Купить квартиру по переуступке в новостройке в ипотеку


Что такое переуступка квартиры в новостройке

Благодаря переуступке прав на недвижимость, у многих граждан может появиться возможность приобрести ту жилую площадь, которую они хотят. Как правильно оформить договор переуступки, и что за нюансы существуют при его заключении, будет рассмотрено в этой статье.

Что такое договор переуступки?

Договор переуступки (договор цессии) заключается в тот момент, когда покупателю недвижимости передаются от застройщика или физического лица обязанности и права, которые указаны в договоре долевого участия.

При заключении цессии заинтересованному лицу важно помнить следующее:

  • Если продавец уже составил акт приема-передачи этой жилплощади, то покупка жилья по переуступке будет уже невозможна;
  • Продавец может заключать одновременно с несколькими покупателями договор переуступки на жилье, которое имеет по плану две и более комнаты.

Оформить такой договор можно с помощью двух способов:

  1. По договору долевого участия в строительстве недвижимости. Продавец должен заранее оплатить все долги перед застройщиком. Если этого не будет сделано, то после заключения договора переуступки все расходы должен будет взять на себя покупатель данного жилого помещения.По этому договору переуступка может быть оформлена только до того момента, пока не будет составлен акт приема-передачи жилой недвижимости;
  2. По предварительному договору купли-продажи. По такому договору покупатель не покупает эту недвижимость, а только договаривается с продавцом о том, что он в будущем приобретет данную квартиру или комнату.Покупателю стоит помнить, что денежные средства не передаются на основании предварительного договора. Все финансовые операции должны осуществляться только по основному договору купли-продажи.

Приобретение квартиры в новостройке по переуступке прав

Квартиры в новых домах очень часто приобретаются заинтересованными лицами именно по договору переуступки.

Заключение такого договора будет возможно только в том случае, если:

  1. Продавец квартиры полность ю оплатил ее стоимость. Данный факт должен быть подтвержден документально;
  2. В договоре долевого участия имеется пункт, в котором указано, что строительная компания дает свое согласие на заключение продажи квартиры по договору переуступки. Если этого согласия в договоре не имеется, то будущая сделка будет считаться недействительной;
  3. Данная жилплощадь приобреталась первым владельцем с помощью ипотеки, то для совершения переуступки ему необходимо получить письменное согласие в той банковской организации, где ранее оформлялся данный ипотечный кредит;
  4. Продавец уведомил строительную компанию в письменном виде о своем решении продать недвижимость по переуступке прав.

Плюсы и минусы переуступки квартиры

Как и любая коммерческая сделка, переуступка жилой недвижимости имеет как положительные, так и отрицательные стороны:

  1. К положительным моментам можно отнести:
    • Покупка такой квартиры обойдется покупателю гораздо дешевле, чем такая же квартира, на которую имеются уже все необходимые документы;
    • У покупателя есть возможность приобрести ту жилую площадь, которая ему действительно понравилась;
    • Заинтересованному лицу при заключении договора цессии будет выгоден ипотечный кредит, поскольку он ведь покупает квартиру на финальной стадии строительства, а значит сможет сразу же заселиться в выбранное жилое помещение. И выплачивать долг по ипотеке он тоже начнет перед переездом на новое место жительства.
  2. Отрицательным моментом может быть то, что после заключения договора переуступки новый хозяин квартиры будет брать все возможные риски, которые могут быть связаны со строительной компанией.

Что должны знать покупатели?

Каждый покупатель, приняв решение о покупке квартиры по договору цессии, должен обязательно иметь в виду, что:

  • Возможны некоторые риски после подписания данного договора. А именно: все незавершенные обязательства первого владельца при покупке недвижимости теперь, после подписания договора цессии, будет брать на себя новый хозяин;
  • Необходимо проверить график платежей. А также обратить внимание на такой момент: полностью ли указана стоимость объекта в договоре;
  • Можно попросить у строительной компании взять выписку из ЕГРЮЛ на данную жилплощадь. А также застройщик по требованию покупателя должен предоставить ему проектную декларацию в последней версии и финансовый баланс за последний месяц, когда производилась оплата.

Порядок действий

Для того, чтобы приобрести квартиру по договору цессии, заинтересованному гражданину нужно будет выполнить следующие действия:

  1. Узнать, какую площадь недвижимости владеет первый покупатель. Ведь второй покупатель сможет приобрести жилье по переуступке только в том объема, которым владел предыдущий хозяин;
  2. Договор цессии должен быть юридически правильно оформлен. Для этого лучше обратиться к специалистам, работающим в сфере недвижимости;
  3. Проверить, полностью ли погасил свой долг по данной квартире предыдущий владелец. Если имеются какие-то неоплаченные долги, то они могут перейти новому владельцу по договору долевого участия;
  4. Узнать у застройщика, предупреждал ли его продавец о своем желании продать свою жилплощадь по договору цессии. Поскольку заключить такой договор можно только с согласия той строительной компании, которая возводила данную недвижимость.

Как оформить переуступку прав?

