Коммерческая недвижимость для ип рассрочка кредит лизинг ипотека


Лизинг или ипотека коммерческой недвижимости? Сравним что выгоднее

Опубликовано Сентябрь 13, 2013

Для любого вида бизнеса необходимо иметь определенную материальную базу, помещение для работы. Офисы, склады, недвижимость для промышленного использования можно арендовать, но в таком случае предприятие не застраховано от роста арендной платы, к тому же, выбрасывать деньги на ветер не рационально. В такой ситуации компаниям малого и среднего бизнеса необходимо либо воспользоваться коммерческой ипотекой, либо прибегнуть к лизингу коммерческой недвижимости, если собственных ресурсов недостаточно. Последний вариант не слишком распространен в России, но, по мнению многих аналитиков, имеет большие перспективы. Рассмотрим подробнее возможности, которые предоставляет российский рынок сегодня.

 Предложения банков по программам коммерческой ипотеки 

Кредитование коммерческой недвижимости позволяет получить необходимое помещение в собственность под его же залог. Но представители малого бизнеса сталкиваются со многими трудностями при попытке воспользоваться данным предложением. Вдобавок к сложностям процедуры оформления, многие банки требуют дополнительный залог, который в два раза больше самой суммы кредита. Жесткий контроль над тем, куда пойдут кредитные средства, требования к минимальному бюджету предприятия на уровне десяти-двадцати миллионов долларов – все это не создает благоприятных условий для роста спроса в данном сегменте.

К тому же, немногие из финансовых учреждений в России предоставляют данный продукт. Среди лидеров на рынке кредитования коммерческой недвижимости можно назвать Абсолют Банк, ВТБ 24, АкБарс, АФ Банк, Башинвестбанк, Инвесткапиталбанк, Петрокоммерц, МТС-Банк, Промсвязьбанк и другие.

Но существует вариант обратиться в какой-либо из крупных банков страны, даже если он не предоставляет стандартных ипотечных программ. Учитывая индивидуально ситуацию каждого клиента, банк может предложить особые условия получения кредита.

Следует предъявить документы, которые подтверждают личность заемщика, а также платежеспособность. Также понадобится лицензия на бизнес, договор купли-продажи оформляемого объекта, экспертное заключение об оценке недвижимости, его стоимости в данный момент на рынке, иные документы, подтверждающие, что заемщик является владельцем земли и объекта. Необходимы также документы по страхованию объекта.

Если в банк обращается юридическое лицо, то нужно предоставить отчеты о задолженности, бухгалтерские отчеты. Банк также заинтересует товарно-денежный оборот предприятия за последние шесть месяцев, какие основные средства находятся на балансе компании, наличие договора о залоге, кредитных договоров. Если говорить о сроках рассмотрения заявки, то во всех банках он обычно составляет от семи дней до месяца, но возможны и более сжатые сроки.

Различные банки предлагают свои условия, рассмотрим некоторые продукты, которые предлагаются на рынке в 2013 году:

  • Самые большие суммы кредита в УралСиб по программе «бизнес-ипотека» (от пятисот тысяч до 95 млн. рублей), в Промсвязьбанке по программе «коммерческая недвижимость» (от 1 до 100 млн. рублей). В первом случае ставка составляет 14,25 %, срок ипотеки до 120 месяцев, необходимым является поручительство собственника бизнеса, аванс составляет от 20 % суммы. Во втором случае необходимым условием является поручительство собственника или жены заемщика ИП.
  • Что касается процентных ставок, то выгодно предложение ЮниКредит Банка по программе «коммерческая ипотека»: от 9,5 % , сроком от 12 до 84 месяцев, с авансовым платежом от 20 %. Возможная сумма такой ипотеки- от 0,5 до 40 млн. рублей, при этом необходимо поручительство собственника бизнеса.
  • Невысокие ставки в банке УБРРиР по программе «Бизнес-динамика»: от 10%, на сумму от 0,3 до 30 млн. рублей, сроком до 84 месяцев. Поручительство также является необходимым условием.
  • Абсолют Банк предлагает сумму от 0,15 до 30 млн. рублей, ставки при этом составляют от 11 до 12 процентов, а срок кредитования до 60 месяцев. На эту сумму можно приобрести у банка залоговое имущество. По другой программе этого банка можно взять инвестиционный кредит, от одного до сорока миллионов по ставке 10,5-17 %. Ставка в данном случае зависит от срока, максимальный доходит до 120 месяцев. Обязателен аванс от 15 %.
  • АкБарс предлагает сумму от одного до шестидесяти миллионов рублей по ставкам до 12,5 %, на срок от двенадцати до шестидесяти месяцев, но требует дополнительный залог в размере 50 % стоимости, плюс поручительство.
  • Небольшой аванс, от 15 %, требует банк Петрокоммерц, выдавая суммы от 0,3 до 50 млн. рублей по ставкам от 12,5 %. Срок кредитования составляет до 120 месяцев, но обязательным является поручительство ФСКМБ.

Как видно из приведенных примеров, сроки кредитования в среднем составляют от пяти до семи лет, но максимальный возможный срок достигает десяти лет. Средние ставки по этому виду кредитования составляют 12-14 %, требования к первоначальному взносу поддерживаются на уровне от 15 до 30 %. Небольшие компании, которые не отвечают необходимым условиям банка для получения кредита на коммерческую недвижимость, а также крупные фирмы, которые хотят испробовать другие инструменты, или имеют плохую кредитную историю могут рассмотреть вариант оформления договора лизинга.

 Особенности лизинга коммерческой недвижимости: что может предложить рынок. 

Долгосрочная аренда собственности с возможностью выкупить ее впоследствии применима к нежилой недвижимости, которая находится в собственности у продавца. Лизинг не может быть применен к участкам земли или к находящейся в залоге недвижимости. Сегодня на российском рынке лидерами являются компании с государственной долей в капитале.

  • Одной из ведущих является ЗАО «Сбербанк Лизинг», которая занимается как финансовым, так и возвратным лизингом коммерческой недвижимости. В первом случае клиенту предоставляется возможность рефинансировать долг по объекту сделки, взяв его в долгосрочный лизинг, а во втором — выкупить недвижимость, получив финансирование в размере до 80 % стоимости объекта лизинга. Срок такой сделки в данной компании не превышает 10 лет, при этом необходимо внесение аванса в размере не меньше, чем 10 % общей суммы сделки.
  • Лидером можно назвать и «ВТБ Лизинг». Клиенту предлагается финансирование на любую сумму, без залогового обеспечения. Правда, существует минимальный порог, от 300 млн. рублей. При этом платежи, которые нужно вносить каждый месяц, незначительно отличаются от платежей по аренде недвижимости. График платежей составляется индивидуально, срок сделки не превышает 10 лет. Аванс составляет от нуля до тридцати процентов суммы.
  • Ограничения по минимальной стоимости объекта лизинга ставит и компания «Петролизинг»: финансирование предоставляется на сумму от 30 млн. рублей, на срок до 10 лет.
  • Меньшие сроки может предложить Альфа-Лизинг, от пяти до десяти лет, возможно даже без авансового платежа. Дополнительными условиями в данном случае являются ограничение суммы выкупного платежа 45 %, а по недвижимости, приносящей доход – 90 % суммы операционного дохода. Минимальная стоимость предмета лизинга, которая может заинтересовать компанию, составляет не меньше ста миллионов рублей.
  • Прочную позицию на рынке занимает и компания «Балтийский лизинг», предлагая свои услуги на срок до пяти лет, с минимальной суммой сделки пять миллионов рублей. Требуется также аванс, в размере от двадцати процентов суммы, в которую оценен объект. Как и «Петролизинг», данная компания ставит условие возможного удорожания коммерческой недвижимости, от 6 до 11 % в национальной валюте от общей стоимости здания за год действия договора.

Можно сделать вывод, что условия лизинга коммерческой недвижимости предусматривают необходимость внесения аванса от 5 до 20 процентов от общей стоимости объекта. Все последующие платежи необходимо платить соответственно графику. Возможны аннуитетные платежи, регрессивные и ускоренные. Обязательное условие для всех предложений — страхование здания на весь период. В среднем, заявку на лизинг коммерческой недвижимости финансовые учреждения рассматривают на протяжении от трех до семи дней.

