Купить квартиру в ипотеку и сдавать в аренду выгодно ли


Выгодно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду.. Статьи компании «АСК Триан»

О том, что недвижимость является прекрасным инвестиционным инструментом, известно давно. Также хорошо известно, что не имея достаточно собственных средств, можно приобрести квартиру с помощью ипотеки.

От этих двух тезисов легко перейти к третьему: чтобы приобрести недвижимость в инвестиционных целях, удобно использовать кредитные средства.

Мысль, мягко скажем, придумана не нами – фактически на ней строятся многочисленные американские книги из серии «Первый шаг к богатству».

Однако при попытке пересадить эти позитивные ростки на каменистую отечественную почву постоянно сталкиваешься с тем, что – не работает.

Другие у нас экономические реалии. Какие именно – попытаемся разобраться в этой статье.

Есть музыкальная группа с названием Bad balance. Ее основатели рассказывали, как в конце 80-х кто-то из них купил кроссовки под маркой New balance. Тапочки оказались не очень – уже через пару месяцев развалились. Зато дали имя музыкальному коллективу.

Примерно то же самое можно сказать и о соотношении цен приобретения и аренды квартир – в России их баланс оказывается очень и очень bad.

В американских книгах вы найдете массу подобных примеров: имея собственные средства в размере всего в 20% от стоимости недвижимости, вы приобретаете ее (оставшиеся 80% — банковский ипотечный кредит) и сдаете в аренду. Получаемых платежей оказывается достаточно для того, чтобы возвращать банку кредит, платить налоги, сделать ремонт квартиры, а также получать хоть какой-то доход на первоначально вложенный капитал.

А что у нас? Поговорим о Москве.

Типовая однокомнатная квартира стоит примерно 5,5 млн руб. Имея 1 млн собственных средств, берем ипотечный кредит на оставшиеся 4,5 млн. Платежи по нему составят примерно тысяч 50-55 ежемесячно, плюс придется платить еще и квартплату (2-3 тыс. в месяц), периодически делать в квартире ремонт. А вот сдать такую квартиру можно максимум за 30 тыс. руб. в месяц.

Итоги такие: «зарыты в землю» весьма существенные собственные средства, а заработан отрицательный доход (по-русски это называется убытками) в 25 тысяч рублей в месяц на 20 лет вперед.

Плюс к этому вы – уголовный преступник: налоговой инспекции безразличны ваши траты, а вот 30 тыс. руб. в месяц она считает доходом, с которого надобно заплатить 13%. Если же сделать это, то наши убытки возрастают еще на 3900 руб. в месяц, т. е. достигают почти 30 тыс. руб. ежемесячно.

Если это и инвестиция, то какая-то очень странная.

Попытки инвестировать в квартиры большего метража приводят к еще более плачевным результатам.

Вот конкретный пример. Берем двухкомнатную квартиру 56 м2 общей площади, комнаты 20 и 14,5, кухня 7,5, 3/5-этажного сталинского дома с потолками в 3 м. Стоимость такого объекта сегодня – 8,5 млн руб.

При стандартных на сегодня условиях ипотеки купить такую квартиру можно, имея 1,8 млн руб. собственных средств. Проценты по кредиту составят 11,32% годовых, ежемесячный платеж – чуть более 71 тыс. руб.Реальная цена такого объекта в аренде – около 40 тыс. руб., т. е. у нас снова получается минус – как минимум в 31 тыс. руб., а в реальности – еще больше (квартплата, ремонты, налоги и т. п. ).

И такая же картина повсеместно, во всех сегментах недвижимости – сплошные убытки.

Опрошенные нами эксперты не смогли привести ни одного примера, где бы вложенные в арендную квартиру деньги приносили доход. Пусть хотя бы 10 копеек, но в плюс…

Рентабельность аренды квартир не превышает 6-6,5% годовых от вложенных средств, а чаще находится в диапазоне 3-5%. А выплаты по ипотеке составят (как минимум) 11%. Вот и весь сказ…

Существует, однако, соображение в пользу того, чтобы все-таки сделать подобную инвестицию. Сводится оно к тому, что, приобретая квартиру по ипотеке, мы фиксируем цену на сегодняшнем уровне. Также фиксируются и ежемесячные платежи – их размер устанавливается в кредитном договоре на весь срок его действия.

А вот стоимость квартиры (и, соответственно, ее арендная цена) будет с годами постоянно расти. Так что через несколько лет, возможно, платежи по кредиту сравняются с арендными ставками, а затем и станут меньше их.

Ситуация вполне возможная, особенно в условиях галопирующей инфляции. Хорошие возможности были, например, после дефолта 1998 года – в долларовом эквиваленте квартиры практически в один день подешевели в четыре раза.

