Как расторгнуть дду с ипотекой в одностороннем порядке


Расторжение ДДУ и возврат денежных средств

Покупка квартиры путем заключения договора долевого участия (ДДУ) — вариант выгодный, но достаточно рискованный. Вполне вероятно возникновение различных проблем в процессе возведения многоквартирного дома, а также прекращение выполнения застройщиком своих обязательств. В данной статье разберемся, как поступать в сложившейся ситуации, можно ли расторгнуть ДДУ и вернуть свои деньги.

В каких ситуациях возможно расторжение договора ДДУ

ФЗ№214 «Об участии в долевом строительстве» позволяет участнику долевого строительства совершить расторжение ДДУ в одностороннем порядке.

Как и для любого другого договора, в качестве обязательного условия для запуска механизма расторжения ДДУ законодатель определил наличие на то веских оснований. По общему правилу – это нарушение исполнения оговоренных в нем условий и обязательств.

Для дольщика в законе названы определенные основания, при наличии которых тот может стать инициатором прекращения договорных обязательств. Эти основания подразделяются на:

  • допускающие расторжение соглашения в одностороннем порядке;
  • позволяющие прекратить обязательства только через суд.

Итак, расторжение ДДУ дольщиком минуя обращение в судебные инстанции возможно, когда:

  • прошло более 2-х месяцев с момента оговоренного ДДУ срока сдачи дома, но этого так и не произошло;
  • застройщик не устранил в безвозмездном порядке и в разумный срок выявленные в ходе стройки недостатки либо не возместил ущерб за их наличие;
  • качество построенного объекта не соответствует требованиям;
  • новый договор поручительства был заключен без заблаговременного уведомления дольщика об этом факте;
  • соответствующие основания определены самим договором или нормами закона.

В судебном же порядке разрешаются следующие конфликтные в сфере долевого участия ситуации:

  • возведение объекта долевого строительства приостановлено и есть все основания предполагать, что закончить стройку в оговоренный ДДУ срок застройщик не успеет;
  • размер долевой жилплощади существенно изменился по сравнению с ранее оговоренной (как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения).

Данный перечень не является исчерпывающим. Каждый ДДУ по — своему индивидуален. А потому и возникновение спорных ситуаций по каждому из них возможно по разным причинам, имеющим отношение к конкретному соглашению и конкретному объекту долевого строительства.

Порядок расторжения ДДУ дольщиком и процедура возврата денег

Вообще, расторжение ДДУ с застройщиком происходит:

  1. В результате взаимного решения дольщика и застройщик, то есть без обращения в суд.
  2. Через судебные инстанции.

Остановимся на каждом из вариантов подробнее.

Расторжение ДДУ в досудебном порядке

При расторжении ДДУ по инициативе дольщика тот направляет строительной фирме письменное уведомление. В нем он указывает свое намерение отказаться от исполнения договора и называет причины, побудившие его принять решение об отказе в дальнейшем участии в долевом строительстве. Застройщик с такой претензией соглашается, после чего ДДУ расторгается.

Порядок расторжения ДДУ дольщиком подразумевает возвращение ему денег застройщиком в срок не позднее 20-ти дней. Но какую сумму конкретно?

По общим правилам, сумма возврата должна быть равна той, которую передал дольщик в счет стоимости договора за время его действия. Дополнительно с застройщика причитаются и проценты из расчета пропорционально 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, причем в двойном размере.

Но довольно часто, чтобы избежать финансовых потерь, строительные фирмы включают в ДДУ отдельный пункт. В нем оговаривается размер тех денежных средств, которые возвращаются дольщику при досрочном расторжении соглашения. Чтобы не попасться на такую хитрую юридическую уловку и вернуть свои деньги в полном объеме, лучше прибегнуть к услугам адвоката или юриста по расторжению ДДУ.

Хотите расторгнуть ДДУ и вернуть деньги?

Получите консультацию адвоката:  +7 (962) 953-88-11

Расторжение ДДУ через суд

Если договориться полюбовно застройщику и дольщику не удалось, участник долевого строительства подает иск о расторжении ДДУ через суд. Председательствующий, изучив сложившуюся ситуацию и доводы сторон, выносит соответствующее решение: расторгнуть ДДУ либо отказать в этом. Он же определяет и размер суммы, которая положена к возврату дольщику, а также сроки и порядок этой процедуры.

Входящие в штат фирмы-застройщика профессиональные юристы вполне могут предоставить судье доводы, способные убедить его уменьшить требуемую дольщиком сумму. Чтобы этого не произошло, участнику долевого строительства со своей стороны стоит прийти в суд с адвокатом по спорам с застройщиком.

Расторжение ДДУ с ипотекой

Процедура расторжения ДДУ с ипотекой имеет некоторые особенности. В обязательном порядке для расторжения соглашения требуется согласие банка. Как правило, во внесудебном порядке это практически невозможно.

Решения судов в таких случаях также не всегда однозначны. Иногда суд обязывает дольщика возвращать банку денежные средства самостоятельно. Случаются и решения, когда кредитное бремя перекладывается с дольщика на недобросовестного застройщика.

Заключение

Как видно, процедура расторжения ДДУ и возврата денег по нему имеет множество нюансов, каждый из которых может по-своему повлиять на исход дела. Риск потерять немалую сумму слишком велик, а потому действовать в одиночку, без профессиональной юридической помощи, не стоит.

Понравилась статья? Сохрани в своей соцсети!

kuzpartners.ru

Расторжение ДДУ, что нужно знать

Для многих покупка квартиры в строящемся доме – это единственная возможность обзавестись в будущем собственным жильем. И это неслучайно, поскольку его цена значительно ниже среднерыночной стоимости недвижимости. Вкладывая свои деньги в, казалось бы, выгодное и перспективное долевое строительство, вряд ли кто задумывается, что через некоторое время могут наступить обстоятельства, когда придется отказаться от голубой мечты о дешевых квадратных метрах. Однако в последнее время невыполнение своих обязательств строителями происходит достаточно часто, и дольщикам ничего не остается, как пойти на крайнюю меру – расторжение ДДУ с недобросовестными застройщиками.

