Как продать квартиру в ипотеку в казахстане


Оформление купли-продажи квартиры: перечень документов, стоимость: газета Недвижимость

Покупка и продажа квартиры — не ежедневная бытовая ситуация. У большинства людей таковое событие случается всего-то пару раз в жизни.

Поэтому «набить руку» в такой процедуре обывателю просто нереально. Портал kn.kz собрал полную информацию о том, какие документы нужно проверить и сколько стоит заключение сделки.

Покупка квартиры. Как не стать жертвой мошенников >>>

Какие документы нужны для оформления квартиры

Документы для продажи квартиры в 2016 в Казахстане

  • Пакет правоустанавливающих документов — свидетельство о праве собственности, основание для права собственности (договор купли-продажи, договор о приватизации, вступлении в наследство и т.д.).
  • Техпаспорт.
  • Удостоверение личности.
  • Квитанции по уплате налогов, коммунальных услуг.

Если договор будет заключать представитель хозяина жилья, то нужна доверенность. В доверенности должен быть пункт о праве представителя продажи недвижимости.

О том, какие документы нужны для прописки, читайте по ссылке.

Дополнительный перечень документов для продажи квартиры

Нужно уточнить, нет ли в квартире совладельцев в лице супругов, детей, родственников:

  • Относительно семейного статуса — если продавец на момент покупки жилья не состоял в браке, то нужно нотариальное заверение об этом. Если в браке — то нотариальное согласие супруга(и) на продажу жилья и свидетельство о браке. Если в разводе — то решение суда о разделе имущества с припиской об отсутствии имущественных претензий.
  • Если в квартире есть несовершеннолетний собственник — разрешение органов опеки и попечительства на продажу жилья.
  • Если в квартире есть дольщики, то нужно их нотариальное согласие на продажу жилья.

Вообще, с несовершеннолетними владельцами, дольщиками жилья лучше квартиры не покупать. Если все-таки решились приобрести такое жилье, то за справкой из органов опеки лучше ходить вместе с продавцом. Это нужно, чтобы исключить все варианты коррупции при получении разрешения. Ибо органы опеки очень недоброжелательно относятся к продаже «детской» собственности — там много условий и проверок.

Раздел имущества супругов при расторжении брака >>>

Как оформить продажу квартиры?

Для этого необходимо обратиться к нотариусу, который выполнит последовательность следующих действий:

  1. Запросит справки из госорганов для проверки обременений и совладельцев.
  2. Заверит сделку — заключение договора купли-продажи.
  3. Зарегистрирует договор купли-продажи и право собственности в Центре недвижимости.

Происходит оформление продажи квартиры: регистрация договора, права собственности и сама сделка одновременно. Сейчас это положено по закону — есть пункт об электронной регистрации права онлайн. У нотариусов есть доступы в базу данных, они отправляют данные о заключенных сделках сразу в Центр по недвижимости.

При онлайн-регистрации сделка занимает не более 30-40 минут.

За регистрацию возникновения права собственности на квартиру согласно Налоговому кодексу полагается госпошлина в размере 0,5 МРП — 1060 тенге, за недвижимость с земельным участком — 1 МРП — 2121 тенге.

Расторжение договора купли-продажи — как оно оформляется и какие основания нужны. Подробности читайте здесь.

Сколько стоит оформление продажи квартиры?

Заключение сделок с продажей и покупкой жилья может стоить по-разному — все зависит от условий.

Примеры расчётов

  • Заключается договор купли-продажи квартиры в городе, наличными, между лицами, не являющимися близкими родственниками — 12 МРП, т.е. 25 452 тенге.
  • Покупается квартира в городе, но не наличными, а через ипотеку — 4 МРП, т.е. 8484 тенге. Но на практике нотариусы берут другую сумму, а именно 25 452 тенге, то есть покупку в ипотеку оформляют как обычную сделку. Дело в том, что нотариусы к ипотечному договору должны приложить договор залога. Но сделать этого они не могут, так как он заключается после регистрации договора купли-продажи.
  • Покупается жилье в сельской местности, наличными — 2,7 МРП, т.е. 5726 тенге.

Как проверить сделку купли-продажи квартиры на «юридическую чистоту»: пошаговая инструкция >>>

В эту стоимость входит и оформление договора купли-продажи, и его нотариальное заверение. Также нотариус удостоверяет:

  • договоры ипотечного жилищного займа — 4 МРП (8484 тенге).
  • доверенности на право пользования и распоряжения имуществом (если она понадобится хозяину жилья) — 2,5 МРП (5302 тенге).
  • свидетельствование подлинности подписи на документах (для согласий на продажу жилья) — 0,53 МРП (1124 тенге).
  • другие нотариальные действия — 7,2 МРП (15271 тенге).

Рассчитывайте, исходя из собственной ситуации, какие документы вам понадобятся.

О том, как провести процедуру временной регистрации по месту жительства, читайте здесь.

Когда стоит обратиться к юристу?

Юрист необходим для получения консультации и, в принципе, при покупке жилья лучше посоветоваться с опытным специалистом, показать ему документы.

Там эксперт увидит то, чего можете не увидеть вы — почти все грустные истории с покупкой жилья происходят именно из-за незаметных мелочей и цифр в документах.

Самая щекотливая ситуация, когда стоит обратиться к юристу — это приватизированная квартира: эти документы при покупке квартиры частенько не содержат информации о дольщиках в лице детей. На момент приватизации они были детьми, но теперь выросли. А в договоре приватизации их имен часто нет. Покупается такая квартира, а потом объявляются выросшие дети со словами «мы тоже собственники». И сделка аннулируется.

Поэтому, чтобы избежать нехорошей ситуации, лучше показать все документы юристу — он увидит пункты, которые говорят все о хозяевах жилья и его истории. Будьте внимательны, путь ваша покупка жилья станет радостным событием, а не поводом для головной боли.

Фото: dlgmanagement.com, shutterstock.com

Информационная служба kn.kz

www.kn.kz

Пошаговая инструкция: как быстро продать квартиру в кризис: газета Недвижимость

В Казахстане наблюдается продолжительная стагнация на рынке жилья. Количество сделок купли-продажи разительно упало по сравнению с прошлыми годами.

Об этом говорят и специалисты по недвижимости, и Комитет по статистике. Рынок недвижимости замер в ожидании перемен.

Немудрено, что продать квартиру в такой период — дело не из легких. Мы попросили специалиста по недвижимости рассказать о некоторых секретах, которые помогли бы нашим читателям подготовить недвижимость к продаже, а главное — сделать это с выгодой.

— Самый лучший способ — это, конечно же, обратиться к специалистам-риелторам, — говорит исполнительный директор астанинского агентства недвижимости АБС RoyalEstate Расул Биккинин. — Но не первому попавшемуся и не просто выбрать первые 5-10 агентств из списка в интернете, а желательно по рекомендации людей, которые уже обращались к ним и имели результат. Если же собственник решается продать квартиру самостоятельно, то предварительно необходимо решить несколько задач.

