Как продать квартиру в ипотеке в строящемся доме по переуступке


Как продать строящуюся квартиру

Источник фотографии

Как правило, петербуржцы приобретают квартиры в строящихся домах для собственного проживания. Но жизненные обстоятельства иногда меняются, и может возникнуть необходимость продать «новострой».

Еще одна причина продаж квартир до заселения – инвестиционные сделки на первичном рынке. По оценке участников рынка, их количество постепенно растет, и в прошлом году достигло 10-15%. На каком этапе выгоднее и проще сбывать с рук ставшие ненужными квадратные метры и с какими непредвиденными трудностями можно столкнуться, разбиралась корреспондент БН.

Угадать момент

Когда лучше продавать квартиру: в ходе строительства дома или после того, как она будет передана законному владельцу? Вопрос не так прост, как кажется. «Новая квартира, на которую оформлено право собственности, всегда на 10-15% дороже аналогичной, расположенной в достроенном, но не введенном в эксплуатацию доме», – утверждает генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов. К тому же, как правило, спустя полгода-год после того, как дом сдан, застройщик успевает распродать все оставшиеся у него квартиры, во всяком случае наиболее ликвидные однокомнатные и небольшие двухкомнатные. После этого объект может быть выставлен на продажу по наилучшей цене. (Конечно, при условии, что за время ожидания государственной регистрации права собственности рядом с вашим домом не успели выстроить еще один и не начали продавать похожие квартиры в аналогичном ценовом сегменте).

Но следует помнить, что ожидание лучшего момента для реализации квартиры может сильно затянуться. После подписания сторонами передаточного акта ее нельзя продать по договору переуступки прав требования, так как застройщик уже выполнил обязательство по передаче объекта. А продажа по договору купли-продажи, в соответствии с ГК РФ, возможна только после регистрации имущественных прав дольщика в Росреестре. Таким образом, возникает некий временной провал, когда квартира в принципе не реализуема. Провал этот может оказаться довольно долгим: даже у самых надежных и прозрачных застройщиков от подписания дольщиком акта приема-передачи квартиры до регистрации его права собственности проходит три-четыре месяца. У остальных этот промежуток порой растягивается на годы. Юридически в этот момент возможен предварительный договор купли-продажи. Но на практике, говорят риэлторы, далеко не многие покупатели готовы приобретать жилье по такой схеме.

Таким образом, человек, решившийся на продажу недостроенной квартиры, должен определяться сам, что ему важнее – наилучшая цена или сэкономленное время. Но надо учесть множество разноплановых факторов. Например, такой: растянувшееся на месяцы владение инвестиционным объектом предполагает некие дополнительные затраты – на оплату коммунальных услуг, на обустройство общественных пространств, а следовательно, снижает маржу продавца. В свою очередь, продажа по договору переуступки заметно сужает круг потенциальных покупателей, исключая из их числа получателей различных субсидий или участников длинных риэлторских «цепочек».

Без застройщика не обойтись

Предположим, дольщик не хочет ждать, когда «вызреет» наилучшая цена. Тогда продажа объекта осуществляется на этапе строительства дома одним из двух способов – либо по уступке прав требования, либо путем замены стороны в договоре. В тех случаях, когда оплата квартиры произведена не полностью, закон это прямо регламентирует: в соответствии со ст. 391 Гражданского кодекса РФ на перевод (переуступку) долга требуется предварительное согласие кредитора, в нашем случае – застройщика. Но и в противном случае, если квартира оплачена полностью, без контактов со строительной компанией чаще всего не обойтись. В большинстве договоров прописано, что участник долевого строительства вправе уступить свое право требований только при наличие письменного согласия застройщика и банка (если квартира приобреталась в ипотеку).

«Как правило, застройщики закладывают в договоры плату за переоформление документов при оформлении переуступки. Это может быть фиксированная сумма в пределах 1-3 тыс. долл. или некий процент от стоимости квартиры», – говорит руководитель проекта «Бюллетень Строящейся Недвижимости» Ольга Романова. Единой практики по оплате этих дополнительных расходов нет: в одних случаях продавец включает в цену объекта, в других – делит пополам с покупателем.