Кто и как может расторгнуть договор

Отношения между дольщиком и застройщиком регулирует 214 ФЗ. Изначально он принимался для того, чтобы приостановить настоящую анархию, царившую на рынке долевого строительства, и пресечь мошеннические схемы обмана дольщиков. Сегодня риск остаться без денег и без жилья практически сведен к нулю,  закон гарантирует участникам возврат вложенных средств при любом развитии событий, однако недобросовестных застройщиков, к сожалению, меньше не стало.

Дольщикам нужно знать, что только договор ДДУ, заключенный по 214 ФЗ и поставленный на государственный учет в Росреестре, является гарантом их безопасности. Не следует передавать деньги застройщику до его регистрации, поскольку если договор не зарегистрирован, он не считается заключенным. Застройщики зачастую предлагают сначала заключить предварительный договор, который является незаконным. Нарушение его условий не влечет никакой ответственности для строителей, и при расторжении он не гарантирует участникам возврат денежных средств.

Расторгнуть договор ДДУ после регистрации можно на законных основаниях, при этом прекратить отношения с недобросовестным застройщиком, дольщик может на весьма выгодных для себя условиях. Существует четыре способа, по которым возможно расторжение договора долевого участия:

  • по инициативе дольщика;
  • по судебному решению;
  • по обоюдному соглашению;
  • по инициативе застройщика.

Стоит обратить внимание, что независимо от того, по какой причине произошло расторжение ДДУ, застройщик должен возвратить дольщику все вложенные деньги. Аннулированный договор обязательно проходит регистрацию в Росреестре.

В каких случаях дольщик может инициировать прекращение договора

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика возможно в связи с различными нарушениями, допущенными застройщиком при строительстве дома. Прежде всего, они касаются качества объекта. Федеральный закон устанавливает жесткие требования к качественным показателям сдаваемого дома, который должен соответствовать как проектной документации и условиям договора, так и принятым строительным нормам и стандартам. При обнаружении несоответствия и выявлении любых дефектов строительства, участник вправе потребовать от застройщика их устранения абсолютно бесплатно. Так же он может выставить требование об уменьшении цены договора либо об оплате ремонтных работ, если он самостоятельно займется устранением недоделок. Все свои требования необходимо изложить на бумаге и направить в адрес строительной компании.

Как правило, такие обращения застройщиками игнорируются и остаются без ответа, и у дольщика появляется законный повод инициировать расторжение ДДУ в одностороннем порядке. Отказаться от дальнейшего исполнения договора дольщик может также по другим основаниям:

  • застройщик не соблюдает сроки строительства дома и затягивает его сдачу более чем на шестьдесят дней;
  • Закончилось прежнее поручительство банка, и заказчик не позаботился о заключении нового соглашения с другой кредитной организацией в течение двух недель;
  • По другим законным основаниям.

Все перечисленные выше нарушения – весомый повод аннулировать ДДУ в одностороннем порядке дольщиком. Причем разорвать отношения с застройщиком можно без привлечения судебных органов. Достаточно просто направить в строительную компанию уведомление об отказе от договора, который расторгается с даты отправки данного письма. Застройщик обязан вернуть средства дольщика и уплатить неустойку за пользование его деньгами не позже 20 рабочих дней. Если этого не произошло, то без судебного разбирательства дела не обойтись, необходимо составить заявление в суд с требованием прекращения договора и возврата денег с недобросовестного застройщика.

Многих дольщиков волнует также вопрос: можно ли расторгнуть договор долевого участия без причины, если строительная компания выполняет все свои обязательства, и как вернуть деньги с застройщика. Отказ от исполнения договора без законных оснований не предусмотрен 214 ФЗ. В этом случае необходимо либо обращаться к застройщику и заключать с ним соглашение, либо найти другого дольщика и переуступить ему свои права на квартиру.

Основания для прекращения договорных отношений через суд

Есть ряд причин, по которым расторжение договора участия в долевом строительстве по требованию дольщика возможно только через суд. Основаниями для этого являются более серьезные нарушения, устранить которые  невозможно. Таковыми являются:

  1. Полная остановка строительства, при этом очевидно, что даже при его возобновлении, дом не будет построен в срок.
  2. Произошли значительные изменения в проектных документах и площади квартиры.
  3. Имущество и нежилые помещения дома поменяли свое первоначальное назначение.

Особо следует остановиться на тех случаях, когда при подписании приемо-передаточного акта, обнаруживается несоответствие фактической площади квартиры, размерам, указанным в документах. При этом законом допускается изменение общей квадратуры на 5 % в обе стороны. Таким образом, дольщик может требовать расторжение договора с застройщиком и возврат средств, если в результате замера выяснится, что реальный метраж квартиры уменьшен более чем на 5 %. Внесение застройщиком существенных изменений в документацию, увеличивающих стоимость жилья, и требование доплаты за лишние квадратные метры, также является поводом для обращения в судебный орган.

Прекращение договора через суд гарантирует дольщику не только возврат всех  вложенных денег, но также уплату неустойки за то, что застройщик все время действия договора пользовался его средствами (для граждан она составляет 1/150 ставки Центробанка от общей суммы договора за каждый день). Кроме того, участнику полагается компенсация понесенных им расходов и 50% штраф от суммы, присужденной судом. Выплата средств должна быть произведена не позднее 10 будних дней после принятия судебного решения. В противном случае, со следующего дня поле наступления крайнего срока оплаты в отношении застройщика начинают действовать новые штрафные санкции.