Итоги I квартала на рынке недвижимости и прогнозы на летний период >>> 

Изучить рынок

Первым делом необходимо просмотреть всевозможные интернет-порталы и газеты с объявлениями о продаже недвижимости. Конечно, предлагаем вам воспользоваться газетой «Недвижимость» и порталом kn.kz, обладающими на сегодняшний день самой полной и достоверной информацией о рынке жилья в Казахстане.

При просмотре предложений сравните параметры своей жилплощади с выставленными на продажу объектами. Обратите внимание на сходные критерии: район, инфраструктура, площадь, тип дома, количество комнат, наличие ремонта, балкона, пристроек и т. д.

Если предложений в вашем районе представлено не так много, то расширьте зону поиска. Можно рассмотреть варианты в других территориальных зонах вашего города, сходных с вашими условиями проживания.

Также важно, как долго предложение находится на сайте. Если квартира продолжительное время не может найти своего покупателя, то этот факт говорит о явном завышении цены. Кроме того, будьте готовы пойти на уступки при совершении сделки. В данное время преимущество на стороне покупателя. Он может себе позволить торг в пределах 5-7% от заявленной суммы.

Ипотека в 2017 году в Казахстане: топ предложений коммерческих банков >>>

Оценить квартиру

Вторым шагом для вас будет объективное изучение достоинств и недостатков вашей жилплощади. При продаже жилья необходимо сделать акцент на очевидных плюсах вашей квартиры. Расхваливайте виды, открывающиеся из окна, работу КСК, недавно установленную детскую площадку, благожелательность и порядочность соседей, близость магазинов и т. д. При этом упомяните, как бы невзначай, несколько недостатков: косметический ремонт, изношенность проводки, отсутствие парковки во дворе.

Но что делать, если цены, которые установились на сегодняшний день в вашем городе, вас совершенно не устраивают? Если обстоятельства, понудившие вас сбыть недвижимость с рук, связаны с переездом, выплатой кредита или срочной необходимостью в увеличении (уменьшении) квадратных метров, то ожидание более благоприятной ситуации на рынке жилья не для вас.

— После изучения рынка квартир вашего района, двора или даже дома постарайтесь поставить цену чуть ниже, чем у всех остальных. Поверьте, покупатель это заметит, — советует риелтор Расул Биккинин.

Можно подождать нужной вам корректировки цен только в том случае, если вы решили просто сменить район проживания на более удобный или съехаться с мамой.

Будьте готовы пойти на уступки при совершении сделки. В данное время преимущество на стороне покупателя. Он может себе позволить торг в пределах 5­-7% от заявленной суммы.

Купить квартиру в 2017 году: оформление недвижимости, налоги, госпрограммы >>>

Привести в порядок документы

Перед тем как вы решитесь поместить свое объявление на просторах бескрайнего интернета или в печатных СМИ вашего города, необходимо учесть важный нюанс — правоустанавливающие документы должны быть в полном порядке.

— В первую очередь собственник должен обратиться за консультацией к нотариусу, сотруднику ЦОНа или опытному риелтору на предмет состояния его документов для продажи, — перечисляет Расул Биккинин. — Буквально каждая вторая квартира не соответствуют тем стандартам, опираясь на которые, можно совершить нотариальную сделку с недвижимостью.

Исполнительный директор агентства недвижимости АБС RoyalEstate предлагает пошаговую инструкцию подготовки документов к продаже недвижимости.

  1. Убедитесь, что план вашей квартиры совпадает с планом в техническом паспорте. Если есть различия, то обратитесь в отдел архитектуры для изменения планировки квартиры либо приведите все в соответствие с техническим паспортом.
  2. Если площадь балкона или лоджии не включен в общую площадь квартиры, закажите в ЦОНе перемер квартиры с изготовлением нового технического паспорта.
  3. Убедитесь, что на основном документе квартиры (любой договор отчуждения, по которому квартира перешла в вашу собственность: договор купли-продажи, мены, дарения, передачи, приватизации и т.д.) на обороте стоит печать органов юстиции с отметкой о регистрации. Если таковой нет, лучше всего обратиться в соответствующие органы.
  4. Если квартира перешла к вам по договору приватизации, и в договор были вписаны несовершеннолетние дети, убедитесь, что на сегодняшний момент им уже исполнилось 18 лет. В противном случае вам надо будет обратиться в органы опеки и попечительства с заявлением о предоставлении соответствующей справки для продажи квартиры.
  5. Закажите в ЦОНе или через электронный портал egov.kz справку о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и его технических характеристиках (форма 2), в которой отображены все данные о квартире и ее владельце. Сравните все, что в ней указано со своими документами (кадастровый номер, целевое назначение, полный адрес, количество составляющих помещений в квартире, этажность, общую и полезную площадь, свои собственные данные, форму собственности, основание возникновения права и дату его регистрации). Если обнаружилось хоть одно несоответствие, обратитесь в ЦОН для корректировки данных. Мало того, очень часто бывает, что на квартиру наложено какое-либо обременение, и собственник об этом даже не догадывается. Не делайте преждевременных выводов. Как правило, в справке указано, какой орган наложил обременение, обратитесь к ним для выяснения обстоятельств. Зачастую такое бывает из-за банального неоплаченного штрафа или несвоевременно оплаченных налогов.
  6. Проверьте, не подходит ли к концу срок действия вашего удостоверения личности.

50% покупателей приобретают квартиры посредством ипотеки, говорит риелтор.

Как проверить сделку купли-продажи квартиры на «юридическую чистоту»: пошаговая инструкция

Сделать ремонт

Наибольший интерес у потенциальных покупателей вызовет квартира, готовая к проживанию. Мало какой покупатель на сегодняшний день готов капитально тратиться на проведение ремонтных работ.

— Приведите квартиру в соответствующий презентабельный вид, — советует столичный риелтор. — Произведите мелкий краткосрочный косметический ремонт, ну или хотя бы, если нет возможности, устраните те недочеты, которые могут броситься в глаза покупателю при беглом осмотре: оторванные обои, разбросанные вещи, подтекшие потолки, порванный линолеум, протекающая сантехника, неприятные запахи и т. д.

Покупка квартиры: всё ли чисто? >>>

Устроить фотосъемку

По статистике, наибольшее количество просмотров на интернет-порталах набирают объекты с прилагаемыми к ним фотоматериалами. Если вы решили провести фотосъемку самостоятельно, то не забудьте, помимо фото своей квартиры, сделать подборку видов самого дома, подъезда, двора.

Если главный ваш козырь — низкая цена, а фотографии только усугубят непрезентабельный вид квартиры, то, конечно, размещение без фотографий вполне оправданно. Только в этом случае будьте готовы к тому, что вашим предложением заинтересуются в основном специалисты агентств недвижимости.

