Можно ли купить квартиру в доме под снос в ипотеку


что будет с ипотекой на квартиры в хрущевках :: Деньги :: РБК

Как банки отреагировали на планы властей по сносу пятиэтажек и можно ли взять в ипотеку квартиру в хрущевке

Фото: пользователь Moscow-Live.ru с сайта Flickr.com

Российские банки перестанут выдавать кредиты на покупку квартир в пятиэтажках Москвы в связи со скорым стартом программы по сносу столичных хрущевок. Об этом «РБК-Недвижимости» заявил первый заместитель председателя правления Банка Жилищного Финансирования Игорь Жигунов.

«Решение о возможном сносе домов данного типа, безусловно, повлечет за собой отказ кредиторов от работы с такими объектами в силу абсолютного риска утраты предмета залога, — объяснил Жигунов. — Если заемщик уже имеет кредит под залог такого жилья, то решение по судьбе кредита будет приниматься индивидуально и с учетом того, когда это событие может произойти. Вполне возможно, что к тому моменту клиент уже погасит кредит».

Другие банки, которые входят в топ-20 по объемам жилищного кредитования в России, пока не определились с тем, как они отреагируют на будущий снос пятиэтажек. В ходе опроса, который провела редакция «РБК-Недвижимости», большая часть банков из топ-20 заявила, что пока не поменяла свою политику в отношении ипотеки под залог квартир в хрущевках, так как программа еще не вступила в силу. Представители Сбербанка и Связь-Банка отказались отвечать на вопросы редакции.

Можно ли взять ипотеку на хрущевку прямо сейчас

Займы под залог квартир в московских хрущевках выдают далеко не все банки, работающие с ипотекой в столице. К примеру, ипотеку на пятиэтажки невозможно взять в ЮниКредит Банке, Абсолют Банке и банке «Открытие», рассказали представители этих организаций в ответ на запрос «РБК-Недвижимости». Решение не принимать в залог жилье в хрущевках было принято здесь задолго до первых новостей о возможном сносе пятиэтажек.

Фото: пользователь Moscow-Live.ru с сайта Flickr.com

«Банк не выдавал кредиты на приобретение квартир в хрущевках, так как относит данные объекты к высокорисковой категории, — разъяснил директор департамента кредитования и страховых продуктов Абсолют Банка Антон Павлов. — Риски заключаются не только в том, что дом может попасть под программу сноса, но и в том, что в связи со значительным сроком эксплуатации пятиэтажки могут попасть в категорию аварийного жилья. Хрущевки относятся к категории низколиквидных объектов, что может создать дополнительные сложности в случае необходимости их продажи».

В других банках вероятность получения займа на квартиру в пятиэтажке зависит от конкретных характеристик дома и точной даты его постройки. «На данный момент банк рассматривает в качестве залога квартиры в домах до 1970 года постройки в том случае, если дом не подлежит сносу или капитальному ремонту с отселением согласно документу, который предоставлен уполномоченным органом. При этом для квартир в домах после 1970 года постройки справку предоставлять в банк не нужно», — рассказал заместитель руководителя блока «Розничный бизнес» банка «Возрождение» Олег Коркин.

Фото: пользователь Moscow-Live.ru с сайта Flickr.com

Как изменятся жилищные кредиты в дальнейшем

Значительная часть банков, работающих в Москве, пока не определилась с тем, как изменится их политика в отношении хрущевок после официального утверждения программы. «Наш банк не планирует предпринимать каких-либо экстренных действий, — признался директор дирекции ипотечного кредитования ТрансКапиталБанка Вадим Пахаленко. — Во-первых, самой программы еще нет и нет документа, от которого мы могли бы отталкиваться. Во-вторых, в связи с тем, что объем потенциально сносимого жилья очень большой, снос, строительство новых домов, переселение и прочие сопутствующие процедуры могут растянуться на длительное время».

В банке «ДельтаКредит» сообщили, что продолжат принимать заявки на ипотеку в хрущевках Москвы, однако уточнили, что ситуация может измениться после публикации точного списка домов под расселение. «Мы отслеживаем номера серий домов, которые планируются к сносу, — рассказал руководитель кредитного департамента ипотечного банка «ДельтаКредит» Алексей Просвирин. — Если список домов под снос расширят, то, конечно, это будет основанием для изменения политики в отношении этих объектов с нашей стороны. Превентивно политику в отношении пятиэтажек мы не меняли».

Фото: пользователь Moscow-Live.ru с сайта Flickr.com

Полный запрет на выдачу ипотеки под залог хрущевок на данный момент анонсировал только Банк Жилищного Финансирования. «Клиентам, кто может себе позволить только дешевое жилье, придется искать что-то иное в Москве или присмотреть объект в Подмосковье, — заключил первый заместитель председателя правления этого банка Игорь Жигунов. — С точки зрения влияния на рынок — это плюс. Во-первых, качество самих объектов залога для банков станет лучше, так как хрущевки исключаются из всех программ. Во-вторых, это позволит придать динамику и спрос рынку новостроек».

Что будет с уже оформленными займами

Ипотечным заемщикам, у которых уже есть кредит на квартиру в московской хрущевке, придется досрочно выплачивать задолженность банку либо перезаключать договор с новой квартирой в качестве залога, рассказали «РБК-Недвижимости» в банках Москвы. «Меняется сам предмет обеспечения кредитного договора, новый кредит не выдается», — уточнили в пресс-службе ВТБ.

Если заемщик, дом которого попал в программу сноса, просто переедет в новое жилье без уведомления банка, то банк сочтет это нарушением ипотечного договора, рассказали в «Возрождении». «В таком случае у банка останется право либо потребовать иной равноценный предмет залога взамен утраченного, либо досрочно истребовать кредитные средства», — заявил Олег Коркин.

Фото: пользователь Moscow-Live.ru с сайта Flickr.com

Чтобы соблюсти все требования кредиторов, обладателю ипотеки на квартиру в расселяемой хрущевке необходимо в течение десяти дней после получения уведомления о грядущем расселении рассказать об этом банку, сообщили «РБК-Недвижимости» представители банковской сферы.

«Общая практика такова, что если дом, в котором находится ипотечная квартира, подпадает под программу сноса, то по обращению клиента банк осуществляет замену объекта залога и одновременно регистрируется обременение на новый объект. В соответствии с действующим законодательством при наличии обременения по ипотечному кредиту заемщику не будет предоставлена новая квартира без согласования со стороны банка и оформления необходимых документов по замене залога», — добавил Антон Павлов из Абсолют Банка.

