На что обратить внимание при покупке квартиры в ипотеку


Как купить квартиру в ипотеку

Тысячи российских семей решили свои жилищные проблемы с помощью ипотеки. Привлечение кредитных средств позволяет в течение короткого срока обзавестись собственностью. Придерживаясь рекомендаций, как купить квартиру в ипотеку, каждый заемщик сможет успешно преодолеть все этапы сделки и в скором времени получить заветные ключи от новой собственности.

Общие положения

Порядок одалживания на возмездной основе средств банком заемщику, планирующему купить жилье, утвержден положениями закона «Об ипотеке», принятом в 1998 году. Процентная ставка по ипотечным займам традиционно ниже, чем остальные виды займов. Последние программы, действующие в 2017 году, предусматривают самые низкие ставки за последнее время. Например, крупнейший Сберегательный банк снизил процент до 8,4, что делает ипотеку еще более доступной.

Кризисные явления в экономике сопровождаются общим снижением цен на недвижимость. В результате, создаются оптимальные условия для покупки жилья в ипотеку: удешевление процентной переплаты и снижение общей стоимости расходов на сделку.

Величина ставки, различаясь в каждой отдельной банковской структуре, во многом зависит от готовности покупателя подтвердить свою платежеспособность и свою надежность. Сделка с недвижимостью за кредитные средства потребует основательной подготовки.

Существует несколько общих положений, характерных для всех ипотечных кредитов:

  1. Обязательность залогового обеспечения. Ипотека предполагает оформление приобретаемого объекта в залог, ограничивая права собственника вплоть до последней выплаты и закрытия кредитной линии.
  2. Длительность кредитования. Так как сумма кредита отличается внушительностью, выплатить в короткий срок ее не получится. В связи с этим, банк финансирует сделку, требуя возмещения с процентами в течение длительного периода. Максимальный период кредитования на текущий момент — 30 лет.
  3. Требование уплаты первого взноса. Подавляющее число ипотек предполагает внесение заемщиком части суммы покупки квартиры (не менее 10%). Процентная ставка устанавливается с учетом доли, которую готов оплатить заемщик из личных сбережений – чем больше взнос, тем ниже ставка. В виде исключения допускаются ипотеки без первого взноса, однако в таком случае используются иные источники финансирования (субсидии, материнский капитал и т.д.)
  4. Ограничение параметров, которым должен соответствовать приобретаемый объект. Практически каждый банк настаивает на приобретении современного жилья, годного для проживания, в неаварийном состоянии и не подлежащего сносу.
  5. При желании и наличии возможностей, многие клиенты используют свое право заемщика на досрочное погашение. Однако, ввиду расчета платежей аннуитетным способом, лучше всего досрочно выплатить долг перед кредитором в первой половине срока, сокращая тем самым переплаты по процентам.
  6. Широко распространена практика зачета сертификатов (за рождение второго ребенка, для переселенцев, военнослужащих).

Кроме того, ввиду серьезности последствий сделки с недвижимостью и операций с крупными суммами, при оформлении договора банки предъявляют достаточно высокие требования: стабильность заработка, его достаточность для покрытия текущих нужд и оплаты ежемесячного взноса. Как и при потребительском кредитовании, в отдельных случаях банку будет достаточно минимального набора документов (как правило, подтверждающих личность). Однако ценой за предоставленные условия станет повышение ставки за использование заемных средств, а также увеличенный размер доли, вносимой лично заемщиком.

Значение ипотеки

Особые характеристики ипотеки имеют множество свойств, положительно влияющих на заемщика, однако есть и свои недостатки.

Доводы в пользу выбора ипотеки

Предназначение ипотеки – быстрое получение недвижимости за счет использования заемных средств, выданных на определенных условиях и наличия обязательств полной выплаты основного долга и процентов за финансовую услугу банка.

Помимо главного достоинства – получения жилья в течение короткого срока времени, существует множество других достоинств:

  1. Ипотека позволяет, спустя некоторое время, стать полноправным собственником жилья, не обладая изначально всей суммой для покупки. Известно, что недвижимость – надежная инвестиция в будущее, цена которой на протяжении длительного периода времени может вырасти в разы. В результате, по окончании выплат банку, недвижимость может быть оценена гораздо выше, чем на этапе покупки.
  2. В некоторых ситуациях, ипотека – единственный выход для реализации государственных жилищных программ отдельным категориям граждан (ипотека военным, жилье молодой семье, учителям и т.д.)
  3. Процент банка минимален, что позволяет обойтись меньшей суммой средств на покупку квартиры в ипотеку, оставив часть средств на выполнение ремонта, приобретение мебели, техническое оснащение жилья.

