Купли продажи с ипотекой в силу закона с оформлением закладной договор


Регистрация прав в сделках с ипотекой: важные детали

Приобретение недвижимости в кредит становится все более популярным. Однако процедура регистрации ипотеки не всегда известна в деталях сторонам, вступающим в эти отношения. Более того, в современном ее состоянии существует ряд нюансов, незнание которых может породить определенные проблемы. Ипотека как инструмент привлечения средств кредитных учреждений для решения жилищных проблем граждан становится все более доступной – только в Петербурге десятки банков предлагают сотни кредитных продуктов. В том числе с максимальными сроками погашения и минимальными первыми взносами, без официального подтверждения дохода и пр. Политика банков становится все более лояльной по отношению к заемщику. Однако когда дело доходит до оформления отношений ипотеки, желательно разобраться во всех деталях процедуры их регистрации – от начала и до конца. А также понять, какие нас ждут «телодвижения» и сопутствующие расходы, связанные с этим процессом.

Традиционно в понятие «ипотеки» – залога недвижимости – может вкладываться различный смысл. Существует «чистая» ипотека – когда владелец под залог своей недвижимости получает кредит и использует эти средства на любые нужды по личному усмотрению. А затем погашает задолженность перед банком и снимает обременение со своей недвижимости. Сторонами по такому договору выступают физическое или юридическое лицо как залогодатель, а кредитная организация – как залогодержатель (обычно банк). Регистрация данных отношений – «залога в силу договора» – платная. Динамика их развития – умеренная (например, в 2005 году таких договоров было зарегистрировано лишь на 17% больше, чем в 2004 м).

Более востребована целевая ипотека, при которой регистрируется право на объект недвижимости, возникающее на основании договора купли-продажи с привлечением кредитных средств. Участие в договоре кредитной организации оценивается как факт согласования сторонами «продавец – покупатель» порядка расчетов: кто, какую сумму и в какие сроки предоставляет для оплаты. Поэтому на регистрацию такого договора кредитная организация заявления не подает. Следует отметить, что с июля 2006 года действует новая инструкция, утвержденная Министерством юстиции РФ. В отличие от ранее действовавшего порядка, для регистрации ипотеки теперь необходимо представить план объекта недвижимости (оригинал и копию). Кроме того, в регистрирующий орган следует представлять кредитный или иной договор, выполнение которого обеспечивается ипотекой. Но перерегистрировать ранее возникшее в установленном на тот момент порядке право собственности залогодателя не нужно.

Производится регистрация возникновения «залога в силу закона» – ст. 77 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Оформляется она (как и прекращение залога по возвращении кредита) без оплаты отдельной пошлины. Срок регистрации тот же, что и для договоров купли-продажи, – 10 рабочих дней. При этом взаимоотношения сторон все чаще сопровождаются оформлением закладной, приобретающей после регистрации в ГУ Росрегистрации по СПб и ЛО статус ценной бумаги, подлежащей обороту на рынке финансов. В Интернете с условиями регистрации залога можно познакомиться по ссылке http://seminar.bn.ru/seminar/id_83_258.html.

Личная жизнь закладных

Если права кредитной организации удостоверяются закладной (что обязательно должно быть указано в договоре), то последняя может быть получена кредитной организацией в отсутствие покупателя и продавца.

Оформление закладных не является обязательным. Но их популярность растет. В 2005 году в целом по Санкт-Петербургу и Ленинградской области было оформлено 1 317 закладных (для сравнения: в 2004 году – лишь 194). А в первом полугодии 2006 года количество выданных закладных оказалось в пять с половиной раз больше, чем за тот же период предыдущего. Что до числа регистраций прав на основании договоров о приобретении жилых помещений за счет кредитных средств либо займа, то оно выросло за этот же период по сравнению с началом 2005 года в два с половиной раза (динамика такова: 1 172 в 2004 году и 2 442 – в 2005 м). Так что теперь абсолютное большинство сделок ипотеки сопровождается оформлением закладной.

Оборот закладных – обязательное и перспективное условие нормального развития отношений ипотеки на финансовом рынке. Поэтому обычно банк, оформивший закладную, включает в кредитный договор с заемщиком условие переуступки своих прав кредитора другому лицу путем их передачи по закладной. Это может произойти без предварительного согласования с заемщиком, но не без его ведома, поскольку далее клиент вступает в кредитно-финансовые отношения с другой организацией.

