Квартира в собственности менее 3 лет подходит ли под ипотеку


Что такое "Собственность менее 3 лет"?

Квартира в собственности менее 3 лет?

"Собственность менее 3 лет" буквально означает, что собственник зарегистрировал право собственности на объект недвижимости менее 3 лет назад. Т.е. с даты выдачи Свидетельства о государственной регистрации права еще не прошло полных 3 года.

"Свежая собственность" является существенным условием при купле-продаже недвижимости. Продавец "попадает" на налог (НДФЛ 13%), а для покупателя могут возникнуть неприемлемые риски.

Если продавец получил собственность по безвозмездному договору (например, приватизация, дарение или наследство), то имеет право на налоговый вычет в 1 млн руб. Если же праву собственности исполнилось более 3 лет, то продавец имеет право на налоговый вычет, равный стоимости проданного объекта недвижимости.

Свидетельство на собственность после 01 января 2016 года - срок 5 лет

Для объектов недвижимости, свидетельство по которым получено после 1 января 2016 года и которые были приобретены по договору купли-продажи или инвестирования, срок уплаты НДФЛ 13% с полученного дохода от продажи недвижимости увеличен до 5 лет.

Какой налог при собственности менее 3 (или 5) лет?

Продавец должен уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) 13%. Налогооблагаемая база - разница расходами на покупку объекта недвижимости и стоимостью его продажи. Если объект недвижимости был приобретен, то продавец в расходах на покупку объекта может указать стоимость по договору купли-продажи и добавить расходы по ипотеке и расходы на произведенные улучшения. Расходы должны быть подтвержены документально.

В случае если продавец получил объект в собственность на безвозмездной основе - дарение, приватизация и наследование, то он может в расходной части указать только 1 млн рублей. Сумма в 1 миллион рублей определена для одного объекта недвижимости (комната, квартира и т.д.), и если продается доля в праве, то в налоговый вычет можно получить соответствующую долю от 1 млн рублей.

Как вы уже понимаете, ситуация, когда продавцы рассчитывают получить по 1 млн налогового вычета на каждую долю, в корне не верна, и предвещает конфликтные ситуации по концу налогового года.

В Москве при разнице стоимости в 4 млн руб. налог составит 520 тысяч руб. - очень существенная сумма для продавца. И очень часто продажа объекта недвижимости со "свежей собственностью" сопряжена с различными уловками. Основная уловка - занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи до 1-2 млн рублей. Но квартиры с заниженной стоимостью имеют низкую привлекательность в глазах покупателя, и продать можно только при существенном снижении цены продажи. 1 октября 2015 года вступил в силу Закон "О банкротстве физических лиц"), и привлекательность квартир с заниженность стоимостью упала "до плинтуса".

Кадастровая стоимость в договоре купли-продажи

В сделках с недвижимостью после 01 января 2016 стоимость объекта недвижимости не должна быть ниже 70% от кадастровой стоимости. Это в первую очередь касается сделок в Москве, потому что в стоимость квартиры в 1 млн рублей в регионах незначительно отличается от кадастровой.

Каковы риски "собственности менее 3 лет" для покупателя?

Объектов недвижимости с собственностью менее 3 (или 5) лет достаточно много на рынке: это все "вчерашние новостройки" и дома в новых кварталах и это квартиры в старом жилом фонде. Причем, если "вчерашние новостройки" обычно имеют разницу до 30% в стоимости, то по квартирам старого жилого фонда, полученным в собственность на безвозмездной основе (дарение, приватизация и наследство), разница в стоимости составит 70-95%.

Основной риск покупателя при покупке недвижимости - признание договора купли-продажи ничтожным. Возникает "реституция" прав и обязанностей сторон по договору: объект недвижимости передается назад продавцу, а продавец обязан вернуть полученные деньги покупателю. Кроме этого, виновная в признании договора ничтожным сторона возмещает другой стороне понесенные расходы.

И если с возвратом собственности продавцу, то возврат денег в большинстве случаев невозможен: деньги потрачены, и доход у ответчика минимальный.

С вступлением в силу Закона "О банкротстве физических лиц" риски при покупке квартир с заниженной стоимостью возросли многократно. Дополнительным обстоятельством, которое может проявиться в течении 1-3 лет с момента совершения сделки с недвижимостью, возникает возможное банкротство продавца, что вкупе с неплатежеспособностью многократно увеличивает финансовые риски покупателя.

Более подробное рассмотрение рисков покупателя и способы минимизации рисков рассмотрено в соответствующей статье - Риски при покупке квартиры и их минимизация.

Карточка страницы для поисковиков:

Что такое "Собственность менее 3 лет"? (вопросы и ответы)Риски и последствия для продавцов и покупателей квартир и других объектов недвижимости. Виктор Куприянов, +7 (963) 680-03-48, Москва.

www.realtor-pro.ru

Квартира 3 года в собственности

Всем доброго времени суток!

