Выкуп доли в квартире у родственников ипотека


Как выкупить доли у родственников

Когда проживание в одной квартире с братом, сестрой, тещей, тестем или иными родственниками становится вам в тягость, а сама квартира находится в долевой собственности, то наиболее разумным и цивилизованным выходом из ситуации будет выкуп не принадлежащей вам части жилья. Но возникает вопрос — как выкупить долю в квартире у родственника и сделать это юридически правильно?

Особенности выкупа доли у родственников

Сначала определимся с тем, какой именно собственностью вы владеете – общей или долевой, т. е. есть ли у вас юридически оформленная часть квартиры, выраженная в дробном эквиваленте, либо вы являетесь совладельцем общей собственности. Разница заключается в возможностях и правах собственника в продаже имущества. При наличии выделенной доли собственник имеет право продажи без согласия остальных владельцев квартиры. У последних есть лишь право на преимущественный выкуп. При совместной собственности требуется согласие всех совладельцев. Поэтому, если владелец 1 приобретает пятую часть у владельца 2, то требуется согласие на сделку у владельцев 3, 4 и 5. Если вы не желаете такого сценария, то необходимо выделить доли всех собственников либо полюбовно посредством договора раздела имущества, либо через суд.

Теперь перейдём к тому, как купить долю в квартире у родственников. Начнем с главного – сделка может происходить только с согласия обеих сторон. Никаких принуждений к продаже законом не предусмотрено. У вас, как у владельца долевой собственности, есть преимущественное право на покупку. Согласно ст. 250 ГК РФ продавец обязан известить вас и других владельцев долей в письменном виде о своём намерении, обозначить стоимость и условия продажи. После этого у вас есть 30 дней на принятие решения, по истечении которых продавец (если не получит ответа), имеет право продать свою долю любому лицу – физическому или юридическому. Важный момент – в этом случае цена не может быть ниже той, что была предложена другим участникам долевой собственности. Рекомендуем перед совершением сделки убедиться в том, что другие владельцы долей получили письменное предложение от продавца и с этого момента прошло не менее 30 дней.

Соответственно вы имеете право оспорить продажу доли через суд в случае:

  • Если не были извещены о намерении продажи.
  • Продажа другим лицам произведена до истечения месячного срока после извещения.
  • Нарушены обозначенные в извещении условия продажи, как правило, это стоимость доли.
  • Продавец может повысить стоимость, но уменьшить ниже обозначенной не имеет права.
  • Если указанные выше обстоятельства имеют место, то вы имеете право обратиться в суд с требованием перевода на себя прав покупателя.

Порядок выкупа доли у родственников

Выкуп доли происходит через обычную сделку купли-продажи состоящую из трех основных этапов:
  • Подготовка документации. Необходимы документы устанавливающие право собственности (акт приватизации, договор купли-продажи и т. д.), его подтверждающие (выписка из ЕГРП подтверждающая отсутствие обременений), документы из БТИ, справки о составе проживающих лиц и, при необходимости, нотариально заверенные согласия других владельцев на совершение сделки.
  • Заключение сделки с нотариальным подтверждением или без него. Оплата госпошлины и налогов (если это требует закон).
  • Государственная регистрация права собственности. Только после этого вы являетесь владельцем приобретенной доли.
Определенные сложности могут возникнуть в том случае, если в квартире прописан либо является собственником (наследником) доли несовершеннолетний, а также недееспособный или частично дееспособный гражданин. Здесь для совершения сделки необходимо согласие органов опеки, которым необходимо предоставить доказательства того, что жилищные условия и имущественные права ребенка не пострадали. После продажи ребенок (или недееспособное лицо) должен быть прописан на равной или большей площади, иначе органы опеки могут оспорить сделку.

srochnyjj-vykup.ru

Выкуп доли в квартире у родственников как происходит по закону?

Каждый собственник без каких-либо ограничений может лично распоряжаться своим имуществом. Данное право в частности касается и недвижимости, покупка и продажа которой возможна по долям. При этом ничего не ограничивает переход права собственности между прямыми родственниками. Единственное, что в таком случае придется все правильно оформить. О том, как оформить описываемые сделки, будет подробно разъяснено далее. Параллельно будут описаны правила составления отдельных наименований договоров.

Как оформить срочный выкуп доли в квартире у родственников?

Подобный переход прав можно оформить стандартным договором купли-продажи. Только в данном случае имеется один незначительный нюанс. Часть квартиры может продаваться только в выделенной форме. В данном случае получится купить только определенные квадратные метры.

Если права собственности между владельцами к моменту продажи четко не разделены, то никто из них не сможет никаким образом отказаться от своей законной части в условной квартире. Поэтому, чтобы оформить договор, необходимо сначала выделить соотношения — кому и сколько квадратных метров (комнат) принадлежит. Потому что невыделенные права оценить невозможно, а значит и отчуждать их будет нельзя.

Образец заявления как оформить выкуп долей квартир

Передача части недвижимости оформляется типичным договором купли-продажи. С 2014 года такие договора не следует регистрировать в регистрационном органе. Но переход права по прежнему нужно обязательно фиксировать.

Составляется он в свободной форме с прописью цены и соотношения передаваемых квадратных метров с графическим планом. К договору так же следует приложить письменное согласие всех остальных собственников. Образец подобного заявления можно без труда скачать на любом профильном ресурсе.

