Росреестр не произвел погашение ипотеки в егрп кто ответчик


Росреестр

Дела о расторжении договоров купли-продажи составляют значительную часть от общего объема дел, рассматриваемых в судах общей юрисдикции.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи квартиры, может быть расторгнут, в частности по соглашению сторон, по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных законом или договором. При этом существенным признается такое нарушение договора, из-за которого другая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Также договор, может быть, расторгнут по соглашению сторон или по решению суда в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (если иное не предусмотрено самим договором или не вытекает из его существа). Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, они бы не заключили договор или заключили его на значительно отличающихся условиях.

Наиболее простой способ расторжения договора представляет собой расторжение договора до того момента, когда стороны надлежащим образом исполнили свои обязательства, а именно зарегистрировали переход права собственности и осуществили обязанность по передаче недвижимого имущества и денег.

В соответствии с п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 регистрация перехода к покупателю права собственности на проданную квартиру не является препятствием для расторжения договора. Так, например, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, но существенно нарушил договор - не оплатил имущество, то продавец вправе потребовать расторжения договора.

В случае если на момент расторжения договора запись о переходе права собственности в ЕГРП еще не внесена, то такая регистрация может быть прекращена на основании заявлений сторон договора. В этом случае государственный регистратор в письменной форме уведомляет заявителей о прекращении государственной регистрации права с указанием даты принятия решения о таком прекращении.

Следует учитывать тот факт, что в соответствии с п. п. 4, 5 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) при прекращении регистрации прав на основании заявлений сторон договора возвращается только половина суммы госпошлины, уплаченной за регистрацию.

В случае если государственная регистрация перехода права собственности была осуществлена, договор купли-продажи можно расторгнуть в судебном порядке.

При расторжении договора купли-продажи в судебном порядке важно правильно отразить свои требования, выбрать надлежащий способ защиты, о также правильно указать статус сторон в судебном процессе. Не редки случаи, когда истец ошибочно указывает в качестве ответчиков Росреестр, а также заявляет излишние требования об обязании Росреестра погасить или аннулировать записи в ЕРГП. Подобные действия законом не предусмотрены. 

В силу п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

По таким искам, Управление может быть привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г., в соответствии п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Самая распространенная ситуация в судебной практике Управления, это тот случай когда после государственной регистрации перехода права собственности, покупатель не выполнил свою часть договора, а именно не выплатил всю сумму или часть стоимости квартиры продавцу.

Во избежание сложностей, в случае расторжения договора купли-продажи, и с целью защиты прав продавца необходимо указать в договоре купли-продажи пункт о залоге (ипотека в силу закона) объекта недвижимости в пользу продавца до полного погашения всей стоимости объекта.

В случае если договором пункт о залоге не был предусмотрен, в досудебном порядке разрешить спор не представилось возможным, и лицо обратилось в суд с исковым требованием о расторжении договора купли-продажи квартиры и возврате имущества, то в зависимости от обстоятельств дела одновременно с иском можно подать ходатайство о применении обеспечительных мер, чтобы у ответчика не было возможности распорядиться квартирой во время рассмотрения дела.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Важным условием для регистрации права собственности является указание судом в таком решении на возврат данного объекта в собственность продавца.

После вынесения решения суда и вступления его в законную силу, продавцу необходимо обратиться в Управление Росреестра, если в ЕГРП была внесена запись о переходе права собственности к покупателю по расторгнутому договору.

Василий Дубинин

rosreestr.ru

Суд удовлетворил иск о погашении регистрационной записи об ипотеке - Прочие исковые дела - судья Петрина Галина Павловна - 03/05/2012

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 декабря 2011 года Рамонский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего судьи Петриной Г.П.

при секретаре Тамбовцевой И.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании в пос. Рамонь гражданское дело по иску Найденовой Н. И., Штеппо И. Ю. к Управлению Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области о погашении записи об ипотеке №... от 22.10.2008 г. на объект незавершенного строительства готовностью 91%, литер А, П/А инвентарный №... кадастровый №..., земельного участка площадью <.......> кв.м. с кадастровым №..., расположенных по адресу: <.......>,

УСТАНОВИЛ:

Найденова Н.И., Штеппо И.Ю. первоначально обратились с иском к Рамонскому отделу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области о погашении записи об ипотеке №... от 22.10.2008 г. на объект незавершенного строительства готовностью 91%, литер А, П/А инвентарный №... кадастровый №..., земельного участка площадью <.......> кв.м. с кадастровым №..., расположенный по адресу: <.......>, мотивируя следующим:

Решением Рамонского районного суда Воронежской области от 23.12.2009 года удовлетворены исковые требования о признании договора ипотеки недействительным, в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на предмет ипотеки отказано. Определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 11.05.2010 года кассационная жалоба банка оставлена без удовлетворения, а решение без изменения. В связи с вступлением в силу решения суда истцы обратились в Рамонский отдел Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области на предмет погашения записи об ипотеке в реестре прав на недвижимость. В ответе Росреестр пояснил, что запись может быть погашена либо по решению суда, либо по заявлению Сбербанка РФ. На запрос адвоката от 26.05.2011 года Сбербанк, являясь стороной сделки, в подаче заявления отказал. Обязанность аннулирования записи в реестре оспаривает. Незаконно ссылается на необходимость судебного решения. В силу норм пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий. На основании пункта 2 статьи 167 ГК РФ правовыми последствиями недействительности сделки является возврат полученного по сделке, либо возмещение стоимости в деньгах. Законом могут быть предусмотрены иные последствия. Аннулирование записи в реестре не предусмотрено законом в качестве последствий недействительности договора ипотеки. Последствия наступают в отношении оборота объекта правоотношения, если только обязательства по сделке исполнялись. Обязательства по договору ипотеки не исполнялись, право на получение удовлетворения из стоимости заложенной недвижимости не реализовано. Последствия недействительности - только отсутствие права ипотеки. В соответствии со ст. 131 ГК РФ и ст. 4 ФЗ № 122-ФЗ от 21 07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация прав на недвижимость, обременения, в том числе ипотека подлежат обязательной регистрации. В силу норм ст. 2 ФЗ № 122-ФЗ от 21 07.1997 г. государственная регистрация это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, прекращения и оборота прав на недвижимость. Следовательно, обязанность регистрации возникает у сторон сделки оборота прав. Юридическим фактом, влекущим возникновение обязанности регистрации, является не судебное решение, как незаконно считает Сбербанк, а оборот права. В данном случае отсутствие права ипотеки. Судебным решением только устанавливается факт наличия либо отсутствия спорного права. Решением от 23.12.2009 года Рамонского районного суда Воронежской области удовлетворены исковые требования о признании договора ипотеки недействительным. Факт отсутствия права ипотеки в силу вышеуказанных норм является основанием погашения записи об ипотеке и влечет у Сбербанка возникновение обязанности регистрационную запись погасить. В силу норм ст. 29. ФЗ №122-ФЗ от 21 07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным ФЗ от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В силу норм ст.25 ФЗ от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке» регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов, в том числе заявлений не требуется. Найденова Н.И., Штеппо И.Ю. просили погасить регистрационную запись в ЕГРП об ипотеке №... от 22.10.2008 года на объект незавершенного строительства готовностью 91%, литер А, П/А инвентарный №... кадастровый №..., и земельный участок площадью <.......> кв.м. №..., расположенные по адресу: <.......>.

Определением Рамонского районного суда Воронежской области от 27.09.2011 года была произведена замена ненадлежащего ответчика Рамонский отдел Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области на надлежащего- Управление Росреестра по Воронежской области.

Определением Рамонского районного суда Воронежской области от 25.11.2011 года была произведена замена ненадлежащего ответчика ОАО Сберегательный Банк РФ на надлежащего- Управление Росреестра по Воронежской области.

Истицы Найденова Н.И. и Штеппо И.Ю., будучи надлежащим образом уведомлены о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, обратились с заявлением о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель истицы Найденовой Н. И.- Беленов В. Ф., действующий на основании ордера, в судебном заседании просил исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика Рамонского отдела Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, будучи надлежащим образом уведомлен о месте и времени судебного разбирательства, в судебном заседание не явился, представил письменные возражения, в которых указал следующее:

Истцом заявлены требования к Рамонскому отделу Управления Росреестра по Воронежской области. Однако Рамонский отдел Управления Росреестра по Воронежской области не может являться участником процесса. В соответствии со статьей 48 ГК РФ юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Между тем, Рамонский отдел Управления Росреестра по Воронежской области не является самостоятельным юридическим лицом. Отдел является структурным подразделением Управления Росреестра по Воронежской области, а потому не может участвовать в гражданском процессе от своего имени. Соответственно, в качестве участника процесса по настоящему делу может выступать только Управление Росреестра по Воронежской области. Однако Управление Росреестра по Воронежской области является ненадлежащим ответчиком по заявленным исковым требованиям. Согласно ст. 38 ГПК РФ сторонами в гражданском судопроизводстве являются истец и ответчик. Стороны являются субъектами спорного правоотношения. Ответчик - это лицо, которое по заявлению истца является нарушителем его прав и интересов и вследствие этого привлекается к ответу по иску. В данном случае предполагаемыми ответчиками (нарушителями прав и интересов истца) может быть только сторона оспоренного договора ипотеки. Управление в силу норм действующего законодательства не вправе осуществить погашение записи об ипотеки на основании решения суда от 23.12.2009 ввиду отсутствия необходимых документов. В соответствии с ч.4 ст. 29 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В силу ст. 25 ФЗ «Об ипотеки» регистрационная запись об ипотеке погашается, в том числе и на основании решения суда о прекращении ипотеки. Определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 15.02.2011 установлено, что при рассмотрении первоначального иска о признании недействительным договора ипотеки, вопрос о погашении записи об ипотеки от 22.10.2008г. не рассматривался. Таким образом, запись об ипотеки от 22.10.2008 на спорные объекты недвижимого имущества на основании решения суда от 23.12.2009 погашена быть не может.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Центрально-Черноземного банка Сбербанка России, будучи надлежащим образом уведомлен о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, представил письменные возражения, в которых указал следующее:

Решением Рамонского районного суда Воронежской области от 23.12.2009 г., вступившим в законную силу 11.05.2010 г., договор ипотеки №... от 09.10.2008 г. признан недействительным. Согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда РФ №..., Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 г., оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. Залог является одним из видов обременения. Решением Рамонского районного суда Воронежской области от 23.12.2009 г. решен вопрос об отсутствии обременения, договор ипотеки признан недействительным. Таким образом, Решение Рамонского районного суда Воронежской области от 23.12.2009 г., вступившее в законную силу 11.05.2010 г., является основанием для внесения записи в ЕГРП о снятии обременения. Истец неверно определил способ защиты своего нарушенного права. Иск о признании права или обременения отсутствующим мог бы быть предъявлен к Банку при условии прекращения ипотеки в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, перечень которых строго ограничен и расширенному толкованию не подлежит. Истец должен был обратиться в регистрирующий орган с соответствующим заявлением, прилагая вступившее в законную силу решение суда о признании договора ипотеки недействительным. В соответствии с п.4 ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав. Требование к Банку о направлении в регистрирующий орган документов, необходимых для прекращения ипотеки, не может быть рассмотрено как предусмотренное законом действие, направленное на погашение записи об ипотеке. Таким образом, на Банк как залогодержателя законом не возложена обязанность по обращению в регистрирующий орган с заявлением о погашении регистрационной записи. Исходя из изложенного, требования о погашении записи об ипотеке должны быть предъявлены к регистрирующему органу при наличии соответствующих правовых оснований, а не к Залогодержателю (Банку). Данная позиция Банка подтверждается и судебной практикой (Постановление ФАС Поволжского округа от 24.02.2010 по делу NA12-17190/2009). На основании вышеизложенного, ЦЧБ СБ РФ просил в иске Найденовой Н.И., Штеппо И.Ю. отказать.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования Найденовой Н.И. и Штеппо И.Ю. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Судом установлено следующее:

Решением Рамонского районного суда Воронежской области от 23.12.2009 года, вступившим в законную силу 11.05.2010 года, признан недействительным договор ипотеки №..., заключенный 09.10.2008 года между АК СБ РФ (ОАО) и Найденовым Ю.А. на объект незавершенного строительства готовностью 91% и земельный участок площадью <.......> кв. метров, расположенные по адресу: <.......>.

Определением Рамонского районного суда Воронежской области от 28.09.2010 года разъяснено решение от 23.12.2009 года и определено при исполнении указанного решения Рамонскому отделу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области следует самостоятельно погасить (прекратить) запись об ипотеке №..., произведенную 22.10.2008 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 15.02.2011 года определение от 28.09.2010 года о разъяснении решения отменено в связи с тем, что им были рассмотрены требования, которые истцами при рассмотрении дела не заявлялись.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 25.04.2011 года Найденовой Н.И. принадлежит на праве собственности 3/4 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства готовностью 91%, инв. №..., лит. А, П/А, площадь застройки <.......> кв.м. и 1/2 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель населенных пунктов под строительство жилого дома площадью <.......> кв.м., расположенные по адресу: <.......>, о чем в ЕГРП сделаны записи регистрации №..., №... соответственно.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 25.04.2011 года Штеппо И.Ю. принадлежит на праве собственности 1/4 доля в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства готовностью 91%, инв. №..., лит. А, П/А, площадь застройки <.......> кв.м. и 1/2 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель населенных пунктов под строительство жилого дома площадью <.......> кв.м., расположенные по адресу: <.......>, о чем в ЕГРП сделаны записи регистрации №..., №... соответственно.

В данных свидетельствах в качестве ограничения (обременения) права собственности указана ипотека.

Истцы обратились в АК СБ РФ (ОАО) Центрально-Черноземный банк с просьбой о направлении в регистрационную службу Рамонского района Воронежской области письма об аннулировании регистрационной записи об ипотеке №... от 22.10.2008 года. В своем ответе от 02.06.2011 года банк фактически отказал в удовлетворении данной просьбы, сославшись на необходимость обращения истцов в суд.

Управление Росреестра по Воронежской области письмом от 18.07.2011 года отказало Найденовой Н.И. и Штеппо И.Ю. в погашении регистрационной записи об ипотеке, указав на то, что для такого погашения необходимо либо подача совместных заявлений от залогодателя и залогодержателя, либо решение суда.

В соответствии с частью 1 статьи 19 Федерального закона от 16.07.1998 № 102- ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статьей 20 данного Закона установлено, что государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеки, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 4 статьи 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.

На основании части 1 статьи 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В соответствии со статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Учитывая, что договор ипотеки от 09.10.2008 года признан решением суда, вступившим в законную силу, недействительным, то у Центрально-Черноземного банка Сбербанка России не возникло прав залогодержателя в отношении предмета договора - заложенного имущества, следовательно основное обязательство прекращено.

Требования о погашении записи об ипотеке должны быть направлены к регистрирующему органу.

Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Таким образом, суд считает необходимым погасить регистрационную запись об ипотеке №... от 22.10.2008 г. на объект незавершенного строительства готовностью 91%, литер А, П/А инвентарный №... кадастровый №..., земельного участка площадью <.......> кв.м. с кадастровым №..., расположенных по адресу: <.......>, поскольку в настоящее время ограничения (обременения) права на указанное имущество в виде ипотеки отсутствует, а иным образом восстановить нарушенное право истцов невозможно.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Погасить регистрационную запись об ипотеке №... от 22.10.2008 г. на объект незавершенного строительства готовностью 91%, литер А, П/А инвентарный №... кадастровый №..., земельного участка площадью <.......> кв.м. с кадастровым №..., расположенных по адресу: <.......>.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда в течение десяти дней со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья          Г.П. Петрина

rospravosudie.com

Прекращение записей об ипотеке в Едином государственном реестре прав - Росреестр - Экономика и бизнес - Каталог статей

Рынок ипотечного кредитования в России постоянно растет. В настоящее время для многих граждан ипотечный кредит является единственным реальным способом приобретения собственного жилья. Вместе с тем, как показывает практика, приобретая жилье с использованием кредитных средств, оформляя ипотеку, далеко не все задумываются о том, в каком порядке подлежит снятию данное обременение предмета залога после исполнения обязательств, обеспеченных залогом.

Так, согласно ст. 352 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;

4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Таким образом, запись о прекращении ипотеки должна быть внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3 ст. 339 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 6 статьи 131 ГК РФ порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.В соответствии с пунктом 4 статьи 29 Закона о регистрации регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).