Просматривая чаты, где граждане задают вопросы, связанные с куплей-продажей недвижимости, увидела некоторую сумятицу в вопросе, связанном с налогообложением и налоговыми вычетами. Если квартира 3 года в собственности или в собственности менее 3-х лет - как покупать или продавать такую?…

И вообще: должна быть квартира в собственности больше 3 лет? Будут ли взиматься налоги, если квартира куплена менее 3-х лет? Какие налоги? Что делать, чтобы минимизировать налоги? Словом, вопросов набирается предостаточно…

Сразу хочу успокоить тех, кто продает или покупает — если квартира 3 года в собственности, то уплата налогов никому не грозит. Продавец такой квартиры подает налоговую декларацию, но налог после продажи квартиры не платит. Покупатель, разумеется, тоже не платит никаких налогов с покупки недвижимости, а в дальнейшем, будет платить налоги, как собственник недвижимого имущества.

Иное дело, если квартира менее, чем 3 года, в собственности… Здесь могут появиться проблемы и у продавца и у покупателя.

Продавцу выгодно уйти от налога и указать в договоре купли-продажи стоимость в 1 миллион рублей.

Многие риэлторские агентства советуют клиентам покупать квартиру, а дополнительно к договору взять с продавца расписку на остальную сумму. Агентство может убедительно толковать вам, что расписка будет действительна в суде, если договор вдруг станет оспариваться.

Честно говоря, мне трудно уследить за всеми случаями судебной практики… Я бы не советовала верить таким словам безоговорочно! Возможно, что продавец окажется (что в 99% случаев и происходит) человеком порядочным. Но не следует забывать, что от суда никто не застрахован. А какое решение примет суд, на ваш взгляд, если заподозрит, что продавец и покупатель составили договора и расписки с целью ухода от налогов? Вопрос нарицательный…

Квартирный вопрос очень важный для всех нас и порой болезненный, поэтому подходить к нему стоит серьезно, учтя все возможные варианты исхода. Если вам понравилась квартира, которая находится в собственности менее 3-х лет, то крепко подумайте: стоит ли покупать ее по несколько заниженной цене? Возможно, если квартира очень понравилась, лучше немного переплатить продавцу, чтобы из этих денег он уплатил налоги? Тогда все будут спать спокойно!

Можно попробовать договориться с продавцом и разделить налоговую сумму на двоих. Посчитайте 13 % от суммы, превышающей 1 миллион рублей — это и будет сумма налога с продажи квартиры. Вполне вероятно, что вы найдете компромиссное решение и все оформите по закону, как положено.

Все описанное выше касалось так называемой «чистой продажи» квартиры, то есть, когда продавец забирает деньги и ничего не покупает. Когда выстраивается цепочка из альтернативных сделок — картина может быть более радужной.

Рассмотрим случай, когда продавец продает квартиру, которая менее, чем 3 года в собственности, но одновременно покупает другую квартиру. В этом варианте вполне возможно, что платить налог ему вообще не придется или придется, но куда меньшую сумму. Почему так?

Дело в том, что, составляя декларацию о доходах, продавец одновременно напишет заявление о покупке альтернативной недвижимости, указав ее реальную стоимость и приложив соответствующие документы. Тогда сумма налога будет вычисляться таким образом: сумма за проданную квартиру минус вычет (1 млн.), минус сумма покупки, умножить на 13 и разделить на 100.

Например, продаете квартиру за 3200 тыс.руб., а покупаете за 1800 тыс.руб., тогда налог будет равен:

3 200 000 — 1 000 000 = 2 200 000,

2 200 000 — 1 800 000 = 400 000,

(400 000 х 13) : 100 = 52 000 рублей.

Если квартира находилась в долевой собственности по 1/2, то каждый продавец заплатит налог в этом случае по 26 000 рублей. Когда собственников трое — делите на 3 и т.д. Думаю, что принцип понятен.

Конечно, когда квартира уже 3 года и более в собственности, проблем при ее купле-продаже намного меньше. Советую покупателям подыскивать именно такие варианты. А продавцам — ждать 3 года!

А если серьезно — всегда можно найти решение, устраивающее обе стороны! Главное — добрая воля и позитивное отношение к людям, тогда уже будет не столь важно: 3 года квартира в собственности или меньше.

ДОПОЛНЕНИЕ на конец 2014 года:

29 ноября 2014 года наш Президент подписал новый ФЗ о льготах НДФЛ, так что 3 года становится для некоторых случае неактуальным(((

ВНИМАНИЕ!

И ещё одна «уточнительная» информация. Из-за множественных вопросов сообщаю: параллельно с работой в недвижимости, я не работаю в налоговой инспекции, юридической консультации, УК, ЖЭУ и т.п. организациях… очень надеюсь на понимание! Благодарю!