 Лизинг или кредитование: как выгоднее приобрести коммерческую недвижимость 

Одним из преимуществ лизинга перед кредитованием недвижимости является то, что можно не вносить залог. К тому же, при использовании лизинга применяется механизм ускоренной амортизации здания. Если сравнивать с условиями получения кредита, то лизинговая сделка предполагает значительно меньшее обеспечение. Очевидна также экономия по уплате налога на имущество, поскольку все платежи можно включить в себестоимость, и механизм амортизации при лизинге ускоренный. Прибыль, которая облагается налогом, может быть уменьшена на сумму всех выплат по амортизации объекта. В этом смысле кредит не выгоден, потому что, кроме высокого налогообложения, не дает возможности применить амортизации при уплате налога на имущество.

Есть еще одна особенность: оформление лизинговой сделки не помешает предприятию в получении кредита в банке, ведь задолженность по лизингу почти не отражается в балансе. Лизингополучатель при этом предоставляет гарантии в виде страховки, а лизингодатель — в виде оформленной в пользу банка ипотеки.

Однако, по сравнению с ипотекой коммерческой недвижимости, по лизинговым сделкам более высокие ставки, что является главным недостатком. Если рассматривать расходы по лизингу и кредиту, то в первом случае нужно выплачивать специальные платежи на протяжении определенного срока и аванс. Когда срок договора закончится, нужно также внести платежи выкупной стоимости. При этом учитывается увеличение стоимости недвижимости, в зависимости от ставки, а также страхование, имущественный налог и другие расходы. В случае кредитования нужно выплачивать сумму процентного долга, а также налог на имущество, страховую сумму, платежи за обслуживание, комиссии, определенную сумму за экспертную оценку недвижимости.

Еще одним недостатком лизинга можно считать необходимость государственной регистрации договора, без этого он не будет действовать. Оформление права собственности на лизингодателя должно быть заверено в регистрационной палате. До этого коммерческую недвижимость не получится передать в финансовую аренду. Все этапы оформления, таким образом, могут занять два месяца. Только погасив все платежи, лизингополучатель станет собственником объекта. Если же заключить договор ипотеки, то право собственности после оформления кредита переходит к заемщику.

Если предприятию больше подходят условия лизинговой сделки, то не стоит забывать, что значительное влияние на выгодность финансовой аренды имеет валютный курс. Разница в курсе отражается на стоимости услуг. Есть вариант избежать различий в доплатах и конвертации, зафиксировав стоимость в эквиваленте национальной валюты, но это не выгодно продавцу, который не упустит возможности заработка на колебаниях курса. Еще один важный момент: нужно помнить о рисках, связанных с регистрацией собственности. Лучше предпочесть крупную и серьезную лизинговую компанию, к тому же, не помешает проверить, чист ли объект лизинга в юридическом смысле, чтобы избежать сюрпризов с его переоформлением.

Стоит работать с крупными застройщиками, которые продают недвижимость с учетом НДС. Только при таких условиях лизинг недвижимости будет выгоднее коммерческой ипотеки. Перспективы лизинга для малого и среднего бизнеса станут более очевидны, если налог на имущество будет заменен налогом на недвижимость. Такие законодательные изменения сделают невыгодной работу собственников на упрощенной системе. В результате, число работающих с НДС продавцов увеличится, рынок лизинговых услуг расширится.

Все по теме: Ипотечный кредит, Юридическим лицам

Все из рубрики: Кредит для бизнеса

creditnewsinfo.net

Квартира в лизинг для физических лиц – современная альтернатива ипотеке и аренде

Вопрос приобретения или долгосрочной аренды жилья является насущной проблемой для большинства россиян. Лишь единицы способны накопить сумму в несколько десятков миллионов для единовременного совершения покупки. Квартира в лизинг для физических лиц – один из наиболее интересных и недавно появившихся на рынке финансовых услуг вариантов приобретения жилья. По своему удобству, простоте оформления и прозрачности договоров лизинг жилой недвижимости является серьезной альтернативой ипотечному кредитованию.

Квартира в лизинг для физических лиц – особенности и отличия кредитования

Лизинг недвижимости не имеет принципиальных отличий от других видов лизинговых операций. При заключении договора физическое лицо-лизингополучатель приобретает недвижимость в долгосрочное пользование. Так как владельцем квартиры или дома до момента полной выплаты свей суммы по договору остается лизингодатель в лице строительной компании или агентства, то с этой точки зрения лизинг квартир можно рассматривать как долгосрочную аренду с правом выкупа. По завершению действия договора его можно продлить, продолжив использование недвижимости на прежних условиях, либо стать собственником жилья, выплатив остаточную стоимость квартиры. Большинство договоров предусматривают такой график платежей, при котором по истечению срока действия лизингового договора лизингополучатель уже выплачивает компании всю стоимость жилья, в результате становясь его полноправным собственником.

Преимущества лизинга квартир для физических лиц

  • Чтобы заключить договор на лизинг квартир для физических лиц, требуется гораздо меньше документов, подтверждающих финансовое состояние. Компании-лизингодатели ориентируются на существующую экономическую ситуацию в стране, поэтому их интересуют не официальные, а реальные доходы потенциального лизингополучателя.
  • Квартира в лизинг – это экономия на процентной ставке. Первый взнос при покупке недвижимости в лизинг существенно ниже, чем при ипотечном кредитовании. Некоторые компании предлагают лизинг жилой недвижимости даже с нулевым авансовым платежом.
  • Процентная ставка по лизинговым договорам может составлять от 2.5 до 7 процентов – почти в три раза меньше, чем при банковской ипотеке.
  • Отпадает необходимость сбора массы документов и одновременной уплаты страховок и регистрационных взносов. Вся сумма уплачивается лизингодателем и компенсируется в дальнейшем платежами по договору.
  • При заключении договора процентная ставка не меняется вплоть до его окончания, а сумма ежемесячных платежей, так же как и срок действия лизинга, согласуются сторонами с учетом финансовых возможностей лизингополучателя.

Кто может взять квартиру в лизинг

Для потенциальных клиентов лизинговые компании выставляют весьма лояльный список требований:

  • Платежеспособный возраст – от 21 года и до 60 лет.
  • Отсутствие прострочек по банковским платежам и положительная кредитная история.
  • Наличие источника постоянного дохода.
  • Подтверждение уровня доходов в различных формах либо предоставление залогового имущества при заключении договоров на сумму свыше 15 миллионов рублей.

Квартира в лизинг – стабильность, закрепленная договором

Существенным плюсом лизинга является разбивка платежей на весь срок действия договора. При этом размер такой ежемесячной выплаты вполне сопоставим с арендной платой за соответствующую недвижимость. Даже если по какой-либо причине лизингополучатель не планирует выкупать недвижимость, заключение договора лизинга является более стабильным решением, чем классическая аренда. Квартира в лизинг – это страховка возможных рисков, связанных с отказом арендодателя продлевать договор или его желанием изменить арендную плату в сторону повышения при смене экономической ситуации.

Скрытые бонусы приобретения квартиры в лизинг

При заключении лизинговой сделки, цена недвижимости фиксируется в договоре. Именно эта сумма является базой для расчета ежемесячных платежей, которые не корректируются при любых условиях. Скачки цен на дома, рост или падение курсов валют – после заключения договора внешние условия не оказывают никакого влияния не его исполнение. А в связи со стабильным ростом стоимости жилья, по окончанию действия договора лизингополучатель приобретает и дополнительный бонус – в его собственности будет находиться недвижимость, рыночная стоимость которой существенно увеличилась. Средний рост цен составляет около 5 процентов в год, что в условиях средней продолжительности лизингового договора в 10 лет складывается в весьма значительную сумму.

Нужна ли помощь посредников при покупке квартиры в лизинг

Приобретение квартиры в лизинг для физических лиц возможно как напрямую у компании-лизингодателя, так и через посредников. Обращение в фирмы, специализирующиеся на предоставлении посреднических услуг, может стать неплохим вариантом для клиента, впервые заинтересовавшегося таким типом кредитования.

У посредников есть не только доступ к программам нескольких компаний-лизингодателей, но и большой опыт в составлении запросов и подготовке пакетов документов для каждого лизингодателя. Таким образом, вы получите не только более широкий выбор вариантов, но и сможете пройти предварительную оценку как потенциальный заемщик. Большая часть посредников получает оплату от лизингодателя, поэтому для обращения к ним за помощью и услугами вам не потребуется вкладывать собственные средства.

biznesluxe.ru

Альтернатива ипотеке: кому стоит купить квартиру в лизинг?

Даже там, где есть лизинг, им пользуются менее 10% покупателей. Но только пока.

Ипотека – не единственный способ купить квартиру, если на нее не хватает денег. Есть и другие возможности, среди которых лизинг недвижимости. Редакция IRN.RU разбиралась в тонкостях и нюансах этой услуги, а также выяснила, кому она подходит.