Также, покупка квартиры по ипотеке может иметь смысл, если она будет нужна впоследствии – например, для ребенка. При том бешеном росте цен на недвижимость, как было до кризиса, квартира в аренде не только приносила доход, но и дорожала, покрывая, таким образом, арендной платой коммунальные услуги, износ, процент от вложенных денег, при этом рост цены давал прибыль.

В целом же, признавая правильность данного тезиса (рост стоимости недвижимости на длительных периодах времени), нельзя не заметить, что такие крутые скачки, какие приключились в 90-е годы прошлого века, повторятся вряд ли.

Все-таки рынок наш повзрослел. Так что рост цен останется – но в исторической перспективе вряд ли более 10% в год в среднем.

Есть, однако, и еще одно соображение – в противовес изложенному выше.

Дело в том, что наше государство, как известно, постоянно придумывает что-нибудь новенькое – чтобы граждане не соскучились. «Хитом» последних лет является тема повышения налогов на недвижимость – причем есть серьезные основания полагать, что на этот раз разговорами не ограничатся, а все действительно будет сделано.

Во-первых, после предстоящего выборного цикла Госдума будет выбрана на пять, а президент – даже на шесть лет, т. е. особенно стесняться перед электоратом у властей не будет никакого резона.

А во-вторых, заявлено огромное количество мегапроектов (Олимпиады, чемпионаты мира, саммиты), а привычный источник благополучия – нефть – как-то поиссяк.

Так что карманы граждан – единственный и естественный источник для пополнения бюджета.

Разумеется, слов о том, что «налоговая нагрузка на граждан не увеличится», произнесено много, и они будут сказаны еще много раз.

Однако чудес не бывает: если бюджет должен получить больше – значит, все мы больше заплатим.

К теме нашей сегодняшней статьи это имеет самое непосредственное отношение: предположим, мы купили квартиру для сдачи с использованием ипотечного кредита, а через некое время налог увеличивают.

Если повышение окажется серьезным, оно вполне способно обвалить рынок: рантье станут реализовывать свою недвижимость, чтобы приобрести нечто, скажем, в Испании или в Болгарии. Или уйти на рынок акций.

Но это хорошо тем, у которых квартиры собственные. А как быть тем, у кого квартиры ипотечные? Не окажутся ли подобные инвесторы в сложном положении: прежних доходов нет, а платежи по процентам нужно продолжать?

Точный прогноз на возможное развитие событий дать сложно. Но с тем, что изложенный сценарий выглядит вполне реально, сложно не согласиться — налоговое законодательство, в том числе и в отношении недвижимости, меняется каждый год в большей или меньшей степени.

Ситуация совершенно непредсказуемая, но очевидно, что повышение налогов на недвижимость, которое уже не раз обсуждалось в рамках различных проектов, сильно скорректирует ситуацию на рынке, особенно рынке аренды.

Еще пара слов о банках.

Вернемся к началу статьи – там мы занимались подсчетами, выясняя, выгодно ли приобретать квартиру для аренды на заемные деньги.

Обратим внимание на еще один аспект: цифры взяты из «обычных» программ банков, когда заемщик покупает квартиру для себя лично. В кредитных договорах большинства банков обязательно присутствует пункт о том, что заемщик имеет право проживать лично (ну и члены его семьи, конечно), а сдача квартиры возможна только с согласия залогодержателя.

Нарушение этого пункта карается сначала штрафами, а затем требованием досрочно возвратить кредит.

Те же немногочисленные программы, которые разрешают аренду, обычно предусматривают повышенные проценты – на 1-2 пункта годовых. Так что наш инвестор в ипотечную недвижимость сталкивается с невеселой альтернативой: либо платить еще больше (от чего убыточность всей затеи становится еще более грандиозной), либо сдавать втихаря. Банки, конечно, не очень лютуют с проверками – но само понимание, что в любой момент тебя могут наказать, как-то не греет душу.

 

Резюме.

Вряд ли стоит удивляться, что подобная схема инвестирования у нас пока не прижилась. Квартиры если и приобретаются, то с какими-то иными целями. Чаще всего – «на вырост» ребенку.

Настоящие инвесторы – те, что оперируют такими понятиями, как рентабельность вложения, — схем типа «купить и сдать» избегают.

И, как нам кажется, правильно делают.

 

Каталог тематических статей. Полезная информация по ремонту, отделке, дизайну.

Поделиться ссылкой

trian.tiu.ru

Стоит ли покупать квартиры для сдачи в аренду?

Недвижимость – один их самых популярных способов вложения денег. Согласно исследованию консалтинговой компании Knight Frank, долларовые миллионеры в 24% случаев предпочитают вкладывать в элитную жилую недвижимость. Этот вид инвестирования уступает по популярности лишь вложениям в акции и облигации.

Сколько можно заработать?