Какие документы нужны для выкупа доли в квартире у родственников

Как уже было отмечено, ограничений в приобретении какого-либо имущества у родственников на сегодняшний день нет. Подобный договор не может иметь срочный характер — купля должна предполагать полное отчуждение всех прав, без возможных исключений. От самого покупателя потребуется только паспорт и прописываемая в договоре сумма средств, включая аванс или задаток.

Чтобы все оформить законно, от родственников потребуется предоставление следующих бумаг:

  • Данные, подтверждающие все права собственности на продаваемую площадь;
  • Обязательное письменное предложение и письменный отказ от покупки фигурирующей в договоре площади от остальных дольщиков;
  • Документы на часть после выдела: кадастровый паспорт, текущий технический план, экспликация, и данные о выделе конкретной площади.

Все это подается в регистрационный орган вместе с основным договором.

Выкуп доли в квартире на материнский капитал у родственников

Законодательно подобные соглашения не запрещаются, но только с тем условием, что речь будет идти о реальном улучшении условий проживания. Выкуп долей квартиры материнским капиталом может осуществляться даже без привлечения сторонних средств. Но если у покупателя уже имеется в собственности какая-либо жилая недвижимость, то подобная сделка будет запрещена к осуществлению. Это уже не будет считаться улучшением.

К слову, проведение подобной сделки с родственниками с целью обналичивания материнского капитала будет расцениваться как прямое мошенничество. Судебная практика указывает именно на подобный исход.

Ипотека на выкуп доли в квартире у родственников

Кредитное учреждение должно получить реальные квадратные метры в залог. Они могут приобретаться у родственников, а соглашение может иметь срочный характер — все это не будет иметь значения. Главное это покупка и последующая передача площади в залог банку. Только кредитное учреждение необходимо ставить в курс, что приобретаться будет именно часть.

Принудительный выкуп доли в квартире — судебная практика

В срочном порядке осуществить подобный переход не получится. Принудительный выкуп возможен только после письменного отказа. Если второй собственник сознательно игнорирует заявление от родственников, то в принудительном и срочном порядке сделка будет оформляться ровно через 30 суток. Других вариантов пока не предусматривается. Судебная практика указывает как правило на правоту заявителей, если указанный срок полностью истек.

Исковое заявление о принудительном выкупе доли как оформить?

Образец подобного заявление по своей структуре не является сложным и занимает всего один лист. В просительной части следует указать на возможность проведения передачи. В описательной должны быть указаны все фактические обстоятельства. К образцу заявления прикладывается письменное предложение о реализации преимущественного права приобретения данной жилой площади. Подписываться оно должно потенциальным покупателем и текущими собственниками.

Образец заявления о принудительном выкупе доли

Подобный образец является по сути типовым. Различаться могут лишь индивидуальные характеристики фигурирующей в данном процессе недвижимости. Скачать его можно на любом профильном ресурсе. Но не следует забывать, что к нему при подаче обязательно прикладывается и предложение о принудительном выкупе доли в квартире.

Судебная практика указывает, что без такого письменного предложения описываемое заявление принято в производство не будет.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):
  • +7 (499) 350-88-72 — Москва и обл.;
  • +7 (812) 309-46-73 — Санкт-Петербург и обл.;
  • +7 (499) 350-88-72 — все регионы РФ.

Рекомендуем ознакомиться

classomsk.com

законодательство РФ, процесс оформления сделки и ее нюансы

Жизнь порой подкидывает некоторые сюрпризы. Даже такая процедура как выкуп доли в квартире у родственника может потребоваться абсолютно любому гражданину РФ. Казалось бы, осуществлять подобное мероприятия стоит на основании действующих законов и порядок сделки будет стандартным для купли-продажи, однако на деле ситуация несколько иная. Процесс долевого выкупа у родственника имеет ряд нюансов, которые важно учитывать при осуществлении подобной процедуры. Для более подробного ознакомления с ними настоятельно советуем прочесть представленный ниже материал.

Основные законодательные положения

Законодательство, регулирующее процедуру выкупа доли в квартире. Фото № 1

Рассматривая выкуп доли в жилье у родственника, важно обращаться к нескольким законодательным актам, которые так или иначе регулируют порядок проведения подобной процедуры. Основные положения по рассматриваемой нами теме изложены в Гражданском Кодексе РФ (ГК РФ), Налоговом Кодексе РФ (НК РФ) и некоторых Федеральных законах (ФЗ).

ГК РФ является основными регулятором сделок с имуществом, находящимся в долевой собственности. В соответствии с ним преимущественное право выкупа отдельной доли квартиры имеют лица, уже имеющие долю или доли в данном жилье. Конкретный долевладелец имеет право продать свою часть имущества стороннему лицу, то есть не имеющему долю в данном жилье, только после официального отказа от выкупа продаваемой доли со стороны остальных долевладельцев. Также ГК РФ регламентирует, что в некоторых ситуациях провести выкуп, в том числе и у родственника, можно принудительно (то есть через суд).