Аренда с прицелом Схема лизинга по сути предполагает аренду квартиры с правом ее дальнейшего выкупа. «На первичном рынке жилья такого рода сделка заключается между тремя действующими лицами: покупателем, застройщиком и лизинговой компанией. Последняя приобретает понравившуюся покупателю квартиру у застройщика по договору долевого участия, далее по договору уступки оформляет ее на покупателя. Как только все лизинговые платежи произведены, на покупателя оформляется право собственности на квартиру», - объясняет Ольга Павлова, директор департамента продаж компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко»). До выплаты всех взносов покупатель формально является арендатором квартиры.

Несмотря на небольшое распространение лизинга недвижимости, читатели IRN.RU демонстрируют достаточно высокую осведомленность об этой услуге. Так, 42,7% участников онлайн-голосования на портале верно ответили на вопрос «Что такое лизинг недвижимости» – форма аренды. Тем не менее 25,4% сказали, что это форма кредита, а 24,1% посчитали, что это разновидность рассрочки, остальные затруднились с ответом. При этом даже те, кто дал не совсем корректный ответ, верно улавливают суть услуги. Так, лизинг во многом похож на рассрочку. Основная разница в том, что в первом случае до погашения всех платежей собственником квартиры является лизинговая компания, а во втором – застройщик. При этом обе схемы являются альтернативой ипотеке, Ольга Павлова называет их квазиипотечными, поэтому сравнение с кредитом тоже в чем-то справедливо.

    Считанные проекты Схема лизинга перекочевала на рынок недвижимости для частных покупателей из других областей. «Изначально лизинг использовался в тех сферах деятельности, где необходимы капиталоемкие вложения (покупка оборудования, парка машин, воздушных судов и т.п.). Лизинговая схема активно используется на рынке коммерческой недвижимости, который состоит преимущественно из юридических лиц и собственников бизнеса», - рассказывает финансовый директор компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Людмила Цветкова. Юридические лица получают в этом случае налоговые преимущества: все лизинговые платежи учитываются в затратной части, а значит, компания платит меньше налогов с дохода.

На рынке жилья эта услуга стала доступна частным лицам относительно недавно, поэтому пока не слишком распространена. Главным и чуть ли не единственным игроком на этом рынке является «ВТБ24 Лизинг». «Мы работаем как с застройщиками, так и с агентствами недвижимости, финансируем и новостройки, и объекты на вторичном рынке, - рассказали в пресс-службе компании. - Наибольший интерес проявляют, как правило, самые крупные компании, с интегрированным бизнесом – те, кто и строит, и продает. Все наши партнеры аккредитованы банком ВТБ24, наиболее активно работают с нами сегодня примерно 15 крупных компаний из Москвы и регионов».

В Москве, по данным «Метриум Групп», лизингом можно воспользоваться в жилых комплексах «Садовые Кварталы», Barrin House, Wine House, «Долина Сетунь», I’M, «Соколиный форт» и «Life-Ботанический сад». Ольга Павлова добавляет к этому списку комплекс апартаментов «Лайнер», Balchug Residence и Balchug ViewPoint. Также лизинг доступен в загородных проектах «Андерсен» и «Остров Эрин», где эту услугу предоставляет «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» совместно с тем же «ВТБ24 Лизинг». Среди покупателей лизинг пока не слишком востребован. Например, его доля в общем числе сделок на объектах «Интеко» колеблется от 2% в Balchug ViewPoint до 9% в «Садовых кварталах». Интересно, что если в достаточно бюджетном проекте «Лайнер» лизинг в разы менее востребован, чем ипотека (5% против 22%), то в элитных «Садовых кварталах» лизинг даже немного выигрывает у ипотеки (9% против 8%). ГК «Пионер» запустил совместную программу с «ВТБ24 Лизинг» в конце 2015 года, к началу февраля по этой схеме было осуществлено более дюжины сделок. «Сегодня по тем объектам, где мы работаем с компанией, мы полностью отказались от рассрочки, чья популярность, впрочем, была аналогичной. При этом доля ипотеки в общем объеме наших продаж – порядка 30-40%», - говорит руководитель отдела продаж ГК «Пионер» Дмитрий Ефимов. Отказ от рассрочки в пользу лизинга эксперт объясняет тем, что в последнем случае у застройщика отсутствует дебиторская задолженность, возникающая при использовании схемы с рассрочкой.

С процентами и без Общие условия у основного оператора на рынке лизинга недвижимости компании «ВТБ24 Лизинг» таковы: диапазон сумм от 1 до 500 млн рублей, срок – до 10 лет, первоначальный взнос (аванс) клиента может составлять 10% стоимости объекта. В продуктовой линейке компании доступны экспресс-продукты, где необходим минимальный комплект документов и сроки рассмотрения лизинговой заявки сокращены до 5-7 дней. Здесь аванс выше – от 30%, максимальная сумма – 30 млн рублей.

Тем не менее частным лицам на первичном рынке обычно предлагаются программы с более существенными ограничениями: •    «Садовые Кварталы» и «Лайнер»: первоначальный взнос от 35%, срок погашения – 2 года; Balchug Residence и Balchug Viewpoint: при первоначальном взносе в 35% срок погашения достигает 15 месяцев, при внесении 50% стоимости – 20 месяцев; •    Объекты ГК «Пионер»: первоначальный взнос от 35%, срок погашения – 8 месяцев; •    ЖК Barrin House: первоначальный взнос от 35%, срок погашения – до 3 лет; •    ЖК Wine House: первоначальный взнос от 35%, срок погашения – 2 года; •    ЖК «Долина Сетунь»: первоначальный взнос от 35-68%, срок погашения – 1-3 года.

Во всех перечисленных проектах не нужно уплачивать проценты за пользование услугой. Лизинг, которым можно воспользоваться при покупке объектов у «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», предполагает минимальный первоначальный взнос от 30%, но только при взносе от 40% подтверждение дохода от лизингополучателя не требуется. В зависимости от наличия подтверждения официального дохода и занятости объем финансирования составляет от 3 до 30 млн руб. Финансирование предоставляется на срок до 10 лет с возможностью пролонгации. При этом предполагается выплата «процента удорожания» - показателя, рассчитываемого по специальной формуле. «Процент удорожания зависит от срока кредита, размера аванса и схемы платежей, которая может быть аннуитетной или дифференцированной», - отмечает Людмила Цветкова. Коэффициент удорожания может быть от 7% годовых, а в среднем составляет 9-13%. При этом стоит иметь в виду, что в отличие от ипотечной ставки процент при лизинге начисляется не на сумму займа, а на общую стоимость квартиры. Поэтому даже при меньшей ставке сумма выплат может оказаться выше, чем при ипотеке.

По словам директора департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анны Карповой, основным преимуществом лизинга является возможность согласования индивидуального графика платежей, а также более мягкие требования к подтверждению дохода (а иногда и их отсутствие), чем при ипотеке.

Однако у лизинговой схемы покупки жилой недвижимости есть свои «подводные камни». «Главный риск заключается в том, клиент не может оформить собственность и будет иметь статус арендатора до момента полного погашения задолженности. Жилье в таком случае будет находиться не в залоге у банка, а в собственности лизинговой компании», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Конечно, и при лизинге, и при ипотеке человек лишится квартиры, если не сможет за нее платить, однако в случае с лизингом это произойдет проще и быстрее.

В купленной в лизинг квартире обычно нельзя прописаться до погашения всех выплат – можно только жить в ней или сдавать в субаренду. К тому же лизинговая компания платит налог на собственность по коммерческим ставкам – 2,2%, обычно это обременение ложится в конечном счете на покупателя. Тем не менее многие девелоперы по сути берут эти расходы на себя, предоставляя лизинговой компании квартиру с дисконтом. В результате конечный покупатель не выплачивает никаких налогов и процентов. Еще один недостаток актуален для покупателей, у которых срок лизинга превышает срок строительства. «Если вдруг новосел останется недовольным качеством квартиры, он не сможет предъявить претензии к застройщику, поскольку не является собственником. А для лизинговой компании, по сути, не стоит вопрос качества продукции», - предупреждает Мария Литинецкая.

