Можно ли продать квартиру в ипотеке не приватизированную


Продажа неприватизированной квартиры по закону

&nbsp

Довольно часто у наших сограждан возникает вопрос: «Можно ли продать неприватизированную квартиру?». Действующее законодательство Российской Федерации дает на этот вопрос простой и, как кажется, однозначный ответ – «Нельзя».

Но как же быть в случае, если ваша квартира не приватизирована, а ее необходимо срочно продать? Неужели из данной ситуации нет выхода, и единственным вариантом является первоначальное оформление приватизации, которое позволит в последствие выставить квартиру на продажу?

Как и во многих других случаях, в нашем законодательстве существует ряд лазеек, которые позволяют обойти запрет на продажу неприватизированных квартир. Давайте подробнее их рассмотрим.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 404-23-43Москва, Московская область

8 (812) 409-49-19Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 350-30-02Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Как продать неприватизированную квартиру

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, владелец объекта жилой недвижимости обладает полным правом распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

Он может продать принадлежащий ему на праве собственности объект жилой недвижимости или подарить его, также его можно разделить на доли.

Но если квартира не приватизирована, то граждане, проживающие в ней, не являются ее полноправными владельцами. Как же им поступить, что бы продать данную квартиру?

Способы обхода законодательства

Как уже говорилось выше, в действующем законодательстве существует ряд брешей, воспользовавшись которыми вы сможете продать даже неприватизированную квартиру.

Хотя случаи работы с неприватизированными объектами жилой недвижимости достаточно редки, они все же случаются.

Из практики риэлтерских компаний, можно выделить два варианта действий с такой недвижимостью:

  • оформлять приватизацию совместно с покупателем вашей квартиры;
  • вместо сделки купли-продажи провести сделку обмена.

Единственной альтернативой этих двух вариантов является самостоятельное оформление приватизации с последующим выставлением квартиры на продажу.

Приватизация с покупателем

Давайте вначале рассмотрим более сложный вариант – оформление приватизации продаваемой квартиры совместно с ее покупателем.

Это достаточно трудоемкая и более сложная, в сравнении с обменом, процедура. Сложности ей может добавить и то обстоятельство, что приватизация некоторых объектов жилой недвижимости вообще не допускается.

В процессе оформления приватизации, совершите следующие действия:

  • Уточните, возможно ли в принципе оформить приватизацию того объекта жилой недвижимости, в котором вы проживаете. Действующим законодательством РФ установлен полный запрет на приватизацию целого ряда жилых помещений. В случае если на вашу жилплощадь данный запрет не распространяется, смело начинайте проводить процедуру приватизации;
  • Подайте заявление о проведении процедуры приватизации объекта жилой недвижимости. Данное заявление отдайте в орган, который уполномочен заниматься вопросами приватизации на территории вашего муниципального образования. К заявлению приложите пакет необходимых документов. О том, какие документы должны входить в этот пакет, вы узнаете ниже;
  • Процедура оформления приватизации может занять порядка месяца. По ее завершении, вам на руки будет выдан договор о приватизации квартиры;
  • Далее гражданин, который намеревается приобрести данную квартиру, передает вам аванс для оформления всех процедур по приватизации и регистрации имущества;
  • После получения аванса, оплатите государственную пошлину и проведите процедуру регистрации вашей приватизированной квартиры в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, по завершении которой вы станете ее полноправным владельцем. Теперь вы можете оформить сделку купли-продажи.

Самым сложным и долгим в этой процедуре будет сбор документов, необходимых для проведения процедуры приватизации, и сама ее процедура. Вам стоит запастись терпением, и тогда вы сможете воплотить в жизнь задуманное.

Обмен

В сравнении с предыдущим вариантом, вариант с обменом осуществить гораздо проще. Он потребует от вас значительно меньших усилий. Но осуществить такой вариант возможно лишь в том случае, когда вы доверите его проведение надежному риэлтерскому агентству.

Давайте подробно разберем, как будет происходить данный процесс:

  • Прежде всего, разместите объявление о том, что хотите обменять свою квартиру. Вы можете поручить совершение данного действия риэлтерскому агентству, либо сделать все самостоятельно;
  • Гражданин, решивший купить вашу неприватизированную квартиру, должен будет вначале приобрести у занимающегося данной процедурой риэлтерского агентства квартиру, которую называют «буфером». Именно этот «буфер» вы получите в обмен на свою квартиру;
  • Когда вышеописанные процедуры будут завершены, вы обратитесь в соответствующие органы, направив в них заявление с просьбой разрешить обмен;
  • Когда разрешение будет получено, риэлтерское агентство оформит процедуру обмена, в результате которого вы получите в собственность «буфер», а покупатель въезжает в вашу квартиру;
  • После этого вы оформляете продажу «буфера» риэлтерскому агентству и получаете свои деньги.

Однако вышеописанная схема несет в себе целый ряд существенных рисков и может вызвать законные подозрения у правоохранительных органов. Именно поэтому в последнее время данную процедуру используют крайне редко.

Гораздо проще сначала приватизировать свою квартиру, и только после этого осуществлять сделку по ее продаже. Хотя процесс приватизации достаточно долог, вы можете не терять время зря, а подыскивать потенциальных покупателей.

