида. Каждый из которых имеет свои особенности:

  • Реализация жилой площади при помощи банковских услуг.
  • Реализация квартиры через наличный расчет.
  • Продажа ипотечного жилища, если покупатель сам является держателем ипотеки.

Чаще всего для успешного заключения сделки нужны несколько представителей:

  1. Представитель банка, который является залогодержателем. То есть сотрудник организации, которая выдала кредитные средства под покупку квартиры.
  2. Непосредственно сам владелец жилого помещения.
  3. Представитель стороны покупателя.

Продажа ипотечной квартиры при помощи банковских услуг

Часто в ипотечных договорах обозначается пункт, который гласит о том, что владелец не имеет возможности и права дарить или же продавать квартиру, которая находиться в ипотечном кредите без представителя банка держателя залога.

Важно придерживаться определенного алгоритма действий. В первую очередь стоит сообщить в банк про решение о реализации жилища. Если проигнорировать данную часть, то на успех сделки рассчитывать не стоит.

Оглашаются причины, из-за которых держатель ипотеки решил досрочно закрыть долг. Какой бы не была ситуация, будь то переезд, финансовое затруднительное состояние, представители банка часто с нежеланием идут на встречу клиенту. Причина проста — ни одна кредитная компания не пожелает добровольно распрощаться с теми процентами, которые она могла бы получать в течении долгих лет. Ведь это один из способов повышения дохода для компании. При адекватных причинах на просьбу о продаже банк не будет иметь выбора и вынужден согласиться на сделку.

При таком варианте банковская компания самостоятельно занимается подбором кандидатов на покупку. Далее следует процесс создания предварительного соглашения. Необходимые бумаги так же подготавливает сотрудник банка. Обе стороны должны заверить все бумаги нотариально, а так же собственноручно подписать. Банк со своей стороны предоставляет покупателю и продавцу для их сделки банковские депозитные ячейки. Расчет между участниками производится в двух частях. Первая — задаток. Он идентичен размеру ипотечного долга. Вторая — остаток стоимости.

Обязательным условием является нотариальное подтверждение передачи суммы задатка. Это необходимо для того, что б обезопасить всех участников от возможного мошенничества и потери средств. В данном договоре необходимо указывать и то, что покупатель будет иметь полное право пользования жилой площадью после снятия с неё обременения. Это можно сделать в Регистрационной палате.

После перечисления денег на депозитные ячейки заключается договор между покупателем и продавцом, результат регистрируется соответствующем органе (УФРС). После этого сделка считается успешной, продавец может получить свои средства, покупатель в полной мере пользоваться приобретением.

Продажа квартиры через наличный расчет

Тут принцип очень схож с предыдущим. Есть один небольшой нюанс — покупателя на свою жилплощадь продавец вправе выбрать самостоятельно. На первом этапе необходимо так же поставить в известность банковскую организацию, давшую ипотеку, указать причины продажи квартиры.

Передача денежных средств в виде задатка должна быть обязательно заверена с участием нотариуса. В таком случае гарантируется безопасность сделки и сохранность денег. В этом договоре обязательно указывается и то, что сразу после снятия обременения между продавцом и покупателем будет заключена сделка по купле-продаже. Покупатель должен быть так же ознакомлен и быть согласен с тем, что денежные средства придётся передавать до заключения сделки по покупке.

Так же в данном нотариально заверенном договоре необходимо указывать точную сумму, которая была передана покупателем, а так же порядок ведения расчетов по сделке.

Порядок расчетов имеет некоторые нюансы — общая сумма разделяется на две части. Первая — это задаток. Он равен оставшейся стоимости по ипотеке. Вторая часть — сумма денежных средств, которые получает непосредственно сам продавец.

Важная особенность: доступ к каждому из счетов до того, как сделка по покупке будет оформлена, имеет только покупатель. После продажи доступ к ячейкам у покупателя закрывается. А банк и продавец с этого момента вправе получить каждый свою часть оплаты за недвижимость.

В нотариально заверенном договоре по передаче задатка так же указываются точные данные о сроках по продаже квартиры и снятии обременения банком.