Реклама в интернете

Основной поток потенциальных покупателей будет искать подходящие варианты квартир с помощью интернета. Поэтому уделите составлению объявления и последующему его размещению на сайтах должное внимание.

— Чтобы само объявление было «нескучным» и не казалось написанным под трафарет, разместите подборку фотографий и подробное описание жилплощади и района, — рекомендует исполнительный директор столичного агентства недвижимости АБС RoyalEstate. — Обязательно укажите, что квартира юридически «чиста» и документы на 100% готовы к продаже. Также отметьте, рассматриваете ли вы продажу через ипотеку. В наши дни около 50% покупателей приобретают квартиры через банк (займет такое оформление 2-3 недели), поэтому не огораживайте себя от этой доли рынка, — предлагает Расул Биккинин.

Информационная служба kn.kz

www.kn.kz

Как продать квартиру в ипотеке?: газета Недвижимость

В силу определенных жизненных ситуаций у вас может появиться необходимость продать квартиру, которую вы приобрели, воспользовавшись ипотечным кредитованием. Вопрос в том, как не «прогореть» в этом деле и, более того, вернуть деньги, потраченные на выплату процентов?

Ипотека в 2016 году в Казахстане: рейтинг банков >>>

Можно ли самостоятельно продать квартиру в ипотеке?

В недалеком прошлом ипотека казалась вам наилучшим выходом при решении жилищной проблемы. Но это палка о двух концах. Действительно, ипотека — это для многих реальная возможность приобрести в собственность жилую площадь, но при этом над вами как дамоклов меч нависнет необходимость выплаты процентов на протяжении нескольких лет. Одна только мысль о том, что придется находиться под бременем кредита в течение долгого времени, вносит в вашу жизнь существенный дискомфорт как в финансовом, так и в психологическом плане.

Поэтому, пока вы не успели еще взвалить на свои плечи ипотечное бремя, взвесьте все «за» и «против» такой банковской сделки, а также рассмотрите всевозможные риски. Во-первых, не исключена вероятность утраты вашей платежеспособности, в результате чего может образоваться большой долг по кредиту. Или другое — вместо квартиры вам вдруг захочется приобрести дом.

В любом случае единственный выход — продажа квартиры. Но кто является собственником жилплощади: вы или банк?

— Собственником квартиры является клиент, который приобрел недвижимость в ипотеку, — говорит Гульнара Бакирова, главный кредитный менеджер АО «Альянс Банк». — Он может, к примеру, прописать на квадратных метрах своих родственников, но продать жилье собственник может только с разрешения банка и через банк, так как все правоустанавливающие документы на квартиру находятся у кредитора. Пока не будут исполнены все обязанности по кредиту, на квартире будет стоять обременение финансовой организации.

— После подписания ипотечного договора недвижимость становится предметом обеспечения выданного займа, или иными словами — жилье становится гарантией банка на случай неисполнения обязательств заемщика по погашению кредита, — разъясняет юрист Евгений Роженцев. — В соответствии с Законом РК «Об ипотеке недвижимого имущества» собственник после передачи имущества в залог вправе лишь владеть и пользоваться им, а для распоряжения продажи, дарения, передачи в аренду нужно будет предварительно получить согласие банка.

Тем не менее, осуществить сделку купли-продажи квартиры, приобретенной под ипотеку, с точки зрения законодательства все-таки возможно. Рассмотрим несколько способов.

О том, как купить квартиру по госпрограмме или взять в аренду с последующим выкупом, читайте здесь.

Способ 1. Погасить ипотеку на деньги покупателя

Лучшим решением при продаже квартиры с невыплаченным кредитом будет погашение потенциальным покупателем банку оставшейся суммы. К примеру, вы оценили свои квадратные метры в 80 тысяч долларов, при этом банку остались должны 30 тысяч долларов. В создавшейся ситуации наиболее приемлемый для всех заинтересованных сторон вариант, при котором покупатель выплачивает продавцу 50 тысяч долларов и вносит оставшиеся 30 тысяч долларов на счет банка-кредитора. Но опять же, на процедуру досрочного погашения ипотеки нужно получить разрешение банка.

— Как правило, банк заинтересован в получении от заемщика вознаграждения в виде процентов по кредиту, — говорит юрист Евгений Роженцев, — ведь чем дольше будет срок ипотеки, тем больше дохода от процентов получит банк. Поэтому, если заемщик добросовестно исполняет свои обязательства, вовремя вносит ежемесячные платежи, то банку будет невыгодно получить от заемщика единовременное погашение ипотеки.

Лучшим решением при продаже квартиры с невыплаченным кредитом будет погашение потенциальным покупателем банку оставшейся суммы.

О том, как правильно оформить залог квартиры, читайте в статье.

Способ 2. Покупатель берет новую ипотеку или проводит рефинансирование кредита

Возможен и другой ход развития событий. Покупатель не всегда сам обладает достаточными средствами для покупки недвижимости, и также планирует приобрести квартиру по ипотечной программе. Развитие ситуации будет зависеть от условий банка, в котором покупатель намерен оформить ипотеку.

— Чаще всего банк идет навстречу клиентам, — говорит кредитный менеджер Гульнара Бакирова. — Нам нет никакой разницы, кто будет погашать кредит. Только не каждый потенциальный покупатель может подойти под предъявляемые банком условия. Мы также будем проверять пенсионные отчисления и уровень дохода нового клиента.

Иногда банк может предложить особые условия клиенту, который перекупает ипотечную квартиру. Если у покупателя есть начальная сумма, а бывший собственник уже погасил часть задолженности по ипотеке, то мы можем, к примеру, выдать кредит новому клиенту без подтверждения дохода, поясняет Гульнара Бакирова.

Если же покупатель решит воспользоваться услугами другого финансового учреждения, то между банками (вашим и покупателя) проводится рефинансирование.

Что делать, если пришли коллекторы? >>>

Способ 3. Вернуть деньги банку самостоятельно

Можно продать квартиру и другим способом. От вас потребуется всего лишь погасить кредит собственными силами. Благо, сегодня вывод недвижимости из залогового состояния при условии возврата банку суммы ипотеки — достаточно распространенная практика. После выполнения кредитных обязательств можно без всяких ограничений заниматься продажей жилплощади.

Данные варианты продажи ипотечной жилплощади представляют особую ценность для продавцов таких квартир. Прежде всего, кредитная история этих клиентов банка останется чистой, и можно в любой момент обратиться за очередной ссудой. При этом разница между заявленной стоимостью квартиры и погашенным кредитом останется на руках у продавца, это позволит восполнить расходы по выплате процентов банку.

Что делать, если задолжал по ипотеке? Подробности здесь.

Если возникли проблемы с выплатами

Самое ошибочное решение, которое вы можете принять при оформлении ипотеки — это не вносить ни тенге для погашения кредита.