Когда застройщик может отказаться от исполнения договора

У дольщиков также есть свои обязательства по ДДУ, которые они должны исполнять в положенный срок – это своевременная оплата. В зависимости от условий договора, она может производиться либо единовременно, либо по частям. Если образовалась просрочка более шестидесяти дней, застройщик, прежде чем аннулировать договор, обязан предупредить дольщика письмом, и дать ему возможность погасить задолженность в течение тридцати дней. Только по прошествии этого срока он может выслать в адрес участника уведомление о прекращении ДДУ. С этого дня договор считается расторгнутым, и не позднее 10 дней с момента отправления письма, застройщик обязан произвести возврат денег участника.

Прекращение действия договора не освобождает дольщика от уплаты неустойки за несвоевременную оплату, которая составляет 1/300 ключевой ставки Центробанка от просроченной суммы за каждый день. При этом застройщик должен возвращать участнику все вложенные средства и не может с них вычесть начисленную пеню.

Несвоевременная оплата – одно и единственное основание, по которому строительная компания может потребовать прекращение договора. Может ли застройщик расторгнуть ДДУ по каким-либо другим основаниям? Нет, не может. Более того, если в договор включены пункты, позволяющие его отменить по другим причинам, они противоречат законодательству. Дольщик может смело обращаться в судебные органы, если застройщик решил аннулировать договор по надуманным им основаниям.

Расторжение по взаимной договоренности

Если сторонам удалось договориться и решить все спорные вопросы мирно, между ними заключается соглашение о расторжении ДДУ.  Причиной могут послужить любые обстоятельства, возникшие как со стороны участника, так и со стороны строительной компании. При таком развитии событий для прекращения исполнения договорных обязательств не требуется выполнять какие-либо условия, поскольку главным условием расторжения договора по соглашению сторон является взаимная договоренность. Безусловно, такой вариант завершения отношений является более быстрым и удобным, процесс расторжения значительно упрощается, дольщик избавляется от необходимости обращения в суд.

Однако, так ли это выгодно участнику? Не стоит забывать, что размер суммы, подлежащей возврату, устанавливается сторонами, и чаще всего она оказывается ниже той, что дольщик смог бы отсудить по закону. Также застройщики, пользуясь юридической безграмотностью граждан, зачастую включают в соглашение условия, которые ущемляют их права и затягивают на неопределенное время выплату денег. Желательно вообще отказаться от подписания соглашения, в котором прописаны кабальные для дольщика условия. Стоит также учесть, что обратиться в суд по поводу нарушения строительной компанией условий соглашения, можно только после того, как пройдет срок, отведенный для оплаты.

Процедура прекращения договора по 214 ФЗ более длительная, но она гарантирует получение дольщиком всех вложенных средств, выплату неустойки, штрафа и покрытия его убытков в строго обозначенные законом сроки (не позднее двадцати рабочих дней). Если вы все-таки решили подписать соглашение с застройщиком, то лучше всего предварительно проконсультироваться с опытным юристом, который проанализировав текст, определит возможные риски и предупредит о возможных последствиях.

Если вас интересует вопрос, как расторгнуть ДДУ с застройщиком, получив при этом все положенные по закону выплаты, обращайтесь в общество защиты прав дольщиков. Несмотря на то, что в законе оговорены все условия аннулирования договора, в каждом деле есть свои нюансы, которые требуют детального анализа. Изучив ваши документы, профессиональные юристы нашей организации разработают оптимальный алгоритм действий, который позволит с максимальной для вас выгодой прекратить договорные отношения с недобросовестной строительной компанией. Чтобы быстро связаться с нами, перейдите на страницу «Контакты».

 

Похожие статьи:

help-ddu.ru

Как расторгнуть договор долевого участия?

1. Что такое договор долевого участия?

2. В каких случаях дольщик может разорвать договор?

3. Кому выгодна «паника» вокруг строительства ЖК?

4. Стоит ли верить фирмам-помощникам, которые обещают с легкостью расторгнуть ДДУ, да ещё и с плюсом?

5. Могу ли я расторгнуть договор ДДУ, если приобрел квартиру в ипотеку?

6. Влияет ли инфляция на возврат средств при расторжении ДДУ?

7. Почему строительные компании тянут время и не расторгают договор?

Рынок недвижимости переживает не лучшие времена, несмотря на то, что государство, отменив субсидирование ипотечных ставок, заявило о том, что кризис на рынке закончился. При этом по информации экспертов, лишь около 30% строительных компаний сдают свои объекты в срок. Задержки и недоделки, увы, нельзя назвать чем-то из ряда вон выходящим. Порой покупателям не остается ничего, кроме расторжения договора долевого участия.

Что такое договор долевого участия?

Договор долевого участия (ДДУ) - основной документ, который регулирует отношения девелопера и клиента. Он является узаконенной формой инвестиционной деятельности. Ведь строительная компания привлекает для работы над объектом средства дольщиков. В рамках этого соглашения застройщик берёт на себя обязательства по возведению объекта в оговоренные сроки.

Эксперты называют такую форму договора одной из самых надежных на рынке недвижимости.

Алексей Головченко, управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия»:

«Существуют определенные требования к такому договору. Предполагается, что при ДДУ интересы «дольщиков» защищены. Риски того, что застройщик не выполнит свои обязательства, минимальны. Тем более, договор долевого участия можно заключать только на определенном этапе строительства при наличии определенного пакета документов. Это значит, что застройщик не может в рамках ДДУ, например, как по договору инвестирования или как делают жилищно-строительные кооперативы, начинать собирать деньги в тот момент, когда еще отсутствует разрешительная документация на объект. Определенный риск, конечно же, существует, но он в разы меньше, чем при вступлении в жилищно-строительный кооператив.