Как приватизировать квартиру

Для того чтобы приватизировать квартиру, в которой вы проживаете, соберите следующие документы:

  • Документ, который устанавливает ваше право на проживание конкретно в этой квартире. Это может быть ордер на вселение в данную квартиру, либо договор ее социального найма;
  • Технический паспорт квартиры. Данный документ предоставляется органами БТИ и содержит в себе схематическое изображение вашей квартиры, а также различную техническую информацию о ней, такую как общая и жилая площадь, материал стен и перекрытий и так далее;
  • Кадастровый паспорт на квартиру. Данный документ предоставляется территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии;
  • Если у вас ведется домовая книга, то потребуется предоставить выписку из нее. В данной выписке должна быть представлена полная информация о том, кто прописан в квартире, которую вы хотите приватизировать;
  • Справка из единого государственного реестра недвижимости. Данный документ выдается территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии;
  • Если вы состоите в браке, то потребуется предоставить свидетельство о его заключении;
  • Выписку из лицевого счета квартиры, планируемой к приватизации. Данная выписка должна подтвердить факт отсутствия у вас задолженности по квартплате. В противном случае, вам могут отказать в праве на приватизацию данной квартиры;
  • Документ, удостоверяющий вашу личность, а также личности всех прописанных в квартире граждан. Под такими документами, чаще всего, понимается общегражданский паспорт, а для малолетних детей — свидетельство об их рождении;
  • Финансовый документ, который подтвердит факт оплаты вами соответствующих государственных пошлин.

Где и как приватизировать муниципальную квартиру?

Когда все необходимые документы будут у вас на руках, обратитесь в орган, который был уполномочен муниципальными властями на оформление приватизации жилых помещений.

Сотрудники данного органа проведут тщательное изучение тех документов, которые вы им подадите. Если все документы будут поданы верно, и придраться будет не к чему, то по итогам их рассмотрения, вас пригласят для подписания договора на приватизацию вашей квартиры.

Отдельно отметим, что подписав и получив на руки договор о приватизации квартиры, вы еще не стали ее полноправным собственником.

Для завершения оформления процесса приватизации, проведите процедуру регистрации договора приватизации в территориальных органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Для этого подайте в Росреестр заявление о регистрации вашего права собственности, приложив к нему договор приватизации и ряд иных документов. Процедур регистрации займет 30 дней. В общем, процесс приватизации квартиры занимает порядка 3 месяцев.

Подчеркнем, что действующее законодательство РФ закрепило за всеми гражданами, за исключением граждан, ранее участвовавших в приватизации жилья, проживающих в муниципальном жилье, право на его приватизацию.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 404-23-43Москва, Московская область

8 (812) 409-49-19Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 350-30-02Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

o-nedvizhke.ru

Продажа неприватизированной квартиры: возможно ли это?

Нередким вопросом в сфере купли-продажи недвижимого имущества является следующий: «А можно ли продать квартиру, если она неприватизированная»? В соответствии с положениями действующего законодательства продажа неприватизированного жилья невозможна. Неужели в любом случае для продажи понадобится приватизировать квартиру? Ведь далеко не всегда есть и время, и желание на приватизацию. Что же делать в таких случаях?

На самом деле при необходимости срочной продажи квартиры, которая не приватизирована, можно воспользоваться некоторыми способами. Рассмотрим их подробнее.

Способ первый: приватизируем квартиру совместно с покупателем

Чтобы воспользоваться данным способом необходимо:

1) первоначально узнать, может ли ваша квартира быть приватизирована. При этом необходимо учитывать, что есть определенные виды недвижимости, которые в собственность переданы быть не могут. Речь идет, например, о квартирах в военных городках, о квартирах в спецдомах, о социальном житье. Если ваша квартира к такого рода недвижимости не относится, то начинайте готовить соответствующие документы;

2) затем вам нужно будет всей семьей посетить вашу районную администрацию. Понадобятся определенные документы:

  • справка, отражающая начисленную жилищную квоту;
  • справка о составе семьи и жилом помещении;
  • при наличии у вас чеков «Жилье» нужно предъявить и их;
  • наличие права на льготы также нужно будет подтвердить документально;
  • если у вас есть несовершеннолетний дети, то нужны будут их свидетельства о рождении;
  • наконец, не забудьте о паспортах.

При обращении в администрацию вам дадут бланк заявления для заполнения. Данное заявление должны будут подписать все члены семьи. Рассматривается заявление на протяжении 30 дней. В последующем заключается договор приватизации, которые в обязательном порядке заверяется нотариально.

После признания договора со стороны государства, квартира станет считаться приватизированной.

3) если покупатель действительно заинтересован в квартире, то он дает свое согласие на внесение задатка за приватизацию. Дальше все достаточно просто: покупатель внесет задаток, вы приобретете право продажи жилья, после чего без проблем продадите квартиру покупателю.

Узнайте, как оформить дарственную на долю в квартире и какие документы вам потребуются.

Все тонкости оформления договора ренты с пожизненным содержанием, в этой статье.

Способ второй: осуществляем обмен

Сразу отметим, что выбирать данный способ лучше только в том случае, если вы работаете с действительно надежным агентством по недвижимости. Итак, рассмотрим всю процедуру поэтапно:

  • начальный этап аналогичен продаже обычной приватизированной квартиры. Вам нужно будет разместить объявление и ожидать покупателя. Разумеется, не стоит скрывать от него факт того, что квартира не приватизирована;
  • после того, как покупатель найден начинается специфика. Дело в том, что будет происходить обмен. Для этого покупателя должен будет купить «буфер» – это жилплощадь, принадлежащая агентству и предназначенная именно для целей обмена;
  • затем обе стороны, т.е. и продавец, и покупатель представляют все необходимые справки и оформляют заявление на обмен. После рассмотрения заявления соответствующий орган разрешает проведение обмена;
  • покупатель получает вашу неприватизированную квартиру, а вы – «буфер», который затем продаете обратно агентству.