Но порой пущенная в оборот закладная начинает жить собственной жизнью. Из рук в руки она переходит с помощью передаточных надписей, договоров купли-продажи и т. д. При этом каждый очередной законный ее владелец имеет право зарегистрировать себя в этом качестве в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРП), но не подлежит обязательной регистрации. Поэтому не всегда в реестре и выписках из него будут присутствовать актуальные сведения о залогодержателе. Во избежание злоупотреблений существует обязательное условие прекращения ипотеки – проверка законности последовательного перехода из рук в руки всех прав по закладной. При отсутствии сквозных сведений в ЕГРП последнему владельцу предстоит доказывать легитимность своих прав: представить ряд документов по каждому залогодержателю, фигурирующему в передаточных надписях. Законность возникновения и прекращения прав всех залогодержателей проверяется в отделении Росрегистрации по СПб и ЛО при прекращении залога. Поэтому лучше новым владельцам закладных все же подавать сведения в ЕГРП (госпошлина при этом – всего 100 рублей). Ведь необязательность учета в ЕГРП смены владельцев закладных впоследствии может спровоцировать конфликты интересов участников ипотеки и существенно затруднить прекращение этих отношений несколько лет спустя.

Еще одна проблема с закладными – отсутствие единой формы для них. Часто банк предлагает собственный вариант, составленный с учетом требований к их содержанию, изложенных в Законе «Об ипотеке…». В результате встречаются недочеты, особенно в отношении оформления граф для соответствующих отметок регистрирующего органа, что приводит к отказу в регистрации документа.

Непростая простая письменная

Отмена обязательности нотариального удостоверения договоров ипотеки мало сказалась на практике: количество договоров, заключаемых в простой письменной форме (ППФ), растет, но традиционно даже банки предпочитают нотариальное удостоверение. А для договора купли-продажи с использованием кредитных средств (где ипотека возникает в силу закона) и ранее ППФ была допустимой. Отличие же в отношении договоров «чистой» ипотеки (предоставления кредита под залог имеющейся у собственника недвижимости) – в том, что такой договор в ППФ подается с заявлением от обеих сторон, а если он удостоверен нотариально, то только от одной.

Популярность «необязательного» нотариата у граждан объясняется тем, что нотариус – незаинтересованное лицо в сделке, обязанное разъяснить обеим сторонам правовые последствия их действий. Физические лица, зачарованные перспективой решения жилищной проблемы в кредит, в силу непонимания ситуации могут подписать любые условия. И оценить этот «тонкий момент» волеизъявления работник регистрационной службы при подаче договора ППФ просто не в состоянии. Договор ипотеки сложен и всегда требует юридического сопровождения. И именно нотариус как независимый арбитр способен симметрично подстраховать интересы его сторон.

Задача нотариуса – установить личность и проверить адекватность и дееспособность заемщика (физического лица), оценить, насколько он осознает правовые последствия совершаемых им действий. И в то же время – составить договор, в условия которого банк не сможет ввести формулировки, которые в той или иной спорной ситуации поставят гражданина в заведомо невыгодные условия.

Кроме того, ошибок, приводящих к приостановлению регистрации и отказам в ней в договорах ППФ, по отзывам сотрудников ГУ Росрегистрации по СПб и ЛО, в целом больше. Нотариусы же хорошо знают требования, которые предъявляет регистрирующий орган к договору – и по закону, и по процедуре.

Тем, кто все же предпочел ППФ, надо не забыть при подаче оформить третий экземпляр оригинала правоустанавливающего документа, предназначенный для Росрегистрации (при нотариальном удостоверении достаточно заверенной копии).

Отказать нельзя зарегистрировать

Где будет поставлена запятая в данном вердикте регистратора, зависит от ряда причин. Чаще всего основанием для отказа в регистрации или для ее приостановления является «забывчивость» в отношении обстоятельств, на первый взгляд, второстепенных с позиции участников кредитно-финансовых отношений.

Так, порой не указываются ограничения, существующие на объекте. Например, наличие в квартире элементов интерьера, являющихся объектом культурного наследия и не передающихся в собственность граждан. Необходимо указывать ранее зарегистрированное право пользования. Публичные ограничения на земельных участках также должны упоминаться в договоре. Часто при регистрации залога «забывают», что часть объекта находится в аренде.