Несколько сложнее оказывается процесс в случае покупки квартиры в доме, который строится по схеме ЖСК. Процедура уступки в этом случае происходит следующим образом: заключается договор купли-продажи пая, одновременно пишется заявление председателю правления кооператива с просьбой разрешить уступку пая. После чего в кооператив направляется уведомление о том, кто приобрел указанный пай. Другими словами, в соответствии с законами необходимо согласие участников кооператива. Риэлторы отмечают, что случаев переуступки прав по договорам паенакопления в их практике на порядок меньше, чем по ДДУ. Объясняют это некоторой настороженностью потенциальных покупателей к этому варианту продаж – ведь, в отличие от уступки в рамках ФЗ-214, договор продажи пая нигде не регистрируется и считается более рисковым.

По словам Максима Ельцова, некоторые застройщики действуют довольно цинично. Они либо вовсе не прописывают в договорах возможность переуступки прав требования, либо вынуждают участника долевого строительства передавать им квартиру на реализацию, требуя за это ощутимые комиссионные, доходящие до 200 тыс. руб. «Но, несмотря на высокую комиссию, объект зачастую экспонируется плохо и продается месяцами. И это объяснимо – строительная компания заинтересована в первоочередной продаже собственных нереализованных квартир», – поясняет Максим Ельцов. Продажа через риэлторов оказывается более эффективной, но не менее дорого. Их комиссия составляет 2-5% от стоимости объекта и сопоставима с аппетитами застройщика.

Наиболее экономичный путь – самостоятельно размещать объявление о продаже строящегося жилья в специализированных изданиях и на интернет-порталах. Но надо грамотно подойти к вопросу ценообразования и не слишком жадничать. Если застройщик продолжает продавать похожие квартиры в том же жилом корпусе, то следует определить цену хотя бы на 5% ниже. Ведь при равных ценовых условиях покупатель охотнее обратится напрямую к застройщику в уверенности, что сделка будет более быстрой и менее рисковой.

Дополнительные хлопоты

Представим еще более запутанную ситуацию: необходимо переуступить строящуюся квартиру, купленную в ипотеку. Если кредит не погашен, то права требования на нее находятся в залоге у банка. «Заемщик должен прийти к нам с письмом от застройщика, в котором подтверждается, что тот не возражает против переуступки прав требования. Мы со своей стороны будем содействовать проведению сделки», – утверждает начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала ВТБ24 Татьяна Хоботова.

Надо быть готовым к тому, что банк может потребовать комиссионные за выдачу разрешения на снятие обременения с залога. Это может быть процент от оставшегося долга, как правило 1-1,5%, либо фиксированная сумма, 10-15 тыс. руб. Рассмотрение заявки, поданной в письменном виде, займет от двух-трех рабочих дней до недели. В случае принятия положительного решения покупатель должен будет погасить кредит продавца: он вносит денежные средства двумя частями в разные банковские ячейки. В одну кладется сумма, равная непогашенному остатку кредита, в другую – разница, полагающаяся продавцу. После этого на регистрацию в УФРС одновременно подается заявление банка о снятии обременения с залога и договор переуступки прав требования.

Вполне реально провести «зеркальную» операцию – продать свою недостроенную квартиру покупателю, который рассчитывает оплатить ее с привлечением банковского займа. До недавнего времени бытовало убеждение, что ипотека и переуступка несовместимы из-за категорического нежелания кредитных организаций связываться со сложными схемами. На самом деле все больше банков готовы кредитовать приобретаемое по переуступке жилье, но только – в рамках ФЗ-214. Выдача кредитов на приобретение квартир, покупаемых по переуступке предварительного договора купли-продажи или в домах ЖСК, не предусмотрена, пояснила Татьяна Хоботова.