Существует и другой вариант развития событий. Владелец ипотечной квартиры в пятиэтажке вправе не переезжать в новое жилье, а взять денежную компенсацию за отчуждение недвижимости от городских властей. «По закону в этом случае банк имеет приоритетное право получить из этой компенсации сумму для закрытия кредита», — объяснили в банке «ДельтаКредит». 

realty.rbc.ru

Как купить квартиру в доме под снос?

— Как провести покупку недвижимости, попадающей под снос?

Svetoslav Radkov/Fotolia

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Если вы рассчитываете заработать на городских программах сноса ветхого жилья (в Петербурге, например, это реновация хрущевок), то не факт, что Вам удастся сильно на этом обогатиться. Государство сейчас уже знает все эти уловки и старается им противодействовать. Скорее всего, при сносе купленной вами хрущевки Вы получите среднюю рыночную стоимость этого жилья. Купить любую квартиру в зоне предполагаемого сноса никакой проблемы не составляет, если у Вас живые деньги, так как ни один банк не даст кредит под приобретение такой недвижимости. Также Вас ожидает сюрприз с запретом на регистрацию в такой квартире: то есть прописаться Вы туда не сможете. А вот право собственности оформить сможете.

К чему готовиться, если дом рядом с вашим собираются сносить?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок TEKTA GROUP Юлия Симановская:

В соответствии с действующим законодательством, в случае, если дом признан подлежащим сносу, орган местного самоуправления обязан уведомить об этом собственника и в последующем заключить с ним соглашение об изъятии у него жилого помещения в связи со сносом дома. До момента, когда собственник подпишет с администраций такое соглашение, он еще вправе свою квартиру продать. Никаких препятствий этому не существует. Если соглашение подписано, то продать и, соответственно, купить эту квартиру уже невозможно. Следует учесть, что купить можно только приватизированную квартиру. Если квартира муниципальная и не приватизирована, то продать такую квартиру нельзя.

Отвечает юрисконсульт офиса «Таганское» Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Екатерина Аргунова:

Действующим законодательством РФ не предусмотрены какие-либо конкретные ограничения для граждан, желающих продать или купить квартиру в доме, попадающем под снос. В том случае, когда дом признается подлежащим сносу, издается правовой акт Правительства Москвы. Граждане уведомляются уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы о принятом правовом акте письменно, не позднее, чем за один год до предстоящего изъятия жилого помещения. При этом Жилищный кодекс РФ предусматривает обязательное заключение с собственником жилого помещения соглашения об изъятии у него данного помещения в связи со сносом дома. Обычно данное соглашение заключается между городом и собственником в форме договора мены (реже в форме договора купли-продажи). В период между государственной регистрацией правового акта и подписанием с собственником договора мены на новую квартиру взамен недвижимости в сносимом доме, собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

Как лучше распорядиться ¼ долей квартиры в ветхом доме?

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Отвечает старший аналитик компании BSA Алексей Зубик:

Чтобы провести покупку жилья в доме, попадающим под снос, в первую очередь необходимо убедиться, можно ли это сделать с юридической точки зрения. В соответствии с законом города Москвы «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений в городе Москве» от 31 мая 2006 года, собственник жилого помещения уведомляется в письменной форме об акте изъятия жилого помещения не менее чем за год. Если квартира в доме под снос находится в собственности владельца, у него есть право продать ее до подписания договора мены на новое жилье.

Возможность получения более выгодного жилья после сноса дома, конечно, является одним из главных преимуществ. Покупка квартиры в доме под снос предоставляет право стать на очередь по улучшению жилищных условий. К тому же она приобретает черты выгодного финансового вложения, если учесть, что стоимость старых квартир в ветхих домах снижается до 25%. Однако подобное решение имеет и свои нюансы. Нельзя утверждать, что расселение произойдет, даже если заявлены все его сроки. На изменение планов градостроительства влияет огромное число различных факторов, начиная от затянувшихся судебных процессов и заканчивая финансовым кризисом в стране.

Подводя итоги, хочу отметить, что принятие решения о покупке жилья под снос должно сопровождаться представлениями о конечной цели подобной сделки. Необходимо четко понимать, как именно происходит процесс расселения, каковы сроки сноса дома и на какую жилплощадь в итоге можно рассчитывать. Если цель покупки это инвестиции, то, прежде всего, стоит проанализировать, есть ли в этом смысл с финансовой точки зрения. Также важно оценить все возможные риски данной сделки. Если же целью приобретения квартиры являются личные нужды, то стоит задуматься вдвойне. Ведь неизвестно, когда и какая квартира Вам будет предоставлена взамен, каково ее месторасположение, и насколько локация окажется подходящей для Вас, а это является немаловажными факторами.

Отвечает юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Роман Азатян:

Покупая квартиру в многоквартирном доме, подлежащему сносу, необходимо убедиться, что:

  • данный многоквартирный дом действительно подлежит сносу;
  • нынешний собственник не подписал еще соглашение о переселении, которое подписывается им за год до сноса.

Если покупатель убедится в том, что все в порядке, оценит для себя все плюсы и минусы подобной сделки, то можно заключать такой договор. Причем это самая обычная сделка купли-продажи. Никаких особенностей в купле-продаже такого жилья, кроме вышеперечисленных нюансов, нет.

Срочный выкуп квартиры на вторичном рынке

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Отвечает адвокат, руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры» Андрей Комиссаров:

Сначала небольшое вступление. Основание для перехода права собственности на объект недвижимости, в том числе на объект, подлежащий сносу, является договор купли-продажи. В этом документе необходимо указать все индивидуализирующие признаки передаваемого объекта, в том числе кадастровый номер, адрес объекта, цену, права и обременения (если таковые имеются).

В акте приема-передачи и в самом договоре нужно указать технические характеристики жилья, а также его состояние. Для проверки чистоты совершаемой сделки покупателю необходимо проверить правоустанавливающие документы на объект, узнать о наличии/отсутствии прав и обременений.

Далее продавцу и покупателю необходимо обратиться в Росреестр для регистрации права собственности на данный объект недвижимости, приложив заявление о государственной регистрации, два экземпляра оригиналов договора, документ подтверждающий оплату госпошлины.

Таким образом, сама процедура покупки недвижимости, подпадающей под снос, не имеет никаких особенностей, за исключением условия о качестве передаваемой квартиры. В то же время критерий выгодности данной сделки и последствия ее совершения для продавца и покупателя зависят от того, что это за объект недвижимости и по какому основанию он подлежит сносу.

Текст подготовила Мария Гуреева

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне на адрес: [email protected] Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Можно ли прописаться в доме в СНТ?

