Можно ли купить квартиру в ипотеку в доме под снос


Подводные камни купли-продажи квартиры в аварийном доме

Кто продает аварийное жилье, на что надеются его покупатели, как происходит сделка и какие существуют ограничения? Об этом читайте в этом материале.

Вопросы продажи аварийных квартир, а также существующих прав граждан, которые проживают в такой квартире, регулируются:

- статьями 32, 86-89 ЖК РФ;

-  постановлением Правительства РФ 28.01.2006 №47, в котором определяются требования, которым должно соответствовать жилье, а также в каком случае жилье непригодно для дальнейшего проживания в нем;

- ФЗ от 21.07.2007 №185 Глава 6.3: регулирует вопросы оказания гражданам, проживающим в аварийном доме, финансовой поддержки при переселении.

Обычный порядок

Продажа осуществляется в обычном порядке. Владелец жилья ставит в известность покупателя о том, что жилплощадь находится в аварийном состоянии, о чем необходимо указать в договоре купли-продажи. Иначе сделку, скорее всего, признают недействительной, а покупателя – введенным в заблуждение.  О состоянии квартиры покупатель также может узнать, запросив выписку из ЕГРП.

Покупают квартиры в старых домах, если дом включен в адресную программу расселения аварийного фонда, и новому владельцу могут выделить другую жилплощадь. Кроме того, такую недвижимость покупают (как правило, с хорошим дисконтом) в надежде получить выкупную стоимость (в эту сумму, кроме цены объекта, входят деньги на переезд и компенсация за долю в праве на общую собственность) и на эти средства приобрести хорошую квартиру или потратить их по своему усмотрению.

Трудности при покупке

Желательно сразу определить, включено ли данное жилое помещение в программу, которая предполагает расселение собственников из аварийного здания. Только в данном случае собственники могут получить новую квартиру с минимальными доплатами либо получить равноценное жилье.

Однако при покупке такой квартиры могут появиться некоторые трудности:

1. Нормативы и сроки: данная проблема решается индивидуально в каждом регионе, то есть конкретных сроков расселения после признания здания аварийным нет. Это обозначает, что неизвестно, когда новый хозяин получит компенсацию, и каков ее будет размер. Что касается представления новой квартиры, в этом случае непонятно, как будет рассчитываться положенный владельцу метраж жилплощади, и какого вида будет новое жилье. Однако до 1 сентября 2017 года должны быть переселены все жильцы аварийных домов, признанных таковыми до 1 января 2012 года.

2. Предоставление кредита: банки не предоставляют ипотеку на приобретение аварийного жилья, а если и дает средства, то требует дорогостоящего страхования данной квартиры. Это делается для минимизации всевозможных рисков, поскольку в данном случае они достаточно высоки.

3. Наличие материнского капитала: в соответствии с требованиями закона, купленная на «материнские» деньги квартира, в первую очередь, должна быть пригодна для постоянного проживания, тем более если  родители желают создать для своих детей комфортные и достойные условия проживания. Ветхое и аварийное жилье таковым не является по определению, потому воспользоваться данными средствами невозможно как в полном объеме, так и в виде частичной оплаты.

Цена вопроса

Размер выкупной цены за аварийное жилье определяют вместе с собственником. Если же появляются спорные моменты, разрешение возможно в суде. После определения выкупной цены заявитель получает денежную сумму и имеет право распоряжаться ею на свои нужды.

Изъятие

Бывает так, что дом официально еще не признан аварийным, но его надо снести в целях застройки квартала. Обычно такие дома в большинстве своем без пяти минут аварийные. Тогда городская администрация обязана изъять участок, на котором стоит здание, для муниципальных нужд, поэтому квартиры (кроме неприватизированных) ей приходится выкупать. Зарегистрировав свое решение о судьбе объекта в Росреестре, не позднее чем за год до предполагаемого изъятия мэрия направляет владельцу жилплощади уведомление об этом. По истечении обозначенного срока должно быть подписано соглашение о выкупе. Таким образом, продажа квартиры в доме, официально признанном аварийным, будет законной вплоть до того, как собственник заключил данное соглашение или к этому его обязал суд, если подписывать соглашение владелец помещения отказался (мэрия может подать иск о принудительном выкупе в течение двух лет с даты отправки уведомления). До того владелец волен распоряжаться имуществом по своему усмотрению – сдавать в аренду, продавать или дарить. Сделка проходит по обычной схеме.

После того как собственника уведомили о предстоящем выкупе, повышать цену изымаемого имущества, например делать предпродажный ремонт, ему нет никакого смысла, так как эти затраты никто не возместит. Увеличить выкупную стоимость, которую устанавливает оценочная комиссия, не выйдет.

А прописаться можно?

По закону запретов по данному вопросу нет, поэтому у граждан на сегодняшний день имеется такая возможность. В подтверждение этого действует ФЗ от 25.06.1993 №5242-1, который не содержит нормы, запрещающей регистрацию в аварийном доме. Однако на практике все происходит по-другому. Если дом признан аварийным и включен в список местной администрации, то тогда в регистрации будет отказано, так как жителей будут переселять. Однако если гражданину отказано в регистрации, ссылаясь при этом на постановление муниципальной власти, то данный акт противоречит нормам закона и может быть обжалован в судебном порядке. Запрет установлен только на приватизацию аварийных жилых помещений (статья 4 ФЗ от 04.07.1991 г. №1541-1)!