Продавец строящегося жилья должен помнить еще об одном нюансе – государство не приветствует спекулятивные сделки, а потому, согласно ст. 208 НК РФ, доходы от реализации прав требования учитываются при налогообложении. Если разница между ценой первоначального договора с застройщиком и ценой, указанной в договоре переуступки, отличается в бГільшую сторону – нужно подать налоговую декларацию и заплатить НДФЛ. Однако на практике риэлторы давно придумали схему ухода от налога: в договоре переуступки указывается первоначальная стоимость объекта, а на разницу с реальной ценой заключается дополнительный договор в простой письменной форме. Судя по форумам дольщиков, банки также не возражают против занижения реальной цены объекта в договоре переуступки, хотя прямо об этом говорить отказываются.

news.ners.ru

Как продать ипотечную квартиру в новостройке

Источник фотографии

Продать еще не построенную квартиру довольно непросто. Но при наличии доли терпения – вполне реально. А вот реализовать виртуальное жилье, которое к тому же находится в залоге у банка, гораздо сложнее.

Продажа жилья в строящемся в соответствии с 214-ФЗ доме, – точнее, не реализация самой квартиры, а переуступка права ее требования (договор цессии) – дело довольно распространенное. Обычно так поступают, когда изменились жизненные обстоятельства, допустим, родился еще один ребенок и нужно жилье попросторнее. Или продавец виртуальной квартиры попросту хочет подзаработать на разнице цен – жилье на поздних стадиях строительства стоит гораздо дороже, чем на старте продаж. К тому же это выгодно и покупателю, так как он приобретает жилье до сдачи дома, а значит, заплатит меньше, чем за готовую квартиру.

Но реально ли продать по договору цессии квартиру в строящемся доме, если она находится в залоге у банка?

«Воздух» в долг

Приобретение квартиры в строящемся жилом комплексе – это своеобразная покупка «воздуха», то есть того, чего пока еще не существует. А приобретение новостройки на заемные средства можно назвать абсурдом в квадрате: вы покупаете то, чего нет, за деньги, которых у вас тоже нет.

Продавец ипотечной квартиры обременен в данном случае сразу двумя договорами: с застройщиком – о покупке жилья, с банком – о получении (и последующем возврате) кредита. А потому, скорее всего, потребуется получить разрешение у обоих, прежде чем удастся заключить с покупателем договор цессии.

Для начала нужно еще раз внимательно прочитать договор с банком о выдаче кредита под залог строящегося жилья. Вполне возможно, что там есть пункт, на который ранее заемщик не обратил внимания (особенно, если впоследствии никакого договора цессии заключать не собирался). А именно: запрет на отчуждение квартиры в течение трех лет после постройки дома (как вариант – до оформления права собственности) или до тех пор, пока не выплачен весь кредит.

Если такое ограничение в договоре имеется, то единственный вариант – погасить заем деньгами покупателя, снять обременение с объекта недвижимости и уже потом получить оставшуюся часть денег в обмен на переоформление договора долевого участия (ДДУ). Звучит довольно просто, но попробуйте найти того, кто передаст вам значительную сумму без оформления договора купли-продажи (и перерегистрации ДДУ), а его, разумеется, заключить не получится, пока квартира в залоге. Документально подобную сделку оформить вполне можно при помощи юристов, но весьма сомнительно, что на такую схему согласится большинство покупателей.

А потому гораздо более реально – продать право требования квартиры в связке с действующим кредитным договором, то есть при участии в сделке самого банка, выдавшего вам ипотечный заем. Если еще пару лет назад получить на это согласие банка было весьма проблематично, то сейчас некоторые кредитные организации не возражают против смены собственника заложенного жилья. Особенно если дольщик-заемщик даст понять, что у него возникли финансовые проблемы и дальнейшие выплаты ему, возможно, не потянуть. Как известно, кредитным организациям гораздо выгоднее регулярно получать платежи по кредиту, чем заниматься реализацией залоговой квартиры, а тем более – недостроенной.