Налоговый Кодекс важно учитывать лишь потому, что неправильное оформление сделки в плане оплаты может сделать ее недействительной и юридически «нечистой». Подобное явление возможно в ряде ситуаций и его суть основана на невозможности осуществления купли-продажи между родственниками с расчетом на то, что деньги останутся в их общем бюджете. Таким образом, согласно НК РФ обе стороны сделки должны быть финансово независимы друг от друга и не иметь прямого налогового интереса в проведении купли-продажи доли. В противном случае сделка может быть признана недействительной и на стороны, осуществившие ее, наложена некоторая ответственность.

Обращаться к Федеральным законам стоит в тех случаях, когда оплата за приобретаемую долю в квартире у родственника осуществляется на основании материнского капитала или же ипотеки. Именно ФЗ подробно рассматривают данный вопрос и определяют те ситуации и условия, при наличии которых использовать конкретный вид оплаты нельзя.

Не забывайте, что любое отхождение от норм законодательства в проведении сделки купли-продажи недопустимо. Последствия юридически «нечистой» процедуры может неприятно аукнуться в будущем, поэтому при наличии каких-либо вопросов обязательно обращайтесь за помощью к профессиональному юристу.

Процедура выкупа доли

Как осуществляется процедура выкупа у родственника доли в квартире? Фото № 2

Процедура выкупа доли в квартире осуществляется в соответствии с нормами законодательства РФ. Согласно нему она может быть проведена либо по обоюдному согласию сторон, либо в принудительном порядке.

Стоит отметить, что мирный вариант оформления сделки предпочтительней при выборе, так как осуществляется в разы проще. Однако далеко не всегда он может быть использован, поэтому желательно знать оба варианта исхода событий.

Итак, по обоюдному согласию выкуп доли у родственника осуществляется так:

  • Если покупатель имеет долю в данной квартире, то он уже имеет преимущественное право выкупа какой-либо доли в этой же квартире. Для осуществления сделки необходимо получить официальный отказ от остальных долевладельцев (если таковые имеются) и можно проводить сделку. В той ситуации, когда согласия остальные долевладельцы не дают, придется доказывать необходимость выкупа именно с вашей стороны в суде.
  • Если покупатель — родственник собственника продаваемой доли, но не имеет другой доли в данном имуществе, то он не имеет преимущественного права выкупа. Поэтому для осуществления сделки придется сначала получить официальный отказ от остальных долевладельцев. В том случае, когда какой-либо долевладелец сам решил выкупить долю, придется искать альтернативный вариант жилья.

Вариант выкупа доли в принудительном порядке возможен в немногих ситуациях. Реально, успех в суде достижим при следующих условиях:

  • Добиться принудительного выкупа доли у родственника можно в том случае, если вы уже являетесь долевладельцем в долевой квартире и доля, которую вы желаете приобрести, незначительна (например, 1/7 или 1/9 от общей площади жилья). В таком случае придется составлять иск в суд о принудительном выкупе конкретной доли и доказывать необходимость покупки с вашей стороны на протяжении всех судебных прений. Подобная практика хоть и осуществима, но не всегда возможна.
  • Добиться принудительного выкупа доли у родственника можно и в других случаях, когда это позволяет законодательство, и вы являетесь долевладельцем в долевой квартире. Например, вы проживаете с родственником в одной квартире: у вас 2/3 доли, а у него 1/3, однако при этом он болеет серьезным недугом и может заразить вас. Решить подобную проблему можно также в судебном порядке.

Стоит понимать, что судебные прения – это всегда очень тяжелый процесс, поэтому много раз подумайте перед тем, как идти в суд с целью добиться неоднозначного права выкупа.

Варианты оплаты по сделке

Какие формы оплаты могут быть использованы при оформлении сделки по выкупу у родственника доли в квартире? Фото № 3

В процессе выкупа доли в квартире у родственника есть ряд нюансов, касающихся выбора варианта оплаты. Законодатель при определенных ситуациях не разрешает использование той или иной формы оплаты. Все они закреплены в соответствующих Федеральных законах «О материнском капитале» или «Об ипотеке».

Наиболее значимые особенности оплаты при выкупе доли у родственника таковы:

  • При использовании материнского капитала родственники (стороны сделки) должны быть независимы в финансовом плане друг от друга и не преследовать каких-либо интересов по исходу конкретной сделки. Так, например, использовать капитал матери нельзя при выкупе доли у близкого члена семьи, претендующего на его же часть (отец ребенка, на которого выдан капитал, дети семьи, мать и т.п.). Также важно понимать, что вступить в права собственности на долю должны все те лица, которые имеют право на получение выгоды от использования материнского капитала (все члены семьи). При наличии каких-либо подозрений на юридическую «нечистоту» проводимой сделки госорганы имеют полное право отказать в выдаче капитала или же провести проверку проводимых манипуляций. Если факт обналичивания средств материнского капитала по результатам сделки будет подтвержден, то на стороны сделки будет наложена некоторая ответственность.
  • На использование ипотеки каких-либо конкретных запретов законодатель не накладывает. Однако при ее оформлении банк, выдающий средства, имеет полное право отказать в ипотеке, если на это имеются весомые основания.

В целом, нюансы оплаты стоит учитывать только тем гражданам, которые хотят провести сделку выкупа доли у родственника с целью получить какую-либо выгоду незаконным путем. Не забывайте, если такой факт подтвердиться, придется нести ответственность перед законом (159-ая статья УК РФ – Мошенничество).