Объект можно перезаложить до полного погашения кредита с согласия банка – вступить в отношения «последующей ипотеки». Но предыдущая ипотека обязательно должна быть в следующем соглашении указана. Также в предшествующем договоре залога не должно быть запрета на последующую ипотеку. Порой при регистрации прекращения залога вместо заявления залогодержателя (кредитной организации) о прекращении ипотеки, подписываемого в ГУ Росрегистрации по СПб и ЛО его уполномоченным представителем, пытаются подать письмо банка об отсутствии материальных претензий к бывшему должнику.

Если ипотека по договору оформляется на квартиру, в которой сособственником является несовершеннолетний, то в соответствии со ст. 37 ГК РФ требуется согласие органов опеки и попечительства (в отличие от ситуации приобретения жилья с привлечением кредитных средств семьей с несовершеннолетними – ипотеки по закону).

Часто в договоре залога, оформляемом в ППФ, забывают указывать место и дату заключения кредитного договора, отсутствует подробное описание объекта – его адрес, общая площадь, этаж квартиры и прочие сведения, которые подлежат внесению в реестр.

Результат небрежности – отказ в регистрации, за которым следует переделка договора. А это – потерянное время, нервозность участников сделки и лишняя работа для сотрудников службы Росрегистрации.

news.ners.ru

О порядке регистрации договоров купли-продажи с ипотекой в силу закона - Официальные объявления - Интерактив

Одним из развивающихся направлений рынка недвижимости является ипотека.

Ипотека — это залог недвижимого имущества. Залог, в свою очередь, является одним из способов обеспечения исполнения обязательства денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю). В связи с тем, что с его помощью проще произвести принудительное взыскание, залог как способ обеспечения надлежащего исполнения обязательств является более привлекательным. Залог предполагает, что на имущество должника может быть наложено взыскание. При этом имущество, на которое установлена ипотека, как правило, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки, являются Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) и Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке).

Ипотека для многих остается единственной надеждой обрести собственную крышу над головой.

Рост цен на недвижимость приводит к постоянно увеличивающемуся разрыву между ценами на жилье и доходами граждан. Приобрести жилье в собственность по договору купли-продажи без использования заемных средств для большинства граждан Российской Федерации не представляется возможным.

Сущность ипотечного кредита состоит в следующем: заемщик заключает с банком кредитный договор, согласно которому банк выдает денежные средства на приобретение квартиры. Приобретенная за счет ипотечного кредита квартира будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока кредит не будет погашен заемщиком полностью.

Наиболее актуальной в настоящее время становится ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации (ипотека в силу закона), приобретающая в последнее время, можно сказать, массовый характер.

Ипотека в силу закона возникает на основании положения закона, которое не требует заключения договора ипотеки. Для возникновения ипотеки в силу закона необходимо наступление обстоятельств, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения ипотеки.

Ипотека в силу закона возникает в основном в следующих случаях:

1. При отчуждении объекта недвижимости по договору ренты (статья 586 ГК РФ), в том числе по договору пожизненного содержания с иждивением (статья 601 ГК РФ).

2. При отчуждении объекта недвижимости по договору купли-продажи объекта недвижимости в кредит, в том числе с условием о рассрочке платежа, если иное не предусмотрено договором (статья 488 ГК РФ). Согласно пункту 5 статьи 488 и пункту 3 статьи 489 ГК РФ товар, проданный в кредит, в том числе с условием о рассрочке, признается находящимся в залоге у продавца с момента его передачи покупателю в обеспечение исполнения последним обязанности по оплате, если иное не установлено договором. Данное положение распространяется на все виды объектов недвижимости, которые могут быть предметом договора купли-продажи.

3. При приобретении или строительстве жилого помещения за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 77 Закона об ипотеке).

При оформлении ипотеки жилого помещения заключаются несколько договоров: кредитный договор, договор купли-продажи (при ипотеке в силу закона), договор об ипотеке (при ипотеке в силу договора), закладная.