Сообразить на четверых

Прежде всего продавцу следует обратиться в его банк и по возможности максимально подробно объяснить причины, по которым он вынужден перерегистрировать ДДУ на другого человека. В качестве обязательного условия следует представить банку официальное разрешение самого застройщика на подобную операцию (в некоторых компаниях за такое согласие придется заплатить). Затем в банк подается письменное заявление о желании заключить договор цессии. На рассмотрение его обыкновенно уходит два-три дня. Большинство банков за такую услугу также потребуют комиссионные (от 10 до 20 тыс. руб.)

К этому времени, конечно, следует определиться с кандидатурой покупателя. Ибо ему предстоит выбирать, как именно будет заключена сделка. Проще всего – если у него уже есть необходимая сумма целиком. В этом случае подписывается трехсторонний договор между продавцом, покупателем и банком. Покупатель вносит деньги в две разные банковские ячейки: в одну – сумму, которая полагается банку (сам кредит, всевозможные проценты и пени), в другую – то, что забирает продавец. Одновременно на регистрацию в Управление Росреестра подается заявление банка о снятии обременения с квартиры и договор переуступки прав требования. Новый ДДУ при этом не заключается (переоформляется старый).

Некоторые банки с ячейками уже не работают, предпочитая безотзывный аккредитив. В рамках данной операции банк размещает деньги покупателя на специальном счете и переводит их на счет продавца лишь после ознакомления с документами о переходе права собственности на недвижимость. Разумеется, после того, как оттуда вычтет всю сумму долга по ипотеке.

Все по закону

Есть еще одна схема продажи ипотечной квартиры – покупателю будет необходимо самому воспользоваться заемными средствами для того, чтобы погасить кредит продавца. Еще год-два назад это было нереально, но сейчас некоторые банки выдают такие кредиты. Правда, лишь в том случае, если имеют дело с застройщиком, продающим жилье по договорам долевого участия в рамках 214-ФЗ. То есть схема ЖСК у банков доверия не вызовет.

И здесь также возможны два варианта развития событий. Первый: квартиру, купленную по ипотеке, можно продать путем замены сторон договора. В таком случае покупатель берет на себя абсолютно все обязательства по ипотеке у продавца. Все что сверху суммы – передается продавцу. Разумеется, здесь нужно получить согласие на сделку со стороны банка-кредитора, а это далеко не всегда реально. Самый вероятный результат: банк не посчитает нового заемщика столь же надежным, как старый. А стало быть, в переоформлении договора откажет.

Второй вариант: покупатель берет ипотечный кредит в другом банке. За счет этих средств погашается первый кредит, продавец получает свою небольшую прибыль и, кажется, все довольны. Однако по факту сделать это просто лишь в том случае, если у покупателя уже есть какая-то недвижимость, на которую можно оформить залог. Выдавать кредит на то, что уже один раз заложено, банк разумеется, не станет. А потому потенциальному покупателю, конечно, гораздо удобнее будет приобретать квартиру непосредственно у застройщика.

В целом, шансы на то, чтобы переоформить ипотечную квартиру в строящемся доме на другого человека и выручить при этом хоть какую-то прибыль, очень невелики. Максимум, на что может рассчитывать продавец, это «выйти в ноль», потратив уйму времени. Так что идти на это стоит лишь в самом крайнем случае.

news.ners.ru

Покупка квартиры по переуступке прав — есть ли риск?

Как купить квартиру по переуступке прав? Какими законами регулируется такая покупка? Что нужно держать во внимании при покупке по переуступке?

В данном материале мы рассмотрим вопросы приобретения квартиры по переуступке прав, а также существующие при этом риски и подводные камни.

Как оформить переуступку прав на квартиру

Вариантов оформления переуступки прав при купле-продаже квартиры всего два. Это:

  1. Переуступка прав по предварительному договору купли-продажи.
  2. Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве жилья.

В первом случае мы заключаем предварительный договор купли-продажи. Какое право переуступается в данном случае? Происходит всего лишь переуступка права требования на заключение основного договора купли-продажи квартиры.

Предварительный договор не подразумевает передачи денег и права на квартиру, его не нужно регистрировать в Росреестре, по нему просто происходит предварительная договоренность о том, кто будет иметь право на заключение основного договора купли-продажи квартиры впоследствии.

