Продажа квартиры по ипотеке получение денег после регистрации договора


Получение денег при продаже квартиры в 2017 году: процесс и договор купли-продажи, порядок передачи денег, расписка о получении денег, способы передачи

1410

Вступление

Каждая сделка с недвижимым имуществом имеет в своем составе такой этап, как передача денег при продаже квартиры. Это очень важный момент всей процедуры, потому что продавец становится обладателем желаемого, а покупатель выполняет обязательства, прописанные в соглашении о купле-продаже жилища. Порой получается так, что продавец становится жертвой мошенничества и не получает денег вообще, либо получает их не в полном объеме. Чтобы избежать подобной ситуации и оградить себя от проблем в будущем, продавцу стоит позаботиться о том, как осуществить сделку максимально безопасным способом.

Когда передаются деньги

Передача денег осуществляется на разных этапах. Этот момент заранее оговаривается участниками сделки и обозначается в предварительном и основном акте купли-продажи. Наиболее оптимальным вариантом считается совершение всех расчетов по сделке во время визирования соглашения о купле-продаже.Такой вариант подойдет и продавцу и покупателю. Продавец получает свои деньги, а покупатель возможность зарегистрировать документы в Росреестре.

Варианты получения денег при продаже жилья

Имеется несколько способов получения финансов при реализации собственности:

  1. При помощи банковского сейфа.
  2. При личной встрече или из рук в руки.
  3. Посредством аккредитива.
  4. Через оформление ипотечного кредита.

Первый способ передачи денежных средств при продаже недвижимости заключается в том, что покупатель арендует в финансово-кредитном заведении депозитную ячейку, куда помещает ту сумму денег, которая согласована с продавцом. После того как процесс купли-продажи будет завершен, и покупатель получит свидетельство о владении жилищем на законных основаниях, продавец получит возможность забрать оплату. Если продавцов несколько, то покупатель арендует ячейки для каждого собственника отдельно и помещает туда деньги в соответствии с долями или в равных частях, если доли не прописаны.

При осуществлении оплаты посредством личного контакта необходимо соблюдать ряд условий. Прежде всего оформляется расписка о получении денег за продажу квартиры в соответствии с требованиями, прописанными в законодательстве. Рекомендуется передавать деньги только в присутствии нескольких свидетелей. При возможности покупателю стоит заверить полученную расписку в нотариате.

Аккредитивом пользуются лишь опытные покупатели, поскольку этот способ требует оформления специального договора с банком, где прописываются условия, при которых на личный счет продавца будет произведено зачисление оговоренной суммы после того, как сделка будет окончена. Для того чтобы оформить аккредитив, продавец жилья должен написать в банк соответствующее заявление, предъявить паспорт и документ, являющийся подтверждением совершение госрегистрации сделки. Существенный недостаток такого вида расчетов состоит в том, что стоимость оформления аккредитива составляет от 20 до 40 тыс. рублей.

Оформление ипотечного кредита тоже имеет место, поскольку в современном мире ипотека является одним из распространенных способов приобретения жилья. Для этого покупатель подписывает с банком соглашение на получение ипотечного займа, согласно условию которого деньги зачисляются на счет продавца по итогам регистрации сделки.

Наиболее распространенным, но отнюдь не самым безопасным способом на сегодняшний день, является передача денег из рук в руки, хотя очень многие граждане стали пользоваться банковскими ячейками, поскольку это дает дополнительные гарантии в проведении сделки без помех. Расчет по схеме из рук в руки проводятся в более 95% случае купли-продажи, однако недостатков у этого способа очень много, начиная от того, что пересчитать большую сумму денег весьма сложно и заканчивая тем, что нет возможности проверить подлинность купюр. Если продавец решился на такой способ, то стоит воспользоваться услугами банка для пересчета и подтверждения подлинности денег.

Порядок передачи денег через банковскую ячейку

Можно составить пошаговую инструкцию о том, как происходит передача денег при продаже квартиры посредством банковской ячейки:

  1. После достижения консенсуса и передачи задатка участники сделки приступают к составлению основного акта купли-продажи, сторонам стоит максимальное внимание обратить на пункт посвященный расчетам по сделке и указать в нем, что оплата будет производиться посредством аренды банковского сейфа. Также в документе указываются сроки и условия, при которых продавец может забрать свои деньги.
  2. Покупатель арендует в банковском заведении депозитную ячейку. Срок аренды стандартный и составляет 30 дней.
  3. После заключения с банком договора аренды покупатель помещает в сейф ту сумму денег, которая обговорена с продавцом. В договоре аренды указываются условия, при которых продавец может получить доступ в эту ячейку: наличии подписанного акта купли-продажи и паспорта.
  4. Покупатель получает доступ к сейфу на протяжении 10 рабочих дней (в течение которых осуществляется регистрация сделки) плюс 5-7 дней после госрегистрации.
  5. Если продавец не пришел за своими деньгами или не может предъявить необходимые документы, то по истечении 17 дней покупатель получает доступ к своей ячейке и может забрать деньги.