Для оформления прав переуступки заинтересованному гражданину понадобится:

  1. Проверить у сотрудников строительной компании, не имеется ли запрета на проведение данной операции;
  2. Заключить договор цессии с продавцом. Документами, которые покупателю нужно иметь с собой, будут являться:
    • Свой личный паспорт;
    • Основной договор долевого участия, который прошел государственную регистрацию в специальных организациях;
    • Дополнительные соглашения к данному договору, зарегистрированные в госорганах;
    • Сопутствующие договоры, если такие имеются;
    • Различные документы в письменном виде, которые имеют отношение к данной недвижимости. Это могут быть, например, письменные ответы от строительной компании, запросы или претензии;
    • Акт взаимного расчета продавца с застройщиком;
    • Платежные документы, которые должны быть предоставлены продавцом в полном объеме. Такие документы обязательно нужно поверить со специальным актом сверки. При проверке все стоимости должны быть одинаковыми.Все документы должны быть предъявлены в оригинальном виде и в копии.
  3. Зарегистрировать этот документ в специальных государственных организациях.

Порядок оформления и заключения договора

Оформление и заключение договора переуступки проходит в следующем порядке:

  1. Продавец должен обязательно оплатить полностью стоимость данной квартиры;
  2. На такую сделку должен дать добро застройщик;
  3. При оформлении договора должны быть выполнены такие условия, как:
    • Передача продавцом всех необходимых документов, которые имеют отношение к ранее заключенному договору;
    • Договор переуступки заключается только в письменном виде, и в нем в обязательном порядке указываются те реквизиты, которые имелись у первоначального договора.
  4. Покупатель сможет приобрести лишь тот объем жилищной площади, которым владел бывший владелец.

После подписания договора переуступки у второго покупателя должны будут остаться такие документы, как:

  • Договор, по которому была оформлена переуступка прав;
  • Подтверждение расчета между сторонами договора. Такое подтверждение обычно находится в основном договоре;
  • Акт, который составляется при передаче покупателю основного договора, и справки о подтверждении финансовых расчетов;
  • Письменное согласие от застройщика на проведение данной операции.

ДДУ по ФЗ №214

Согласно Федеральному закону №214, который регулирует договор долевого участия, имеются следующие нюансы:

  1. Заинтересованное лицо может потребовать, чтобы ему передали квартиру в тот срок, который указан в конкретном договоре. А оформить договор переуступки данный гражданин сможет только в том случае, если договор о долевом участии имеет госрегистрацию;
  2. В том случае, если жилплощадь уже передана продавцу, то договор переуступки не получится оформить.Это становится невозможным, поскольку продавец уже получил недвижимость в свои владения и прав, которые можно переуступить, больше нет.

Предварительный договор

Предварительный договор представляет собой такой договор, по которому две стороны данных договорных отношений должны будут в будущем заключать договор купли-продажи данного жилого имущества.

Такой договор после его заключения лучше всего заверить у нотариуса. Обе стороны должны хранить у себя этот договор до того момента, пока не будет заключена сделка.

Для составления предварительного договора существует несколько причин:

  • Для сбора полного комплекта документов требуется продавцу дополнительное время;
  • Для того, чтобы оформить договор переуступки, продавцу нужно, например, выписаться из данной квартиры;
  • Второму покупателю нужно еще собрать дополнительные денежные средства для оплаты стоимости квартиры в полном объеме;
  • Один из продавцов недвижимости не имеет возможности присутствовать лично при оформлении сделки;
  • Предварительный договор может заключаться на передачу небольших сумм (более 100 000 рублей) от покупателя продавцу;
  • Такой договор может быть оформлен, если будет покупатель вносить оплату за квартиру, например, с помощью субсидии или по материнскому сертификату, если эти документы имеются на руках у плательщика.

В предварительном договоре должны быть зафиксированы следующие пункты:

  1. Инициалы покупателя и продавца. Они должны быть написаны без сокращений;
  2. Полная информация об объекте, который продается. В этом пункте должно быть указано:
    • Адрес, по которому находится квартира;
    • Общее количество этажей, которое имеется в том жилом здании, где находится квартира;
    • Номер этажа, на котором располагается жилая площадь;
    • Общая и жилая площадь продаваемой квартиры;
    • Количество комнат, которые имеются в этом жилом помещение.
  3. Общая стоимость данной жилой не движимости. Покупателю стоит помнить, что цена, указанная в основном договоре, является полной стоимостью той квартиры, которую он приобретает;
  4. Полную информацию о тех денежных средствах, которые покупатель уже ранее передал продавцу по предварительному договору.В таком приложении указывается информация о том, будут ли эти финансовые переводы зачтены при оплате общей стоимости имущества или эти деньги подлежат возврату покупателю;
  5. Срок, на который между заинтересованными гражданами будет оформляться предварительный договор, зависит от той даты, когда стороны будут подписывать основной договор по данной сделке.

Сколько стоит переуступка прав на квартиру?