С момента заключения предварительного договора происходит уступка права совершить покупку или продажу, которая действует до момента заключения основного договора.

Этот момент активно используется мошенниками по такой схеме: поскольку предварительный договор не регистрируется, мошенники заключают несколько предварительных договоров с будущими приобретателями квартир, таким образом, квартира «перепродается» несколько раз. После того, как покупатели перечисляют деньги, продавец перестает отвечать на звонки. Такого мошенничества нет только при переуступке прав по договору долевого участия в строительстве.

Во втором случае, при покупке квартиры по переуступке прав, находящуюся в долевом строительстве, перед уступкой прав должны быть совершены полностью все взаимные расчеты по договору долевого участия в строительстве. Если этого не сделать, то все несовершенные взаиморасчеты берет на себя новый владелец уступаемых прав.

Договор уступки прав на долевую квартиру может быть заключен только до подписания застройщиком и новым хозяином квартиры акта приема-передачи жилья. В этом случае такой договор переуступки обязательно проходит государственную регистрацию.

Переуступка права долевого участия в строительстве

По договору переуступки прав новому владельцу квартиры переходят ровно те права, которые были у прежнего владельца, не больше и не меньше. Именно поэтому так важно описать эти права в самом договоре максимально подробно.

Описывается все: какие документы передаются, какие права и по какому договору переуступаются, на каких условиях и т.п.

В долевом строительстве оформление уступки прав происходит или после окончательного погашения долга перед застройщиком, или уступка производится переводом долга на новое лицо.

Поскольку в такой сделке затрагиваются права кредитора-застройщика, без его согласия на переуступку прав договор подписан быть не может.

Что остается у покупателя после подписания договора переуступки?

  • Основной договор, права по которому переуступаются.
  • Согласие застройщика на переуступку прав и, если квартира была приобретена в кредит, дополнительное согласие банка на переуступку.
  • Подтверждающий взаимные расчеты между сторонами договора документ.
  • Договор покупки квартиры по переуступке прав.
  • Акт приема-передачи всех документов.

Договор переуступки прав более выгоден именно в этом втором варианте, при переуступке прав на квартиру в долевом строительстве, так как по этому договору покупатель получает защиту по Федеральному закону 214-ФЗ от 30.12.2004.

Однако есть и отрицательный момент, который заключается в том, что при расторжении данного договора долевого участия покупатель рискует получить назад не ту сумму, которую он уплатил по переуступке прав, а ту, которая имеется в договоре долевого участия и которая была там прописана на начальном этапе строительства, соответственно, она будет сильно меньше реальной стоимости квартиры.

Покупка квартиры в строящемся доме по переуступке прав

Договор переуступки прав, или договор цессии, широко используется именно в схеме приобретения квартиры в строящемся доме по переуступке прав с последующей продажей их по договору цессии. Рассмотрим все плюсы и минусы такой схемы.

Как мы уже упоминали, возможность заключения договора переуступки возникает с момента регистрации договора участия в долевом строительстве и заканчивается в момент подписания Акта приема-передачи готовой квартиры.

Договор переуступки заключается с целью заработать денег, продав квартиру за более высокую цену, чем она была куплена, или, если обнаружились критические недостатки данного дома, с целью сбыть с рук проблемную квартиру.

После подписания договора переуступки прав новый владелец жилья решает все возникающие с квартирой вопросы напрямую с застройщиком, старый собственник их уже не касается.

Согласно закону переуступка прав происходит при соблюдении следующих условий:

  • При полной выплате всей цены договора долевого строительства прежним владельцем.
  • При наличии согласия застройщика на переуступку прав, это условие действует только если оно прописано в договоре долевого строительства.
  • При наличии согласия банка, выдавшего ипотечный кредит, если квартира приобретена по ипотеке.

Если же данные условия не соблюдены, всю ответственность за это перед застройщиком, согласно ст. 390 Гражданского кодекса должен понести продавец квартиры, который уступает свои права. В этом случае собственник должен вернуть сумму, полученную по договору уступки прав, а также проценты за пользование этими деньгами и убытки покупателя.