Порядок передачи денег из рук в руки

Самым распространенным, но в тоже время и самым рискованным, является такой способ передачи денег при сделке с недвижимостью, как из рук в руки. Расчет производится следующим образом:

  1. Обговорить с продавцом, когда будет производиться передача денег: до регистрации сделки или после нее. Как в первом, так и во втором случае существует свой риск стать жертвой мошенников.
  2. Независимо от того, когда производится оплата, продавцом составляется расписка о том, что покупателем ему была передана вся сумма оплату за жилплощадь
  3. В расписке указываются: сумма (цифрами и прописью), основания для передачи денег, паспортные данные сторон, описывается объект сделки. Документ лучше всего оформлять при свидетелях или в нотариальной конторе.
  4. После составления расписки производится передача денег. Продавец пересчитывает сумму.

Для произведения расчетов понадобятся такие документы как: паспорта участников сделки и договор купли-продажи. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [договор купли-продажи квартиры].Если деньги передаются по доверенности, то понадобится и этот документ.

Порядок передачи денег через аккредитив

Расчет посредством аккредитива проходит следующие этапы:

  1. Покупатель оформляет в банке аккредитив и вносит необходимую сумму денег.
  2. По прохождению регистрации сделки, продавец обращается в банк и составляет заявку на выплату аккредитива. По условиям, продавец обязан предоставить паспорт и договор купли-продажи с отметкой о том, что он зарегистрирован в соответствующем органе.
  3. Если никаких проблем нет, деньги, внесенные покупателем, зачисляются на личный счет продавца. Эти средства он может перевести в другой банк или обналичить по месту зачисления.

Порядок передачи денег при использовании ипотечного кредита

Когда купля-продажа осуществляется посредством оформления ипотеки, то процедура оплаты происходит следующим образом:

  1. Между продавцом и покупателем заключается предварительный договор купли-продажи, который потом предоставляется в банк.
  2. В свою очередь покупатель собирает пакет документов необходимый для оформления ипотеки. После рассмотрения этого пакета и на основании предварительного договора банк предоставляет ипотечный заем покупателю и выдает подтверждающий документ заемщику.
  3. Банк перечисляет сумму, обозначенную в договоре займа на счет продавца.
  4. Покупатель становится владельцем квартиры на правах собственности, но квартира является залоговым имуществом.

Для передачи денег таким способом потребуется подтверждение от банка, паспорта сторон, свидетельство о собственности на квартиру.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по передаче денег при продаже квартиры

Вопрос: Добрый день, меня зовут Михаил. Почти купил квартиру. Завтра надо составлять основной договор. Подскажите, пожалуйста, каким способом лучше всего передать деньги за жилье, чтобы максимально себя обезопасить?

Ответ: Здравствуйте, Михаил. Поскольку вы не приобретаете жилье по ипотеке, то вам подойдут лишь три способа: из рук в руки, при помощи банковской ячейки и посредством оформления аккредитива. Наиболее рискованный способ – это передача денег из рук в руки, поскольку достаточно легко стать жертвой мошенников. Кроме того, пересчитать большую сумму денег быстро не получится. Можно оформить аккредитив. Здесь вы получите максимальные гарантии по сделке, так как передачу денег будет проводить уже банк, однако сразу приготовьтесь выложить порядка 30 тыс. рублей за оформление этого документа. Мы вам предлагаем выбрать наиболее оптимальный вариант – это воспользоваться банковским депозитом, где вы разместите требуемую сумму, и продавец сможет ее получить лишь после перехода прав сосбтвенности.

Пример по порядку передачи денег при покупке квартиры

Тамара Петровна заключила сделку со своим соседом о покупке его квартиры. Она решила не привлекать третьи лица, а передать деньги ему собственноручно. Сосед выписал женщине расписку, что получил всю сумму денег за квартиру, где не указал: ни своих паспортных данных, ни места прописки, ни основания для заключения договора. Деньги были переданы в квартире у соседа. Когда Тамара Петровна обратилась в Многофункциональный центр для госрегистрации сделки, то выяснилось, что сосед отказывает ей в этом, потому что не получил денег за жилье.