Таким образом, по договору застройщик должен построить объект качественно и в срок, а дольщик - принять объект и оплатить».

В каких случаях дольщик может разорвать договор?

Дольщик имеет право расторгнуть договор как в одностороннем порядке, так и через суд.

Причины расторжения в одностороннем порядке:

Причины расторжения в судебном порядке:

- неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором на два месяца;

- прекращение или приостановление строительства комплекса, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект не будет передан дольщику;

- неисполнение застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона: «В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования»;

- существенное изменение проектной документации строящейся недвижимости, в состав которой входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;

- существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;

- изменение назначения общего имущества, нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;

- нарушение застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 Федерального закона: «В случае прекращения поручительства до истечения его срока действия поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты прекращения поручительства. При этом застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение пятнадцати дней с даты прекращения поручительства»;

- в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

- в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Абылай Рамазанов, руководитель Первого Арбитражного Учреждения в Тюмени:

«Так стоит ли при наступлении одного из вышеуказанных случаев расторгать договор? Каждый случай надо рассматривать индивидуально. Если застройщик нарушил сроки передачи дольщику объекта, то законом и договором долевого участия предусмотрены очень серьезные санкции в виде неустойки и пени. Поэтому у дольщика появляется право потребовать от застройщика компенсацию за нарушение сроков. Конечно, если объект долевого строительства построен так, что его невозможно использовать по назначению, то расторгать договор необходимо».

Ранее массовое расторжение ДДУ могло обанкротить девелопера. Но теперь к строительству допускаются только финансово-устойчивые компании.

Антон Якушев, юрист компании «Русфининвест»:

«Говорить о том, что это может обанкротить застройщика можно было до недавнего времени. Потому что совсем недавно (с 1 июля 2017 г.) размер уставного капитала застройщика поставят в зависимость от объемов строительства. Это создает определенную подушку безопасности как для дольщика, так и для самого застройщика».

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

«Нужно понимать, что чаще всего строительство ведется преимущественно за счет привлеченных средств, поэтому каждый отказ – это удар по всей стройке. Покупатели это понимают, поэтому далеко не всегда спешат расторгнуть ДДУ, если ввод объекта откладывается более чем на два месяца. Однако, когда становится очевидным, что застройщик грубо нарушает свои обязательства, ждать у «моря погоды» не стоит».

Часто в социальных сетях распускают слухи о банкротстве того или иного застройщика. Кому выгодна «паника» вокруг строительства ЖК?

Руслан Соешев, владелец компании MegaAgent:

«Например, знаю что у некоторых строительных организаций есть целые отделы, основная задача которых писать плохие отзывы про конкурентов и хорошие про себя. Верить всему что пишут в сети Интернет - опрометчиво. Негатив может быть выгоден конкурентам и юристам. Чем больше и дольше люди судятся, тем больше финансовых благ для юристов.»

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

«В открытых электронных ресурсах свое мнение могут оставлять самые разные люди, в том числе не имеющие никакого отношения к проекту. Они могут черпать свои сведения из ненадежных ресурсов или даже слухов. Более того, сами дольщики – это люди, которые вкладывают немалые деньги в строительство, поэтому они часто склонны к эмоциональным оценкам и острой реакции на любые, даже незначительные тревожные данные или наблюдения. Проще говоря, заниматься конспирологией и искать чей-либо корыстный интерес в тревожных сообщениях на форумах следует в самую последнюю очередь. В то же время нужно понимать, что на рынке новостроек царит острая конкуренция, и не стоит сбрасывать со счетов возможные происки конкурентов».

Стоит ли верить фирмам-помощникам, которые обещают с легкостью расторгнуть ДДУ, да ещё и с плюсом?

Эксперты утверждают, что в самой процедуре расторжения ДДУ нет ничего сложного, её может провести любой покупатель самостоятельно, не прибегая к помощи юристов. Другой вопрос – возврат денег, особенно в сложных ситуациях, связанных с банкротством. В этом случае действительно лучше обратиться к профессионалам, однако нужно понимать, что гарантировать возврат вложенных средств вам никто не будет (да и не сможет). Нередко банкротство застройщика завершается тем, что его активов не хватает на покрытие расходов дольщиков, и в этой ситуации уже никаких средств от строительной компании получить не удастся.

Как происходит расторжение ДДУ?

Либо по соглашению сторон, либо в одностороннем порядке по решению суда.

По соглашению сторон:

- Сторона, желающая расторгнуть договор, письменно уведомляет другую сторону о причине расторжения;

- При удовлетворительном ответе сторонами определяется место и время составления соглашения;

- Составление соглашения сторон о расторжении ДДУ;

- Определение порядка и сроков возврата денежных средств;

- Регистрация соглашения в Росреестре (в противном случае оно не будет иметь юридической силы).

Если застройщик не пошел на встречу и отказался согласовывать расторжение:

- исковое заявление вместе с пакетом документов подается в суд;

- соответствующее уведомление направляется застройщику;

- проводятся слушания;

- суд обязывает застройщика выплатить дольщику уплаченную сумму, проценты, штрафы.

Как отмечают эксперты, вести дело без юриста в суде сложно. Только квалифицированный специалист сможет грамотно составить исковое заявление и предоставить веские доказательства того, что застройщик нарушил условия договора, а клиент должен получить не только уплаченные деньги и проценты, но и неустойку (при просрочке сдачи объекта), штраф по закону «О защите прав потребителей», компенсацию за понесенные расходы.

