Рефинансирование военной ипотеки под меньший процент


что это такое, можно ли уменьшить процентную ставку или перекредитовать и какие есть программы?

Для многих ипотечное кредитование сегодня единственная возможность стать счастливыми обладателями собственного жилья.

При этом каждый, кто хоть однажды думал об ипотеке, задавался вопросом — а вдруг я не смогу выплачивать кредит столько лет?

Что же будет тогда с квартирой и с уже внесенными платежами? Есть ли какой-то способ обезопасить и подстраховать себя в случае возникновения финансовых трудностей? Одним из решений этого вопроса может стать рефинансирование ипотечного кредита.

...

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Мой мир

Что такое рефинансирование?

Рефинансирование — это банковский инструмент, позволяющий заемщику изменить некоторые условия уже оформленной им ипотеки. Это, своего рода, «продажа» существующих кредитных обязательств новому кредитору.

Проще говоря, новый кредитор погашает ипотечный долг и выдает новый кредит на других, более выгодных условиях. Интересно, что перекредитоваться можно как в том банке, который оформлял ипотеку первоначально, так и в сторонних кредитных организациях. Зачем это банкам?

  • Можно ли перекредитовать ипотеку под меньший процент?

    «Ваш» банк может пойти на смягчение условий кредитования, если у заемщика возникли трудности с оплатой взносов.

    Это выгодней, чем иметь на балансе проблемный кредит.

  • Другие банки делают это для привлечения как можно большего числа новых клиентов

Процедура рефинансирования предполагает оформление нового кредитного договора. То есть придется снова собирать весь пакет документов. При этом квартира переходит в залог новому кредитору, для чего также потребуется ее перерегистрация.

СПРАВКА! Помимо банков услуги по рефинансированию ипотечных кредитов предоставляют также: Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и государство в виде поддержки определенной категории граждан.

Программы

Существуют три основных программы рефинансирования ипотечного кредита:

  1. Программа по уменьшению процентной ставки.

    Это наиболее выгодный вариант перекредитования для заемщика и невыгодный для банка.

    Период кредитования не меняется, а обязательства должника становятся меньше. Общая переплата по ипотеке также сокращается.

    Проводить рефинансирование своего ипотечного долга выгодно лишь если разница в кредитной ставке составляет не менее 2 процентов годовых.

  2. Программа по увеличению периода ипотечного договора.

    Этот вариант помогает сэкономить средства «на данный момент» из-за уменьшения суммы ежемесячного платежа. При этом, хотя сама сумма ипотеки не поменяется, переплата возрастет. Такое рефинансирование выгодно для банка, так как за счет увеличения срока кредита, возрастет и процентная ставка. А значит и прибыль банка.

  3. Смена валюты договора.

    Этот вариант подходит тем, кто оформлял ипотеку в валюте и ее курс стабильно растет. Соответственно, увеличивается и общая сумма долга. На данный момент из-за роста валюты рублевые ипотечные договоры гораздо выгодней для заемщика, чем долларовые.

Плюсы и минусы перекредитования ипотеки

Плюсы:

  • возможность уменьшить процентную ставку, что сократит общую сумму долга.
  • Не нужно переоформлять страховку на имущество.
  • Возможность уменьшить ежемесячный платеж, что позволит сэкономить средства семейного бюджета.

Минусы:

  • процедура рефинансирования является в большинстве случаев платной. Это необходимо учитывать при подсчете выгоды от перекредитования.
  • Необходимо заново собирать все документы и справки и проходить процедуру одобрения и оформления кредита, что отнимает достаточно много времени.
  • При проведении рефинансирования налоговый вычет на сумму процентов не начисляется.

Заключение

Рефинансирование — это удобный банковский механизм для облегчения ипотечного бремени. Однако перед тем, как его использовать, нужно все просчитать, взвесить все «за» и «против».

Процедура перекредитования выгодна в следующих случаях:

  • крупная сумма кредита;

  • длительный период кредитования;

  • высокая кредитная ставка;

  • непредвиденные финансовые сложности.