Стоит ли вам менять квартиру и переезжать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

www.domofond.ru

Снос аварийного дома, в котором квартира приобретена в кредит по ипотеке

Здравствуйте! Пожалуйста проконсультируйте, у меня в собственности комната в Коммуналке. На днях с администрации городского округа пришло распоряжение о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. В распоряжении п. 3 - предоставление гражданам жилого помещения в соответст. с жилищн. законадательством, по социальному найму. Про собственников нет ни слова, только лишь то что мы должны снести этот дом.

Эту комнату я купила 3 года назад, в кредит (ипотека). Подскажите как в соответствии с законодательством должна разрешится эта ситуация. Комната 19,4 м 2, прописаны я и мой ребенок (девочка 10 лет). Заранее Вас благодарю, вопрос для меня очень серьезный, так как я одна с ребенком, и средств для приобретения другого жилья нет и так кредит, с этого района переселяться желания совершенно нет, школа, поликлиники, всё это уже отлажено. И я очень сильно сомневаюсь, что при выкупе данного жилья, на вырученную сумму я смогу купить хотя бы равноценное жильё по квадратным метрам.

Ответ:

Согласно части 1 статьи 32 ЖК РФ, жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Согласно ч.ч. 3,4 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним... Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной в соответствии с частью 3 настоящей статьи государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

О порядке выкупа жилых помещений можете подробнее почитать в теме: АВАРИЙНОЕ И ВЕТХОЕ ЖИЛЬЕ, снос домов, расселение, выселение из непригодного для проживания жилья. Предоставление иного жилья или выкуп. Вопросы-ответы (обзор судебной практики), а именно, ответ на вопрос: "Вправе ли администрация города требовать у собственников жилых помещений в многоквартирном доме сноса признанного аварийным жилья? Каков общий порядок (процедура) выкупа жилых помещений у собственников"?

Из положений статьи 32 ЖК РФ следует, что при признании дома аварийным и подлежащим сносу, собственнику жилого помещений, находящегося в данном доме предоставляется выкупная цена за принадлежащее ему жилье, а не аналогичное жилое помещение (как в случае с жилым помещением, занимаемым по договору социального найма).

Вы справедливо указываете, что денежных средств, выплачиываемых за комнату в аварийном доме вряд ли хватит на приобретение аналогичного жилья, поэтому на практике собственникам квартир и комнат органами власти нередко предлагается не денежная выплата (выкупная цена) за изымаемое жилье, а иное жилое помещение. Следует понимать, что предлагаемое жилое помещение будет скорее всего аналогичным изымаемому по СТОИМОСТИ, но не всегда по площади и иным потребительским свойствам. Т.е. район населенного пункта, в котором вы проживаете, близок к необходимым (и жизненноважным) объектам инфраструктуры как критерии могут отсутствовать.

Однако следует сказать, в вашем случае жилое помещение в аварийном доме, подлежащим сносу является, как я понял, на сегодняшний день предметом ипотеки. Данная ситуация прямо не урегулирована Жилищным законодательством.

Вместе с тем, согласно статьи 41 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)",

если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения... Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными частью первой настоящего пункта, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.

Таким образом, в том случае если вы согласитесь на предложенный вам со стороны администрации вашего муниципального образования вариант вместо изымаемого, ипотечный договор (с соответствующими изменениями) может исполняться и далее. Однако надо отметить, что в случае если стоимость предоставленного жилого помещения будет отличаться от стоимости изымаемого (в меньшую сторону) то банк вправе потребовать досрочного исполнения ваших обязательств по договору, то есть потребовать ввернуть всю сумму кредита сразу, в обратном случае, обратить взыскание на принадлежащее вам имущество, в том числе на жилое помещение, предоставленое взамен изъятого.

В качестве примера из судебной (арбитражной) практики - признание дома, в котором находится помещение, являющееся предметом залога, аварийным и подлежащим сносу, не является основанием для освобождения кредитра от исполнения обязательств по возврату кредита и процентов за пользование.

"... В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору стороны заключили договор залога от 02.08.2007 N ДИ-035/2007, в соответствии с которым ответчик передал в залог истцу приобретенное нежилое помещение, находящееся в жилом доме по адресу: г.Невельск, ул.Нагорная, 18. Указанный договор в установленном законом порядке не зарегистрирован.

Впоследствии данный жилой дом, признанный аварийным в результате землетрясения, снесен.

В связи с неисполнением ответчиком графика погашения кредита, Банк обратился к ответчику с претензией от 05.11.2008 N 589 с требованием о погашении образовавшейся задолженности.

Неисполнение ООО "Дента Плюс" указанных требований послужило основанием для обращения Банка в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд установил факт предоставления истцом кредита, что подтверждается выпиской по лицевому счету ответчика, а также ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по кредитному договору в части установленных договором сроков погашения кредита и иных платежей по договору.

Апелляционным судом установлено также и отсутствие доказательств, свидетельствующих о невозможности исполнения ответчиком денежного обязательства по кредитному договору, поскольку факт уничтожения приобретенного за счет кредита имущества таким доказательством не является, не свидетельствует о прекращении обязательства и об отсутствии у ответчика обязанности возвратить кредит и уплатить проценты за пользование кредитом" (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 03.09.2009 N Ф03-4351/2009 по делу N А59-4400/2008).

logos-pravo.ru

Покупка квартиры в доме под снос. Правила, нормы, порядок предоставления жилья

Покупка квартиры в доме, подлежащем расселению ввиду сноса постройки, для многих выступает шансом улучшить жилищные условия в обозримом будущем. Ведь взамен прежнего жилья государство обязуется предоставить его владельцам и нанимателям другое, зачастую более просторное и комфортабельное. Но всегда ли оправданы надежды желающих получить новую благоустроенную квартиру вместо обветшавшей или аварийной старой? Каковы реальные перспективы, если купить квартиру в доме под снос – узнайте из нашей статьи.

Оформление договора

Очевидным и главным преимуществом приобретения квартиры в доме старого фонда, готовящемся под снос, выступает возможность получить за нее в дальнейшем, при расселении, более выгодное в различных отношениях жилье. Строительные нормы в последние десятилетия существенно изменились, и не исключено, что вместо двухкомнатной «хрущевки» в 45 «квадратов» вы получите более комфортную «двушку» в новострое площадью 70 м².