Вот так происходит продажа неприватизированных квартир. Необходимо отметить, что второй способ вызывает определенное подозрение со стороны граждан, а потому подыскать покупателя бывает непросто. Да и в любом случае проблем все же больше, чем при продаже приватизированного жилья.

infonedvizhimost.com

Можно ли продать квартиру в ипотеке? Как это сделать?

Не каждый гражданин и не каждая семья имеет возможность приобрести квартиру, выкупив ее сразу. Очень большая сумма, на помощь приходит ипотека. Выплатить такой кредит в короткий срок практически не реально – процесс может затянуться на пару десятков лет, в течение которых у собственника может возникнуть желание купить другое жильё, продав нынешнюю квартиру, кредит за которую выплачен ещё не полностью. Здесь возникает вопрос, можно ли продавать такую недвижимость? Как продать квартиру в ипотеке? Какие особенности ее переоформления?

Жилплощадь, которая обременена ипотекой, находится, так сказать, в залоге у банка. Он накладывает на ее собственника ряд ограничений. В первую очередь это касается прав владельца на совершение сделок с этим жильём до тех пор, пока кредит не погашен в полной мере. То есть, по факту, квартиру, купленную в кредит, нельзя продать когда и как пожелается. Но это можно сделать, соблюдая определённые правила. Существует три основных варианта продать недвижимость, находящуюся в ипотеке банка:

  • погашение задолженности перед ее продажей;
  • привлечение банка, который выдал кредит на жильё;
  • переход обязанностей по выплате от продавца покупателю.

Рассмотрим эти способы более подробно.

Сэкономьте ваше время и нервы. Нажмите сюда и в течение 5 минут получите бесплатную консультацию профессионального юриста.

Погашение задолженности

Самый понятный способ – это закрытие ее ипотечной задолженности, но и самый проблематичный, когда у собственника нет нужной суммы для полного погашения кредита. И часто случается так, что ни у родственников, ни у друзей такую сумму занять не получается.

Выйти из такого положения можно только договорившись с самим покупателем ипотечной квартиры, если он заинтересован, настроен купить именно это жильё и согласен погасить задолженность своими средствами. Если ситуация такова, во-первых, необходимо получить согласие банка на сделку. После этого покупатель передаёт собственнику полную предоплату любым из способов ниже:

  • наличными средствами – можно, но для покупателя такой вариант не даёт никаких гарантий;
  • перечисление средств на банковский счёт владельца квартиры;
  • погашение ипотечной задолженности непосредственно в отделении банка при присутствии продавца и покупателя.

Стоит отметить, что в любом случае погашение ипотеки возможно и должно происходить от имени собственника квартиры, на которого оформлен кредит и никак иначе, независимо от того, на кого будет оформлена покупка.

Привлечение банка

Второй способ продать квартиру, взятую в ипотечный кредит, в принципе, не отличается от первого. С той лишь разницей, что привлечение банка к сделке гарантирует защиту прав сторон. Разумеется, обращаться необходимо к тому банку, который и выдавал ипотеку на ее приобретение. Этот способ более предпочтителен, поскольку для обеих сторон снижается риск столкновения с мошенниками. Кроме того, когда в сделке участвует юридическое лицо, вероятность того, что покупатель согласиться на покупку с погашением ее кредита и стопроцентной предоплатой значительно возрастает. После того, как квартира, которая находится в залоге, избавляется от запретов на ранее установленное отчуждение, оформление купли-продажи проходит более гладко.

Смысл привлечения банка также и в том, что погашение ипотечной задолженности происходит на счёт банку, который заранее об этом уведомлён, а значит, срок всех оформлений уменьшается. Также дополнительно можно составить договор поручительства для больших гарантий защиты прав покупателя. Если такой договор на недвижимость в залоге будет оформлен, погасить ипотеку возможно продавцу и от своего имени, чтобы оно фигурировало в сделке изначально, такая покупка более надёжна.

Покупатель как заемщик

Если договориться с банком, являющимся заёмщиком, можно найти более подходящий вариант продажи квартиры, которая находится в ипотеке:

Решение Особенности
Получение кредита покупателем у банка, в котором открыта ипотека на продаваемую квартиру Банку подаётся ходатайство, с приложением документов покупателя, который станет новым заёмщиком. К таким документам относятся:
  • паспорт покупателя;
  • справка о его дееспособности;
  • выписка из лицевого счёта;
  • документы о семейном положении и составе семьи.

Полный список документов нужно уточнять в самом банке, поскольку в каждом свои условия. После проверки всех поданных сведений, если нет спорных вопросов, банк переоформит документы и новым заёмщиком станет покупатель.

Получение кредита покупателем у любого другого банка Более сложный способ, который можно использовать, поскольку иной банк может попросту не захотеть иметь дело с подобными сделками. Участие продавца здесь не имеет смысла, покупатель получает отдельный кредит, с указанием для чего он необходим. Более того, в этом случае права, как покупателя, так и банка менее защищены.

Нюансы при разводе супругов

Отдельно стоит отметить ситуацию, когда необходимо продать квартиру, взятую в ипотеку, и купить другую, например, если ипотека оформлена на супругов, которые разведены. В первую очередь собственники должны выбрать способ продажи жилья и получить разрешение банка на ее продажу. При этом банк может выдвинуть определённые условия по обязательствам для супругов, которые они должны будут между собой поделить. Здесь можно сразу отметить, оформлена ипотека на обоих супругов или только на одного, находится ли недвижимость в залоге и прочее.