В настоящее время переуступка прав собственности на квартиру в новостройке имеет следующие денежные показатели:

  1. Если дом, в котором находится подаваемая квартира, уже сдан в эксплуатацию, то стоить процесс переуступки будет более ста тысяч рублей;
  2. Когда здание находится еще в процессе строительства, то стоимость переуступки прав будет составлять около ста тысяч рублей.

Налог

Заинтересованному гражданину нужно помнить, что переуступка прав будет облагаться налогом НДФЛ:

  1. Для граждан Российской Федерации такой налог составит 13%;
  2. Иностранным лицам нужно будет заплатить 30% по данному налогу.

Существует несколько способов снижения такого налога:

  1. Гражданин имеет право получить налоговый вычет в размере около одного миллиона рублей в том случае, если переуступка осуществляется по договору долевого участия;
  2. Налогом будет облагаться разница между стоимостью, за которую продавец покупал жилье, и по какой цене продает данную жилую площадь новому покупателю по договору цессии.

Чем опасна переуступка?

Несмотря на всю привлекательность договора переуступки, у него есть и некоторые опасные моменты:

  • Первый покупатель не может полностью отвечать за действия строительной компании перед будущим владельцем жилой недвижимости;
  • Возможны различные действия мошенников при заключении такого типа договора. И это несмотря на то, что все договоры такого плана должны всегда проходить регистрацию в государственных организациях;
  • Договор переуступки может и не иметь юридической силы. Это бывает в том случае, если банк – кредитор или строительная компания не были заранее оповещены первым покупателем о продаже квартиры по переуступке.

Заключение

Подводя итог, можно сказать, что приобретение жилой недвижимости при помощи оформления договора переуступки прав, является не такой уж и сложной процедурой.

Самое главное, покупателю новой жилой площади нужно знать некоторые важные моменты, которые могут возникнуть при заключении с продавцом такого договора, и тогда покупка своей квартиры принесет заинтересованному гражданину одни только положительные эмоции.

consult1001.com

Что такое переуступка квартиры в новостройке

Статья раскроет основные моменты, касающиеся переуступки квартиры. Что это за процедура, какова ее роль, и как ее осуществить – далее.

Переуступка является неотъемлемой частью договора долевого участия. Применима при продаже квартир в новостройках на заключительном этапе строительства перед покупкой. Что представляет собой процедура?

Основные моменты

Покупка нового жилья не всегда происходит от застройщика покупателям. Часто жилье перепродают, при этом инвестор должен передать право на покупку недвижимости третьим лицам.

Этот процесс осуществляется до момента сдачи квартиры в эксплуатацию, когда документы о праве собственности не получены.

Такой процесс называется переуступкой. Такая схема имеет положительные и отрицательные моменты.

Переуступка в новостройке обойдется дешевле, чем покупка недвижимости напрямую, или той квартиры, на которую уже готовы документы.

Отрицательным моментом является то, что возможные проблемы застройщика переходят новому владельцу. Чтобы минимизировать риски, необходимо тщательно проверять документы.

Переуступка квартиры Процесс передачи недвижимости от одного владельца (изначального) к другому
Как оформить квартиру по переуступке в новостройке Вопрос распространенный. Ответ на него прост – необходимо придерживаться 4 этапов осуществления процедуры
Первый Проверка документации

Прежде чем купить квартиру, у застройщика нужно потребовать документацию. Это:

Устав и учредительная документация На основании которой выполняются строительные работы
Cвидетельство о регистрации недвижимости D законодательных органах
Подтверждающий документ О том, что объект состоит на учете в налоговой инспекции
Свидетельство на право собственности земельным участком На котором расположен дом
Разрешающая документация На строительство
Бухгалтерская отчетность За последний квартал
Проект

В проекте должны быть указаны такие сведения – цель строительства, сроки, права.Следующий этап – подготовка к заключению сделки.

Включает в себя такие этапы:

Оповещение застройщика о планируемой переуступке Если этого не сделать, смена владельца квартиры не произойдет – сделка будет считаться незаключенной
Получение соглашения (в письменной форме) на продажу объекта Чтобы не дожидаться сдачи квартиры в пользование, продавец должен заплатить строительной фирме 5% от продажи
Взятие у продавца справки Подтверждающей отсутствие долгов. Это страховка нового владельца от возможных задолженностей бывшего хозяина квартиры
Получение письменного согласия О переуступке от остальных членов семьи
Оповещение из банка Если имущество приобреталось в кредит
Получение выписки Из Реестра

Третий этап заключается в действиях покупателя. Он должен получить письменное соглашение (заверенное нотариусом) на покупку объекта.  Последний этап – регистрация договора.

Сотруднику регистрационной службы предоставить паспорт, свидетельство на имущество, соглашение от застройщика.  Обязательное условие – оплата пошлины государству. 

Если покупка недвижимости осуществлялась в браке, при ее продаже потребуется нотариально заверенное письменное согласие супруги (супруга) на заключение сделки.