Договор переуступки прав при долевом строительстве обязательно проходит государственную регистрацию. О переуступке прав должен быть уведомлен застройщик, в письменной форме.

Если договор покупки квартиры по переуступке прав заключается менее чем за год до возбуждения дела о банкротстве прежнего хозяина жилья, к тому же по слишком низкой цене, то эта сделка может быть признана подозрительной. Законодательство о банкротстве позволяет в таком случае оспорить такую переуступку прав.

Как оформить переуступку прав «задним» числом

Время, которое можно использовать для заключения договора о переуступке – это промежуток между заключением договора о долевом строительстве и вплоть до подписания акта приема-передачи квартиры.

Но бывают случаи, когда после акта приема-передачи и до оформления права собственности на квартиру проходит длительное время, до 2 лет. Если бы можно было за это время передать квартиру по договору переуступки прав – но уже нельзя, срок прошел.

Что делать? Договор на прошедшую дату заключить невозможно, ведь этот договор регистрируется. Единственный выход – это поменять дату в акте приема-передачи по взаимной договоренности с застройщиком.

Однако при уступке по предварительному договору, который не регистрируется, можно просто поменять дату основного договора, при условии, что он еще не зарегистрирован в реестре.

Переуступка прав затрагивает прямые интересы участников сделки – застройщика и банк, выдавший кредит на ипотеку. То есть, при выдвижении этими участниками своих требований к договору переуступки, они должны быть выполнены в любом случае, поскольку без согласия данных лиц сделка не состоится.

Заключение договора переуступки прав в некоторых случаях способно сработать в ваших интересах, чтобы купить или продать жилье до оформления его в собственность.Риски в таком мероприятии конечно есть, поэтому оценивайте застройщика, знакомьтесь с документацией на дом, постарайтесь выяснить положение продавца. Чем больше вы знаете, тем прочнее ваша позиция.

www.papajurist.ru

Какие особенности при продаже квартиры по переуступке?

Привлекательные для инвестиций квартиры в строящихся жилых комплексах часто еще до ввода в эксплуатацию здания несколько раз переходят из рук в руки. Для того чтобы продать жилье, которого еще не существует, пользуются таким способом, как продажа квартиры по переуступке. Особенности данного вида сделок мы рассмотрим в нашей статье.

Что такое переуступка?

Порядок заключения и оформления договора переуступки, в т. ч. переуступки квартиры в новостройке

ДДУ по ФЗ № 214

Предварительный договор

ЖСК

Налоговый аспект

Что такое переуступка?

Переуступка не является способом купли-продажи недвижимости — это способ, с помощью которого лишь меняется сторона (покупатель или дольщик) в договоре с застройщиком. То есть новый покупатель, платя деньги по договору переуступки, приобретает права и обязанности по основному договору — договору с застройщиком. Это может быть, к примеру, право требования передачи квартиры и обязанность по выплате суммы договора, внесенной первоначальным покупателем не полностью.

Юристы называют договор уступки права цессией, покупателя по нему — цессионарием, а продавца — цедентом. Иногда, если квартира оплачена не полностью, в данный договор вводятся элементы договора перевода долга (имеется в виду долг перед застройщиком, в т. ч. непросроченный).

Порядок заключения и оформления договора переуступки, в т. ч. переуступки квартиры в новостройке

1.    Волеизъявление застройщика

Порядок оформления переуступки зависит от того, полностью ли цедент заплатил застройщику за квартиру. Если оплата уже произведена, при заключении договора цессии продавец передает покупателю только права по основному договору (Гражданский кодекс называет это уступкой требования). По общему правилу ГК РФ в такой ситуации нет необходимости получать согласие застройщика на переуступку — достаточно его письменного уведомления. Однако обязательность согласия может быть прописана в договоре с застройщиком, поэтому стоит проверить данный факт перед заключением сделки и действовать соответственно правилам основного договора.