— Действия банка в этом случае могут быть довольно решительными. Финансовое учреждение, выдавшее вам кредит под залог купленной недвижимости, вправе обратиться в суд и по решению суда забрать квартиру в счет погашения долга, — предупреждает Евгений Роженцев.

Потерять платежеспособность можно по разным причинам, и, прежде чем в дело вступят служители Фемиды, сначала банк индивидуально рассматривает каждую ситуацию.

— Часто мы даем отсрочку, если у клиента возникли проблемы с работой вследствие временной потери трудоспособности, — объясняет представитель «Альянс Банка» Гульнара Бакирова. — К примеру, один из наших клиентов представил справку из больницы, куда он попал, о том, что он по причине болезни освобожден от работы на 6 месяцев. Мы дали ему отсрочку по выплатам на полгода, а сумму, накопившуюся за это время, раскидали на оставшийся срок равными долями. Также мы предлагаем клиентам программу реструктуризации, списываем пеню, идем на другие различные уступки.

Опасная сделка: когда не стоит покупать квартиру >>>

Информационная служба kn.kz

www.kn.kz

Как продать квартиру правильно, советы профессионалов Казахстана

Как продать квартиру правильно, советы профессионалов

Создана 16.03.2013 20:15:48

В данной статье приводятся рекомендации профессионалов как продать квартиру быстро и с минимальным риском.

1. Подготовка квартиры к продаже

Предпродажная подготовка является одной из важных условий для успешной продажи вашей квартиры. Она включает в себя:

1.   Наведение порядка в квартире, уборка лишних вещи, хлама, мебели, а также проветривание помещения. Чистая, уютная, не заставленная мебелью квартира оказывает благоприятное впечатление на потенциальных покупателей. Не стоит тратить время и деньги на дорогой ремонт, в крайнем случае, можно обойтись легким косметическим. 

2.   Сбор пакета документов. Еще одним важным моментом является наличие полного пакета документов: свидетельство о государственной регистрации права собственности, технический паспорт, договора купли-продажи, приватизации и т.д. Если все документы в наличии и юридически чисты, то это существенно поможет продать квартиру в сжатые сроки.

3. Оплата коммунальных платежей.

2. Как рассчитать цену за свою квартиру при продаже

В Астане, да и в других городах Казахстана, предлагают много вариантов квартир в разных типах домов и районах. Чтобы продать квартиру по рыночной цене, надо изучить информацию о стоимости подобного жилья в газетах и Интернете. При этом ориентироваться следует не на высокую цену, а на среднюю и даже на диапазон ниже среднего. Цена вашей недвижимости должна быть в диапазоне пяти первых самых дешевых вариантов. В случае, если требуется продать квартиру быстро, то нужно будет сбросить еще 10-15%. Завышать стоимость своей квартиры  не рекомендуются – это  наиболее частая ошибка продавцов. Они просто не дождутся покупателей. Определившись с  ценой за свою квартиру, можно давать объявления о продаже.  Ваше объявление должно содержать все достоинства вашей квартиры и чтобы избежать ненужных звонков постарайтесь дать полную информацию о вашей квартире. Если по объявлениям никто не звонит, можно немного снизить цену. Но делать это слишком часто не рекомендуется. Заинтересованное лицо, отслеживая ваше предложение, может подумать, что квартиру хотят продать срочно, и при встрече будет пытаться снизить ее стоимость еще ниже.

3. Безопасная передача денег при покупке квартиры

После того как стороны пожали друг другу руки, проверка юридической чистоты квартиры ложится на плечи покупателя, а продавцу нужно обеспечить безопасность оплаты сделки. Лучшим вариантом для передачи денег является аренда банковской ячейки. Для этого продавец, покупатель и банк заключают трехсторонний договор купли-продажи квартиры. Согласно этого договора доступ к ячейке продавец получит после предъявления своего экземпляра этого документа (зарегистрированного в ЦОНе).

 4. Как оформляется сделка по продаже квартиры

После закладки денег в ячейку стороны подписывают договор купли-продажи квартиры. Данный документ не требуется заверять у нотариуса. Однако в этом случае, регистрирующий орган будет обязан проверить подлинность подписей лиц, совершивших сделку, а также соответствие их волеизъявлению. После подписания договора его необходимо зарегистрировать в ЦОН по месту нахождения недвижимости. Регистрация прав на недвижимое имущество производится в течение пяти рабочих дней со дня подачи документов.  Вместе с договором покупатель получает свидетельство о собственности, а продавец – свой экземпляр договора. С зарегистрированным договором он идет в банк и получает свои деньги из ячейки.

P.S. С 1 января 2013 года введена электронная регистрация прав на недвижимое имущество, сократив тем самым срок регистрации до 1 дня. Более подробно можете почитать здесь.

Рекомендуем разместить Ваше объявление о продаже квартиры на нашем сайте - Nedvizhimostpro.Kz (для Вашего удобства объявление размещается на 3 месяца, после чего Вы сможете бесплатно продлить его). Удачной продажи! 

nedvizhimostpro.kz

Как купить квартиру у родственников с помощью ипотеки: газета Недвижимость

Не все родственные отношения идеальны. Не каждый родственник, даже самый близкий, готов подарить недвижимость. Зато бывают ситуации...

Не все родственные отношения идеальны. Не каждый родственник, даже самый близкий, готов подарить недвижимость. Зато бывают ситуации, когда родственник готов квартиру продать – а другая сторона готова купить. Вот только что делать, если денег не хватает? Первая мысль – ипотека! Но, оказывается, подобные сделки кажутся банкам весьма подозрительными.

Банковские эксперты не отрицают, что сделка между родственниками с привлечением ипотеки теоретически возможна (да и закон не ограничивает в этом покупателей и продавцов). Но потребуется немало усилий, чтобы найти банк, который одобрит выдачу такого кредита. Причин тому несколько.

«Не зря существует мнение, что иметь товарно-денежные отношения с родственниками – себе дороже, это относится и к проведению ипотечной сделки, в первую очередь с точки зрения затрат времени и сил. Как правило, банки не проводят ипотечные сделки между родственниками, поскольку возникает очень много нюансов, связанных с возможным сговором, нерыночным формированием цены на квартиру со всеми вытекающими из этого последствиями», - комментирует Наталья Коняхина, начальник управления ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка.

Так, стоит уточнить, что получить ипотеку на квартиру, приобретаемую у супруга (супруги) или собственных детей и вовсе не получится. Хотя дети, напротив, купить квартиру у родителей могут, но и здесь есть ограничения: родители должны быть постоянно зарегистрированы в ином объекте недвижимости (например, на даче, теперь это возможно) или иметь в собственности еще один объект, помимо продаваемой квартиры.

Нецелевое расходование и доли

Волнует банк и возможное нецелевое расходование средств, полученных под залог квартиры. «Банк должен убедиться, что сделка не фиктивная, т. е. проводится не с целью получить деньги на какие-либо иные нужды семьи, - говорит Сергей Арзянцев, директор департамента ипотечного кредитования НОМОС-БАНКа . - Как правило, это подтверждается при проведении расчетов. Например, деньги (и собственные, и заемные) перечисляются продавцу безналичным путем».