Женщина подала исковое заявление в суд, с требованием признать договор купли-продажи недействительным, поскольку продавец совершил мошеннические действия. К иску была приложена та самая расписка. Разбирательство тянулось несколько месяцев, и был проведен ряд почерковедческих экспертиз, которые и подтвердили подлинность расписки и факт передачи денежных средств за квартиру. После этого суд вынес положительное решение в пользу Тамары Петровны, аннулировал сделку и обязал соседа выплатить женщине всю уплаченную сумму.

Заключение

В заключении можно сформулировать следующие тезисы:

  1. Передача денег — это ответственный этап сделки купли-продажи, при нарушении которого договор может быть признан недействительным.
  2. Процедура расчетов по сделке указывается в соглашении о купле-продаже.
  3. Порядок передачи денежных средств также регламентируется составленным документом.
  4. Существует несколько способов передачи оплаты за квартиру. Выбор способа зависит от пожелания сторон сделки.
  5. Из рук в руки самый ненадежный способ совершения расчетов по сделке.
  6. При передаче денег из рук в руки стоит пригласить свидетелей и воспользоваться услугами нотариуса.
  7. Максимально безопасным вариантом передачи денежных средств считается аренда банковского сейфа.
  8. Для оплаты покупки посредством банковской ячейки могут потребоваться такие документы как: паспорт продавца и договор с отметкой о горегистрации сделки.
  9. Право получения денег из банковского сейфа появляется у продавца лишь тогда, как сделка пройдет госрегистрацию.
  10. Крайне важно со стороны продавца и со стороны покупателя не нарушить сроки при передаче денег посредством банковской ячейки.
  11. Оформление аккредитива является платной услугой и составляет от 20 до 40 тыс. рублей.
  12. Если жилье приобретается посредством оформления ипотеки, оплату производит банк, где получен заем.
  13. При оформлении ипотечного займа от покупателя потребуется собрать перечень необходимых документов и приложить к нему предварительный договор купли-продажи с указанием суммы и объекта сделки.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

estate-advisor.ru

Как продать квартиру в ипотеке без головной боли: 3 варианта заключения сделки

Продать квартиру, которая находится в залоге у банка – сложно, но при соблюдении необходимой процедуры – реально. Как правильно осуществить сделку, чтобы интересы всех сторон были защищены, и какой срок потребуется для оформления всех документов? Рассмотрим доступные варианты отчуждения квартиры в ипотеке, процедуру снятия обременения и заключения договора купли продажи.

В продаже залоговой квартиры участниками, в отличие от недвижимости без обременения, участвуют 3 стороны:

  • Продавец.
  • Покупатель.
  • Залогодержатель (банк).

Процесс должен начинаться с главного: получения согласия кредитора на сделку. Без разрешения банка никаких действий с залоговой недвижимостью совершать нельзя. Для получения согласия банка необходимо подать заявление, дополнительно может потребоваться письменное согласие супруга (супруги), и, если по договору есть несколько заемщиков, их обязательное согласие.

Продажа квартиры с обременением: все, что нужно знать о процедуре

После того, как получено согласие банка на продажу, можно приступать к поиску покупателя на квартиру. Подводные камни, которые сопутствуют такого рода сделкам, связаны с особенностями процедуры.

Прежде всего, покупатель вынужден отдать часть суммы продавцу до оформления договора продажи. Квартира не может быть переоформлена до снятия обременения, а для этого необходимо, чтобы сумма долга по договору ипотеки была полностью погашена заемщиком.

Несущественные отличия в ходе совершения сделки зависят от того, приобретается квартира за собственные деньги или покупатель будет оформлять кредит.

Заключение сделки без привлечения покупателем кредитных средств

Если квартира покупается за собственные средства покупателя, после согласия банка на продажу может быть внесен задаток. Желательно, чтобы сумма покрывала всю задолженность по ипотеке. Для обеспечения хотя бы минимальных гарантий покупателю, стоит оформить задаток нотариально с обязательством передать квартиру после снятия залога.

После получения залога необходимо полностью погасить задолженность по ипотеке в банке. Подтверждением полного выполнения своих обязательств является официальная справка банка о выполнении условий договора, выписка со счета с данными об отсутствии задолженности.