Антон Якушев, юрист компании «Русфининвест»:

«Расторжение ДДУ дольщиком в судебном порядке также редко проходит гладко. Представители застройщика стараются доказать, что неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства, чтобы снизить ее сумму. Редко российские суды удовлетворяют требования о компенсации затрат на съем квартиры или морального ущерба. К сожалению, в законе о Долевом участии нет прямого указания на то, что при расторжении ДДУ по вине застройщика, он должен выплатить ипотечные проценты. Однако при грамотном подходе к делу, квалифицированный специалист сможет доказать в суде, что застройщик обязан возместить причиненные убытки. В данном случае, все будет зависеть от того насколько грамотно выстроена позиция в суде.

В судах пока не сложилась однозначная практика по взысканию убытков в виде процентов по оплаченному кредиту. При расторжении ДДУ по вине застройщика спустя большой промежуток времени, возврат средств происходит по первоначальной стоимости. А за весь этот период будет начислен процент за пользование чужими денежными средствами.

Важным моментом является то, что все деньги, вложенные в строительство, будут взыскиваться с компании, заключившей с дольщиком договор. Если начинается процедура банкротства, шансы вернуть вложенные деньги практически равны нулю, даже если эта компания – «дочка» крупного застройщика».

Могу ли я расторгнуть договор ДДУ, если приобрел квартиру в ипотеку?

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

«Дольщик имеет право расторгнуть ДДУ, даже если он оплатил или оплачивает его с помощью заемных средств. Сначала он разрывает контракт с застройщиком, который перечисляет сумму займа, а также проценты за пользование средствами, которые рассчитываются исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России в двойном размере. Эти средства передаются не лично дольщику, а возвращаются на ипотечный счет банка, который ранее выдавал кредит. После этого банк и дольщик подают совместное заявление в Росреестр о погашении записи об ипотеке. Главная сложность в данном случае – это несоответствие компенсации процентов за пользования средствами от застройщика, и процентами по кредиту, которые должен заплатить дольщик. Как правило, они намного выше, поэтому расторгать ДДУ с ипотекой, особенно незадолго после заключения договора, – невыгодно.»

Влияет ли инфляция на возврат средств при расторжении ДДУ?

Застройщик возвращает ту сумму (плюс проценты), которая указана в договоре долевого участия. Рыночный рост (или падение) цен ни застройщик, ни участник долевого строительства не компенсируют друг другу. Именно поэтому расторжение договора на финальных стадиях строительства экономически невыгодно для дольщика, так как фактически объект, приобретенный два-три года назад мог подорожать на 20-30%, а возвращена будет только цена договора.

Почему строительные компании тянут время и не расторгают договор?

Руслан Соешев, владелец компании «MegaAgent»:

«При решении вопроса о расторжении ДДУ, строительные компании постоянно тянут время. Ведь клиент не просто разрывает соглашение, но ещё и забирает у компании оборотные средства. В следствии этого компания вынуждена будет кредитоваться. Естественно, ей это невыгодно. Например, на рынке недвижимости существует схема, благодаря которой застройщики возвращают через два года строительства дольщику ту же сумму, что он заплатил. Иногда с небольшими процентами, а иногда и вовсе без них. Таким образом, они два года пользуются деньгами практически бесплатно».

living.ru

Расторжение ДДУ с ипотекой по инициативе дольщика

Навигация по статье

  1. Сколько квартир с ипотекой купили летом 2015 - 2017 года в Москве
  2. Схема покупки дольщиком квартиры по ДДУ с ипотекой
  3. Аккредитация банком объекта для ускоренной выдачи ипотеки
  4. Основания для расторжения ДДУ с ипотекой по инициативе дольщика
  5. Порядок действий дольщика при расторжении ДДУ с ипотекой
  6. Некоторые особенности расторжения ДДУ с ипотекой

Реалии московского рынка недвижимости таковы, что большинство новостроек по ДДУ покупается с привлечением ипотечного кредита (источник).

Схема покупки дольщиком квартиры по ДДУ с ипотекой

  1. Дольщик выбирает квартиру в новостройке.
  2. Обращается в банк за получением кредита.
  3. Если получает одобрение, то заключает с договор банковского кредита с залогом (ипотекой) приобретаемого имущественного права требования квартиры и одновременно договор долевого участия (ДДУ).
  4. Договор проходит регистрацию в Росреестре с отметкой об ипотеке.
  5. Дольщик и банк выплачивают застройщику цену объекта.

 

Аккредитация банком объекта для ускоренной выдачи ипотеки

Некоторые банки по предложению застройщика проверяют документацию по девелоперскому проекту и в случае положительного заключения выдают так называемую «аккредитацию». Это означает отсутствие необходимости проверки аккредитовавшим банком новостройки перед заключением ДДУ с ипотекой. Зачастую проценты по кредиту в такого рода предложениях бывают ниже. Застройщики и банки получают так больше клиентов.

Но если с объектом приключилась проблема и стройка встала, то банк не отвечает по обязательствам застройщика. Следует различать аккредитацию от банковского поручительства. Банковское поручительство – способ обеспечения застройщиком своих обязательств, а аккредитация – формальная проверка банком с целью отсечения очевидно неблагонадёжных строительных компаний.

 

Основания для расторжения ДДУ с ипотекой по инициативе дольщика

При просрочке передачи объекта долевого строительства более, чем на два месяца и в иных, предусмотренным законом случаях дольщик вправе расторгнуть ДДУ, даже если он обременён ипотекой. Несмотря на то, что права на квартиру находятся в залоге у банка, у дольщика в силу 214-ФЗ возникает право на расторжение ДДУ по собственной инициативе при наличии на то оснований.