Согласно ст. 25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или данной статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки; для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

Таким образом, Законом об ипотеке установлен закрытый перечень оснований для прекращения регистрационной записи об ипотеке.Вместе с тем, на практике зачастую возникают ситуации, когда прекратить регистрационную запись об ипотеке в установленном Законом об ипотеке внесудебном порядке не представляется возможным, как по объективным причинам (например, невозможность представления закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме и др.), так и по причинам, обусловленным нежеланием одной из сторон осуществлять действия, направленные на прекращение записи об ипотеке в установленном законом порядке по различным причинам.

Для таких случаев законодатель предусмотрел судебный порядок, а именно, прекращение регистрационной записи об ипотеке на основании решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Кроме того, Верховный суд РФ совместно с Высшим арбитражным судом РФ в п. 52 Постановления Пленумов № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснили, что, в случае, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, такое решение является основанием для внесения записи в ЕГРП.

При этом в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (ипотека или иное обременение прекратились) оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим. Ответчиком по такому иску будет являться сторона, уклоняющаяся от совершения данных действий во внесудебном порядке. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таком деле в качестве третьего лица.

Вместе с тем, несмотря на то, что законодателем и высшими судебными инстанциями четко установлен и способ защиты нарушенного права в подобных ситуациях и надлежащий ответчик по названной категории гражданско–правовых споров, на практике зачастую граждане и юридические лица обращаются в суд с требованиями «об аннулировании записи в ЕГРП, погашении записи в ЕГРП, обязании Управления Росреестра по Алтайскому краю аннулировать записи в ЕГРП и др.», что противоречит названным выше нормам действующего законодательства и разъяснениям высших судебных инстанций.

При этом, неправильный выбор способа защиты нарушенного права, предъявление требований к ненадлежащему ответчику (например, Управлению Росреестра по Алтайскому краю) может повлечь не только затягивание процесса достижения желаемого результата (прекращение ипотеки в установленном законом порядке), но и зачастую невозможность впоследствии исполнить судебное решение, что, в свою очередь, повлечет необходимость обращения с дополнительными исковыми требованиями в суд.  Е.С. Колтакова,начальник отдела правового обеспеченияУправления Росреестра по Алтайскому краю                                   

www.elcovka.net

Росреестра от 16.07.2013 N 14-исх/06378-ГЕ/13

19 сентября 2017 г. 19:26

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ПИСЬМО

от 16 июля 2013 г. N 14-исх/06378-ГЕ/13

В связи с поступающими обращениями территориальных органов Росреестра, а также физических и юридических лиц по вопросу о порядке погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей об ипотеке на основании решения арбитражного суда о признании должника банкротом Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии сообщает следующее.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) отношения, связанные с несостоятельностью (банкротством) граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, и юридических лиц, которые могут быть признаны несостоятельными (банкротами) в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК), регулируются Законом о банкротстве.

Статьей 6 Закона о банкротстве установлено, что рассмотрение дел о несостоятельности (банкротстве) относится к исключительной компетенции арбитражных судов.

На основании и во исполнение пункта 6 статьи 131 ГК порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 4 статьи 29 Закона о регистрации регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).

При этом статьей 25 Закона об ипотеке установлены основания погашения регистрационной записи об ипотеке, но не основания прекращения обязательства. Согласно указанной статье, если иное не предусмотрено федеральным законом или данной статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки; для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

Поскольку специальный порядок погашения регистрационной записи об ипотеке в случае признания должника банкротом Законом об ипотеке и Законом банкротстве не установлен, государственная регистрация прекращения ипотеки в данном случае осуществляется на общих основаниях.

При этом по смыслу пункта 1 статьи 25 Закона об ипотеке при поступлении соответствующих заявлений и документов в обязанность государственного регистратора не входит проверка факта исполнения залогодателями своих обязательств перед залогодержателями.

Также следует учитывать, что статьей 28 Закона об ипотеке установлена ответственность органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в том числе за неправомерное погашение регистрационной записи об ипотеке.

Для сведения также отмечаем, что постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" судам разъяснено, что, поскольку с открытием конкурсного производства залоговые правоотношения не прекращаются, факт признания должника банкротом не может приводить к погашению записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. пункт 10).

Согласно пункту 12 вышеназванного постановления при рассмотрении споров в том числе об обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судам необходимо учитывать, что продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона только применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

Заместитель руководителя

Г.Ю.ЕЛИЗАРОВА

legalacts.ru

В удовлетворении иска о прекращении ипотеки отказано, поскольку Управление Росреестра прав истцов не нарушало, следовательно, оно является ненадлежащим ответчиком по данному спору и у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения заявленных к нему требований.

Апелляционное определение Челябинского областного суда от 20.06.2014 по делу N 11-6362/2014

Судья: Норик Е.Н.

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего судьи Щелокова Ю.Г.

судей Малоедовой Н.В., Кузнецовой Л.А.

при секретаре Д.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда в г. Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе Управления Росреестра по Челябинской области на решение Калининского районного суда г. Челябинска от 18 марта 2014 года по иску П.К.Ю., П.Е.Б., П.Е.К., П.Ф.К. к Управлению Росреестра по Челябинской области, П.Г.И. о прекращении ипотеки.