Заключение договора купли продажи выполняется после снятия обременения, новый владелец вправе оформить свидетельство о праве собственности.

Реализация квартиры с последующим оформлением залога

Если покупатель не располагает полной суммой для оплаты стоимости жилья, возможен вариант с оформлением залога на купленную квартиру. В этом случае оформление задатка следует отложить до получения предварительного согласия банка на ипотеку.

Суммы задатка должно хватить на погашение задолженности по ипотеке, после снятия обременения оформляется договор купли продажи, право собственности, на квартиру накладывается обременение банком покупателя.

После получения кредита происходит окончательный расчет с продавцом. Процедура может занять более месяца.

Продажа квартиры банком: почему невыгодно

В случае если заемщик твердо решил продать квартиру, но не желает делать это самостоятельно, существует процедура добровольной продажи жилья банком. Собственник фактически предоставляет банку право реализовать квартиру. Однако рассчитывать на получение рыночной стоимости квартиры в таком случае не приходится.

Придется оплатить услуги банка по проведению сделки, а цена продажи может быть существенно занижена. При продаже квартиры банком оформление всех этапов процедуры может происходить без участия заемщика, на основании выданной доверенности.

Обязательный этап: снятие обременения

Объединяет проведение сделок обязательное мероприятие, которое дает возможность подписать договор купли продажи, – снятие обременения. Выполняется после полного закрытия долга по кредиту. Провести процедуру можно:
  • Самостоятельно, или вместе с представителем банка.
  • Через портал госуслуг, значительно сэкономив время на поездки в Регистрационную палату.
  • Через посредников.

Посредничество в проведении освобождения предмета залога от обременения зачастую предлагают непосредственно в банке. Мотивируют необходимость участия специалиста большими очередями, сложностями с оформлением документов.

Можно ли самостоятельно снять обременение по ипотеке в силу закона

В действительности, можно самостоятельно снять обременение по ипотеке в силу закона всего за несколько дней и 2 посещения отделения Регистрационной палаты. Требования к проведению процедуры – стандартны, обременение может быть снято на основании:

  • Двустороннего заявления (банка и заемщика).
  • Заявления кредитора после погашения займа заемщиком.
  • Заявления заемщика с предоставлением доказательств погашения долга (печать о погашении в закладной).
  • По решению суда.

До подачи заявления заемщику необходимо обратиться в банк для получения справки или выписки со счета о полном выполнении долговых обязательств. Обычно кредиторы выдают официальное письмо о закрытии долга по ипотеке в течение 30 дней.

Необходимо уточнить в отделении, есть ли возможность присутствия при подаче заявления представителя банка. Если организовать совместную поездку затруднительно, банк может выдать доверенность заемщику.

Также потребуется закладная, в которой залогодержатель ставит отметку о погашении долга. После того, как собраны все документы от банка, можно отправляться в Регистрационную палату (РП). Все документы можно подготовить заранее:

  • Паспорт, идентификационный номер заемщика.
  • Выписка или справка из банка о состоянии счета (погашении долга), договор ипотеки.
  • Закладная с отметкой кредитора.
  • Свидетельство о праве собственности на квартиру.
  • Договор купли продажи.
  • Заявление о снятии обременения по ипотеке в силу закона.

Стандартный срок процедуры – 3 дня. Это время может быть увеличено, если планируется получение нового свидетельства о регистрации. В таком случае придется оплатить госпошлину и предъявить квитанцию об оплате. Регистратор назначит время, когда можно получить документ.

Портал госуслуг: минимум времени на оформление

Сэкономить одну поездку в РП можно, воспользовавшись электронным сервисом через портал госуслуг. Закон не требует личного присутствия при подаче документов: можно отправить пакет почтой, оформив письмо с уведомлением и описью содержимого.

На сайте госуслуг можно самостоятельно заполнить заявление в электронном виде. Правда, такой услугой могут те, у кого есть действующая электронная цифровая подпись. Вся процедура проводится в автоматическом режиме, от пользователя требуется только регистрация на сайте.

Для получения подтверждения о снятии обременения и нового свидетельства придется явиться лично – для получения документа личное присутствие является обязательным.

Сбербанк: процедура снятия обременения

О механизме процедуры по снятию обременения с ипотечного жилья в Сбербанке доступна информация на официальном сайте. После погашения долга необходимо подать в банк заявление о снятии обременения с залогового имущества.