29.11.2015 Разъяснение к «уточнению»: УБЕДИТЕЛЬНАЯ ПРОСЬБА НЕ ЗАДАВАТЬ ВОПРОС, СКОЛЬКО ВАМ ПЛАТИТЬ НАЛОГОВ В РАЗНЫХ СИТУАЦИЯХ! Я всё равно не отвечу, ибо не являюсь работником налоговой инспекции. В статье я только опубликовала еще раз обнародованную информацию, не более того)

На главную

 

>

www.sovetrielt.ru

Налог при продаже квартиры менее 3 лет в собственности в 2017 году

Любые сделки, связанные с недвижимостью, контролируются государством. Суммы выплат в бюджет зависят от конкретной ситуации. Главным фактором, влияющим на величину сбора, является период владения имуществом. Продавец обязан платить налог при продаже квартиры менее 3 лет в собственности.

Законодательная система предъявляет свои требования к любому доходу, полученному на территории страны. Прибыль после продажи квадратных метров, также является доходом, следовательно, подлежит налогообложению.

Краткое содержание статьи

Кто является налогоплательщиком

Выплату в бюджет обязан совершить бывший собственник жилья, получивший доход. Но есть отличия в размере налоговой ставки для резидентов и нерезидентов России, гражданство при этом никак не учитывается:

  1. Резиденты – люди, которые территориально находятся в РФ не менее 183 дней в году – выплачивают 13% налог.
  2. Нерезиденты – проживающие в России менее 183 дней в году – выплачивают 30% налог.

Для представителей первой категории Налоговым Кодексом предусмотрены вычеты и льготные условия при расчете налога, для нерезидентов таких бонусов не имеется, и срок владения ими недвижимостью при продаже не имеет значения.

В законодательстве нет строгих требованиям к документам, доказывающим сколько человек находится в стране. Подтвердить время пребывания в России можно с помощью заграничного или дипломатического паспорта, миграционной карты, паспорта моряка и т.д.

Практика показывает, что от граждан РФ крайне редко требуются подобные доказательства, но во избежание неприятностей с налоговыми органами, следует позаботиться о возможном уменьшении суммы налога заранее.

Лица, освобожденные от выплаты налога государству при продаже имущества, владевшие им менее 3 лет:

  • получившие квартиру в дар по договору;
  • вступившие в права наследования;
  • приватизировавшие квартиру;
  • получившие жилье, составив договор пожизненной ренты.

Также, согласно новому законодательству, освобождением от уплаты налога является срок владения недвижимостью от 5 лет (для тех, кто приобрел квартиру до 1 января 2016 года).

Размер суммы налога

На налог напрямую влияет кадастровая стоимость жилья – считается, что величина полученного дохода должна быть более или равна 70% от ее величины.

Кадастровая стоимость – это установленная государственными органами стоимость жилья на рынке недвижимости, зависящая от удобства расположения, наличия транспортных узлов, удаленности от центра, комфортабельности, площади и других факторов. Узнать цифру можно в Кадастровой палате, из кадастрового паспорта или на сайте Росреестра.

Когда рассчитывается налог, за основной показатель принимается максимальная стоимость квартиры. В случае, если это кадастровая, к ней в 2017 году применяют коэффициент понижения 0,7. Договорная учитывается вся целиком. Если квартира была приобретена до начала 2016 года, то налогообложение от кадастровой стоимости не зависит.

В настоящее время идет переходный период в налогообложении. Коэффициент понижения на 2017 год установлен в размере 0,7, но с каждым годом он будет увеличиваться на одну десятую, пока не достигнет единицы.

Поэтому продавцам следует задуматься о том, когда им будет выгоднее расстаться со своей собственностью и следует ли ждать несколько лет до вероятного освобождения от налога.

Продавая квартиру, находящуюся во владении менее 3 лет, собственник должен заполнить декларацию 3-НДФЛ и высчитать величину налога самостоятельно.

Как рассчитывается сумма налога при продаже жилой недвижимости

Величина налога равна 13% от суммы стоимости квартиры.

К примеру, собственник владел купленной им квартирой 1,5 года и продал ее за 3 450 000 рублей. Кадастровая стоимость составляет 4 850 000 рублей.

Для расчетов берется большая цифра, в этом случае это установленная государством:

13%*(4 850 000*0,7) = 441 350

441 350 рублей следует платить в бюджет.

Способы уменьшить сумму налога

Обновленный налоговый кодекс РФ позволяет уменьшить сумму доходов, облагаемых налогом в отчетном периоде, на сумму расходов.

К расходам относятся траты на нотариальные услуги и адвокатов, ремонтные работы в квартире и т.д. В таких ситуациях при подаче декларации 3-НДФЛ прикладываются все чеки. Если расходы превышают доходы, то уплата налога не потребуется, но декларацию, в любом случае, нужно предоставить.