Прописаться в аварийном доме могут как члены семьи собственника, так и члены семьи нанимателя, если речь идет о муниципальной квартире. На условиях договора социального найма для регистрации необходимо получить согласие наймодателя. Согласие необходимо по причине того, что прописать гражданина будет невозможно, если площадь квартиры этого не позволяет (статья 70 ЖК РФ). Таким образом, законодательство прямо не запрещает прописаться в аварийном доме. Хотя муниципальные органы в большинстве случаев отказывают в регистрации. В таком случае нужно обращаться в суд.

Запреты на продажу

Продать квартиру в аварийном доме можно даже с долгами за предоставленные коммунальные услуги. Однако это возможно, если покупатель согласится их оплатить или если вычесть сумму долга из стоимости квартиры. Конечно, при этом нужно составить соответствующее соглашение и расписку.

Но если долги составляют не менее 80% от стоимости жилья, то суд может наложить арест на недвижимость, какой бы она ветхой и аварийной не была.

Также невозможно продать квартиру, находящуюся в залоге, без согласия залогодержателя.

Покупка в доме под снос: плюсы и минусы

Плюсы

В районах с такими домами развита инфраструктура, сами дома 2-этажные или бараки, соответственно, в них мало соседей, больше парковочных мест.

Меньшая стоимость. По сути, это и есть главное преимущество квартир, относящихся к старому жилому фонду и подлежащих сносу в обозримом будущем. Кроме того, среди плюсов - главный возможный бонус.  Это -  получение нового жилья в новом доме и большей площади бесплатно, за счет застройщика или специальной программы за счет бюджета.

Минусы Покупка жилья в доме, который предполагается под снос, не гарантирует быстрый переезд в новую квартиру. Причин много: могут случиться проблемы у застройщика, кризис на рынке, да и далеко не факт, что вообще удастся куда-то переехать. Продать ее в случае чего потом будет сложно. К тому же жить в старом доме означает или терпеть неудобства, или же постоянно тратить деньги на ремонт. Как вариант – сдавать такую квартиру в аренду. Но это сложно, да и цена аренды будет заведомо низкая.

Стоит ли покупать кота в мешке

Если решение о покупке все же принято, стоит продумать все детали и узнать как можно больше информации о доме: нужно четко понимать, как проходит процесс расселения, сроки сноса, на какую жилплощадь в дальнейшем можно рассчитывать. Одним словом, если цель – инвестиции, то прежде чем покупать такое жилье, нужно оценить, есть ли в этом смысл с финансовой стороны, не получится ли так, что, вложив деньги, вы надолго застрянете в ветхом доме, где постоянно требуется что-то ремонтировать. А если покупать подобное жилье для личных нужд, то стоит очень и очень подумать. Это как покупать кота в мешке: неизвестно, какую квартиру и когда дадут вам взамен, где она будет располагаться, насколько окажется подходящей именно для вашей семьи, ведь в противном случае придется устраивать детей в другую школу, детский садик, менять свое окружение.

Возможные риски: в квартире зарегистрированы посторонние, на жилье наложено обременение, наличие незаконной перепланировки квартиры,  банальная подделка документов и продажа по липовым бумагам.

www.exo-ykt.ru

Кредит под снос. Будут ли банки требовать возврата ипотеки от владельцев "аварийных" квартир

Источник фотографии

Ипотечники, чьи дома попали под программу сноса, оказались в неприятной ситуации. В социальных сетях и некоторых СМИ их пугают необходимостью быстро и в полном объеме погасить кредит.

Страшно. Тем более что такой пункт действительно есть в договоре с банком. Но не стоит исключать более выгодные для всех сторон сделки варианты. Снос ветхого и аварийного жилья в этом году набирает обороты. Программа рассчитана до сентября, и регионы наращивают объемы переселения.

Расселить жильцов "хрущевок" решили и в столице, на эти цели планируется выделить 300 миллиардов рублей на три года.

Принято считать, что в домах, запланированных под снос, нет новых собственников, и тем более ипотечников. Но это не так. К примеру, многие московские "хрущевки" стояли в так называемых стоп-листах банков. То есть на покупку квартир в них банки не давали одобрение.

Но теперь к программе сноса добавились новые серии домов, которых в стоп-листах не было. Кроме того власти Москвы готовы добавить к программе сноса девятиэтажки, если они находятся в границах квартала, определенного под снос. Это позволит освобождать площади квартала целиком и планировать их дальнейшую комплексную застройку.

Проблема ипотечников в домах, запланированных под снос, актуальна, конечно, не только для столицы. В любом из ветхих и аварийных домов могут быть такие жильцы. Ведь сносу подлежат дома, признанные ветхими и аварийными на 1 января 2012 года. Ипотека могла быть взята задолго до признания помещения непригодным для проживания.