В соответствии с ЖК РФ, изъятие жилья по причине аварийного состояния дома, заинтересованности государства, городского муниципалитета в строении или земельном участке, сопровождается предоставлением возмещения за жилую площадь, без ущемления прав и интересов собственника или нанимателя. Причем это могут быть как квадратные метры, так и денежная компенсация в сумме рыночной стоимости изъятой квартиры. Все расходы на поиск альтернативы, оформление сделки, переезд берет на себя государство.

Параллельно, покупка квартиры в доме под снос дает право стать на очередь по улучшению жилищных условий. Хотя нередко жилые сооружения, которые собираются снести, не являются откровенными «развалинами». Если учесть, что изначальная стоимость старых квартир в ветхих домах в любом случае ниже (до 25%), то их покупка приобретает черты выгодного финансового вложения.

Однако подобное решение не всегда сулит 100%-ный успех. Нельзя быть заведомо уверенным, что расселение произойдет, даже если уже заявлены его сроки. Изменить планы градостроительства может множество факторов, от затянувшихся судебных процессов в случае недовольства владельцев изымаемых квартир предложенными вариантами замены, до финансового кризиса в стране или отдельно взятой компании-застройщике.

До тех пор, пока не произойдет заключение соглашения об изъятии недвижимости между властями и жильцами дома, определенного под снос (и не факт, что данное событие вообще свершится), вам придется тратиться на поддержание более-менее пригодного для жизни состояния ветхой квартиры. Даже если вы не проживаете в ней лично, а, допустим, сдаете в аренду (рента в таких «апартаментах» априори не может быть высокой).

Кроме того, нужно отдавать себе отчет в том, что государство старается «сэкономить» в ходе предоставления жилья при сносе дома. Например, правило, гласящее о равнозначности нового жилья и изымаемого относительно количества комнат, может быть соблюдено, предоставляемая квартира будет обладать достаточной общей площадью, а жилой – нет. И закон в данных обстоятельствах не будет нарушен, хотя фактически владелец нового жилища потеряет в квадратных метрах полезной площади, за счет просторной лоджии или ненужной ему кладовой.

Это касается и расчета денежного эквивалента (намеренное занижение выкупной стоимости жилья). Таким образом, полагать, что покупка квартиры в доме под снос непременно принесет прибыль, ошибочно. Существуют риски надолго «зависнуть» в аварийном доме, а при реализации компенсации получить вовсе не то, на что рассчитывали (не тот район, метраж, планировка и т.д.).

Если же вы желаете «сыграть в лотерею», давайте выясним, на основании чего муниципальные органы принимают решение о сносе старых домов и расселении их жильцов.

Какие дома определяются под снос, сроки расселения

Сносу подлежат дома, в первую очередь, признанные небезопасными для проживания. Участь аварийных объектов определяет уполномоченная комиссия (службы строительного, пожарного надзора, санстанция и прочие экспертные организации), заключение которой становится «точкой отсчета» подготовки к их устранению. Учитываются следующие аспекты:

  • степень естественного износа здания, независимо от срока его эксплуатации;
  • наличие повреждений конструкции вследствие стихийных бедствий, промышленных катастроф;
  • характеристики местности в плане воздействия на жизнь и здоровье человека неблагоприятных природных явлений (затопления, оползни, землетрясения и т.п.), техногенных факторов (электромагнитное излучение, радиация, шум).

Официально признавая дом непригодным для жизни, комиссия дает письменное заключение о его состоянии. На основании этого акта городские власти принимают решение о сносе постройки, о чем уведомляют жильцов минимум за 12 месяцев до планируемого события.

В течение отведенного года орган местного самоуправления изучает информацию по каждому жилому помещению, решает вопрос компенсации, урегулирует возможные судебные споры. При подписании соглашения с жильцами до указанного срока, возможно более раннее расселение. Срочное расселение – необходимая мера в случае возникновения угрозы жизни жильцов, используется временное жилье из маневренного фонда.

Важный момент: между понятиями «ветхое жилье» и «аварийное жилье» есть разница. Ветхое жилье не обязательно сносится, проводятся программы по его реконструкции, капитальному ремонту с временным выселением жильцов. В то же время, «приговорить» к сносу могут и дома с нормальными условиями проживания, если они препятствуют развитию города (прокладывание трубопровода, дорог, строительство социально важных объектов). Жилье в них изымается согласно законно обоснованным нуждам государства, муниципальных органов.

Независимо от причин, если ваш дом определили под снос, вы имеете право получить другую квартиру, с условиями проживания не хуже предыдущих. Как именно это происходит – читайте далее.

Компенсации жильцам при сносе дома

Итак, официальное решение о ликвидации жилого объекта принято, на передний план выходит главный вопрос: какую квартиру дадут при сносе дома? Возможно несколько вариантов развития ситуации, в зависимости от того, являетесь ли вы собственником квартиры (жилье приватизировано), или проживаете в ней по договору социального найма.

Имея приватизированную квартиру в доме под снос, вы вправе рассчитывать на предоставление равноценного благоустроенного жилья, с таким же количеством комнат, не меньшей квадратуры. В идеале – в том же районе (на практике так выходит далеко не всегда).

Если предложенный муниципалитетом вариант вас устраивает, квартира переходит в вашу собственность по договору купли-продажи или мены. Когда соглашения достичь не удается, собственнику полагается денежная компенсация в размере рыночной стоимости «старого» жилья. В нее должны входить все расходы на переезд, поиск нового жилища, его юридическое оформление, и даже упущенная выгода (например, при досрочном прекращении обязательств перед третьими лицами). Выплата производится в безналичной форме, на целевой основе, деньги можно потратить на приобретение квартиры оптимального формата. В отдельных случаях с городской администрацией удается договориться о выдаче выкупной стоимости утраченной жилплощади наличными.

Аналогично происходит возмещение долевым сособственникам квартир в домах под снос. Доля каждого из них не выделяется отдельно, путем раздела недвижимого имущества. Совладельцы получают общее жилье, равное по условиям проживания и стоимости предшествующему. Или же, по договоренности с муниципальным органом, денежный эквивалент, который впоследствии может быть разделен соразмерно величинам долей совладельцев.

Сложнее решается вопрос, когда квартира в доме под снос куплена в ипотеку. В обязательном порядке подключается банк-кредитор, ибо любые манипуляции с залоговой недвижимостью производятся только с его согласия. Но ни один банк не вправе диктовать условия органу власти, и снос дома, если он запланирован на законных основаниях, будет осуществлен. Подобрать новую квартиру, одновременно отвечающую требованиям владельца-заемщика, банка, страховой компании, весьма и весьма непросто, на это уйдет немало времени. Дополнительно требуется перезаключать договор ипотеки, составлять новый график платежей. Обычно, чтобы избежать подобной волокиты, перед выдачей кредита на покупку квартиры банки проверяют, не расположена ли она в аварийном и подлежащем расселению доме (или с перспективой таких событий).