Если кредит взят на двоих, у каждого супруга после развода есть частичная ответственность по его погашению. В договоре должно быть указанно, кто и в какой мере эти обязательства несет. В этом случае нужно подписать дополнительное соглашение, но банку подобный вариант может не подойти, если кто-то из бывших супругов менее платежеспособен. Иногда банк предлагает переоформить один общий кредит на два разных, оформленных на каждого супруга.

Если же ипотека на квартиру была открыта только одним из разведённых супругов, да ещё и до вступления в брак, жильё вовсе не будет считаться совместно нажитым. В данном случае кредитор скорее всего потребует полного погашения ипотечной задолженности. А покупка такой недвижимости и проблемы с её переоформлением не столь привлекательны.

Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.Мы рекомендуем Вам обратиться за бесплатной консультацией к нашему юристу.

pravonedv.ru

Можно ли продать неприватизированную квартиру

Продать неприватизированную квартиру можно. Хотя дело это чрезвычайно рискованное. Если оформлять сделку при посредничестве мошенников, то можно остаться без жилья. Доказать факт владения можно, но трудно.

Краткое содержание статьи

Начало и условия приватизации

Согласно закону о приватизации в 1991 году началась массовая приватизация. Она объявлялась как добровольная и бесплатная. Конечно, бесплатно приватизировать жилье гражданин мог только один раз в жизни. Чаще всего граждане имели в наличии одну жилплощадь на семью.

Хотя переводить жилье из государственной в частную собственность было добровольным делом, к 2000 годам примерно половина жилья у нас в стране была приватизирована. Бесплатная приватизация продлевалась не один раз. В последний раз — в начале 2017 года, когда Госдума снова ее продлила на неопределенный срок.

Такое продление времени связано с тем, что планировалось завершить приватизацию сначала к разным срокам.

На сегодняшний день из государственной в частную собственность перешло более 85% жилья. Значительная доля неприватизированной жилплощади связана с надеждой людей на то, что продать квартиру можно, минуя эту процедуру.

Зачем нужна приватизация

Участвовать в сделках купли-продажи, распоряжаться квартирой по своему усмотрению можно в том случае, когда оформлено право собственности. Квартира или дом должны находиться в списках Росреестра. Когда гражданин получает жилье по договору социального найма, то оно является федеральной или муниципальной собственностью.

По сути, все неприватизированные квартиры, не являются частной собственностью гражданина, а потому он не вправе ими распоряжаться. Конечно, право проживания остается за гражданином. Но есть случаи, когда настоящий собственник может лишить вас этого права.

Это крайние меры, на которые государство может пойти в случае неуплаты коммунальных платежей или нарушения других условий договора. Еще одна отличительная черта — невозможность заложить неприватизированную квартиру, если, к примеру, это будет условием кредита.

Управлять своим недвижимым имуществом можно в том случае, когда оно является законной собственностью. А до тех пор ни продать, ни завещать, ни подарить вы не имеете права. Являясь владельцем, гражданин не лишится квартиры вследствие неуплаты коммуналки. Редкие исключения, конечно, случаются.

Через суд коммунальщики могут потребовать отдать долги путем продажи квартиры, с целью выплаты долга. Но это совсем другая история, поскольку квартира остается в собственности гражданина в любом случае.

Как продать неприватизированную квартиру

Не все могут или хотят приватизировать свое жилье. Кто-то не имеет возможности и достаточных знаний о том, какие нужно пройти инстанции, чтобы оформить объект недвижимости в собственность. Это, как правило, самые социально незащищенные категории граждан.

Часто нет ни времени, ни средств у пожилых граждан, инвалидов, членов многодетных и малообеспеченных семей. Понятно, что по закону неприватизированное жилье чаще всего принадлежит муниципалитету. Есть два способа продать квартиру. Но у обоих — достаточно много «но». Главным образом, это относится к наличию порядочных и честных риэлтеров или родственников.

1 способ — это практика, связанная с приобретением «буферного» жилья. В данном случае — это понятие используется в значении «промежуточное». Чаще всего в качестве такого нового дома выступает очень дешевое жилье.

Например, у гражданина есть однокомнатная квартира в центре города, которую он не хочет приватизировать, но намерен продать. В качестве буферного приобретается старый дом в негазифицированной деревне. Главным условием этого способа является то, что жилье, на которое обменивается гражданин, должно быть приватизированным.

В результате обмена у гражданина появляется приватизированное жилье, которое он продает обратно агентству.

Этот вариант имеет много минусов. Очень трудно найти посредников, которые не обманули бы вас на стадии совершения сделки. Даже при наличии надежных партнеров, затея все равно рискованная. Хотя этой схемой пользуются.

2 способ — это практика, при которой потенциальный покупатель вашего жилья помогает вам оформить нужные бумаги.

Этот способ используется в тех случаях, когда покупатель очень заинтересован в покупке именно вашего жилья. В этом случае он поможет приватизировать, в том числе ссудит финансово, если будет необходимость.

На видео о неприватизированном жилье

Второй способ, конечно, надежнее. Он используется даже в том случае, когда в квартире проживает семья с несовершеннолетними детьми. Разумеется, нужно оформить предварительное соглашение, чтобы у продавца или покупателя не возникло желания отказаться от сделки.

ru-act.com

Можно ли продать неприватизированную квартиру и как это сделать

Многие люди считают, что неприватизированную квартиру нельзя продать. Но это не так: есть несколько способов проведения такой сделки.

Как можно продать жилую недвижимость, когда у вас нет права собственности на нее? Каким путём можно оформить продажу, и какие риски имеются?

Оглавление статьи

Законодательное регулирование вопроса

Согласно законодательству РФ, неприватизированная квартира является собственностью не жильцов, а государства или муниципалитета.