Пример:

В начале 2017 года была куплена квартира за 3 500 000 рублей. Кадастровая стоимость составляет 3 200 000. Имеется расчетная квитанция от ремонтной фирмы на проведение в ней работ в феврале на сумму 300 000 рублей. Новый жилец решает продать собственность, находит покупателя. Они обращаются в юридическую контору и оформляют договор купли-продажи на 3 900 000 рублей. На юриста было потрачено 3000.

Расчет налога происходит следующим образом:

  • величина дохода равна 3 600 000;
  • расходы составили – (3 500 000+300 000+3000) = 3 803 000;
  • доходы за вычетом расходов — (3 900 000 – 3 803 000) = 97 000, с этой цифры рассчитывается налог;
  • (297 000*13%) = 12 610.

38 610 рублей – налог на доход с продажи квартиры, необходимый к уплате в бюджет.

Сумму налога можно уменьшить, используя право на налоговый вычет. Когда продается жилая недвижимость, он составляет 1 000 000 рублей.

Пример:

  • 2 человека владеют квартирой в равных долях 1 год;
  • при ее продаже можно составить 2 договора с покупателем и каждым из них, и уменьшить сумму, облагаемую налогом;
  • продавая квартиру за 4 000 000 рублей, каждый договор составляется на цену в 2 000 000;
  • за минусом налогового вычета остается 1 000 000 дохода на продавца.

Таким образом, каждый налогоплательщик отдаст государству по 130 000 рублей.

Вычет разрешено использовать только раз в году.

Сумму налога это не уменьшит, но если собственник в том же налоговом периоде приобретет новую недвижимость, то возврат подоходного налога может компенсировать ранее уплаченный.

Каким образом платится налог

Когда срок владения квартирой составлял меньше, чем 3 года, после ее продажи необходимо рассчитать налог самостоятельно и сдать декларацию в налоговые органы. Отчетным периодом считается календарный год. Подать форму 3-НДФЛ следует до 30 апреля года, следующего за отчетным.

Если сумма налога уменьшается за счет расходов, то вместе с декларацией предоставляются все документы, эти расходы подтверждающие.

Уплата налога должна быть произведена до 15 июля текущего года.

Наказание за неуплату

Если форма 3-НДФЛ не была сдана в указанный период, то за каждый месяц просрочки придется заплатить 5% штрафа от суммы налога, но не менее 1000 рублей. Если даже платить в бюджет нечего, пеня все равно взимается.

Штраф увеличится до 20% за месяц, если уплата будет произведена с задержкой.

Как можно обойти закон и чем это грозит

Многие собственники, не желая выплачивать налог, в договоре купли-продажи указывают намного меньшую сумму, чем та, что реально ими была полученная в результате сделки. К примеру, прописав в документах цифру меньше 1 000 000, уменьшенная на вычет налогооблагаемая величина становится нулевой.

Но такая практика часто не устраивает покупателя:

  1. В случае покупки квартиры по договору ипотечного кредитования этот момент принципиален.
  2. Если судом сделка будет признана недействительной, то квартира вернется к продавцу, а покупатель может остаться лишь с суммой, указанной в договоре.

Когда жилье нравится, новый собственник избежит возможных рисков потери денежных средств, если согласится выплатить продавцу величину налога. Но этот вариант не многим подходит.

Именно из-за подобных спекулятивных действий в законодательство были внесены изменения об учете кадастровой стоимости при исчислении налога на доходы от продажи недвижимости. Ранее при расчетах учитывали инвентаризационную стоимость, которая значительно ниже и не отражает истинной цены объекта на рынке. Изменения, в том числе, коснулись и временных рамок владения недвижимостью. Теперь всех, кто приобрел квартиру с начала 2016 года и продает ее, пока она не пробыла в собственности 5 лет, обязуют к уплате налога.

На видео о налоге с продажи квартиры

Продажа недвижимости, находящейся в собственности менее 3 лет, оформляется стандартным образом. Но на уплату налога в этом случае следует обратить внимание. Заполнение налоговой декларации является обязательным, в независимости от того, имеется ли сумма, положенная к выплате в бюджет, или нет.

ru-act.com

Квартира меньше 3 лет в собственности

В объявлениях о продаже недвижимого имущества нередко встречается уточнение «квартира меньше 3 лет в собственности». Для неподготовленного человека такая информация покажется совершенно бесполезной и возможно приведет его в недоумение: зачем указывать срок владения имуществом?

Однако для тех, кто изучил юридическую и правовую сторону приобретения жилого помещения, понимает, что такое упоминание представляет собой лакмусовую бумажку, предупреждая об определенных рисках. Итак, что значит – квартира в собственности менее 3 лет и стоит ли рассматривать подобные объявления о продаже?