При этом, уточняет эксперт, банк охотнее пойдет на кредитование такой покупки, если квартира принадлежит не только родственникам, а находится в долевой собственности с другими лицами, не связанными между собой родственными узами,  – так риски сговора между сторонами сделки становятся менее вероятными.

«Закон об ипотеке» возможность залога долей предусматривает (об этом статьи 6 и 7 данного документа1) – при согласии всех собственников общего имущества или без согласия, если доля выделена2).

Но, даже учитывая законную возможность, получить кредит под залог доли, скорее всего, можно только теоретически, ведь на практике банки избегают кредитовать покупку долей, комнат, так как подобные залоговые активы – достаточно проблемные, их нужно долго проверять, а в случае проблем с заемщиком сложно будет выгодно и быстро продать.

Но, как уже говорилось, все зависит от банка. Возможно, найдутся кредиторы, которые одобрят такую сделку на определенных условиях – например, под повышенный процент. «Если сомнения в чистоте сделки остаются, то банк может предложить получить кредит под повышенную ставку, приближенную к условиям по программам нецелевого кредитования», - считает Сергей Арзянцев.

Вернуть потраченное

Еще один нюанс, который надо иметь в виду тем, кто задумался о приобретении квартиры у родственников (даже если речь не идет об ипотечной сделке). Поскольку на покупку недвижимости тратятся значительные суммы, мало кто пренебрегает возможностью получить налоговый вычет, то есть вернуть 13%. С 2009 года максимальная сумма, с которой можно вернуть проценты, составляет 2 млн рублей.

Налоговый вычет – это льгота. И она не предоставляется, если сделка купли-продажи жилья (или доли) была заключена между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми (глава 14.1, статья 105.1 Налогового кодекса РФ). С 1 января 2012 года круг взаимозависимых лиц был расширен, но и раньше в него входили: супруги, дети (в том числе усыновленные), родители, неполнородные братья и сестры, опекуны и подопечные.

Таким образом, налоговая инспекция при проверке такой сделки (между родственниками) вправе отказать в предоставлении налогового вычета.

Выход есть

Если вы все же твердо намерены добиться покупки квартиры у родственников, а без помощи банка вам не обойтись, то, может быть, вам пригодятся следующие советы.

Поскольку банков очень много, а ипотечных программ у каждого из них – несколько, то их изучение может потребовать большого количества времени. Не самая плохая идея – обратиться к ипотечным брокерам. Они будут нацелены на поиск подходящей именно вам ипотечной программы и подадут документы в банк. Хотя и это не дает гарантии получения ипотеки под конкретную квартиру.

Если денег на покупку недостает не так уж много – можно взять потребительский кредит. Иногда банки выдают без обеспечения 1-2 млн рублей. Правда, ставки по потребительским кредитам «кусачие» - от 16% до 24% годовых. Можно рассчитывать на сниженную процентную ставку, если вы являетесь зарплатным клиентом банка. Кроме того, можно попытаться получить кредит под залог уже имеющегося в вашей собственности жилья (если оно есть). Кредиты с обеспечением – менее рискованные.

 Не надо пытаться скрыть от банка факт, что вам нужен кредит на покупку квартиры именно у родственников. Это просто бесполезно. Служба безопасности банка все равно выявит этот факт (если, конечно, родственник-продавец квартиры  – не троюродная тетушка бывшего мужа вашей сводной сестры). Но в любом случае, попытка обмана банка уже подрывает доверие к вам, и такого клиента могут занести в черный список. Кроме того, быть честным заемщика обязывает закон3.

 К тому же, если вы намерены в будущем совершать с этой квартирой какие-то сделки, то в ваших интересах позаботиться о юридической чистоте этого объекта. Сам по себе факт покупки квартиры у родственников, считают эксперты, репутацию квартиры не портит, если сделка совершалась полностью законно.

1 (Ст. 6 Закона об ипотеке) Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

2 (Ст. 7 Закона об ипотеке) 1. На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

3 (ст. 12 Закона об ипотеке) При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

Фото: sob.ru

sob.ru

www.kn.kz

Как купить дешевое жилье в Казахстане: газета Недвижимость

Дешевый сегмент не так уж и плох, когда денег немного, а недвижимость нужна прямо сейчас. Тем более что цены на жилье спустились вниз, и продавцы охотно идут на торг. Предложений на рынке много, можно выбрать вполне себе ликвидный объект, который всегда можно в будущем продать. Главное — помнить об опасностях, которые таит дешевая недвижимость и компромиссах, на которые придется идти.

С начала года дешевая недвижимость подверглась ценовому снижению, как и сегмент благоустроенного и неблагоустроенного жилья. По данным портала ranking.kz, из 18 городов Казахстана падение цен на вторичное благоустроенное жилье в этом году зафиксировано в 7 городах, в 3 городах они выросли, в остальных — цены не изменились. Спрос на вторичное жилье оставался низким на протяжении всех 7 месяцев текущего года. Особенно существенно за этот период цены снижались в мае (-0,2% по сравнению с апрелем). Цена перепродажи благоустроенного жилья либо не менялась, либо сокращалась на 0,1% в месяц. Небольшой рост индекса цен был замечен в июне — всего на 0,1% за месяц.

Для дешевого сегмента определим следующий диапазон цен: для Астаны и Алматы — до 8 млн тенге, для регионов — до 5 млн.

4 шага для покупки квартиры в новостройке >>>

Дешевые квартиры Астаны

Квартиры с наиболее низкой ценой предложения в Астане, согласно данным портала о недвижимости kn.kz, в основном сосредоточены в районах Алматы (46%), Косшы (23%), Сарыарка (20%).

Жилье в пригороде

Инфраструктура в пригороде Астаны довольно развита, однако добираться до центра города придется 30-40 минут. Имея на руках 5-7 млн тенге, можно присмотреть квартиру в поселках Акмол, Жибек Жолы, Интернациональный. Это одно-, двухкомнатные квартиры в 5-этажных домах 60-80-х годов постройки. Более дорогие предложения, для тех у кого есть 8 млн, предлагаются в поселке Косши. Это «однушки» площадью в среднем 30 кв.м в ЖК «Лесная поляна», «Орион», «Академия», «Алтын Орда».

Объекты в новостройках

Дешевый сегмент представлен и в новостройках столицы. В основном это однокомнатные квартиры-студии. Несколько квартир предлагается в новом кирпичном жилом комплексе по Байтурсынова, который находится в районе мечети «Хазрет Султан». Например, квартира площадью 37 кв.м на 5 этаже из 6 продается по цене 7 800 000 тг. Дом сдан в эксплуатацию. Рассрочка не рассматривается.