Необходимые сведения

Покупатель должен знать следующее:

Во время оформления переуступки Указать тип изначального соглашения, на основании которого происходит передача прав
В документе нужно зафиксировать сумму и порядок расчета Иначе сделка будет считаться незаконной
Покупатель должен самостоятельно проверить Разрешительные документы на проведение работы
Договор необходимо заверить У нотариуса
Покупатель обязан оповестить застройщика о заключении сделки Даже если это не предусмотрено договором

Согласно законодательству, согласование переуступки с застройщиком не обязательно. Но лучше это сделать во избежание проблем.

Прежде чем заключать договор, необходимо проверить, не заложена ли квартира банку, как проводилась оплата взносов изначальным инвестором.

После заключения сделки на руках у нового собственника должны быть – договор уступки, согласие застройщика и акт передачи. Бланк соглашения можно скачать здесь.

Каково ее назначение

Переуступка прав собственности – сделка купли-продажи, при которой инвестор передает права на недвижимость новому владельцу, устанавливая большую плату, чем он сам покупал эту квартиру.

Дает возможность приобрести недвижимость, находящуюся в процессе строительства. Целью продажи (покупки) недвижимости по переуступке прав является получение выгоды.

Цена будет меньше, чем при покупке новой квартиры, которая никому не принадлежала. Снижение стоимости объясняется изменениями планов владельцев квартиры.

Правовые аспекты

Договор переуступки регулируется статьями 388—390 Гражданского кодекса.

Согласно статье 382 Гражданского кодекса, дольщик вправе уступать свои права на недвижимость другому лицу после регистрации договора.

Закон, регулирующий продажу по переуступке прав собственности, отсутствует. Существуют законы, которыми следует руководствоваться при оформлении соглашения:

Соглашение не должно противоречить Гражданскому кодексу. В соответствии с Налоговым кодексом, продажа недвижимости по переуступке прав облагается налогами – для граждан Российской Федерации – 13%, для иностранных лиц – 30%.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке 

Переуступка может осуществляться несколькими формами.  Первая – предварительное соглашение на покупку.

Во время составления такого договора происходит переуступка прав на подписание основного контракта. Требование передать жилье не переуступается.

Согласно такому соглашению, участники не совершают действий, направленных на продажу (покупку), а устанавливают условия для дальнейшей покупки.

Переуступка производится после оформления предварительного договора и до составления основного.

Предварительное соглашение регистрировать не нужно. Финансы передаются продавцу по основному договору, по дополнительному это недопустимо. Вторая форма – соглашение о долевом участии.

Перед переуступкой производятся все платежи.  Право уступить можно только до подписания акта приемки. Соглашение необходимо зарегистрировать.

Как продать недвижимость

Порядок оформления сделки зависит от того, полностью ли оплачена квартира. Если сумма выплачена вся, то необходимо оповестить об этом застройщика.

Далее схема такая:

  1. Передача покупателю оригинала соглашения.
  2. Если продавец женат (замужем), потребуется нотариальное согласие о продаже от второй половинки;
  3. Регистрация договора в Росреестре.

Спустя 10 дней переуступка закончится, и новому владельцу выдадут договор.

Формирование договора

Договор переуступки – сделка по передаче прав на недостроенную квартиру от одного владельца другому. Сторонами соглашения являются – дольщик (продавец) и цессионарий (покупатель).

Видео: как купить квартиру в новостройке по переуступкеСоглашение является гарантией покупки жилой площади в новостройке, которая является собственностью других людей.

В договоре обязательно указать:

Характеристики объекта Этаж, условный номер и площадь, число комнат, адрес
Сумму сделки

Также необходимо предусмотреть права и обязанности участников договора, установить порядок расчета. После подписания соглашения передать деньги за покупку.

Если собственность в ипотеке

Переуступка прав на ипотеку – система, при которой гражданин приобретает недвижимость, находящуюся в ипотеке. После этого к нему переходят обязанности по выплате ипотеки.

В случае переуступки прав собственности банк выдвигает заемщику другие требования. В основном, увеличивает ставку по процентам.

Покупка собственности в ипотеке имеет отрицательные и положительные моменты. Преимуществами считаются:

  • отсутствие надобности осуществлять оценку недвижимости;
  • не нужно уплачивать банку первый взнос;
  • при составлении договора не взимаются дополнительные комиссии;
  • не нужно собирать документацию.

Имеется и отрицательный момент – увеличенная ставка по кредиту.

Перед продажей квартиры в ипотеке продавец и покупатель должны обратиться в банк для подписания документов.

Далее необходимо зарегистрировать собственность на нового владельца, после чего продавцу поступает плата за квартиру.

В договоре необходимо отразить:

  • кому и от кого передаются права и обязанности по уплате ипотеки;
  • условия передачи;
  • стоимость недвижимости;
  • ипотечные условия.

Процесс оформления квартиры по переуступке в ипотеку имеет ряд нюансов.

Облагается ли сделка налогом

Согласно Налоговому кодексу, любая прибыль облагается налогами. Даже если она получена от продажи недвижимости.

При продаже прав по переуступке придется уплатить налог. Оплачивает то лицо, которое переуступает права на недвижимость.