Справка: Недвижимость в собственности менее 3 лет говорит о том, что право на имущество было зарегистрировано не ранее трех лет назад. Чтобы проверить этот аспект, затребуйте у продавца свидетельство о государственной регистрации и обратите внимание на дату выдачи.

Продажа имущества менее 3 лет в собственности: налоговый сбор

Согласно актуальным изменениям в Налоговом кодексе Российской Федерации от января 2016 года собственники обязаны выплатить налог при продаже имущества, находящегося в праве собственности не менее пяти лет.

Ранее приобретенное имущество (до вступления в силу поправки в Налоговый кодекс) облагается налогом при акте продажи только в течение трех лет.

Аспект о налоговых сборах очень важен не только для продавцов, но и покупателей, поскольку такая сделка будет сопряжена с определенными трудностями.

Налоговый вычет:

  • Если собственник имущества, выставленного на продажу и находящегося в собственности менее трех лет, получил недвижимость по безвозмездному договору (к примеру, вступление в наследство, дарственная, приватизированное жилье), то он имеет законное право на вычет в сумме 1 миллиона рублей.
  • Налоговый вычет для тех, кто оформил право собственности более трех лет назад, равен стоимости продаваемой недвижимости.

Опасность приобретения недвижимого имущества в собственности до трех (а согласно последним данным до пяти) лет заключается в том, что нечистые на руку продавцы после получения налогового вычета пытаются аннулировать состоявшуюся сделку. Рассмотрим самые распространенные схемы мошенничества и способы избежать непредвиденных ситуаций.

Риски при покупке жилья: популярные схемы мошенничества

Сумма налога, уплачиваемого продавцом по завершению сделки о купле-продаже недвижимого имущества, равна 13% (налог на доходы физических лиц) при этом в качестве налогооблагаемой базы понимают разницу между стоимостью покупки и продажи объекта.

Приобретенное недвижимое имущество

Продавец указывает в расходной части сумму, прописанную в договоре о купле-продаже, а также затраты на улучшение жилищных условий и расходы по ипотеке. Каждая статья расходов подтверждается документальным обоснованием.

Полученное по безвозмездному договору

Собственник имеет право указать в расходах сумму не более 1 миллиона рублей, если он унаследовал, получил в дар или приватизировал квартиру. Следует обратить внимание на то, что данная сумма определена на один объект недвижимости. Это означает, что если на продажу выставлена доля, тогда можно получить соответственную сумму при вычете (до 1 миллиона рублей). Однако важно понимать, что при продаже сразу нескольких долевых частей сумма вычета не увеличивается.

В городах с многомиллионным населением нередко текущая стоимость жилья значительно разнится с ценой покупки. Таким образом, при продаже собственник может получить налоговый вычет в размере полумиллиона и выше.

Мошенники разработали несколько вариантов заработка на налоговых вычетах, которые основаны на признании недействительным договора о купле-продаже квартиры. Кроме того, существуют другие виды мошенничества, затрагивающие кошелек покупателя:

Фальсификация документов

Для проведения такой аферы продавец использует съемную квартиру, законный владелец которой может и не догадываться о факте мошенничества. Во время оформления сделки вам будут предоставлены липовые документы с поддельной печатью, нотариально заверенные у подставных лиц. Этот вид мошенничества опасен тем, что после покупки практически нет никаких шансов отыскать преступников.

Аннулирование договора в судебном порядке

После завершения операции купли-продажи бывший собственник жилого помещения подает исковое заявление,  указывая в нем меньшую стоимость. Согласно постановлению суда проданное имущество возвращается собственнику, но покупатель получает сумму, указанную в иске. При желании постановление суда можно обжаловать. Решению в пользу пострадавшего поспособствуют свидетельские показания других обманутых покупателей.

Закон «О банкротстве физических лиц» повышает риск финансовых потерь покупателя при признании договора о купле-продаже недействительным. Если продавец, подавший исковое заявление в суд для аннулирования соглашения, будет признан банкротом, то возмещение стоимости квартиры покупателю будет невозможным.

Оформление параллельной продажи квартиры

Мошенники находят сразу несколько покупателей и одновременно оформляют договор о купле-продаже, заверяя документацию в разных юридических конторах. После завершения нескольких актов о продаже квартиры, аферисты исчезают.

Случаи мошенничества на рынке недвижимости чаще встречаются в крупных городах, где стоимость квадратного метра на порядок выше, чем в провинции.

Как минимизировать риски финансовых потерь?

Покупка недвижимого имущества не терпит спешки и потребует повышенного внимания, начиная с поиска подходящих вариантов. Чтобы свести риски возникновения проблем после покупки жилья, к выборке предложений стоит подходить очень избирательно. По возможности избегайте объявления с пометкой «в собственности менее трех лет», но если все же вам приглянулась квартира из этой категории, обязательно проверьте:

Причину продажи недвижимости и непосредственно самого продавца

В первую очередь, подозрение должен вызвать продавец, действующий по доверенности. Главным образом, следует обратить внимание на срок истечения доверенности. Если на момент заключения договора о купле-продаже, документ о передаче полномочий окажется просроченным, сделка будет признана нелегитимной. Чтобы обезопасить свои финансовые накопления, важно лично нанять высококвалифицированного нотариуса, который мог бы контролировать чистоту совершаемой сделки.