После заключения договора у нотариуса участникам необходимо обратиться в банковскую компанию для того, что в снять задолженность по средствам её погашения. Когда долг закрыт полностью продавец должен обратиться в регистрационную палату с письменным заявлением о снятии обременения. Для того, что б успешно завершить данный этап, лицу, который желает снять обременение, необходимо иметь следующий перечень документации:

  • Паспорта всех собственников реализуемого жилого помещения.
  • Свидетельство, в котором указанно право собственности на жилище.
  • Если свидетельство отсутствует, то необходимо предоставить договор о купле-продаже на данное жилое помещение.
  • Закладная на квартиру.
  • Документ, который удостоверяет факт закрытия задолженности.

Снятие обременения проводится двумя способами:

  1. На обратной стороне свидетельства после проведения регистрирования об окончании ипотечной задолженности ставится штамп. Он является подтверждением того, что обременение снято.
  2. Если же свидетельства нет, то выдается специальная выписка из ЕГРП. Она будет подтверждать тот факт, что обременение с данного жилого помещения снято.

Далее можно начинать заниматься оформлением сделки о купле-продаже. Обязательным есть условие регистрирования сделки в Регистрационной палате. После успешного завершения дела покупатель может в полной мере пользоваться приобретением.

Продажа ипотечной квартиры, если покупатель сам является держателем ипотеки

Иногда встречается и такая ситуация, когда покупатель не располагает должной суммой для приобретения. Помимо личных денежных средств участник решил воспользоваться кредитной суммой. Одно из основных условий — денежная сумма, которая есть в распоряжении покупателя без учета кредита, должна погашать долга по ипотеке реализатора. Если такая часть не нарушена, то вероятнее всего банк даст добро на сделку.

В любом случае необходимо предупредить банковскую организацию о желании реализовать жилое помещение в такой способ. Если представители банка не видят никаких препятствий для заключения сделки, то можно приступать к следующим действиям:

  • У нотариуса подписать договор по задатку, который равен задолженности продавца перед банком по ипотеке. Обязательно обозначается полное название банковской организации, которая участвует в сделке.
  • Далее следует оплата непосредственно суммы долга. Представители банка после этого обязаны выдать два документа: справка о полном покрытии долга продавца, закладная на квартиру.
  • После этого представитель банковской компании и продавец идут вместе в Регистрационную палату со всеми необходимыми документами, где снимается обременение с жилого помещения. Тут так же может быть два варианта: или это печать на обратной части регистрационного свидетельства, или же это отдельная выписка из ЕГРП, где указан факт снятия обременения.
  • На данном этапе следует заняться подготовкой бумаг для банка покупателя. Тут могут понадобиться следующие справки и выписки: о снятии обременения с жилой площади, документы о том, что нет долга перед коммунальными организациями, выписка из домовой книги, в которой должен указываться факт отсутствия прописанных или зарегистрированных лиц.

Важно не забыть выписать себя и всех, кто так же был прописан, с квартиры, которая планируется к реализации. Процесс не сложный, достаточно в паспортном столе каждому из ранее зарегистрированных подписать заявления о снятии с регистрации. Через некоторое время можно получит в этой же организации свой паспорт с изменением данных о прописке, а так же документ, подтверждающий выписку. Когда все прописанные ранее уже сняты с регистрации, можно получить на руки выписку из домовой книги, где будет указанно, что на жилой площади по данному адресу никто не прописан. Если есть несовершеннолетние граждане, то такая процедура будет иметь некоторые особенности.

Так же нельзя забывать и про оценку жилища. Лучше воспользоваться проверенными компаниями, которые быстро выполнят и правильно оформят оценку. Для удобства можно получить список компаний по оценке как в банке, так и выбрать самостоятельно. В среднем стоимость данной процедуры начинается от 3500 руб. И делается в течении всего трёх дней. Сервисы по оценке могут предлагать бесплатные услуги по консультациям, которые можно получить как онлайн или в телефонном режиме, так и при личной встрече. Стоимость такой процедуры может зависеть от множества факторов, а значит и цена не является полностью фиксированной.

vse-o-kreditach.ru

Можно ли покупать ипотечную квартиру и как это сделать правильно?

Продажа ипотечной квартиры – не редкость. Покупатели часто ищут именно этот вариант приобретения жилья из-за его более приемлемой стоимости.Сегодня я расскажу о преимуществах и недостатках такого рода сделок, стоит ли покупать ипотечную квартиру и как это сделать наименее рискованным способом.  