Дальнейший ход процедуры зависит от того, была ли оформлена закладная. Если документ оформлялся, банк предоставит клиенту документ с отметкой о погашении и все дальнейшие действия заемщик вправе проводить сам: банк выдаст пакет документов (справка, выписка, доверенность).

Если закладная оформлена не была при заключении договора ипотеки, заемщик согласует время посещения РП с представителем банка. Заявление о снятии обременения будет подаваться совместно.

Самостоятельно или через посредника: как выгоднее снимать обременение?

Чтобы снять обременение, нет необходимости привлекать юриста или посредника. Главное, собрать пакет документов и заранее обратиться в банк, чтобы избежать проволочек. Стоимость услуг посредников превышает стоимость самой процедуры в 5 – 10 раз. Даже при нехватке времени решить вопрос самостоятельно можно без труда с помощью электронного сервиса.

Специалисты Регистрационной палаты дают информацию в телефонном режиме о количестве человек в очереди, так что можно выбрать удобное время. Если в регионе (городе) есть представительство многофункционального регистрационного центра, можно подать документы без посещения РП.

proipoteku24.ru

Как происходит передача денег при продаже квартиры

Передача денег при продаже квартиры может происходить несколькими способами, в зависимости от метода оплаты недвижимости. Существуют разные способы внесения стоимости – первоначальный взнос, оплата наличными или через банковскую ячейку, безналичный перевод или при помощи риелтора.

Наличный способ оплаты недвижимости: нюансы и особенности

Если рассматривать типовой вопрос о наличном расчете, стоит учесть ряд требований к оформлению сделки купли-продажи. Есть три варианта оплаты недвижимости:

  1. Способ №1. Оплата вносится до подписания договора о продаже квартиры и нотариальной заверки документов. Пример – деньги переданы еще настоящему владельцу, а договор не подписан. Риски – покупатель может потерять финансы и недвижимость при недобросовестном исполнении обязательств.
  2. Способ №2. Оплата после подписания договоров о продаже. Пример – документы подписаны, деньги еще не переданы. В таком случае рискует продавец.
  3. Способ №3. Оплата после подписания договора, но до нотариальной заверки. Когда документ подписан, но не имеет юридической силы, производится передача денег. После этого договор заверяется юристом, который должен присутствовать на сделке. В качестве страховки могут быть и свидетели, чьи данные указаны в договоре.    

Проверка подлинности денег

Все купюры должны быть проверены на подлинность. Об этом нужно позаботиться заранее продавцу, это его прямая обязанность. В противном случае после принятия оплаты никто не несет ответственности за подлинность купюр.

При самостоятельной проверке можно:

  • обратиться в нотариальную контору – у них есть детектор;
  • купить детектор самостоятельно;
  • взять детектор у посредника;
  • проверить подлинность в банке (потребуется дополнительная оплата).

После того, как продавец убедился в подлинности денег, стороны подписывают договор, либо, подписав его накануне, происходит передача документов и ключей от квартиры новому владельцу.

Также за наличные можно приобрести квартиру через банк. В этом случае все договора составляются исключительно в банке. При сотрудниках подписывается договор о передаче прав собственника, далее происходит расчет. Дополнительной заверки документы не требуют, проверка денег осуществляется по желанию продавца. Если же в банке проводится лишь проверка денег, а сама покупка квартиры и подписание документов – в конторе, то продавец вместе с покупателем должен сначала:

  1. составить договора у нотариуса;
  2. затем отправиться в банк для передачи денег;
  3. без денег вернуться в контору для подписания бумаг;
  4. бумаги, запечатанные с деньгами в конверты, отправляются на проверку банком;
  5. стороны ожидают проверки, после чего приезжают в банк;
  6. затем производится передача прав собственности на недвижимость.

Такой способ слишком сложен и рискован – вряд ли продавец и покупатель захотят ездить несколько раз с большой суммой денег по городу (или за его пределы).

Безналичный расчет – железные гарантии или минусы и риски?

При безналичном расчете оплата недвижимости проводится только в национальной валюте со счета покупателя. Он может иметь несколько счетов в разных банках или городах. Списание средств между корреспондентами одного банка – дешевле, если счета открыты в разных банках, комиссию оплачивает покупатель.

Банк выступает, как посредник. Между сторонами заключается трехсторонний контракт – третьей стороной является само финансовое учреждение. По составленному договору деньги списываются со счета покупателя и переводятся на счет продавца после предоставления всех подписанных и заверенных документов. Риски в таком случае исключены.