При проверке документов, удостоверяющих личность продавца, следует отметить для себя место постоянной регистрации: по статистике приезжие граждане чаще всего являются мошенниками.

Документацию на приобретаемое жилое помещение:

Кроме подтверждения об уплате налога, домовой книги и другой обязательной документации, важно запросить расширенную выписку из домовой книги. В этом документе указываются все лица, проживавшие на территории квартиры. Расширенная выписка позволит вам ознакомиться с подробной историей приобретаемого недвижимого имущества.

Важно проверить, нет ли в выписке лиц, которые могут вернуться по закону. Фактор риска увеличивается, если на данной территории были зарегистрированы несовершеннолетние лица. В этом случае потребуется разрешение попечительского совета.

Не соглашайтесь подписывать договор о купле-продаже до предоставления полного пакета оригинальных документов на недвижимость.

  • Нюанс: Договор о купле-продаже переданного имущества по завещанию или после вступления в наследства может быть аннулирован по решению суда, если были нарушены права наследников.

Помимо отсутствия надлежащей документации и других аспектов, сопровождающих покупку недвижимости, следует учесть и косвенные признаки непорядочности собственника: неоправданно заниженная цена (свыше 15%) и заявленная в предложении срочность.

Рекомендуем:

Что такое приобретательная давность на недвижимость;

Чем полезен аккредитив при покупке квартиры;

Что такое альтернативная сделка купли продажи.

С какими последствиями можно столкнуться, если не затребовать или своевременно не проверить предоставленную продавцом квартиры документацию:

  • В случае со столкновением с мошеннической аферой и при соответствующем постановлении суда, можно добиться полного возмещения затраченных денежных средств. Однако судебное разбирательство также потребует некоторых финансовых вложений и времени.
  • Полученная в дар собственность может быть возвращена дарителем, который вправе аннулировать дарственную в течение трех лет со дня ее вступления в силу.
  • Соглашение о купле-продаже квартиры, обремененной зарегистрированными в ней недееспособными или несовершеннолетними лицами, может быть оспорено в судебном порядке.
  • Если вы приобрели квартиру, переданную продавцу по наследству, а позднее наследники восстановили право собственности через суд, вам положена компенсация в сумме стоимости квартиры. Денежные средства, затраченные на оформление документов или улучшение жилищных условий, не подлежат возврату.

Продажа квартир, находящихся в собственности менее трех (пяти) лет – достаточно частое явление, поскольку на сегодняшний день предложение рынка недвижимости на 50% состоит из недавно приобретенного жилья в новостройках. Интенсивное строительство новых жилых объектов в последние годы способствует увеличению объемов продаж недвижимого имущества, зарегистрированного не более трех лет назад.

Во избежание финансовых потерь при столкновении с мошенническими аферами, следует с особой внимательностью отнестись к документальному оформлению сделки и максимально обезопасить себя от возможных необратимых убытков.

1pokvartire.com

Продать квартиру менее 3 лет в собственности в 2017 году

Далеко не все понимают, как можно продать квартиру, что находилась в собственности менее 3 лет.

Для того чтобы разобраться, стоит обратиться к законодательным положениям, актуальным в Российской Федерации в 2017 году.

С 2013 года при совершении сделки купли-продажи недвижимости граждане сталкиваются с определенными трудностями.

Особенно много вопросов возникает у тех, кто имеет в собственности объект меньше 3 лет.

Им не ясно, нужно ли платить с такой сделки 13% (налог) от стоимости помещения, тогда как законодательными положениями такое обязательство в определенных ситуациях устанавливается.

При выяснении, необходимо ли платить, стоит учесть время, в течение которого объект был в собственности у человека, а также цену квартиры.

Разберемся, можно ли продать квартиру в собственности менее 3 лет или есть какие-либо препятствия.

Что нужно знать

Отсчет трех лет, в течение которых квартира находится в собственности, начинается с момента покупки объекта, а не с нового календарного года.

Чтобы определиться, с какого времени начинать считать такой срок, стоит посмотреть в свидетельство о правах собственности на недвижимость.

В таком документе есть число, когда сделано запись в едином реестре. На него не нужно обращать внимание, так как исчисление срока начинается с моменты выдачи документа, который не всегда совпадает с записями.

Исключительные ситуации:

Квартира переходит наследнику И становится его собственностью после смерти наследодателя
Объект покупался в кооперативе Тогда права собственности возникают после уплаты пая

Основные понятия

Подоходным налогом называют налог на доход определенного процентного соотношения от суммы, что была заработана гражданином в календарном году.