 

 

○ Преимущества и недостатки.

Прежде, чем начинать поиски недвижимости, которая находится в залоге, следует взвесить все плюсы и минусы такого приобретения и решить, стоит ли покупать ипотечную квартиру или лучше переплатить и купить жилье без обременения.Преимущества сделки:

  • Привлекательная цена.
  • Безопасность – ипотечная недвижимость проверяется специалистами банка.
  • Организация расчетов и юридическая помощь со стороны банка – финансовые учреждения заинтересованы в таких сделках, поэтому контролируют их на предмет законности.

Недостатки:

  • Сам факт наличия обременения.
  • Зависимость от кредитора – сделка в идеале должна происходить под контролем банка.
  • Отказ банка в переводе долга, если покупатель захочет также оформить ипотеку.
  • Длительность процедуры.
  • Сложность в оформлении, связанная с необходимостью сначала погасить долг и снять обременение перед продажей – только потом можно продать квартиру.
  • Специфические риски, возникающие в основном, когда сделку не контролирует банк.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Особенности процедуры.

Существует несколько способов купить ипотечную квартиру. Зависят они от таких факторов:

  • Участвует ли банк в сделке.
  • Берет ли покупатель кредит или покупает квартиру по полной стоимости.
  • Квартира покупается на вторичном рынке или по ДДУ.

Рассмотрим основные способы покупки квартиры.

✔ Продажа банком ипотечной квартиры.

Обычно заемщики сами обращаются к банку с просьбой выставить их квартиру на продажу. Такое решение возвращения займа выгодно банкам, поэтому они идут навстречу должникам. Посмотреть, какие предложения существуют на рынке можно в интернете по запросу «Витрины залогового имущества».Процедура покупки такой квартиры следующая:

  • Покупатель подает заявку на приобретение понравившегося жилья.
  • Банк сводит покупателя и продавца.
  • У банка покупатель арендует две ячейки: в одну вносит средства на погашение долга перед банком, во вторую – деньги для заемщика, которые он уже выплатил банку.
  • Банк выдает справку о погашении кредита.
  • С квартиры снимается обременение.
  • Заключается договор купли-продажи.
  • Право собственности покупателя на квартиру регистрируется в Росреестре.
  • Продавец получает доступ к своей ячейке в банке.

Преимущества этого способа для покупателя – сопровождение специалистом банка и отсутствие у продавца доступа к деньгам до исполнения обязательства по передаче права собственности на квартиру.

✔ Продажа заемщиком.

Процедура происходит следующим образом:

  • Между продавцом и покупателем составляется предварительный договор.
  • Покупатель передает продавцу задаток на погашение долга (положение о задатке оформляется отдельным договором или прописывается в предварительном соглашении о сделке, а передача денег происходит на основании расписки).
  • Заемщик-продавец отдает долг банку.
  • В Росреестре снимается обременение с недвижимости.
  • Заключается договор купли-продажи.
  • Право собственности переходит к покупателю на основании регистрации в Росреестре, а продавцу достается остальная часть денег за квартиру.

Этот способ менее предпочтителен, так как сделка происходит без контроля банка. Кроме того, существует определенный риск – после снятия обременения с квартиры за деньги покупателя, заемщик становится владельцем недвижимости. Недобросовестные продавцы иногда используют эту схему, чтобы погасить долг без намерения передать ее покупателю. Как избежать такого риска?

✔ Предварительный договор купли-продажи.

Заключение такого договора свидетельствует о серьезности намерений сторон относительно сделки. Документ также служит некоторой гарантией для покупателя, что квартира, с которой снято обременение, будет ему своевременно передана.Договор составляется в письменной форме. Заверять его у нотариуса не обязательно.В договоре рекомендуется прописать:

  • Намерение сторон относительно заключения сделки.
  • Обязательство продавца в течение определенного срока обратиться к регистратору и снять обременение.
  • Цену за квартиру с указанием оставшейся суммы долга и выплаченных средств.
  • Порядок передачи задатка и его размер.
  • Ответственность сторон за нарушение условий предварительного соглашения.
  • Срок заключения основной сделки.
  • Дальнейший порядок расчета.