Последний довод в пользу выбора ипотеки имеет большое значение для тех, кто вовсе не имеет собственной крыши над головой. Съемное жилье требует ежемесячных существенных расходов. Простой подсчет расходов за несколько лет съема жилья и сравнение их с общей переплатой по процентам говорят об очевидной выгоде кредита. Многие бывшие арендаторы съемного жилья выбирают ипотеку, ежемесячная выплата по которой равна сумме платы за месяц аренды. Таким образом, заемщик нисколько не ухудшает своего финансового положения, а семейный бюджет не страдает.

Отрицательные моменты

Все положительные свойства сопровождаются определенными неудобствами и ограничениями, возникающими на время осуществления выплаты долга:

  • ставка понижается сравнительно медленно, каждый банк устанавливает свой лимит прибыли не менее 11-13% годовых;
  • как любая кредитная сделка, клиент обретает обязательства по своевременному погашению и выполняет другие требования банка, в противном случае в рамках договора начисляются пени и штрафы;
  • большая самонадеянность и неправильный расчет собственных сил могут привести, что финансовые обязательства будут слишком высоки, что негативно отразится на благосостоянии семьи. Непомерные выплаты при ухудшении финансового положения клиента, прежде всего, связаны с неверной оценкой собственных возможностей;
  • хроническое нарушение условий договора дает право банку расторгнуть договор с клиентом, погашая оставшийся долг суммой, вырученной от продажи залогового жилья. В результате, клиент рискует потерять недвижимость, нарушая условия договора;
  • При рассмотрении заявки на ипотеку, банк будет тщательно проверять кредитную историю будущего заемщика, его платежеспособность, предъявлять требования к наличию гражданства и прописки в регионе присутствия банка, и прочее.

Несмотря на определенные опасности развития негативных последствий при ипотеке, следует помнить, что они грозят только в случае, если нарушены требования банка или просрочены кредитные обязательства.

Действия по получению займа

Покупая квартиру в ипотеку, первое, с чего стоит начать процесс согласования, это выбор кредитора, готового предоставить оптимальные условия. Будущий собственник отправляет запросы в несколько банков с предварительными заявками. Полученные ответы из банков необходимо тщательно изучить на предмет:

  • выполнимости требований к оформлению;
  • величины переплаты по процентам;
  • соответствия размера кредитования требуемой для покупки суммы;
  • соответствия заемщика требованиям кредитора.

Сэкономить время на отправку заявок и обработку ответов можно, действуя через онлайн-обращений, после исключения из списка потенциальных кредиторов тех, условия которых заведомо невыполнимы в конкретной ситуации. На помощь клиенту приходят различные калькуляторы, позволяющие предварительно оценить, какую сумму по ипотеке на покупку квартиры, и на какой период готов ссудить банк при условии внесения определенной доли в качестве первого взноса, а также, исходя из размера ежемесячного дохода семьи.

Алгоритм согласования ипотечной сделки

Каждый заемщик, решивший оформить квартиру в ипотеку, будет придерживаться примерно одинакового алгоритма.

В большинстве случаев, устанавливаются следующие этапы покупки квартиры в ипотеку:

  1. Выбор кредитной организации и программы.
  2. Предварительный сбор документов для получения одобрения на кредитную линию.
  3. Направление заявки и получение ответа от банка.
  4. На основании сведений в БКИ (бюро кредитных историй), справок о доходе клиента, а также иных документов, банк выносит решение о соответствии гражданина требуемым параметрам заемщика.
  5. При положительном решении клиент переходит к фазе поиска квартиры и продавца, готового к оформлению сделки через ипотеку. Следует быть осторожным, так как далеко не всякое жилье будет кредитоваться банком. Только ликвидное жилье, которое можно будет реализовать в течение короткого периода, может стать объектом приобретения.
  6. Если банк отказал в ипотеке, необходимо серьезно задуматься: каковы были основания для отказа. Возможно, предприняв определенные меры по исправлению кредитной истории, запросу меньшей суммы, увеличению доли первого взноса, привлечению созаемщика, проблема отказа банка будет решена. После коррекции линии поведения, клиент подает заявки в другие финансовые структуры.
  7. Когда клиент готов приобрести квартиру, сотрудник банка сообщает точный перечень бумаг, необходимый для оформления ссуды.
  8. Служба безопасности банка оценивает все риски по сделке, тщательно проверяет юридическую чистоту квартиры.
  9. В качестве обязательного условия выступает получение заключения независимого эксперта о рыночной стоимости квартиры. Эти данные потребуются для определения точной суммы ссуды и величины первоначального взноса.
  10. Страхование залогового обеспечения производят накануне сделки с кредитором.
  11. Когда все документы готовы и переданы в банк, назначается день сделки.

Следует не забывать, что, начиная со дня заключения ипотечного договора, заемщик берет на себя обязательства по дооформлению документов в Росреестре, а далее- ежемесячному своевременному внесению платежей.

Выбор жилья

После того, как будущий собственник выбрал кредитора и получил предварительное одобрение, начинается ответственный процесс подбора жилья.

Помимо пожеланий покупателя, в учет принимаются и требования банка к ипотечной квартире.

Прежде всего, отбор ведется в рамках разрешенных банком типов недвижимости: некоторые банки специализируются на новостройках, другие чаще работают на вторичном рынке.

Необходимо помнить об опасностях, которые влечет за собой покупка квартиры в ипотеку среди строящегося жилья: цены на такое жилье минимальны, однако риски очень велики. Чем ближе дата ввода жилья в эксплуатацию, тем меньше риски и выше стоимость метров.

В целях безопасности, многие кредитные структуры ограничивают список возможных к приобретению объектов новостройками, возводимыми партнерами-застройщиками. Следует учесть, что ипотечная ставка до сдачи дома будет повышенной.

Если отбор осуществляется среди уже готового жилья, банк также вводит ограничения. Невозможно оформить покупку квартиры в аварийном или подлежащем сносу здании, недвижимость должна соответствовать современным представлениям о комфорте и предполагать наличие подведенных коммуникаций.

После выбора жилья и обсуждения условий сделки с продавцом, заказывают оценку недвижимости. Зачастую, банк имеет своих оценщиков, которые могут немного занижать оценочную стоимость. Это играет большое значение при определении конечной суммы займа. Банк профинансирует только часть стоимости квартиры, за вычетом величины первого взноса. В результате занижения оценочной стоимости, заемщик может столкнуться с необходимостью доплаты из собственных средств.

Подготовка документации

 

Данный этап предваряет завершение процесса оформления ипотеки. После получения одобрения, специалист банка скажет, какие документы потребуются для сделки. Перечень может отличаться, однако существует общий список обязательных бумаг:

  1. Гражданский паспорт заемщика.
  2. Документ, подтверждающий семейный статус.
  3. При наличии супруга – нотариальное согласие на сделку.
  4. Справки о доходах.
  5. Правоустанавливающие документы на собственность.
  6. Кадастровый паспорт.
  7. Заключение эксперта-оценщика с указание стоимости жилья.
  8. Документ, подтверждающий дееспособность заемщика.
  9. Платежные квитанции, свидетельствующие об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
  10. Для оформления сделки (если купля-продажа происходит в тот же день) также потребуются документы продавца.

В процессе рассмотрения документов на объект приобретения, сотрудник банка может запросить дополнительные бумаги. Какие именно – определяет банковский служащий, исходя из конкретной ситуации.

Решение вопроса со страховкой

Неотъемлемая часть ипотечной сделки – приобретение страховки. Как минимум, банк запросит страхового обеспечения на объект залога. Данное требование соответствует положениям закона о залоговом имуществе. Однако часто кредитор выдвигает требование оформить полис страхования жизни и здоровья, права собственности и т.д.

Заемщик имеет право отказаться от дополнительных видов страхования, однако в этом случае процентная ставка по ипотеке увеличивается. Следует оценить все риски и выгоду от оформления страховки, прежде, определить, как более выгодно купить квартиру в ипотеку.

Ипотека – длительные обязательства перед кредитором, поэтому возникает необходимость продления договора страхования за каждый год выплат, пока долг перед кредитором не будет полностью погашен.