Если по какой-то причине продавец откажется оплачивать сделку, то банк аннулирует операцию, и договор признают недействительным. Это позволит избежать форс-мажорных обстоятельств продавцу. 

Продавец также должен предоставить банку в момент совершения платежа выписку из квартиры. Таким образом защищаются права покупателя. В противном случае банк не несет ответственности за дальнейшие действия с недвижимостью. Покупатель может отказаться оплачивать недвижимость, если таковых справок не имеется, а может совершить оплату на свой страх и риск.

Возможные риски для продавца и покупателя

Если сделка «срывается» накануне оплаты по необъяснимым причинам после подписания договоров, деньги со своего счета покупатель может вернуть себе через суд, предоставив объяснения и аргументы, почему произошла такая ситуация. Суд может расценить обстоятельство, как возможную аферу. Следует также понимать, что работая с банком, обе стороны вынуждены будут оплатить дополнительные расходы.

Имеются риски и для обеих сторон – если банк вдруг объявит себя банкротом, то деньги на счету покупателя будут заморожены до тех пор, пока финансовое учреждение не решит проблему. В лучшем случае, как показывает практика, деньги можно получить назад лишь спустя несколько лет.

Расчет через банковскую ячейку

​Самый распространенный способ передачи денег при продаже квартиры. Покупатель расстается со своими деньгами после подписания договоров. Банк проверяет финансы на соответствие заявленной суммы продавцом. Пока документы не будут подписаны, все деньги будут храниться на ячейке покупателя. Как только документы получены покупателем, банк по уведомлению обеих сторон переводит сумму на ячейку или счет продавца. Он уже самостоятельно проверяет подлинность купюр после вступления договора в силу.

Если сделка не состоялась, покупатель вправе забрать всю сумму денег из своей ячейки, несмотря на волеизъявления продавца. В этом случае ни одна из сторон не обязана отчитываться, почему сделка «сорвалась». Банк выступает в роли независимого официального посредника.

Продажа недвижимости с помощью аккредитива

Операция похожа на ту, которая проводится через ячейку банка, но в этом случае все расходы отражаются только перед участниками банка. То есть, покупатель перечисляет сумму денег продавцу, затем подписывается договор. Если сделка переносится, то продавец не может снять деньги, они заблокированы по счету до тех пор, пока не аннулируется контракт. Если продавец не в состоянии получить и проверить деньги, а покупатель готов ждать, деньги остаются на счету покупателя заблокированными.

Как только по решению договора покупатель становится собственником жилья, продавец получает деньги. Справку о недвижимости нужно предоставить в банк для размораживания счета и перечисления суммы.

Оплата недвижимости при требовании залога

При требовании залога со стороны банка продавца, покупатель обязан использовать такие способы передачи денег, как:

  • аккредитив продавца;
  • ячейка покупателя с переводом средств только на счет продавца.

Залог должен быть оформлен в день оформления всех документов и приобретения квартиры. То есть, покупатель оставляет залог и вносит сумму денег, а взамен получает квартиру. Как только покупатель становится владельцем, квартира попадает в список банковских задолженностей до тех пор, пока вся сумма денег не будет передана продавцу. Банк будет отслеживать вносы покупателя, а также счет продавца на наличие пополнений.  

Риск продать квартиру за неполную стоимость с использованием залога – минимален. Но есть нюанс – способ получения денег продавец выбирает сам.

Покупатель, который недоволен предложенными вариантами оплаты, может подыскать себе другую квартиру для покупки. Банк не имеет права менять способы оплаты, на которые согласен продавец. 

Продажа первичной и вторичной недвижимости

Все вышеописанные способы оплаты недвижимости подходят для покупки квартиры вторичного рынка. Если покупатель желает приобрести недвижимость у застройщика (юридического лица), то все финансовые операции и сделки проводятся через агентство компании или банк.

  1. Если квартира покупается в рассрочку – покупатель может частично внести первый взнос наличными на счет компании в одном из агентств или касс. Остальные расчеты производятся через банковский счет фирмы.
  2. Если квартира покупается за полную стоимость – все деньги перечисляются безналичным расчетом, но уже на специальный счет агентства, которое подписывает договор с покупателем. Застройщик потом получает свою долю от продажи недвижимости.

С 2017 года предусмотрен еще один способ оплаты квартир в новостройках – через счета эскроу, которые защищают долевые взносы всех участников сделки. Если дом не будет сдан в эксплуатацию, строительство заморожено, то теперь будущие жильцы смогут получить свои сбережения обратно без потерь.