При оформлении ипотеки жилого помещения необходимо заключать кредитный договор. Кредитный договор - это договор, в котором оговорены все условия предоставления кредита и его дальнейшего погашения, а именно предмет договора, обеспечение исполнения обязательств по договору, условия страхования предмета ипотеки, порядок предоставления кредита, порядок пользования кредитом и его возврата, обязанности и права сторон, основания и порядок расторжения договора, ответственность сторон, прочие условия по соглашению кредитора и залогодателя. К кредитному договору прилагается график платежей по кредиту, при этом в кредитном договоре должно быть указано, пересчитываются ли проценты по кредиту в зависимости от даты внесения платежа.

Залогодатель вправе оформить закладную. Закладная - именная ценная бумага, которая составляется заемщиком и отражает основные условия кредитного договора и договора ипотеки. Иными словами, в закладной содержится информация о предмете залога и порядке погашения кредита.

Закладная свидетельствует о праве кредитора на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства.

   Ипотека жилых помещений в силу закона и договора подлежит обязательной государственной регистрации. В 2011 году в Российской Федерации Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии зарегистрировано 200955 прав собственности, приобретенных на основании договоров купли-продажи жилых помещений, а также приобретенных (построенных) за счет кредитных средств либо средств целевого займа.

При государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) одновременно с записью о собственнике недвижимого имущества делается запись об обременении имущества ипотекой в пользу банка или иной кредитной организации либо юридического лица, предоставивших кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона происходит в следующем порядке: продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи, в котором для государственной регистрации ипотеки помимо существенных условий, установленных для договора купли-продажи, должно быть указано, что объект недвижимости приобретается покупателем за счет кредитных средств (в договоре должен быть указан кредитный договор с указанием сторон договора, его номера, даты и места заключения), либо на государственную регистрацию помимо договора купли-продажи представляются документы, подтверждающие факт получения кредита на приобретение объекта недвижимости (договор займа, кредитный договор).

Факт получения кредита в банке будет являться основанием для государственной регистрации возникновения ипотеки в силу закона одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя. При этом покупатель будет являться залогодателем по отношению к лицу, предоставившему ему кредит, без каких бы то ни было других заявлений и документов. Такая регистрация производится без уплаты государственной пошлины. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

При проведении государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений, приобретенных или построенных с использованием кредитных средств, в случаях, установленных действующим законодательством, необходимо предоставление дополнительных документов, например, нотариально удостоверенного согласия супруга, если собственником жилого помещения являются несовершеннолетние дети - предварительное разрешение органов опеки и попечительства.

Консультацию по комплекту документов, необходимых  для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе о размере государственной пошлины можно получить по адресу: Челябинская обл., г. Чебаркуль, ул. Ленина, 39-А с понедельника по четверг с 8 ч. 30 мин. до 13 ч. 00 мин., с 13 ч. 45 мин. до 17 ч. 30 мин, в пятницу с 8 ч. 30 мин. до 13 ч. 00 мин., с 13 ч. 45 мин. до 16 ч. 15 мин. 

chebarcul.ru

О порядке регистрации договоров купли-продажи с ипотекой в силу закона

Одним из развивающихся направлений рынка недвижимости является ипотека.

Ипотека — это залог недвижимого имущества. Залог, в свою очередь, является одним из способов обеспечения исполнения обязательства денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю). В связи с тем, что с его помощью проще произвести принудительное взыскание, залог как способ обеспечения надлежащего исполнения обязательств является более привлекательным. Залог предполагает, что на имущество должника может быть наложено взыскание. При этом имущество, на которое установлена ипотека, как правило, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки, являются Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) и Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке).

Ипотека для многих остается единственной надеждой обрести собственную крышу над головой.

Рост цен на недвижимость приводит к постоянно увеличивающемуся разрыву между ценами на жилье и доходами граждан. Приобрести жилье в собственность по договору купли-продажи без использования заемных средств для большинства граждан Российской Федерации не представляется возможным.

Сущность ипотечного кредита состоит в следующем: заемщик заключает с банком кредитный договор, согласно которому банк выдает денежные средства на приобретение квартиры. Приобретенная за счет ипотечного кредита квартира будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока кредит не будет погашен заемщиком полностью.

Наиболее актуальной в настоящее время становится ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации (ипотека в силу закона), приобретающая в последнее время, можно сказать, массовый характер.

Ипотека в силу закона возникает на основании положения закона, которое не требует заключения договора ипотеки. Для возникновения ипотеки в силу закона необходимо наступление обстоятельств, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения ипотеки.