Особенности оформления ипотечной сделки

После подписания ипотечного соглашения, заемщик приобретает новые обязанности – юридические и финансовые. Следует внимательно прочитать пункты договора, прежде чем ставить свою подпись. При возникновении непредвиденных обстоятельств, связанных с ухудшением платежеспособности и изменении планов заемщика относительно жилья, все переговоры с банком будут вестись со ссылкой на действующее законодательство и условия заключенного соглашения.

Так как покупатель собирается расплачиваться с продавцом заемными средствами, зачастую купчая на квартиру подписывается в тот же день. Только после того, как договор купли-продажи регистрируется в Росреестре, права на недвижимость переходят к заемщику, а продавец получает оговоренную договором сумму.

Еще один документ оформляется в день сделки – это закладная на купленную квартиру. оформляется в Росреестре. Данная бумага представляет собой свидетельство того, что собственность находится в залоге. Наличие ее влечет указание в получаемых новым собственником документах отметки о наличии обременения «в силу ипотеки».

Сроки

Быстрой можно назвать данную покупку лишь условно. Ввиду необходимости проведения нескольких этапов согласования сделки с продавцом, банком, получения дополнительных бумаг для оформления, срок может значительно различаться в разных банках.

В целом, рассмотрение заявки может продлиться от 2 дней до 1 рабочей недели. Как правило, клиенту сообщают о принятом решении не позднее истечения 10-дневного срока с момента отправки обращения.

На этапе поиска квартиры уходит значительная часть времени: иногда вариант уже заранее подобран, однако зачастую требуется потратить массу времени на осмотр недвижимости и обсуждение условий с продавцом. В среднем, подбор жилья длится до 4 месяцев. Следует учесть, что предварительное согласие банка имеет ограниченный период действия (не более полугода). Важно успеть выбрать квартиру и подготовиться к сделке в течение данного срока.

На заключительном этапе собирают оставшиеся справки, проводят оценку жилья, заключают договор со страховой и назначают день сделки.

Несложно подсчитать, что, если человек хочет купить квартиру, нужно быть готовым к активным действиям по согласованию и сбору документов в течение 4-6 месяцев.

Особенности покупки доли в ипотеку

Если в отношение единого объекта собственности проблем с согласованием не возникает, то при покупке доли потребуются дополнительные мероприятия.

Потребность в выкупе доли возникает, если:

  1. Выкупается оставшаяся часть недвижимости.
  2. Покупается доля в квартире, к которой заемщик не имеет никакого отношения.

Первый вариант не станет поводом для отказа в кредитовании. Для кредитора и для заемщика данная сделка подразумевает наделение правом на единую собственность, которой он сможет распоряжаться в дальнейшем по своему усмотрению. Залогом станет не часть, а полностью вся квартира. В случае потребности продажи залога для погашения долга клиента, банк сможет это выполнить беспрепятственно.

Если покупается только часть квартиры, с согласованием ипотеки могут возникнуть сложности. Данная сделка относится к действиям высокого риска. Большинство банков неохотно предоставляют финансирование в таких ситуациях.

Разновидности ипотечных программ

В настоящее время действует великое множество разнообразных программ. Некоторые из них рассчитаны на предоставление стандартных условий, другие – направлены на выдачу займов с поддержкой государства (молодым семья, военнослужащим, бюджетникам, держателям семейного сертификата и т.д.)

Все, что нужно для получения льготных условий, уточняют в соответствующих государственных службах, осуществляющих надзор за соблюдением прав определенных социальных категорий граждан.

Хорошие скидки по ставке предоставляются также зарплатным клиентам. Для получения льготного процента необходимо обращаться в банк, через который осуществляется выплата заработка на карту.

Действуя согласно указаниям специалиста банка, каждый гражданин, имеющий стабильный доход и определенные накопления, при удачном стечении обстоятельств сможет получить квартиру в собственность в течение 2-4 месяцев.

kredit-blog.ru

Какую квартиру можно купить по ипотеке, на что обратить внимание

Финансовые организации предъявляют жесткие требования к тому, какую квартиру можно купить по ипотеке. Но если внимательно изучить список этих требований, становится понятно, что при выполнении всех условий в выигрыше остается и банк, и заемщик.