Смотрите видео по теме:

urist.club

Подводные камни рефинансирования ипотеки. Ипотека и субсидии. Статьи о недвижимости, строительстве и ремонте. СИБДОМ

Банки сегодня активно анонсируют различные программы перекредитования, за пару последних месяцев на рынке появилось сразу несколько таких предложений. Казалось бы, у тех, кто брал ипотеку под высокий процент в 2015 году, появилась реальная возможность сократить платежи. Однако на практике она открыта далеко не для всех, и у самого рефинансирования есть свои подводные камни, о которых заемщику стоит знать заранее.

Задуматься о перекредитовании заемщику стоит, если ставка по действующему кредиту на два — три процента выше той, что сейчас предлагает банк. Ставки рефинансирования сегодня на рынке начинаются от 10,5–10,75 процента годовых. Те, кто брали кредит в самом начале кризиса под 15 процентов, после перекредитования смогут ежемесячно экономить на платежах более трех тысяч рублей. Заниматься рефинансированием лучше в первые годы обслуживания ипотеки, когда ежемесячный платеж состоит в основном из процентов за пользование кредитом.

При этом в банках существуют ограничения по срокам, после которых они готовы рефинансировать заемщика. Прежде чем переманивать к себе заемщика, кредитной организации нужно понять, что клиент другого банка — заемщик дисциплинированный и аккуратно вносит платежи по кредиту. Так, для рефинансирования в банке «Абсолют» с момента получения первого кредита должен пройти минимум год, банк «ВТБ 24» готов перекредитовывать клиентов других банков уже через полгода с момента выдачи первой ипотеки. Если к этому моменту выплачена половина кредита, думать о рефинансировании уже поздно: перекредитовавшись, вы ничего не выиграете, только понесете расходы на оформление нового кредита.

Большинство банков не возьмутся рефинансировать кредит, если для погашения ипотеки изначально использовались средства материнского капитала. Дело в том, что в таком случае семья дает обязательство после полного погашения ипотеки наделить детей долей в собственности. Переходя в другой банк, она должна это обязательство выполнить, но далеко не все кредитные организации готовы пойти на выделение долей в залоговой квартире детям. В основном на такое условие соглашаются банки, работающие по стандартам АИЖК. И без того небольшой круг рефинансирующих кредиты банков для семей с маткапиталом сокращается в разы.

Каковы расходы на рефинансирование ипотеки?

Занимаясь рефинансированием, клиент, по сути, получает новый кредит, поэтому ему предстоят те же расходы, что и при обращении за первой ипотекой. Это затраты на оценку (две — три тысячи рублей, в зависимости от банка), на страхование жизни и здоровья (0,2–1 процент от суммы кредита), кроме того, в ряде банков требуется техническая документация, и если технического плана нет, его придется заказать в БТИ. Также понадобится заплатить за выписку из ЕГРН (400 рублей, некоторые банки заказывают ее сами) и оплатить госпошлину в Росреестре за регистрацию договора (одна тысяча рублей). Кроме того, чтобы снять обременение быстрее, ряд банков берет комиссию в пять тысяч рублей. В среднем общие затраты на рефинансирование ипотеки составляют 10–15 тысяч рублей.

Как сократить связанные с перекредитованием расходы, способны посоветовать ипотечные консультанты. «Заемщику нужно грамотно подойти к выбору страховой компании, — рассказывает ипотечный консультант агентства недвижимости «КИАН» Татьяна Шолохова, — у каждого банка аккредитовано несколько страховщиков, применяемые ими коэффициенты при расчете, например, страхования жизни разные. Выбрав компанию с минимальным страховым тарифом, можно снизить расходы на страховку наполовину».

Кроме того, ипотечные брокеры подскажут, в какой банк стоит подавать документы в ситуации конкретного заемщика. Дело в том, что требования к заемщику в банке, куда клиент обращается за перекредитованием, могут отличаться от тех, что предъявляет его нынешний кредитор. Другой банк подходит к оценке доходов заемщиков, исходя из своей собственной политики.