 

Порядок действий дольщика при расторжении ДДУ с ипотекой

  1. Уведомить застройщика об одностороннем отказе от ДДУ по собственной инициативе. В письме также желательно сразу указать на обязанность застройщика выплатить проценты за пользование ценой квартиры. В письме важно указать актуальные банковские реквизиты дольщика. Есть также ряд нюансов, связанных с адресами, по которым нужно направлять уведомление. Практика показывает, что это не только адрес из ЕГРЮЛ.
  2. Уведомить банк о расторжении кредитного договора. В письме дольщику следует указать сроки предполагаемого возврата суммы долга, рассчитав их поправилам, изложенным в 214-ФЗ.
  3. Дождаться 20 рабочих дней с момента направления уведомления о расторжении ДДУ с ипотекой. Если цена не возвращена, то дольщик вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав. В настоящее время уды общей юрисдикции урезают проценты за пользование ценой на основании статьи 395 ГК РФ, и даже на основании статьи 333 ГК РФ (которая применима к неустойке, но не процентам). В Обществе защиты дольщиков сложилась положительная судебная практика по взысканию процентов и штрафа при расторжении договора долевого участия (в том числе с ипотекой) в полностью и без снижения через арбитраж.

 

Некоторые особенности расторжения ДДУ с ипотекой

  1. Должен ли дольщик платить проценты по ипотеке, если расторг договоры? Да, пока не погасит сумму долга. Даже если ипотечный кредитный договор расторгнут, обязательства по нему действуют до их полного исполнения сторонами.
  2. В ДДУ может быть обозначен способ возврата застройщиком кредитной части цены квартиры – на расчётный счёт банка. В таком случае застройщик будет обязан вернуть деньги банку. Но если он этого не сделает, ответственности не последует, поскольку договор не трёхсторонний (сторона в виде банка отсутствует).
  3. На практике возникает ситуация, когда договор долевого участия расторгнут (направлено уведомление о расторжении ДДУ), но при этом регистрация такого расторжения невозможна, поскольку банк не снял ипотеку. В таком случае это остаётся проблемой застройщика. Он не вправе отказать в возврате дольщику цены ДДУ или выплате процентов за её использование, ссылаясь на то, что банк не дал своё согласие и не подал заявку на снятие обременения.

 Автор: Денис Бутовичев

xn----8sbgfumfxnk8g9a.xn--p1ai

Расторжение договора ДДУ и возврат денег после расторжения

Популярность договора долевого участия в современной России объясняется очень легко. Поскольку большинство людей, проживающих на территории нашей страны, не обладает значительными финансовыми средствами, позволяющими сходу и запросто приобрести себе какое-либо жильё, например, квартиру, то многие из них предпочитают вложиться в стройку многоэтажки в перспективном с точки зрения дольщиков районе, и, таким образом, получить в будущем недвижимую собственность по цене, которая на порядок ниже, чем средняя на рынке.

Однако, некоторые дольщики при заключении ДДУ бывают настолько ослеплены своими мечтами и радужными надеждами, что не обращают внимание на то, что представляет собой будущий застройщик, можно ли ему вообще доверить хотя бы копейку, не совершал ли он в прошлом махинаций с ДДУ и т.п. Поэтому вполне возможно наступление таких обстоятельств, из-за которых человек, вложивший свои, может быть, последние финансы в образ светлого будущего, остаётся как без жилья, так и, возможно, без своих денег.

В связи с тем, что риск вступить в как в урегулированные, так и в неурегулированные правом отношения с застройщиком, который не отличается чистой совестью, сейчас достаточно высок, крайне необходимо знать, как действовать в том случае, если он отказывается выполнять свою часть соглашения, чтобы вернуть свои денежные средства обратно. По этой причине нужно хорошо изучить, каков юридический механизм расторжения договора долевого строительства, и какие последствия имеют место после расторжения ДДУ по инициативе дольщика или по инициативе застройщика в одностороннем порядке, или по соглашению сторон, и как, соответственно, осуществить возврат денег в каждом из этих случаев.

Стороны договора долевого участия и почему он так необходим?

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47 — Москва8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

К сторонам данного договора законодательство относит застройщика и дольщика. В настоящий момент все возможные юридические отношения, возникающие между ними, урегулированы с помощью ФЗ под номером двести четырнадцать. Несколько лет назад он стал в прямом смысле спасением для очень большого количества дольщиков, которым был причинён серьёзный ущерб из-за того, что в долевом строительстве тогда царил жуткий беспредел и бардак из-за мошеннических операций многих застройщиков.

ФЗ двести четырнадцать сыграл свою положительную роль и пресёк значительную часть недобросовестных действий со стороны строительных компаний, потому что дал гарантии дольщикам, что как бы ни развивались события, они могут не беспокоиться за вложенные в стройку деньги, поскольку имеют право расторгнуть договор долевого участия и получить всё вложенное обратно. Вместе с тем, нечистые на руку застройщики ещё полностью не исчезли, и могут попортить вам крови, вынудив потерять огромное количество времени на процедуру расторжения договора долевого участия в строительстве.

Для того чтобы быть абсолютно уверенным, что деньги, которые были вложены вами в строительство будущего жилья, вернут, в случае расторжения договора долевого участия, нужно составлять и заключать ДДУ согласно порядку, который изложен в ФЗ под номером двести четырнадцать, а также осуществить его регистрацию в специально уполномоченных органах, относящихся к ведению Росреестра. После этого вы можете отдавать принадлежащие вам финансовые средства застройщику, не боясь того, что вам их не вернут.

Имейте в виду, что строительные организации, не отличающиеся особой честностью, очень часто настаивают на том, чтобы вы подписали с ними предварительное соглашение и передали на его основе свои финансы для стройки. Такое предложение является не только недопустимым, но и противоречит нормам государственных актов. Учтите, что подобные соглашения не оформляют какие-либо юридические отношения и, соответственно, не возлагают хотя бы малейшей ответственности на участников, кроме того, если вы расторгнете такой договор, то маловероятно, что вы получите обратно причитающиеся вам деньги.