Оформление сделки

Как оформить сделку по выкупу у родственника доли в квартире? Фото № 4

Ознакомившись со всеми особенностями процедуры выкупа доли в квартире у родственника, можно рассмотреть непосредственно процесс оформления сделки. Ее общий порядок выглядит следующим образом:

  1. Стороны сделки подготавливают необходимую документацию для оформления и заключения договора купли-продажи:
  • правоустанавливающие документы на долю в квартире вашего родственника-продавца;
  • выписка из ЕГРП о праве собственности;
  • пакет документов из БТИ, который выдается в госоргане и необходим для оформления любой сделки купли-продажи недвижимости;
  • выписка из домовой книги;
  • нотариально заверенные согласия на продажу со стороны всех лиц, которые имеют тот или иной интерес в осуществляемой сделке (остальные долевладельцы в долевой квартире, супруг продавца и т.п.).
  1. Далее оформляется сам договор купли-продажи с указанием всех условий сделки и ее стоимости. В соглашение важно указать срок и вариант передачи денег. Не забывайте, что все сделки, проводимые с недвижимостью, важно осуществлять с присутствием нотариуса, поэтому не экономьте на его услугах.
  2. После оформления договора осуществляется регистрация прав собственности на нового владельца доли в квартире через Росреестр и передача денег. Последний важно подтверждать соответствующими расписками.

В целом, провести выкуп доли в жилье у родственника не сложно. Главное в процессе осуществления данной процедуры – действовать в соответствии с действующим законодательством РФ и представленной выше информацией. Удачи в осуществлении юридических сделок!

Об особенностях сделок между родственниками вы можете узнать, посмотрев видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Смотрите также Телефоны для консультации 05 Мар 2017      kasjanenko         48       Поделитесь записью

pravozhil.com

Страница 2 - Выкуп доли квартиры у родственников

Выкуп долей у родственников

Здравствуйте! Опишу ситуацию. В 92 году мои родители получили две двухкомнатные квартиры в г. Зеленограде (Москва) за многодетность, нас четверо детей. Прописка у нас тоже в паспорте стоят эти две квартиры. Лет 5 назад мы их приватизировали в равных...

19 Июля 2016, 20:34, вопрос №1319823 Анастасия, г. Москва

800 стоимостьвопроса

вопрос решен

Как правильно выкупить часть квартиры?

Возможно я не правильно задал вопрос. Суть вопроса: имеется 3-х комнатная квартира, хозяйка квартиры тёща. В квартире проживают, тёща, её дочь (я муж дочери ), брат жены он же сын тёщи (с ним его жена и двое детей ). Сын тёщи с женой и детьми...

19 Июля 2016, 12:43, вопрос №1319186 Михаил, г. Воронеж

1000 стоимостьвопроса

вопрос решен

Получите совет юриста за 15 минут!

Получить ответ

80 юристов готовы ответить сейчас Ответ за 15 минут

Как можно выкупить вторую долю квартиры?

Здравствуйте. Помогите. Вопрос такой, у тещи умер муж, у него была 1/2 доля квартиры, после смерти ей перешло в наследство 1/2. Другая половина принадлежала его брату, но брат тоже умер давно, но её муж так и не вступил в наследство доли. Как...

14 Июля 2016, 18:41, вопрос №1315042 Леонид, г. Мурманск

Обязательно ли нотариально заверять договора купли-продажи доли недвижимости у родственников?

Обязательно ли нотариально заверять договора купли-продажи доли недвижимости у родственников?

30 Июня 2016, 14:04, вопрос №1300518 Павел Николаевич Юркин, г. Самара

Можно ли выкупить доли у родственников?

Выкуп долей в квартире у бабушки и дедушки. Собственники - 2 детей, бабушка, дедушка, мать. Возможно ли это?

18 Июня 2016, 18:44, вопрос №1288283 Валерия, г. Москва

500 стоимостьвопроса

вопрос решен

Выкуп доли в квартире у родственника

Здравствуйте! Сын предложил приватизировать квартиру в долях. Две доли ему с трёхлетним сыном и по одной доле мне и моей взрослой дочери. Итого четыре части . Дочь предложила вариант с выкупом площади у сына. Денег у меня и дочери 0. Я работающая...

30 Мая 2016, 09:52, вопрос №1268099 Марина Евгеньевна, г. Москва

Можно ли за счет мат. капитала купить долю у родственника?

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, могу ли я за счет материнского капитала приобрести у свекрови долю квартиры в 2-х. комн квартире и вписать в долю себя, мужа и 2 детей? а остальной частью будет владеть свекровь

30 Апреля 2016, 11:01, вопрос №1238483 ксения, г. Красноярск

Возможна ли покупка у родственника доли в квартире за счет материнского капитала?

В 3-х комнатной квартире 5 долей. Я, моя дочь, моя мама, папа и моя сестра. Могу ли я выкупить долю матери или отца в квартире за счет материнского капитала? Какая процедура?

27 Апреля 2016, 19:51, вопрос №1235676 Татьяна, г. Севастополь

Может ли мама выкупить долю у своей совершеннолетней дочери в квартире за материнский капитал?

Здравствуйте. Подскажите пожалуйста, может ли мама выкупить долю у своей старшей совершеннолетней дочери в двухкомнатной квартире за материнский капитал? Квартира в шести долях. Спасибо.