В соответствии с действующими законами, если гражданин владеет квартирой не меньше 5 лет, и желает продать ее, ему придется заплатить налог с продажи.

Если при продаже стоимость квартиры увеличена (например, владелец купил ее за 4 млн. рублей, а продает за 6 млн.), то он обязан заплатить налог размером 13% от разницы в цене.

Чем опасно такое соглашение

При покупке квартиры по переуступке кроме преимуществ существуют и риски, влекущие за собой финансовые затраты.

Это может быть:

Наличие у владельца задолженностей перед застройщиком Продавая квартиру по переуступке, он от них хочет избавиться
Вероятность попасть на мошенников Которые проводят процесс продажи, а в дальнейшем выясняется, что сделка недействительна

При заключении соглашения необходимо действовать честно. Ели переуступка будет оформлена «задним числом», это повлечет за собой:

  • уголовную ответственность продавца;
  • признание соглашения недействительным, вследствие чего покупатель потеряет деньги;
  • нотариус не станет заниматься этим делом, поскольку не вправе указывать неверную информацию в договоре.

Во избежание проблем и рисков необходимо тщательно проверять документы. Для снижения рисков необходимо:

  • сравнить стоимость квартиры с рыночной. Цена не должна быть сильно завышенной или заниженной;
  • проверить организацию застройщика – репутацию, наличие судебных исков, лицензию и прочее;
  • осмотреть расположение постройки на наличие инфраструктур;
  • уточнить стадию строительства;
  • подписать договор, проверить сроки, гарантии и стоимость недвижимости;
  • осмотреть квартиру на наличие недостатков.

Эти действия помогут избежать рисков или максимально снизить их. Главный риск – признание договора недействительным.

Чтобы защитить себя от этого, продавцу и покупателю необходимо указывать реальную уплаченную цену. При возникновении споров вернуть лишние деньги не получится.

Еще один риск – двойная продажа. Продажа одной квартиры двум или более лицам, происходящая по инвестиционному соглашению или предварительному договору купли-продажи.

Во избежание этого рекомендуется использовать переуступку прав только по соглашению долевого участия. Оно должно быть зарегистрировано – по нему ведется учет.

Не менее распространенными опасностями являются не оповещение застройщика или банкротство строительной фирмы.

Таким образом, приобрести квартиру путем переуступки несложно. Однако, процедура имеет нюансы, которые необходимо тщательно изучить.

Покупатель платит за покупку недвижимости только после заключения и регистрации договора. Только после этого права собственности переходят к нему.

Чтобы избежать нежелательных рисков, необходимо требовать от инвестора документацию и своевременно оповещать застройщика о возможной сделке.

jurist-protect.ru

Покупка квартиры в новостройке по переуступке прав

Покупка квартиры в новостройке- самая опасная и самая распространенная схема на рынке новостроек Москвы и Московской области. Причем, количество договоров, заключенных на разных стадиях строительства, кардинально отличается:

На стадии котлована по договору цессии покупается 15% новостроек в московском регионе

На финальной стадии строительства- более 90%

Надобно сказать, что закон прямо разрешает такие сделки- с момента регистрации ДДУ и до момента, когда будет подписан передаточный акт, дольщики имеют право уступить права на квартиру в новостройке любому лицу на осн. ст. 382 ГК России и ст. 11 ФЗ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве...".

Опасности заключения договора цессии при покупке новостройки:

1. Банкротство застройщика

Зачастую причиной массовых продаж квартир в новом доме как раз являются:

  • Предстоящее банкротство проблемного застройщика
  • Из- за значительного затягивания сроков строительства
  • Вопиюще некачественного строительства.

Суть этого вопроса в том, что согласно статьи 390 ГК РФ цедент, уступивший права на квартиру в новостройке, не отвечает перед новым покупателем за действия проблемного застройщика. После того, как договор цессии заключен, и новый покупатель квартиры (цессионарий) узнает о плачевном состоянии с готовностью или качеством новостройки, он уже не сможет предъявить претензии к цеденту, переуступившему ему квартир. 

А если застройщик- в предбанкротном состоянии, то с него, как и с цедента взять нечего. Остается только одно- обозвать себя обманутым дольщиком и начать судебную тяжбу с самим застройщиком. Но практика показывает, что если решать проблему дольщиков сообща, чаще всего все вопросы решить можно.

Суть требований к застройщику чаще всего бывает такая:

  1. Взыскание неустойки за просрочку передачи квартиры в новостройке
  2. Безвозмездное устранения допущенных недостатков
  3. Включение в реестр требований кредиторов застройщика (пар. 7 гл. 9 Закона о банкротстве).
Впрочем, закон предусматривает и ответственность лица, уступившего права на квартиру, за недобросовестность застройщика при условии, что он принял на себя поручительство. Такое поручительство на практике заключается менее, чем в пяти процентах случаев. 