Как расторгнуть ДДУ в строительстве: возможные способы

Независимо от того, прошёл ли ваш договор официальную государственную регистрацию или нет, нормы права, установленные законодателем в ФЗ под номером двести четырнадцать, позволяют вам закончить любые правоотношения с не отличающимся честностью застройщиком, причём на достаточно неплохих для вас условиях. В вышеуказанном ФЗ комментаторы правовых норм выделяют следующие способы того, как можно расторгнуть договор долевого участия:

  1. В одностороннем порядке, когда застройщик самостоятельно проявляет подобную инициативу.
  2. В одностороннем порядке, когда дольщик самостоятельно проявляет подобную инициативу.
  3. По соглашению, к которому пришли обе стороны.

Запомните, что неважно, по какой причине или вследствие чего произошло расторжение договора долевого участия. Это не отменяет чётко установленной правом обязанности застройщика без промедлений и возражений вернуть финансовые средства, переданные ему дольщиком, обратно. Затем необходимо прийти в уполномоченные органы Росреестра и сообщить им о расторжении договора долевого участия, чтобы они сделали соответствующую запись в своей базе и осуществили регистрацию договора, который после этого будет считаться аннулированным.

Расторжение ДДУ, происходящее по требованию дольщика

Если застройщик осуществляет незаконные действия

Закон устанавливает, что основной причиной, исходя из которой дольщик может в одностороннем порядке потребовать аннулирования соглашения, являются какие-либо нарушения либо проступки, допущенные строительной организацией, выступающей в договоре как застройщик. Что это за нарушения?

  1. Сдаваемая застройщиком многоэтажка по некоторым параметрам не соответствует требованиям по качеству, изложенным в документах о проекте многоэтажки, и принятым в нашем государстве правилам и стандартам, которые являются обязательными к исполнению строителями. Поэтому, если вы найдёте какие-либо недоделки строительства или дефекты, то можете с полной уверенностью в законности своих действий потребовать устранить их, причём это должно быть сделано строителями без взимания с вас денег. Либо, в качестве второго варианта решения проблемы, вы можете заняться ремонтом сами, но заставить застройщика оплатить вам компенсацию, поскольку своими действиями он отступил от условий, прописанных в ДДУ и определённых в ФЗ под номером двести четырнадцать, поэтому должен ответить своими финансами за нанесённый вам ущерб. Разумеется, свои претензии или требования нужно записывать или распечатывать на бумажном носителе и передавать лицам, представляющим компанию-застройщика.
  2. Если банк, ранее выступавший в качестве поручителя, прекратил договорные отношения с застройщиком, и застройщик не смог договориться с другим банковским учреждением о поручительстве за четырнадцать дней после аннулирования прошлого поручительства.
  3. Сдача многоэтажки произошла после истечения 60 суток, прошедших с момента окончания крайнего срока сдачи.
  4. Иные основания.

Во всех этих случаях, прежде чем поддаться эмоциональным порывам и поспешно идти подавать иск на строительную организацию, попытайтесь решить проблему быстрее, а именно: отправьте или передайте застройщику уведомление, способом, который для вас наиболее приемлем,в котором прямо и недвусмысленно укажите, что расторгаете ДДУ. Согласно положениям, прописанным в ФЗ под номером двести четырнадцать, соглашение по долевому участию считается аннулированным с того дня, в который вы отправили это уведомление.

После этого ожидайте календарный месяц, который предоставляется другой стороне для возврата денежных средств, а также выплаты пени, поскольку строительная организация незаконно пользовалась вашими деньгами какое-то время. Если финансовые средства не появились на вашем счёте в течение указанного выше срока, то без помощи суда в данном случае не обойтись: подавайте иск и забирайте причитающееся вам с помощью судебных приставов.

Если застройщик законопослушен

Ранее были рассмотрены ситуации, когда застройщик хитрит и всячески избегает выполнения взятых на себя обязанностей в полной мере. Но иногда возникают такие ситуации, что вам встретился законопослушный девелопер, с которым не было недомолвок и проблем, с которым регистрация ДДУ прошла очень легко и без проблем, который не выкручивается и не пытается нажиться на вас, но, тем не менее, вы хотите вернуть вложенное вами финансы, и расторгнуть соглашение. Что делать в этом случае? Вариантов здесь только два:

  • Отыскать другого человека, который согласится быть дольщиком вместо вас, и осуществить уступку ему своих требований.
  • Провести переговоры с застройщиком и, если получится, полюбовно договориться с ним о возврате.

Расторжение ДДУ в строительстве, по требованию застройщика

Согласно положениям закона, который регулирует отношения по ДДУ, главная обязанность, возникающая у дольщика в этом соглашении, — это оплата, которую он должен перечислять своевременно либо полностью, либо в несколько траншей. Как только дольщик просрочил крайний срок по оплате на 60 суток, другая сторона соглашения должна отправить ему требование закрыть долг в течение последующих 30 дней.

Если дольщик не отреагировал на требование, застройщик получает, согласно ФЗ под номером двести четырнадцать, полное право на расторжение данного соглашения, отправив дольщику соответствующее уведомление. Затем у строительной организации есть десять суток на то, чтобы перечислить финансовые средства другому участнику соглашения.

Важный момент, который нужно обязательно знать будущим участникам ДДУ: даже если соглашение с застройщиком будет аннулировано, не надейтесь, что с вас будут сняты все санкции. Пеню за то, что вы не вовремя оплачивали свои взносы, вы обязаны передать застройщику из расчёта одной трёхсотой ставки рефинансирования, которая на момент просрочки была установлена Центральным банком, за каждый день просроченного платежа. При этом ФЗ под номером двести четырнадцать устанавливает серьёзное ограничение для строительных компаний: они не имеют никаких прав на то, чтобы посчитать пеню и забрать её самостоятельно из возвращаемых денег.