Известно, что продать недвижимость имеет право только собственник. Не приватизировав жилую площадь, человек не имеет право ей распоряжаться. Поэтому продать такую жилплощадь в стандартном порядке не получится.

Сделки с неприватизированным жильём предусмотрены Жилищным законодательством, а с приватизированным – регулируются ГК.

Но всё же есть несколько выходов. Самым популярным является предварительная приватизация квартиры с последующей продажей. Оформить право собственности могут все жильцы, прописанные в жилплощади. Есть и другие способы, которые не предусмотрены на законодательном уровне, но и не являются нарушение.

Способы и порядок продажи

Прежде всего, предметом сделки может быть квартира или комната.

Есть несколько способов продать недвижимость, которая не является собственность:

Предварительная приватизация

Вначале нужно узнать, можно ли присвоить жилье себе.

Есть некоторые виды недвижимости, на которые нельзя оформить право собственности:

  • Жилплощадь в военных городах и спецдомах.
  • Выделяемое для обеспечения социальной поддержки.
  • Аварийное жильё, а также то, в котором проводится капитальный ремонт.

Продавец идёт в местную администрацию и заполняет заявление (его также заполняют все члены семьи), прикрепляя к нему следующие документы:

  • Паспорт.
  • Справка о составе семьи и характеристиках жилья.
  • Документ, в котором отражена жилищная квота.
  • Бумага, подтверждающая права на льготы.
  • Свидетельства о рождении несовершеннолетних детей.

Заявление будут рассматривать в течение 30 дней. Далее будет заключён договор о законной приватизации жилья. Он должен быть заверен нотариусом. Оформив договор, продавец становится владельцем жилой недвижимости.

Если покупатель заинтересован в приобретении квартиры, он должен согласиться внести задаток за приватизацию. Если он сделал это, то продавец получает право на продажу жилья, после чего стороны заключают договор купли-продажи.

Обмен жильём

Для начала нужно найти покупателя. В объявление о продаже не надо скрывать, что жилье не было приватизировано.

Найдя покупателя, необходимо провести обмен. Для этого он должен купить недвижимость, принадлежащую агентству и выделенную именно для проведения обмена.

Оба участника подготавливают документы, и подают заявление на обмен, а госорган принимает решение о разрешении на проведение сделки.

Покупателю достаётся неприватизированная жилая недвижимость, а вам – жилплощадь для обмена, которую вы продаёте агентству.

Этот вариант осуществим, только если в неприватизированной квартире никто кроме продавца не был зарегистрирован. Также такой способ можно использовать только в регионах, в которых разрешается обмен и передача договора соцнайма.

Именно прописка является единственным основанием для оформления права владения жилой недвижимостью. Однако есть риск того, что агентство откажется возвращать буферное жильё назад. Поэтому следует внимательно подойти к выбору риелтора.

Регистрация покупателя в неприватизированной недвижимости

Другой, менее надёжный способ заключается в следующем:

  • В муниципальную жилплощадь прописывают покупателя.
  • Продавец переделывает на него лицевой счёт и выписывается из квартиры.
  • Покупатель по-прежнему не является владельцем жилья, но имеет право проживать в нём. В последующем он имеет право оформить её в собственность.

Если покупатель является родственником продавца, то для этого понадобится лишь согласие всех жильцов на регистрацию. А вот когда он является посторонним лицом, необходимо получить разрешение ещё и собственника жилья.

Правила раздела

Поделить неприватизированную жилплощадь при разводе можно несколькими способами:

  • Одна из сторон отказывает от раздела и предоставляет право проживания в квартире другому супругу. Сделав это, человек теряет дальнейшее право на получения права собственности.
  • Одна неприватизированная жилплощадь обменивается на несколько других. Это можно сделать, переоформив договор социального найма на каждого супруга по отдельности.
  • Супруги приватизируют жилье, после чего осуществляют её раздел. Важно, чтобы она стала собственностью до развода.

Когда оба супруга были зарегистрированы, они имеют право разделить жильё на равные части (в соответствие с нормами Семейного кодекса). Если другие члены семьи были прописаны, они также получают право получить долю после оформления права собственности. В любом случае это очень сложный процесс, поэтому стоит обратиться к юристам.

Если есть долги по коммунальным услугам

Будет непросто найти покупателя, который захочет переплачивать за квартиру, поэтому продавцу лучше снизить цену.

Чтобы осуществить сделку, можно пойти двумя путями:

  • Договориться с покупателем о выдаче аванса, который пойдёт на оплату долгов, затем – приватизации. Только после этого выплачивается основная сумма. Для этого оформляется договор, который затем заверяется нотариально.
  • Обратиться в риэлтерскую компанию. Агентство может согласиться помочь вам погасить долги за определённое вознаграждение. Оно возьмётся за поиск покупателя, выплатой по накопленным обязательствам и приватизацией квартиры. Для этого агентство действует по доверенности продавца, закреплённой в договоре об оказании услуг.

К примеру, если у вас есть долги по оплате жилищно-коммунальных услуг, то риэлтерская фирма могут отправить гарантийное письмо в департамент ЖКХ, обещая погасить весь долг после оформления права собственности жилплощадь.

Риски при оформлении сделки

Самым безопасным способом будет всё-таки приватизация квартиры перед её продажей.

Но если по каким-то причинам продавец не может сделать этого, то появляются риски. Лучше всего будет обратиться к юристам, которые помогут проконтролировать ход сделки и не позволят продавцу стать жертвой мошенников.