Если квартира продана за большую сумму, чем куплена, то есть прибыль. А значит, с нее и уплачивается налог в размере 13%. Такой вид налога платится со всей прибыли гражданина

Налоговой декларацией считается документ, что подается собственником объекта в налоговый орган.

Он имеет установленную форму, в которой прописываются данные о прибыли, что получена человеком. На основании декларации рассчитывается налог на доходы физлица.

Договор купли-продажи – соглашение, что составляется сторонами сделки при отчуждении недвижимости.

Имущественный вычет – возможность возврата части затраченных средств на приобретение недвижимости, на погашение процентов по кредитам, на погашение затрат на ремонтные работы.

Какой вид налогообложения действует при данной сделке

Налог на доходы не придется платить только в двух ситуациях:

  • вы владеете квартирой дольше 3 лет;
  • вы продали помещение недорого и не имеете прибыли.

В остальных случаях продажа недвижимости облагается НДФЛ (13%). Для уплаты меньшего налога возможно сокращение налоговой базы – использование имущественного вычета.

Такая льгота доступна только гражданам, что являются резидентами России. Можно вычесть налог с 1 млн. рублей. С остальной суммы налог платится.

Вычетом можно воспользоваться единожды в календарном году. Если вы продаете несколько объектов в одном году, то вычет можете использовать только в отношении одного.

Использование имущественного вычета является целесообразным для граждан в таком случае:

Если затраты на покупку квартиру составили меньше 1 млн. рублей Это проще, чем подтверждение расходов на приобретение
Если объект унаследован Или подарен близкими родственниками гражданина
Объект продан В течение 3 лет после дарения

С начала 2017 года налог при продаже квартиры платится, если она находилась в собственности 5 лет. Но нововведения касаются только той недвижимости, что была приобретена после 1.01.2016 года.

База, что облагается налогом – наибольшая сумма, когда сравнивают договорную стоимость и кадастровую стоимость.

Если квартира находится в собственности недолго (менее 3 лет), и она приватизирована несколькими гражданами, то налог с прибыли от сделки распределяется между всеми поровну.

К примеру, если есть 3 собственника, а стоимость квартиры составила 3 млн. рублей, каждый предоставит декларацию на 1/3 налогового платежа.

Как же быть пенсионерам? Многие пожилые люди считают, что в случае освобождения от уплаты имущественного налога, получают и освобождение от уплаты НДФЛ.

Такое мнение является заблуждением. Ведь речь идет о совершенно разных налогах. И налог при получении прибыли с продажи недвижимости платится на общих основаниях.

Если объект находится в собственности более 3 лет, то обязательства по перечислению налога не возникает.

Налоговые льготы при реализации недвижимого имущества не установлены правительством для граждан.  А значит, обязательно платится налог с прибыли.

Если вы желаете получить имущественный вычет, подайте декларацию в отделение федерального налогового органа по месту регистрации и получите согласие.

Правовое регулирование

При сделке купли-продажи недвижимого объекта стоит учитывать нормы, прописанные в СК, НК, ГК, Федеральном законе № 214.

Договор купли-продажи составляется в соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК, дарения – ч. 3 ст. 574 ГК, ренты – ст. 584 ГК.

О заполнении и предоставлении налоговых деклараций говорится в Налоговом кодексе (ст. 217—221).

Как продать квартиру, если она в собственности менее 3 лет

Владельцы недвижимости вправе самостоятельно решать, как ею распоряжаться. При этом неважно, сколько объект находится в собственности.

Если же квартира приобреталась по ипотеке (и выплаты еще не окончились), тогда она находится под обременением банковского учреждения.

Соответственно, продажа будет возможна только при согласии банка. Чтобы продать объект, что находится в собственности до 3 лет, стоит подготовить некоторые справки.

Вся документация предоставляется покупателям или риэлтору.  Не допускайте, чтобы какой-то документ устарел.

При посещении нотариальной конторы стоит иметь при себе все действующие справки.

Обязательно обращаются к работнику нотариальной конторы или риэлтерской фирмы. Готовят справки, что подтвердят перечисление налога, заполняют 3-НДФЛ.

Чтобы оформить сделку, стоит придерживаться такого порядка действий:

Есть определенные сложности при продаже. К примеру, если в квартире зарегистрировано несовершеннолетнего ребенка, тогда необходимо получить разрешение органа опеки, который отстаивает позицию, что нельзя ребенка лишать прописки.

Если же старая квартира продается, а новая покупается, то сразу стоит прописывать детей по новому адресу.

При временном найме жилья родители будут доказывать представителю органа опеки, что жилищные условия не ухудшены.