Заслушав доклад судьи Щелокова Ю.Г. об обстоятельствах дела, пояснения представителя Управлению Росреестра по Челябинской области - С., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения на доводы жалобы П.К.Ю., П.Е.К., П.Г.И., судебная коллегия

установила:

П.К.Ю., П.Е.Б., П.Ф.К., П.Е.К. обратились в суд с иском к Управлению Росреестра по Челябинской области, П.Г.И. о прекращении ипотеки в отношении квартиры N **** дома N **** по ул. **** в г. Челябинске, указав в обоснование требований на то, что они являются собственниками указанной квартиры на основании договора купли-продажи, заключенного с П.Г.И. и П.Ю., при этом было зарегистрировано обременение права - ипотека в силу закона в пользу продавцов. Полный расчет по договору произведен ими 11 декабря 2006 г., однако погасить запись об ипотеке не представляется возможным, поскольку один из залогодержателей - П.Ю.К. - умер **** г.

В судебном заседании истец П.Е.К. поддержал заявленные исковые требования.

Истцы П.К.Ю., П.Е.Б.. П.Е.К., ответчик П.Г.И., представитель ответчика - Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явились.

Суд постановил решение об удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Челябинской области просит решение суда отменить, указав, что оно является ненадлежащим ответчиком, суду надлежало произвести замену ненадлежащего ответчика.

Также ссылается на то, что истцами избран неверный способ защиты права, надлежащим способом защиты их права явилось бы признание ипотеки отсутствующей.

П.Е.Б. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, о причинах неявки не сообщила, в связи с чем судебная коллегия на основании положений ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ признала возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда в части удовлетворения иска в отношении Управления Росреестра по Челябинской области подлежащим отмене, в остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.

Как установлено материалами дела, собственниками квартиры N **** дома N **** по ул. **** в г. Челябинске являлись П.Ю., П.Г.И., 17 октября 2006 г. между П.Ю., П.Г.И. и П.К.Ю., П.Е.К., П.Е.Б., П.Е.К. заключен договор купли-продажи указанной квартиры. Согласно п. 3 договора (с учетом дополнительного соглашения от 17 октября 2006 г.) указанная квартира оценивается сторонами в **** рублей, которые оплачиваются за счет средств Федерального бюджета в виде субсидии, выделяемой по сертификату, в сумме **** рублей, путем перечисления вышеуказанной суммы с бло****нного целевого счета П.К.Ю., открытого на основании государственного жилищного сертификата на счет П.Г.И. в течение 10 дней с момента подписания договора. 13 декабря 2006 г. указанная сумма поступила на счет П.Г.И. **** г. П.Ю.К. умер. На момент рассмотрения дела собственниками квартиры N **** дома N **** по ул. **** в г. Челябинске являются П.К.Ю., П.Е.Б., П.Ф.К., П.Е.К. по 1/4 доли каждый, зарегистрировано ограничение (обременение) права - ипотека в силу закона в пользу П.К.Ю., П.Г.И.

Указанные обстоятельства подтверждаются договором купли-продажи (л.д. 9), свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 10 - 13), копией сберегательной книжки (л.д. 14), квитанцией (л.д. 15), свидетельством о смерти (л.д. 16), выпиской из ЕГРП (л.д. 18 - 22), дополнительным соглашением (л.д. 31).

В соответствии со ст. 408 Гражданского кодекса РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно ст. 352 Гражданского кодекса РФ, прекращение основного обязательства влечет за собой прекращение залога, в качестве способа обеспечения исполнения обязательств. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В силу п. 4 ст. 29 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Поскольку в судебном заседании было установлено, что обязательства по договору купли-продажи квартиры N **** дома N **** по ул. **** в г. Челябинске, в обеспечении которых была установлена ипотека, исполнены сторонами, и принимая во внимание, что ипотека не может быть прекращена иначе как по решению суда, П.Г.И. не возражала относительно прекращения ипотеки, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных в отношении П.Г.И. исковых требований о прекращении ипотеки.

Доводы апелляционной жалобы Управления Росреестра по Челябинской области о том, что надлежащим способом защиты права истцов явилось бы признание ипотеки отсутствующей, являются несостоятельными.

Как следует из п. 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на которое ссылается Управление Росреестра по Челябинской области в апелляционной жалобе, предъявление иска о признании обременения отсутствующим является не единственным, а лишь одним из способов защиты истцом своего права.

Из системного толкования указанных выше норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая, чем нарушаются права залогодателя, он вправе обратиться в суд с требованием о прекращении зарегистрированного обременения.

Таким образом, П.К.Ю., П.Е.Б., П.Ф.К., П.Е.К. были вправе как обратиться с иском о признании обременения отсутствующим, так и с иском о прекращении обременения, право же выбора способа защиты своих прав принадлежит истцу.

Признавая правильным решение суда в части удовлетворения исковых требований к П.Г.И., судебная коллегия в то же время не может согласиться с решением суда в части удовлетворения исковых требований в отношении Управления Росреестра по Челябинской области.

В силу ст. 2 Гражданского процессуального кодекса РФ задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан.

Согласно ст. 3 Гражданского процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии с п. 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01 июня 2009 г. N 457, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пленумами Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 52 совместного Постановления N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснялось, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременении, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Поскольку Управление Росреестра по Челябинской области прав истцов не нарушало, следовательно, оно является ненадлежащим ответчиком по данному спору и у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения заявленных к нему требований.

В связи с изложенным, решение суда в части удовлетворения требований в отношении Управления Росреестра по Челябинской области нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене, а в удовлетворении исковых требований П.К.Ю., П.Е.К., П.Е.Б., П.Е.К. в указанной части надлежит отказать.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Калининского районного суда г. Челябинска от 18 марта 2014 года в части удовлетворения исковых требований П.К.Ю., П.Е.Б., П.Е.К., П.Ф.К., заявленных к Управлению Росреестра по Челябинской области отменить.