Иначе задекларирован порядок предоставления жилья при сносе дома гражданам, являющимся социальными нанимателями изымаемой недвижимости. В данном случае предоставляется благоустроенное жилье, без учета стоимости, равнозначное прежнему по общему метражу, в границах соответствующего населенного пункта. С письменного согласия выселяемого, предоставляемое жилое помещение может находиться в другом районе фигурирующего в деле субъекта РФ.

Лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, и стоящим на очереди, жилье при сносе предоставляется согласно нормам, предписанным ЖК РФ. На каждого прописанного члена семьи отводится не менее 18 м², разнополым детям старше 14 лет, лицам, не состоящим в браке, по закону полагаются отдельные комнаты. Если прежнее жилье было изолированным, недопустимо переселение на альтернативную жилплощадь коммунального типа. Тем, кто до расселения проживал в коммуналках, вероятнее всего, также предложат варианты с «подселением».

Бытует мнение, что перед сносом дома квартиру лучше приватизировать. Постараемся выяснить, так ли это на самом деле.

Приватизация квартиры перед сносом

Начнем с того, что единственно верного ответа на вопрос, стоит ли приватизировать квартиру в доме под снос с целью получения более выгодного предложения при расселении, быть не может. Исход зависит от конкретной ситуации: каковы изначальные жилищные условия, сколько человек прописано в квартире.

Так, возмещение при сносе муниципальной квартиры, где фактически проживает две-три семьи (бабушка с дедушкой, мать с отцом, взрослые дети, внуки), может оказаться более выгодным. У людей появится реальный шанс получить отдельное жилье, особенно, если участники выселения стоят на очереди по улучшению жилищных условий.

Если же метраж жилого помещения велик, а зарегистрирован в нем один человек, целесообразнее приватизировать квартиру перед сносом дома. Собственник получит равнозначное жилье и ничего не потеряет.

Казалось бы, учет стоимости квартиры при изъятии приватизированного жилья – момент первостепенной значимости. Однако всегда существует вероятность, что выкупная цена будет значительно занижена по сравнению с рыночной, а предложенные варианты не придутся по нраву. Кстати, при отсутствии особого постановления администрации города, выселение из приватизированной квартиры в центре может обернуться получением жилья на периферии.

Немаловажен тот факт, что приватизировать квартиру, купленную в доме под снос, официально признанном аварийным (не путать с ветхим!), вряд ли удастся. Проводить процедуру необходимо до того, как объявили дату расселения.

Новое жилье, полученное на условиях социального найма, можно будет приватизировать позже (лицам, еще не воспользовавшимся данным правом). Программа бесплатной приватизации жилого фонда пролонгирована до 1 марта 2017 года. Чтобы оформить муниципальное жилье в собственность, нужно собрать следующие документы:

  • паспорта, ИНН жильцов;
  • заявление;
  • договор соцнайма;
  • кадастровый, технический паспорт объекта недвижимости;
  • справки об отсутствии задолженности по квартплате.

При наличии требуемой документации, регистрация права собственности в Росреестре происходит в течение 10 рабочих дней.

Надеемся, наша публикация поможет вам определиться, стоит ли покупать квартиру в доме под снос. Чтобы застраховать себя от каких-либо неприятностей в столь непростом деле, заручитесь поддержкой профессиональных риэлторов и компетентных юристов. Желаем удачи!

gsn-moscow.ru

Покупка в доме под снос: плюсы и минусы

Стоит ли рассматривать «дом под снос» как перспективную инвестицию и можно ли потом получить новостройку по цене старой «хрущевки»? Эксперты поясняют, что квартира в старом доме может оказаться удобным жилищем, однако переезда иногда приходится ждать очень долго, более того, спустя время можно получить абсолютно неприемлемый вариант.

Рассматривая приобретение недвижимости не как решение жилищных проблем, а как инвестицию, помимо объектов на рынках новостроек и вторичного жилья, можно обратить внимание на квартиры в домах под снос. Приводим аргументы для того, чтобы понять, стоит это делать или нет.

Дом под снос – довольно удобное место для жизни

Для начала стоит вспомнить о самых очевидных плюсах такой покупки. Руководитель отдела продаж городской недвижимости отделения Нагатинское компании «НДВ-Недвижимость» Оксана Иванова напоминает, что, скорее всего, в районах с такими домами развита инфраструктура, сами дома 5-этажные, соответственно, в них мало соседей:

– Подобные предложения характеризует широкий спектр недостатков, в силу которых цена реализации данных объектов является более низкой. По сути низкая стоимость – это и есть главное преимущество квартир, относящихся к старому жилому фонду и подлежащих сносу в обозримом будущем.  Кроме того, среди плюсов тут: возможное получение нового жилья в новом доме и большей площади, меньшая стоимость квартир в районе с развитой инфраструктурой, меньшее количество соседей – менее загружены парковочные места.

Процесс получения нового жилья может затянуться надолго

Покупка жилья в доме, который предполагается под снос, – совсем не гарантирует быстрый переезд в новую квартиру. Причин много: могут случиться проблемы у застройщика, кризис на рынке, да и далеко не факт, что вообще удастся куда-то переехать. Владимир Агейчиков, генеральный директор агентства недвижимости «Мегаполис-Сервис», г. Ивантеевка:

– Покупать квартиру в доме под снос  – довольно рискованное дело. Во-первых, гарантий, что в конечном итоге данный дом непременно снесут, никто не даст. Во-вторых, переезд в новое жилье взамен сносимого по срокам может затянуться надолго: то кризис нагрянет, то застройщик обанкротится. Купить квартиру в доме под снос легко, тем более что и стоит она дешевле рыночных аналогов, но вот продать ее в случае чего потом будет сложно. К тому же жить в старом доме означает или терпеть неудобства, или же постоянно тратить деньги на ремонт. Как вариант – сдавать такую квартиру в аренду. Но это сложно, да и цена аренды будет заведомо низкая.