Правомерность требований банковских организаций

Если банк одобрил ипотечный кредит, то полпути уже пройдено. Но для его получения необходимо найти подходящую квартиру. На поиск финансовые организации дают достаточно времени, но обычно не более 4 месяцев. Если за это время подходящий вариант не найдется, то всю процедуру придется проходить заново и вновь получать согласие банка на ипотеку.

Требования кредитных организаций вполне законны и практически у всех одинаковы, поскольку они регулируются Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" №102-ФЗ от 16.07.1998 года. Банк должен быть уверен, что в случае невыполнения обязательств должником, он сможет реализовать залоговое жилье таким образом, чтобы не потерять часть своих средств.

Требования к юридической чистоте квартиры

Невозможна покупка жилья по ипотеке, если оно принадлежит муниципальному образованию или находится в государственной собственности. Юристы банка обязательно проверяют документы на квартиру еще по нескольким пунктам:

  • Обременение правами третьих лиц накладывает запрет на покупку квартиры по ипотечной сделке.
  • С осторожностью финансовые организации берут в залог квартиры, где зарегистрированы несовершеннолетние члены семьи, находящиеся на попечительстве или под опекой. Сделка может быть совершена только в том случае, если на это даст согласие орган опеки и попечительства.
  • Не подходит для ипотеки жилое помещение, где прописаны граждане, временно снятые с регистрационного учета, коими могут быть заключенные или военнослужащие.
  • Банк в очень редких случаях примет в залог долю в квартире и попросит письменного согласия всех дольщиков. Ипотечный договор может быть заключен и без согласия остальных собственников. Тогда в случае необходимости продажи этой доли залогодержатель (в данном случае банк) обязан будет выполнить правила статей 250 и 255 ГК РФ, согласно которым преимущественное право выкупить долю принадлежит остальным собственникам жилья.
  • Продавцы до совершения сделки должны погасить все долги перед коммунальными организациями.

Квартира в новостройке - один из лучших вариантов приобретения жилья в ипотеку. Но есть важное условие - дом должен быть полностью достроен и сдан в эксплуатацию. Исключение может быть в случае, если застройщик подтвердил свою надежность, пройдя аккредитацию в данном финансовом учреждении. При выполнении этого условия банк пойдет на сделку даже тогда, когда строительство дома завершено не полностью.

Требования к техническому состоянию квартиры

Особое внимание уделяется техническому состоянию залогового жилья. Квартира в случае невыполнения обязательств должником должна быть реализована в короткие сроки и без финансовых потерь. Возможность продать квартиру в случае невыплаты залогодателем ипотечного кредита определяется следующими требованиями банка:

  • В залог примут отдельную квартиру в многоквартирном доме с отдельной кухней и санузлом.
  • Не рассматриваются варианты жилья в аварийных домах, предназначенных под снос, реконструкцию или капитальный ремонт.
  • Уделяется внимание износу дома. Он не должен превышать 60%.
  • При проверке документов обратят внимание даже на перекрытие в доме. Допускается металлическое, железобетонное, смешанное перекрытие.
  • Незаконная перепланировка, отсутствие электричества, газо- и водоснабжения могут стать поводом отказа в ипотечном кредитовании.
  • Банк не возьмет в залог квартиру в доме барачного типа.
  • Не рассматриваются варианты в общежитиях и домах, возведенных до 1957 года.

Сложности ипотеки не повод отказываться от мечты. Такими жесткими условиями банк страхует не только себя, но и заемщика.

proipoteku24.ru

На что обратить внимание при покупке квартиры в ипотеку

Ипотечный кредит – договор и его «подводные камни»

Половина граждан России волнует проблема приобретения собственного жилья или улучшения жилищных условий. Для людей имеющих среднестатистические доходы действует национальная правительственная программа: «Комфортное и доступное жильё».

Попробуем выяснить насколько просто взять ипотечный кредит в банке, и какие «подводные камни» могут ожидать при заключении договора по ипотечному кредиту.

Советы юриста: недвижимость

Государственная регистрация носит открытый характер и проводится по установленной системе записей.

В соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ права на недвижимое имущество, возникают с момента их регистрации.

Не покупайте квартиру, не посмотрев её. Самое главное, чтобы Ваши представления о квартире соответствовали действительности.

На что смотреть при покупке квартиры?