С чего начать рефинансирование кредита?

Первое, что нужно сделать заемщику, — это собрать документы для получения ипотеки. Их перечень различается в зависимости от банка. В стандартный пакет документов для рефинансирования входят правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, дарения, мены, передачи квартиры в собственность, свидетельство о праве на наследство, справка ЖСК), выписка из домовой книги, экспликация (документ, содержащий описание квартиры, в котором приводится количество комнат и их площадь), справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам за квартиру и отчет об оценке объекта, выполненный независимым оценщиком.

Кроме того, для рефинансирования потребуются документы, выданные банком-кредитором: кредитный договор, справка от банка о кредитной истории, справка об отсутствии просрочек и остатке задолженности по первому кредиту.

Для перекредитования заемщику необходимо будет получить согласие банка — нынешнего кредитора на рефинансирование, но даже если банк откажется его выдать, рефинансировать кредит возможно и без него. Однако в таком случае на период, пока новый банк еще не наложил на квартиру обременение, ставка по кредиту для заемщика будет выше на один — два процента. Она автоматически снижается, как только новый банк оформляет закладную на объект.

Когда банк может отказать в рефинансировании?

Собрав весь пакет документов, заемщик подает в банк стандартную заявку на получение ипотеки. Важное условие: рефинансировать кредит возможно, только если его сумма не превышает 85 процентов от стоимости объекта недвижимости (в отдельных банках — 80 процентов), и здесь могут возникнуть сложности.

«Если квартира куплена два года назад, когда цены на рынке были выше, за два миллиона рублей, а сегодня ее стоимость составляет 1,6 миллиона рублей, и в кредит заемщик брал 1,6 миллиона, банк согласится выдать кредит только на 80 процентов от ее рыночной стоимости на сегодняшний день. Тогда заемщику придется либо отказаться от рефинансирования, либо дополнительно внести сумму, чтобы кредит составлял 80 процентов от цены объекта», — объясняет ипотечный консультант АН «КИАН» Анастасия Богданова.

При этом программы рефинансирования позволяют взять в кредит большую сумму, чем первоначальный кредит. Если долг заемщика перед банком — первичным кредитором составляет 70 процентов от стоимости квартиры, ему разрешат получить сверх того десять процентов стоимости, которые он может использовать уже по своему усмотрению. Например потратить на ремонт квартиры.

Сможет ли заемщик получить налоговый вычет после перекредитования?

По закону, покупатель раз в жизни имеет право вернуть себе в виде налогового вычета часть суммы, потраченной на покупку квартиры, и часть процентов по целевому кредиту, взятому на приобретение жилья.

«При рефинансировании ипотечного кредита право на налоговый вычет заемщик не теряет, так как новый кредит выдается для погашения первой ипотеки, — рассказывает налоговый консультант, директор компании «Аутсорсинг» Ольга Ботова. — Очень важно при этом указать целевое назначение — рефинансирование (перекредитование) ипотеки. Кроме того, предоставление обоих этих кредитов должно быть связано с приобретением одного и того же объекта недвижимости. Для подтверждения выполнения этих условий в налоговую инспекцию потребуется предоставить копию первоначального кредитного договора и копию нового кредитного договора о перекредитовании со вторым банком. Это нужно для того, чтобы налоговая могла отследить изменения».

А вот в том случае если заемщик при рефинансировании объединяет в один кредит с ипотечным несколько потребительских кредитов, весь налоговый вычет он может не получить. «Здесь важно обратить внимание на назначение кредита в новом кредитном договоре, — объясняет Ольга Ботова. — Налоговый вычет предоставляется только на ту часть процентов, которые будут начислены на сумму ипотечного кредита. Поэтому в назначении нового кредита должны быть выделены суммы и назначение предыдущих кредитов, включенных в договор рефинансирования».