В это сложно поверить, но во многих случаях люди знали о проблемах дома и предстоящем сносе. И квартиру покупали именно с расчетом на этот исход дела. Выгоды таких вложений слишком очевидны. Цена "аварийных" метров на рынке одна из самых дешевых. А взамен - совершенно новое жилье, существенно превышающее прежнее по цене. Особенно эти выгоды были очевидны в столице, где цена жилья в центре и на окраине разнится в несколько раз. Купив старую квартиру в центре, можно было рассчитывать через несколько лет стать обладателем новостройки в том же районе. Квартиры в ветхих пятиэтажках находят своего покупателя на рынке Москвы, подтверждают эксперты "Метриум Групп".

Но вот старый дом снесен. У его жильца на руках ключи от новой квартиры и ипотека на старую. Что же с этим делать? "Обязательства человека перед банком не пропадают", - предупреждает эксперт компании Русипотека Сергей Гордейко. Поэтому просто забыть о кредите у заемщиков не получится.

Больше всего ипотечников пугает наличие в договоре пункта, по которому кредитор вправе требовать досрочного погашения ипотеки в случае утраты залога. Снос дома соответствует этому условию.

Многие вспоминают, что при оформлении ипотеки ежегодно платят страховку. Возможно, она может решить проблемы с банком, возникающие при сносе дома? Но нет, страховка не распространяется на такие случаи.

Надо отметить, что банк при сносе дома находится в уязвимом положении. Квартира являлась залогом по договору - гарантом сделки. В случае неуплаты банк мог забрать ее в счет погашения задолженности. При сносе дома кредит остается, а такой веский "аргумент" как риск лишиться квартиры - исчезает.

Но безнаказанно отказаться платить ипотеку все равно не получится. В долгосрочной перспективе этот выбор все равно грозит заемщику арестом счетов и изъятием имущества в счет погашения долгов.

Эксперты считают, что вопреки грозным формулировкам типовых ипотечных договоров, банки не станут требовать от клиентов выплаты всей суммы кредита. "Когда жилье, к примеру, в пятиэтажке меняют на жилье в новостройке, его стоимость возрастает. Для банка это благоприятный залог", - считает Сергей Гордейко. Большинство банков, вероятнее всего, пойдут на замену предмета залога со старой квартиры на новую.

Эксперт отмечает, что, для того чтобы не оказаться в сложной ситуации, необходимо соблюсти некоторую последовательность действий. Не дожидаться сноса дома, а отправиться в банк и уведомить его о сносе, обсудить вопрос смены предмета залога.

Некоторые банки уже заявили, что примут новые квартиры в качестве залога. "Мы готовы заменить предмет ипотеки на новый. Им может быть недвижимость, которая будет предоставлена взамен жилья, подлежащего сносу, либо какая-то другая", - говорится в сообщении ВТБ на официальной странице в Facebook. При этом в банке отмечают, что затягивать с решением вопроса не следует.

"В случае получения уведомления о сносе дома, в котором расположена квартира, клиенту нужно не позднее 10 дней с даты его получения сообщить об этом в банк, а также предоставить информацию о предлагаемом возмещении.

Риски, конечно, остаются. Не ясно, как банки будут решать ситуацию, если стоимость новой квартиры окажется меньше, чем та, что служила залогом. Хотя такие случаи, учитывая действующие правила предоставления жилья взамен снесенного, скорее, возможны на бумаге, чем в практике.

Статистика

Ипотека идет на рекорд

За январь 2017 год выдано ипотечных кредитов на 73 миллиарда рублей. Это на 18 процентов больше, чем год назад. Ставки - на исторических минимумах.

Такова оценка Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Опасения относительно падения рынка ипотечного кредитования после завершения программы господдержки оказались беспочвенными, говорится на сайте ведомства.

В январе-феврале 2017 года, подчеркивает агентство, "и мы наблюдаем беспрецедентное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам крупнейших банков".

Сегодня ипотечный кредит на приобретение строящегося жилья можно взять по ставке от 10,9 процента.

Ранее АИЖК прогнозировало, что в 2017 году рынок ипотеки поставит новый рекорд выдачи ипотечных кредитов - не менее 1,8 триллиона рублей.

news.ners.ru

Новосибирец купил в ипотеку квартиру в доме под снос

Дом, которому скоро 70 лет, ни разу капитально не ремонтировался. Правда, фасад подкрашен. Но что самое замечательное — относительная близость к станции метро. Жить бы да жить, но вот беда: через пару лет дом признали аварийным. Здание, построенное в 1953 году из шлакоблоков, несколько раз подтоплялось и даже было исключено из региональной программы капремонта по причине износа более 70 процентов.

Сейчас обитателям двухподъездной двухэтажки с роскошной планировкой, высокими потолками и рассыпающимися стенами предлагают выехать в маневренный фонд, где они и будут дожидаться лучших времен. Человек с головой влез в кредит, обрек себя на многолетние выплаты, а квартиры нет...