Квартира в собственности – мечта многих, для кого-то несбыточная, для кого-то реальная, и вот, в тот самый момент, когда Вы располагаете нужной суммой средств и готовы претворить свою мечту в жизнь, приходит время задуматься: на что обращать внимание, когда выбираешь будущую квартиру …

Аспект первый: пользовательский.Основные параметры, на которые обычно обращают внимание – это месторасположение, и архитектурное решение.

Чего бояться и на что обратить внимание при покупке квартиры

Приватизация квартир | Оформление и регистрация самостоятельно подобранной недвижимости | Разрешение на перепланировку | Помощь в получении ипотеки, сопровождение сделки с ипотечным кредитом | Узаконение самовольной перепланировки квартиры

1) — Осмотр квартиры, которую вы хотите купить, обычно начинается со двора дома, в котором находится данная квартира. Прежде всего, нужно оценить, чистоту двора, его ухоженность, наличие мест под вынос мусора, состояние этих мест и т.

На что обратить внимание при покупке квартиры в ипотеку

На что обратить внимание во время осмотра при покупке квартиры

Есть ли во дворе детская площадка? Если у вас имеются дети, площадка обязательно нужна, а вот если детей у вас нет и не планируется, а окна облюбованной квартиры выходят на детскую площадку, в теплое время года она обязательно будет ничем иным, как источником шума. Лучше, если окна квартиры будут выходить не на улицу, а во двор, но и здесь есть свои нюансы: летом во дворе могут допоздна засиживаться различные компании, и на невысоких этажах будут хорошо слышны их разговоры.

Своя-чужая квартира

Покупая квартиру на вторичном рынке, нужно обратить внимание не только на двор, подъезд и внешний вид дома, но и на качество ремонта, правоустанавливающие документы на жильё и инфраструктуру района.

Вторичное жильё пользуется в Москве большой популярностью. Во-первых, в черте МКАД осталось не так уж много места под застройку, в центральных же районах его и вовсе нет. Во-вторых, покупая жильё в уже готовом доме, можно сразу заселяться и не беспокоиться о будущем.

На что обратить внимание при покупке квартиры в ипотеку

«Moldindconbank» дополнил ипотечный кредит

«Moldindconbank» предложил клиентам новую услугу – долгосрочные кредиты для строительства, реконструкции и ремонта жилья. Вместе с ипотечным кредитованием новый продукт позволил банку создать полноценную комплексную программу жилищной направленности, повторить которую остальным банкам будет достаточно сложно.

Как использовать материнский капитал на покупку квартиры без ипотеки?

Можно ли купить квартиру с привлечением средств материнского капитала без ипотеки? Этот вопрос, пожалуй, волнует наибольшее количество граждан Российской Федерации, а точнее тех, кто обладает материнским капиталом.

Да, действительно приобрести квадратные метры при помощи материнского капитала, при этом, не привлекая средства, полученные при помощи ипотечного кредитования или же обычного кредита на бытовые нужды.

На что обратить внимание при покупке квартиры в ипотеку

Как комплексный экспертный подход защитит Вас от приобретения некачественного жилья.

Покупка жилой недвижимости – дело не просто значимое, но и крайне ответственное. Немногое в нашей жизни по уровню переживаний, эмоционального напряжения и чувства финансовой ответственности может сравниться с событием по приобретению собственной квартиры. И хотя обретение заветных квадратов с помощью ипотечного кредитования повышает уровень безопасности финансовых операций и юридической чистоты сделки, покупатель в полной мере несет все риски, связанные с приобретением квартиры, в том числе и те, которые невидимы на первый взгляд.

Покупка квартиры в новостройках: как забронировать недвижимость

6 октября 2011 г.

black-lev.ru

На что обратить внимание при покупке квартиры в ипотеку

На что обратить внимание при покупке квартиры в ипотеку

Жизнь в Москве Квартира по переуступке — каковы риски и на что обратить внимание, заключая сделку Содержание Т.е. в случае с переуступкой квартиры, третьим лицом является — застройщик.

Как правило этот вид соглашения появляется на этапе застройки нового дома. И возможен он в том случае, если в договоре не было специально обозначено, что переуступка прав невозможна.

Правила переуступки квартиры ↑ Переуступка квартиры возможна при любом виде сделки — по договорам инвестирования, соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи и т.д.

Также это может быть переуступка прав при ипотечном кредите.