Считаем выгоду Редакция IRN.RU попросила экспертов сравнить платежи по разным схемам, чтобы на живых примерах продемонстрировать преимущества и недостатки лизинга. Мария Литинецкая сделала расчеты на примере ЖК «Садовые кварталы». Минимальная стоимость квартиры составляет 27,3 млн рублей. Застройщик предоставляет беспроцентную рассрочку на 6 месяцев при первоначальном взносе в 50%. Таким образом, чтобы стать владельцем квартиры в рассрочку, необходимо иметь 13,65 млн рублей. Ежемесячные платежи должны быть не менее 2,3 млн рублей. Лизинг от ВТБ24 действует три года, первоначальный взнос должен быть равен не менее 35%. Таким образом, ежемесячные платежи составляют порядка 490 000 рублей. Ипотечный кредит, как правило, берется в среднем 15 лет. Процент по кредиту составляет около 15%. При первоначальном взносе в те же 35% ежемесячные платежи составляют 248 000 рублей. Таким образом, с точки зрения ежемесячной финансовой нагрузки самой тяжелой является рассрочка, на втором месте лизинг, а самая легкая – ипотека. А вот с точки зрения переплаты ипотека является наименее выгодной. Рассрочка на втором месте – она может быть как бесплатной, так и с выплатой процентов, это зависит от первоначального взноса. А вот лизинг в данном случае является беспроцентным, поэтому покупатель в результате не переплачивает.

Людмила Цветкова сравнила ипотечную и лизинговую схему в ЖК «Андерсен» на примере квартиры общей стоимостью 4,3 млн рублей. Для единообразия предположим первоначальный взнос в 30%, а срок кредитования – 5 лет. В этом случае процент удорожания при лизинговой финансировании будет равен 7,98%. Схема платежей – аннуитетная (равными суммами ежемесячно). Для ипотечного займа кредитная ставка составит 12% - средняя ставка по программе льготной ипотеки. В результате при лизинге ежемесячный платеж составит 78 765 рублей, а при ипотеке – 66 956 рублей. Итоговая стоимость квартиры при ипотеке составит 5 307 347 рублей, а при лизинге – 6 015 901 рублей. То есть в указанном примере ипотека выгоднее лизинга на 708 553 рубля. Таким образом, финансовая обоснованность использования лизинга зависит от условий на конкретном объекте, а также возможностей покупателей, ведь далеко не все могут расплатиться за беспроцентный лизинг за 2-3 года.

Кому нужен лизинг Лизинговая схема подходит, в первую очередь, тем, кому недоступна ипотека. Например, ее очень сложно получить владельцем собственного бизнеса, а также людям с неподтвержденным и нестабильным доходом. Также ипотеку очень сложно получить нерезидентам РФ, которые порой покупают квартиры в российских новостройках. «Среди наших клиентов были граждане Индии и других стран», - говорит Дмитрий Ефимов. При этом лизинг не подходит людям с небольшими накоплениями. «В принципе лизинговые программы рассчитаны преимущественно на высокие ценовые сегменты и юридических лиц, поскольку короткий по сравнению с ипотекой срок выплаты предполагает довольно большие платежи, плюс требуется большой первый взнос. В дорогих сегментах лизинг довольно частое явление, однако в сегментах ниже бизнес+ редко услышишь о подобных предложениях», - утверждает Анна Карпова.

Перспективы Мария Литинецкая сомневается в том, что покупка недвижимости в лизинг будет иметь большую популярность на рынке недвижимости: «Вряд ли лизинг жилой недвижимости станет массовым, популярностью такая схема будет пользоваться скорее у небольшой доли заемщиков. Однако в условиях кризиса, когда банки предъявляют жесткий андеррайтинг к потенциальным заемщикам, лизинг может временно стать альтернативным вариантом ипотеки, так как дает возможность разбить платежи на меньшие по сравнению с рассрочкой суммы».

Дмитрий Ефимов с гораздо большим оптимизмом смотрит на будущее лизинга, причем даже в массовом сегменте. Он предполагает, что уже в 2016 году доля «рассрочки» через систему «ВТБ24-Лизинг» будет составлять 10% от всех продаж ГК «Пионер». По мнению Ольги Павловой, в условиях ужесточения конкурентной борьбы девелоперы будут хвататься за любую возможность расширить пул потенциальных клиентов и нарастить объемы продаж. И лизинг поможет это сделать.  

Юлия Рышкина, IRN.RU – Недвижимость в Москве и Подмосковье

 

 

 Апрель 19, 2016, 3:41 п.п.

mega-e.su

Коммерческая ипотека vs лизинг недвижимости: преимущества и недостатки

Источник фотографии

Коммерческая недвижимость в Москве, особенно качественная, в настоящее время доступна далеко не всем желающим по причине дороговизны. Сегодня в Москве ставки по аренде коммерческой недвижимости в зависимости от класса помещения колеблются от 350 до 2000 долл. за 1 кв.м в год. А цена при покупке — от 3500 до 14000 долл./кв.м с учетом НДС. Согласитесь, это довольно затратно, особенно для небольших компаний. Поэтому коммерческая ипотека или лизинг недвижимости могут составить выгодную альтернативу аренде нежилых помещений.

Ипотека

Коммерческая ипотека, в принципе, мало отличается от привычного всем ипотечного кредита на жилье. Однако применительно к коммерческой недвижимости есть ряд нюансов. Заемщиком по коммерческой ипотеке может стать юридическое или физическое лицо. Сроки коммерческой ипотеки составляют от 5 до 12 лет, первоначальный взнос может достигать 40%, а ставки по кредиту колеблются от 15 до 20% в рублях. А срок рассмотрения заявки составляет от одной недели до одного месяца.

В коммерческой ипотеке условия кредита зависят не только от заемщика, но и от самого объекта. Например, при покупке ликвидного и доходного офисного здания, где устоялся пул крупных арендаторов, стоит рассчитывать на ставку вплоть до LIBOR + 3,3% (менее 9% по кредиту в долларах) и срок до 12 лет.

Как и у всякого кредитного продукта, у ипотеки есть свои преимущества и недостатки. К плюсам можно отнести тот факт, что ипотечная схема обкатана и знакома - обращаясь в банк за ипотечным кредитом, компания пройдет те же этапы, что и частные покупатели жилья. Предприятие обязательно проверят, объект недвижимости оценят, ответственность застрахуют.

Кроме того, неоспоримым плюсом является то, что, привлекая средства банка, компания не изымает собственный капитал из оборота. Но этот плюс с небольшой оговоркой. Это выгодно компании в том случае, если рентабельность бизнеса превышает стоимость кредита.

Теперь о недостатках. Во-первых, первоначальный взнос для бизнес-ипотеки редко бывает меньше 30% и почти никогда - ниже 25%, так как к юридическим лицам банки относятся требовательнее, чем к «физикам».

Во-вторых, заемщик должен первоначально оформить недвижимость в собственность, затем передать ее банку в залог. И только после этого банк может перечислить средства продавцу за продаваемый объект. Процедура довольно сложная и длительная, кроме того, практически невозможно использовать ипотеку при покупке офиса в новом здании, собственность на которое еще не оформлена.

В-третьих, суммарная задолженность заемщика не может быть больше трех месячных оборотов по счету. Подобные требования делают ипотеку коммерческой недвижимости для большинства предприятий малого и среднего бизнеса невозможной.

Ну и, наконец, на рынке банковских услуг предложений для юридических лиц по долгосрочному (5 и более лет) кредитованию (за исключением ипотеки на жилье) практически нет.

Лизинг

Сделки по лизингу недвижимости осуществляются так же, как и сделки по другим предметам лизинга, в том числе и по привычным для всех автомобилям. Этот бизнес-инструмент предусматривает регистрацию договора лизинга в ФРС (он регистрируется как договор аренды, поскольку лизинг, согласно ГК РФ - вид арендных отношений) и регистрацию права собственности на объект. Заемщиком при применении лизинга может быть только юридическое лицо или ИП (при этом минимальный срок деятельности заемщика - 1 год). Договор заключается на срок от 1 года до 5 лет, первоначальный взнос составляет от 10%, при этом дополнительный залог не требуется. Балансодержателем является лизинговая компания, а срок рассмотрения заявки составляет от 3 дней до недели.

К преимуществам лизинга можно отнести менее жесткие требования к лизингополучателю, чем при ипотеке, и отсутствие дополнительных залогов. Кроме того, лизинг позволяет приобрести недвижимость в рассрочку либо по гибким условиям платежей.

Плюсом лизинга является и экономия на налоге на прибыль и налоге на имущество. Например, фирма имеет право относить на себестоимость все платежи по лизинговой сделке независимо от того, эксплуатируется имущество или нет, или фирма получает возможность уменьшать налогооблагаемую прибыль на величину амортизационных отчислений - законодательно за лизинговыми сделками с имуществом закреплено применение коэффициента ускоренной амортизации.