Если дом в возрасте Специалисты банка и страховой компании вполне могли бы предостеречь заемщика и не выдавать ипотечный кредит на ветхое жилье, как бы их ни уговаривали. Так считает аналитик рынка недвижимости — исполнительный дирек­тор девелоперской компании Rolband & Partners Александр Астахов. — Сложно понять, обладал ли покупатель должной квалификацией, чтобы оценить состояние дома, но данной квалификацией должны были обладать менеджер, оценщик банка и страховщик. Выдавая ипотеку, банк, как правило, требует застраховать собственность и приглашает технических специалистов, оценщиков. Они должны были понимать, какое имущество берут в залог, — напоминает Александр Астахов. Однако, чтобы выяснить степень ответственности специалистов, нужно внимательно изучать документы. В частности, страховой договор, предусматривающий определенный набор рисков. К ним относятся пожар, затопление, взрыв и прочее. — Есть такой вид риска, как конструктивные дефекты, но он предполагает наступление событие, о котором не могло быть известно заранее ни заемщику, ни банку, — комментирует Елена Гончарова, главный специалист отдела по работе с банками ООО «Страховая компания «Согласие». — В данном случае мы наблюдаем естественный ход событий: дом разрушается от старости. Вероятно, человек видел, что он приобретает, когда заказывал отчет об оценке имущества. В отчете указаны год постройки, материал стен, степень физического износа здания, поэтому вряд ли ветхость дома можно считать страховым случаем. Как бы то ни было, нужно провести переговоры с банком на предмет уменьшения ипотеки. Необходимо обратиться в страховую компанию, чтобы эксперт выехал, осмотрел имущество и определил наличие страхового случая.

Чудес не бывает Можно ли спастись от ипотечных выплат, написав заявление об отказе от приобретенной квартиры в пользу банка? По мнению юриста, освободить заемщика от ипотечных взносов целиком и полностью практически нереально: таких чудес не бывает. Возврат квартиры — далеко не выход. — Если ипотека выдается на многие годы, за это время человек выплачивает стоимость квартиры несколько раз, — напоминает Павел Яровой, председатель коллегии адвокатов «Форум». — В принципе, банк вправе потребовать взыскания всех денег с процентами по ипотечному договору сверх стоимости квартиры. Как вариант выхода из ситуации — можно поставить вопрос о расторжении договора по форс-мажорным обстоятельствам. Ведь на тот момент, когда человек приобретал дом, он не знал, что здание аварийное. Согласно статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут из-за существенного изменения обстоятельств. Если бы покупатель мог предвидеть эти изменения, он либо вообще не стал бы заключать договор, либо заключил на совершенно других условиях. Нужно обращаться в суд, расторгать договор купли-продажи, взыскивать деньги с продавца, возвращать ему квартиру, расторгать договор с банком, доказывать, что искренне заблуждался и не знал, что дом аварийный. Жестких однозначных решений здесь не существует, в ситуации надо разбираться конкретно.

Перспектива просматривается Впрочем, не все так безнадежно, как кажется. Когда аварийный дом снесут, расселенным предоставят новые квартиры. Поменяв адрес в очередной раз, бывший владелец ветхих хором продолжит выплаты по ипотечному кредиту. Другое дело, что новое жилье может не устроить по целому ряду параметров, например по месту расположения. Ведь территория мегаполиса, в границах которого власти обязаны предоставлять «квадраты» расселяемым новосибирцам, огромна. Поселиться в квартире скромной планировки в доме на окраине не очень заманчиво. Тем не менее перспективы просматриваются, и пользователь ипотеки не останется без крыши над головой. Но важно помнить: сроки новоселья должны быть четко оговорены. — Подписывая соглашение с муниципалитетом о выселении в маневренный фонд, нужно проследить, чтобы в документах было указано, когда именно людям предоставят новое жилье и, самое главное, в рамках какой программы, — подчеркивает Сергей Аверьяскин, руководитель регионального центра общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства Новосибирской области НП «ЖКХ. Контроль-Новосибирск». — Это очень важный момент, ведь иначе в маневренном фонде можно остаться надолго или даже пожизненно. От кого ждать подвоха? Покупая жилье и оформляя ипотеку, необходимо уточнять состояние недвижимости заранее, «на пороге». По словам Сергея Аверьяскина, в первую очередь следует обратиться в управляющую организацию и ознакомиться с техническим паспортом дома. Есть смысл также пообщаться с местными жителями, которые прекрасно знают все недостатки своего многоквартирника, его слабые места. Хотя и тут есть подвох: жильцы, мечтающие продать за хорошие деньги квартиры в ветхом доме (чтобы потом купить жилье в этом же районе), вряд ли станут раскрывать карты, а поспешат уверить, что дом — просто картинка. Посредник от агентства недвижимости — лицо, заинтересованное получить вознаграждение от продавца. В ловушку легко попадут те, кто приехал в Новосибирск сравнительно недавно, кто не знает особенностей: где и что намечено сносить в ближайшее время. Впрочем, список домов, которые будут исключены из программы капремонта и отправлены под снос, растет. Нам подсказали: можно выйти на сайт «Реформа ЖКХ», набрать адрес дома и выяснить его техническое состояние. Увы, набрав адреса по списку домов явно проблемных, разваливающихся чуть не на глазах, мы не нашли там предостерегающих характеристик. Данных либо нет, либо они устарели. Хотя, если внимательно изучить такие разделы сайта, как «Паспорт» или «Управление», все-таки можно найти немало интересных сведений. Например, узнать, в каком году был построен многоквартирник, производился ли там в обозримом прошлом капремонт, известна ли степень фактического износа. Кроме того, можно обратиться к поисковым системам Интернета и проверить, упоминался ли ваш дом в СМИ, что пишут о нем на сайте Государственной жилищной инс­пекции Новосибирской области и в прочих источниках. С января 2017 года развернет работу государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства «ГИС ЖКХ» (www.dom.gosuslugi.ru). Новый портал будет содержать данные об управляющих компаниях и ТСЖ России. Есть надежда, что сайт поможет гражданам, которые хотят приобрести жилье.