В целом, все сделки на первичном рынке принято совершать через безналичный расчет, на вторичном – наличными, но допускаются альтернативные варианты в силу безопасности и сохранности всех операций. 

law03.ru

Безопасный способ расчета за квартиру

Передача денег — важная часть сделки. Казалось бы, отлично это осознавая, и покупатели, и продавцы должны проявить здесь разумную осмотрительность и выбирать наиболее безопасную форму расчета.

Однако самым распространенным способом до сих пор остается расчет наличными до регистрации в Росреестре. Другими словами, деньги передаются еще до того, как покупатель станет законным собственником квартиры. Между тем ежегодно Управление Росреестра по Красноярскому краю отказывает в регистрации права собственности на квартиру по нескольким сделкам.

Случаи отказа в регистрации, как пояснили в Управлении Росреестра Красноярского края, все же исключение и связаны с явным мошенничеством со стороны продавца. Гораздо чаще происходит приостановка регистрации из-за того, что стороны сделки не подготовили все необходимые документы. К примеру, забыли предоставить согласие второго супруга на продажу квартиры. Тогда регистрация приостанавливается на месяц, до того, пока это обстоятельство не будет устранено. И все это время покупатель, уже отдавший деньги, проводит в нервном ожидании.

«В 90 процентах сделок наличные передаются до регистрации перехода права собственности, — рассказывает руководитель отдела продаж компании «ГРАНТА-недвижимость» Марина Шведова. — Основная масса сделок представляют собой цепочки альтернативных сделок, продавцы обычно стремятся сразу получить деньги, для того чтобы они сами смогли выйти на покупку новой квартиры, поэтому хотят видеть наличные».

Желание получить расчет наличными исходит от продавца, объясняют специалисты.

«В практике нашего агентства был случай, когда сделка сорвалась только из-за нежелания продавца использовать другой способ расчета, кроме передачи наличных до регистрации права собственности в Росреестре, деньги ему нужны были уже сегодня, — рассказывает директор АН «ИЖИ» Наталья Полянская. — По моим наблюдениям, схема расчетов наличными сохранилась только у нас. Жителям европейской части страны, которые приезжают в Красноярск и приобретают здесь квартиры, непонятно, как можно отдавать деньги перед сделкой. Там гораздо более распространены другие схемы расчета».

Готовых полностью рассчитываться еще до регистрации права на нового собственника красноярцев сегодня по-прежнему достаточно, при этом их не останавливает и то, что, если регистрация перехода права собственности не произошла, даже при наличии расписки сразу вернуть деньги покупатель сможет, только если сам продавец отдаст их добровольно. В противном случае возвращать переданную сумму придется через суд. После решения суда сумма будет вычитаться из доходов продавца, и насколько растянется этот процесс, сказать невозможно.

Варианты расчета при сделке с недвижимостью

Если вы пользуетесь услугами риелторской компании, сделки наличными происходят следующим образом. При расчете наличными продавец и покупатель встречаются в офисе агентства (в сертифицированной компании, работающей в соответствии со стандартами, предусмотрены отдельные помещения, где может быть произведен расчет, кроме того, они имеют машинки для пересчета купюр и их проверки). Стороны сделки подписывают договор купли-продажи, передаются деньги, покупатель выдает расписку о том, что расчет произведен. После чего обе стороны сделки обычно на одной машине и в сопровождении риелтора едут в Управление Росреестра, чтобы подать документы на регистрацию права собственности. Через десять дней при положительном решении Управления Росреестра стороны забирают документы на квартиру. Этот способ более комфортный, чем самостоятельный расчет между сторонами в машине или в купленной квартире, но идеальным с точки зрения безопасности его назвать трудно.

Самый безопасный способ рассчитаться за квартиру

Более безопасными по сравнению с передачей наличных в офисе риелторской компании специалисты называют безналичный способ расчета и использование сейфовых ячеек. При безналичном расчете покупатель открывает на свое имя счет в банке, предоставляет реквизиты получателя (продавца) и заявление о переводе денежных средств на счет продавца.

В этом случае не нужно думать о том, каким образом организовать транспортировку денег. В день сделки средства перечисляются со счета покупателя на счет продавца, транзакция осуществляется под контролем третьей стороны — банка, на руках у сторон остаются все платежные документы, из которых видно движение денежных средств по счетам. «Они являются доказательством получения денег. Но расписку о получении денег все равно нужно получить от продавца», — советует Наталья Полянская.