«Есть такая закономерность: чем выше вложения, тем ниже доходность. По данным «Миэль-Аренда», средний срок окупаемости квартиры эконом-класса составляет порядка 18 лет. Доходность в этом же сегменте на рынке городской аренды в Москве колеблется в диапазоне 4-7% годовых», – рассказывает директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.

Самостоятельно рассчитать доходность от покупки инвестиционной квартиры можно по такой формуле: (месячная стоимость аренды * 12 – 13% НДФЛ) * 100 / (стоимость покупки + стоимость дополнительных вложений).

Расчёты показывают, что целесообразней приобрести две недорогие одно- или двухкомнатные квартиры в популярных для аренды районах, или в районах, где предложение минимально. Это вложение окупится быстрее, нежели чем вложения в одну дорогую квартиру, говорит Жукова.

Доходность от сдачи квартир в аренду в Москве и Краснодаре

 

* – примерная окупаемость с учётом роста стоимости недвижимости, ** – текущая доходность за вычетом 13% налога (без учёта подорожания квартиры). Источник: Инком-недвижимость, Из рук в руки, Росстат, расчёты Сравни.ру.  

Как выбирать квартиру?

Согласно оценке риэлторской компании «Метриум Групп», высоким спросом у арендаторов пользуются большие однокомнатные квартиры (примерно 45 кв. м) или наоборот небольшие двухкомнатные квартиры (около 55 кв. м) – они составляют 70-80% предложений на рынке. «Небольшие квартиры предпочтительнее – они более востребованы, стоят меньше, обслуживаются проще, налогообложение ниже», – соглашается управляющий партнёр агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

При выборе жилья нужно руководствоваться теми же критериями, что и потенциальный арендатор:

  • Этаж – квартира не должна располагаться на первом или последнем этаже.
  • Транспортная доступность – если до ближайшей автобусной остановки идти несколько километров, то квартира будет стоить немного, шаговая доступность метро способна повысить цену.
  • Вид из окна – логично, что вид на помойку не так привлекателен, как на парк. Многие арендаторы предпочитают, чтобы окна выходили во двор.
  • Близость магазинов – наличие поблизости крупных торговых центров способно немного увеличить стоимость квартиры, жильё вдали от магазинов будет стоить дешевле.
  • Отделка – при покупке любой квартиры её нужно отремонтировать, а также купить / обновить мебель и технику – это сделает предложение по аренде привлекательнее.

Если на жильё в столице денег не хватает, то можно подумать о покупке квартиры в другом городе.

Минимальный бюджет для покупки в разных городах

Город

Площадь

Стоимость

Москва

34 кв. м

3,6 млн руб.

Санкт-Петербург

30 кв. м

1,8 млн руб.

Екатеринбург

28 кв. м

2,2 млн руб.

Краснодар

25 кв. м

0,5 млн руб.

Казань

34 кв. м

1,7 млн руб.

Источник: Яндекс.Недвижимость (квартиры в новостройках)

Риски

Опрошенные Сравни.ру эксперты главным риском от сдачи квартиры в аренду назвали порчу имущества. Защититься от этого можно с помощью договора аренды, где арендатор берёт на себя ответственность по возмещению ущерба в случае его возникновения.

«В договоре нужно прописать сроки аренды, размер и порядок внесения арендных платежей, возможность изменения стоимости найма, порядок посещений квартиры собственником, условия досрочного расторжения договора, штрафные санкции за порчу имущества и т.д. Также к договору стоит приложить подробную опись имущества с указанием существующих дефектов, чтобы в случае порчи мебели или отделки между собственником и арендатором не возникло конфликтов», – рекомендует Мария Жукова из «Миэль-Аренда». Ещё не лишним будет взять обеспечительный депозит в размере ежемесячного платежа и застраховать имущество квартиры (стоимость полиса 1-5 тыс. руб. в год).

Уплата налогов снижает риски. «По сути, 90% квартир сдаются в аренду без последующей уплаты налогов. В первую очередь это грозит тем, что в случае конфликта с арендатором и при судебных разбирательствах, вам будет начислен штраф за уход от налогов», – предупреждает Мария Литинецкая из «Метриум Групп». Владелец недвижимости должен подать декларацию о доходах в налоговую инспекцию по месту жительства до 30 апреля (за прошлый год), а заплатить 13% от заработанного – до 15 июля.

Выводы 

  1. На вложениях в недвижимость можно заработать меньше уровня инфляции.
  2. Этот вид бизнеса идеален для получения дополнительного дохода к пенсии.
  3. Если свободных денег много, то выгодно купить 2-3 небольших квартиры эконом-класса и сдавать их. Получаемого дохода хватит, чтобы не работать.
  4. Чем больше вложений в квартиру, тем меньше доходность.
  5. Сдаваемую квартиру лучше застраховать, с арендатором – заключить договор, а с дохода – честно платить налоги. 

www.sravni.ru

Выгодно ли сдавать квартиру в аренду в 2017 году

На первый взгляд сдача имущества в аренду может показаться выгодной. Стоимость квартир в мегаполисах настолько крупная, а сама арендная плата такая маленькая, что вложенные средства оправдываются только спустя десятилетия.