Опубликовано в газете «Советская Сибирь» №48 от 30 ноября 2016 года

vn.ru

Стоит ли покупать квартиру в доме, идущим под снос?

Что вы представляете в своём воображении, когда слышите выражения: «ветхое жильё, «дом под снос»? Наверное, помещение, чем-то напоминающее сарай, с облупленной краской на стенах или ободранными обоями, сгнившими полами и покосившимися дверными проёмами. А задумывались ли вы, что квартира в доме, подлежащем сносу, может принести её владельцу не малую выгоду, особенно, если вы мечтаете о собственном жилье, но стеснены в средствах?

Почему стоит приобрести ветхое жилье

Жильё, которое идёт под снос, намного дешевле. Подлежат сносу не только дома, которые не пригодны для проживания. Очень часто старые сооружения мешают новому строительству, например, торгового центра или жилищного комплекса. И цена – это не единственный довод в пользу покупки недвижимости, уготованной для сноса, хоть и разница в стоимости старой и новой квартиры, расположенной в одном районе достигает 25 %.

Старые (ветхие) здания, часто расположены в районах приближенных к центру, здесь хорошо развита инфраструктура. Рядом с домом могут располагаться школа, дошкольное образовательное учреждение, поликлиника, театр и др. Из окон зданий под снос часто открывается красочный вид, например, на парк или озеро. Промышленные объекты так же обычно отсутствуют рядом с такими домами.

Приобретая недвижимость в здании, которое будут сносить, вы так же приобретаете перспективу получить новую квартиру по цене ветхого жилья. По закону вы имеете право претендовать на равноценное жильё и никакая доплата в этом случае не предусмотрена. Не исключено, что застройщик может вам предложить взять новую квартиру, взамен имеющейся у вас недвижимости в доме под снос, с большей площадью, более комфортабельными условиями, современной планировкой на льготных условиях. Таким образом, у вас появляется шанс стать собственником новой равноценной недвижимости в районе, где расположена старая постройка, либо с наименьшей доплатой приобрести более благоустроенное и просторное жильё.

Ещё один вариант получения выгоды от недвижимости, купленной в доме, который подлежит сносу – сдача в аренду приобретённой площади.

Тем более, если ваша приобретённая старая квартира находится в районе, расположенном вблизи от центра и имеет несколько комнат, сдать её в аренду не составит вам большого труда. Квартиру же на окраине, или малогабаритную будет сдать труднее, но тоже прибыльно. А в случае сноса здания, при наличии другого жилья в собственности, за вами сохраняется право на новое жилье и все причитающиеся вам материальные компенсации. В сумму компенсации будут входить не только стоимость квартиры, а так же расходы на переселение, на поиск жилья и оформление покупки.

Квартира, расположенная в доме, предназначенном для сноса, может быть хорошим средством инвестиции денежных средств или способом сохранения денег от инфляции. Если вы приобрели такую недвижимость заблаговременно, стоимость её будет расти по мере приближения сноса дома, в котором она находится. Обычно, владельцев жилья под снос предупреждают за год до наступления этого события, вы успеете продать квартиру, избежав лишних хлопот, связанных с получением компенсации.

В любом случае, продадите вы квартиру, расположенную в доме под снос или получите компенсацию, в убытке не останетесь, так как цена новой квартиры или величина компенсации может даже превосходить вложенную вами денежную сумму.

Но, всё-таки, при покупке подобной недвижимости существуют определённые риски. Бывали такие случаи, когда дома, признанные не подходящими для проживания и подлежащими слому, не включали в программу переселения граждан из жилищного фонда, то есть исключали из списка сноса домов, по причине изменения плана застройки. Поэтому будет не лишним, ознакомиться с планом застройки на официальных сайтах администрации и самого застройщика.