Минус этого способа заключается в том, что при безналичном расчете требуется, чтобы в договоре была указана полная стоимость квартиры, на что согласны пойти далеко не все продавцы, особенно если продаваемая недвижимость находится в их собственности менее трех лет.

Как и расчет наличными, безналичная оплата может также проводиться как до регистрации перехода права на объект, так и после нее.

Росреестр рекомендует порядок расчета

Когда безналичный расчет производится после регистрации, при регистрации перехода права на объект в Управлении Росреестра на квартиру накладывается обременение в пользу продавца. Чтобы его снять, сторонам придется еще раз возвращаться в Управление Росреестра, показывать расписку о том, что обязательства погашены, и снимать обременение.

«Несмотря на определенные неудобства, связанные с тем, что покупателю и продавцу предстоит совершить три совместных визита в Управление Росреестра (чтобы сдать документы на регистрацию, забрать их после нее и для того чтобы снять обременение), этот способ расчета дает покупателю гарантию, деньги он передает только после того, как в документах на квартиру появится его имя», — говорит Наталья Полянская.

Этот способ при расчете за сделку рекомендуют использовать и специалисты Росреестра. «Мы советуем не отдавать всю сумму продавцу до регистрации, указать в договоре, что расчет будет производиться после регистрации перехода права на объект, в связи с этим возникает обременение (ипотека). После того как произошла регистрация, продавец и покупатель обращаются в Управление Росреестра с распиской о том, что расчет произведен полностью, и заявлением о снятии ипотеки, тогда ипотека снимается», — рассказывает начальник отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения Управления Росреестра Елена Ященкова.

Еще одно преимущество, если до регистрации сделки происходит неполный расчет и на квартире лежит обременение продавца, регистрация перехода права происходит за пять дней. В противном случае покупателю предстоит ждать десять рабочих дней, до того как будет зарегистрировано право собственности.

По словам специалистов, многие этим обстоятельством пользуются и для того, чтобы ускорить сделку, производят расчет частично: до посещения Управления Росреестра при подписании договора передают часть суммы, оставшуюся часть — сразу после Росреестра под расписку. Приезжают на следующий день в Управление Росреестра с документами, подтверждающими, что обременение снято. При этом регистрация в любом случае занимает пять дней.

Способ расчета, которому отдают предпочтение банки

Еще одним безопасным способом передачи денег за квартиру является расчет через банковскую ячейку, когда продавец и покупатель арендуют ячейку в банке, заключается договор на ее обслуживание, в котором прописываются условия доступа к ячейке каждой из сторон. В день сделки производится закладка денег, на которой кроме покупателя и продавца присутствует представитель банка.

В договоре аренды ячейки прописываются условия и сроки доступа: продавец может забрать деньги, только предоставив зарегистрированный договор купли-продажи. Со своей стороны, покупатель вправе вернуться за деньгами, если Росреестр отказал в регистрации права собственности на квартиру.

Третья сторона — банк — при этом принимает участие в передаче (один ключ от ячейки находится у сотрудника банка) и служит гарантом целостности банковского сейфа. Стоимость аренды сейфовой ячейки составляет 700 рублей.

«Чем хороша эта схема расчета, так это тем, что в этом случае мы совершенно не зависим от покупателя, — рассказывает Наталья Полянская. — Не нужно ждать, когда он появится с зарегистрированным договором и напишет наконец заявление о переводе со своего счета на счет продавца. Если все прописанные в договоре аренды ячейки условия выполнены, продавец получает доступ к деньгам. Присутствие покупателя при этом не требуется».

Этот способ расчета главным образом применяется при ипотечных сделках, где использование банковской ячейки — обязательное требование ряда банков.

При ипотечной сделке покупатель передает первый взнос наличными продавцу, пишется расписка о получении этой суммы, одновременно сумма ипотечного кредита закладывается в банковскую ячейку, после чего документы подаются в Росреестр для регистрации сделки. Через пять рабочих дней (срок регистрации сделки с ипотечным обременением) при условии положительного решения Управления Росреестра и регистрации собственности на объект на нового владельца одна из сторон приезжает, забирает деньги.

«При ипотечной сделке существует наибольшая уверенность, что все пройдет хорошо, потому что расчеты по сделке контролирует не только риелтор, но и представители банка. Такая сделка дает наибольшую уверенность», — подчеркивает руководитель отдела продаж компании «ГРАНТА-недвижимость» Марина Шведова.   

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

www.sibdom.ru


Смотрите также