Этого времени будет достаточно только в том случае, если хозяину удастся найти хороших клиентов, и миновать риски.

Особенности

Наличие в собственности недвижимости выступает гарантией сохранности инвестиций. На неё не окажет влияние инфляция, по той причине, что цена имущества поднимается пропорционально её росту.

Немало владельцев принимает решение о продажи имущества. Однако прежде затрагивается вопрос реализации и сохранении денег, полученных с продажи.

Конечно, если иные цели в формировании бизнеса либо покупки иной дорогостоящей квартиры отсутствуют, тогда продажа может обернуться только ущербом, который может выражаться в следующем:

  • в формате инфляции;
  • если собственник вкладывался в банк, тогда он получит незначительный процент;
  • приобретение жилья, без которого сложно обойтись;
  • рисков, которые связаны с вопросами сохранности финансов.

Держать жильё пустым также не выгодно, поскольку его владельцу всё равно придётся вносить оплату за коммунальные услуги, эксплуатацию имущества и иные затраты, связанные с содержанием. Подобные нюансы сподвигают большинство хозяев пустующих квартир на передачу его в аренду.

Здесь у собственников появляется масса положительных сторон:

  • квартира всегда находится под присмотром нанимателей;
  • выручка от сделки позволяет оплатить расходы на содержание имущества, и получить дополнительный доход;
  • при возникновении чрезвычайных ситуаций, квартиросъёмщики предпримут первые меры по их устранению;
  • имущество, в котором будут находиться наниматели, будет избавлено от посягательства знакомых и родственников.

Чтобы сдавать квартиру на законных основаниях, регистрироваться в налоговом органе в качестве индивидуального предпринимателя нет необходимости.

Налог будет рассчитываться исходя из суммы арендной платы, которая обозначается в соглашении. Процентная ставка в таком случае поднимается не выше 13% от фактической суммы дохода.

Редко этот размер может увеличиваться до 17 процентов, но повышение касается только тех, чей доход от аренды увеличен до десяти МРОТ.

Большая выгода в аренде квартиры  даётся тем, кто получил её по наследству. После подписания соглашения, его уже невозможно исправить.

Главное, чтобы в договоре присутствовали следующие пункты:

  • сумма и время перечисления платы за аренду;
  • процент разрешённого применения арендуемой квартиры;
  • вопросы касательно внесению оплаты за коммунальные услуги;
  • порядок анализа состояния имущества хозяином;
  • процесс возмещения доставленного собственнику ущерба.

Хорошо, если перед заключением договора, участники соглашения смогу провести предварительную беседу с профессиональным юристом.

Здесь нужно отметить, что если квартиросъёмщик решит провести в квартире ремонтные работы, то конечный результат всё равно будет принадлежать собственнику. Все строительные мероприятия разрешается проводить исключительно с согласия хозяина.

Хорошо, если оно будет составлено в письменной форме, дабы избежать в будущем возможных недоразумений. Если же хозяин квартиры ответит твёрдым отказом, нанимателю придётся смириться с его решением.

Как выгодно сдать

Добиться выгоды можно только при правильном подходе к делу, при этом сама прибыль может увеличиваться до максимальной суммы. Результат во многом зависит от письменного договора, в котором должны описываться все условия и правила эксплуатации территории имущества.

Если говорить о вселении и выселении из имущества, то эти мероприятия проводятся при помощи составления акта приёма-передачи квартиры.

В нём основной упор делается на следующие данные:

  • показатели жилья;
  • её косметическое и техническое наполнение;
  • состояние сантехнических комплектующих;
  • расположение мебели и её состояние.

В текстовой части документа могут вписываться все данные, которые могут показаться полезными арендодателю, если они помогают ему регламентировать отношения с нанимателями.

В этот список может включаться запрет на осуществление регистрации, субаренды, и иные недопустимые на взгляд собственника действия. При таких условиях между участниками будет сохраняться договорённость, а сам хозяин регламентирует договорные отношения на свой взгляд. 

Выгодно ли брать ипотеку и сдавать квартиру в аренду

В совершенстве, даже если человек купит жильё по ипотечной программе, и дальше будет сдавать его, он сможет заработать на аренде большие деньги. Полученную выручку он может отдавать кредитору в качестве погашения финансовых обязательств перед банком.

Полностью расплатиться по ипотеке ему удастся приблизительно через 10-20 лет. В результате, квартира появится у него практически даром. Однако эта идея кажется заманчивой только в теории.

Российское законодательство не запрещает гражданам совершать подобные действия, но здесь важно внимательное изучение договора с банком. В нём не должно быть запретов на аренду иным лицам.