Пакет необходимых документов

После совершения продажи квартиры, которая в собственности менее 3 лет, обязательно декларируют полученную прибыль, и если требуется, платят НДФЛ.

В налоговую службу подают образец декларации и заявление на получении вычета. Декларацию готовят только тогда, когда квартира была в собственности меньше 3 лет.

Отчет в налоговый орган по месту регистрации продавца подают с начала календарного года и до апреля.

Обязательны документы:

  • паспорт и его копия с отметкой о регистрации;
  • ксерокопия свидетельства о получении ИНН;
  • копия соглашения купли-продажи;
  • справка, подтверждающая прибыль по форме 2-НДФЛ;
  • свидетельство о праве собственности.

Когда будете подавать декларацию, прилагайте такие справки:

  • документ, что подтвердит цену объекта;
  • если есть копия платежки, подают и ее;
  • при уменьшении налогооблагаемой прибыли прилагают копии справок, что подтвердят затраты.

Можно предоставит и расписку, поручительство, чек и т. д. Регистрация сделки сопровождается подачей таких документов:

  • паспорта;
  • справок, что подтвердят права собственности;
  • техпаспорта квартиры;
  • выписки из ЕГРП, домовой книги;
  • данные о платежных реквизитах.

Заключение ДКП

Самым важным этапом при оформлении сделки является подготовка договора купли-продажи. Если вы владеете помещением менее трех лет, то должны при составлении документа это учесть.

Ведь если в соглашении не будет прописано хотя бы одно важное положение, оно будет признано недействительным.

Договор должен содержать такие сведения:

  • описание квартиры;
  • дату и место, где контракт подписывается;
  • данные из паспортов каждого участника сделки;
  • сумму и сроки передачи средств;
  • способы расчета с продавцом;
  • подпись продавца и покупателя.

После составления договора о продаже квартиры необходимо подготовить акт передачи объекта.

Договор составляют в 3 экземплярах – продавцу, покупателю и работнику Росреестра. Все прилагаемые документы нумеруют и прошивают.

Готовим декларацию 3-НДФЛ

Декларация составляется на унифицированном бланке и подается представителю налоговой службы в отделение по месту прописки (временной регистрации).

Если самостоятельно лицо не может явиться, то направляет документ по почте. Документ подают до 30 апреля в том году, что следует за годом проведения сделки купли-продажи (ст. 229 НК).

Правила заполнения декларации:

  1. Используйте только пасту черного или синего цвета.
  2. Не допускайте зачеркиваний.
  3. Стоимость объекта прописывайте в рублях.
  4. Каждый символ пишут в отдельной клеточке.
  5. На пустых клетках ставится прочерк.

Если не можете справиться самостоятельно при заполнении бланка, используйте специальный сервис, доступный любому человеку.

В декларации рассчитывается прибыль, что была получена при продаже имущества, если она не будет покрыта вычетом.

Видео: продажа имущества в собственности менее 3 летСам бланк содержит 23 лист. Титульный представлен на 2 страницах. На них должны отражаться данные о налогоплательщике. На остальных страницах содержатся сведения о доходе и расчеты платежа.

Итак, декларация предоставляется в независимости оттого, нужно ли платить налог. Оплата же самого налога осуществляется до средины июля в отчетном году.

Если налоговый платеж не будет произведен, или не предоставлено декларацию, налогоплательщика ожидают такие виды взыскания:

Если налог нулевой 1 тыс. рублей
Если налог должен был уплачиваться 5, 20, 30% о суммы платежа за каждый просроченный месяц
Если лицо является злостным неплательщиком 40% в месяц
С 16 июля будет начисляться пеня За каждый день с опозданием платежа
Если лицо откажется платить налог с суммы 600 млн. рублей То уполномоченные органы заведут уголовное дело

Преимущество продажи помещения, что находится в собственности короткий период – можно получить имущественный вычет.  Но есть и существенные недостатки.

Много сделок совершается по ряду схем, при использовании которых продавец знает, как продать квартиру в собственности менее 3 лет без налога. В таком случае остаются большие риски.

Поэтому покупателю стоит учесть такие рекомендации:

Проверяйте продавца Не нужно соглашаться на покупку, если лицо действует по доверенности, которая может стать недействительной еще до того момента, как будет зарегистрировано договор купли-продажи
Не покупайте объект У приезжего жителя
Спрашивайте причину продажи Проверяйте документ
Будьте предельно внимательны Если продажа срочная
Если подают не все документы Это повод задуматься

Если не считать момент с уплатой налоговой суммы, продажа недвижимости, которая находится в собственности до 3 лет, осуществляется так, как и в остальных случаях.

Требуются те же документы, что и при проведении остальных сделок. Так что при наличии возможности потянуть немного с продажей, используйте ее.

Если же вам срочно нужно продать объект, тогда будьте готовы к дополнительным растратам на произведение налогового платежа.

jurist-protect.ru


Смотрите также