Наибольший риск для продавца – стать жертвой мошенничества покупателя или агентства недвижимости. К примеру, агентство не станет выкупать жильё, которое предоставило для проведения обмена. Покупатель неприватизированного жилья также рискует, ведь если он не сможет оформить право собственности на квартиру, то он останется лишь с правом пользования.

Несовершеннолетние дети являются обязательными участниками приватизации жилья. Для продажи такой недвижимости продавец с несовершеннолетними детьми должен будет получить разрешение от органов опеки и попечительства на проведение сделки. Для этого туда оба родителя должны подать заявление.

Кроме того, сделки по продаже неприватизированного жилья не являются полностью обоснованными с позиции законодательства. Это слишком ненадёжный способ, и любая заинтересованная сторона может подать исковое заявление в суд, требуя признать сделку недействительной. Для этого достаточно просмотреть, сколько раз была перепродана буферная квартира, предоставляемая агентством.

Сложно сказать, каковы шансы выиграть в разбирательстве. Однако если вы отказались от права проживания в неприватизированном жилье, его уже не вернуть – оно останется у тех, кто был зарегистрирован в нём.

Чтобы обезопасить себя, разузнайте о том, какой репутацией пользуется покупатель или фирма. Найдите бывших клиентов агентства и поинтересуйтесь, как они проводят сделки.

Каждое действие лучше всего закрепить документально. Для этого:

  • Если покупатель даёт согласие на внесение задатка, оформляйте предварительный договор. Обозначьте в нём ответственность сторон и обязанность заключить договор купли-продажи после того, как продавец приватизирует жилую площадь.
  • Обозначьте стоимость сделки.
  • Выписывайте расписки при получении денежных средств.

О правилах проведения сделок купли-продажи неприватизированной недвижимости смотрите в следующем видеосюжете:

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-18-46 (Москва)

+7 (812) 309-91-23 (Санкт-Петербург)

8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

propertyhelp.ru

Можно ли продать квартиру которая находится в ипотеке другую ипотеку

Нужно иметь с собой не только паспорт, но и оригиналы, копии договора, разрешения на продажу и всех бумаг, касающихся проводимой сделки.

  • Банковский расчет. Производится операция исключительно в банке, где была взята ипотека. Покупатель создает два счета или оставляет свои средства в двух ячейках. Одна из сумм будет передаваться банку для завершения ипотечной сделки, а вторая — это остаток от общей стоимости, заявленной продавцом. Таким образом, будущий владелец погашает задолженность и получает от организации документ, подтверждающий снятие каких-либо претензий и требований по договору. Далее заключается договор купли-продажи, проводиться оформление в Росреестре и снятие обременений. После выполнения всех этапов продавец получает доступ к ячейке с остаточной суммой.
  • Переоформление ипотеки.

Можно ли продать ипотечную квартиру?

Основные отличия и особенности каждого вида помогут выбрать наиболее выгодный и практичный.

  1. Наличный расчет за покупку. По данной схеме покупатель и продавец заключают соглашение у нотариуса, в котором указана стоимость, которую должен погасить покупатель (считается авансом). С данным документом, а также заверенным разрешением на продажу будущий владелец недвижимости приходит в банк и погашает задолженность второй стороны. После получает бумагу, в которой указано отсутствие претензий по расчету и возможность дальнейшего распоряжения квартирой. Составляется официальный договор по продаже (продавец получает оставшуюся сумму-разницу), новый владелец вносится в Росреестр на основании данного документа. Завершающим этапом станет повторное обращение в Росреестр для снятия с недвижимости обременений для дальнейших операций.

Погашение ипотеки материнским капиталом

Внимание

Перепродажа долговых обязательств Если покупатель тоже имеет намерение взять кредит в банке на покупку квартиры, то процедура оформления кредита для покупателя, выбравшего для покупки залоговое имущество, будет мало отличаться от обыкновенной при взятии ипотеки. Единственное отличие в том, что первоначальный взнос равен задолженности продавца перед банком, а продавцу требуется подписать соглашение о переуступке долговых обязательств. Если и покупатель, и продавец имеют дело с одним и тем же банком, процессом переоформления займется сам банк.

Если покупатель собирается взять ипотеку в другом банке, то необходимо оформить пакет документов для одобрения выбранной квартиры банком покупателя. Для этого потребуется снять с регистрационного учета всех зарегистрированных в продаваемой квартире и получить справку о том, что в продаваемой квартире никто не зарегистрирован.

Ипотека: покупаем жилье у родственников

Многих заемщиков интересует, можно ли продать ипотечную квартиру и купить другую? Ответ прост: купить новую недвижимость клиент сможет и после закрытия ипотечного договора (возможно даже открытие нового ипотечного займа на недвижимость), и во время его погашения. Главное, чтобы приобретение не стало проблемой выплат полученного кредита и клиент кредитно-финансового учреждения вовремя проводил денежные переводы. к содержанию ↑ Методы продажи ипотечной квартиры и требуемые для этого документы Условно все варианты по продаже можно разделить на три вида. Первые два производятся после долгих разбирательств с банком и выяснением всех возможных нюансов, а также заключением дополнительных документов. Третий наиболее простой, но не самый безопасный для покупателя, поскольку он касается передачи денежных средств постороннему человеку для погашения его ипотечного долга по квартире.

Квартиру в частную собственность: жилье социального найма можно приватизировать

Инфо

Вопрос о том, может ли быть выставлена в продажу квартира, находящаяся в ипотеке, очень важен. Многие владельцы недвижимости не знают, что продать можно даже то жилье, за которое они еще не рассчитались с банком. Конечно, порядок проведения подобных сделок нельзя назвать простым.