Однако даже самые лояльные условия банка не смогут принести никакой прибыли. Это если ещё не обращать внимание на всевозможные затруднения с поиском нанимателей, его неаккуратным обращением с чужими вещами в квартире, затраты на дополнительные ремонтные работы и прочее.

Следовательно, брать квартиру в ипотеку, чтобы после сдавать её в аренду считается не прибыльным мероприятием. 

Доходность бизнеса в таком случае в среднем составляет 4-7% годовых. Расчёты говорят, что гораздо выгоднее купить две недорогие одно- либо двухкомнатные квартиры в известных для аренды городских районах, или там, где ощущается недостаток предложений.

Капиталовложение такого плана окупится намного быстрее, в сравнении с покупкой одной, но дорогостоящей квартиры.

Желательно сразу определиться с тем, кому именно будет сдаваться квартира. Так, если говорить об иммигрантах, студентах и трудящихся вахтой, то для них размеры и качество жилья редко выходят на первый план.

Когда же жильё планируется давать на пользование семьям с детьми, то здесь действуют совершенно иные законы.

В последнем случае квартира не может иметь только одну комнату. Она должна оборудоваться стиральной машиной и другими бытовыми приборами. Хорошо если рядом будут располагаться детские сады  и школы. 

Возможные риски

Что касается острых углов, которые являются скорее недостатком в решении данного вопроса, то здесь можно выделить несколько нюансов:

  • собственник квартиры может столкнуться с недобросовестными нанимателями либо гражданами с мошенническими наклонностями;
  • квартиросъёмщики могут потребовать обязательной регистрации по месту проживания;
  • если на момент проживания в арендуемой квартире у нанимателей родится ребёнок, тогда с их выпиской у собственника могут возникнуть огромные проблемы;
  • новые жильцы могут незаконно пересдать квартиру другим людям, и получать за сделку свой доход;
  • если люди будут неаккуратно пользоваться арендуемым имуществом, хозяин может понести значительные убытки;
  • противозаконные действия жильцов могут привести к неприятным инцидентам хозяина с представителями судебной власти.

Этот список далеко не полон, поскольку у владельца может возникнуть масса иных неприятностей. Например, если новые жильцы устроят потоп в квартире, из-за чего соседнему имуществу будут причинены ощутимые убытки.

Хорошо, если сделка будет оформлена грамотно, поскольку ему удастся взыскать с виновника необходимую сумму в полном объёме.

Если же у арендодателя не имеется договора, скорее всего восстанавливать имущество соседей собственнику придётся за счёт личного бюджета. 

Похожие проблемы могут появляться в следствии неисправности сантехнических приборов. Тогда собственнику будет сложно что-либо доказать, поэтому в ремонт придётся вкладывать свои деньги.

Избежать этого получится только в том случае, если не будет доказана вина ЖЭКа, обслуживающего строение, специалистов, которые занимались установкой труб и т.д. Здесь владелец может заранее обезопасить себя, если застрахует гражданскую ответственность. Данная процедура также нуждается в дополнительных денежных вложениях.

Видео: Сколько можно заработать на аренде квартиры в Москве? Реальный отзыв.

kvartirkapro.ru

Не покупайте недвижимость, чтобы ее сдавать

Не покупайте квартиру и для себя, лучше арендуйте! Так советуют лучшие эксперты по инвестициям в недвижимость, начиная с профессора Йельского университета и нобелевского лауреата Роберта Шиллера и заканчивая аналитиками из риэлторских и девелоперских компаний разных стран, отмечающих небывалый рост цен на недвижимость и снижение доходности. Как быть российскому инвестору?

Инвестиционная привлекательность квартир у нас за рубежом

 

Наилучший и простой способ определить, завышены ли цены на недвижимость – это посчитать соотношение цены квартиры к стоимости ее годовой аренды без учета расходов, известное в мире как price-to-rent ratio (P/R ratio), или коэффициент валовой арендной платы (Gross Rent Multiplier). Например, квартира стоит 5 миллионов рублей, сдавать в аренду ее можно на 25 тыс. рублей в месяц, т.е. в год 300 тыс. руб. P/R = 5 000 000 / 300 000 = 16,67. Грубо говоря, 16,5 лет уйдет на возврат стоимости квартиры, без учета потерь на расходы.

Этот индекс показывает не только инвестиционную привлекательность жилой недвижимости, но и вообще целесообразность ее покупки. В мире многие эксперты не советуют вкладывать деньги даже в собственное жилье, если оно продается по чрезмерно высокой цене.