Рефинансировать ипотеку стоит, если разница в ставке между действующим кредитом и тем, что предлагает банк, составляет не меньше полутора — двух процентов. Например, кредит на сумму 2,35 миллиона рублей был взят в марте 2014 года сроком на 15 лет, ставка по нему на тот момент составляла 12,5 процента, а ежемесячный платеж — 29 тысяч рублей. После рефинансирования суммы основного долга 2,135 миллиона рублей на оставшийся срок 13 лет по ставке 10,75 процента платеж сократился до 26,5 тысячи рублей, а экономия по процентам за весь срок составит 360 тысяч рублей.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

www.sibdom.ru

Как правильно рефинансировать ипотеку

Каждый месяц мы узнаем о том, что ипотека стала доступней, а ставки по кредитам в очередной раз снизились. Поэтому заемщики, которые оформили ипотеку еще полгода назад по более высоким ставкам, задумываются о том, как снизить свои расходы на жилищный займ. Новострой-СПб рассказывает, как уменьшить платежи по ипотеке.  

Летом текущего года средняя ставка по ипотечным кредитам достигла исторического минимума, составив 10,94% годовых, и к концу года эксперты ожидают увеличения доли ипотечных сделок до 60-65%.

Заемщики, которые оформили кредит в начале года, когда ставки были выше, думают над тем, как снизить свои расходы на ипотеку. В аналогичной ситуации оказались те, кто воспользовался программой ипотеки с господдержкой: по итогам 2016 года средняя ставка по этим кредитам составляла 11,4% годовых, а сегодня банки предлагают ипотеку по ставкам от 6 до 10%.

Средневзвешенная ипотечная ставка в России, динамика:

Год 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 (июл.)
Ставка 14,3% 13,1% 11,9% 12,3% 12,1% 12,5% 13,4% 12,6% 10,94%

 Данные: открытые источники

Как же можно облегчить ипотечное бремя? Существует несколько способов:

Рефинансирование ипотеки. Сегодня несколько банков, в том числе Сбербанк, запустили программы рефинансирования кредитов, которые выдали другие банки. Механизм программы прост: вы оформляете кредит по более низкой ставке и тем самым уменьшаете ежемесячный платеж и сроки выплаты кредита. Перед тем, как подать заявку на рефинансирование, нужно оценить, насколько это будет выгодным. Так, если разница между процентными ставками меньше 2% годовых, то, вероятно, в рефинансировании нет экономического смысла. Если же процентная ставка снизится более чем на 2%, то смысл есть. В любом случае, средневзвешенная ставка, которую сегодня банки предлагают на рефинансирование, составляет 10,7% годовых, и она выглядит довольно привлекательно по сравнению со средней ставкой ипотеки в предыдущие годы, от 11,9% до 14,3%.

Например, при сумме кредита 4 млн рублей сроком на 20 лет (240 месяцев) под 12,6 % годовых ежемесячный платеж составляет 45 814 рублей. Если этот кредит рефинансировать по ставке 10% годовых, то ежемесячный платеж сократится до 38 704 рублей, выгода в месяц составит 7 110 рублей, а в год – более 85 000 рублей, подсчитали эксперты московской компании «БЕСТ-Новострой».

Досрочное погашение. Сэкономленные при рефинансировании ипотечного кредита средства можно откладывать на депозит и, к примеру, раз в год или полгода погашать ипотеку частично досрочно. При этом специалисты утверждают, что сначала нужно сокращать размер ежемесячного платежа, чтобы он был комфортным в любой жизненной ситуации (например, придется искать новую работу). Когда ежемесячный платеж станет небольшим, можно направить досрочные погашения кредита на сокращения срока кредита. Важно помнить, что досрочные платежи идут в счет уплаты основного долга, а не процентов по кредитному договору, поэтому досрочные погашать ипотеку наиболее выгодно в первые годы после оформления займа, когда проценты в ежемесячном платеже составляют наибольшую долю. Досрочно погашая кредит, можно уменьшить тело долга, а, следовательно, и проценты, которые на него начисляются.