Еще один плюс состоит в том, что в себестоимость производимых товаров и услуг могут быть включены проценты по используемому банковскому кредиту (в размере, не превышающем увеличенную на 10% ставку рефинансирования ЦБ). Если учесть, что ставка по кредитам в большинстве банков находится в диапазоне от 15 до 20% годовых в рублях, то получается, что разница между коммерческой ставкой и разрешенной к списанию на затраты составляет 3-8%. Соответствующая сумма вычитается из чистой прибыли предприятия при расчете налога на прибыль.

Список плюсов продолжает возможность получения банковских кредитов (задолженность по лизингу, в отличие от задолженности по кредиту, незначительно отражается на балансе предприятия.). Кроме того, со стороны лизингодателя в качестве гарантий может выступать регистрация ипотеки в пользу банка или уступка права получения платежей по договору лизинга; со стороны лизингополучателя - страхование здания в пользу лизингодателя или банка, поручительства или банковские гарантии.

Также лизинг позволяет создать оптимальную и прозрачную структуру собственности (за счет ее учета по реальной рыночной стоимости), сохранить оборотный капитал, а также значительно сэкономить на приобретении постоянно дорожающей недвижимости благодаря ускоренной амортизации.

Согласитесь, список преимуществ более чем внушительный, но и перечень отрицательных сторон лизинга также не короток. Например, в законодательстве не прописано отдельное положение наличия договоров лизинга, поэтому регистрирующий орган рассматривает договор лизинга как договор аренды.

Минусом является и то, что при лизинге применяется более высокая процентная ставка, чем при ипотеке (в процентную ставку закладывается прибыль лизинговой компании). Однако при этом усиленная процентная нагрузка компенсируется ускоренным отнесением объекта на себестоимость.

Кроме того, договор лизинга недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в силу лишь с момента государственной регистрации, а оформление документов и формализм процедуры усложняют процесс.

И еще один немаловажный фактор - при лизинге имущество находится в собственности компании-лизингодателя (и иногда данный факт настораживает клиентов).

Лучше меньше, да лучше?

Для того чтобы корректно сравнить два таких важных бизнес-инструмента, как ипотека и лизинг, и понять, что же из них выгоднее той или иной компании, стоит учитывать три фактора. Это расходы, налоги и переход права собственности.

Для наглядности рассмотрим каждый фактор в трех ситуациях: прямой покупке, ипотеке и лизинге.

Итак, поговорим о расходах. При прямой покупке расходы предприятия не ограничиваются стоимостью этого основного средства. Они представляют собой выплату полной стоимости при приобретении имущества и налога на имущество (уплаченный ранее налог на прибыль также удорожает сделку).

При получении ипотечного кредита расходы представляют собой выплату основной суммы долга процентов по кредиту, налога на имущество, страховки залога, оценки залога, комиссии за открытия счетов, обслуживание, рассмотрение заявки.

При лизинге расходы состоят из ряда лизинговых платежей (в т.ч. авансового платежа), выплачиваемых в течение нескольких лет, выплаты выкупной стоимости по окончанию договора лизинга. При этом здесь используется термин «удорожание». Удорожание в год - это удорожание на всю стоимость объекта. Размер удорожания зависит от ставки кредитования, потому что лизинговая компания все равно получает займы от банка для проведения сделки. Также в расчетах должны быть учтены транспортный налог, страхование имущества, налог на имущество (при лизинге меньше почти в 3 раза за счет ускоренной амортизации), таможенные платежи, расходы на доставку и т. д. При лизинге указанные расходы входят в состав лизинговых платежей или оплачиваются самостоятельно, при выборе лизингополучателя.

Вторым фактором, позволяющим сравнить лизинг и ипотеку, является налоговая оптимизация. С точки зрения налогообложения лизинг имеет некоторые преимущества. Так, проценты по ипотеке предприятие может отнести на себестоимость только до определенного уровня, а все что сверх него, нужно платить из прибыли. По лизинговой схеме все платежи относятся на себестоимость. Помимо этого, механизм ускоренной амортизации, используемый в лизинге, уменьшает выплаты по налогу на имущество в несколько раз.

И третий фактор, позволяющий провести корректное сравнение лизинга и ипотеки – это процедура перехода права собственности. При простой покупке и ипотеке право собственности переходит к покупателю сразу после регистрации сделки купли-продажи, хоть недвижимость и находится под обременением. При сделке лизинга приобретаемое помещение переходит в собственность компании-лизингодателя на все время лизинга, и лишь после погашения всех лизинговых платежей собственность на объект переходит к компании-лизингополучателю.

Реалии и перспективы

При продаже помещений востребованы и ипотека, и лизинг. Однако в настоящее время сделок по ипотеке однозначно больше. Дело в том, что этот продукт - для большего числа потребителей (могут применять физлица), да и просто он более известен. Если рассматривать портфель сделок по лизингу недвижимости, то в РФ их доля составляет не более 3-5% от общего объема, в то время как в Европе этот показатель - от 15% и выше. Что касается ипотеки, то в РФ доля сделок по ипотеке на уровне 5-10% от общего объема сделок, в то время как в Европе этот показатель составляет почти половину. Но говорить о том, что один из инструментов лучше другого, было бы не совсем корректно. В каждой отдельно взятой ситуации может быть предпочтительнее тот или иной вариант.

Так, в лизинг берут помещения компании, нуждающиеся в площади до 250-300 кв.м с общей стоимостью около 35 млн. руб., и небольшие фирмы, которые хотели бы приобрести помещения площадью до 100 кв.м. Лизинг как услуга для тех и других - это прежде всего возможность приобрести большую площадь с меньшим отвлечением собственных средств и оптимизация налогов. В общем, это компании, у которых есть начальный капитал и которые хотят не арендовать, а приобрести площади как инвестиции или под свой рост с целью капитализации средств. Для таких клиентов у нас есть свидетельства о праве собственности на все помещения, три банка-партнера по лизингу, возможность быстрого оформления сделки. В общем, для развития лизинга созданы все условия. А если банки и лизинговые компании будут более сговорчивыми и немного уступят клиентам (как по процентам, так и по условиям), то данный инструмент будет только набирать обороты.

Что касается нашего практического опыта с коммерческой ипотекой, она работает по следующей схеме - потенциальный клиент приходит к нам, мы показываем ему то, что есть на текущий момент, он выбирает офис, заявляет желание взять офис в ипотеку и выбирает банк, который будет «вести» ипотеку. Затем подписываются 2 договора – купли-продажи, согласно которому права собственности на площади переходят от нас к клиенту, и договор ипотеки с банком, где залогом выступает только что приобретенный офис. У нас есть банк-партнер по ипотеке, который предлагает ставку от 11% годовых в долларах и от 15% в рублях.

Как видите, особенностей работы по той или иной схеме - хоть отбавляй. А развитие таких бизнес-инструментов, как ипотека и лизинг, несомненно, будет способствовать развитию рынка.

Сергей Канаев, коммерческий директор Nagatino i-Land

news.ners.ru

Квартира в лизинг

Лизинг, как форма финансовых услуг или вид кредитования широко распространен за рубежом, и не так давно стал появляться у нас в разных сегментах экономики. Этот инструмент часто использует в транспортной и промышленной сфере, клиентам он удобен, понятен. Фактически лизинг представляет собой кредит, только с дополнительными преимуществами. В некоторых случаях использование лизинга помогает заметно снизить налоговую нагрузку, может способствовать увеличению оборотных средств или являться способом целевого финансирования. Есть существенные отличия лизинга от кредита: когда требуется кредит, мы идем в банк, оформляем все необходимые документы, получаем деньги и приобретаем товар. Участников отношений двое – банк и клиент. Когда речь идет о лизинге, тогда мы идем в компанию, которая для нас приобретает товар, а потом по договору долгосрочной аренды за ежемесячные платежи передает его нам в пользование. Здесь участников отношений трое: клиент, лизинговая компания и продавец (организация или лицо, продавшее нужный нам товар). По истечении срока договора клиент, по желанию, может выкупить товар по остаточной стоимости или не делать этого. Отмечу еще раз, в ряде случаев, например, когда речь идет о дорогостоящем оборудовании или технике, это действительно удобный финансовый инструмент. 