Принять в указанной части новое решение: "В удовлетворении исковых требований П.К.Ю., П.Е.Б., П.Е.К., П.Ф.К. о прекращении ипотеки в отношении квартиры N **** дома N **** по ул. **** в г. Челябинске, заявленных к Управлению Росреестра по Челябинской области - отказать".

В остальной части решение Калининского районного суда г. Челябинска от 18 марта 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Росреестра по Челябинской области - без удовлетворения.

www.ourcourt.ru

Решение по иску о признании недействительной записи в ЕГРП - Прочие исковые дела - судья Коровина Лидия Ивановна - 19/05/2011

Дело № 2-13/2011

именем Российской Федерации

02 марта 2011 года г. Менделеевск

Менделеевский районный суд Республики Татарстан в составе:

председательствующего федерального судьи Коровиной Л.И.

при секретаре Русинове С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хазиева И.Л. к ООО «Газсервис» г. Елабуга, Менделеевскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее, Управление Росреестра по РТ), ОАО «Инвестиционный торговый банк», третье лицо ООО «Газсервис» г. Набережные Челны о признании недействительной записи в Единой государственной регистрации прав (далее, ЕГРП), погашении данной записи и свидетельства о государственной регистрации права от …, восстановлении записи и свидетельства о государственной регистрации права собственности от …,

установил:

Хазиев И.Л. обратился в суд с вышеназванным иском к ответчикам, в обоснование иска указав, что в силу договора купли-продажи от …г. он приобрел в собственность у общества с ограниченной ответственностью «Газсервис» автогазозаправочную станцию (далее, АГЗС), расположенную по адресу: …, полностью заплатил стоимость приобретаемого имущества. АГЗС передана ему согласно приемопередаточному Акту от. ...

… г., получив выписку из ЕГРП, он узнал, что указанная АГЗС оформлена на ООО «Газсервис». … г. он обратился в суд с иском к ООО «Газсервис» г. Елабуга о понуждении выполнения условий заключенного между сторонами договора. В ходе разбирательства выяснилось, что … года за ООО «Газсервис» г. Елабуга было зарегистрировано право собственности на …, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права …. Основанием являлось разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от … года, где отражены все характеристики объекта, …. … г. произведена запись в ЕГРП. Взамен свидетельства серии … выдано другое свидетельство серии …, основанием для выдачи которого является все тоже разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от … года. В указанном свидетельстве, кроме здания общей площадью …, появились дополнительные объекты недвижимости: …. При подаче … г. заявления в ГУ ФРС ООО «Газсервис» г. Елабуга указывало, что целью обращения является исправление технической ошибки в наименовании объекта, однако регистратор внес запись о дополнительных объектах под литерами «…». Эти сооружения включены в свидетельство ошибочно, так как они не отражены в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от … года. Таким образом, заявителем не было предъявлено законных оснований для регистрации изменений, вносимых в Единый государственный реестр прав. Регистрация произведена на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от … г., в котором отсутствуют объекты под литерами «…», поэтому является недействительной.

Истец просит признать недействительной запись в ЕГРП от …г, погасить запись в ЕГРП и свидетельство о государственной регистрации права собственности от …г. серии … и восстановить запись в ЕГРП и свидетельство о государственной регистрации права собственности от …г. серии ….

Определением суда от … года соответчиком по делу признан Казанский филиал ОАО АКБ «Инвестиционный торговый банк».

Истец Хазиев И.Л. в судебное заседание не явился, направил в суд своего представителя Мифтахова И.И.

Представитель ответчика ООО «Газсервис» г.Елабуга в судебное заседание не явился, хотя своевременно и надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела по существу за … г., ходатайств о переносе слушания дела не заявлял.

Суд, выслушав мнение лиц, участвующих в деле, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся истца и представителя ответчика ООО «Газсервис» г.Елабуга.

В судебном заседании представитель истца Мифтахов И.И. исковые требования поддержал, мотивируя их в вышеприведенной формулировке.

Представитель Управления Росреестра по РТ Хуснутдинова Л.Р. исковые требования не признала, просила в удовлетворении иска отказать. Пояснила в судебном заседании, что Хазиев И.Л. обратился с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорный АГЗС на основании договора купли – продажи между ООО «Газсервис» в лице генерального директора … и Хазиевым И.Л. от … г. При проведении правовой экспертизы выяснилось, что документы, представленные на государственную регистрацию, не соответствуют требованиям действующего законодательства, в связи с чем … г. ему было отказано в государственной регистрации на основании ст. 20 ФЗ от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

… года представителем от имени ООО «Газсервис» были представлены документы с заявлением о государственной регистрации права на данный объект, на основании которых и было зарегистрировано право собственности. Основанием для регистрации явилось Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию … г., что подтверждается разрешением на строительство от …г. серии … и отводом земельного участка на основании постановления «О выделении земельного участка ООО «Газсервис»» от … на праве постоянного (бессрочного) пользования, площадью … с приложением Технического паспорта.

В Едином государственном реестре прав за ООО «Газсервис» имеется запись о праве на объект: …, внесена за номером … от … г. на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию … г., выдано Исполнительным комитетом Менделеевского муниципального района РТ. … г. исправлена лишь техническая ошибка, на основании первоначально представленных документов, и она не могла и не причинила вред и не нарушила законных интересов правообладателей или третьих лиц.

Имеется также запись о праве на объект: …, внесена за номером … от … г. на основании постановления "О предоставлении земельного участка ООО "Газсервис"" … г., выдано Исполнительным комитетом Менделеевского муниципального района РТ, и договора купли-продажи земельного участка …г.