Плата, которую дольщик не вносит своевременно, является одной-единственной законной причиной, из-за которой застройщик может отказаться следовать условиям соглашения и расторгнуть его. Если же строительная организация начинает что-либо придумывать и пытаться уклониться от тех обязательств, которые они на себя приняли, смело защищайтесь от подобных нападок, в крайнем случае обращаясь к уполномоченному суду с просьбой о справедливом и законном разрешении этой ситуации.

Расторжение ДДУ по соглашению участвующих в нём сторон

Если участники договорились о том, что возникшие между ними недопонимания и разногласия можно разрешить без обращения к посредникам или уполномоченным органам государства, и устранили в итоге все противоречия, то они должны составить и подписать соглашение, в котором фиксируется факт расторжения ДДУ.

Причиной для такого развития событий могут быть какие угодно обстоятельства и юридические факты как со стороны дольщика, так и со стороны застройщика. Это абсолютно не важно. Главное, чтобы участники решили, как им лучше всего полюбовно разойтись, максимально учитывая интересы каждого. Конечно, этот вариант очень удобен, потому что обладает следующими преимуществами:

  1. Оперативность по времени.
  2. Нет необходимости обращаться к третьим лицам или государству.
  3. Возможность избежать негативных санкций, которые возникают, если договор будет аннулироваться какой-либо из участвующих в нём сторон.

Вместе с тем, в случаях, когда соглашение о долевом участии прекращает своё действие по взаимному согласию, возможно появление «подводных камней», наносящих урон дольщику. Какими именно бывают эти «подводные камни»?

  • Сумма финансовых средств для возврата очень часто оказывается на порядок ниже той суммы, которую возможно истребовать с помощью судебных органов.
  • Если вы не очень хорошо разбираетесь в юридических хитросплетениях, то юристы, работающие у застройщика, могут ловко ввернуть в документ некоторые пункты, цель которых заключается в том, чтобы дать возможность девелоперам как можно дольше оттягивать передачу вам денег или ещё каким-либо способом помешать вам в осуществлении прав, которыми вы наделены по действующему законодательству.

domovik.guru

Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика

Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика по сути является отказом от покупки квартиры. Но поскольку сама квартира еще не построена, то в данном случае есть нюансы, которые и будут раскрыты в статье. 

До какого момента можно расторгнуть сделку по договору долевого участия

Когда дольщик может отказаться от договора

Возврат денег застройщиком

До какого момента можно расторгнуть сделку по договору долевого участия

Когда лицо принимает решение вложить деньги в еще недостроенный дом, то он не просто покупает в нем квартиру, а становится участником долевого строительства (дольщик). Вместе с застройщиком он подписывает договор участия в долевом строительстве, который накладывает на стороны следующие обязательства:

  • застройщик должен построить и ввести в эксплуатацию дом;
  • дольщик должен выплатить стоимость квартиры.

К тому же стороны должны сдать и принять квартиру по специальному передаточному акту. Именно с выполнением этого действия обеими сторонами обязательства считаются исполненными, а значит, сделка закрывается.

Пока акт не подписан, дольщик может передумать и отказаться от квартиры. Если это происходит из-за нарушений, допущенных застройщиком, тогда дольщик инициирует отказ от квартиры, на который не требуется чье-либо согласие. Если же дольщик просто теряет интерес к квартире, то он может переуступить свое право требования другому лицу, после чего перестает быть стороной в договоре. 

Когда дольщик может отказаться от договора

Гарантии прав дольщика и ответственность застройщика закреплены в законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 № 214 ФЗ. В нем есть два блока оснований, которые могут использовать дольщики, чтобы отказаться от квартиры.

Первый блок предполагает, что дольщик в одностороннем порядке может просто отказаться от дальнейшего исполнения договора, если:

  • Застройщик уже на 2 месяца просрочил сдачу дома.
  • В квартире были выявлены существенные недостатки, которые затрудняют ее дальнейшее использование по назначению, а застройщик в оговоренный срок такие недостатки не исправил. Или же строительство происходило с существенными нарушениями условий договора, соответственных норм и стандартов.
  • Поручительство, которое использовал застройщик в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по строительству дома, прекратилось и не было возобновлено на протяжении 15 дней.

Следующие основания, относящиеся ко второму блоку, дают право дольщику обратиться в суд для расторжения договора:

  • Если застройщик приостановил или прекратил стройку, и стало очевидно, что дом к сроку не сдадут.
  • Была существенно изменена проектная документация на дом, в том числе относительно площади квартиры.
  • У общего имущества в доме поменялось назначение.

В этих случаях суд должен решать, может ли дольщик прекратить договор. 

Возврат денег застройщиком

Если дольщик расторгнул договор после того, как уплатил хотя бы часть суммы, то застройщику на возврат полученных денег отводится 20 дней после разрыва сделки (10 дней после вступления в силу судебного решения, которым был расторгнут договор). Сам же договор прекращается с того дня, когда дольщик направил застройщику уведомление о том, что больше не будет исполнять договор.

Кроме того что застройщик должен возвратить деньги, полученные в счет оплаты квартиры, на них еще насчитываются проценты за весь срок пользования чужими деньгами. Размер процентов равен 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, а если дольщиком выступает гражданин, то проценты удваиваются.

Если же застройщик не возвращает деньги в срок, то начинают действовать дополнительные штрафные санкции в виде тех же процентов за пользование чужими деньгами в размере 1/300 ставки рефинансирования, удваивающейся для гражданина. 

Дольщик имеет право отказаться продолжать исполнять договор, если поймет, что застройщик его подводит. Если доказательства этого будут условными, тогда расторжение договора осуществляется через суд. А при неоспоримых доказательствах договор расторгается путем направления застройщику письменного уведомления. Возврат уплаченных за квартиру денег происходит уже после разрыва договора, но в установленный законом срок, иначе застройщика ожидают штрафные санкции.

nsovetnik.ru


Смотрите также