Стоит почитать

about-realty.net

5 причин для покупки квартиры в доме под снос – статья, жкх – ГдеЭтотДом.РУ

Если вы ищете возможности для решения жилищной проблемы, или хотите грамотно инвестировать в недвижимость, внимательно изучайте все предложения рынка. Кроме широкого ассортимента объектов в новостройках и вторичного жилья, обязательно обратите внимание на возможности приобретения квартиры в доме, который по всей вероятности предназначен под снос. Портал ГдеЭтотДом.РУ постарался собрать для вас несколько аргументов в пользу того, почему купить квартиру в таком доме — достаточно интересная идея.

Помните старую, так горячо любимую многими советскими гражданами кинокартину «Покровские ворота»? Ту грусть, с которой давно повзрослевший главный герой картины прощался с родными стенами дома? Дома, в котором он прожил столько лет, но который был предназначен под снос? А ведь одна из главных идей кинофильма лежит прямо на ладони: как бы ни были любимы старые и столь привычные для нас вещи, на их место рано или поздно придут другие — жизнь на месте не стоит.

Однако, если отложить в сторону сентиментальные рассуждения, недвижимость в доме под снос приносит владельцам ощутимую выгоду. Если вы ищете возможности для решения жилищной проблемы, или хотите грамотно инвестировать в недвижимость, внимательно изучайте все предложения рынка. Кроме широкого ассортимента объектов в новостройках и вторичного жилья, обязательно обратите внимание на возможности приобретения квартиры в доме, который по всей вероятности предназначен под снос.

Мы постарались собрать для вас несколько аргументов в пользу того, почему купить квартиру в таком доме — достаточно интересная идея.

1. Цена

Стоимость жилья под снос значительно ниже среднерыночной. Причем, такой дом — это не всегда «развалюха», непригодная для проживания. Некоторые здания просто мешают возведению новых сооружений — современных торговых, спортивных, жилых комплексов, школ и т.д.

В Москве в 1995 году стартовала программа по сносу «хрущевок», построенных в 1957 — 1968 годах. Изначально ее завершение планировалось в 2010 году, затем в 2015 году. Сроки переносятся, списки сносимых домов постоянно обновляются, меняются. По данным аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ приобрести однокомнатные квартиры в московских спальных пятиэтажках, которые рано или поздно будут снесены, можно за 4,5-5,5 миллионов рублей. Дешевле найти квартиры в столице тяжело. Сейчас в очереди на снос в Москве стоит 320 пятиэтажных домов.

Конечно, здесь присутствует своеобразный риск. Так, известны случаи, когда здания исключались из списков под снос, в связи с изменением плана застройки района. Можно благополучно прожить «в ожидании» несколько лет. Но если здание все-таки снесут, то, согласно требованиям Жилищного кодекса, владельцам квартир будет предоставлено равноценное жилье. Чего, собственно, большинство владельцев недвижимости и ждет.

2. Местоположение

Старые дома обычно расположены в районах с хорошо развитой инфраструктурой. Среди преимуществ местоположения:

  • школы, детские сады
  • доступность линий общественного транспорта — метро, автобусы и троллейбусы
  • близость музеев, памятников культуры, спортивных учреждений
  • живописный вид: набережная, парковая зона, городская панорама
  • отсутствие движения грузового транспорта, бензоколонок, производственных объектов

Также к преимуществам относится та самая атмосфера старого двора, где все друг друга знают, добрые соседские отношения. При расселении есть возможность получить новое жилье в этом же районе и не менять сложившиеся привычки.

3. Возможность улучшения жилищных условий

Двухкомнатная квартира в панельном доме площадью 43-45 кв. м в ветхом, подлежащем сносу здании стоит гораздо дешевле «двушки» в современной новостройке. По расчетам аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ разница в цене между старым и современным жильем в одном и том же районе может достигать 25%. У владельца старой квартиры есть хорошая перспектива получения нового жилья по цене старого. Причем, возможно, даже большей площади и с лучшими условиями, так как стандарты строительства со времен 60-70-х годов изменились к более просторному и комфортному жилью.

При переселении условия проживания собственника не должны ухудшаться. Он претендует на жилье, равнозначное по количеству комнат тому ветхому жилью, что находится в его собственности. Никакой доплаты за «лишние» квадратные метры законодательством не предусмотрено. Кроме того, иногда застройщики предлагают приобрести квартиры с большим количеством комнат в новостройке на льготных условиях.

Помимо этого, владелец квартиры в доме под снос может получить денежную компенсацию, в которую войдет не только стоимость старой квартиры. В нее будут включены суммы расходов на переезд, поиск другого жилья, расходы на оформление его покупки, а также упущенная выгода. Выселенным владельцам компенсируется стоимость аренды жилья на время поиска варианта. В некоторых случаях это дает возможность приобрести квартиру с лучшими условиями в другом районе.

Также ветхость квартиры дает право встать на очередь на улучшение жилищных условий. За подробной информацией лучше обращаться непосредственно к сотрудникам местной администрации.

4. Сдача в аренду

Приобретение старой квартиры под снос и сдача ее в аренду дает возможность получения материальной выгоды. Стоимость аренды часто определяется местоположением, количеством комнат. Старое жилье, находящееся в непосредственной близости с учебным заведением, промышленным объектом, торговым центром, а тем более станцией метро, проще сдать за достаточно высокую цену, чем комфортную квартиру улучшенной планировки в спальном районе. По данным аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ арендные ставки на жилье у станций московского метрополитена начинаются от 30 тысяч рублей в месяц, даже на старые потрепанные квартиры.