Важно

Но и особых трудностей, при тщательной подготовке, возникнуть не должно. Продажа квартиры, находящейся в ипотеке: о чем нужно знать? Прежде всего, стоит помнить, что любые сделки с ипотечной недвижимостью совершаются только с согласия банка – таковы особенности подобных операций. Процедура продажи квартиры по ипотеке начинается с получения продавцом разрешения от банка на дальнейшие действия.

Следующий этап – определение точной суммы, которую нынешний владелец недвижимости должен вернуть банку. Одновременно можно заниматься поиском покупателя; с ним продавец подписывает предварительное соглашение.

Как выселить человека из квартиры?

Выйти из такого положения можно только договорившись с самим покупателем ипотечной квартиры, если он заинтересован, настроен купить именно это жильё и согласен погасить задолженность своими средствами. Если ситуация такова, во-первых, необходимо получить согласие банка на сделку. После этого покупатель передаёт собственнику полную предоплату любым из способов ниже:

  • наличными средствами – можно, но для покупателя такой вариант не даёт никаких гарантий;
  • перечисление средств на банковский счёт владельца квартиры;
  • погашение ипотечной задолженности непосредственно в отделении банка при присутствии продавца и покупателя.

Стоит отметить, что в любом случае погашение ипотеки возможно и должно происходить от имени собственника квартиры, на которого оформлен кредит и никак иначе, независимо от того, на кого будет оформлена покупка.

Расписка в получении денег за квартиру

Досрочное погашение кредита В случае если банк выразил свое согласие на продажу квартиры и досрочное погашение кредита, а вы нашли покупателя, которому нравится ваша квартира и не смущает наложенное на нее обременение, то ваши действия будут развиваться по следующему сценарию. Найти покупателя на залоговую квартиру довольно сложно: на рынке вторичной недвижимости есть масса альтернативных предложений квартир, свободных от всяких обременений. Чаще всего к сделке через досрочное погашение прибегают при продаже новостроек. Читайте также: Выгодно ли в этом году брать ипотеку Процедура покупки следующая:

  1. Покупатель заключает с продавцом соглашение – договор задатка, – заверенное нотариально, в котором оговариваются дополнительные условия покупки, связанные со снятием обременения. Это делается для того, чтобы обезопасить покупателя.

Возврат подоходного налога с покупки квартиры (ипотеки) — подробно

Некоторые банки предпочитают контролировать весь процесс и сами занимаются арендой ячейки и регистрацией договора. Бывает и так, что погасить кредит досрочно невозможно (это запрещено мораторием). При таком раскладе нужно сначала снять мораторий на продажу, а потом уже заниматься поиском покупателя и другими вопросами. Возможен и вариант, при котором покупатель не рассчитывается с банком, а просто переоформляет ипотеку на себя. Квартира остается в залоге у банка, а обязательства по выплате кредита переходят к новому собственнику. Несет ли в себе продажа квартиры по ипотеке риски? Для продавца риск может быть только один: в то случае, ели он задолжал банку. Финансовое учреждение может наложить на собственника штраф, запретить продажу и выставить квартиру на аукцион. Компания «НДВ-Недвижимость» поможет вам с продажей недвижимости, которая находится в залоге у банка.

Как делится имущество при разводе супругов

  • Распространенные причины продажи ипотечной квартиры
  • Какие есть ограничения на продажу ипотечной квартиры?
  • Методы продажи ипотечной квартиры и требуемые для этого документы
  • Определение цены на ипотечную квартиру и риски операции

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно! к содержанию ↑ Распространенные причины продажи ипотечной квартиры В ситуации, когда заемщик решил получить долгосрочный кредит, но спустя некоторое время узнал о невозможности продолжать выплаты (сокращения на работе, проблемы личного характера), он имеет право разрешить сложившуюся ситуацию путем продажи ипотечной недвижимости.

sno-yufo.ru

основные ограничения и советы юриста

Во многих случаях продажа квартиры, за собственником которой числятся долги, не противоречит российскому законодательству и является вполне осуществимой операцией. Речь идет, например, о коммунальных задолженностях. Ведь должником считается человек, а не квартира. Объект недвижимости по определению не способен иметь долговые обязательства. Другое дело, что не всякий человек захочет покупать такую квартиру: вместе с жильем он может получить еще и проблемы с жилищной конторой: хотя коммунальные службы и не вправе будут требовать от него погашения долгов предыдущего хозяина, они могут направлять по его адресу письма и счета на оплату долгов.

Поэтому самый главный совет лучше адресовать покупателям жилья: перед любой покупкой недвижимости нужно тщательно ознакомиться со всеми документами. А без профессионального нотариуса сделать это не всегда просто.

Впрочем, и тем, кто желает продать квартиру, но не может рассчитаться со старыми долгами, следует знать, что в таком случае им будет трудно собрать все документы для оформления договора купли-продажи. А долг в любом случае придется рано или поздно возвращать.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгом?

Если квартира не приватизирована, то не важно, числятся ли за жильцами долги или не числятся, продать ее невозможно. Она – собственность государства, и распоряжаться ей проживающие в квартире не имеют права. Жилье нужно приватизировать, и уже после выставлять на продажу. Кстати, в конце февраля 2016 года Президент Владимир Путин продлил программу бесплатной приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилфонда.

Можно ли продать квартиру, если собственник является должником по алиментам?

В этом случае все зависит от того, арестовано ли имущество судебными приставами или не арестовано. Во втором случае продать квартиру возможно, долг за хозяином останется, новым владельцам он никаким образом перейти не может. Если имущество арестовано, то его реализовать нереально, пока с него не снимут арест.