Пересмотр условий страхования. Через год после заключения ипотечного договора, заемщик может поменять страховую компанию и отказаться от дополнительных страховых услуг, которые включены в комплексную страховку (например, страхование титула или утраты права собственности). Размер страховки зависит от тела кредита и поэтому меняется каждый год. Пересматривать условия страхования нужно как можно раньше, так вы сэкономите больше средств. Заемщик уплачивает страховые взносы единовременно раз в год, поэтому можно оценить, насколько велика сумма. И если снизить страховку всего на 0,5% от суммы кредита в год, можно хорошо сэкономить, а вырученные средства положить на депозит или направить на досрочное погашение ипотеки.

Сдача ипотечной квартиры в аренду. Если вам позволяют жизненные обстоятельства, то квартиру, купленную в ипотеку, можно сдать в аренду (по согласованию с банком) и снять жилье подешевле: меньшей площади или в отдаленном районе. Например, вы купили в ипотеку двухкомнатную квартиру в новом доме у метро, и ипотечный платеж за нее составляет 50 000 рублей в месяц. Если сдать эту квартиру по цене, равной ипотечному платежу, и арендовать квартиру стоимостью за 40 000 рублей в месяц, то за счет разницы в 10 000 рублей между расходами на ипотеку и аренду выгода за год составит 120 000 рублей.

Для того, чтобы рефинансировать ипотечный кредит нужно в первую очередь обратиться в банк, с полным пакетом документов. Процедуру оформляют сотрудники банка, которые подробно расскажут об условиях тех или иных программ, комментирует Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group.

Если говорить об уменьшении количества выплат по ипотеке, то можно сократить срок кредита за счет увеличения сумы платежа. Если заемщик будет вносить платеж в большем размере, и своевременно подавать заявление на сокращение срока кредита, то таким образом можно сократить размер переплаты по кредиту, считает эксперт.

Тем, кто решает взять ипотечный кредит, нужно быть уверенными в том, что они смогут избежать ситуаций по задержке платежей. Сейчас отменен мораторий на досрочное погашение ипотеки, поэтому даже если вы берете кредит на срок в 20 лет, вы можете закрыть ипотеку за 5, при этом процент будет начислен только за время пользования кредитными средствами, отмечает спикер. Если же вернуться к вопросу о составлении кредитного договора, то стоит помнить, что изменить пункты кредитного договора невозможно, но если вам готовы пойти на встречу – то, это однозначно должно настораживать покупателей.

Дата публикации 05 октября

www.novostroy-spb.ru

Какие подводные камни ожидают решившихся на рефинансирование ипотеки — Российская газета

Ипотечные ставки в этом году могут опуститься до однозначных чисел.

Многие банки уже сегодня предлагают кредиты от 11 процентов годовых на квартиры в новостройках и от 12 процентов на вторичное жилье. Тем более обидно смотреть на это тем, кто взял ипотеку под 14-16 процентов годовых на пике роста ставок. Банки это понимают и наперебой предлагают рефинансирование, которое позволяет заемщику снизить объем платежей и уменьшить срок кредита.

Ставки по программам рефинансирования привлекательные - в среднем 10,7-12,6% годовых. Это на 2-3 процента ниже, чем год назад. Заемщики с удовольствием прибегают к этой услуге, однако не всегда реальные условия соответствуют рекламируемым.

Банки предлагают рефинансирование по сниженным ставкам, чтобы переманить к себе чужих клиентов с хорошей кредитной историей. При этом рефинансировать кредит в собственном банке нельзя. "В 2015 году я оформил ипотеку в госбанке под 13,5 процента годовых. Сейчас мой банк рефинансирует чужие кредиты под 12,6 процента, а мне пришлось обратиться за рефинансированием в другую кредитную организацию", - рассказал "РГ" москвич Сергей Малыхин.