Даже при наличии другого жилья владелец такой собственности не теряет своих прав на новую квартиру или денежную компенсацию в случае ликвидации сооружения. Кроме того, соседи старого дома всегда предоставят полную информацию о состоянии жилья, поведении квартирантов.

5. Инвестиции в будущее

Приобретение квартиры в ветхом доме — удачное инвестирование денежных средств.

Во-первых, стоимость такого жилья увеличивается по мере приближения даты сноса. Можно избежать хлопот по получению компенсации или новой квартиры, продав старую сразу после получения уведомления. По закону, владельцы информируются о предстоящем расселении за год, и в течение первого полугодия квартиру можно продать.

Во-вторых, стабильное повышение цен на все объекты рынка недвижимости, независимо от их классификации — «вторичка», новостройка, ветхое жилье — гарантировано. Вы сохраняете вложения от инфляции.

В-третьих, стоимость предлагаемой для расселения новой квартиры или размер материальной компенсации может превысить сумму вложенных средств. В зависимости от конкретного случая, можно либо взять деньги, либо продать полученное жилье.

Внимательное изучение вариантов обеспечит вам максимальную выгоду сделки. Изучайте информацию о планах застройки, сноса старых многоэтажек, стоимости и характеристиках аналогичных объектов. Обязательно принимайте во внимание информацию из официальных источников — сайты администрации, застройщиков. Разобраться в нюансах Жилищного кодекса помогут представители юридических компаний. Кроме общих (федеральных) правил, существуют постановления правительств регионов. Изучите их обязательно.

Резюмируя вышесказанное, отметим: ветхое жилье не стоит «списывать со счетов» раньше времени. Грамотный расчет позволит вам приобрести квартиру в доме под снос, а получить в итоге качественное жилье в новом доме. Ведь, как вы помните, жизнь на месте не стоит.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

www.gdeetotdom.ru

что будет с ипотекой на квартиры в хрущевках

Источник фотографии

Как банки отреагировали на планы властей по сносу пятиэтажек и можно ли взять в ипотеку квартиру в хрущевке

Российские банки перестанут выдавать кредиты на покупку квартир в пятиэтажках Москвы в связи со скорым стартом программы по сносу столичных хрущевок. Об этом «РБК-Недвижимости» заявил первый заместитель председателя правления Банка Жилищного Финансирования Игорь Жигунов.

«Решение о возможном сносе домов данного типа, безусловно, повлечет за собой отказ кредиторов от работы с такими объектами в силу абсолютного риска утраты предмета залога, — объяснил Жигунов. — Если заемщик уже имеет кредит под залог такого жилья, то решение по судьбе кредита будет приниматься индивидуально и с учетом того, когда это событие может произойти. Вполне возможно, что к тому моменту клиент уже погасит кредит».

Другие банки, которые входят в топ-20 по объемам жилищного кредитования в России, пока не определились с тем, как они отреагируют на будущий снос пятиэтажек. В ходе опроса, который провела редакция «РБК-Недвижимости», большая часть банков из топ-20 заявила, что пока не поменяла свою политику в отношении ипотеки под залог квартир в хрущевках, так как программа еще не вступила в силу. Представители Сбербанка и Связь-Банка отказались отвечать на вопросы редакции.

Можно ли взять ипотеку на хрущевку прямо сейчас

Займы под залог квартир в московских хрущевках выдают далеко не все банки, работающие с ипотекой в столице. К примеру, ипотеку на пятиэтажки невозможно взять в ЮниКредит Банке, Абсолют Банке и банке «Открытие», рассказали представители этих организаций в ответ на запрос «РБК-Недвижимости». Решение не принимать в залог жилье в хрущевках было принято здесь задолго до первых новостей о возможном сносе пятиэтажек.

«Банк не выдавал кредиты на приобретение квартир в хрущевках, так как относит данные объекты к высокорисковой категории, — разъяснил директор департамента кредитования и страховых продуктов Абсолют Банка Антон Павлов. — Риски заключаются не только в том, что дом может попасть под программу сноса, но и в том, что в связи со значительным сроком эксплуатации пятиэтажки могут попасть в категорию аварийного жилья. Хрущевки относятся к категории низколиквидных объектов, что может создать дополнительные сложности в случае необходимости их продажи».

В других банках вероятность получения займа на квартиру в пятиэтажке зависит от конкретных характеристик дома и точной даты его постройки. «На данный момент банк рассматривает в качестве залога квартиры в домах до 1970 года постройки в том случае, если дом не подлежит сносу или капитальному ремонту с отселением согласно документу, который предоставлен уполномоченным органом. При этом для квартир в домах после 1970 года постройки справку предоставлять в банк не нужно», — рассказал заместитель руководителя блока «Розничный бизнес» банка «Возрождение» Олег Коркин.