К примеру, в договоре может содержатся обязательство о том, что цедент принимает на себя поручительство, если застройщик не передаст полностью готовую квартиру цессионарию до определенного срока. Если же цессионарий (новый дольщик) расторгнет договор долевого участия с застройщиком, такое поручительство считается ничтожным.

2. Не действительность договора цессии:

Договор цессии считается действительным:

  • После полной уплаты дольщиком всей сумы по договору долевого участия (что должно быть подтверждено соглашением о зачете взаимных требований)
  • С письменного согласия застройщика, если это предусмотрено первоначальным договором
  • С разрешения ипотечного банка, если квартира покупалась по ипотеке

Если договор цессии был заключен с нарушениями вышеперечисленных требований, то на основании статьи 390 ГК РФ, ответственность перед новым дольщиком должен нести первый участник- он обязан вернуть все полученные деньги, проценты за пользование ими и, кроме того  возместить убытки.

3. Двойная переуступка прав по договорам участия в долевом строительстве:

Не редки случаи, когда участники строительства ссорятся между собой и начинают продавать квартиры в новостройке каждый сам по себе. При этом каждая квартира оказывается проданной минимум два раза. Судебная практика говорит о том, что в этом случае квартира реально достается тому, кто первым заключил договор и зарегистрировал его. Остальные получают лишь практически ничего не стоящее право требования с застройщика- банкрота.

Надо четко понимать, что на основании ст. 1. 11 Закона об участии в долевом строительстве, уступка прав на квартиру в новостройке предусмотрена только по договору долевого участия и подлежит обязательной государственной регистрации.

Если же проблемный застройщик начинает продавать квартиры по различным другим схемам:

  • Инвестиционным соглашениям
  • Вексельным схемам
  • Предварительным договорам купли-продажи
  • Квартира продана первоначальному участнику по договору по договору долевого участия 
  • Оплату по договору производить только после государственной регистрации
4. Письменное уведомление застройщика о переходе прав на покупаемую квартиру

Застройщик должен быть письменно уведомлен о переходе прав на квартиру в новостройке. Если же уведомления на было, то новый владелец квартиры будет нести все риски, которые могут возникнуть. К примеру, если у застройщика будут серьезные проблемы, то новый владелец квартиры не сможет взыскать убытки или неустойку. 

В отдельных случаях такой договор может быть признан не действительным.

5. Договор об уступке прав требования как подозрительная сделка

Закон в ряде случаев рассматривает договора уступки права требования, как подозрительную сделку и по решению суда такая сделка может быть признана ничтожной на основании пункта 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве.

Когда сделка по переуступке прав подозрительна:

  • Если она совершена по заведомо заниженной цене
  • Если она совершена менее, чем в срок год до объявления застройщика банкротом
  • Если сделка по переуступке прав совершается большое количество раз в короткий промежуток времени.

Если вы покупаете квартиру в новостройке по договору уступки прав крайне важно убедиться в беспроблемности застройщика и соблюдении всех юридических норм. Особое внимание так же обратите на оплату денег по договору.

Берегите себя.

www.msknov.ru

Переуступка квартиры в новостройке - что это, налоги и покупка квартиры по переуступке

Приобретение квартиры происходит не всегда от застройщика к покупателю напрямую. Как правило, строящееся жилье перепродается.

Инвесторы вкладывают деньги в строительство недвижимости, при этом они считаются собственниками, после чего свое право владения они могут передать третьему лицу. Переуступка осуществляется еще до сдачи дома в эксплуатацию.

Первоначальный инвестор имеет возможность купить квартиру у застройщика, а после, передать за другую плату физическому лицу. Именно этот процесс и носит название переуступки прав на недвижимость.

Переуступка квартиры в новостройке — это процесс сделки по передаче первичных прав на покупку квартиры у застройщика третьему лицу.

Описание

Переуступка носит еще одно название, цессия. Если рассматривать схему подробнее, то стоит отметить, что:

  1. Передается не только право владения, но и все обязанности, которые устанавливаются инвестором.
  2. Главными участниками процесса являются цедент – продавец и цессионарий – покупатель. Застройщик также указывается, но он может не участвовать непосредственно в самой сделке.
  3. Цедент передает цессионарию права и обязанности, а это означает, что после заключения сделки все вопросы покупателя будут решаться уже не с цедентом.
  4. Важным условием цессии есть то, что он должен заключаться до того, как недвижимость будет введена в эксплуатацию.

Область применения

Область применения переуступки прав на недвижимость очень широкая.

Рассмотрим самые распространенные области:

  1. Чаще всего, цессия заключается для приобретения жилья для личного проживания. Такая ситуация может возникнуть, если в новостройке не осталось свободных квартир и единственным способом осталось приобрести ее по переуступке.
  2. Область применения процесса связана с инвестициями и сделками на первичном рынке, вследствие чего одна сторона получает выгодное предложение и прибыль.

Как оформляется?