26 Апреля 2016, 18:48, вопрос №1234286 Ирина, г. Екатеринбург

Как выкупить долю жилья у родственника?

хочу выкупить 50% жилой площади у родствеников по праву первородства стоимость квартиры по кадастровому паспорту 1300т я предложил родственикам 700т но они хотят продать по рыночной цене за 850т имеют ли они на это право и чем я могу им возразить...

24 Апреля 2016, 08:09, вопрос №1231434 алексей, г. Сургут

Как выкупить долю в приватизированной квартире

сестра получила деньги как инвалид на улучшения жилья в сумме 6оо тысяч рублей.как ей правильно выкупить долю в квартире своей сестры (квартира у сестры приватизированная)

23 Апреля 2016, 06:26, вопрос №1230615 валентина

Можно ли доверять доверенному представителю родственника, при покупки доли в коммуналке?

Мой родственник стоит первый в очереди на получение комнаты в коммунальной квартире (у него в этом "блоке" есть уже своя комната). Так как он не собирался покупать эту комнату, я его попросил воспользоваться правом на очередь и купить комнату у...

14 Апреля 2016, 20:31, вопрос №1220861 Евгений, г. Санкт-Петербург

600 стоимостьвопроса

вопрос решен

Возможен ли выкуп доли в квартире у родственников с использованием средств материнского капитала?

Добрый день!!!Хотела бы проконсультироваться по жилищному вопросу. У меня есть 2 брата, родители оставили нам 4-х комнатную квартиру,в квартире прописаны Я,2 брата и мои 4-ро детей,могу ли я выкупить доли братьев при использовании материнского...

06 Апреля 2016, 12:19, вопрос №1210011 Яна, г. Брянск-4

Как лучше выкупить долю квартиры у родственника через куплю-продажу или оформить дарственную?

Добрый день! У меня ситуация такая: квартира в собственности на меня 1/2 доля брат 1/4 и его жена 1/4 брат сделал ей дарственную 21.07.2015 в собственности менее трех лет.На данный момент он предложил ее купить. я беру ипотеку. как мне провести...

05 Апреля 2016, 12:37, вопрос №1208495 Olga, г. Владивосток

Возможно ли выкупить долю квартиры, принадлежащей моей матери за счет средств мат. капитала?

Квартира приватизирована и находится в совместной собственности. Собственника 2 - я и моя мать. В квартире прописаны я, моя мать и двое моих несовершеннолетних детей. Возможен ли выкуп части доли или доли матери полностью? Кто определяет стоимость...

23 Марта 2016, 11:28, вопрос №1191939 Анна, г. Москва

pravoved.ru

Страница 4 - Выкуп доли квартиры у родственников

Покупка доли квартиры за материнский капитал

При покупке доли в квартире у родственника за материнский капитал несовершеннолетних детей нужно сразу включать в договор или потом выделять доли?

25 Апреля 2015, 20:29, вопрос №817971 наталия, г. Астрахань

Как продать долю в квартире родственнику?

Мы с женой купили дом в сельской местности по ипотеке. Свою долю в квартире я продаю сестре за материнский капитал Но регпалата договор регистрировать отказалась потому что мы близкие родственники. Продать другому я не могу, потому что сестра...

25 Апреля 2015, 13:05, вопрос №817961 наталия, г. Астрахань

300 стоимостьвопроса

вопрос решен

Получите совет юриста за 15 минут!

Получить ответ

80 юристов готовы ответить сейчас Ответ за 15 минут

Выкуп половины квартиры у родственника

Добрый день. Владею половиной квартиры, вторая половина принадлежит сестре. На жилплощади прописаны я и отец. Сестра желает продать свою половину, либо же продать мне её. В связи с чем следующие вопросы: 1. Должна ли она предложить мне первому...

23 Апреля 2015, 11:25, вопрос №815043 Дмитрий, г. Москва

Возможно ли выкупить доли в квартире у родственников материнским капиталом

Здравствуйте. Мы хотим выкупить доли в квартире, в которой мы с семьей проживаем, у родителей. Квартира оформлена на 3 собственников, на жену и её родителей. Возможно ли выплатить часть суммы материнским капиталом?

20 Апреля 2015, 10:53, вопрос №810308 Сергей, г. Владимир

Продажа доли квартиры по доверенности

Здравствуйте. Есть квартира моей двоюродной бабушки, где собственниками долей помимо нее являются еще трое родственников (ее сын, жена и дочь). Прописана только бабушка. К сожалению, близкие родственники не ухаживают за бабушкой. Я и моя тетя сейчас...

24 Марта 2015, 12:33, вопрос №774702 Татьяна, г. Санкт-Петербург

Доля ребенка в квартире после продажи с мат.капиталом

Добрый вечер! Меня интересует вопрос по мат.капиталу? Планируем приобрести однокомнатную квартиру у родственника с использованием мат.капитала, площадь кв.47.5кв.м., семья из 4-х человек. Насколько я понимаю свидетельства будут выданы на всех...

02 Марта 2015, 22:11, вопрос №747783 Карина, г. Краснодар

Покупка доли в квартире

Добрый день! В моей собственности имеется 5/6 квартиры. У родственников имеется решение суда, о том, что им принадлежит 1/6 квартиры, но собственность не оформлена. Я предложила выкупить их долю, на что они предложили продать мне решение суда....