Как изменятся жилищные кредиты в дальнейшем

Значительная часть банков, работающих в Москве, пока не определилась с тем, как изменится их политика в отношении хрущевок после официального утверждения программы. «Наш банк не планирует предпринимать каких-либо экстренных действий, — признался директор дирекции ипотечного кредитования ТрансКапиталБанка Вадим Пахаленко. — Во-первых, самой программы еще нет и нет документа, от которого мы могли бы отталкиваться. Во-вторых, в связи с тем, что объем потенциально сносимого жилья очень большой, снос, строительство новых домов, переселение и прочие сопутствующие процедуры могут растянуться на длительное время».

В банке «ДельтаКредит» сообщили, что продолжат принимать заявки на ипотеку в хрущевках Москвы, однако уточнили, что ситуация может измениться после публикации точного списка домов под расселение. «Мы отслеживаем номера серий домов, которые планируются к сносу, — рассказал руководитель кредитного департамента ипотечного банка «ДельтаКредит» Алексей Просвирин. — Если список домов под снос расширят, то, конечно, это будет основанием для изменения политики в отношении этих объектов с нашей стороны. Превентивно политику в отношении пятиэтажек мы не меняли».

Полный запрет на выдачу ипотеки под залог хрущевок на данный момент анонсировал только Банк Жилищного Финансирования. «Клиентам, кто может себе позволить только дешевое жилье, придется искать что-то иное в Москве или присмотреть объект в Подмосковье, — заключил первый заместитель председателя правления этого банка Игорь Жигунов. — С точки зрения влияния на рынок — это плюс. Во-первых, качество самих объектов залога для банков станет лучше, так как хрущевки исключаются из всех программ. Во-вторых, это позволит придать динамику и спрос рынку новостроек».

Что будет с уже оформленными займами

Ипотечным заемщикам, у которых уже есть кредит на квартиру в московской хрущевке, придется досрочно выплачивать задолженность банку либо перезаключать договор с новой квартирой в качестве залога, рассказали «РБК-Недвижимости» в банках Москвы. «Меняется сам предмет обеспечения кредитного договора, новый кредит не выдается», — уточнили в пресс-службе ВТБ.

Если заемщик, дом которого попал в программу сноса, просто переедет в новое жилье без уведомления банка, то банк сочтет это нарушением ипотечного договора, рассказали в «Возрождении». «В таком случае у банка останется право либо потребовать иной равноценный предмет залога взамен утраченного, либо досрочно истребовать кредитные средства», — заявил Олег Коркин.

Чтобы соблюсти все требования кредиторов, обладателю ипотеки на квартиру в расселяемой хрущевке необходимо в течение десяти дней после получения уведомления о грядущем расселении рассказать об этом банку, сообщили «РБК-Недвижимости» представители банковской сферы.

«Общая практика такова, что если дом, в котором находится ипотечная квартира, подпадает под программу сноса, то по обращению клиента банк осуществляет замену объекта залога и одновременно регистрируется обременение на новый объект. В соответствии с действующим законодательством при наличии обременения по ипотечному кредиту заемщику не будет предоставлена новая квартира без согласования со стороны банка и оформления необходимых документов по замене залога», — добавил Антон Павлов из Абсолют Банка.

Существует и другой вариант развития событий. Владелец ипотечной квартиры в пятиэтажке вправе не переезжать в новое жилье, а взять денежную компенсацию за отчуждение недвижимости от городских властей. «По закону в этом случае банк имеет приоритетное право получить из этой компенсации сумму для закрытия кредита», — объяснили в банке «ДельтаКредит».

news.ners.ru

Можно ли купить квартиру в доме под снос?

Здравствуйте.

Купить квартиру в доме подлежащем сносу он может.

А вот будет стоимость и качественные характеристики новой квартиры соответствовать сумме уплаченной им за купленную квартиру, подлежащую сносу зависит от нескольких факторов.

Рыночная ситуация на рынке недвижимости, когда наступит момент расселения жильцов подлежащего сносу дома может существенно измениться как  в лучшую, так и в худшую сторону. Наступление этого момента может по разным причинам затянуться и следует заранее собрать максимально достоверную информацию о том, кто,  когда и в связи с чем будет осуществлять предполагаемый снос и за чей счет это будет происходить. 

Порядок изъятия жилого помещения и определения размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд определен Жилищным Кодексом РФ

Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

1. Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

2. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

 4. Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

5. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

6. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

7. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

9. Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

10. Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 — 3, 5 — 9 настоящей статьи.

11. В случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 настоящей статьи.

12. Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в части 11 настоящей статьи, допускается только с согласия собственника.

Практика такого изъятия и определения размера возмещения весьма  разнообразна  и существенно отличается от случая к случаю, от территориального и административного расположения дома.  К сожалению, далеко  не всегда соблюдается экономическая справедливость и адекватно  учитываются жизненно важные интересы собственников жилья  дом, подлежащего сносу. 

Как установлено пунктом 6  Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения, которое заключается с ним в ходе расселения жильцов дома, подлежащего сноса.  

Помимо денежной выплаты пунктом 8 предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

pravoved.ru


Смотрите также