В США в 70-, 80- и 90-х годах P/R колебался между 10 и 14. В последние годы он, в среднем по стране, равен 20, в округе Вашингтона – более 20, в Бостоне, Нью-Йорке, Лос-Анджелесе  – более 25, в Калифорнии – более 35. При этом специалисты по недвижимости в США считают, что если P/R более 20, то расходы владельца недвижимости будут выше расходов арендатора, то есть выгоднее арендовать жилье, чем покупать.  Расчет соотношения P/R по всем Штатам показал, что в 40 из 50 крупных городов на сегодняшний день недвижимость выгоднее арендовать, а инвестировать в нее категорически не следует.

Более развернутые рекомендации P/R дают аналитики Trulia:

Если P/R от 1 до 15, цены на недвижимость привлекательные, и ее гораздо лучше покупать, чем арендовать; если от 16 до 20 – как правило, лучше покупать, если более 21 – цены на недвижимость завышены и ее гораздо лучше арендовать, чем покупать.

Некоторые аналитики считают, что если P/R больше 25, то рынок значительно перегрет и образует «мыльный пузырь».

По данным Globalpropertyguide, в Европе P/R значительно меняется от страны к стране. Молдова = 10, Украина = 11, Черногория = 13, Румыния = 16, Венгрия = 17, Хорватия = 17, Латвия = 18, Болгария = 21, Германия = 23, Италия = 26, Россия = 26, Франция = 28, Финляндия = 28, Австрия = 28, Мальта = 31, Швейцария = 32, Греция = 35, Великобритания = 48, Андорра = 49, Монако = 53!

Самый низкий показатель в Европе – у наиболее бедных или развивающихся стран. Рекордсмен – Молдавия, хорошие показатели у Украины, Черногории и Румынии. В этих странах лучше купить недвижимость, чем арендовать, но спрос ограничен и риски довольно высоки. Никто не спешит массово инвестировать в квартиры Молдовы или Украины, например. Привлекательное соотношение P/R  обусловлено низкими ценами на покупку жилья и относительно высокими на аренду.

При этом в самых развитых и благополучных странах Европы цены на недвижимость завышены, а в некоторых – запредельно. Россия также попадает в эту категорию, но, к сожалению, не по выдающимся экономическим показателям, а по причине многолетнего роста цен на нефть, вслед за которыми подтягивался и фондовый рынок, и недвижимость.

Рост цен на жилье в России не уникален. В 2000-х годах «мыльные пузыри» недвижимости охватили многие страны в мире – США, Англию, Австралию, Новую Зеландию, Францию, Израиль, Грецию, Болгарию, Норвегию, Южную Корею, Китай.

Журнал The Economist писал: «Во всем мире рост цен на жилье является крупнейшим пузырем в истории».

P/R также наглядно демонстрирует инвестиционную привлекательность недвижимости, т.е. стоит ли покупать ее, чтобы сдавать в аренду. Однако более точно результат покажет соотношение с учетом расходов на содержание квартиры (налоги на имущество и НДФЛ, коммунальные платежи, необходимые ремонтные работы), называемое House P/E ratio и равное стоимости недвижимости (числитель), деленное на годовую аренду минус годовые расходы (знаменатель). Например, квартира стоит 5 миллионов рублей. Годовая аренда – 300 тысяч рублей, годовые расходы 100 тысяч рублей, P/E = 5 000 000 / (300 000 – 100 000) = 5 000 000 / 200 000 = 25. Другими словами, инвестиции в квартиру полностью окупятся через 25 лет. Годовая чистая доходность квартиры будет равна 200 000 / 5 000 000,  умножить на 100%, то есть 0,04 * 100% = 4%.

Однако чаще используют коэффициент валового дохода (Gross Rental Yield), то есть без учета расходов. Он равен годовой аренде, деленной на стоимость недвижимости и умноженной на 100%.

Global property guide привел рейтинг 120 стран мира по доходности (Gross Rental Yield) и инвестиционной привлекательности недвижимости с учетом цен, политических и экономических рисков.

У России средняя доходность жилой недвижимости  3,8% и очень низкая инвестиционная привлекательность. Для сравнения: Германия – 4,42%, Франция (Париж) – 3,63%, Монако – 1,9%, Испания – 3,92%, Англия (Лондон) – 2,09%, Болгария – 4,66%, США – 4,29%. Самые высокие показатели доходности в Молдавии, Египте, Ямайке, Украине и Панаме (9-10%), но только в Панаме условия для инвестиций сочли великолепными.

Действительно, Панама активно развивается, в проекте по расширению канала работают тысячи зарубежных специалистов, которые снимают жилье. В стране безопасно, экономика на подъеме, инвестиции активно привлекаются в банковский и строительный бизнес. В городе Панама можно приобрести квартиру за 180 000 долларов (в центре или на престижном побережье), которая будет сдаваться в аренду за 1500 долларов в месяц и приносить валовую доходность в 10% годовых или чистую доходность (с учетом расходов) 7-8%.