Можно ли продать квартиру, если есть долги перед судебными приставами?

Согласно закону, если квартира арестована, то продать ее нельзя. Если ареста нет, то продать можно, но стоит учитывать, что судебные приставы могут потребовать немедленного погашения долга после получения продавцом денег за продажу объекта недвижимости.

Можно ли продать квартиру, имея долги в банке?

Если жилье находится в банке в качестве залога, то продать его нельзя без согласия банка. В других случаях – это реально и осуществляется по обыкновенной процедуре.

Можно ли продать долю в квартире, если есть долги по квартплате?

Сделать это возможно с согласия всех собственников жилья. Можно договориться с покупателем о цене с учетом вычета накопившейся суммы долга.

Можно ли продать квартиру с долгом по коммунальным платежам?

В принципе, законодательных препятствий для продажи квартиры с долгами за свет, воду и прочие коммунальные услуги – нет. Но продавцу в любом случае факт задолженности не утаить, поскольку оформление права собственности осуществляется на основании перечня документов, куда входит и выписка из лицевого счета, по которой будет понятно состояние оплаты за жилищно-коммунальные услуги. Так что с покупателем придется договариваться о погашении задолженности, ведь хотя новый владелец по закону и не будет отвечать за эти долги, ему в таком случае будет трудно наладить отношения с поставщиком коммунальных услуг. Практика показывает, что поставляющие компании продолжают выставлять счета по оплате с учетом долгов предыдущего хозяина.

Существует несколько способов, как продать такую квартиру по обоюдному согласию продавца и покупателя:

  1. Составить промежуточный договор о получении аванса. В нем прописать все условия такой сделки, в том числе цели, на которые пойдет сумма. После оплаты задолженности владелец будет обязан продать квартиру человеку, выдавшему аванс, по заранее оговоренной цене.
  2. Договориться об уменьшении суммы сделки на сумму, которая соответствовала бы накопившейся сумме долга. Новый владелец в таком случае не избежит проблем с управляющей компанией, если сам не погасит задолженность, но по закону за долги, которые образовались до его вступления в права собственника, он не будет нести никакой ответственности в любом случае. Если же новый собственник решит не погашать задолженность, за бывшим хозяином долг будет числиться три года. После этого срока его нельзя будет взыскать с него даже через суд, по причине истечения срока исковой давности.

При продаже квартиры с долгом по коммунальным платежам следует учитывать еще несколько моментов:

  • на квартиру могут наложить арест судебные приставы, продать ее будет невозможно до полного погашения долга;
  • квартиру могут отключить от воды, тепла, газа и электричества, что также осложнит процедуру продажи.  

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке?

Продать квартиру в ипотеке можно только с разрешения кредитной организации, с которой был составлен ипотечный договор. Действовать нужно по одному из следующих вариантов:

  • Договориться с банком о досрочном погашении долга, а с покупателем, в счет оплаты за квартиру, о выплате аванса, суммы которого хватило бы на закрытие ипотеки. Задаток должен быть оформлен по всем нотариальным правилам. После погашения задолженности и снятия с квартиры обременения составляется стандартный договор купли-продажи.
  • Перевести с разрешения банка права и обязанности договора кредитования на покупателя, предварительно получив от него сумму, которая обговаривается сторонами.

Стоимость квартиры с обременением всегда ниже рыночной.

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке с материнским капиталом?

Принцип продажи примерно тот же, что в случае с обыкновенной ипотекой, разница лишь в том, что любое жилье, приобретенное на средства материнского капитала, продается с разрешения органов опеки. То есть в этом случае нужно получить два разрешения: кредитной организации и органов опеки. Для этого нужно будет представить доказательства, что ребенок, на которого были выплачены средства, получит в собственность долю в другой квартире, не меньшую по объему и с учетом всех санитарных норм.

К сожалению, сегодня не всегда в точности соблюдается данная норма выделения доли ребенку, при осуществлении продажи и купли недвижимости, поскольку она сопряжена с большим количеством бюрократических тонкостей и находится в ведении сразу нескольких инстанций, где кроме органов опеки задействован, к примеру, Пенсионный фонд. Однако невыполнение всех требований чревато проблемами, особенно для стороны покупателя. Проданную без разрешения органов опеки недвижимость, приобретенную по материнскому сертификату, ребенок по достижении совершеннолетия легко может вернуть себе по суду, доказав неправомерность сделки. В таком случае покупателю придется возвращать квартиру обратно, хотя и на прежних владельцев будет возложено обязательство возврата полученных средств. Учитывая рост инфляции, от такого решения суда покупатель только проиграет и даже может оказаться на улице, при отсутствии другого жилья. Впрочем, и продавцам, не выделившим долю ребенку, может грозить нечто большее. Игнорирование гарантийных обязательств суд может рассмотреть, как факт мошенничества, а за это полагается уголовное наказание.

Общие советы

​Чтобы продать квартиру, имея за плечами долговые обязательства, лучше всего поступить следующим образом:

  • получить задаток от покупателя и направить его на погашение долгов;
  • или же предварительно попытаться изыскать средства, возможно, взять кредит, чтобы рассчитаться с долгами, а взятый кредит погасить уже после продажи жилья.

Покупателю же следует выдавать деньги авансом только после составления нотариального договора, в котором будет прописано, что средства пойдут на погашение задолженности, а квартира будет продана в установленные сроки и только конкретному лицу. Обязательно нужно узнавать, не приобреталась ли недвижимость на средства материнского капитала, и если это действительно так, требовать участия в сделке органов опеки. В любом случае, покупка квартиры у человека с долгами – это определенный риск.

law03.ru


Смотрите также