В случае невыполнения условий предварительного договора, стороны вправе обратиться в суд и сделка будет заключена принудительно (п. 5 ст. 429 ГК РФ, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

✔ Договор уступки права требования.

Уступка права требования на квартиру применяется, когда речь идет о жилье в новостройке, куда продавец еще не вселился.Возможность переуступки прав на квартиру предусмотрена в Законе № 214-ФЗ. Договор заключается в письменной форме и регистрируется у нотариуса.Как происходит процедура, если дольщик-продавец взял кредит на квартиру? Алгоритм действий приблизительно следующий:

  • Заключается предварительный договор.
  • Выплачивается долг в банке.
  • Застройщик уведомляется дольщиком о переходе права требования к покупателю.
  • Заключается и регистрируется договор уступки права требования.
  • Проводится взаиморасчет.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Риски покупки такого жилья.

Как и при любой сделке с недвижимостью, покупатель несет определенные риски. На практике возникают следующие ситуации:

  • Мошенничество продавца (вступление его в права собственности и отказ в заключении дальнейшей сделки).
  • Срыв сделки из-за появления денег у продавца на погашение кредита.
  • Банк может обанкротиться, пока деньги пребывают в ячейке и ожидают перехода прав собственности.

Если при покупке квартиры, берется снова кредит, то рисков еще больше.

✔ Если ипотечная квартира куплена в ипотеку.

Возможные проблемы при приобретении такого жилья:

  • Не всякий банк готов заложенную квартиру передать новому должнику.
  • Перевод долга в другой банк практически не практикуется.
  • Банк может покупателю не дать кредит.
  • Банк, выдавший изначально ипотеку, может разрешить должнику продать квартиру, при этом для нового должника условия ипотеки могут быть крайне невыгодными.
  • Банки обычно долго принимают решения о выдаче ипотеки, за это время продавец может найти иного покупателя.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Сложности, которые могут возникнуть.

Сделка купли-продажи недвижимости является само по себе трудной. Когда в ней появляется третье лицо в виде банка, могут возникнуть дополнительные сложности. Рассмотрим самые основные.

✔ Изменение привычной процедуры.

Банк, являясь кредитором, может вносить свои корректировки в действия сторон. Сложнее всего обстоят дела с переуступкой долга другому лицу. Обе стороны сделки (покупатель и продавец) в этом случае оказываются зависимыми от финансового учреждения.Банки могут спекулировать на своем положении, требовать дополнительные документы для перевода долга, предлагать невыгодные условия кредита новому заемщику или дополнительные платные услуги и т.д.

✔ Более длительное оформление.

Увеличение сроков оформления обычно связано с необходимостью проведения множества действий.Ситуация может усложняться невозможностью с первого раза оформить право собственности в Росреестре – процедура затягивается до трех месяцев.При необходимости взять кредит на квартиру покупателю, банк долго изучает кредитную историю и финансовое состояние заемщика, таким образом, сроки заключения сделки купли-продажи переносятся минимум на 2-3 месяца.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

✔ Купили ипотечную квартиру, но продавец требует от нас дополнительные денежные средства, так как ему не хватило денег на погашение кредита, что делать?

Если Вы уже приобрели квартиру и зарегистрировали в Росреестре, то Вас требования продавца касаться не могут – Вы полноправный владелец квартиры, и Вас просто пытаются обмануть.Рекомендую взять Выписку из ЕРГН и проверить еще раз, все ли в порядке.Чтобы избавиться от мошенника, Вы можете обратиться в полицию или в прокуратуру.  

✔ Ипотечная квартира оказалась совершенно неприспособленной для жизни: трещины в стенах, которые были прикрыты обоями, шумные соседи и т.д. Можно ли отменить сделку и вернуть деньги?

Сделку отменить можно на основании п. 2 ст. 475 ГК РФ. Если продавец не согласен вернуть деньги, Вы вправе обратиться в суд. При этом необходимо будет доказать, что Вы не знали о недостатках в Вашей квартире, так как они были заведомо скрыты продавцом.

Вернуться к содержанию ↑

 

Специалист расскажет, на что обратить внимание при покупке квартиры, находящейся в ипотеке.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

topurist.ru


Смотрите также