В силу п.1 ст.235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества, отказе собственника от прав собственности и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Законом не предусмотрено такое основание прекращения права собственности, как признание недействительности проведения регистрации. Поэтому нельзя признать соответствующей закону практику оспаривания государственной регистрации как ненормативного акта государственного органа с привлечением в качестве ответчика регистрирующего органа. Предметом иска должно быть признание недействительным правового основания регистрации, то есть правоустанавливающего документа. Ответчиком по такому иску должен быть не регистрирующий орган, а лицо, нарушившее нормы материального права при передаче прав на недвижимость - сторона по договору либо орган местного самоуправления и пр.

В настоящее время договор купли –продажи признан ничтожной сделкой, указанные объекты находятся в собственности Акционерного коммерческого банка "Инвестиционный торговый банк" (открытое акционерное общество) на основании решения Арбитражного суда.

Представитель ответчика ОАО «Инвестиционный торговый банк" Мухамадяров Л.Р. исковые требования Хазиева И.Л. не признал и возражал против его удовлетворения, пояснив, что у истца отсутствуют права в отношении объекта недвижимости, регистрацию в отношении которого он оспаривает. Решением Менделеевского районного суда РТ от … г. в удовлетворении иска истца о понуждении ООО «Газсервис» г. Елабуга зарегистрировать переход права собственности к Хазиеву И.Л. на автомобильную газозаправочную станцию отказано, а сделка от … г. между сторонами признана ничтожной. Решение вступило в законную силу.

Представитель третьего лица ООО «Газсервис» г. Набережные Челны Хасанов Р.Н. исковые требования истца считает подлежащими удовлетворению. На основании договора купли-продажи от … г. Хазиев И.Л. приобрел в собственность у общества с ограниченной ответственностью «Газсервис» … автогазозаправочную станцию, полностью заплатил стоимость приобретаемого имущества. АГЗС передали истцу согласно приемопередаточному Акту от … г. Но в свое время Хазиеву И.Л. было отказано в регистрации права собственности, так как не было зарегистрировано право собственности на имущество продавцом. Он хотел помочь ему в этом, но произошла реорганизация, и он стал директором ООО «Газсервис» г. Набережные Челны. Считает, что исправление технической ошибки регистрационной службой могло быть произведено только путем обращения в суд.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 20 ФЗ № 122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. На основании п.1 ст.2 этого же закона в судебном порядке может быть оспорено именно зарегистрированное право, а не сам акт государственной регистрации этого права. Ни запись в ЕГРП, ни свидетельство о государственной регистрации, ни сам акт государственной регистрации не являются ненормативными правовыми актами, так как они не адресованы определенному кругу лиц, не носят разового характера, не прекращают своего действия в связи с исполнением, в акте регистрации не выражаются властные полномочия регистрирующего органа, государственная регистрация носит со стороны государства правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер. Оспаривать зарегистрированное право лицо может путем предъявления иска к правообладателю, а не к регистрирующему органу.

В связи с чем суд считает исковые требования Хазиева И.Л. к Менделеевскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ необоснованными, поскольку Управление Госреестра не может являться ответчиком по настоящему делу.

В соответствии с ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу ч.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с ч.2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу ч.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Из материалов дела следует, что … года между ООО «Газсервис» в лице генерального директора … и Хазиевым И.Л. был заключен договор купли-продажи автозаправочной станции, … расположенной по адресу …. Как следует из договора, стоимость АГЗС составляет 50000 рублей с учетом НДС. Из акта приема-передачи АГЗС следует, что … года произведен прием-передача указанной автогазозаправочной станции. Согласно квитанции №… года И.Л. Хазиев перечислил 50000 рублей ООО « Газсервис» за газовую заправку.

… г. Палатой имущественных и земельных отношений Менделеевского муниципального района РТ и ООО «Газсервис» г. Елабуга был заключен договор купли –продажи земельного участка, …, где расположена недостроенная газозаправочная станция. Впоследствии … г. за ООО «Газсервис» г. Елабуга было зарегистрировано право собственности на данный участок.

… г. ООО «Газсервис» г. Елабуга зарегистрировано право собственности на автомобильную газозаправочную станцию, ….

В последующем … г. произведена запись в ЕГРП об изменениях на основании тех же документов, которые были предоставлены изначально. Как поясняет представитель Управления Росреестра по РТ, была исправлена техническая ошибка в соответствии с действующим законодательством, взамен свидетельства серии … выдано другое свидетельство серии …, основанием для выдачи которого является все то же разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от … года.

Данное обстоятельство соответствует положениям статьи 21 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" об исправлении технических ошибок, допущенных при государственной регистрации прав, которой предусмотрено, что

1. Технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации прав, исправляются в трехдневный срок по решению государственного регистратора после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав, в такой же срок в обязательном порядке в письменной форме получают информацию об исправлении технической ошибки. Исправление технической ошибки, допущенной при государственной регистрации прав, осуществляется в случае, если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи.

2. В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое исправление производится по решению суда, арбитражного суда.

Между тем материалами дела установлено, что требования истца по спорному имуществу - АГЗС ранее рассматривались судом, т.е являлись предметом судебного разбирательства по другому гражданскому делу с участием тех же лиц.

Так, решением Менделеевского районного суда РТ от …г. в удовлетворении иска Хазиева И.Л. к ООО «Газсервис» г. Елабуга, ОАО « Инвестиционный торговый банк» об обязании ООО «Газсервис» г. Елабуга зарегистрировать переход права собственности к Хазиеву И.Л. на автомобильную газозаправочную станцию отказано.