В новостройках района Есиль можно дешево купить крохотную квартирку, зато жить в перспективном и развитом месте столицы. Так, в ЖК «Кулагер» 2015 года постройки можно приобрести 1-комнатные студии площадью 16 кв.м по цене 4 500 000 – 5 200 000 тг. В ЖК Absolut 2017 года предлагаются на верхних этажах квартиры площадью 29 кв.м по цене 7 540 000 тг.

В районе Алматы можно рассмотреть варианты в новостройках с большей площадью. Например, в ЖК «Азия Плюс» по Нажимеденова квартиры площадью 40, 56 кв.м предлагаются за 6 900 000 тг.

Кредиты под залог недвижимости в Казахстане: летние предложения банков в 2017 году >>>

Общежития и квартиры на цокольных этажах

Немало дешевых предложений сосредоточены в общежитиях коридорного и секционного типов по цене от 4 млн до 6 млн тенге площадью, как правило, 13-15 кв.м. Есть возможность стать владельцем жилья не в самом отдаленном районе города. Однако есть большой минус — общий санузел на 3-5 таких же комнат и, возможно, отсутствие кухни. Пищеблок вам тоже придется делить с соседями.

Также встречались предложения квартир на цокольных этажах с маленькими окнами. Такие помещения изначально предназначены были под коммерческие цели, но позже их переоборудовали под жилье. Квартиры в строящихся жилых комплексах со сроком сдачи в конце 2017 года также можно найти по низкой цене.

Галым Искаков, директор астанинского агентства недвижимости «Метры»:

— Квартиры до 8 млн тенге в Астане — это малосемейки в новых домах площадью до 25 кв.м или квартиры советской постройки до 33 кв.м, а также в строящихся новостройках. Квартиры по более доступным ценам расположены в районе: вокзала, старого центра, ЖМ «Лесная поляна», «Солнечный город», по Коргальжинскому шоссе, ЖК «Жагалау-4», мкр-н Лесозавод. На низкую цену влияют следующие факторы: расположение домов, состояние и год постройки, застройщик, документы ДДУ или БТИ, заложенные квартиры, в аресте, этажность, инфраструктура. Собственники дешевых квартир готовы рассмотреть ипотеку. При этом обмен слабо развит на рынке Астаны. Так как каждый при обмене завышает стоимость объекта, что не приводит к договоренности сторон. Что касается цен на квартиры в Астане, то они остались стабильными.

Айжан Тугибаева, директор столичного агентства BestRealty:

— Районы, где сосредоточены дешевые квартиры, могут быть и отдаленные, как дома по ул. Досмухамедулы, или же они когда то были окраиной, сейчас в связи с ростом Астаны оказались в черте города. К примеру, район улиц начало Сейфуллина.

Основной фактор ценообразования — это месторасположение и качество постройки дома. И конечно, с точки зрения возврата вложения, любая недвижимость имеет ценность, если ее через какое-то время можно продать с выгодой.

Основное преимущество дешевого жилья — конечно, цена. Хотя, если посчитать в разрезе — цены за квадрат — то цена получается около 250 000 тенге. Такая цена за квадрат имеется на квартиры большей площадью, от 60-80 кв.м в домах Ленинградской постройки (м-н Встречи, Евразии). Здесь в совокупности цена около 20 млн тенге. Так что дешевая цена до 8 млн тенге, получается, не такая уж дешевая. Опасность, только в том, что спрос на такое жилье со временем падает. В целом динамика цен в Астане положительная. В общем плане есть снижение цены.

Как казахстанцам купить недвижимость за рубежом >>>

Дешевое жилье Алматы

Согласно базе портала о недвижимости kn.kz, дешевое жилье представлено во всех районах Алматы. Дома постройки датируются с 1949 по 2017 год. Встречаются предложения ½ доли в двухкомнатной квартире. Например, за 7 500 000 тг в мкр-не Орбита-4 продается доля. При этом продавец добавляет: «Внимание! Вторая половина принадлежит другому лицу — о ее продаже нужно договариваться с ним, поэтому так дешево. Средняя рыночная стоимость такого рода квартиры составляет от 19 млн тенге, реальному покупателю торг, возможен обмен».

В Алатауском районе компания-застройщик предлагает вложиться в строящийся элитный коттеджный городок и приобрести квартиру с жилой площадью 35 кв.м в 4-квартирном одноэтажном доме за 7 500 000 тг. При этом возможна рассрочка на 15 лет.

Между тем рассрочку на дешевое жилье предлагают и частные лица. Так в одном из объявлений было указано: «Квартира продается срочно в связи с отъездом. Первоначальная сумма взноса 2 млн тенге, дальше оплачивается помесячно по 54 156 тг. (аренда с последующим выкупом).

Также немало предложений квартир на цокольных этажах. Один из продавцов заверяет: «60% только находится под землей, а в остальном полноценная квартира!»

Юлия Копцева, специалист по недвижимости риэлторской компании «Этажи»:

— Спрос на жилье в этой ценовой категории (до 8 млн тг.— Авт.) очень большой. Люди видят, что в целом предложение на рынке есть, и просят подобрать именно такие варианты. Тогда объясняешь, что в верхней части города данные квартиры находятся исключительно в бывших приватизированных общежитиях. Помимо низкой стоимости особенности такого жилья заключаются в подъездах коридорного типа — по 8-10 квартир на площадке, и неважном состоянии домов. Продаются такие квартиры очень плохо, и в подавляющем большинстве с целью дальнейшей сдачи в аренду.

В обычных жилых домах найти квартиру за 8 миллионов можно в нижних районах — Турксибском, Жетысуском. Здесь можно рассматривать, как обжитые дома советской постройки, так и квартиры в черновой отделке в новых домах от 2000 года. Дешевле выходят также совсем маленькие квартиры, площадью до 20-25 квадратных метров.

Месторасположение вместе с прилегающей инфраструктурой — это одни из главных факторов, которые отражаются на стоимости жилья. На второе место можно поставить год постройки дома и его тип. Кирпичные дома ценятся выше, панельные — чуть ниже, каркасно-камышитовые — еще ниже. Традиционно более престижными считаются средние этажи — не первый и не последний.

В ипотечный залог банки берут дома не старше 50 лет. По этой причине дома ранее 1967 года постройки неофициально относятся к категории неликвидных. Соответственно, цены на них ниже. Наличие залога на стоимости квартиры практически не отражается. Залог гарантирует порядок с документами, и при наличии суммы, необходимой для погашения кредита, снимается в 1-2 дня.

Причиной хорошего торга может стать неузаконенная перепланировка. При этом такая квартира может быть куплена в ипотеку, при условии последующего узаконения. Обмен продавцы дешевых квартир достаточно часто рассматривают, однако реально найти подходящий вариант проблематично.

Преимущество покупки дешевых квартир — возможность обрести свое собственное жилье при минимальных затратах. Если квартира неликвидная, опасность ее приобретения — это сложности при последующей продаже. В остальном по ситуации — если маленькая, то тесно. Если в удаленном районе — неудобно добираться. Если аварийная — затраты на ремонт.