К уведомлению нужно отнестись очень внимательно. Например, необходимо позаботиться о доказательствах его направления и получения застройщиком. В противном случае тот имеет право с чистой совестью сказать, что ничего не знал о переуступке, и передать квартиру по завершении строительства первоначальному покупателю.

Если цедент еще не полностью рассчитался с застройщиком, то по договору цессии цессионарию переходят не только права, но и обязанности по основному договору (наряду с уступкой требования имеет место перевод долга). В таком случае обязательно требуется согласие застройщика на переуступку. Застройщики, пользуясь тем, что у них есть решающее слово в этой ситуации, нередко требуют плату за дачу согласия, стандартный размер которой обычно составляет от 1 до 5% цены первоначального договора.

Важно помнить, что согласие застройщика должно быть письменным. Рационально предусмотреть его подпись и в самом договоре цессии: это удобнее, чем создавать отдельный документ, и доказывает, что застройщик действительно видел договор переуступки. Многие строительные компании даже разработали собственные формы подобных соглашений для смены покупателей.

2.    Оформление

Продавец обязан передать покупателю все документы, касающиеся первоначального договора. Это может быть сам договор, предварительный договор, дополнительные соглашения к ним, документы, подтверждающие внесение оплаты. Передача оформляется актом, подписанным обеими сторонами договора цессии.

Желательно предварительно осведомиться у застройщика, нет ли за продавцом долгов или неуплаченной пени за просрочку периодических платежей. Последствия просрочки могут быть не только в форме неустойки: задержка оплаты по договору долевого участия более чем на 2 месяца позволяет застройщику отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. Таким образом, перед заключением договора цессии необходимо убедиться в действительности получаемых прав и способности застройщика выполнить свое обязательство.

Сама переуступка заключается в письменной форме, причем в отдельных случаях она подлежит государственной регистрации. В тексте цессии обязательно указываются реквизиты (номер и дата) договора, права по которому передаются.

3.    Особенности переуступки права в зависимости от заключенного с застройщиком договора

Цессионарий фактически заменяет первоначального покупателя в договоре с застройщиком, поэтому по соглашению переуступки он получает лишь тот объем прав, который был у его предшественника. Этот объем может сильно различаться в зависимости от того, по какому договору работает с покупателями застройщик.

ДДУ по ФЗ № 214

У дольщика, заключившего договор долевого участия в строительстве, есть право требовать передачи квартиры в оговоренный договором срок. Поскольку договор долевого участия подлежит государственной регистрации, права дольщик приобретает только с момента такой регистрации. Соответственно, передать права по договору цессии он может только после регистрации договора долевого участия.

Если квартира уже передана, то заключение договора цессии бессмысленно и лишено правовых последствий: застройщик уже выполнил свою обязанность, а дольщик реализовал право по договору ДДУ — переуступать нечего. Чтобы распорядиться квартирой, покупателю нужно лишь зарегистрировать право собственности и воспользоваться обычным договором купли-продажи.

Таким образом, в случае ДДУ переуступка производится с момента регистрации договора до момента передачи квартиры дольщику. Необходимо учитывать, что ФЗ № 214 от 30.12.2004 прямо запрещает передавать права по не полностью оплаченному цедентом договору долевого участия без перевода долга на цессионария.

Гражданское право считает переуступку обязательством дополнительным (акцессорным), вытекающим из основного договора (в данном случае — долевого участия), который подлежит государственной регистрации. Согласно ст. 389 Гражданского кодекса РФ, если уступаются права по сделке, подлежащей государственной регистрации, то сам договор цессии тоже подлежит государственной регистрации. Таким образом, переуступка прав по договору долевого участия считается заключенной только с момента ее регистрации в Росреестре.

Предварительный договор

В данной схеме продаж строящихся домов у покупателя есть лишь право требовать заключения основного договора, расчетов по предварительному договору быть не должно. Иногда застройщики пробуют обойти данный момент, выдавая вексель (документ на денежное требование) против оплаты денег покупателем, а в рамках предварительного договора не берут никаких денег. Это довольно рискованная схема, т. к. в случае передачи прав по предварительному договору в такой ситуации велик риск, что цессионарию придется повторно платить за квартиру после заключения основного договора.