Что скажут эксперты

Беглые расчеты показали, что в России, в частности в Москве, цены на недвижимость сильно завышены и инвестиционная привлекательность квартир низкая. Но поверхностный расчет не может учесть всех факторов и нарисовать детальную картину.  В стремлении разобраться в ситуации мы обратились к самым опытным из наших экспертов с вопросами: выгодно ли сегодня приобретать квартиру в Москве для последующей сдачи в аренду, о какой доходности может идти речь и какой из сегментов наиболее привлекателен?

Вадим Лященко, управляющий АН «РБНО»: «Нет, не выгодно по сравнению с другими простейшими инвестициями – например, банковскими вкладами. Доходность рублевых вложений в недвижимость в Москве при сдаче ее в аренду хорошо известна – это в среднем 4-6% годовых в рублях. В то же время достаточно надежные и устойчивые банки дают примерно от 6 до 8,5% годовых по рублевым вкладам с «капитализацией» (ежемесячным присоединением процентов к сумме вклада) или от 7 до 10% годовых без «капитализации». Ежегодный прирост рублевой цены квартиры, приобретенной на вторичном рынке, в расчет принимать, скорее всего, не стоит, так как он пренебрежимо мал (1-2% годовых, в лучшем случае) и полностью исчерпывается расходами собственника на текущий ремонт и поддержание квартиры в исправном состоянии».

Экономисты объясняют, что вкладывать деньги имеет смысл в объекты с минимальными рисками, то есть не подверженные резким колебаниям цен, предлагающие небольшой, но фиксированный доход, и ликвидные, то есть те, которые можно быстро продать, если возникнет такая необходимость. На сегодняшний день, как и отметил Вадим Лященко, самые минимальные риски – у банковских вкладов. Есть только одна проблема – недоверие к российским банкам. Помня о дефолтах, обнулении вкладов в недавней российской истории, нынешних разорений, обыватель из среднего класса подсознательно побаивается класть крупную для него сумму на счет в банк.

Владимир Яковлев, генеральный директор агентства недвижимости «Диамант», также высказывает негативную оценку:  «Нет, есть множество более удачных способов вложения денег. Наиболее рентабельным является эконом-сегмент. Там доходность достигает 7% годовых. В других сегментах доходность еще ниже – 3-5% годовых».

В расчетах мы приводили данные по другим странам, где зачастую картина не более радужная, чем в России. Может быть, все-таки имеет смысл обратить внимание на европейскую недвижимость и искать там интересный вариант? Приобрести что-нибудь и сдавать в аренду – и капитал надежный остается, и доход идет.

Вадим Лященко: «Инвестиции в европейскую недвижимость предполагают вложение не в рублях, а в евро. Здесь картина иная – доходность арендного бизнеса в Европе составляет те же 4-6% годовых, но уже в евро, что существенно выше доходности 2% по банковскому депозиту (в евро, в РФ). Кроме того, в ряде стран россиянам доступна ипотека по ставке 4-5% годовых. Но минимальная рекомендуемая сумма вложений выше, чем в Москве, и начинается не со 100-150, а с 300 тысяч евро».

Владимир Яковлев соглашается с общим уровнем европейской доходности, но придерживается более осторожного взгляда: «Если говорить о европейской недвижимости, там средняя доходность 3-5% в зависимости от страны, а тонкостей больше, возможностей оперативного контроля – меньше... Многие россияне уже купились на зарубежную удочку – теперь пытаются с убытками скинуть  зарубежные активы...».

Существенный фактор отмечает Елена Кондрашева, ведущий эксперт компании «Миэль», офис «На Третьяковской»: «Инвестиции в зарубежную недвижимость 2-3 года назад успешно набирали обороты, прослеживался большой нарастающий интерес к этому виду недвижимости. Однако сегодня, учитывая ситуацию на Украине и европейский курс на введение санкций и их ужесточение, интерес к зарубежной недвижимости резко сократился».

Мы идем своим путем?

Для российского человека, консервативного и оседлого по натуре, владение недвижимостью – не просто выбор оптимальной инвестиции, а заветная мечта и показатель успеха. Если ему удается заработать больше денег, то он думает о второй недвижимости, традиционно считая, например, квартиру в Москве куда более умным вложением, чем открытие счета в банке, опасаясь, что банк может лопнуть, рубль может рухнуть, а квартира – всегда «в цене». Рассуждения экономистов о «перегретости» рынка недвижимости, «мыльных пузырях», низкой доходности не могут поколебать его веру в квартиру как самый надежный и выгодный капитал.

Как отмечает Елена Кондрашева, «…инвестиции в недвижимость всегда были одним из способов сохранения и приумножения денежных средств. "Аренда – кормит", т.е. эти деньги идут на ежемесячное потребление; дают возможность повысить комфортность жизни, поднять самооценку человека, улучшить моральный климат. Сдача в аренду жилья эконом- и бизнес-класса дает в среднем 6-7% годовых; премиум-класса – 5-6%».