Ипотека в силу закона возникает в основном в следующих случаях:

1. При отчуждении объекта недвижимости по договору ренты (статья 586 ГК РФ), в том числе по договору пожизненного содержания с иждивением (статья 601 ГК РФ).

2. При отчуждении объекта недвижимости по договору купли-продажи объекта недвижимости в кредит, в том числе с условием о рассрочке платежа, если иное не предусмотрено договором (статья 488 ГК РФ). Согласно пункту 5 статьи 488 и пункту 3 статьи 489 ГК РФ товар, проданный в кредит, в том числе с условием о рассрочке, признается находящимся в залоге у продавца с момента его передачи покупателю в обеспечение исполнения последним обязанности по оплате, если иное не установлено договором. Данное положение распространяется на все виды объектов недвижимости, которые могут быть предметом договора купли-продажи

.3. При приобретении или строительстве жилого помещения за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 77 Закона об ипотеке).

При оформлении ипотеки жилого помещения заключаются несколько договоров: кредитный договор, договор купли-продажи (при ипотеке в силу закона), договор об ипотеке (при ипотеке в силу договора), закладная.

При оформлении ипотеки жилого помещения необходимо заключать кредитный договор. Кредитный договор — это договор, в котором оговорены все условия предоставления кредита и его дальнейшего погашения, а именно предмет договора, обеспечение исполнения обязательств по договору, условия страхования предмета ипотеки, порядок предоставления кредита, порядок пользования кредитом и его возврата, обязанности и права сторон, основания и порядок расторжения договора, ответственность сторон, прочие условия по соглашению кредитора и залогодателя. К кредитному договору прилагается график платежей по кредиту, при этом в кредитном договоре должно быть указано, пересчитываются ли проценты по кредиту в зависимости от даты внесения платежа.

Залогодатель вправе оформить закладную. Закладная — именная ценная бумага, которая составляется заемщиком и отражает основные условия кредитного договора и договора ипотеки. Иными словами, в закладной содержится информация о предмете залога и порядке погашения кредита.

Закладная свидетельствует о праве кредитора на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства.

Ипотека жилых помещений в силу закона и договора подлежит обязательной государственной регистрации. В 2011 году в Российской Федерации Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии зарегистрировано 200955 прав собственности, приобретенных на основании договоров купли-продажи жилых помещений, а также приобретенных (построенных) за счет кредитных средств либо средств целевого займа.

При государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) одновременно с записью о собственнике недвижимого имущества делается запись об обременении имущества ипотекой в пользу банка или иной кредитной организации либо юридического лица, предоставивших кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона происходит в следующем порядке: продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи, в котором для государственной регистрации ипотеки помимо существенных условий, установленных для договора купли-продажи, должно быть указано, что объект недвижимости приобретается покупателем за счет кредитных средств (в договоре должен быть указан кредитный договор с указанием сторон договора, его номера, даты и места заключения), либо на государственную регистрацию помимо договора купли-продажи представляются документы, подтверждающие факт получения кредита на приобретение объекта недвижимости (договор займа, кредитный договор).

Факт получения кредита в банке будет являться основанием для государственной регистрации возникновения ипотеки в силу закона одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя. При этом покупатель будет являться залогодателем по отношению к лицу, предоставившему ему кредит, без каких бы то ни было других заявлений и документов. Такая регистрация производится без уплаты государственной пошлины. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

При проведении государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений, приобретенных или построенных с использованием кредитных средств, в случаях, установленных действующим законодательством, необходимо предоставление дополнительных документов, например, нотариально удостоверенного согласия супруга, если собственником жилого помещения являются несовершеннолетние дети — предварительное разрешение органов опеки и попечительства.

Консультацию по комплекту документов, необходимых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе о размере государственной пошлины можно получить по адресу: Челябинская обл.,

г. Чебаркуль, ул. Ленина, 39-А с понедельника по четверг с 8 ч. 30 мин. до 13 ч. 00 мин., с 13 ч. 45 мин. до 17 ч. 30 мин, в пятницу с 8 ч. 30 мин. до 13 ч. 00 мин., с 13 ч. 45 мин. до 16 ч. 15 мин.