Дело в том, что вексель, выданный застройщиком цеденту, лишь подтверждает возникшее между ними ничем не обусловленное денежное обязательство, никак не связанное с предварительным договором. Именно поэтому при переуступке с использованием вексельной схемы необходимо не только оформить договор цессии (уступки прав по предварительному договору), но и передать вексель новому покупателю посредством индоссамента.

Индоссамент представляет собою передаточную надпись на векселе. Лучше воспользоваться именным индоссаментом, то есть в тексте передаточной надписи указать данные нового покупателя. Индоссамент выгоднее получателю векселя: согласно международным нормам права, ратифицированным РФ, лица, которые написали индоссамент, также становятся должниками по векселю вместе с тем, кто его выдал. Договор цессии и упрощенная процедура передача векселя (индоссамент) в государственной регистрации не нуждаются.

В силу рискованности самой схемы с предварительным договором и векселем сомнительны и права, получаемые цессионарием. Например, застройщик, даже достроив дом и введя его в эксплуатацию, может обанкротиться. В таком случае покупатель по предварительному договору останется с правом на заключение договора, который заключать не с кем, и векселем, который оплачивать некому; а дом же просто продадут, чтобы удовлетворить требования основной массы застройщиков.

Для сравнения: в случае банкротства застройщика, работавшего по ДДУ и успевшего зарегистрировать за собой право на новый дом, дольщики могут стать залоговыми кредиторами. Это означает, что их требования будут удовлетворяться в том числе при реализации построенного за их деньги дома (по закону дом, возводимый на деньги дольщиков, находится у них в залоге).

ЖСК

Несмотря на то что юристы сомневаются в правомерности переуступки пая в ЖСК, на практике такие сделки встречаются. Впрочем, жилищно-строительный кооператив вообще страдает от невнимания законодателя. Проблема в том, что запрет на уступку пая в законодательстве отсутствует, но вместе с тем и порядок вступления в ЖСК на основании уступки пая не предусмотрен.

Есть лишь одни двери, через которые можно попасть в кооператив, — через общее собрание. Для этого требуются:

  • уплата вступительного взноса,
  • решение общего собрания о принятии нового члена.

Даже частично или полностью оплаченный пай не передается фактически по договору: паевой взнос возвращается выходящему из кооператива пайщику и заново вносится пайщиком, вступающим вместо него в кооператив. Кроме того, невозможно передать уплаченные вступительные, целевые и дополнительные взносы (их даже не возвращают при выходе из кооператива).

Таким образом, если стоит вопрос о переуступке пая в ЖСК, его стоит решать с руководством кооператива и оформлять все исключительно через кооператив по вышеуказанному порядку. Возможно, общее собрание, учитывая уплату целевых взносов предыдущим членом, согласится освободить нового члена от этой процедуры. Подписание же договора цессии пая в ЖСК просто не влечет за собой никаких правовых последствий и превращает договор в бесполезную бумажку.

Налоговый аспект

Переуступка права облагается НДФЛ в размере 13% для граждан России и 30% — для иностранцев. При этом Налоговый кодекс РФ предлагает 2 способа снижения налога:

  1. Налоговый вычет. Если речь идет об уступке права по договору долевого участия в строительстве, продавец имеет право на налоговый вычет в пределах 1 млн руб.
  2. Уменьшение суммы дохода от продажи прав по договору долевого участия на сумму оплаты застройщику. В этом случае налогом облагается разница в цене, представляющая чистый доход от указанных операций со строящимся жильем. Если квартира продана по той же цене, по которой была куплена или дешевле, налог, соответственно, платить не надо.

В налоговую инспекцию необходимо до 31 апреля года, идущего сразу за годом получения дохода, подать декларацию 3-НДФЛ, которую нужно заполнить с учетом налогового вычета или разницы в стоимости покупки и продажи. К декларации прилагаются копии документов, подтверждающих право на уменьшение налога. Уплата налога производится до 15 июля следующего года.

nsovetnik.ru


Смотрите также