Ставки радуют, однако на практике процентные пункты растут по мере заполнения анкеты. Надбавка за то, что незарплатный клиент, надбавка за то, что рефинансировать нужно более чем половину кредита, и т.д. "Вот так в одном банке ставка из заявленных 10,75 процента превратилась в 12,25, - говорит Сергей Малыхин. - В другом за каждые полпроцента ставки нужно было заплатить комиссию: 1, 1,9 или 2,9 процента от полной суммы кредита. Если ничего не платить, то ставка равна 12,75. Выгода невелика".

Так при помощи разных уловок банки доводят ставки до среднерыночных. Поэтому прежде чем заключать новый договор, стоит полностью изучить все условия.

По словам экспертов, рефинансирование выгодно, когда разница между ставкой по текущему кредиту и планируемому составляет не менее 2-3 процентов, а платить еще долго.

Рефинансирование оформляется как обычная ипотека. Если заявку одобрят, то банк перечисляет всю сумму долга на счет прежней кредитной организации, заемщик забирает свою закладную из одного банка и оформляет залог на другой банк. На срок снятия обременения и регистрации новой ипотеки ставка по новому кредиту, как правило, выше на 1-2 процента. "Как и в случае заключения первоначального кредитного договора на финансирование приобретения жилой недвижимости, из текста кредитного договора, заключенного в целях рефинансирования, должно следовать, что кредит выдан на определенные цели, - говорит Алексей Прохоров, старший юрист практики налогового и таможенного права юридической фирмы "ЮСТ". - Иначе можно потерять право на имущественный налоговый вычет на расходы по кредиту".

На срок снятия обременения и регистрации новой ипотеки ставка по кредиту, как правило, выше на 1-2 процента

Напомним, налоговых вычетов, связанных с приобретением жилья, несколько. Они связаны с расходами по приобретению объекта, по оплате процентов по целевым кредитам, полученным для приобретения объекта, а также процентов по кредитам, взятым для рефинансирования таких кредитов. "При этом эти виды имущественных налоговых вычетов не являются напрямую взаимозависимыми, - пояснили "РГ" в Федеральной налоговой службе. - Сам по себе факт рефинансирования целевого кредита на возможность получения имущественного налогового вычета в сумме расходов, связанных с приобретением жилья, не влияет. Также в случае рефинансирования целевого кредита налогоплательщик не теряет право на получение имущественного налогового вычета в сумме уплаченных процентов по обоим кредитам (как целевого, так и кредита, взятого с целью его рефинансирования)".

С жилья, купленного после 1 января 2014 года, можно вернуть налог с 2 миллионов рублей и его можно разделить на несколько объектов. По кредитам, полученным после этой даты, предельный размер вычета ограничен 3 миллионами. "Этот налоговый вычет может быть предоставлен только в отношении одного объекта недвижимости. Соответственно, предельный размер вычета применяется также только к одному из объектов. Ограничений, связанных с предоставлением налогового вычета в отношении расходов по погашению процентов только по одному целевому кредиту, не установлено", - отмечают в ФНС.

Другой вопрос, который мучает многих заемщиков, можно ли рефинансировать ипотеку, для погашения которой уже был использован маткапитал. Возникает коллизия: выделить всем членам семьи доли в купленном жилье надо в течение полугода с момента погашения ипотеки, но мало кто из банков готов пойти на смену владельца, а тем более выделить доли несовершеннолетним детям. Обойти законодательство не удастся. "Пенсионный фонд принимает обязательство семьи об оформлении общедолевой собственности, а правоохранительные органы, в частности прокуратура, контролируют выделение долей", - сообщили "РГ" в ПФР. Если в течение полугода после погашения первой ипотеки доли не будут выделены, семью оштрафуют на сумму маткапитала. "Раньше мы не работали с такими заемщиками, потому что не знали, что с ними делать, начали только в этом году", - рассказали "РГ" в одном из банков. Снятие ипотеки и наложение новой (смена залогодержателя) происходит одномоментно, так что претензий у ПРФ возникнуть не должно. При этом если право на маткапитал возникло после рефинансирования, родители уже не могут использовать его средства для погашения выплат, резюмирует адвокат Виктор Наумов.

rg.ru


Смотрите также