Из плюсов остается главный возможный бонус – вероятность улучшить свои жилищные условия бесплатно, за счёт застройщика. Но здесь уже кому как повезет. Одним словом, лотерея…

Покупать кота в мешке

Если решение о покупке все же принято, стоит продумать все детали и узнать как можно больше информации о доме. Артем Хохлов, директор АН «Земеля» г. Иркутска, партнер КР «Мегаполис-Сервис», предостерегает от необдуманных покупок:

– Если говорить о приобретении жилья в доме под снос, то изначально необходимо представлять себе конечную цель этой покупки. И здесь много нюансов: нужно четко понимать, как проходит процесс расселения, сроки сноса, на какую жилплощадь в дальнейшем можно рассчитывать. Одним словом, если цель – инвестиции, то прежде чем покупать такое жилье, нужно оценить, есть ли в этом смысл с финансовой стороны, не получится ли так, что, вложив деньги, вы надолго застрянете в ветхом доме, где постоянно требуется что-то ремонтировать. А если покупать подобное жилье для личных нужд, то стоит очень и очень подумать. Это как покупать кота в мешке: неизвестно, какую квартиру и когда дадут вам взамен, где она будет располагаться, насколько окажется подходящей именно для вашей семьи. Хорошо, если новая квартира окажется в том же районе, где располагалась прежняя в аварийном или ветхом доме, ведь в противном случае придется устраивать детей в другую школу, детский садик, менять свое окружение. Да и элементарная удаленность от места работы – тоже немаловажный фактор.

На практике люди продают ветхое жилье, не дождавшись переезда

На самом деле, вместо новостройки в удобном районе жильцы домов под снос часто получают лишь деньги от продажи своей квартиры, да и то с дисконтом. Рассказывает Елена Иванова, ведущий специалист юридического департамента Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис»: 

– Все плюсы квартиры в доме под снос перекрывются недостатками, связанными с ветхостью жилья, которое до переселения в новое требует больших вложений в ремонт. Так что момент покупки в таком доме – очень тонкий. Насколько мне известно, в подмосковной Электростали в АН «Мегаполис-Сервис» в прошлом году был случай, когда клиент обратился с вопросом о продаже своей квартиры в доме, идущем под снос. Причина – человек не захотел испытывать нервотрепку со сроками и прочим, а предпочел более спокойное развитие событий. И, надо сказать, по-своему оказался прав, так как квартира была продана с небольшим дисконтом за короткое время. Новые же хозяева только недавно получили ключи от квартиры в новостройке.

Советы юриста

Если же процедура все-таки начата, то собственникам, скорее всего, будет предложено соглашение об изъятии. Елена Иванова делится тонкостями юридических процедур:

– С правовой же точки зрения могу сказать следующее. Если дом точно идёт под снос, то в это время собственникам будет предложено заключить соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд, также допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда (ч. 1, 9 ст. 32 ЖК РФ). Собственнику может быть направленно уведомление о решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, также это может быть проект соглашения об изъятии жилья для государственных или муниципальных нужд.  Порядок и сроки установлены законом (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ). 

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению. Может и производить вложения, которые обеспечат дальнейшее использование жилого помещения (ч. 5 ст. 32 ЖК РФ).

Недавно стало известно, что власти столицы намерены упростить процедуру расселения аварийного жилья.

Вместо дома под снос можно получить вариант еще хуже

Во время процедуры предоставления нового жилья нужно рассчитывать на жилье эквивалентной стоимости. Однако стоит помнить, что если предлагаемый вариант вам не понравится – с вами не будут нянчиться и предлагать постоянно новые квартиры. Елена Иванова предостерегает от излишних надежд, ведь среди альтернативных вариантов, возможно, будет тот, который не понравится:

– При определении компенсации за жилое помещение владелец жилья может рассчитывать на получение эквивалента рыночной стоимости и стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли, а также он может претендовать на возмещение убытков, повлеченных изъятием его помещения (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ). По соглашению вам может быть предоставлено взамен изымаемого помещения другое с зачетом его стоимости при определении размера компенсации за изымаемое жилье (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).

Жилое помещение, предоставляемое при переселении из аварийного фонда, может находиться по месту вашего жительства, оно может быть выбрано в границах этого населенного пункта или в границах другого населенного пункта субъекта РФ (с учетом письменного согласия собственника).

Отдельно хочется заметить, что при получении замены ваши отказы от предоставляемого  помещения на территории другого населенного пункта (в том числе и неоднократные) не могут быть основанием для отказа в предоставлении их вам. Другими словами – возможно, придется согласиться и на не понравившийся вариант (ч. 3 ст. 16 закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ).

www.cian.ru

В чём риск покупки комнаты в доме под снос?

В доме под снос в центре города продают комнату в общей квартире (коммуналке). Дом двухэтажный.

По документам в 2017 году жителей должны расселить, а дом пойдет под снос.

Какую жилплощадь должен предоставить Город жильцу, если долевая собственность площади небольшая (23-25 м2)?

Например, если государство даст квартиру 40 м2, то не заставит ли платить по рыночной цене за оставшиеся 15 кв.м? потому что квартир 25 кв.м не бывает?

А если у государства не будет денег, то не затянется ли процесс переселения с 2017 до неопределенных лет?

Возникает резонный вопрос, а почему сами хозяева не подождут 2 года, чтобы получить хорошее жильё? Якобы они уехали в Москву и им срочно нужны деньги.

Для меня главный вопрос это какие риски у меня как потенциального покупателя и будущего жаждущего улучшения от городских властей? Что может быть в лучшем случаи - понятно, а что может быть в худшем для меня случаи?

бонус за лучший ответ (выдан): 7 кредитов

Ракитин Сергей [316K]

2 года назад

Тут есть "подводные камни". Если дом признан аварийным и утверждены сроки его сноса, то Вам вряд ли удастся получить свидетельство о праве собственности на купленную Вами комнату (в рег. палате есть реестр аварийных домов). Т.е., как тут уже писали, Вы фактически платите не за право собственности, а за право проживания на этой площади. А раз документально подтвердить факт владения комнатой Вы не сможете, то компания-застройщик, которая будет этот дом сносить, не обязана Вам ничего предоставлять. На все вопросы с Вашей стороны Вам ответят, что Вы не имели права покупать жилплощадь в аварийном жилье, поэтому переход права собственности на комнату к Вам по закону невозможен, следовательно, нет основания и для компенсации. Что касается заплаченных Вами денег, то Вам будет предложено разбираться с продавцами, если удастся их найти.

автор вопроса выбрал этот ответ лучшим

в избранное ссылка отблагодарить

Галина Стр [0]

Подскажите, я тоже хочу приобрести комнату в общежитии, признанным аварийным. Где можно узнать, утверждены ли сроки сноса этого здания или нет? Чтобы потом не было проблем? — 6 месяцев назад

Ракитин Сергей [316K]

В городской администрации, отделе по жилищному строительству. — 6 месяцев назад

Избраный [40.1K]

2 года назад

Был такой случай у знакомых, когда в Советское время их времянка попалась под снос, им выделили квартиры по количеству прописавшихся и количества семей, т.е. на две семьи с отведенным в то время квадратным метрам на каждого проживающего и в зависимости от количества детей и пола. Современный мир изменился поэтому наверное зависит от того во сколько жильцы оценят свой участок со своим домом, если земля и квартиры в собственности у вашего ТСЖ?!