Стоит помнить, что этот процесс обязательно регулируется Гражданским Кодексом и в нем выделяется всего 2 вида переуступки:

  1. Если есть предварительный документ купли-продажи. В этом случае права переходят покупателю. Дополнительно составляется предварительный документ, но купля-продажа по нему не состоится, так как необходимо составить основной договор.
  2. Когда имеется договор долевого участия в строительстве. Здесь все предельно просто, так как имеется собственность. Застройщик не может помещать владельцу доли переуступить свои права, а сам инвестор имеет право не согласовывать сделку цессии с ним.

Необходимые документы

Особое внимание стоит уделить документам, которые необходимо тщательно изучить:

  1. Обратить внимание на тип, по которому будет осуществляться переуступка.
  2. Необходимо получить согласие застройщика.
  3. Обязательно должны быть четко прописаны права и обязанности, которые передаются от цедента цессионарию.
  4. Также, имеется пакет отдельных документов.

Покупатель должен получить на руки такой пакет документации:

  1. Главный договор и дополнительные соглашения к нему.
  2. Официальное подтверждение расчета одной стороны с другой.
  3. Письменное, заверенное согласие застройщика, если был оформлен кредит, то еще дополнительно согласие от банка.
  4. Дополнительные документы, связанные с перепиской, с инвестором или надзорными органами.
  5. Акт, который будет свидетельствовать о передаче недвижимости.

Образец договора

Цессия заключается по бланку, в котором должны быть внесены не только личные данные сторон, но и их статус. Если имеется третье лицо, которое предъявлять какие-то требования, то оно должно быть внесено в документ.

Дополнительно составляются:

  1. Соглашение, в котором будет указано, что все заинтересованные стороны уведомлены.
  2. Трехсторонний договор со всеми правами и обязанностями.

В тексте надо обратить внимание, чтобы освещались такие моменты:

  • Место заключения документа и дата.
  • Паспортные данные обеих сторон.
  • Дата регистрации.
  • Описание недвижимости.
  • Права и обязательства сторон друг перед другом.
  • Указывается сумма соглашения.
  • Личные подписи сторон.

Скачать образец договора цессии (в формате Word).

Процесс оформления

Сам процесс оформления имеет множество нюансов, на которые стоит обратить внимание:

  1. Право кредитора переходит к новому кредитору в таком же объеме, в котором оно существовало до этого момента и на тех самых условиях. Поэтому обязанности должны быть четко прописаны.
  2. Необходимо указывать сроки, стоимость уступки, а также дополнительные условия, если таковые имеются.
  3. Компания должна принимать участие в процессе, так как от него требуется письменное согласие.
  4. Застройщиком может устанавливаться плата за выдачу его согласия, но все проводиться на официальном уровне.

Покупка квартиры в новостройке по переуступке прав

Покупку квартиры по уступке можно осуществить через первичного инвестора, для этого с ним заключается передаточный акт самого владельца стройки еще до того, как будет проведена купля-продажа. Если инвестор является владельцем доли и полностью выплатил долг перед владельцем стройки, то он может самостоятельно передать все свои обязанности.

Покупатель обязан проверить:

  • платежные поручения;
  • квитанции;
  • проверить указанную сумму с суммой, которая была проведена через банк;

Важно учитывать моменты, по которым сделка будет признана недействительной:

  1. Дольщик не выплатил долг и не указал это в договоре.
  2. Если в основном договоре обязательно надо было получить согласие, но его не получили.
  3. Если банк не дал своего согласия и квартира была приобретена в ипотеку.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, стоит ознакомиться с выпиской из ЕГРЮЛ, бухгалтерским учетом и декларацией проекта.

Особенности сделки

  1. Главной особенностью сделки по уступке считается оплата налога. Согласно закону, он платится цедентом.
  2. Указывается настоящая сумма сделки.
  3. Квартира не должна быть обремененной.
  4. Договор может заключаться сразу с несколькими цессионариями, но это в том случае, если она состоит из нескольких комнат.

Преимущества и недостатки сделки

Преимущества:

  1. Использовать этот процесс можно с целью получения прибыли.
  2. Такой выход можно использовать для того, чтобы осуществить свои личные пожелания.
  3. Такие квартиры можно купить дешевле у инвестора.

Недостатки:

  1. Это большой риск.
  2. Не всегда удается объективно оценить обстоятельства.
  3. После заключения купли-продажи продавец не несет никаких обязательств, поэтому все вопросы придется решать с владельцем строительства.

Оформление задним числом

Цессию оформить нельзя, когда уже будет подписан акт приема-сдачи жилья. Но как правило, весь этот процесс занимает большое количество времени, иногда истекает год, прежде, чем все официальные моменты будут завершены.

Иногда в таком случае можно пойти на хитрость и оформить документы задним числом. Если он предварительный, то можно просто изменить дату основного договора. Естественно, если он не прошел регистрацию в государственных органах.

Налоги

Этот вид облагается налогом, который должен оплатить дольщик. Налог рассчитывается из всей суммы. Но часто стороны договариваются брать все расходы по налогам пополам, но взамен инвестор должен будет уступить в первоначальной стоимости жилья.

Эти моменты должны быть обязательно включены в договор, поэтому прежде, чем он подпишется, его стоит внимательно изучить профессионалу, и в случае чего он сможет внести видоизменения.