04 Февраля 2015, 10:38, вопрос №712987 Дарья, г. Пермь

Выкупить долю у родственника на средства материнского капитала?

Здравствуйте ! У меня сложилась нестандартная ситуация. Могу ли я выкупить долю в доме на средства материнского капитала у своего отца, и перевести дом полностью в собственность моей семьи.В 2006 году отец решил продать наш общий дом, так как он был...

31 Января 2015, 20:32, вопрос №709306 Наталья, г. Мурманск

Выкуп доли в квартире

можно ли использовать мат.капитал для выкупа доли в квартире?Я являюсь владельцем 1/2 доли в 3-х комнатной квартире.Мажет ли моя сестра(2-0й владелец) выкупить мою долю используя мат.капитал.Я собираюсь приобрести для себя отдельное жилье т.е мне не...

15 Января 2015, 11:53, вопрос №686303 Игорь, г. Нижний Новгород

Выкуп доли квартиры у родственника родственником

Квартира поделена между двумя родственниками в 2\3 и 1\3 долях. Как выкупить 1\3 по закону, если между ними сложились неприязненные отношения?

07 Января 2015, 14:43, вопрос №676853 Андрей Кузьмич, г. Костомукша

Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников

здравствуйте.летом этого года мы с супругой приобрели жилой дом у моей матери.дом был приобретён в ипотеку.ипотека оформляли на двоих, на меня и на супругу.через два месяца часть ипотеки погасили за счёт мат.капитала.в следующем году собирались...

18 Декабря 2014, 23:52, вопрос №660095 никита

Выкуп долей в квартире

В квартире 3 наследника, 2 из них вступили в наследство 4 года назад,1 только недавно вступил,если я выкуплю две остальные доли (4 года и 1 мес.),моя доля уже 4 года. Как будет считаться ВСЯ квартира менее 3 -х лет или только приобретённые 2 новые...

06 Декабря 2014, 15:52, вопрос №643985 RIMMA, г. Подольск

Выкуп доли квартиры у родственника

Добрый день! Подскажите пожалуйста, какой пакет документов необходим для покупки доли в квартире у родственника и куда необходимо подавать документы. Заранее спасибо

29 Ноября 2014, 09:21, вопрос №634324 Роман, г. Екатеринбург

Покупка доли у родственника за материнский капитал

Добрый вечер, я имею материнский капитал,возможна ли покупка доли у матери, если 1/2 доли принадлежит моему первому ребенку?

10 Октября 2014, 21:48, вопрос №582449 Анастасия, г. Екатеринбург

Выкуп доли квартиры

Здравствуйте! Моя проблема заключается в том что я выкупаю долю квартиры у родственницы. Мы работаем в одной фирме и у меня с зарплаты каждый месяц удерживают определенную сумму - долг перед ней . Я написала заявление что я такая-то обязуюсь...

31 Августа 2014, 20:05, вопрос №545158 Оля, г. Нижний Новгород

pravoved.ru

Выкуп долей в квартире у родственников: оформление документов, нюансы.

Вопрос  раздела недвижимости испортил не одно поколение людей, проблема стоит острее, если ее приходится решать с близкими родственниками, при этом каждый из которых является собственником в «спорной» квартире и вправе распоряжаться недвижимым имуществом как пожелает, но все же существуют некоторые ограничения, о которых мы расскажем в настоящей статье.

 

 

○ Понятие долевой собственности. Причины возникновения. 

Долевая собственность - это имущество двух и более лиц, принадлежащая им на праве собственности, при этом доля каждого лица определена соглашением или законом.П. 1. статьи 244 Гражданского кодекса РФ.Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.На практике выделяют три причины возникновение долевой собственности:

1.    Раздел бывшими супругами совместно приобретенного имущества в браке.Молодой семьей куплена в собственность квартира, а через пару лет супруги разводятся, то каждый из бывших супругов является собственником доли в квартире.2.     В порядке наследства.После смерти собственника, у него может остаться переживший его супруг (а), родители, дети, в т.ч. дети от первого брака, которые также будут являться наследниками первоочередными наследниками на получение доли умершего.3.    Приобретение доли в квартире.Получение доли в квартире на основании договора дарения, ренты, залога или путем покупки доли.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Продажа доли в квартире.

Чтобы воспользоваться своим правом на продажу доли в квартире собственнику необходимо соблюсти следующий алгоритм:

1 ЭТАП. Извещаем о реализации доли в квартире.Продавец должен письменно сообщить остальным собственникам о своем желании продать долю, так как они обладают преимущественным правом. В извещении указывается, по какой цене, и на каких условиях будет происходить продажа. В случае не извещения собственники могут обратиться в суд.Если в течение месяца никто из собственников не сообщил о желании купить предложенную долю, Продавец вправе ее реализовать постороннему лицу, но на условиях, содержащихся в извещении.Когда собственники согласны на продажу доли постороннему, то для ускорения процесса сделки они могут написать отказ до истечения месяца и направить его продавцу (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

2 ЭТАП. Совершение сделки.Продавец и Покупатель обращаются  к нотариусу, для составления и заверения договора на приобретение доли, для этого нотариусу предоставляется ряд документов, который по каждой сделке определяется отдельно, но в общий список включены следующие:

• Информация о сторонах (Ф.И.О., паспорт, место регистрации).• Документ, на основании которого у Продавца возникло право собственности.• Свидетельство о праве собственности (если есть).• Нотариальное согласие супруга (и) на продажу/приобретение доли.• Справку о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам.• Выписку из домовой книги о зарегистрированных в квартире жильцах.• Если сделка затрагивает интересы несовершеннолетнего, то справка из органов опеки и попечительства.