На днях моя коллега продала 2-комнатную квартиру с хорошим ремонтом в престижном Бостандыкском районе на втором этаже по цене 11,5 миллионов. Сделка состоялась за наличные деньги, и этот факт был решающим. За время переговоров первоначальная цена была снижена более чем на миллион тенге.

По динамике цен есть тенденция к небольшому снижению стоимости квартир на рынке вторичного жилья в спальных районах Алматы. В престижных районах такой динамики нет.

Ипотека в Казахстане: рейтинг банков на июнь 2017 года >>>

Дешевая недвижимость в Караганде

По данным базы портала kn.kz, 56% квартир в Караганде стоимостью до 5 млн тенге расположены в районе Майкудук, 23% — в Пришахтинске, по 3% приходится на район Город и Михайловка. Остальные 15% сосредоточены в районе Нового рынка, ЖБИ, Сортировке и Федоровке.

68% от всего предложения составляют «хрущевки», 52% — однокомнатные квартиры.

Наталья Петровская, директор агентства недвижимости «Проспект»:

— Дешевые объекты в Караганде представляют собой 1-комнатные квартиры (на 1 и 9 этажах) без ремонта, квартиры в домах «коридорного типа – малосемейки». Районы расположения: Майкудук, Пришахтинск, 1-комнатные «хрущевки» (на 1 и 9 этажах) в отдаленных районах Город и Юго-Восток. Факторы, влияющие на низкую цену квартир, — это срочная продажа, долги, действия суд\исполнителей (по суду). Никаких опасностей покупки дешевых квартир нет. Главное — проверять все правоустанавливающие документы на юридическую чистоту. И желательно проверять в офисе проверенного агентства недвижимости, у юриста или в юридической компании. Ипотеку обычно не рассматривают. Такие объекты недвижимости в 99% продаются за наличный расчет.

Недавно мы продали 3-комнатную квартиру в Михайловке. Продавец — бабушка. Подходили сроки отъезда в другую страну. Чем ближе наступала дата отъезда, тем ниже становилась цена. Итог: продали за день до отъезда по цене ниже среднерыночной. Или другой пример, приехала наследница объекта недвижимости с другого государства с целью продать его в Караганде. Билеты обратно были заранее приобретены. Срок продажи составлял 3 недели. Итог: продажа по цене ниже среднерыночной. Одно время у нас даже клиенты-покупатели, интересовались квартирами, собственники которых уезжают в другое государство, потому что срочно продают и соответственно дешевле.

Относительно 2016 года, по результатам агентства недвижимости «Проспект», цены в 2017 году на 10-15 % понизились в цене. Относительно повышения цен, отношусь скептически, возможно будет немного за кв.м в новостройках, потому что банки кредитуют под выгодные % и по выгодным ставкам новое жилье.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

www.kn.kz

С минимальным риском, или На что обращать внимание при покупке квартиры: газета Недвижимость

Возможно, сегодня низкая стоимость некоторых квартир («из-за мирового финансового кризиса» или «только сейчас и только для вас, так как вы мне симпатичны») — это, на самом деле, лишь способ привлечь и обмануть покупателя. О том, с какими рисками может столкнуться человек при совершении сделки купли-продажи и как их избежать или сделать минимальными, мы расскажем в данной статье.

Как проверить квартиру в Казахстане

Итак, вы решили купить квартиру на вторичном рынке. После многочисленных просмотров вы наконец нашли вариант в хорошем районе, с красивым видом из окна, на подходящем этаже, с удачной планировкой.

Но не спешите быстро совершить сделку купли-продажи. Как подтверждает практика, осторожность никогда не бывает лишней. Причины возможных рисков — допущенные по незнанию со стороны покупателя промахи при проверке юридической чистоты объекта, а иногда и нечистоплотность продавца.

Поэтому начать нужно с проверки правоустанавливающих документов — свидетельства о государственной регистрации права собственности, договора купли-продажи (приватизации, мены, дарения и т.д.). Зачастую продавцы только знакомят потенциального покупателя с правоустанавливающими документами на квартиру. Но вы можете попросить в свое распоряжение копии, чтобы проверить их правильность в юридической конторе. В ЦОНе вы имеете право взять справку о зарегистрированных правах и обременениях на интересующую вас квартиру. В настоящее время такую справку о наличии обременений и залогов можно получить через сайт электронного правительства (egov.kz), имея ключ ЭЦП. Достаточно иметь информацию по объекту недвижимости — адрес, кадастровый номер. Такую справку может получить сам потенциальный покупатель, без привлечения продавца.

Важно убедится и в том, что продаваемое жилье принадлежит именно тому, кто называет себя продавцом, поэтому не посчитайте за труд попросить у него удостоверение личности. Однако практика показывает, что и этого может оказаться недостаточно. Потенциальному покупателю не лишним было бы увидеть еще два документа:

  • Архивную выписку, выдаваемую в паспортном столе. Выписка показывает, кто и когда проживал по этому адресу и выбыл (в армию, в тюрьму, умер и т.п.).
  • Выписку из истории объекта о переходе права собственности недвижимости, которую выдают в департаменте юстиции (ЦОНе). Этот документ содержит информацию о том, когда, кому и на каких основаниях переходило право собственности (по приватизации, дарению, в порядке наследования, по завещанию и др.). Также в нем отражаются обременения: арест, залог и запреты на объект недвижимости, если они осуществлялись.

Сложность заключается в том, что эти документы имеет право получить только собственник недвижимости — попросите его об этом. В случае отказа у вас появятся веские основания усомниться в его честности. Ведь без этих выписок вы рискуете потерять и деньги, и недвижимость.

При изучении выписки из истории объекта вас должно насторожить, если недвижимость в течение короткого периода времени переходила «из рук в руки». По возможности установите причину частых продаж. Кроме того, вы можете посетить нотариусов, удостоверявших предыдущие сделки, и уточнить у них, есть ли в реестре соответствующие записи и являются ли подписи на документах их собственными. Если они вам откажут, запросите данные в нотариальной палате. Если вы выяснили, что недвижимость часто переходила из рук в руки, а причины и доводы по отчуждению непонятны — лучше откажитесь от покупки.

К сожалению, обзор судебной практики последних лет подтверждает тот факт, что признание одной из предыдущих сделок с недвижимостью недействительной согласно закону приводит к расторжению всех последующих.

Эзоп однажды заметил: «Умному чужие беды — наука».

У кого есть права на квартиру

Итак, получив расширенную выписку из паспортного стола, необходимо ее внимательно изучить. Ведь если в квартире были прописаны дети, возможно, их права на недвижимость были нарушены.