Покупателем по этому виду договора могут быть как физические лица, так и юридические, которые могут подобным образом выкупать целые подъезды. Кому это нужно? Как правило это бывает нужно рядовому покупателю в том случае, когда продажа квартир в данном доме закончена, и иного пути получения ее в конкретном месте нет. Мотивы же продавцов совсем различные, но мы в данной статье рассматриваем ситуацию с позиции покупателя.

Другим случаем, почему покупать жилье по переуступке выгодно — это стоимость. Стоимость по переуступке, как правило всегда меньше, чем та, которую может предложить застройщик или кто-либо другой представляющий его интересы.

Но Вы должны знать, что переуступается квартира уже на других условиях, чем были заключены первоначально между переуступщиком и застройщиком. Ведь он первоначально мог вложиться еще на стадии, когда дом был только в проекте, и в силу этого стоимость его была существенно ниже.

Подчас разница может быть очень большой. И чем ближе дом к тому, чтобы быть сдан, тем стоимость квартир в нем растет. Когда дом, уже сдан — стоимость уже кардинально другая.

Вот почему для многих людей покупка на стадии застройки – выгодный вариант. Условия, вместе тем меняются. Переуступка невозможна без участия застройщика — необходимо его согласие.

Переуступка квартиры по ипотеке ↑ Переуступка квартиры по ипотечному кредиту — частый вид подобной сделки. Согласно ФЗ «Об ипотеке (законе недвижимости) » № 102 пункту 1 статьи 47 «залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу: по договору об ипотеке; по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).». Но здесь вы должны знать, что эта переуступка невозможна без согласия банка, у которого был взят первоначально кредит.

Условия по переуступке как правило выдвигает сам банк, обозначая какие условия сохраняются, и что в ряде случаев меняются. Это обязательно нужно иметь ввиду, поскольку не всегда сохраняются те же условия по сравнение с тем, кто переуступает вам права на квартиру.

В ряде случаев, банки могут даже потребовать уплаты не менее 50 % от стоимости квартиры.

На что нужно обратить внимание при оформлении договора ↑ Вся документация должна быть тщательно проверена.

Это минимизирует риски сделки. В договоре должны быть прописаны все нюансы — например, должно быть прописано по какому договору уступается право, какие документы нужно передать и т.п. После договора, на руках у покупателей должны быть следующие документы:

  1. подтверждения расчетов между сторонами основного договора;
  2. акт передачи вышеназванных документов;
  3. основной договор (или его заверенная копия), по которому произошла уступка, со всеми приложениями или дополнениями;
  4. согласие второй стороны на уступку, если такое согласие не предусмотрено в самом соглашении об уступке;
  5. договор уступки.

На руках должен оказаться весь комплект документов, который должен быть у первоначального покупателя.

Также вы должны помнить, что количество переуступок неограниченно, поэтому есть шанс, что покупая квартиру подобным образом, вы можете оказаться даже не вторым, и не третьим, кто это квартиру перепокупает.

Поэтому лучше всего об этом все подробнее разузнать, чтобы иметь на руках информацию обо всей цепочке договоров переуступок на данную квартиру.

Риски ↑ Основные риски при покупке квартиры по уступке во многом связаны с самим застройщиком. Т.е. по сути это те же риски, как и у тех, кто напрямую купил квартиру на этапе застройки.

Недобросовестный застройщик — это и есть главный риск.

И действительно, многие дома так и не построены, какие-то сдаются в эксплуатацию на многие года позже, чем должны. Идет масса судов дольщиков с застройщиками. Многие, кто вкладывался в подобные квартиры — выигрывают суды, но дома так и стоят недостроенные.

Но часто люди не могут ни денег вернуть, а порой и жить уже им негде.

Но это не связано с видом договора — здесь вы должны понимать, что подобная ситуация на рынке недвижимости на сегодняшний день есть, и надо проверять и тысячу раз подумать — а надежный ли застройщик?

Именно потому, что стоимость квартир, когда дом на этапе котлована существенно ниже и возникаю риск так и не получить жилье. Так что всегда надо все проверять и не слушать рекламу и людей, которые заинтересованы продать свой продукт.

Также в случае, если вы решили расторгнуть договор, часть денег неизбежно потеряете.

matkap2008.ru


Смотрите также