в избранное ссылка отблагодарить sds [60K]

2 года назад

Случай из жизни.

Заплатил человек за подобную "удачу" не плохие деньги(дело было в Москве, центр) и когда дело подошло к расселению, компания, расселяющая эти коммунальные клетухи, смогла доказать в суде, что его случай - это факт обычной продажи прописки.

Вот после, тот кто заплатил, что называется почувствовал разницу между тем, что стоит денег и тем, что закопал кот Базилио с лисой Алисой на поле для дураков и Буратино..

Не смог на суде описать ни одного соседа, как и те не смогли признать в нем своего соседа. Первый выскочил из этого суда, не дожидаясь его окончания.

А проплачено было 30% от стоимости квартиры..

Чешется наверно до сих пор, если конечно ещё осталось, чего чесать)

Теперь ответ:

Риск в том, что можно запросто оказаться на месте облапошенного Буратино..

Пройдите мимо.

После, если проследите историю этого расселения, легко сможете убедиться в том, что поступили правильно.

в избранное ссылка отблагодарить

Елена - Премудрая [47.5K]

А при чем здесь Буратино? Прописка здесь не при чем, может быть покупателю вообще не нужна прописка. Прописка кстати давно уже не влияет на собсвенность.Вопрос же о другом, нужно ли будет доплату делать при расселении. Да нужно делать доплату, поскольку площадь будет больше в любом случае. А вот какой риск может быть я написала в своем ответе и буратины здесь не при чем, так же как и прописка.К тому же ваш ответ написан про покупку ДОЛИ в квартире, а не про покупку Комнаты.Нужноотличать доли от комнат, для этого нужно смотреть документы доля это или комната. — 2 года назад

Лишняя хромосома [141K]

У моих знакомых подобная ситуация. В суде администрация доказала, что они в этом жилье не проживали, по факту, только прописаны. И им в жилье на замену отказали, пусть они и собственники.То есть, нужно еще подтверждать, что вы не просто комнату в коммуналке купили, вы в ней жили, и желательно, что бы это было единственным жильем. Судья их даже пытал, почему они с города просят, а не сами в ипотеку берут, справки о з.п. заставлял принести. Давил на то, что куплено за год до признания жилья аварийным, то есть купили ради расселения, обмана государства. — 2 года назад

Елена - Премудрая [47.5K]

Администрации без разницы кому жилье давать, старому жильцу или новому. Все равно ведь больше метража не дадут. А судились вероятно потому, что просили больше, не по метражу, а по количеству прописанных, таких случаев полно, они забыли, что сейчас другая политика и думают, что можно просить по количеству прописанных как В СССР, вот отсюда и судятся.Сейчас количество прописанных на расселение не действует, один или 10 человек прописаны, это не учитывается. Вот и судятся не зная законов. — 2 года назад

Лишняя хромосома [141K]

Два разных человека рассказывают идентичные истории... — 2 года назад

Елена - Премудрая [47.5K]

Значит им дадут денежную компенсацию вместо жилья, хотя могут дать меньше чем за ту которую купили.Я как раз про эти компенсации в ответе и написала. — 2 года назад

kitten [26.9K]

2 года назад

Если продают квартиру, то значит она в собственности, а не муниципальное жилье. Город обязан предоставить при сносе здания жилплощадь равную по метражу собственника, а именно 23-25 кв. м. Будут предлагаться различные варианты в том числе и с доплатой на другое жилье. Могут предоставить и комнату в другом жилом помещении, равную по площади собственника.

В муниципальном жилье все обстоит иначе. Жильцам таких домов, квартир они обязаны выделить метраж на каждого человека. Обратите внимание на ст.50 ЖК РФ - норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения.

P.S. "Овчинка выделки не стоит".

в избранное ссылка отблагодарить Елена - Премудрая [47.5K]

2 года назад

В нашем городе например под снос государство выделяет по 11 с чем то тысяч рублей за 1 кв. метр, где цена начинается от 40 тыс руб кв.м Берётся общая площадь и умножается на стоимость за 11 тыс за кв.м. Эту сумму можно внести на первоначальный взнос социальной ипотеки, а недостающую ( в зависимости кто какой метра взял) выплачивают или сразу или в расрочку в среднем в 15 лет.Если есть такая же программа в вашем городе, то на официальном сайте мэрии города, она должна быть прописана.

в избранное ссылка отблагодарить Елена6678 [14]

11 месяцев назад

Могу вам сказать, что городские власти вам жильё даже с доплатой не предоставят, не выгодно им это, а вот выкупной цену дадут. Я сама через это прошла и даже судилась с городской администрацией и успешно. Они вам Сделают свою оценку Вашего жиль, которая заведомо будет занижена на 40-50%. Самое главное в этой ситуации не сдаваться и стоять на своём. Я нанимала адвоката и потратилась где-то в районе примерно 50 тысяч рублей. В стоимость входила оплата за услуги адвоката, стоимость за отчёт по оценке моего жилья, которую сделала Администрация города и оплата за независимую оценку, но это уже была моя Оценка. Пришлось понервничать, но я не сдалась и получила свои деньги за моё жильё полностью, как и должно быть по закону. Ну а если конечно вам не охота этим всем заниматься то и не стоит вам тогда покупать жильё в жоме под снос. Хотя вам может и повезти, но это только в том случае, если дом будет расселять застройщик и если застройщик будет сговорчивый то тогда вы сможете получить жильё, шансов больше, чем с городом.

в избранное ссылка отблагодарить Леон Лада [10K]

2 года назад

при сносе дома, вам скорее всего предложат равноценную по метражу комнату в коммунальной квартире, при чем учтите, что это не обязательно комната в новой квартире, вполне возможно, что это будет вторичное жилье, если вы отказываетесь, то выходит оценщик, комнату оценят и предложат вам выкупную стоимость, если вы и в этом случае отказываетесь, только суд, хотя и он чаще всего оказывается на стороне муниципалитета, поэтому смотря где (в каком городе) находится квартира, выкупная стоимость за однушку в нашем городе 700-800 тыс руб, комнату 300-400 примерно, так вот и посчитайте свою выгоду и волокиту с которой придется столкнуться, есть ли в этом смысл. Кроме того, если вы планируете на эти цели брать заем в банке, то банки требуют справку из муниципалитета о признании дома аварийным.