Риски

Чтобы процесс прошел удачно, стоит обратиться за помощью к профессионалу, который точно знает какие документы должны быть в наличии, и как правильно их необходимо заполнять.

Договор цессии может быть связан с такими рисками:

  1. Он может быть признан недействительным. В таком случае очень сложно что-то доказать, так как претензии надо предъявлять не продавцу, а застройщику.
  2. Застройщик является банкротом. Чаще всего в таких случаях, предлагают жилье по низкой стоимости.
  3. Есть вероятность попасть в руки к мошенникам, которые могут перепродавать жилье не только одной стороне, но и еще нескольким лицам. В таком случае выиграет первоначальный покупатель.

Только в случае обращения к знающим и опытным специалистам вы можете быть уверенными, что не попадете в непредвиденную ситуацию.

consultplace.ru

Квартира по переуступке в ипотеку

Как продать квартиру по переуступке в строящемся доме

1.​ Прежде всего, стоит учитывать, что договор переуступки прав на квартиру в строящемся доме всегда основывается на ДДУ. Ведь он идет в качестве дополнения к основному договору, который владелец жилья заключил с застройщиком.

В соответствии с этим договором, продать квартиру по переуступке прав – это значит передать покупателю жилья все права и обязанности, которые прописаны в основном договоре, заключенном с ЖСК.

Оформление квартиры по переуступке прав в ипотеку

При этом продавца называют цедентом, а покупателя – цессионарием.

В сделке также принимает участие сам застройщик, ведь по завершению сделки покупатель будет иметь дело с ним. Переуступка прав на ипотеку – это законная процедура, которая не противоречит законодательству, особенно если на проведение сделки было дано согласие от кредитующей организации.

Согласно предварительно составленному договору купли-продажи.

Переуступка: как купить квартиру в новостройке и сэкономить

Переуступка прав на квартиру по договору ипотеки сегодня — явление очень распространенное, и в дальнейшем специалисты прогнозируют рост процента таких сделок. Опыт показывает, что переуступка ипотеки не только возможна, но и выгодна.

Цессия по ДДУ встречается наиболее часто, так как на сегодня именно ДДУ является наиболее надежным способом оформить право собственности на строящееся жилье.

Покупка квартиры в ипотеку по переуступке прав

Связано это с прямой неплатежеспособностью клиента.

В таких случаях, банк самостоятельно реализует квартиру наиболее адекватному плательщику. Реализация проводится посредством аукциона. При изменении кредитора, заемщик может не знать о некоторых изменениях.

Он может продолжать платить по кредиту согласно имеющимся реквизитам.

Затем средства автоматически будут перечисляться новому банку. В некоторых случаях, при смене кредитора, заемщику должно быть выслано письмо, в котором будет указаны реквизиты и график платежей.

Поскольку согласие банка является необходимым условием для переуступки своих прав должником, то начать следует именно с получения такого согласия. В том случае, когда ответ будет положительным, договор будет перезаключен уже с новым заемщиком.

  • признать сделку недействительной и применить последствия признания этого факта;
  • досрочно вернуть всю сумму долга и процентов по нему;
  • обратить взыскание на заложенное имущество, независимо от мнения старого или нового владельца.

В том случае, когда банк не уведомил заемщика о смене кредитора, не предоставил ему новых банковских реквизитов и не ознакомил с правами и обязанностями, он не может применять к заемщику штрафные санкции.

Плюсом покупки квартиры по переуступке ипотеки является ее низкая стоимость.

Фактически, при покупке предлагается просто вернуть владельцу жилья ту часть кредита, которую он уже выплатил банку.

Но это плюс может обернуться и минусам.

Что такое переуступка ипотеки, и как ее оформить в 2017 году

Но несет полную ответственность за недействительность переданных прав и обязательств. Более сложный вариант возникает, если продавец приобретал новостройку в ипотеку.

Такая сделка является многоэтапным процессом, в котором, кроме заемщика (продавца), нового заемщика (покупателя) и фирмы-застройщика, участвует еще и банк.

Тем, кто решился на приобретение жилья путем получения кредитных обязательств от третьего лица (т.е. путем перевода существующего ипотечного долга)

Продажа квартиры по переуступке прав собственности в 2017 году

Это объясняется существующими рисками процедуры, а также необходимостью ожидания сдачи дома в эксплуатацию неопределенное количество времени. Согласно статистике, около 25% квартир покупается по переуступке прав.

  1. Строительная компания имеет плохую репутацию или существует недавно.
  2. Заемщик не соответствует требованиям, заявленным банком.
  3. Квартира расположена в другом регионе или населенном пункте, где нет филиала банка.

в том, что вся сумма выплачена, можно убедиться по выданному документу.

В нем указывается, что у инвестора нет долга перед строительной компанией. Упустив данный момент, покупатель приобретет не только квартиру (право на нее), но и долги, которые ему придется выплатить

в противном случае, сделка может быть признана недействительной.

bukurova.ru


Смотрите также