 

Теперь о лизинге в недвижимости. В сфере коммерческой недвижимости он также распространенное явление, а вот для жилой – редкость, тем более когда речь идет об использовании данного инструмента физическими лицами. За последний год резко возросло число предложений приобрести квартиру в лизинг, такой финансовый продукт появился у ведущих банков. Так что, пора разобраться в том, что же такое лизинге в сфере жилой недвижимости, каковы его недостатки и есть ли преимущества перед ипотекой. Мы опросили ведущих экспертов и игроков рынка, их мнения и рекомендации можно найти ниже.

 

Специфика приобретения

В чем главное отличие лизинга от кредита было сказано выше – это не деньги, а товар, который не становится собственностью клиента, а берется в аренду. Договором лизинга может быть предусмотрена дальнейшая передача в собственность этого товара (чаще всего так и делается), когда выплачена вся сумма его стоимости, но это необязательное условие. Когда речь идет о приобретении квартиры, здесь работает то же самое правило. Наталья Саакянц, коммерческий директор Компания Rose Group считает, что в ряде случаев лизинг может быть рассмотрен покупателем как альтернатива ипотеки. Эксперт подчёркивает, что кредит предоставляется не деньгами, а приобретаемой недвижимостью. Покупая квартиру в лизинг, клиент берет ее в долгосрочную аренду, чаще всего на 10 лет. Как и в случае с ипотекой, в расчете лизинговых платежей используются процентные ставки, клиенту необходимо внести первоначальный взнос, например, в банке ВТБ24 он может составлять от 20% стоимости квартиры. В течение действия лизингового договора покупатель должен выплатить всю сумму, только после этого он может оформить право собственности на свое жилье. 

 

Продолжая тему специфики лизинга, отдельно скажем о возможности последующего получения товара в собственность. Договором лизинга может быть, как предусмотрен последующий выкуп квартиры арендатором (клиентом) по остаточной цене, так и не предусмотрен. Для арендодателя (т.е. лизинговой компании) лизинг – это вид инвестиционной деятельности, цель которого получить доход. В зависимости от условий договора он может после окончания действия документа оставить имущество в собственности и продать его, а может по остаточной стоимости передать арендатору. В этом случае арендатору надо быть готовым к тому, что по истечении договора лизинга ему придется приобрести недвижимость. В противном случае лизинговая компания может потребовать и заключения соответствующего договора в судебном порядке, и взыскания с клиента соответствующую сумму. 

 

Что еще важно сказать, клиент самостоятельно находит требующуюся ему недвижимость, потом лизинговая компания ее приобретает и передает арендатору. Никакой ответственности за выбор предмета аренды и продавца лизинговая компания не несет, а вся ответственность ложится только на клиента, который в последующем станет арендатором выбранной недвижимости. Как отмечает адвокат Инна Белякова, что выбрал арендатор, на что показал пальцем, то арендодатель и приобрел, и передал в лизинг клиенту. Соответственно, и требования, касающиеся качества и своевременной передачи товара арендатор вправе предъявлять не к лизинговой компании, а непосредственно к продавцу, а лизинговая компания в данном случае не за что не отвечает.

 

Ипотека, рассрочка, лизинг

Выше уже было сказано о том, что есть в договоре лизинга некоторое сходство с ипотечным кредитом: использование процентных ставок, ежемесячных платежей. Лизинг, как и ипотека, используется на первичном и вторичном рынках недвижимости во всех существующих сегментах (от эконом-класса до элитки). С применением данного финансового инструмента можно приобрести и апартаменты, юридически не относящиеся к жилью. Но, есть и отличия от ипотеки. Давайте остановимся на этом вопросе подробнее. 

 

В отличие от ипотеки, право собственности (и все сопутствующие права и обязанности по сохранности имущества, по уплате налогов и пр.) ложится не на клиента как на лицо, фактически пользующееся товаром (в том числе недвижимостью), а на собственника этого товара. Это логично и многие опрошенные нами эксперты и игроки рынка говорят об этом как о преимуществе лизинга перед ипотекой. Но, увы, в недвижимости это условие соблюдается лишь некоторыми компаниями. Чаще всего, особенно если речь идет о крупных банковских структурах, это не так. В процессе подготовки материала мы проконсультировались с менеджером по лизингу для физических лиц в банке ВТБ24 Лизинг. Так вот, этот банк все свои дополнительные налоговые и операционные расходы упаковывает в клиентские выплаты. С юридической точки зрения, действительно, банковская структура является собственником имущества и должна за него платить, но фактически все выплаты совершает клиент. 

 

Алексей Гордейчик, управляющий Группы компаний «Гордейчик и партнёры», сравнивая лизинговую схему приобретения жилья с ипотекой или предоставлением рассрочки непосредственно застройщиком, говорит о том, что лизинг предоставляет меньше правовых гарантий, так как позволяет банку относительно легко изъять у клиента предмет финансовой аренды (квартиру). С другой стороны, эксперт, как и многие игроки рынка, уверен, что он менее обременителен, с финансовой точки зрения, чем ипотека, кроме того, рассчитан на больший период платежей, чем рассрочка.

 

Есть еще один нюанс, он касается выплат. По словам Инны Беляковой, если клиент просрочит уплату платежей более чем два раза подряд, лизинговая компания вправе списать эти деньги со счета клиента без дополнительных согласований (то есть без уведомления арендатора, просто предъявив в банк соответствующее требование). При использовании ипотеки и рассрочки таких рычагов давления на клиента нет. Обойти это условие у клиента не получится, поскольку при заключении договора лизинга требованием компании будет обязательное наличие соответствующего банковского счета с наличием на нем минимально необходимой неснижаемой денежной суммы. Учитывая, что передачей недвижимости в лизинг гражданам в основном занимаются как раз банки (или другие специализированные организации), обеспечить соблюдение указанных требований не станет для них большой проблемой.

 

Преимущества и недостатки

Прочитав внимательно все вышеперечисленные особенности лизиноговой схемы, наверное, каждый смог для себя сделать вывод: в чем заключаются ее плюсы и минусы. Сейчас есть возможность сравнить, насколько эти выводы совпадают с экспертной оценкой. Итак, вначале о хорошем. Главным достоинством лизинга Наталья Саакянц считает упрощенную схему оформления сделки. Так, клиенту лизинговой компании не нужно предоставлять о себе подробную информацию, можно отказаться от обязательного страхования, а рассмотрение заявок проходит быстрее. 

Медина Кульшманова, юрист компании «Генезис» видит главное преимущество лизинга в том, что это в основном небанковский продукт; требования к лизингополучателю ниже; деятельность лизинговых компаний не требует лицензии. Для желающего приобрести жилье лизинг актуален тогда, когда ипотечный кредит недоступен.

 

Теперь про недостатки, главным из которых является невозможность оформления права собственности до момента полного погашения задолженности. В случае неуплаты договор просто расторгается, и арендатор вынужден покинуть жилье. Если говорить о выгоде, то расходы по ипотеке и лизингу сопоставимы, однако, в случае с последней схемой нужно учитывать выплату процента за работу лизинговой компании. 

Существенным недостатком является ограниченное использование лизинговых схем на первичном рынке недвижимости: крупные банковские структуры чаще всего работают исключительно с готовым жильем, и лишь организации поменьше готовы рассматривать первичный рынок, отсюда высокая стоимость покупки. 

 

В каких случаях актуально?

Ранее уже было сказано, что лизинг может быть востребован клиентами, которые по какой-либо причине не могут оформить ипотеку, так как при лизинговой схеме требуется намного меньше документов, подтверждающих финансовое состояние. По мнению Светланы Денисовой, начальника отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», схема лизинга уместна исключительно в тех случаях, когда речь идет о приобретении оборудования, высококлассных станков, механизмов, транспортных средств, сооружений производственного назначения и т.д. В недвижимости такая схема не получила и не получит широкого распространения в связи с большими издержками, непростым администрированием и высокими рисками. 

 

Длительные рассрочки при приобретении недвижимости в лизинг – это альтернатива ипотечному кредитованию. Если ипотека предлагается по привлекательным процентным ставкам компании-застройщику предпочтительно получить всю сумму целиком, проведя сделку с ипотекой. В конце 2014 года ЦБ поднял ключевую ставку, в связи с этим многие коммерческие банки выставили заградительные ставки по ипотечным программам. Объем ипотечных продуктов на рынке резко снизился, застройщики были вынуждены прибегнуть к различным инструментам, чтобы привлечь покупателя. Лизинг в их числе. Но сейчас, при субсидировании ипотечной ставки, конкурировать сложно: средняя ставка, которую предлагают лизинговые компании – 18%, в то время как ипотека с государственной поддержкой – 11%. 