Главный специалист-эксперт Чебаркульского отдела Управления Росреестра по Челябинской области Ю. А. Карепанова

ch-adm.ru

Договор купли-продажи квартиры (возникновение ипотеки в силу закона)

Приложение к Протоколу совещания рабочей

группы по взаимодействию ОАО "Ипотечная корпорация Московской области" с МоНП от 15 декабря 2003 года

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ (ВОЗНИКНОВЕНИЕ ИПОТЕКИ В СИЛУ ЗАКОНА) Город __________ ____________ (число, месяц, год) Граждане _____________ (паспорт: серия _____, номер ____, выдан ____________ "__" ______ 19_ года) "__" ______ 19__ года рождения, проживающий по адресу: ____________, и ___________ (паспорт: серия _____, номер _____, выдан _______________ "___" ________ 19_ года) "__" __________________ 19__ года рождения, проживающая по адресу: __________, являющиеся супругами (свидетельство о заключении брака серия ___, N ___ от "__" ____ 19__ года, выдано ______), именуемые в дальнейшем "ПОКУПАТЕЛЬ", с одной стороны, и гражданин _______________ (паспорт: серия ____, номер ______, выдан ______________ "___" _______ 19__ года) "__" _____ 19__ года рождения, проживающий по адресу: _______________ (для юридического лица указываются организационно-правовая форма, наименование, должность, Ф.И.О. уполномоченного для подписания лица, основания полномочий), именуемый в дальнейшем "ПРОДАВЕЦ", со второй стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем: 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА 1.1. ПОКУПАТЕЛЬ покупает в общую совместную (вариант - долевую) собственность у ПРОДАВЦА, а ПРОДАВЕЦ продает квартиру, находящуюся по адресу: _______________________________ (именуемая в дальнейшем "КВАРТИРА"). 1.2. Приобретаемая КВАРТИРА принадлежит ПРОДАВЦУ на праве (варианты - общей совместной, общей долевой) собственности согласно свидетельству о ________________ N ___ от "__" _____ 19__ года (либо иной документ, подтверждающий право собственности), выданному _______________ от "___" ________ 19__ года на основании Договора __________________________ N ___ от "___" ________ __ г., зарегистрированного _________________________ за N ______ от "___" _________ __ года; инвентаризационный номер КВАРТИРЫ ________. 1.3. Указанная КВАРТИРА состоит из ______ комнат общей площадью с учетом лоджий, балконов и других летних помещений _______ кв. м, общей площадью без учета лоджий, балконов и других летних помещений __ кв. м, в том числе жилой площадью ___ кв. м. КВАРТИРА расположена на _____ этаже __-этажного дома. (При покупке отдельно стоящего дома добавляются сведения по земле.) 1.4. Инвентаризационная стоимость КВАРТИРЫ составляет _________ рублей, что подтверждается справкой N __ от ________, выданной ГУП "Бюро технической инвентаризации" г. ______ Московской области. На момент подписания настоящего Договора рыночная стоимость КВАРТИРЫ (для отдельного дома - также и земли) как предмета ипотеки в силу закона составляет _________ (_________) рублей, что подтверждается заключением независимого оценщика ________________, акт оценки N ____ от "____" ___________ ____ г. Стороны пришли к соглашению о том, что КВАРТИРА продается по цене _________ (_______) рублей РФ. (При покупке отдельно стоящего дома указывается отдельно стоимость земельного участка.) 1.6. ПРОДАВЕЦ гарантирует, что до заключения настоящего Договора вышеуказанная КВАРТИРА никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременена, а также лиц, обладающих правом пользования указанной КВАРТИРОЙ, в том числе согласно ст. 292 Гражданского кодекса РФ, не имеется. 2. ИСТОЧНИК ОПЛАТЫ ПРИОБРЕТАЕМОЙ КВАРТИРЫ 2.1. КВАРТИРА (для отдельного дома - также земля), указанная в пп. 1.1 и 1.2 настоящего Договора, приобретается ПОКУПАТЕЛЕМ за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых _____________________ (именуемый в дальнейшем "КРЕДИТОР") согласно Кредитному договору N ___ от "___" _____ 20__ года, заключенному в городе________________ между ПОКУПАТЕЛЕМ и КРЕДИТОРОМ (именуемый в дальнейшем "Кредитный договор"). 