Из указанного решения, вступившего в законную силу, следует, что на момент заключения договора купли-продажи АГЗС – на … года право собственности на спорный объект не было зарегистрировано и у ООО «Газсервис» отсутствовало право распоряжаться данным имуществом до регистрации в установленном порядке права собственности на вышеуказанный объект. Поэтому заключенный между ООО «Газсервис» и Хазиевым И.Л. договор купли- продажи АГЗС не соответствует требованиям закона и в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой.

Судом также исследовался вопрос увеличения субъектного состава лиц, участвующих в деле. Однако, с учетом вышеупомянутых обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением суда, который признал договор купли –продажи от …г. ничтожной сделкой, ни порождающей ни прав, ни обязанностей ввиду отсутствия у истца материального права на объект сделки, и потому не затрагивающей прав и законных интересов иных лиц, не привлеченных к участию в деле, требования истца и его представителя о признании соответчиками последующих правопреемников ООО «Газсервис» г. Елабуга и переводе третьего лица в ответчики не имеют какого-либо процессуального значения, поэтому в удовлетворении их судом отказано.

Кроме того, решением Арбитражного суда РТ от … года в пользу ОАО «Инвестторгбанк» с ООО «Газсервис» г. Елабуга взыскана задолженность по кредитному договору и обращено взыскание на вышеуказанную автогазозаправочную станцию, являющуюся предметом залога (ипотеки). Указанное решение Арбитражного суда РТ оставлено без изменения Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от … года. В рамках исполнительного производства АГЗС по акту передачи нереализованного имущества передана ОАО « Инвестторгбанк» в счет погашения задолженности по кредиту.

В связи с тем, что в настоящее время правообладателем спорной АГЗС является Казанский филиал ОАО АКБ инвестиционный торговый банк, как залогодержатель данного имущества по договору залога (ипотеки), заключенному с ООО «Газсервис» г. Елабуга, и указанная АГЗС передана банку в счет погашения задолженности ООО «Газсервис» г.Елабуга по кредитному договору, суд приходит к мнению, что регистрационным действием - внесением записи в Единой государственной регистрации прав по АГЗС, не принадлежащей и не принадлежавшей ранее на праве собственности Хазиеву И.Л., его права и законные интересы не нарушены.

Таким образом, с учетом обстоятельств, имеющих преюдициальное значение для рассматриваемого дела, исковые требования Хазиева И.Л., не являющегося собственником спорного имущества, о признании недействительной записи (по указанному имуществу) в Единой государственной регистрации прав удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. 8, 131, 218, 551 ГК РФ, ст.ст.12,56, 61, 194 - 198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении иска Хазиева И.Л. к ООО «Газсервис» г. Елабуга, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ, ОАО «Инвестиционный торговый банк», третье лицо ООО «Газсервис» г. Набережные Челны о признании недействительной записи в Единой государственной регистрации прав, погашении данной записи и свидетельства о государственной регистрации права от …г. серии …, восстановлении записи и свидетельства о государственной регистрации права собственности от …г. серии … - отказать.

Мотивированное решение изготовлено 2 марта 2011 года.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение 10 дней со дня вынесения решения.

Федеральный судья Л.И. Коровина

rospravosudie.com

О порядке погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей об ипотеке на основании решения арбитражного суда о признании должника банкротом, Письмо Росреестра от 16 июля 2013 года №14-исх/06378-ГЕ/13

ПИСЬМО

от 16 июля 2013 года N 14-исх/06378-ГЕ/13

[О порядке погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей об ипотеке на основании решения арбитражного суда о признании должника банкротом]

В связи с поступающими обращениями территориальных органов Росреестра, а также физических и юридических лиц по вопросу о порядке погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей об ипотеке на основании решения арбитражного суда о признании должника банкротом Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии сообщает следующее.В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) отношения, связанные с несостоятельностью (банкротством) граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, и юридических лиц, которые могут быть признаны несостоятельными (банкротами) в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК), регулируются Законом о банкротстве.Статьей 6 Закона о банкротстве установлено, что рассмотрение дел о несостоятельности (банкротстве) относится к исключительной компетенции арбитражных судов.На основании и во исполнение пункта 6 статьи 131 ГК порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.В соответствии с пунктом 4 статьи 29 Закона о регистрации регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).При этом статьей 25 Закона об ипотеке установлены основания погашения регистрационной записи об ипотеке, но не основания прекращения обязательства. Согласно указанной статье, если иное не предусмотрено федеральным законом или данной статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки; для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.Поскольку специальный порядок погашения регистрационной записи об ипотеке в случае признания должника банкротом Законом об ипотеке и Законом о банкротстве не установлен, государственная регистрация прекращения ипотеки в данном случае осуществляется на общих основаниях.При этом по смыслу пункта 1 статьи 25 Закона об ипотеке при поступлении соответствующих заявлений и документов в обязанность государственного регистратора не входит проверка факта исполнения залогодателями своих обязательств перед залогодержателями.Также следует учитывать, что статьей 28 Закона об ипотеке установлена ответственность органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в том числе за неправомерное погашение регистрационной записи об ипотеке.Для сведения также отмечаем, что постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" судам разъяснено, что, поскольку с открытием конкурсного производства залоговые правоотношения не прекращаются, факт признания должника банкротом не может приводить к погашению записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. пункт 10).Согласно пункту 12 вышеназванного постановления при рассмотрении споров в том числе об обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судам необходимо учитывать, что продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8-19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона только применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

Заместитель руководителяГ.Ю.Елизарова

Электронный текст документаподготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:официальный сайт Росреестраhttp://www.rosreestr.ru (сканер-копия)по состоянию на 05.12.2013

docs.cntd.ru


Смотрите также