Важно! Не верьте, информации на сайтах в сети Интернет, в которых говориться, что осуществить куплю - продажу доли в квартире можно без привлечения нотариуса, очевидно, что данная информация устарела.  С 02 июня 2016 года были внесены поправки в ФЗ-122 «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в котором говорится, что сделки по отчуждению недвижимости на праве долевой собственности подлежат нотариальному удостоверению.

3 ЭТАП. Подаем документы в регистрационный орган.Чтоб зарегистрировать передачу права собственности (согласно ст. 131 и 551 ГК РФ) необходимо подать документы в Росреестр или МФЦ. Рекомендую общаться в МФЦ, хоть получение документов о регистрации права собственности затянется дня на два, зато Вы сэкономите личное время и нервы.Перечень е документов необходимо узнать заранее.Но существует общий пакет документов, который предоставляется в любом случае:

•    Заявление о регистрации – форма заполняется в регистрирующем органе.• Паспорта сторон, свидетельства о рождении, если в сделке присутствую несовершеннолетние.•    Документ, подтверждающий семейный статус.•    Договор и акт, свидетельствующий о переходе доли.•    Документ, подтверждающий основание владения Продавцом доли.•    Документы из органов опеки – при необходимости.•    Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.

4 ЭТАП. Уплачиваем налог.Как все регистрационные действия закончились, продавец должен заплатить налог за продажу доли (п.17.1. ст. 217 НК РФ).Напоминаем, что Вы вправе получить налоговый вычет за приобретаемое недвижимое имущество.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Преимущественное право сособственника.

В случае если собственник доли в квартире решает ее реализовать, то сначала он обязан предложить ее приобрести другим сособственникам. У сособственников есть месяц, чтоб принять решение отказаться от приобретения доли или же выкупить ее. И только потом собственник желающий продать доли в квартире вправе искать покупателя со стороны (п. 2 ст. 250 ГК РФ).То есть у других собственников есть преимущество на приобретение реализуемой доли в квартире перед посторонними лицами (п.1 ст. 250 ГК РФ).

✔ Когда преимущественное право не работает?

• Если сделка безвозмездная (дарение, рента).• Если желание на приобретение доли выразили сразу несколько дольщиков.• Если доля продается с публичных торгов, для погашения долга собственника доли по исполнительному производству или при банкротстве.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Какие виды сделок с долями заключать запрещено?

Существует такой вид сделки как цессия, которая является уступкой права требования или иного имущества, т.е. одно лицо передает другому свое право, что то требовать с третьего лица.Данный вид сделок запрещен в отношении долей в квартире.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Что делать, если один из собственников против продажи квартиры?

Запретить собственнику продать свою долю в квартире никто не может, даже другие собственники.Если сособственник против, чтобы доля в квартире была продана постороннему лицу, то он в праве в течение месяца с момента получения уведомления о продаже дать свое согласие на ее покупку.На практике существуют случаи, когда сособственники направляли продавцу возражения на продажу доли, но сами никаких действий на ее приобретение не осуществляли, то в это случае продавцу стоит дождаться истечения 30 дней с момента уведомления о продаже и реализовывать долю посторонним лицам.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как быть если один из собственников отказывается получать уведомление о продаже?

Если сособственник отказывается получать уведомление о продаже доли в квартире, то есть два пути решения данной проблемы:

1.    Самостоятельно по почте отправить извещение. Продавец направляет письмо об отчуждении доли почтой заказным письмом с уведомлением. А лучше письмом с объявленной ценностью в отличие от заказного письма к нему составляется опись документов, содержащаяся в конверте, которая заверяется сотрудником почты. Тогда лицу, которому адресовано извещение, не удастся впоследствии заявить, что Продавец ему направил чистый лист бумаги, а не извещение о продаже.Если же сособственник не заберет письмо из почтового отделения, то оно с соответствующей отметкой вернется Продавцу, в этом случае конверт будет считаться, доказательством направления указанного уведомления.2.    Известить через нотариуса. Продавец через нотариуса оформляет уведомление о продаже доли в квартире. Нотариус от своего имени и адреса отправляет заказное письмо с уведомлением о вручении. Если сособственник  в течение 30 дней с момента вручения извещения не обратится к нотариусу, то последний выдает Продавцу свидетельство подтверждающее, что сособственник был уведомлен о продаже доли.Если же сособственник не получил письмо и оно вернулось нотариусу обратно, то нотариус выдает свидетельство о том что продавец предпринял все возможные действия, чтоб известить данного участника долевой собственности.

Конечно, второй вариант более привлекателен, но по факту некоторые нотариусы отказываются давать свидетельство, если извещение о продаже не вручено, поэтому перед тем как обратиться к нотариусу следует уточнить, выдаст ли он свидетельство, чтоб не тратить время и деньги, а обратиться к другому нотариусу.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Договор купли-продажи.