 

Если речь идет о приобретении жилья на вторичном рынке, то здесь конкуренция возможна, процентные ставки в ипотечном и лизинговом кредите могут быть вполне сопоставимыми. Но есть нюанс, который мешает лизингу активно развиваться даже на вторичном рынке: схема лизинга в недвижимости в плане законодательства слабо регламентирована и значительно проигрывает ипотечному продукту.  

 

vsenovostroyki.ru

Кредит на коммерческую недвижимость | Статьи

При стабилизации ситуации в экономике явно активизировался спрос на приобретение коммерческой недвижимости, причем как в строящихся объектах, так и в уже готовых.

Среднестатистический покупатель, как правило предприниматель либо топ-менеджер, склонен инвестировать свои средства в доходные коммерческие объекты, особенно, если сумма инвестиций составляет 10 – 20 млн рублей. Покупка квартир для инвестиций такой денежной суммы проигрывает по нескольким причинам: срок окупаемости жилья около 13-15 лет, технически сложно управлять несколькими объектами, высоко вероятность частой смены арендаторов и т.д.

Другие способы инвестирования в виде фондового рынка, валюты, драгметаллов, депозитов, – не дают того сочетания надежности и доходности, которую в состоянии обеспечить недвижимость. Вполне логично, что спрос, при попытке создать свой собственный пенсионный фонд, накопления и просто диверсифицировать вложения, сосредотачивается именно на коммерческой недвижимости, и в первую очередь это стрит ритейл. Преимущественно, по нашей рекомендации клиенты приобретают этот тип объектов. В силу того, что офисные помещения, складские, земельные участки, и прочие специфические объекты более сложно сдавать в аренду, ими технически тяжелее управлять, и при их приобретении возникает намного больше риска по сравнению со стрит ритейлом.

Реноме стрит ритейла поддержано всеми прошлыми кризисными годами, когда на рынке происходило снижение и цен на недвижимость в рублевом выражении, и уровня спроса, в стрит ритейле если и наблюдалось снижение цены, не вылетали системно арендаторы. Кризисные годы 2008-2009, 2014-2015 были ознаменованы для стрит ритейла интенсивной сменой арендаторов. Если снижение дохода и было, то не существенное, не доводящее до вынужденной продажи объекта.

Нередки ситуации, когда денег на полную оплату объекта не хватает, на руках есть сумма порядка 5-10 миллионов, а рекомендуемая цена объектов 15-20 миллионов. В пределах этой суммы чуть меньше конкуренция, чем до 10 миллионов, более того качественные коммерческие помещения, пригодные под системную сдачу, до 10 миллионов очень тяжело найти, на них крайне высокая конкуренция, соответственно очень высокая цена за квадрат и относительно невысокая окупаемость.

Какие сейчас есть механизмы для того, чтобы приобрести объект коммерческой недвижимости и начать его сдавать, не имея на момент приобретения полной необходимой суммы средств.

Три стандартных способа приобретения:

  • Рассрочка;
  • Лизинг;
  • Ипотека от банка.

Рассрочку следует рассматривать только при приобретении объекта от застройщика. На этапе строительства предоставляется рассрочка по коммерческим объектам на срок до момента сдачи дома, в крайних случаях срок может быть продлен до года после сдачи объекта в эксплуатацию.

Варианты рассрочки очень индивидуальны в зависимости от застройщика и конкретного объекта недвижимости.

Всегда следует помнить, что рассрочка по срокам уступает ипотечному кредиту, в более сжатые сроки необходимо проплатить полную стоимость объекта. Это приводит к очень высоким ежемесячным платежам, которые никак не сопоставимы с арендным доходом от объекта. На рассрочку клиенты идут, если есть какие-то дополнительные источники доходов, которые в короткий период времени позволят перекрыть расходы от приобретения помещения.

Стоимость рассрочки достаточно высока. Застройщики предлагают варианты по рассрочке, при которых зачастую идет удорожание всего объекта целиком, вне зависимости от темпа погашения рассрочки, есть помесячные или поквартальные платежи. Стоимость объекта для покупки в рассрочку обычно выше базовой цены на 15-20%.

На рынке недвижимости может встретиться предложение рассрочки от собственника объекта. Данная схема не интересна с точки зрения инвестирования – если владелец предлагает рассрочку, есть вероятность, что цена на объект завышена.

Второй, набирающий популярность способ приобретения - лизинг.

Лизинг от прямого кредита отличается несущественно. Механизм лизинга: есть посредник между банком и конечным собственником объекта – лизинговая компания, которая привлекает банковский капитал для выкупа объекта и потом передает его в пользование лизингополучателю.

Стоимость капитала в таких схемах чуть выше стоимости кредитования, сопоставима с рассрочкой.

По лизингу есть очень существенные ограничения. Под лизинговые сделки, к сожалению, в силу схемы налогообложения, подходят только объекты, которые продаются от юридического лица. Поскольку лизинговые платежи облагаются НДС, в любом случае покупка через лизинг объекта у владельца, не являющегося плательщиком НДС, автоматически приводит к удорожанию объекта на стоимость НДС.

Особенность лизинговых сделок заключается в том, что сама по себе стоимость капитала определяется не ценой капитала, а так называем удорожанием на объект – некий аналог рассрочки. Лизингополучатель заключает договор, в рамках которого указывается не стоимость заемного капитала, а сумма удорожания на весь объект, лизинговая стоимость.

Преимущество лизинга в том, что платеж можно включать в затраты по НДС, предъявлять к возмещению. Поскольку объект может находиться на балансе лизинговой компании, они более лояльны и быстры с точки зрения различных схем приобретения объекта, по сравнению с банками.

В развитой экономике это качественная альтернатива кредитования на покупку коммерческой недвижимости.

Использование ипотеки на приобретение коммерческой недвижимости

Важно разделять коммерческую ипотеку на строящиеся объекты и готовые объекты. Кредитование на покупку новостроек более сложно, не распространено, малое количество банков предлагает данную услугу.

ПредложениеМинимальный первоначальный взноссрок (лет)Мин и Макс сумма, тыс. руб.Возраст (лет)Ставка, % годовых
Банк 120% - 40%5-101000-1500021-6517,0-23,5
Банк 240 до 70%1-10500-1000018-7016,0
Банк 330-35%1-15500-2000018-6514,25 - 15,25
Банк 430%1-25500-2500020-6516,75 - 17,25

*есть ряд ограничений и существенных условий, которые необходимо уточнять у брокера ГК ПИА-Недвижимость.

Минимальный размер ставки, на которую можно рассчитывать – 13,5% годовых. Специфика коммерческой ипотеки в том, что это нетиповой для банков продукт, в отличие от жилищной ипотеки. Это кредит на развитие бизнеса, ему характерны риски, связанные с ведением бизнеса, а не с личным потреблением.

Коммерческий объект - это нетиповой объект, требующий абсолютно всегда индивидуального подхода. Малейшее изменение внешних параметров – расположение в локации относительно других объектов, удаленность пешеходных троп, объемы электроэнергии, наличие/отсутствие витринных окон и т.д., - может привести к существенному изменению стоимости нежилого объекта. Поэтому каждое коммерческое помещение уникально, оценить его достаточно сложно.

По сравнению с ипотекой на жилье кредитование коммерции предлагается меньшим количеством банков, по более высокой процентной ставке, и с меньшим сроком кредитования. Хотя можно найти варианты и со сроком кредитования до 25 лет, но более распространены предложения на 5-10 лет.

Идеальная цель любого инвестора – добиться, чтобы ипотечные платежи были сопоставимы или ниже арендного дохода объекта. Средняя доходность коммерческого помещения, приемлемая для инвестора, - 10% годовых. Стоимость привлеченного капитала составляет – 13,5-18%. Соответственно при первоначальном взносе около 45% от стоимости объекта можно рассчитывать, что арендная ставка будет сопоставима с ипотечными платежами. При закрытии ипотечного кредита у инвестора остается в собственности коммерческое помещение, которое будет продолжать приносить доход.

piaspb.ru

Купить квартиру под залог недвижимости, квартиры, лизинг недвижимости

Компания «Пионер-Лизинг» оказывает услуги лизинга недвижимости как для физических, так и для юридических лиц. Если вы желаете купить недвижимость, квартиру в лизинг, вам нужно лишь выбрать необходимый объект, и мы купим его для вас! «Пионер-Лизинг» – местная компания, поэтому решение о проведении сделки принимается «здесь и сейчас», без дополнительных согласований. Мы НЕ требуем справок о доходах, финансовой отчетности и нотариально заверенные копии документов.