2.2. Кредит согласно Кредитному договору предоставляется ПОКУПАТЕЛЮ в размере _____________ рублей для целей приобретения в (вариант - общую совместную, общую долевую) собственность ПОКУПАТЕЛЯ КВАРТИРЫ (для отдельного дома - также земля), указанной в п. 1.1 настоящего Договора, со сроком возврата кредита - ___ (_____________________________) месяца, считая с даты фактического предоставления кредита. 2.3. За пользование кредитом ПОКУПАТЕЛЬ уплачивает проценты из расчета процентной ставки __ (__)% годовых, начисляемых ежемесячно на остаток задолженности по кредиту. 2.4. КВАРТИРА, приобретаемая ПОКУПАТЕЛЕМ по настоящему Договору (для отдельного дома - также земля), в обеспечение обязательств, принятых по вышеуказанному Кредитному договору, находится в залоге с момента государственной регистрации права собственности в соответствии со статьей 77 Федерального закона Российской Федерации "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ. ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ по данному залогу является _______________ как организация, предоставившая _____________ кредит (заем) на покупку КВАРТИРЫ, а ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ (СОЛИДАРНЫМИ ЗАЛОГОДАТЕЛЯМИ) соответственно __________________________________________________. При этом они принимают на себя права и обязанности ЗАЛОГОДАТЕЛЯ и ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ, предусмотренные Федеральным законом РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Гражданским кодексом РФ, Законом РФ "О залоге". Стороны определили, что КВАРТИРА (для отдельного дома - также земля) с момента передачи ее ПОКУПАТЕЛЮ и до момента полной оплаты не будет находиться в залоге у ПРОДАВЦА. 2.5. Права КРЕДИТОРА по Кредитному договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой в силу закона, без предоставления других доказательств существования этого обязательства) и право залога на КВАРТИРУ (для отдельного дома - также землю), обременяемую ипотекой в силу закона, удостоверяются закладной, составляемой ПОКУПАТЕЛЕМ и выдаваемой в соответствии с законодательством РФ. 3. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ МЕЖДУ СТОРОНАМИ 3.1. Расчеты между ПОКУПАТЕЛЕМ и ПРОДАВЦОМ производятся в следующем порядке: 3.1.1. Денежная сумма в размере _______ рублей в счет уплаты за приобретаемую КВАРТИРУ выплачивается ПОКУПАТЕЛЕМ как за счет собственных средств ПОКУПАТЕЛЯ, так и за счет средств предоставляемого ипотечного кредита по Кредитному договору: (Вариант 1) в безналичном порядке путем перечисления суммы аванса со своего рублевого счета N ____ в банке "___" на рублевый счет ПРОДАВЦА N ______, открытый в банке "_____". При этом подтверждением оплаты денежных средств будет являться представление финансовых документов, подтверждающих факт получения указанных средств ПРОДАВЦОМ, за исключением случаев, когда банком, обслуживающим счет ПРОДАВЦА, является КРЕДИТОР. (Вариант 2) наличным расчетом. При этом подтверждением оплаты денежных средств будет являться представление нотариально удостоверенной расписки ПРОДАВЦА о получении соответствующей суммы (если ПРОДАВЕЦ - физическое лицо) или финансовых документов, подтверждающих факт внесения денежных средств в кассу организации (если ПРОДАВЕЦ - юридическое лицо). 3.1.2. Уплата денежной суммы в указанном в подпункте 3.1.1 Договора размере выплачивается в два этапа. При этом аванс в размере ______ рублей уплачивается ПОКУПАТЕЛЕМ в течение одного банковского дня после: (Вариант 1) - подписания настоящего Договора. (Вариант 2) - государственной регистрации настоящего Договора и перехода права собственности на КВАРТИРУ к ПОКУПАТЕЛЮ. 3.1.3. Окончательный расчет производится после государственной регистрации настоящего Договора и перехода права собственности на КВАРТИРУ к ПОКУПАТЕЛЮ за счет кредитных средств в течение одного банковского дня, считая с даты фактического получения предоставляемого ему ипотечного кредита по Кредитному договору. 4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН 4.1. ПРОДАВЕЦ обязуется: 4.1.1. С даты подписания настоящего Договора до фактической передачи КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЮ не ухудшать состояния КВАРТИРЫ, не сдавать ее в аренду, наем, безвозмездное пользование, не обременять правами пользования членов семьи ПРОДАВЦА согласно ст. 292 ГК РФ, а также иными правами пользования, сохраняющимися в соответствии с законодательством после приобретения КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЕМ. 4.1.2. В день подписания настоящего Договора передать ПОКУПАТЕЛЮ КВАРТИРУ с подписанием передаточного акта о передаче КВАРТИРЫ согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ. 