За составлением договора купли-продажи следует обращаться в нотариальную контору, составлять его будет помощник нотариуса. Самостоятельно оформленные договоры купли-продажи в отношении недвижимости нотариус не заверяет.Договор должен содержать следующее:

  •   Информацию о сторонах (Ф.И.О., паспорт, место регистрации).
  •   Информацию о доли в квартире (по какому адресу находится, размер доли, площадь квартиры).
  •    Цену, условия оплаты, порядок расчета.
  •    Сведения о наличии или отсутствии ограничений, прав третьих лиц.
  •    Права и обязанности сторон.
  •    На основании, каких документов продается доля.
  •   Информация о сделке по отчуждению недвижимости на праве долевой собственности лицах, которые будут проживать.
  •    Сведения о том, что помещение пригодно для жилья.
  •    Порядок оплаты расходов по сделке, в каком порядке и кем оплачивается.
  •    Информация, что другие собственники были уведомлены о продажи доли.

А также иную информацию, которую стороны оговора захотят в нем указать.Очевидно, что договор это достаточно объемный документ и его составление лучше доверить профессионалу.Договор оформляется в трех экземплярах: 1 – Продавцу; 2 – Покупателю; 3- в Росреестр.К договору обязательно должен быть оформлен акт, который свидетельствует о передачи доли новому собственнику (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Риски при покупке доли в квартире.

Рисков при приобретении доли в квартире не избежать, вот самые распространенные:

1.    Замена договора купли-продажи договором дарения. Одним из самых распространённых рисков для Покупателя это предложение Продавца оформить отчуждение доли договором дарения, а передачу денег осуществить в общем порядке. Риск заключается в том, что Продавец оказывается недобросовестным и «подаренная» Вам доля не оправдывает ожиданий по ряду причин (например: антисоциальные соседи, по факту состояние помещения оказалось хуже и др.) Обращаться в суд для расторжения договора дарения и возврата с Продавца своих кровных бесполезно, потому что договор дарения является безвозмездным.2.    «Доля»- это не «комната». В большинстве случаев Покупатель не осознает разницу между понятиями «доля» и «комната». Не всегда доля – это отдельно выделенная, изолированная комната.Долю в квартире можно увидеть только в документах в виде дроби (например: ½, ¼ и т.д.).Если Вы приобрели долю в квартире и желаете выделить в этой доле комнату, то это возможно сделать, по согласованию с другими собственниками или через суд, при условии, что есть техническая возможность отделиться, сделав отдельный вход, кухню, санузел и т.д. без ущерба имуществу. На практике выделить почти невозможно.3.    Проблемы с продажей доли. Сумма стоимости доли в квартире всегда ниже, чем стоимость отдельно выделенной комнаты. При желании реализовать приобретенную долю в сроки и по цене, по которой изначально рассчитывали может и не удастся.4.    Моральный аспект. При покупке доли следует учесть, что с Вами в одной квартире будут проживать посторонние люди и конфликтов не избежать.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Совета юриста:

✔ Способы обхода преимущественного права покупки доли и связанных с этими способами рисках.

Существуют два варианта, когда применение преимущественного права можно избежать:

1.    Заключение договора дарения.2.    Заключение договора займа.

Договор дарения. При оформлении договора дарения никто не может запретить собственнику преподнести свою долю в дар. Руководствуясь п. 1 статьи 250 ГК РФ, преимущественное право распространяется только на договоры купли-продажи.Риски оформления договора дарения:

 

  • Для Покупателя: сособственник может обратиться в суд для признания сделки недействительной, притворной. В этом случае суд обяжет приобретателя доли вернуть ее.  
  • Для Продавца: договор дарения, на основании п. 1 статьи 572 ГК РФ, является безвозмездным и по этой причине Покупатель может не заплатить Продавцу, а взыскать с нечестного Покупателя денежные средства будет в дальнейшем не возможно.

Договор займа. Продавец и покупатель заключают договор займа на сумму стоимости доли, одновременно подписывается соглашение об обеспечении данного займа залогом доли в праве на квартиру. После чего лицо являющееся заемщиком пропускает срок возврата займа и стороны оформляют соглашение об отступном, предметом которого является доля в квартире.

Риски:

  • Для Покупателя: другие собственники могут обратиться в суд для признания сделки притворной, и суд обяжет покупателя вернуть долю.
  • Для Продавца: При притворной сделке Продавец будет обязан вернуть денежную сумму Покупателю.

✔ Покупка доли является способом получить прописку в квартире, при отсутствии денежных средств на квартиру целиком.

Доля стоит намного дешевле, чем приобретение самой недорогой квартиры. Даже при ограниченных денежных средствах, этот вариант подходит для решения вопросов:

  • Собственного жилья,
  • Сполучения прописки,
  • Отсутствие проблем с регистрацией.

И дает преимущества:

 

  • Снижение затрат в перспективе (не надо платить за съёмное жилье),
  • Возможность приобретения в дальнейшем квартиры целиком.

Вернуться к содержанию ↑

 

Адвокат Инна Белякова расскажет как продать доли в квартире без согласия других собственников.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

topurist.ru


Смотрите также