Лизинг коммерческой недвижимости

Любая коммерческая деятельность зачастую подразумевает аренду офисных, складских или производственных площадей. Использование таких помещений требует больших затрат и, внося ежемесячную плату, вы не можете быть уверены в том, что планы владельца не изменятся. Для приобретения недвижимости в кредит также необходимо собрать массу документов, найти поручителей, подтвердить положительный баланс предприятия. Приобретение за наличные средства часто не представляется не только возможным, но и целесообразным – так как деньги нужно вкладывать в дальнейшее развитие бизнеса, они должны работать.

Поэтому лизинг является удобным вариантом для приобретения в собственность офисов и других объектов недвижимости, необходимых для успешного функционирования бизнеса.

Приобретение коммерческой недвижимости в лизинг несет в себе ряд неоспоримых преимуществ:

  • Вы платите ежемесячные взносы за «свое» имущество – по договору финансовой аренды с последующим выкупом;
  • Вы точно знаете, сколько лизинговых платежей вам нужно будет внести и какими суммами, что, безусловно, способствует бизнес-планированию;
  • Лизингополучателям  -  плательщикам налога на добавленную стоимость возмещается НДС в составе платежей;
  • Лизинговые платежи признаются расходами лизингополучателя и уменьшают налогооблагаемую базу по налогу на прибыль;
  • Если ваша компания является плательщиком НДС, то с суммы лизинговых платежей возмещается налог на добавленную стоимость в полном объёме;
  • При нахождении предмета лизинга на балансе предприятия, вы, благодаря применению ускоренного механизма амортизации (специальный коэффициент к основной норме амортизации, но не выше 3), значительно сэкономите на налоге на прибыль;
  • При заключении договора лизинга вы платите от 10% стоимости объекта недвижимости.

Мы предложим вам наиболее выгодную схему приобретения объекта недвижимости в лизинг в день обращения, с удобным графиком платежей.

Объекты лизинга Здания и встроенные помещения коммерческого назначения (производственные, офисные, складские, торговые, производственные)
Срок лизинга до 25 лет
Объем сделки от 300 тысяч до 20 млн.руб.
Авансовый платеж от 10% от стоимости объекта недвижимости
Удорожание от общей стоимости имущества в год от 8%
Лизингополучатель Юридическое лицо (ООО, ЗАО и прочие формы собственности), физическое лицо (в том числе индивидуальные предприниматели).

Лизингополучатель обязан застраховать предмет лизинга от рисков утраты, повреждения, на полную стоимость без франшизы на весь срок лизинга + 1 месяц. Сумма лизинговых платежей может быть изменена лизингодателем в порядке, предусмотренном законом. Лизингополучатель несет расходы, связанные с уплатой государственных пошлин за регистрацию.

Основные требования

  • Зарегистрированное в ЕГРП право собственности на объект недвижимости без обременений по распоряжению и использованию;
  • Зарегистрированное в ЕГРП право собственности или аренды на земельный участок, занятый предметом лизинга, являющегося отдельно стоящим зданием или сооружением.

Лизинг жилой недвижимости

Лизинг жилой недвижимости — относительно новая услуга на российском рынке, но спрос на нее устойчиво растет. Процедурно, лизинг жилой недвижимости мало чем отличается от лизинга коммерческой недвижимости и воспользоваться этой услугой могут как физические лица, так и организации, заинтересованные в приобретении жилой недвижимости.

Предпочесть не ипотечный кредит, а лизинг могут в первую очередь те заемщики, кредитная история которых была подпорчена в силу определенных обстоятельств, которые не имеют возможности или желания документально подтверждать величину ежемесячного дохода и предоставлять отчетную документацию. Бывает и так, что деньги у клиента на квартиру есть, но отдавать всю сумму сразу не представляется целесообразным и остальную часть нужно вложить, к примеру, в бизнес.

Объекты лизинга Квартиры, жилые дома
Срок лизинга до 25 лет
Объем сделки от 300 тысяч до 20 млн.руб.
Авансовый платеж от 10%
Удорожание от общей стоимости имущества в год от 8%
Лизингополучатель Юридическое лицо (ООО, ЗАО и прочие формы собственности), физическое лицо (в том числе индивидуальные предприниматели).

Лизингополучатель обязан застраховать предмет лизинга от рисков утраты, повреждения, на полную стоимость без франшизы на весь срок лизинга + 1 месяц. Сумма лизинговых платежей может быть изменена лизингодателем в порядке, предусмотренном законом. Лизингополучатель несет расходы, связанные с уплатой государственных пошлин за регистрацию.

Основные требования

  • Зарегистрированное в ЕГРП право собственности на объект недвижимости без обременений по распоряжению и использованию;
  • Зарегистрированное в ЕГРП право собственности или аренды на земельный участок, занятый предметом лизинга, являющегося отдельно стоящим зданием или сооружением.

Возвратный лизинг квартир и нежилых помещений

Наша компания одна из немногих, кто занимается возвратным лизингом недвижимости. Его суть заключается в следующем: вы как собственник жилья или нежилого помещения сначала продаете его ООО «Пионер-Лизинг», а затем арендуете этот же объект у нас. То есть вы выступаете и в качестве продавца, и в качестве лизингополучателя. В результате меняется лишь собственник имущества, а его пользователем остаетесь вы, получив в свое распоряжение дополнительные средства.

В жизни случаются ситуации, когда срочно нужны крупные суммы денег: на открытие собственного дела, поддержание бизнеса, лечение, ремонт, и т.д. Самыми доступными кажутся такие способы получения средств, как кредит под залог недвижимости, кредит под залог квартиры, да и просто займ под залог. Среди предлагаемых банками услуг широко распространено кредитование под залог, в основном, только приобретаемой недвижимости, кредитование под залог имеющегося жилья является довольно редким и затруднительным, и зачастую сопряжено с дополнительными расходами заемщика в виде страхования, оценки и т.п. Тогда как операция возвратного лизинга позволяет владельцам недвижимости временно высвобождать связанный капитал за счет продажи имущества и одновременно продолжать фактически пользоваться им на правах аренды.

Этот вид лизинга успешно используется для получения денег с последующим вложением в бизнес и прочих нужд, связанных с привлечением крупных сумм: вы можете получить на руки до 80% стоимости вашей квартиры по договору лизинга. Схема проста: будучи владельцем квартиры, вы продаете ее ООО «Пионер-Лизинг», и сразу же получаете в аренду с правом выкупа. Полученные деньги вы можете потратить на свое усмотрение, никаких отчетов не требуется. Вас приятно удивят выгодные условия по договору лизинга, отличающиеся от других схем финансирования. Договор заключается на срок до 25 лет с удобным для вас графиком погашения и приемлемыми суммами платежей.

Финансирование в форме лизинга серьезно проработано с точки зрения защиты прав клиентов (лизингополучателей) на уровне федерального законодательства. Так, согласно действующему российскому законодательству договоры лизинга недвижимого имущества проходят обязательную государственную регистрацию в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). Также законодательство предусматривает переход по наследству всех прав на имущество в рамках лизингового договора.

Объекты лизинга Квартиры, жилые дома, здания и встроенные помещения коммерческого назначения (производственные, офисные, складские, торговые, производственные)
Срок лизинга до 25 лет
Объем сделки от 300 тысяч до 20 млн.руб.
Авансовый платеж нет
Удорожание от общей стоимости имущества в год от 8%
Продавец / Лизингополучатель Юридическое лицо (ООО, ЗАО и прочие формы собственности), физическое лицо (в том числе индивидуальные предприниматели).

Лизингополучатель обязан застраховать предмет лизинга от рисков утраты, повреждения, на полную стоимость без франшизы на весь срок лизинга + 1 месяц. Сумма лизинговых платежей может быть изменена лизингодателем в порядке, предусмотренном законом. Лизингополучатель несет расходы, связанные с уплатой государственных пошлин за регистрацию.

Основные требования

  • Зарегистрированное в ЕГРП право собственности на объект недвижимости без обременений по распоряжению и использованию;
  • Зарегистрированное в ЕГРП право собственности или аренды на земельный участок, занятый предметом лизинга, являющегося отдельно стоящим зданием или сооружением.

Перечень документов для оформления договора лизинга:

Если скачать не получается, пожалуйста, свяжитесь с нашими менеджерами по телефонам +7 (8352) 45-89-89, 45-45-60 и мы пришлем, либо передадим вам списки необходимых документов.

pioneer-leasing.ru


Смотрите также