В 1992-1994 годах, на заре приватизации, несовершеннолетних детей не включали в число собственников. Однако такая недвижимость вышла на рынок жилья и продавалась, дарилась, наследовалась. Если прописанных на жилплощади детей при оформлении приватизации не включили в договор, то признается, что права ребенка ущемлены. И, как следствие, все последующие сделки с недвижимостью могут быть оспорены в судебном порядке заинтересованным лицом.

И самое главное — трехгодичный срок исковой давности по признанию сделки недействительной отсчитывается с того момента, когда несовершеннолетний (на этот момент уже достигший совершеннолетия) узнал об этом.

Кроме того, следует знать, что согласно закону все сделки с жилыми помещениями, в которых несовершеннолетним принадлежит право собственности на часть недвижимости, должны совершаться в возрасте от 14 до 18 лет с письменного согласия родителей, а до 14 лет — с согласия органов опеки и попечительства. Именно эти органы государство обязало охранять права ребенка при совершении любой сделки в отношении недвижимости.

Об имуществе супругов

Потенциальному покупателю уместно поинтересоваться, состоит ли продавец в браке, или, возможно, состоял на момент приобретения недвижимости. Проверьте дату заключения и расторжения брака и сверьте с датой приобретения недвижимости, обратив внимание на основание приобретения. В случае если недвижимость приобретена в период брака, необходимо согласие на продажу второго супруга, так как оба супруга имеют на нее право, независимо от того, на кого она оформлена. Такое согласие возможно оформить у любого нотариуса. Исключение составляет имущество, которое получено по наследству или в дар.

Стоит помнить, что если недвижимость была продана одним супругом без согласия другого, то по закону обделенный супруг может оспорить сделку в судебном порядке в течение года. Будьте внимательны!

Квартира по наследству

Изучив выписку из истории объекта о переходе права собственности недвижимости, вы узнаете обо всех ее предыдущих владельцах и на каком основании к ним переходила недвижимость.

В случае если приобретаемая квартира досталась продавцу по наследству, то обязательно стоит обратить внимание, на каком основании — по завещанию или по наследованию в силу закона. Ведь обделенные, неучтенные родственники, к примеру несовершеннолетние дети от предыдущих браков, и, в первую очередь — имеющие право на обязательную долю в наследстве (несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследователя, а также нетрудоспособные супруг и родители), даже при наличии завещания благодетеля могут восстановить свои права на имущество через суд.

Чтобы этого избежать, нотариусы советуют составить соглашение, в котором продавец обязуется в случае появления наследников, претендующих на наследство и восстановивших свои права на него, передать им пропорциональную часть полученной за недвижимость суммы. Это обезопасит вас от многих проблем в будущем.

Здоровье продавца квартиры

Наряду с юридической чистотой правоустанавливающих документов на квартиру вас должна интересовать личность продавца. Обратите внимание на его внешний вид: адекватен ли он, дееспособен ли, нет ли у него проблем с алкоголем или наркотиками.

Если возникли какие-то сомнения в психическом здоровье продавца, имеет смысл попросить у него соответствующую справку. Если налицо проблемы с алкоголем или наркотиками, придется в день сделки посетить с продавцом медицинское учреждение. Это хлопотно и не совсем удобно. Но при необходимости вы всегда сможете доказать, что в момент совершения сделки купли-продажи продавец находился в здравом уме и твердой памяти и, следовательно, понимал, что подписывает. Очевидно, что «Лучше думать перед тем, как действовать, чем после» (Демокрит).

Доверенность на продажу квартиры

Если от имени продавца действует представитель по доверенности, то выясните его личность. Убедитесь в том, что собственник квартиры жив-здоров, иначе вы рискуете стать жертвой мошенников. Выясните, почему отчуждение недвижимости происходит по доверенности. Причины должны быть для вас очень убедительными.

Затем обратите внимание на саму доверенность. Она обязательно должна быть удостоверена нотариусом. При этом важно проверить срок, на который выдан документ. А также объем полномочий представителя, из которых должно однозначно следовать, что он действительно имеет право заключать именно такую сделку, о которой идет речь, и с определенным объектом недвижимости. И, наконец, убедитесь у нотариуса, выдавшего доверенность, не отзывалась ли она, да и была ли вообще выдана.

Незаконная перепланировка

Один из самых распространенных рисков при покупке недвижимости — неутвержденная перепланировка.

Перепланировкой является любое несоответствие между фактической планировкой помещения и техническим планом, выданным центром по недвижимости (бывшим БТИ). Что из этого следует? У нового владельца при последующем распоряжении недвижимостью — попытке продать, подарить, передать в залог — возникнут трудности. Это значит, что ему придется узаконить перепланировку в установленном законодательством РК порядке, а процесс это длительный и весьма хлопотный, к тому же требующий значительных денежных затрат.

В лучшем случае, сразу после обращения в управление архитектурно-строительного контроля (ГАСК) с заявлением об узаконивании совершенной перепланировки её согласуют. Но обязательным условием для этого является наличие технического заключения по фактически выполненным работам. Оно определяет, произведено ли переустройство квартиры в соответствии с установленными государственными нормами и требованиями или нет. А вот получить такое заключение можно лишь в организации, имеющей право на проведение строительных экспертиз. После того как владелец квартиры получит техническое заключение, устранит недоделки и уплатит штраф, ему вручат акт ввода в эксплуатацию. И он сможет зарегистрировать свои права на перепланированное помещение в ЦОНе. Как правило, все перепланировки квартир (жилого дома), выполненные с соблюдением технических условий, согласовываются. Вопрос только во времени.

Гораздо большие трудности возникают при согласовании переустройства при изменении функционального назначения помещения или вмешательстве в инженерные системы дома (электроснабжение, вентиляция). Всё переделано красиво и удобно, но вот только согласовать такую перепланировку и получить разрешение не всегда возможно. К тому же в случае отказа придется восстанавливать все изменения, неся денежные затраты, испытывая неудобства и разочарования. А все почему? Потому что не учтен риск покупки квартиры с неутвержденной перепланировкой!

Поэтому к приобретению недвижимости с не узаконенной перепланировкой нужно относиться крайне осторожно. Безусловно, лучше совершить покупку после согласования перепланировки прежним владельцем. А можно и вообще отказаться от приобретения недвижимости с перепланировкой «вне закона». Вам выбирать!

Как избежать различных неприятностей и рисков при покупке квартиры? К сожалению, исчерпывающего ответа на этот вопрос нет. Просто будьте внимательны, доверяйте здравому смыслу, конкретным документам и не верьте пустым обещаниям. Имеет смысл заранее сос-тавить подробный список того, что нужно выяснить у продавца до совершения сделки. Если вы чувствуете, что не можете самостоятельно разобраться в сложившейся ситуации, обратитесь к опытному юристу, специалисту по вопросам недвижимости.

Редакция благодарит

директора юридической фирмы Grata-Karaganda Лию Аханову за помощь в подготовке материала.

Информационная служба www.kn.kz

www.kn.kz


Смотрите также