в избранное ссылка отблагодарить hjs [5.5K]

2 года назад

В Вашем случае необходимо узнать может уже получена жилплощадь ,на данную долю бывает и так .Затем необходимо получить всю информацию по жилью ,нет ли серьезных долгов ,не в залоге ,если жилье чистое покупайте но жилье вы получите также коммуналку то есть квартиру с подселением где и будет выделено ваша доля.

в избранное ссылка отблагодарить Галина Васильна [152K]

2 года назад

Зависит от закона в вашем городе.

В Белгороде раньше расселяли очень удобно для тех, кто под снос попадал. Если в маленьком домике прописаны четыре семьи, все получали отдельное жилье. Но потом стало так: какие метры в доме есть, те и получите. Если семьи разные, то разбирайте свои метры, а за остальные доплачивайте по цене, сложившейся в этом доме.

Например, комната ваша 12 метров, а квартиры от 35 метров. За метр 60тыс, значит доплата будет миллион как минимум. Оформляют и как ипотеку, можно выплачивать постепенно. Но проценты..

в избранное ссылка отблагодарить

Знаете ответ?

Смотрите также:

www.bolshoyvopros.ru

Покупка квартиры в доме под снос. Плюсы и минусы сделки

Собственники, желающие приобрести жилье в устаревшем жилом фонде, обычно рассчитывают на дальнейшее улучшение жилищных условий. Только вот будет ли такая сделка выгодной? Стоит ли покупать квартиру в доме под снос?

На рынке жилья растет спрос на пятиэтажки

Как известно, особый интерес покупателей к московским квартирам, определенным под снос, появился в Москве в начале 2000-х. Именно в это время появляется инициированная мэром Москвы программа по сносу пятиэтажек. Для многих такая сделка стала неплохим шансом заработать.

Риелторы вспоминают, что цены в то время фиксировались в долларах, и нередки были случаи, когда человек покупал недвижимость за 100 тыс. долларов, а получал за 120–130 тыс. долларов, но квартиры в сносимых домах были в дефиците, покупатели за ними охотились.

Ситуация может повториться. Числа обращений к риэлторам по проведению сделок с жильем в пятиэтажках сегодня увеличивается.

Почему не всем покупателям удастся повторить успех сделок 15-летней давности?

Основным аргументом в пользу покупки жилья в готовящейся к сносу пятиэтажке обычно считается будущая капитализация инвестиций. Желающие приобрести жилье в сносимых пятиэтажках обычно ссылаются на данные пояснительной записки к законопроекту, призванному отрегулировать вопрос переселения москвичей. Там сообщается, что стоимость новой недвижимости может на 35 процентов превысить стоимость сносимого жилья.

Однако в большинстве случаев, предупреждают риэлторы, речь пойдет об увеличении стоимости лишь на 10–15 процентов. Не исключено, что из этой оценки будет достаточно много исключений.

Немало случаев, когда  разница в цене между новостройкой и хрущевкой может достигать 50 процентов. Но жителям пятиэтажек в Кузьминках предложат переехать в соседнее Люблино, то там средняя стоимость 1 кв. м на девять процентов ниже.

Цена – главное преимущество

Квартиры в пятиэтажных домах прежде всего привлекают небольшой стоимостью. Так, средняя цена однокомнатной квартиры в пятиэтажном фонде столицы составляет 4,5 млн руб., двушки – 5,62 млн руб., трешки – 6,95 млн руб. Это дешевле средних показателей рынка.

Исходя из этого, альтернативой однокомнатной квартире в пятиэтажке может стать одна-две комнаты в коммунальной квартире или малогабаритное жилье площадью до 25 кв. м.

Трехкомнатную квартиру на деньги, вырученные от продажи аналогичной хрущевки, найти в Москве невозможно.

Очевидные плюсы при покупке старого жилья

Среди главных плюсов покупки жилья в хрущевках консультанты  обычно называют возможность увеличить при переезде метраж жилья. В современных новостройках, куда обычно переселяют жителей пятиэтажек, проблемы тесных коридоров, кухонь и ванных комнат решены.

Так что предоставляемое ранее в рамках сноса пятиэтажек жилье было в среднем на 5–10 кв. м больше квартир в сносимых домах. По нынешней программы дополнительные «квадраты» жители получат безвозмездно.

Переезд из пятиэтажек: новое жилье с ремонтом гарантируется

При переезде из хрущевки возникает возможность получить новую квартиру с ремонтом. В этом еще одно преимущество покупки подлежащего сносу жилья.

Сегодня большая часть квартир на массовом рынке застройщик сдает без отделки, чтобы не удорожать стоимость жилья. Ремонт стандартной «однушки» площадью до 45 кв. м обычно обходится  в 700 тыс. – 1,2 млн руб.

Главный недостаток решения жилищного вопроса в пятиэтажке  связан с отсутствием адресной программы сноса. Как известно, законопроект, регламентирующий его порядок, пока не утвержден, правила переселения –  тоже.

Городские чиновники пока лишь собирают информацию о домах, которых возможно ждет расселение.

Денег на переселение из хрущевок может не хватить

Если квартиру в хрущевке рассматривать как инвестицию, то такое вложение, как утверждают эксперты по недвижимости, тоже  весьма сомнительно.

Так что не стоит забывать и о временных рисках: по предварительным оценкам, стоимость программы переселения составит 3,5 трлн руб., тогда как весь годовой бюджет Москвы – 1,9 трлн руб. Так что денег на всю программу может не хватить.

Жизнь на чемоданах

Аргументом «против» покупки жилья в сносимом доме можно назвать и будущее состояние неопределенности.

Если семья планирует именно жить в этой квартире, то это будет жизнь на чемоданах, в постоянном ожидании переселения, какой-то хороший ремонт делать бессмысленно, если через год вполне вероятен снос и все деньги будут потеряны.

Чем еще рискуют покупатели в условиях неопределенности?

Задуманные столичными властями масштабы переселения наводят на невеселые размышления. Первая программа сноса пятиэтажек предполагала снос 1,7 тыс. хрущевок и растянулась на 18 лет.

На то, чтобы переселить жителей из 8 тыс. зданий, по оптимистичным оценкам, потребуется не менее 25 лет: то есть кто-то получит новую квартиру в ближайшие годы, а кто-то будет ждать ее десятилетия.

Но если ситуация в стране изменится, то бюджет программы может быстро пополниться.

 

informatio.ru


Смотрите также