4.1.3. В день получения от ПОКУПАТЕЛЯ денежных средств согласно пп. 3.1.2 и 3.1.3 настоящего Договора предоставлять документы, подтверждающие получение ПОКУПАТЕЛЕМ указанных денежных средств. 4.2. ПРОДАВЕЦ имеет право: 4.2.1. Требовать расторжения настоящего Договора в случае неполучения денежных средств: - указанных в п. 3.1.2 настоящего Договора, в течение ___ дней (максимальный срок - 10 (десять) дней), считая с даты подписания настоящего Договора; - указанных в п. 3.1.3 настоящего Договора, в течение ___ дней (максимальный срок - 15 (пятнадцать) дней), считая с даты государственной регистрации настоящего Договора и перехода права собственности на КВАРТИРУ к ПОКУПАТЕЛЮ. 4.3. ПОКУПАТЕЛЬ обязуется: 4.3.1. Оплатить приобретаемую КВАРТИРУ по цене, указанной в п. 3.1.1 настоящего Договора, в соответствии с условиями, описанными в разделе 3 настоящего Договора. 4.3.2. Принять от ПРОДАВЦА приобретаемую КВАРТИРУ во владение после ее фактического получения. 4.4. ПОКУПАТЕЛЬ имеет право: 4.4.1. Требовать от владельца закладной по исполнении части обеспеченного ипотекой в силу закона денежного обязательства удостоверения частичного исполнения (внесении ежемесячного, в том числе досрочного, платежа) способом, достаточным для ПОКУПАТЕЛЯ и очевидным для возможных последующих владельцев закладной. 4.4.2. Требовать от владельца закладной передачи ему закладной после окончательного исполнения обеспеченного ипотекой в силу закона денежного обязательства. 5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА И ИНЫЕ УСЛОВИЯ 5.1. Настоящий Договор вступает в силу (считается заключенным) с даты его государственной регистрации. 5.2. Настоящий Договор действует до даты полного исполнения ПРОДАВЦОМ и ПОКУПАТЕЛЕМ всех обязательств по настоящему Договору. Обязательства ПОКУПАТЕЛЯ в части ипотеки КВАРТИРЫ в силу закона действуют до даты полного исполнения ПОКУПАТЕЛЕМ обеспеченных ипотекой в силу закона денежных обязательств, права по которым удостоверены закладной, в соответствии с пп. 2.2 и 2.3 настоящего Договора. 5.3. Замена предмета ипотеки в силу закона - КВАРТИРЫ - по настоящему Договору допускается только с письменного согласия КРЕДИТОРА (при передаче прав по закладной - владельца закладной) на основании нотариально удостоверенного дополнительного соглашения к настоящему Договору. 5.4. Риск случайной гибели или случайного повреждения КВАРТИРЫ несет ПОКУПАТЕЛЬ. 5.5. ПОКУПАТЕЛЬ (может быть ПРОДАВЕЦ или в долях с ПРОДАВЦОМ) оплачивает все расходы, связанные с нотариальным удостоверением и государственной регистрацией настоящего Договора, государственной регистрацией перехода прав собственности на КВАРТИРУ к ПОКУПАТЕЛЮ с обременением КВАРТИРЫ ипотекой в силу закона и выдачей закладной КРЕДИТОРУ. 5.6. В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства ипотека в силу закона на КВАРТИРУ сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения ПОКУПАТЕЛЕМ своих обязательств, возникших из Кредитного договора. 5.7. На дату подписания настоящего Договора в приобретаемой КВАРТИРЕ зарегистрированы следующие лица: гр. __________________________________________________________, гр. __________________________________________________________ 5.8. Во всем остальном, что прямо не предусмотрено настоящим Договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ. 5.9. Настоящий Договор составлен и подписан в ____ экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых хранится в делах _______, нотариуса города ____, по адресу: город ____, _____, и по экземпляру выдается сторонам. ПОДПИСИ СТОРОН: ________________________________ _________________________________ ________________________________ _________________________________

Источник: Протокол совещания МоНП и ОАО "Ипотечная корпорация Московской области" от 15.12.2003

ruforma.info


Смотрите также