Анатолий Юрьевич Пысин, генеральный директор агентства «Центральный Департамент Недвижимости» анализирует ситуацию с учетом психологии российского человека: «Прибыль от сдачи жилья в аренду всегда оставалась одним из самых стабильных источников финансового благополучия семьи. Вопрос покупки «дополнительной» квартиры сегодня приобрел особую актуальность, каковой не имел за всю историю современного рынка недвижимости России. Однако, учитывая нынешнее финансовое положение трудоспособного населения, не менее актуален и другой вопрос – выгодно ли покупать такое жилье в кредит? Поскольку выгода от приобретения квартиры для сдачи в аренду «за свои кровные» бесспорна и не требует оценки всех «за» и «против», считаю целесообразным рассматривать варианты приобретения квартиры для сдачи в аренду за счет привлеченных ресурсов».

Анатолий Юрьевич хорошо оценивает перспективы лизинга, особенно «для тех, кто уже давно арендует квартиру и стоит перед выбором формы приобретения собственного первого жилья», рассрочки и ипотеки с точки зрения покупки квартиры в качестве инвестиций. «Поначалу может показаться, что процентные платежи по ипотеке резко снижают потенциальные доходы инвестора, но с учетом таких явлений, как инфляционные процессы, динамика курсов валют, стабильность рынка недвижимости и т.д., покупка квартиры для сдачи в аренду за счет ипотечного кредита не так уж и абсурдна. На мой взгляд, ипотека с последующей сдачей в аренду будет выгодна лишь в том случае, если станет мероприятием ближайших 15-20 лет. Через 20 лет ипотечный кредит будет погашен, а инвестор получит «чистую», полностью оплаченную квартиру». Однако, как подчеркивает Анатолий Юрьевич, «важно оценить перспективы. Разумеется, ипотека, как и любой другой кредит, должна работать эффективно. Основным инструментом оптимизации кредитных обязательств является сумма первоначального взноса». В целом, «чем больше первоначальный взнос, тем выгоднее сдача ипотечной квартиры в аренду».

Доверяю вам свою квартиру

Во многих странах человеку, который купил недвижимость, чтобы ее сдавать в аренду, предлагают услугу «доверительного управления». Заключив договор, владелец квартиры передает агентству недвижимости ключи и все полномочия на переговоры с арендатором, взимание плат, мелкий ремонт в квартире и т.д. Все, с чем хозяин будет иметь дело – это получение арендных платежей на его счет в банке (за вычетом расходов и комиссионных фирмы). Мы обратились к нашим экспертам с вопросами: «Перспективна ли услуга «управление недвижимостью» от Агентства недвижимости?  Насколько это востребовано на российском рынке?».

Вадим Лященко: «Услуга доверительного управления жилой недвижимостью физических лиц существует на московском рынке достаточно давно, но по моим наблюдениям, не пользуется большим спросом. Большинство наймодателей предпочитают вступать в отношения с нанимателями самостоятельно, и далеко не всегда согласны на полностью безналичные расчеты.

Кроме того, есть определенные сложности при оказании подобной услуги и у агентств – в зависимости от выбранной ими системы налогообложения базой налога может оказаться не только агентское вознаграждение (составляющее от 10% арендной платы и выше), но и полностью все суммы платежей, проходящие через агентство. Есть и другие нюансы бухгалтерского и налогового учета этих операций, делающие их достаточно трудоемкими для АН. На мой взгляд, в гораздо большей степени услуга доверительного управления востребована россиянами, приобретающими зарубежную недвижимость».

Владимир Яковлев: «Услуга управления хоть и представлена на нашем рынке, но не развита... Минимальное вознаграждение составляет 10% от поступающих платежей. К ней прибегают в основном клиенты, которые живут за рубежом».

Анатолий Пысин: «Услуга "управления недвижимостью" в эконом-сегменте, как это развито за рубежом, у нас не прижилась. Связано это с менталитетом россиян, им проще попросить своих соседей, друзей, которые живут рядом присмотреть за квартирой, чем платить комиссию агентствам недвижимости. На моей практике данной услугой пользуются только те клиенты, у которых нет людей, которых можно попросить "присмотреть" за квартирой. Или еще, как вариант: собственник жилья сдает квартиру по знакомству чуть ниже рыночной стоимости, главным фактором выбора квартиранта – это взаимосимпатия и доверие».

К вопросу о доверии.  Как точно подметила Елена Кондрашева, упоминая о том, что на российском рынке услуга «управления недвижимостью» пока не востребована или мало востребована: «Люди должны доверять агентствам, а это уже следующая ступенька развития риэлтерского бизнеса». Хочется надеяться, что развитие пойдет в этом направлении.

www.cian.ru


Смотрите также